臨沂房地產(chǎn)投資環(huán)境評估報告

臨沂房地產(chǎn)投資環(huán)境評估報告2024/4/2臨沂房地產(chǎn)投資環(huán)境評估報告臨沂房地產(chǎn)投資環(huán)境評估報告2024/3/31臨沂房地產(chǎn)投資環(huán)1目錄一、引言二、城市經(jīng)濟社會發(fā)展三、城市規(guī)劃與開發(fā)建設(shè)四、房地產(chǎn)投資開發(fā)回顧五、近期土地交易剖析六、近期樓市成交行情七、板塊市場掃描八、典型項目解析九、消費者問卷調(diào)研十、結(jié)論臨沂房地產(chǎn)投資環(huán)境評估報告目錄一、引言臨沂房地產(chǎn)投資環(huán)境評估報告2一、引言臨沂房地產(chǎn)投資環(huán)境評估報告一、引言臨沂房地產(chǎn)投資環(huán)境評估報告3“楊家有女初長成，養(yǎng)在深閨人未識！”命題A.城市發(fā)展的天時、地利與人和臨沂:山東南部地區(qū)(魯南五市)經(jīng)濟增長極,呼之欲出臨沂房地產(chǎn)投資環(huán)境評估報告“楊家有女初長成，養(yǎng)在深閨人未識！”命題A.城市發(fā)展的天時、4天時:長三角、環(huán)渤海產(chǎn)業(yè)升級與轉(zhuǎn)移長三角、環(huán)渤海以及京滬經(jīng)濟走廊經(jīng)濟緊密程度日益加強，山東省經(jīng)濟規(guī)模在全國排名日益靠前，濟南、青島所組成的城市地區(qū)經(jīng)濟實力日益強大，輻射功能增強，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移步伐加快，而位于京滬經(jīng)濟走廊的魯南地區(qū)則成為產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的理想地區(qū)，臨沂迎來最佳歷史發(fā)展機遇。臨沂房地產(chǎn)投資環(huán)境評估報告天時:長三角、環(huán)渤海產(chǎn)業(yè)升級與轉(zhuǎn)移長三角、環(huán)渤海以及5地利:臨沂區(qū)位條件

京滬線經(jīng)濟帶中段，兩大都市圈輻射范圍，但半徑較遠(yuǎn)。臨沂房地產(chǎn)投資環(huán)境評估報告地利:臨沂區(qū)位條件京滬線經(jīng)濟帶中段，兩大都市圈輻射范圍，6地利:臨沂區(qū)位條件

山東省經(jīng)濟版圖中“金三角”的一個極點，魯南五市之龍頭的強力競爭者。臨沂房地產(chǎn)投資環(huán)境評估報告地利:臨沂區(qū)位條件山東省經(jīng)濟版圖中“金三角”的一個極點，7臨沂市現(xiàn)轄蘭山、羅莊、河?xùn)|3個區(qū)和郯城、蒼山、莒南、沂水、蒙陰、平邑、費縣、沂南、臨沭9個縣，共計1022.7萬人。人和:1000萬人口大市人和:歷史人文環(huán)境以齊魯文化為底蘊，革命老區(qū)精神為魂魄，自然山水為靈氣。臨沂房地產(chǎn)投資環(huán)境評估報告臨沂市現(xiàn)轄蘭山、羅莊、河?xùn)|3個區(qū)和郯城、蒼山、莒南、沂水、蒙8命題B.城市投資價值決定房地產(chǎn)投資價值城市形象提升2006中國投資環(huán)境百佳城市國家統(tǒng)計局城市社會經(jīng)濟調(diào)查司（對全國287個地級以上城市依據(jù)2005年城市基本情況統(tǒng)計年報資料，從“區(qū)位及自然環(huán)境”、“經(jīng)濟環(huán)境”、“市場環(huán)境”、“人力資源環(huán)境”、“基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境”、“社會服務(wù)環(huán)境”、“綜合安全環(huán)境”等方面進(jìn)行綜合測評）中國120個城市競爭力排行榜政府效率單項獎榜首2006年，第四屆中國投資環(huán)境論壇（世界銀行）2006跨國公司眼中最具投資潛力的中國城市2006年8月，中國城市競爭力論壇（社科院經(jīng)濟所、中國經(jīng)營報社）臨沂房地產(chǎn)投資環(huán)境評估報告命題B.城市投資價值決定房地產(chǎn)投資價值城市形象提升20069產(chǎn)業(yè)發(fā)展及房地產(chǎn)投資經(jīng)過20多年的發(fā)展，臨沂批發(fā)市場不斷發(fā)展壯大，現(xiàn)有服裝、化工、建材、五金等各類專業(yè)批發(fā)市場60余處，總營業(yè)面積600多萬平方米，經(jīng)營攤位4.6萬個，從業(yè)人員10萬余人，日客流量達(dá)30多萬人次，年商品交易額達(dá)400多億元，市場綜合效益連續(xù)16年居全國同類市場前列，成為魯、蘇、豫、皖地區(qū)最大的商品集散地和人流、物流、資金流、信息流中心。

