土地增值稅納稅籌劃技巧

第三節(jié)土地增值稅納稅籌劃技巧一、開發(fā)產(chǎn)品定價技巧：（一）普通標(biāo)準(zhǔn)住宅免稅臨界點：例3-1、某房地產(chǎn)公司從事普通標(biāo)準(zhǔn)住宅開發(fā)，2008年，出售一棟普通住宅樓，總面積12000平方米，平均單位售價2000元，銷售總額2400萬元，該樓支付土地出讓金324萬元，房屋開發(fā)成本1200萬元，其中：利息支出100萬元，假設(shè)不能提供金融機(jī)構(gòu)借款費用證明，城建稅率7%，教育費附加3%，印花稅率0.5‰，當(dāng)?shù)卣?guī)定房地產(chǎn)開發(fā)費用允許扣除比例10%。1、收入總額：2400萬；2、扣除項目金額（扣除利息支出100萬）：（1）取得土地使用權(quán)金額：324萬（2）房地產(chǎn)開發(fā)成本：1100萬（3）房地產(chǎn)開發(fā)費用：（324+1100）×10%=142.4萬（4）加計20%扣除數(shù)：（324+1100）×20%=284.8萬（5）扣除營業(yè)稅及附加：2400×5%×（1+7%+3%）=132萬扣除項目金額合計：324+1100+142.4+284.8+132=1983.2萬3、增值額：2400－1983.2=416.8萬4、增值率：416.8÷1983.2=21.02%5、應(yīng)交土地增值稅：416.8×30%－0=125.04萬6、獲利金額＝收入－成本－費用－利息－稅金＝2400－324－1100－100－132－125＝619萬假設(shè)：降價到1975元/平方米，銷售收入總額為2370萬元。增值額＝2370－1981.6＝388.4萬；增值率＝388.4÷1981.6＝19.6%小于20%，免繳土地增值稅。獲利金額＝2370－324－1100－100－130.4＝715.6萬多獲利＝715.6－619＝96.6萬《計算免稅臨界點》：設(shè)銷售收入總額為X，設(shè)不含息建造成本為Y。于是：按照建造成本10％計算的房地產(chǎn)開發(fā)費用為0.1Y；財政部規(guī)定的加計20％扣除額為0.2Y；允許扣除的營業(yè)稅、城建稅、教育費附加為：X×5％×（1＋7％＋3％）＝0.055X計算：當(dāng)增值率為20%時，銷售總額X與建造成本Y的關(guān)系：X－（1.3Y+0.055X）（1.3Y+0.055X）0.934X＝1.56YX＝1.67024Y即：增值率＝20%時，售價為建造成本的1.67024倍;當(dāng)X＜1.67024Y時,增值率＜20%,根據(jù)稅法規(guī)定,免交土地增值稅。所以,我們把1.67024稱為“免稅臨界點定價系數(shù)”。根據(jù)上述計算方法，我們計算得到高收益最低定價系數(shù)為1.82014。用圖表示如下：不交土地增值稅稅負(fù)重、利潤少相對稅負(fù)輕、利潤高1.670241.82014（免稅臨界點定價系數(shù)）（高收益最低定價系數(shù)）上例建造總成本1424萬元，單位建造成本1186.66元/平方米免稅臨界點定價＝1186.66×1.67024＝1982.00元/平方米高收益最低定價＝1186.66×1.82014＝2159.91元/平方米計算驗證：（1）當(dāng)定價為每平方米1982.00元，銷售總額為2378.40萬扣除項目金額＝1424×1.3＋2378.40×5.5%＝1982.01萬增值額＝2378.40－1982.01＝396.39萬增值率＝396.39÷1982.01＝19.9999%增值率＜20％，不交土地增值稅。.