世聯(lián)-杭州宏程閑林項目定位物業(yè)發(fā)展建議

第二章

土地產(chǎn)權(quán)與土地制度概論第一節(jié)土地產(chǎn)權(quán)概論第二節(jié)土地制度的內(nèi)涵及功能第三節(jié)我國農(nóng)村土地制度的演變和完善第四節(jié)我國城市土地制度的演變和完善第五節(jié)中國香港地區(qū)及國外現(xiàn)行土地制度第二章土地產(chǎn)權(quán)與土地制度概論第一節(jié)土地產(chǎn)權(quán)概論1第一節(jié)土地產(chǎn)權(quán)概論西方經(jīng)典產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)學(xué)家對產(chǎn)權(quán)的理解產(chǎn)權(quán)就是經(jīng)濟(jì)當(dāng)事人對財產(chǎn)所擁有的權(quán)利。——科斯產(chǎn)權(quán)是一種社會工具，其重要性就在于事實上他們能幫助一個人形成與其他人進(jìn)行交易時的合理預(yù)期。這些預(yù)期通過社會的法律、習(xí)俗和道德得到表達(dá)。產(chǎn)權(quán)包括一個人或其他人收益或受損的利?！履啡囊弧⑼恋禺a(chǎn)權(quán)的內(nèi)涵第一節(jié)土地產(chǎn)權(quán)概論西方經(jīng)典產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)學(xué)家對產(chǎn)權(quán)的理解一、土地2國內(nèi)學(xué)者對產(chǎn)權(quán)的理解產(chǎn)權(quán)是財產(chǎn)權(quán)，是有關(guān)財產(chǎn)的各項權(quán)利的總稱?！冬F(xiàn)代實用民法詞典》產(chǎn)權(quán)是財產(chǎn)所有權(quán)?！掇o?！樊a(chǎn)權(quán)既是權(quán)利，又是規(guī)則?！獎⑹厘\《經(jīng)濟(jì)體制效率分析導(dǎo)論》產(chǎn)權(quán)是財產(chǎn)關(guān)系的法律體現(xiàn)。——王國平《公有產(chǎn)權(quán)論》一、土地產(chǎn)權(quán)的內(nèi)涵國內(nèi)學(xué)者對產(chǎn)權(quán)的理解一、土地產(chǎn)權(quán)的內(nèi)涵3對產(chǎn)權(quán)定義的總結(jié)產(chǎn)權(quán)是由法律、習(xí)俗、道德等界定和表達(dá)的、得到人們相互間認(rèn)可的關(guān)于財產(chǎn)的權(quán)利。一般可分解為所有權(quán)、占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、處分權(quán)。產(chǎn)權(quán)是制度界定的結(jié)果，一旦某一制度安排確定以后，產(chǎn)權(quán)安排也就相應(yīng)地得到了確定。一、土地產(chǎn)權(quán)的內(nèi)涵對產(chǎn)權(quán)定義的總結(jié)一、土地產(chǎn)權(quán)的內(nèi)涵4土地產(chǎn)權(quán)土地產(chǎn)權(quán)是指存在于土地之中的排他性的完全權(quán)利。包括土地所有權(quán)、土地使用權(quán)、土地租賃權(quán)、土地抵押權(quán)、土地繼承權(quán)、地役權(quán)等多項權(quán)利。土地產(chǎn)權(quán)具有一定的排他性。一、土地產(chǎn)權(quán)的內(nèi)涵土地產(chǎn)權(quán)一、土地產(chǎn)權(quán)的內(nèi)涵5土地所有權(quán)《經(jīng)濟(jì)大辭典?農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)卷》：土地所有權(quán)即地權(quán)，是土地所有者在法律規(guī)定的范圍內(nèi)自由使用和處理其土地的權(quán)利，受國家法律的保護(hù)。我國土地所有權(quán)的類型：國家所有的土地；集體所有的土地?；緦傩裕号潘匀嫘越^對性社會性二、土地產(chǎn)權(quán)的權(quán)能構(gòu)成土地所有權(quán)二、土地產(chǎn)權(quán)的權(quán)能構(gòu)成6土地所有權(quán)現(xiàn)階段中國土地所有權(quán)的特點(diǎn)