1.商貿(mào)流通業(yè)發(fā)展迅速，“北方義烏”日益壯大2.外來房產(chǎn)開發(fā)者份額逐漸擴大目前已有15家市外投資者來臨沂興辦房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，市外企業(yè)全年辦理開發(fā)經(jīng)營許可項目12個，開發(fā)項目建筑面積88萬平方米，占市區(qū)開發(fā)項目面積總量的41%；投資總額18億元，占市區(qū)開發(fā)項目投資總額的43%。臨沂房地產(chǎn)投資環(huán)境評估報告產(chǎn)業(yè)發(fā)展及房地產(chǎn)投資經(jīng)過20多年的發(fā)展，臨沂批發(fā)市場不斷發(fā)10二、臨沂經(jīng)濟社會發(fā)展臨沂房地產(chǎn)投資環(huán)境評估報告二、臨沂經(jīng)濟社會發(fā)展臨沂房地產(chǎn)投資環(huán)境評估報告11表1.臨沂全市GDP歷年增長情況2003年以來,臨沂經(jīng)濟加速發(fā)展，高出全省平均水平2個百分點。臨沂房地產(chǎn)投資環(huán)境評估報告表1.臨沂全市GDP歷年增長情況2003年以來,臨沂經(jīng)濟加速12表2.臨沂市在山東省的經(jīng)濟地位排名城市GDP總量增長率排名城市人均GDP1青島3206.58億15.71東營80572元2煙臺2402.10億17.02威海54741元3濟南2185.09億15.73青島40082元4濰坊1720.88億16.54淄博39170元5淄博1645.16億15.85濟南37035元6濟寧1456.09億16.46煙臺36955元7東營1450.31億17.07萊蕪22983元8臨沂1404.86億16.38濱州22405元9威海1368.53億15.99棗莊20483元10泰安1012.17億16.510濰坊20010元11德州1003.38億16.411德州18243元12聊城839.45億17.312泰安18074元13濱州829.02億17.413日照18066元14棗莊757.88億16.414濟寧17976元15菏澤537.68億17.115聊城14727元16日照505.87億16.916臨沂13639元17萊蕪287.29億16.117菏澤6041元人均水平較低，但經(jīng)濟總量位居全省第8，在魯南5市中中居前列。臨沂房地產(chǎn)投資環(huán)境評估報告表2.臨沂市在山東省的經(jīng)濟地位排名城市GDP總量增長率排名城13表3.城鎮(zhèn)人均可支配收入及年增長率2002年開始,臨沂城鎮(zhèn)居民收入水平快速上升，07年1-3季度高達(dá)20%以上。臨沂房地產(chǎn)投資環(huán)境評估報告表3.城鎮(zhèn)人均可支配收入及年增長率2002年開始,臨沂城鎮(zhèn)居14表4.農(nóng)民人均純收入及年增長率2004年開始,臨沂農(nóng)民收入水平飛速上升，07年1-3季度也有接近20%的增長。臨沂房地產(chǎn)投資環(huán)境評估報告表4.農(nóng)民人均純收入及年增長率2004年開始,臨沂農(nóng)民收入水15三、城市規(guī)劃與開發(fā)建設(shè)臨沂房地產(chǎn)投資環(huán)境評估報告三、城市規(guī)劃與開發(fā)建設(shè)臨沂房地產(chǎn)投資環(huán)境評估報告16規(guī)劃區(qū)范圍規(guī)劃區(qū)總面積：1962.93平方公里行政區(qū)域：蘭山區(qū)、羅莊區(qū)、河?xùn)|區(qū)和高新區(qū)、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)人口規(guī)模近期（2005—2010）：145萬人遠(yuǎn)期（2010—2020）：200萬人城市建設(shè)用地近期（2005—2010）：168平方公里遠(yuǎn)期（2010—2020）：219平方公里遠(yuǎn)景（2020年后）：300平方公里3.1城市規(guī)模臨沂房地產(chǎn)投資環(huán)境評估報告規(guī)劃區(qū)范圍3.1城市規(guī)模臨沂房地產(chǎn)投資環(huán)境評估報告173.2城市功能定位（1）臨沂市的政治、經(jīng)濟、文化中心（2）魯東南地區(qū)、蘇北地區(qū)的中心城市之一（區(qū)域性中心城市）（3）區(qū)域性交通樞紐、區(qū)域性商貿(mào)中心（4）工業(yè)城市（機械、化工、食品加工、建材、紡織業(yè)）（5）歷史文化名城、濱水生態(tài)、宜居城市