（2）當(dāng)定價為每平方米2160時，銷售總額2592.00萬元：扣除項目金額＝1424×1.3＋2592×5.5%＝1993.76（萬元）增值額＝2592－1993.76＝598.24（萬元）增值率＝598.24÷1993.76＝30.01%交土地增值稅＝598.24×30%＝179.47（萬元）銷售總額增加192.0萬元,交土地增值稅179.47萬元,多獲利＝192.0－179.47＝12.53（萬元）（二）非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅免稅臨界點的計算計算：當(dāng)增值率為0時，銷售總額X與建造成本Y的關(guān)系：X－（1.3Y+0.055X）（1.3Y+0.055X）X－（1.3Y+0.055X）＝0X＝1.37566Y當(dāng)X≤1.37566Y，增值率即≤0，免交土地增值稅。（四）如何通過“不含息建造成本”控制增值率，從而達(dá)到控制土地增值稅納稅額的目的?以下“建造成本”均為不含息建造成本。土地增值稅的增值率＝增值額÷扣除項目金額＝（銷售收入總額－扣除項目金額）÷扣除項目金額＝銷售收入總額-（建造成本+10%建造成本+20%建造成本+營業(yè)稅及附加）建造成本+10%建造成本+20%建造成本+營業(yè)稅及附加二、土地增值稅納稅籌劃十大方法：（一）適度加大建造成本法[例—1]甲房地產(chǎn)開發(fā)公司正在開發(fā)麗景小區(qū)，為此項目支付土地出讓金1500萬元，開發(fā)成本3200萬元，含借款利息200萬元，可售面積30000平方米?，F(xiàn)在正在討論銷售策略，如果銷售毛坯房，每平方米售價3200元，銷售收入總額為9600萬元，營業(yè)稅稅率5%，城市維護(hù)建設(shè)稅7%，教育費附加3%，計算應(yīng)交納多少土地增值稅？并請幫助進(jìn)行納稅籌劃。方案1：銷售毛坯房應(yīng)交納土地增值稅不含息建造成本＝1500＋3200－200＝4500（萬元）扣除項目金額＝4500×130%＋9600×5.5%＝5850＋528＝6378(萬元)增值額＝9600－6378＝3222(萬元)增值率＝3222÷6378＝50.52%適用稅率40%,速算扣除率為5%;應(yīng)交土地增值稅＝3222×40%－6378×5%＝1288.8－318.9＝969.9(萬元)方案2:改賣毛坯房為賣裝修房,對房屋進(jìn)行裝修，預(yù)計裝修費用1200萬元,裝修之后,每平方米售價為3700元,銷售收入總額11100萬元,無其他變動因素。不含息建造成本＝1500＋3200－200＋1200＝5700（萬元）扣除項目金額＝5700×130%＋11100×5.5%＝7410＋610.5＝8020.5(萬元)增值額＝11100－8020.5＝3079.5(萬元)增值率＝3079.5÷8020.5＝38.40％應(yīng)交土地增值稅＝3079.5×30%－0＝923.85(萬元)方案2與方案1的差額＝969.9－923.85＝46.05(萬元)（二）費用移位法[例—2]仍然利用[例—1]的資料，假設(shè)甲公司開發(fā)麗景小區(qū)需要兩年時間，公司管理人員30人，每年需要管理費用200萬元。公司本部的人員兼任項目的管理工作，為了加強(qiáng)項目管理，經(jīng)過董事會決議，把公司的一部分管理人員編制到開發(fā)項目中，共計擴(kuò)大項目人員編制16人，每年減少管理費用、增加開發(fā)間接費用100萬元，計算對應(yīng)交土地增值稅的影響?！队懻摗罚赫{(diào)整公司編制，10％的“房地產(chǎn)開發(fā)費用”扣除是否會受影響？不含息建造成本＝1500＋3200－200＋1200＋100×2＝5900（萬元）扣除項目金額＝5900×130%＋11100×5.5%＝7670＋610.5＝8280.5(萬元)增值額＝11100－8220.5＝2819.5(萬元)增值率＝2819.5÷8280.5＝34.05%適用稅率30%,速算扣除率為0；應(yīng)交土地增值稅＝2819.5×30%－0＝845.85(萬元)改變公司編制減少土地增值稅額＝923.85－845.85＝78.00(萬元)兩種方法降低稅負(fù)＝46.05＋78＝124.05（萬元）（三）巧用利息扣除法，降低土地增值稅[例—3]宏大房地產(chǎn)開發(fā)公司在開發(fā)旭升小區(qū)的過程中，支付土地出讓金4000萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本9000萬元，其中含銀行借款費用1000萬元，假設(shè)能夠提供銀行借款證明文件。