物業(yè)管理基本制度與政策：物業(yè)管理

1第一章物業(yè)管理

（一）考試目的本部分的考試目的是考察應(yīng)試人員運(yùn)用《物業(yè)管理?xiàng)l例》分析、處理物業(yè)管理工作中《條例》相關(guān)問(wèn)題的能力。（二）考試基本要求掌握：《條例》對(duì)物業(yè)管理的定位，《條例》的指導(dǎo)思想以及確立的基本法律關(guān)系。熟悉：物業(yè)管理的基本特征，物業(yè)管理在社會(huì)經(jīng)濟(jì)中的地位和作用，《條例》確立的基本制度，《條例》涉及的主要問(wèn)題。了解：物業(yè)管理產(chǎn)生和發(fā)展，我國(guó)物業(yè)管理制度建設(shè)的歷史沿革。（三）要點(diǎn)說(shuō)明：17個(gè)要點(diǎn)2第一節(jié)物業(yè)管理的概念一、物業(yè)管理的概念（一）對(duì)《條例》所稱物業(yè)管理定義的理解(定位)掌握1、物業(yè)管理是由業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)的方式來(lái)實(shí)現(xiàn)的活動(dòng)。2、物業(yè)管理活動(dòng)的基礎(chǔ)是物業(yè)服務(wù)合同。3、物業(yè)管理的內(nèi)容是對(duì)物業(yè)進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，對(duì)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序進(jìn)行維護(hù)。依據(jù)3物業(yè)管理是指（四方面）暨：1、選聘、合作、自管

2、管理按照物業(yè)服務(wù)合同約定

3、房屋及設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地的

養(yǎng)護(hù)、維修、管理

4、維護(hù)2個(gè)環(huán)境：①衛(wèi)生及區(qū)域內(nèi)環(huán)境

②公共秩序4單項(xiàng)選擇題（備選項(xiàng)中只有1個(gè)符合題意）下列對(duì)于物業(yè)管理的理解，不正確的是（）。A、物業(yè)管理活動(dòng)的實(shí)質(zhì)是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)就物業(yè)管理服務(wù)為標(biāo)的進(jìn)行的一項(xiàng)交易B、物業(yè)管理企業(yè)可以接受業(yè)主和使用人的特別委托C、物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)管理生產(chǎn)活動(dòng)的契約基礎(chǔ)D、業(yè)主必須選聘物業(yè)管理企業(yè)來(lái)對(duì)物業(yè)實(shí)施管理下列各項(xiàng)中，不屬于物業(yè)管理基本內(nèi)容的是（）。

A、房屋維修養(yǎng)護(hù)B、清潔衛(wèi)生

C、安全防范D、代收供水、供熱費(fèi)用5（二）《條例》調(diào)整的范圍１、《條例》即調(diào)整住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動(dòng)，也調(diào)整非住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動(dòng)。２、《條例》的適用范圍，既包括城市，也涵蓋鄉(xiāng)村。多項(xiàng)選擇題（備選項(xiàng)中有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意）

《物業(yè)管理?xiàng)l例》調(diào)整和規(guī)范的范圍包括（）。

A、住宅物業(yè)管理B、非住宅物業(yè)管理

C、城市D、農(nóng)村E、業(yè)主自行管理[答案]ABCD6（三）物業(yè)管理的市場(chǎng)化特征１、房地產(chǎn)物質(zhì)形態(tài)的演變導(dǎo)致了物業(yè)財(cái)產(chǎn)狀況的演變。（產(chǎn)權(quán)主體轉(zhuǎn)為共有、所有、互有——義務(wù)、責(zé)任轉(zhuǎn)變）２、多元化的物業(yè)權(quán)屬狀況要求物業(yè)管理形式與之相適應(yīng)。（單個(gè)業(yè)主無(wú)權(quán)決定共有權(quán)利，無(wú)全額承擔(dān)共同履行義務(wù)）３、物業(yè)管理活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵循市場(chǎng)原則。(就是民法原則）（業(yè)主自主權(quán)、納入市場(chǎng)秩序、物業(yè)管理的前提條件）４、非市場(chǎng)性的房屋管理不屬于物業(yè)管理。

（產(chǎn)權(quán)單一、行政管理，非市場(chǎng)關(guān)系，不屬《條例》范疇）

7二、物業(yè)管理的特征（熟悉）（一）社會(huì)化（二）專業(yè)化（三）市場(chǎng)化物業(yè)管理1、城市、房地產(chǎn)管理體制的重大改革2、房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)與之相配套的綜合性管理3、住房制度改革、產(chǎn)權(quán)多元化后相銜接的統(tǒng)一管理4、與建立社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化的管理8社會(huì)化（交易對(duì)象選擇)物業(yè)所有權(quán)人到社會(huì)上選聘物業(yè)管理企業(yè)物業(yè)管理企業(yè)到社會(huì)上尋找可代管的物業(yè)專業(yè)化物業(yè)企業(yè)具備一定資質(zhì)等級(jí)從業(yè)人員具備一定職業(yè)資格市場(chǎng)化市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制和商品經(jīng)營(yíng)方式實(shí)現(xiàn)的商業(yè)行為集中體現(xiàn)——雙向選擇、等價(jià)有償9第二節(jié)我國(guó)物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展一、物業(yè)管理的起源與發(fā)展