臨沂房地產(chǎn)投資環(huán)境評估報告3.2城市功能定位（1）臨沂市的政治、經(jīng)濟、文化中心臨沂房地183.3城市空間結(jié)構(gòu)舊市中心（蘭山）衛(wèi)星城（羅莊+高新區(qū)）衛(wèi)星城（河?xùn)|+經(jīng)開區(qū)）新行政文化中心（南坊）臨沂房地產(chǎn)投資環(huán)境評估報告3.3城市空間結(jié)構(gòu)舊市中心（蘭山）衛(wèi)星城衛(wèi)星城新行政文化中心193.4城市功能分區(qū)（1）蘭山城區(qū)片：城市的經(jīng)濟中心和商貿(mào)物流中心、歷史文化名城核心區(qū)；（2）羅莊城區(qū)片：城市主要工業(yè)基地，以能源、建材、化工、紡織、工業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主體；（3）河?xùn)|城區(qū)片：城市的航空港和大型物資集散中心，以倉儲轉(zhuǎn)運、批發(fā)貿(mào)易大型基礎(chǔ)設(shè)施基地和濱水居住區(qū)為主體；（4）南坊新區(qū)片：城市未來的行政中心、文化娛樂中心、體育中心、教育研發(fā)中心休療養(yǎng)基地和大型居住區(qū)；（5）經(jīng)濟開發(fā)區(qū)片：對外貿(mào)易加工基地，以省級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)為主體，建成為日照港連云港和青島港服務(wù)的主要出口貨物加工集散地臨沂房地產(chǎn)投資環(huán)境評估報告3.4城市功能分區(qū)（1）蘭山城區(qū)片：臨沂房地產(chǎn)投資環(huán)境評估報203.5近期開發(fā)重點南坊新區(qū)、蘭山北部地區(qū)、經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)及高新區(qū)為近期開發(fā)重點。經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)（物流加工貿(mào)易）新行政文化中心（南坊新區(qū)）蘭山北部區(qū)（商貿(mào)物流）高新技術(shù)開發(fā)區(qū)（加工制造業(yè)）臨沂房地產(chǎn)投資環(huán)境評估報告3.5近期開發(fā)重點南坊新區(qū)、蘭山北部地區(qū)、經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)及高213.5濱河風(fēng)光帶建設(shè)（南段）臨沂房地產(chǎn)投資環(huán)境評估報告3.5濱河風(fēng)光帶建設(shè)（南段）臨沂房地產(chǎn)投資環(huán)境評估報告223.5濱河風(fēng)光帶建設(shè)（中段）臨沂房地產(chǎn)投資環(huán)境評估報告3.5濱河風(fēng)光帶建設(shè)（中段）臨沂房地產(chǎn)投資環(huán)境評估報告233.5濱河風(fēng)光帶建設(shè)（北段）臨沂房地產(chǎn)投資環(huán)境評估報告3.5濱河風(fēng)光帶建設(shè)（北段）臨沂房地產(chǎn)投資環(huán)境評估報告24四、近年房地產(chǎn)開發(fā)投資回顧臨沂房地產(chǎn)投資環(huán)境評估報告四、近年房地產(chǎn)開發(fā)投資回顧臨沂房地產(chǎn)投資環(huán)境評估報告25表1.房地產(chǎn)投資總額及年增長率2001年以來，房地產(chǎn)投資平穩(wěn)增長，2006年度投資規(guī)模達(dá)到50億元。臨沂房地產(chǎn)投資環(huán)境評估報告表1.房地產(chǎn)投資總額及年增長率2001年以來，房地產(chǎn)投資平穩(wěn)26表2.住宅投資及所占房地產(chǎn)投資比重住宅投資比重在05、06年度大幅度上升，06年度住宅投資達(dá)到37.3億元。臨沂房地產(chǎn)投資環(huán)境評估報告表2.住宅投資及所占房地產(chǎn)投資比重住宅投資比重在05、06年27表3.商品房施工、竣工及銷售面積施工、竣工、銷售面積穩(wěn)步增長，總體供求關(guān)系基本平衡。臨沂房地產(chǎn)投資環(huán)境評估報告表3.商品房施工、竣工及銷售面積施工、竣工、銷售面積穩(wěn)步增長28表4.商品房價格走勢從2002年開始商品房價格平穩(wěn)增長，但增長幅度呈現(xiàn)逐年下降態(tài)勢。臨沂房地產(chǎn)投資環(huán)境評估報告表4.商品房價格走勢從2002年開始商品房價格平穩(wěn)增長，但增29五、近期土地交易深度剖析臨沂房地產(chǎn)投資環(huán)境評估報告五、近期土地交易深度剖析臨沂房地產(chǎn)投資環(huán)境評估報告30表1.土地成交區(qū)域分布（2007年01-10月）2007年1-10月市區(qū)土地成交面積超過500萬平方米；蘭山成交量最大，南坊及經(jīng)濟開發(fā)區(qū)緊隨其后。臨沂房地產(chǎn)投資環(huán)境評估報告表1.土地成交區(qū)域分布（2007年01-10月）2007年131表2.土地成交用途結(jié)構(gòu)（2007年01-10月）住宅用地占47%，商業(yè)綜合達(dá)到26%，所占比重明顯有所上升。臨沂房地產(chǎn)投資環(huán)境評估報告表2.土地成交用途結(jié)構(gòu)（2007年01-10月）住宅用地占432表3.各區(qū)域土地成交價格（2007年01-10月）市區(qū)土地成交均價約60萬元/畝，蘭山最高，達(dá)到120萬元/畝。