主體的特定性交易的限制性權(quán)屬的高度穩(wěn)定性土地所有權(quán)與土地使用權(quán)的相對獨(dú)立性二、土地產(chǎn)權(quán)的權(quán)能構(gòu)成土地所有權(quán)二、土地產(chǎn)權(quán)的權(quán)能構(gòu)成7土地使用權(quán)土地使用權(quán)是依法對一定土地加以利用并取得收益的權(quán)利，是土地使用制的法律表現(xiàn)形式。狹義的土地使用權(quán)是指包括在土地所有權(quán)之內(nèi)，與土地占有權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)并列的一種權(quán)能。廣義的土地使用權(quán)是指獨(dú)立于土地所有權(quán)能之外的含有土地占有權(quán)、狹義的土地使用權(quán)、部分收益權(quán)和部分處分權(quán)的集合。二、土地產(chǎn)權(quán)的權(quán)能構(gòu)成土地使用權(quán)二、土地產(chǎn)權(quán)的權(quán)能構(gòu)成8土地使用權(quán)我國土地使用權(quán)的類型城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)集體土地使用權(quán)土地使用權(quán)的特性派生性和獨(dú)立性直接支配性可轉(zhuǎn)讓性有期限性可繼承性和可轉(zhuǎn)讓性

二、土地產(chǎn)權(quán)的權(quán)能構(gòu)成土地使用權(quán)二、土地產(chǎn)權(quán)的權(quán)能構(gòu)成9土地租賃權(quán)土地租賃權(quán)是指土地所有權(quán)人或土地使用權(quán)人通過契約將土地占有權(quán)、狹義的土地使用權(quán)和部分收益權(quán)轉(zhuǎn)讓給他人。注意與廣義的土地使用權(quán)的區(qū)別是土地租賃權(quán)人不具有對土地的部分處分權(quán)。特點(diǎn)：土地租賃是民事法律行為出租人必須對土地享有所有權(quán)或使用權(quán)土地租賃權(quán)具有期限二、土地產(chǎn)權(quán)的權(quán)能構(gòu)成土地租賃權(quán)二、土地產(chǎn)權(quán)的權(quán)能構(gòu)成10土地抵押權(quán)土地抵押權(quán)是土地受押人對于土地抵押人不轉(zhuǎn)移占有并使用收益而提供擔(dān)保的土地，在債務(wù)不能履行時可將土地的拍賣價款作為受清償?shù)膿?dān)保物權(quán)。土地抵押權(quán)的法律規(guī)定P21土地抵押權(quán)的特征優(yōu)先受償性附屬性不可分性二、土地產(chǎn)權(quán)的權(quán)能構(gòu)成土地抵押權(quán)二、土地產(chǎn)權(quán)的權(quán)能構(gòu)成11地上權(quán)地上權(quán)是以在他人所有的土地上設(shè)立建筑物、其他工作物為目的而使用的土地權(quán)利。地上權(quán)可以處分。特點(diǎn)：標(biāo)的物是他人的土地是以保有建筑物、工作物為目的的他物權(quán)具有長久存續(xù)性具有可繼承性和可轉(zhuǎn)讓性二、土地產(chǎn)權(quán)的權(quán)能構(gòu)成地上權(quán)二、土地產(chǎn)權(quán)的權(quán)能構(gòu)成12地役權(quán)地役權(quán)是指因自己所有或使用的土地受環(huán)境所限而必須使用他人土地的權(quán)利。受到便利的土地稱為需役地，給予他方以便利的土地稱為供役地。