可售面積40000平方米，每平方米平均售價6400元，銷售總額25600萬元。應(yīng)如何計算土地增值稅可以使稅負(fù)降低。建造總成本＝4000＋9000＝13000（萬元）不含息建造成本＝13000－1000＝12000（萬元）借款費用/不含息建造成本＝1000÷12000＝8.33%＞5％土地增值稅納稅申報表單位：萬元項目行次比例扣除據(jù)實扣除房地產(chǎn)開發(fā)費用1312001600其中：利息146001000其他房地產(chǎn)開發(fā)費用15600600（1）按照比例扣除法應(yīng)納土地增值稅：扣除項目金額＝12000×130%＋25600×5.5%＝15600＋1408＝17008(萬元)增值額＝25600－17008＝8592(萬元)增值率＝8592÷17008＝50.52%適用稅率40%,速算扣除率為5%;應(yīng)交土地增值稅＝8592×40%－17008×5%＝3436.8－850.4＝2586.4(萬元)（2）按照據(jù)實扣除法應(yīng)納土地增值稅：扣除項目金額＝12000×（1＋5%＋20%）＋1000＋25600×5.5%＝15000＋1000＋1408＝17408(萬元)增值額＝25600－17408＝8192(萬元)增值率＝8192÷17408＝47.06%應(yīng)交土地增值稅＝8192×30%－0＝2457.6(萬元)據(jù)實扣除法較比例扣除法節(jié)稅＝2586.4－2457.6＝128.8(萬元)（四）合作建房籌劃法[例—4]甲企業(yè)屬于非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，2006年通過招拍掛受讓一塊土地使用權(quán)，支付土地出讓金3000萬元，甲企業(yè)沒有進(jìn)行任何開發(fā)。2008年3月，甲企業(yè)準(zhǔn)備將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙房地產(chǎn)開發(fā)公司，評估價8000萬元，由乙公司開發(fā)這項土地。營業(yè)稅稅率5%，城市維護(hù)建設(shè)稅7%，教育費附加3%，計算甲企業(yè)應(yīng)交土地增值稅額。如何籌劃可以降低土地增值稅？（1）轉(zhuǎn)讓方案：甲企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)給乙企業(yè)，根據(jù)《土地增值稅條例》規(guī)定，應(yīng)征收土地增值稅。扣除項目金額＝3000＋（8000－3000）×5.5%＝3275（萬元）增值額＝8000－3275＝4725（萬元）增值率＝4725÷3275＝144.27%適用稅率50%，速算扣除率15%；應(yīng)納土地增值稅＝4275×50%－3275×15%＝2137.5－491.25＝1646.25（萬元）（2）籌劃方案:變轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)為合作建房，分得房產(chǎn)后，再轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)。甲企業(yè)以土地與乙房地產(chǎn)開發(fā)公司合作建房，乙公司出資8400萬元，在這塊土地上建同樣面積的兩棟寫字樓，各分得一棟。假設(shè)，甲企業(yè)分得的寫字樓評估價值為5500萬元。甲、乙公司互開發(fā)票。