臨沂房地產(chǎn)投資環(huán)境評估報告表3.各區(qū)域土地成交價格（2007年01-10月）市區(qū)土地成33表4.各用途土地成交價格（2007年01-10月）住宅用地成交均價約52萬元/畝，商業(yè)綜合約58萬元/畝，商住混合約74萬元/畝。臨沂房地產(chǎn)投資環(huán)境評估報告表4.各用途土地成交價格（2007年01-10月）住宅用地成34表5.主要成交地塊列明細(xì)（蘭山、羅莊區(qū)）臨沂房地產(chǎn)投資環(huán)境評估報告表5.主要成交地塊列明細(xì)（蘭山、羅莊區(qū)）臨沂房地產(chǎn)投資環(huán)境評35表6.主要成交地塊列明細(xì)（南坊新區(qū)）臨沂房地產(chǎn)投資環(huán)境評估報告表6.主要成交地塊列明細(xì)（南坊新區(qū)）臨沂房地產(chǎn)投資環(huán)境評估報36表7.主要成交地塊列明細(xì)（河?xùn)|、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)）臨沂房地產(chǎn)投資環(huán)境評估報告表7.主要成交地塊列明細(xì)（河?xùn)|、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)）臨沂房地產(chǎn)投資環(huán)37六、近期樓市成交行情臨沂房地產(chǎn)投資環(huán)境評估報告六、近期樓市成交行情臨沂房地產(chǎn)投資環(huán)境評估報告38表1.商品房新增供應(yīng)與成交情況（2007年1-6月）上半年銷售面積達(dá)到128萬平方米，增長明顯，但供求關(guān)系基本平衡。臨沂房地產(chǎn)投資環(huán)境評估報告表1.商品房新增供應(yīng)與成交情況（2007年1-6月）上半年銷39表2.商品房分月成交情況（2007年1-6月）各月份成交量的波動幅度較大，平均每月成交在1500套左右。臨沂房地產(chǎn)投資環(huán)境評估報告表2.商品房分月成交情況（2007年1-6月）各月份成交量的40表3.二手房成交情況（2007年1-6月）指標(biāo)數(shù)據(jù)增長登記套數(shù)２６６６宗１１９％交易面積２６．６３萬平方米４９％交易金額２．１６億元１４．３％二手房增長速度明顯，但成交量遠(yuǎn)小于商品房成交量，價格水平較低。臨沂房地產(chǎn)投資環(huán)境評估報告表3.二手房成交情況（2007年1-6月）指標(biāo)數(shù)據(jù)增長登記套41表4.經(jīng)濟房建設(shè)與交易（2007年1-6月）經(jīng)濟房銷售約9萬平方米，遠(yuǎn)小于商品房規(guī)模。臨沂房地產(chǎn)投資環(huán)境評估報告表4.經(jīng)濟房建設(shè)與交易（2007年1-6月）經(jīng)濟房銷售約9萬42表5.房屋價格變動情況（07年08月）指標(biāo)同比上漲環(huán)比上漲房屋銷售價格３.４％０.6％住宅類商品房價格３.６％０.７％經(jīng)濟適用房價格0.0％x普通住宅價格３.７％x高檔住宅價格８.５％x非住宅類商品房價格０.５％x二手房銷售價格４.４％０.４％總體價格增長幅度平緩，但高檔住宅價格增幅較大。臨沂房地產(chǎn)投資環(huán)境評估報告表5.房屋價格變動情況（07年08月）指標(biāo)同比上漲環(huán)比上漲房43七、板塊市場掃描臨沂房地產(chǎn)投資環(huán)境評估報告七、板塊市場掃描臨沂房地產(chǎn)投資環(huán)境評估報告44羅莊板塊南坊板塊河?xùn)|板塊城西板塊濱河板塊城中板塊臨沂房地產(chǎn)投資環(huán)境評估報告羅莊板塊南坊板塊河?xùn)|板塊城西板塊濱河板塊城中板塊臨沂房地產(chǎn)投45大致范圍：沂州路以西，蒙山大道以東，陶然路以北，涑河以南區(qū)域；區(qū)域環(huán)境：臨沂主城，商業(yè)配套完善，人口、居住密度、商貿(mào)最為集中；樓市特點：商品房住宅價格位列第二梯度，各單位自建家屬區(qū)占有較大比例；代表樓盤：富城IBIH、河畔花園、中僑陽光濠庭、馨園小區(qū)、美多商務(wù)花園等；供求關(guān)系：樓盤供應(yīng)過少，無法滿足消費者的需求；客群特征：城中原住民客戶為主，同時受到九縣及大批外來人員的追捧；首次置業(yè)較多,外加部分投資客群，客群覆蓋面較廣。5.1城中板塊臨沂房地產(chǎn)投資環(huán)境評估報告大致范圍：5.1城中板塊臨沂房地產(chǎn)投資環(huán)境評估報告46項目名稱物業(yè)類型占地面積（萬平米）總建筑面積（萬平米）入市時間主力戶型銷售均價（元/平方米）陽光高第高層5122006年9月兩室兩廳3050御園金頂高層242005年8月三室兩廳3400凌云花園高層1.54X三室兩廳2880盛世華庭高層1.56.82007年6月二室兩廳3000錦園高層13.62006年11月三室兩廳3200錦繡藍(lán)山小高層16.7242007年底待定3500聯(lián)安現(xiàn)代城4．