地役權(quán)主要包括：建筑支持權(quán)、采光權(quán)、眺望權(quán)、取水權(quán)、道路通行權(quán)等。特點(diǎn)：使用他人土地的權(quán)利一種從物權(quán)可以有償設(shè)立，也可以無償設(shè)立不可分割兩個以上的權(quán)利，也不得使其一部分滅失二、土地產(chǎn)權(quán)的權(quán)能構(gòu)成地役權(quán)二、土地產(chǎn)權(quán)的權(quán)能構(gòu)成13土地發(fā)展權(quán)土地發(fā)展權(quán)也稱土地開發(fā)權(quán)，是發(fā)展土地的權(quán)利，是變更土地使用性質(zhì)的權(quán)利。包含四個層次：土地發(fā)展權(quán)的設(shè)立，需要以相關(guān)法律制度的規(guī)定為前提，否則，任何改變土地利用方式的行為，僅是一種客觀的存在，不能成為一項獨(dú)立的權(quán)利；因土地使用管制，土地開發(fā)的可能性和規(guī)定性之間往往存在差異，其中普遍的“可能”超過“規(guī)定”的部分構(gòu)成虛擬的發(fā)展權(quán)；二、土地產(chǎn)權(quán)的權(quán)能構(gòu)成土地發(fā)展權(quán)二、土地產(chǎn)權(quán)的權(quán)能構(gòu)成14土地發(fā)展權(quán)包含四個層次：土地用途的改變是指未利用土地和農(nóng)用土地向非農(nóng)建設(shè)用途轉(zhuǎn)換，以及非農(nóng)建設(shè)用地之間的轉(zhuǎn)換；建立土地發(fā)展權(quán)制度的一個重要目的是保護(hù)農(nóng)地資源，因此，從農(nóng)地向非農(nóng)建設(shè)用地轉(zhuǎn)化受到嚴(yán)格限制，該種土地性質(zhì)轉(zhuǎn)換的權(quán)利被稱為農(nóng)地發(fā)展權(quán)。二、土地產(chǎn)權(quán)的權(quán)能構(gòu)成土地發(fā)展權(quán)二、土地產(chǎn)權(quán)的權(quán)能構(gòu)成15土地發(fā)展權(quán)土地發(fā)展權(quán)的歸屬的處理方式：同地上權(quán)、抵押權(quán)，自動歸屬于土地所有人，政府保護(hù)農(nóng)地，需事先向所有人購買發(fā)展權(quán)；一開始就屬于國家或政府所有，土地所有人或使用人若想改變用途或利用強(qiáng)度，必須向政府申請或購買土地發(fā)展權(quán)。二、土地產(chǎn)權(quán)的權(quán)能構(gòu)成土地發(fā)展權(quán)二、土地產(chǎn)權(quán)的權(quán)能構(gòu)成16第二節(jié)土地制度的內(nèi)涵及功能狹義的土地制度是指土地所有、使用與管理的土地經(jīng)濟(jì)制度及相應(yīng)的土地法權(quán)制度；廣義的土地制度是指與土地所有、土地使用、土地管理及土地利用技術(shù)等有關(guān)的一切制度；土地經(jīng)濟(jì)制度是指人們在一定的社會制度下對土地的占用、使用、收益、分配等方面的經(jīng)濟(jì)關(guān)系以及國家與土地所有者、使用者經(jīng)濟(jì)關(guān)系的基本行為規(guī)范或基本規(guī)范。包括土地所有制、土地使用制。土地法權(quán)制度是指在土地利用中形成的土地關(guān)系的法權(quán)體現(xiàn)。一、土地制度的內(nèi)涵第二節(jié)土地制度的內(nèi)涵及功能狹義的土地制度是指土地所有、使用17土地所有制的內(nèi)涵