甲企業(yè)以地?fù)Q房，發(fā)生了土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為，轉(zhuǎn)讓收入為5500萬元：應(yīng)交營業(yè)稅＝（5500－3000÷2）×5%＝200(萬元)應(yīng)繳城市維護(hù)建設(shè)稅＝200×7％＝14（萬元）應(yīng)繳教育費附加＝200×3％＝6（萬元）轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)利得＝5500－1500－220＝3780(萬元)會計分錄為：借：投資性房地產(chǎn)—寫字樓5500萬貸：無形資產(chǎn)—土地1500萬應(yīng)交稅費—應(yīng)交營業(yè)稅200萬應(yīng)交稅費－應(yīng)交城建稅14萬應(yīng)交稅費－教育費附加6萬營業(yè)外收入3780萬繳納契稅3%：借：投資性房地產(chǎn)－寫字樓165萬貸：銀行存款165萬甲公司分得樓房后再轉(zhuǎn)讓，樓房原價為5500萬元加上土地使用權(quán)1500萬元，契稅165萬元，總成本7165萬元。假設(shè)甲公司仍以8000萬元把分得的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)交土地增值稅：扣除項目金額＝7165＋（8000－5500）×5.5%＝7302.5(萬元)增值額＝8000－7302.5＝697.5(萬元)增值率＝697.5÷7302.5＝9.55%應(yīng)納土地增值稅＝697.5×30%＝209.25（萬元）減少土稅費＝1646.25－209.25－165＝1272.0(萬元)（五）股權(quán)轉(zhuǎn)讓籌劃法[例—5]廣源房地產(chǎn)公司是三個自然人出資設(shè)立的有限責(zé)任公司。實收資本3000萬元，公司成立之后，通過拍賣取得一宗土地使用權(quán)，面積100000平方米，支付出讓金3000萬元，隨后進(jìn)行了房產(chǎn)開發(fā)，投入開發(fā)費用2000萬元,發(fā)生期間費用100萬元；現(xiàn)在，因金融危機(jī)再無力開發(fā)，準(zhǔn)備以10000萬元將這個在建項目轉(zhuǎn)讓給德隆房地產(chǎn)公司。如何轉(zhuǎn)讓可以使廣源房地產(chǎn)開發(fā)公司稅費較低？方案1、廣源房地產(chǎn)公司將在建項目轉(zhuǎn)讓給德隆公司，應(yīng)納稅費計算如下：（1）營業(yè)稅及附加：10000×5.5%＝550(萬元)（2）土地增值稅:扣除項目金額＝(3000＋2000)×130%＋10000×5.5%＝6500＋550＝7050(萬元)增值額＝10000－7050＝2950(萬元)增值率＝2950÷7050＝41.84%應(yīng)交土地增值稅＝2950×30%＝885(萬元)（3）印花稅＝10000×0.5‰＝5(萬元)（4）企業(yè)所得稅:應(yīng)納稅所得額＝10000－5000－100－550－885－5＝3460應(yīng)納所得稅＝3460×25％＝865(萬元)（5）個人所得稅：假設(shè)項目轉(zhuǎn)讓之后，股東們將凈利潤全部分配：（3460－865)×20％＝519(萬元)（6）應(yīng)納稅總額＝550＋885＋5＋865＋519＝2824(萬元)方案2、變轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目為轉(zhuǎn)讓股權(quán)。假設(shè)，廣源公司資產(chǎn)總額5500萬元，負(fù)債額2500萬元，德隆公司以7500萬元購買廣源公司全部股權(quán)并負(fù)責(zé)償債，計算應(yīng)納稅費。（1）營業(yè)稅：財稅[2002]191號規(guī)定，股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征收營業(yè)稅（2）土地增值稅：股權(quán)轉(zhuǎn)讓只是股東權(quán)益的變化，原企業(yè)仍然存續(xù)，沒有發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，不征土地增值稅。（3）印花稅＝10000×0.5‰＝5(萬元)（4）個人所得稅：三位股東應(yīng)繳個人所得稅＝（7500－3000）×20%＝900（萬元）（5）應(yīng)納稅總額＝5＋900＝905(萬元)方案2比方案1節(jié)省稅費＝2824－905＝1919（萬元）轉(zhuǎn)讓在建項目與轉(zhuǎn)讓股權(quán)納稅比較表