1510X三室兩廳X表1.主要代表項目概況受地塊制約，板塊內(nèi)以10萬平米以下的小規(guī)模樓盤為主臨沂房地產(chǎn)投資環(huán)境評估報告項目名稱物業(yè)類型占地面積（萬平米）總建筑面積（萬平米）入市時47項目名稱物業(yè)類型戶型面積（m2）比例陽光高地高層40-5010%114-11825%135-16060%御園金頂高層5020%150-16050%170-30030%凌云花園疊拼/高層12020%130-14050%20030%錦園高層13725%16550%17420%表2.代表項目戶型面積配比受規(guī)劃政策影響,本板塊內(nèi)90%以上的住宅為高層,以三居室為主力，并配以一定比例的兩室兩廳一衛(wèi)，但區(qū)域內(nèi)小戶型十分熱銷。臨沂房地產(chǎn)投資環(huán)境評估報告項目名稱物業(yè)類型戶型面積（m2）比例陽光高地高層40-50148項目名稱起價均價頂價陽光高第260030503300凌云花園246028803480盛世華庭280030003500錦園278032003800臺北新城260032003700冠蒙時代256027002890表3.代表項目價格水平銷售均價為2950元/平米左右，在價格上相對濱河板塊優(yōu)勢明顯。臨沂房地產(chǎn)投資環(huán)境評估報告項目名稱起價均價頂價陽光高第260030503300凌云花園49大致范圍：沂河右畔，以濱河大道為軸心，北至雙嶺路，南至沂河路；區(qū)域環(huán)境：沂河景觀帶之自然環(huán)境及景觀資源最佳區(qū)域；樓市特點：此板塊為近期最為活躍板塊，商品房住宅價格位列全市高端；代表樓盤：蘭亭水岸、觀天下花園、開元上城、外灘明珠等；供求關(guān)系：近期開發(fā)樓盤較多，且還有較豐富的土地儲備，未來發(fā)展空間大；客群特征：以本地企業(yè)主、經(jīng)商業(yè)者及政府人員為主，外來人群占一定比重。5.2濱河板塊臨沂房地產(chǎn)投資環(huán)境評估報告大致范圍：5.2濱河板塊臨沂房地產(chǎn)投資環(huán)境評估報告50項目名稱占地面積（萬平米）總建筑面積（萬平米）開盤時間物業(yè)類型主力戶型銷售均價（元/平方米）清水灣12312006年10月14日高層三室兩廳3400開元上城10242006年06月高層三室兩廳4200濱河國際22502007年05月22日別墅高層三室兩廳四室兩廳3900蘭亭水岸1.592007年07月08日高層三室兩廳4300觀河苑1.552006年10月18日高層三室兩廳四室兩廳3300東方花苑392007年05月10日高層三室兩廳3700外灘明珠1046x高層三室兩廳4200天元名筑4.910x多層小高層高層xx表1.主要代表項目概況整體規(guī)模較大，在售住宅總供應(yīng)量較大;濱河國際的樓盤規(guī)模達(dá)50萬平米。臨沂房地產(chǎn)投資環(huán)境評估報告占地面積（萬平米）總建筑面積（萬平米）銷售均價（元/平方米）51項目名稱物業(yè)類型戶型面積（m2）比例清水灣高層6920%116-14420%150-21260%開元上城高層5020%150-16050%170-30030%濱河國際疊拼/高層12020%130-14050%20030%外灘明珠高層13550%18010%20020%蘭亭水岸高層8830%136-17030%20930%觀河苑高層130(售完)25%16050%19020%東方花苑高層10030%13030%19030%表2.代表項目戶型面積配比基本上以三居室為主流產(chǎn)品，戶型面積在130-180之間。臨沂房地產(chǎn)投資環(huán)境評估報告項目名稱物業(yè)類型戶型面積（m2）比例6920%116-14452表3.代表項目價格水平項目名稱底價均價頂價清水灣270034004800開元上城340042005800濱河國際300039004500蘭亭水岸350043005900觀河苑260033004000東方花苑290037005400外灘明珠x約4200x依托暢通的交通、優(yōu)美的沂河景觀、較為先進(jìn)的戶型設(shè)計使該板塊內(nèi)的住宅銷售均價居全市各板塊銷售價格的最高位。臨沂房地產(chǎn)投資環(huán)境評估報告表3.代表項目價格水平項目名稱底價均價頂價清水灣27003453城西板塊大致范圍：蒙山大道以西，鐵路線以北區(qū)域；區(qū)域環(huán)境：集中全市的數(shù)量眾多的批發(fā)市場，從業(yè)人群數(shù)十萬；樓市特點：居住物業(yè)與商貿(mào)市場并存；代表樓盤：臺北新城、冠蒙時代等；供求關(guān)系：開發(fā)較早，但近期上市樓盤不多；客群特征：私營業(yè)主及外來生意人成為主；臨沂房地產(chǎn)投資環(huán)境評估報告城西板塊大致范圍：臨沂房地產(chǎn)投資環(huán)境評估報告54表1.