土地所有制是指人們在一定社會制度下?lián)碛型恋氐慕?jīng)濟(jì)形式，主要解決土地歸屬問題。土地所有制的產(chǎn)生和演變?nèi)祟惿鐣跗凇獰o土地制度游牧?xí)r代后期——土地公有制奴隸社會——土地私有制（井田制）封建社會——土地私有制資本主義社會——土地私有制社會主義社會——土地公有制二、土地所有制土地所有制的內(nèi)涵二、土地所有制18土地使用制的含義

土地使用制是人們在使用土地中形成的制度性經(jīng)濟(jì)關(guān)系，是依法對一定土地進(jìn)行占有、使用并取得部分土地收益的權(quán)利。土地所有制與土地使用制的關(guān)系土地所有制決定土地使用制

土地使用制是土地所有制的反映和體現(xiàn)三、土地使用制土地使用制的含義三、土地使用制19土地使用制的分類

按土地所有權(quán)和使用權(quán)能否分離，分為：

兩權(quán)合一——自耕農(nóng)、經(jīng)營地主、集體經(jīng)濟(jì)；兩權(quán)分離——農(nóng)村家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制。在“兩權(quán)分離”下，按是否有償，分為：有償使用制無償使用制三、土地使用制土地使用制的分類三、土地使用制20第三節(jié)我國農(nóng)村土地制度的演變和完善20世紀(jì)50年代初期的土地改革（1949-1953年）20世紀(jì)50年代中期的初級農(nóng)業(yè)合作化（1953-1956年）20世紀(jì)50年代中后期至20世紀(jì)70年代末期的高級農(nóng)業(yè)合作化和人民公社化（1956-1978年）高級農(nóng)業(yè)合作社人民公社化20世紀(jì)70年代末期以來的家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制一、我國農(nóng)村土地制度的演變第三節(jié)我國農(nóng)村土地制度的演變和完善20世紀(jì)50年代初期的土21實行單一的土地國有制贊成變農(nóng)村土地集體和國家所有為國家所有的理由：是一種村社共同所有制有利于國土的綜合整治使用、收益和處分受國家的限制反對土地國有化的理由：不能加速土地集中，形成土地規(guī)模經(jīng)營農(nóng)民與土地的感情集體所有制的存在加重國家管理任務(wù)，管理不當(dāng)，損失更大二、我國農(nóng)村土地制度改革的探討實行單一的土地國有制二、我國農(nóng)村土地制度改革的探討22實行土地私人所有制贊成土地私有制的理由：保護(hù)耕地，需明確產(chǎn)權(quán)不會造成長期的兩極分化反對土地私有制的理由：農(nóng)民要求自主經(jīng)營權(quán)，不是土地私有制不一定非施行土地私有制會造成社會動蕩

二、我國農(nóng)村土地制度改革的探討實行土地私人所有制二、我國農(nóng)村土地制度改革的探討23實行農(nóng)村土地集體所有制贊成農(nóng)村土地集體所有制的理由：是長期摸索的結(jié)果主次不分，應(yīng)解決實現(xiàn)形式和對財產(chǎn)負(fù)責(zé)的問題反對農(nóng)村土地集體所有制的理由：對農(nóng)民家庭經(jīng)營、對農(nóng)民利益不起保護(hù)作用農(nóng)民進(jìn)入非農(nóng)生產(chǎn)，土地占有者的集體發(fā)生變化

二、我國農(nóng)村土地制度改革的探討實行農(nóng)村土地集體所有制二、我國農(nóng)村土地制度改革的探討24實行多種所有制認(rèn)為全國各地因條件而異，根據(jù)各地的條件實行國有制、私有制和集體所有制，符合當(dāng)前中國農(nóng)村的實際情況，有利于分層次進(jìn)行土地管理。二、我國農(nóng)村土地制度改革的探討實行多種所有制二、我國農(nóng)村土地制度改革的探討25第四節(jié)我國城市土地制度的演變和完善接管和沒收帝國主義、官僚資本主義等占有的城市土地，無償變?yōu)閲袑γ褡遒Y本主義工商業(yè)、私營房地產(chǎn)公司和私人所擁有的土地通過贖買政策變?yōu)閲袑⒊青l(xiāng)非國有土地以土地征用的方式轉(zhuǎn)變?yōu)閲袑⒊鞘兄蟹菄谢耐恋刈優(yōu)閲幸?、我國城市土地所有制的演變第四?jié)我國城市土地制度的演變和完善接管和沒收帝國主義、官僚26改革開放前我國城市土地使用制度概述改革開放前我國城市土地使用制度的形成P31我國城市傳統(tǒng)土地制度的弊端城市土地利用和配置的效率低下不利于我國城市的建設(shè)和發(fā)展造成不公平的企業(yè)競爭環(huán)境土地違法事件屢見不鮮二、我國城市土地使用制的形成改革開放前我國城市土地使用制度概述二、我國城市土地使用制的形27改革開放后我國城市土地使用制度的改革征收城市土地使用費(fèi)城市土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓試點(diǎn)階段城市土地使用權(quán)有償使用制度的深化階段城市土地有償使用制度的完善階段二、我國城市土地使用制的形成改革開放后我國城市土地使用制度的改革二、我國城市土地使用制的28土地使用權(quán)出讓土地使用權(quán)出讓是指國家以城市土地所有者的身份，將從土地所有權(quán)中分離出來的土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓渡給土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。

土地使用權(quán)出讓的方式可以采取協(xié)議、招標(biāo)、拍賣、掛牌四種方式。土地使用權(quán)出讓最高年限：居住用地70年，工業(yè)用地50年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地40年，綜合或其他用地50年。三、我國城市土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的幾種形式土地使用權(quán)出讓三、我國城市土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的幾種形式29土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將通過土地出讓的方式獲得的土地的使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為。