轉(zhuǎn)讓在建項目納稅額轉(zhuǎn)讓股權(quán)納稅額增（＋）、減（－）1.營業(yè)稅及附加550

－5502.契稅－－－3.土地增值稅885

－8854.印花稅55

5.企業(yè)所得稅865

－8656.個人所得稅519900＋381合計2824905－1919（六）轉(zhuǎn)讓在建工程法[例—6]七星房地產(chǎn)公司在興隆小區(qū)開發(fā)了100套別墅，總建筑面積30000平方米，取得土地使用權(quán)支付的費用3000萬元，建造成本10000萬元，其中：金融機(jī)構(gòu)借款費用1000萬元，開發(fā)期間發(fā)生期間費用600萬元?，F(xiàn)在正在籌劃銷售策略，如果銷售毛坯房，每平方米售價10000元，計算納稅總額。有無可以減輕稅費支出的籌劃方案？方案1、銷售毛坯房，建造總成本13000萬元，不含息建造成本12000萬元，銷售收入總額30000萬元。（1）營業(yè)稅及附加=30000×5.5%＝1650(萬元)（2）土地增值稅:扣除項目金額＝12000×130%＋30000×5.5%＝17250(萬元)增值額＝30000－17250＝12750(萬元)增值率＝12750÷17250＝73.91%適用稅率40%，速算扣除率5%；應(yīng)交土地增值稅＝增值額×40%－扣除項目金額×5%＝12750×40%－17250×5%＝4237.5(萬元)（3）印花稅=30000×0.0005＝15(萬元)（4）企業(yè)所得稅：應(yīng)納稅所得額＝(30000－13000－1650－4237.5－600－15)＝10497.5（萬元）應(yīng)交企業(yè)所得稅＝10497.5×25%＝2624.38(萬元)（5）稅負(fù)總額＝1650＋4237.5＋15＋2624.38＝8526.88（6）稅負(fù)率＝8526.88÷30000＝28.42%方案2、七星公司將興隆小區(qū)的毛坯房以20000萬元賣給關(guān)聯(lián)企業(yè)佳德公司，由佳德公司裝修后銷售，預(yù)計裝修費用2000萬元，佳德公司期間費用為裝修費用的10%，完工后每平方米售價10800元，銷售總額32400萬元?？傮w稅費由兩個公司來承擔(dān)。（一）七星公司的稅負(fù):（1）營業(yè)稅及附加＝20000×5.5%＝1100(萬元)（2）土地增值稅：扣除項目金額＝12000×130%＋1100＝16700(萬元)增值額＝20000－16700＝3300(萬元)增值率＝3300÷16700＝19.76%適用稅率30%，速算扣除率為0；應(yīng)交土地增值稅＝增值額×30%-0＝3300×30%-0＝990(萬元)（3）印花稅＝20000×0.0005＝10(萬元)（4）企業(yè)所得稅＝（20000－12000－600－1100－990－10）×25%＝5300×25%＝1325（萬元）（5）稅負(fù)總額＝1100＋990＋10＋1325＝3425（萬元）（二）佳德公司的稅負(fù)：（1）契稅＝20000×3%＝600(萬元)工程成本＝20000＋2000＋600＝22600（2）營業(yè)稅及附加＝（32400－20000）×5.5%＝682(萬元)（3）土地增值稅：扣除項目金額＝22600×1.3＋682＝30062(萬元)增值額＝32400－30062＝2338(萬元)增值率＝2338÷30062＝7.78%應