主要代表項目概況項目名稱物業(yè)類型占地面積（萬平米）總建筑面積（萬平米）入市時間主力戶型銷售均價（元/平方米）臺北新城高層401002006年10月二室兩廳三室兩廳3200冠蒙時代多層高層8192006年9月二室兩廳三室兩廳2700區(qū)域樓盤相對市中心較少，但不缺少大盤，臺北新城達(dá)到100萬平方米。臨沂房地產(chǎn)投資環(huán)境評估報告表1.主要代表項目概況項目名稱物業(yè)類型占地面積（萬平米）總建55表2.代表項目戶型面積配比項目名稱物業(yè)類型戶型面積（m2）比例臺北新城高層130(售完)25%16050%19020%冠蒙時代花園高層、多層10030%13030%19030%多以高層住宅為住，包括部分多層住宅物業(yè)，130以上的面積比重大。臨沂房地產(chǎn)投資環(huán)境評估報告表2.代表項目戶型面積配比項目名稱物業(yè)類型戶型面積（m2）比56表3.代表項目價格水平項目名稱起價均價頂價臺北新城260032003700冠蒙時代256027002890區(qū)域平均價格在2800左右，略低于市中心的水平。臨沂房地產(chǎn)投資環(huán)境評估報告表3.代表項目價格水平項目名稱起價均價頂價臺北新城2600357羅莊板塊大致范圍：羅莊（衛(wèi)星城）城區(qū)及高新技術(shù)開發(fā)區(qū)；區(qū)域環(huán)境：距離中心較遠(yuǎn)，但板塊內(nèi)經(jīng)濟較為發(fā)達(dá)；樓市特點：項目規(guī)模都較大以社區(qū)配套彌補周邊配套的不足；代表樓盤：怡景天鵝湖、陽光翠湖；供求關(guān)系：區(qū)域整體供應(yīng)量相對于其他板塊偏少；客群特征：本區(qū)域及高新區(qū)上班人群為主，包括少量蘭山（市中心）客源；臨沂房地產(chǎn)投資環(huán)境評估報告羅莊板塊大致范圍：臨沂房地產(chǎn)投資環(huán)境評估報告58表1.主要代表項目概況項目名稱占地面積（萬平米）總建筑面積（萬平米）入市時間物業(yè)類型主力戶型銷售價格（元/平米）怡景天鵝湖20292005年多層、小高層、高層三室兩廳1600陽光花園30212005年多層三室兩廳1460陽光怡情園25.7182005年多層三室兩廳1500陽光翠湖30202005年12月多層三室兩廳1450大多為中等規(guī)模樓盤，區(qū)域平均價格在1500左右，遠(yuǎn)低于市中心的水平。臨沂房地產(chǎn)投資環(huán)境評估報告表1.主要代表項目概況項目名稱占地面積（萬平米）總建筑面積（59河?xùn)|板塊大致范圍：沂河以東近郊區(qū)域，河?xùn)|及經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)區(qū)域環(huán)境：機場所在地，未來主要交通物流及制造業(yè)區(qū)域；樓市特點：樓市處于起步階段，以中低價位住宅及商貿(mào)物流城開發(fā)為主；代表樓盤：集賢小區(qū)、樂泰花園、水景明珠、黃山小區(qū)、濱河花園等；供求關(guān)系：現(xiàn)階段上市樓盤少，但未來供應(yīng)充足；（近期土地批租量大）客群特征：本區(qū)域人群為主，包括少量蘭山（市中心）客源；臨沂房地產(chǎn)投資環(huán)境評估報告河?xùn)|板塊大致范圍：臨沂房地產(chǎn)投資環(huán)境評估報告60項目名稱占地面積（萬平米）總建筑面積（萬平米）入市時間物業(yè)類型起價均價（元/平米）水景明珠20.58x2006年小高層，多層26002900天弘苑x3.5x多層23602700東華苑20.14x2006年小高層27003000表1.主要代表項目概況基本上都是中等規(guī)模樓盤，普通住宅在2800元/平方米左右，接近市區(qū)水平。臨沂房地產(chǎn)投資環(huán)境評估報告項目名稱占地面積（萬平米）總建筑面積（萬平米）入市時間物業(yè)類61南坊板塊大致范圍：沂河西、祊河?xùn)|的圍合三角，新市政府所在地及行政文化中心；區(qū)域環(huán)境：區(qū)域開發(fā)尚處于起步階段，區(qū)域生活配套嚴(yán)重不足；樓市特點：高端與中低價樓盤并存，未來開發(fā)的商務(wù)項目比重大；代表樓盤：沂龍灣、齊魯園等；供求關(guān)系：現(xiàn)階段上市樓盤少，08年市政府搬遷配套完善后供應(yīng)量將猛增；客群特征：政府公職人員所占比重大，也包括其他少量高端人群；臨沂房地產(chǎn)投資環(huán)境評估報告南坊板塊大致范圍：臨沂房地產(chǎn)投資環(huán)境評估報告62項目名稱占地面積（萬平米）總建筑面積（萬平米）入市時間物業(yè)類型戶型面積銷售價格（元/平米）沂龍灣791232006年小高層，多層89-1902700，3400齊魯園23.334．52006年小高層，多層80-2303500表1.主要代表項目概況基本上都是規(guī)模樓盤，普通住宅在2700元/平方米左右。臨沂房地產(chǎn)投資環(huán)境評估報告項目名稱占地面積（萬平米）總建筑面積（萬平米）入市時間物業(yè)類63八、典型項目解析臨沂房地產(chǎn)投資環(huán)境評估報告八、典型項目解析臨沂房地產(chǎn)投資環(huán)境評估報告64項目A.