土地使用權(quán)出讓的土地必須使按照土地使用權(quán)合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用的土地，未按合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用的土地，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的形式主要有出售、交換、贈與、繼承、破產(chǎn)拍賣等。三、我國城市土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的幾種形式土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓三、我國城市土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的幾種形式30土地使用權(quán)出租土地使用權(quán)出租是指土地使用者作為出租人將土地使用權(quán)隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。

未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的，土地使用權(quán)不得出租。土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物出租，出租人應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定辦理登記。三、我國城市土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的幾種形式土地使用權(quán)出租三、我國城市土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的幾種形式31土地使用權(quán)抵押土地使用權(quán)抵押是指使用權(quán)人（抵押人）以其合法的土地使用權(quán)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。

土地使用權(quán)抵押時，其地上建筑物、其他附著物隨之抵押。土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物抵押，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定辦理抵押登記。三、我國城市土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的幾種形式土地使用權(quán)抵押三、我國城市土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的幾種形式32土地使用權(quán)終止土地使用權(quán)終止是指土地使用權(quán)因土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限屆滿、提前收回及土地滅失等原因而終止。

土地使用權(quán)期滿，土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)由國家無償取得，辦理注銷登記。土地使用權(quán)期滿，土地使用者可以申請續(xù)期，按照《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》重新簽訂合同，繳納土地出讓金。在特殊情況下，國家需要收回土地使用權(quán)的，需進(jìn)行補(bǔ)償。三、我國城市土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的幾種形式土地使用權(quán)終止三、我國城市土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的幾種形式33第五節(jié)中國香港地區(qū)及國外現(xiàn)行土地制度香港土地所有制：國家所有《中華人民共和國香港特別行政區(qū)基本法》規(guī)定：香港特別行政區(qū)境內(nèi)的土地和自然資源屬于國家所有，由香港特別行政區(qū)政府負(fù)責(zé)管理、使用、開發(fā)、出租或批給個人、法人或團(tuán)體使用或開發(fā)，其收入全歸香港特別行政區(qū)政府支配。一、香港地區(qū)土地制度第五節(jié)中國香港地區(qū)及國外現(xiàn)行土地制度香港土地所有制：國家所34香港土地使用制：土地租用制只租不買斷政府將土地租給房地產(chǎn)開發(fā)商或其他土地使用者，承租者要支付一筆“地價”，同時要簽訂土地契約（俗稱租約）。香港地區(qū)的土地出讓方式有拍賣、招標(biāo)、私人協(xié)議、無償劃撥和臨時出租香港土地管理制度發(fā)達(dá)的土地法律制度建立專門的土地審裁處，維護(hù)土地利用和交易秩序土地管理的法律基本上也是一事一法

一、香港地區(qū)土地制度香港土地使用制：土地租用制一、香港地區(qū)土地制度35土地所有權(quán)制度美國全國的土地中有59%私人所有；39%公有，其中聯(lián)邦政府所有的為32%，州及地方政府所有的為7%；另有2%為印第安人保留地，即專門辟給原來美洲的土著居民的。美國關(guān)于土地所有權(quán)的規(guī)定不同于同為資本主義國家的歐洲國家

二、美國土地制度土地所有權(quán)制度二、美國土地制度36土地使用權(quán)制度美國所有土地都實行有償使用在政策規(guī)定許可的范圍內(nèi)，可以買賣、出租和抵押聯(lián)邦政府為了國家和社會公益事業(yè)，興建鐵路、公路及其他設(shè)施，需要占用州屬公有土地或私人土地，也要通過交換或購買的方式取得。

二、美國土地制度土地使用權(quán)制度二、美國土地制度37土地管理制度美國于內(nèi)政部內(nèi)設(shè)土地管理局，主要負(fù)責(zé)對聯(lián)邦政府土地的管理，并對州和私人土地進(jìn)行協(xié)調(diào)。形散而神不散的土地利用規(guī)劃體系。

二、美國土地制度土地管理制度二、美國土地制度38土地所有權(quán)制度土地私有制：國家所有、公共所有、個人與法人所有三種形式。目前，國家和地方公共團(tuán)體所有的土地占國土面積的35%，私人所有的土地大約占65%。

三、日本土地制度土地所有權(quán)制度三、日本土地制度39土地使用權(quán)制度國有土地使用權(quán)制度并不很發(fā)達(dá)保護(hù)私有制、實行自由交換的市場經(jīng)濟(jì)城市土地作為私