(yīng)交土地增值稅＝2338×30%－0＝701.4(萬元)（4）印花稅＝32400×0.0005＝16.2(萬元)（5）企業(yè)所得稅：應(yīng)納稅所得額＝324000－22600－2000×10%－682－701.4－16.2＝8200.4（萬元）應(yīng)交企業(yè)所得稅額＝8200.4×25%＝2050.1(萬元)(6)稅負(fù)總額＝600＋682＋701.4＋16.2＋2050.1＝4049.7(萬元)（三）兩個公司納稅合計＝3425＋4049.7＝7474.7(萬元)方案2比方案1節(jié)稅＝8526.88－7474.7＝1052.18(萬元)（七）企業(yè)籌建期的巧妙運用[例—8]某房地產(chǎn)開發(fā)公司于2004年7月成立，2005年2月取得一宗土地使用權(quán)，支付土地出讓金2800萬元，然后，公司開始辦理土地使用權(quán)過戶的手續(xù)、搞規(guī)劃設(shè)計、進(jìn)行“七通一平”等項工作，又辦理開工許可證、預(yù)售許可證等前期工作，該小區(qū)規(guī)劃為“普通標(biāo)準(zhǔn)住宅”。一直到2006年7月才開工施工建設(shè)，在這期間發(fā)生費用200萬元，財會部門作為“開辦費”處理。工程經(jīng)過一年的施工，于2007年9月竣工。開發(fā)成本5200萬元，可售面積20000平方米，以單位均價6700元對外銷售，到2007年末，房產(chǎn)全部售出。發(fā)生期間費用180萬元，借款利息420萬元，但不能全部取得銀行借款證明。計算應(yīng)交土地增值稅。土地增值稅的計算：（1）銷售收入總額＝6700×20000＝13400萬元（2）扣除項目金額＝（2800＋5200）×130%＋13400×5.5%＝10400＋737＝11137(萬元)（3）增值額＝13400－11137＝2263萬元（4）增值率＝2263÷11137＝20.32%適用稅率30%，速算扣除率為0（5）應(yīng)交土地增值稅＝2263×30%－0＝678.9(萬元)籌劃方案：國稅發(fā)[1995]153號，首次取得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營項目之日,確定為稅法規(guī)定的實際開始生產(chǎn)、經(jīng)營之日。把開工前的200萬元費用直接列入前期工程費，應(yīng)交土地增值稅就會發(fā)生變化土地增值稅的計算：（1）銷售收入總額＝6700×20000＝13400萬元（2）扣除項目金額＝（2800＋5200＋200）×130%＋13400×5.5%＝10660＋737＝11397(萬元)（3）增值額＝13400－11397＝2003萬元（4）增值率＝2003÷11397＝17.57%增值率小于20％，免征土地增值稅，節(jié)稅678.9(萬元)。（八）增加土地開發(fā)成本,降低土地增值稅例、鴻祺房地產(chǎn)開發(fā)公司2003年以2000萬元拍得一塊土地,沒有進(jìn)行土地開發(fā)，2008年3月,準(zhǔn)備把土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓,評估價5000萬元，由于取得土地后，沒有進(jìn)行任何實質(zhì)性開發(fā)，計算土地增值稅時不得加計扣除，稅負(fù)較重。經(jīng)過稅務(wù)師事務(wù)所籌劃，建議該公司對土地進(jìn)行一級開發(fā)后再轉(zhuǎn)讓，就可以享受到30％的加計扣除?；I劃方案：只對土地進(jìn)行前期開發(fā)，如“三通一平”、建造圍墻、舊房拆除、清運殘土等土地開發(fā)后再轉(zhuǎn)讓，但是，不可進(jìn)行建筑施工。預(yù)計開發(fā)費用需要1000萬元，開發(fā)后評估價6100萬元。計算兩個方案土地增值稅納稅效果。