濱河國際物業(yè)地址：臨沂市濱河大道小埠東橡膠壩西側(cè)開發(fā)商：前田置業(yè)開盤時間：2007年均價：40，00元/平方米物業(yè)類別：高層、小高層、別墅建筑風(fēng)格：西班牙風(fēng)情社區(qū)占地面積：350畝（擬規(guī)劃成A、B兩地塊）總建筑面積：50萬平方米綠化率：40%A地塊占地：120畝，A地塊總建筑面積：14萬平方米（規(guī)劃有13幢疊拼別墅、2幢小高層、9幢高層、沿河商業(yè)）項目概況臨沂房地產(chǎn)投資環(huán)境評估報告項目A.濱河國際物業(yè)地址：臨沂市濱河大道小埠東橡膠壩西側(cè)項65圖片.售樓處臨沂房地產(chǎn)投資環(huán)境評估報告圖片.售樓處臨沂房地產(chǎn)投資環(huán)境評估報告66圖片.社區(qū)外景臨沂房地產(chǎn)投資環(huán)境評估報告圖片.社區(qū)外景臨沂房地產(chǎn)投資環(huán)境評估報告67開盤時間：2007年5月22號銷售單價：4000-5000元/平方米單套總價：80萬-100萬銷售情況：濱河國際一期工程開盤400余套住房，首日成交近100套。小高層、高層銷售情況良好，別墅由于高總價，銷售緩慢?？蛻羧后w：政府官員、私營企業(yè)主、個體工商戶，及一部分在臨沂經(jīng)商的南方客戶，以溫州客戶為主。銷售情況臨沂房地產(chǎn)投資環(huán)境評估報告開盤時間：銷售情況臨沂房地產(chǎn)投資環(huán)境評估報告68

(1)總體策略:與全國著名的景觀公司攜手合作，原版移植西班牙建筑風(fēng)格及園林景觀，大手筆規(guī)劃西班牙風(fēng)情社區(qū)景觀體系;(2)規(guī)劃特色:沿濱河大道規(guī)劃380米長70米寬西班牙風(fēng)情景觀帶;沿電力河規(guī)劃500米長23米寬西班牙風(fēng)情商業(yè)休閑步行街;(3)規(guī)劃布局：外圍高層布局，中央為別墅和公寓洋房;以小區(qū)中心為綠化中心，以南北的步行道為綠化軸，配以水景;(4)社區(qū)配套:商業(yè)步行街，商業(yè)會所，物業(yè)，銀行，郵局，高爾夫練習(xí)場;(5)物業(yè)服務(wù):提供酒店式服務(wù)，24小時全天候響應(yīng)服務(wù)。規(guī)劃設(shè)計特色臨沂房地產(chǎn)投資環(huán)境評估報告

(1)總體策略:與全國著名的景觀公司攜手合作，規(guī)劃設(shè)計特69標(biāo)準(zhǔn)層戶型共分5種，以三室兩廳兩衛(wèi)，四室兩廳兩衛(wèi)為主；面積從105平到168平。主力面積：105-146平，面積配比90％；主力戶型：BCD，套數(shù)配比分別是4：2：3。戶型特征：全明設(shè)計，雙陽臺，入戶花園,大面寬，短進(jìn)深，南北通透；全明設(shè)計，動靜分離。

戶型配比情況戶型面積類型平層套數(shù)套數(shù)比套數(shù)A155.57-168.14四房兩廳兩衛(wèi)15％26B123.88-146.44四房兩廳兩衛(wèi)840％208C118.31-131.95三房兩廳兩衛(wèi)420％104D105.12-124.59三房兩廳兩衛(wèi)630％156E127.42-137.76四房兩廳兩衛(wèi)15％26合計XX201520臨沂房地產(chǎn)投資環(huán)境評估報告標(biāo)準(zhǔn)層戶型共分5種，以三室兩廳兩衛(wèi)，四室兩廳兩衛(wèi)為主；面積從70營銷推廣8月份優(yōu)惠：凡于8月1日至8月30日之間，在濱河國際購房者，在原有價格不變的基礎(chǔ)上，另再送每戶贈送價值3000元的專業(yè)釣具一套或空調(diào)，購買別墅者另送電磁爐一臺或皮劃艇。9月份優(yōu)惠：前5套別墅、前10套高層簽約客戶分別享受總裁特批價；簽約客戶均享受一年免費物業(yè)管理費；第16-30位簽約客戶均送光波爐一臺；簽約客戶均有機會贏取“游北京迎奧運”雙人雙飛游；簽約客戶均送“裝修設(shè)計方案”；簽約客戶均送北京亞光亞裝修金卡。臨沂房地產(chǎn)投資環(huán)境評估報告營銷推廣8月份優(yōu)惠：臨沂房地產(chǎn)投資環(huán)境評估報告71項目B.開元上城項目名稱：開元上城（沂河花園四期）物業(yè)類別：小高層、寫字樓總建筑面積：230，500平方米物業(yè)地址：臨沂市金雀山路東段開發(fā)商：山東開元置業(yè)發(fā)展有限公司入住時間：2007年綠化率：40%總戶數(shù)：1400余戶項目概況臨沂房地產(chǎn)投資環(huán)境評估報告項目B.開元上城項目名稱：開元上城（沂河花園四期）項目概況72圖片.開盤儀式臨沂房地產(chǎn)投資環(huán)境評估報告圖片.開盤儀式臨沂房地產(chǎn)投資環(huán)境評估報告73圖片.建筑外立面臨沂房地產(chǎn)投資環(huán)境評估報告圖片.建筑外立面臨沂房地產(chǎn)投資環(huán)境評估報告74戶型配比主力面積：128-150平，面積配比是55.5％，三房兩廳占壓倒性優(yōu)勢。戶型評價：戶型方正，設(shè)計緊湊，利用率高；采光，通風(fēng)性好；動靜分區(qū)，干濕分離。