第一方案、取得土地使用權(quán)，不進(jìn)行開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的稅負(fù)計算：（1）扣除項目金額=2000＋(5000－2000)×5.5%＝2165（萬元）（2）增值額＝5000－2165＝2835（萬元）（3）增值率＝2835÷2165＝130.95%適用稅率50%，速算扣除率15%；（4）應(yīng)交土地增值稅＝2835×50%－2165×15%＝1417.5－324.75＝1092.75（萬元）第二方案：對土地進(jìn)行一級開發(fā)后再轉(zhuǎn)讓的稅負(fù)計算：（1） 扣除項目金額＝(2000＋1000）×1.3＋(6100－2000)×5.5%＝3900＋225.5＝4125.5(萬元)（2）增值額＝6100－4125.5＝1974.5（萬元）（3）增值率＝1974.5÷4125.5＝47.86％適用稅率30%，速算扣除率為0；（4）應(yīng)交土地增值稅＝1974.5×30％＝592.35(萬元)第二方案較第一方案＝1092.75－592.35＝500.40(萬元)（九）投資時機(jī)的最佳選擇例、景泰房地產(chǎn)開發(fā)公司2008年投入15000萬元，取得一項土地使用權(quán)。經(jīng)過董事會會議決定，準(zhǔn)備將其中的五分之一土地，用于建造賓館和餐飲娛樂中心，并決定，建成之后注冊設(shè)立國泰國際大酒店。賓館的建設(shè)期為2年，建設(shè)投資預(yù)計需要13000萬元，預(yù)計建成后賓館房產(chǎn)的公允價28800萬元。方案一、賓館建成后注冊設(shè)立國泰國際大酒店（1）營業(yè)稅及附加：（2）契稅：28800×4％＝1152（萬元）（3）土地增值稅：酒店的建造總成本＝15000×20％＋13000＝16000（萬元）扣除項目金額＝16000×130％＝20800（萬元）增值額＝28800－20800＝8000（萬元）增值率＝8000÷20800＝38.46％適用稅率30％，速算扣除率0；應(yīng)交土地增值稅＝8000×30％＝2400（萬元）應(yīng)交契稅與土地增值稅＝1152＋2400＝3552（萬元）方案二、以20％的土地使用權(quán)作價和13000萬元的資金對酒店公司進(jìn)行投資，由酒店公司委托景泰房地產(chǎn)公司代建。（1）營業(yè)稅及附加：根據(jù)財稅[2002]191號文件，可以免征。（2）土地增值稅：根據(jù)財稅[2006]21號文件規(guī)定可以免征。（3）契稅＝15000×20％×4％＝120（萬元）節(jié)稅金額＝3552－120＝3432（萬元）方案三、取得土地使用權(quán)時，直接把其中20％的土地辦在酒店的戶頭，還可以節(jié)省契稅120萬元。（十）土地出讓金返還籌劃法企業(yè)取得的財政補(bǔ)貼和稅收返還，會計準(zhǔn)則規(guī)定屬于“政府補(bǔ)助”的范疇，計入“營業(yè)外收入”科目。土地出讓金返還不屬于財政撥款，應(yīng)當(dāng)征收企業(yè)所得稅。其原因是：1、企業(yè)從政府取得的補(bǔ)貼收入符合稅法“收入總額”的立法精神。2、為了規(guī)范財政補(bǔ)貼收入，加強(qiáng)減免稅的管理。3、盡量減少稅法與財務(wù)會計制度的差異。例、A房地產(chǎn)開發(fā)公司2008年2月支付2000萬元取得一項土地使用權(quán)。按照當(dāng)?shù)卣囊?guī)定，土地出讓金返還20％，6月16日A公司收到土地出讓金返還400萬元，應(yīng)當(dāng)如何做賬務(wù)處理？方案一、計入“營業(yè)外收入”借：銀行存款400萬貸：營業(yè)外收入400萬納稅效果分析：（1）土地使用權(quán)支付的金額仍然是2000萬元，按照130％計算扣除項目，扣除2000×130％＝2600萬元；（2）營業(yè)外收入400萬元形成利潤總額，應(yīng)繳企業(yè)所得稅100萬元。方案二、把土地出讓金返還沖減開發(fā)