戶型面積類型平層套數(shù)套數(shù)比套數(shù)A1（復(fù)式）239.34五房兩廳兩衛(wèi)1222.2％440A2155.11三房兩廳兩衛(wèi)1222.2％440F1（復(fù)式）128三房兩廳兩衛(wèi)611.1％220F251.7一室一廳一衛(wèi)611.1％220F3（復(fù)式）183.97三房兩廳三衛(wèi)611.1％220F4143三房兩廳一衛(wèi)611.1％220J1145.38三房兩廳兩衛(wèi)611.1％220合計xx5412000臨沂房地產(chǎn)投資環(huán)境評估報告戶型配比主力面積：128-150平，面積配比是55.5％，75銷售情況銷售單價：起價3500/平方米，樓層差80元，方位差60元；單套總價：總價控制在45萬到78萬之間；銷售套數(shù)：共2000戶，2號3號院落均在去年十月份已經(jīng)開盤，銷售火爆，當(dāng)日簽約200套。170平以下的東戶售罄，銷售率約60％?？蛻羧后w：政府官員、私營企業(yè)主、個體工商戶，及一部分在臨沂經(jīng)商的南方客戶，以及山西，東北等地投資客。臨沂房地產(chǎn)投資環(huán)境評估報告銷售情況銷售單價：臨沂房地產(chǎn)投資環(huán)境評估報告76（1）歐洲風(fēng)情的純粹優(yōu)雅，以現(xiàn)代風(fēng)格的純粹簡潔，屏棄不切實際的繁瑣，灰色、藍(lán)色的時尚色彩運用，矗立天地，硬朗不失優(yōu)雅氣度，沉斂一份沖擊心底的視覺張力、雋永而高貴（2）高樹、灌木、花草、動靜結(jié)合的水景，與空中花園、墻面綠化形成層次跌宕的立體視野（3）兩個城市街區(qū)，四個專享的私家院落（4）開元上城采用四新材料，運用光、熱、空氣的超前科技，提高日照、溫度、空氣對流的物理量，“A級”性能認(rèn)定的居住標(biāo)準(zhǔn)國家住宅工程中心技術(shù)支持（5）引入垂直城市的概念，立體化復(fù)合空間，強調(diào)不同高度層次與自然環(huán)境的交流互動，低層單位融入園林，高層單位則講究視野開闊，每一層空間都具備不同的內(nèi)涵和質(zhì)感規(guī)劃設(shè)計特色臨沂房地產(chǎn)投資環(huán)境評估報告（1）歐洲風(fēng)情的純粹優(yōu)雅，以現(xiàn)代風(fēng)格的純粹簡潔，屏棄不切實際77項目C.錦繡藍(lán)山項目概況地理位置：通達(dá)路與海關(guān)路投資商：融和集團(tuán)投資開發(fā)商：山東錦繡置業(yè)公司開發(fā)占地面積：167.44畝總建面積：24萬平方米容積率：1.8建筑密度：18%綠化率：36%上市時間：10月20日其他：20000㎡主題風(fēng)情商業(yè)街90000㎡獨特的歐式園林環(huán)境2800㎡尊貴奢華的泛會所配套600㎡浪漫優(yōu)雅的游池400㎡三班幼兒園臨沂房地產(chǎn)投資環(huán)境評估報告項目C.錦繡藍(lán)山項目概況地理位置：通達(dá)路與海關(guān)路臨沂房地產(chǎn)78圖片.社區(qū)鳥瞰臨沂房地產(chǎn)投資環(huán)境評估報告圖片.社區(qū)鳥瞰臨沂房地產(chǎn)投資環(huán)境評估報告79圖片.售樓處臨沂房地產(chǎn)投資環(huán)境評估報告圖片.售樓處臨沂房地產(chǎn)投資環(huán)境評估報告80項目D.臺北新城項目概況項目地址：開源路西，蒙山大道東，銀雀山路南，開陽路北開發(fā)商：

臨沂臺北新城建設(shè)發(fā)展有限公司樓盤形態(tài)：多層、小高層、高層占地面積：620畝規(guī)劃總戶數(shù)：10000戶左右規(guī)劃建筑面積：約100萬平方米總投資：約15億元人民幣開盤時間：2006年10月01日小區(qū)規(guī)劃：以三條商業(yè)街(臺灣商業(yè)街、韓國商業(yè)街、香港商業(yè)街)為主軸，擬建可容納約5萬居民居住的中高檔不夜城景觀商住區(qū)。建成后，該社區(qū)將大大帶動城區(qū)中西部的城市建設(shè)及居民的生活消費水平。臨沂房地產(chǎn)投資環(huán)境評估報告項目D.臺北新城項目概況項目地址：開源路西，蒙山大道東，銀81圖片.社區(qū)鳥瞰臨沂房地產(chǎn)投資環(huán)境評估報告圖片.社區(qū)鳥瞰臨沂房地產(chǎn)投資環(huán)境評估報告82圖片.商業(yè)街效果臨沂房地產(chǎn)投資環(huán)境評估報告圖片.商業(yè)街效果臨沂房地產(chǎn)投資環(huán)境評估報告83項目E.沂龍灣項目概況開發(fā)商：

臨沂尚城置業(yè)投資商：山東省商業(yè)集團(tuán)、煙臺振華集團(tuán)

地理位置：未來新城市中心南坊新區(qū)內(nèi)物業(yè)形態(tài)：多層、小高層