人：奧克維亞.希爾女士機(jī)構(gòu)（組織）：皇家特許屋宇經(jīng)理學(xué)會(huì)二、城市住房及住房制度改革（一）我國(guó)城鎮(zhèn)住房的發(fā)展情況私房改造轉(zhuǎn)化為國(guó)有建房提供居民、職工居住（二）改革開(kāi)放前的城鎮(zhèn)住房制度中國(guó)特色公有住房體系

住房投資由國(guó)家和企業(yè)統(tǒng)包三個(gè)特征住房分配采取實(shí)物分配福利低租金，國(guó)家包修包養(yǎng)弊端見(jiàn)下10投資無(wú)回收、不能形成良性循環(huán)制約建設(shè)發(fā)展、供給小于需求租金不能維護(hù)危舊房、危及安全人均面積下滑、國(guó)家包袱沉重11（三）住房商品化制度１、建立并扶持商品房市場(chǎng)房地產(chǎn)領(lǐng)域三項(xiàng)改革：住房制度改革土地使用制度改革房地產(chǎn)生產(chǎn)方式改革２、城鎮(zhèn)住房制度改革1979年試點(diǎn)向居民售房1994年公有住房開(kāi)始出售1998年取消福利分房，實(shí)施住房分配貨幣化改變國(guó)家統(tǒng)一投資、統(tǒng)一分配、統(tǒng)一修繕管理推行“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開(kāi)發(fā)、配套建設(shè)”121981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的專業(yè)公司—深圳市物業(yè)管理公司掛牌成立

13四、我國(guó)物業(yè)管理的發(fā)展1993年，深圳市人大頒發(fā)了全國(guó)第一部物業(yè)管理地方性法規(guī)——《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》以地方立法的方式對(duì)物業(yè)管理進(jìn)行制度規(guī)范。1994年頒布了《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》。1995年，建設(shè)部在青島召開(kāi)了全國(guó)第一次物業(yè)管理工作會(huì)議。1997年，建設(shè)部在大連召開(kāi)了全國(guó)第二次物業(yè)管理工作會(huì)議。1999年，建設(shè)部在深圳召開(kāi)了全國(guó)第三次物業(yè)管理工作會(huì)議。2000年，中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)成立。2002年，建設(shè)部建立全國(guó)物業(yè)管理企業(yè)信用檔案系統(tǒng)。14五、物業(yè)管理在社會(huì)經(jīng)濟(jì)中的地位與作用（一）實(shí)施物業(yè)管理有利于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。（二）實(shí)施物業(yè)管理有利于提高人民群眾居住質(zhì)量。重點(diǎn)是：“改善居住、衛(wèi)生、交通、通信條件，擴(kuò)大服務(wù)性消費(fèi)，逐步增加公共設(shè)施和社會(huì)福利設(shè)施”（三）實(shí)施物業(yè)管理有利于增加就業(yè)。物業(yè)管理吸納大量的失業(yè)人員、復(fù)轉(zhuǎn)退軍人、農(nóng)村勞動(dòng)力。（每增加一萬(wàn)平方米，可增加5—8人就業(yè)）增加消費(fèi)購(gòu)房消費(fèi)支出裝飾裝修支出水電氣暖長(zhǎng)期消費(fèi)支出大中修設(shè)備改造及物業(yè)費(fèi)支出15（四）實(shí)施物業(yè)管理有利于維護(hù)社區(qū)穩(wěn)定。

協(xié)助公安等部門防范刑事犯罪、防火、防事故。開(kāi)展社區(qū)文化活動(dòng)，豐富居民業(yè)余生活。促進(jìn)鄰里和諧關(guān)系，促進(jìn)精神文明建設(shè)。（五）實(shí)施物業(yè)管理有利于推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)良性發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)保值、增值有重大影響。對(duì)項(xiàng)目的品牌效應(yīng)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的良性循環(huán)有重要意義16第三節(jié)我國(guó)物業(yè)管理制度的歷史沿革政府作用基于三個(gè)原因轉(zhuǎn)型期：房屋管理轉(zhuǎn)為市場(chǎng)化的物業(yè)管理。物管是城市管理的重要部分。城市管理是政府的主要職能。普商房、經(jīng)適房、廉租房的物管是民生問(wèn)題。直接關(guān)系民眾生活保障和社會(huì)和諧。物業(yè)管理制度的歷史沿革以《條例》為分水嶺：《條例》頒布前后兩個(gè)階段，有承繼及各自鮮明特點(diǎn)17一、《條例》頒布前的物業(yè)管理制度建設(shè)一是借鑒性（泊來(lái)品）二是過(guò)渡性（對(duì)房管模式采取漸進(jìn)式改革）三是針對(duì)性（針對(duì)實(shí)際問(wèn)題，應(yīng)對(duì)性政策）特點(diǎn)我國(guó)的物業(yè)管理制度是由國(guó)家法規(guī)政策和地方性法規(guī)政策共同組成的。（一）城市新建住宅小區(qū)管理辦法《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》是我國(guó)第一部系統(tǒng)規(guī)范物業(yè)管理制度的規(guī)范性文件18主要內(nèi)容1、確定了物業(yè)管理活動(dòng)的主要部門2、確定了物業(yè)管理工作的基本內(nèi)容3、明確了社會(huì)化、專業(yè)化的物業(yè)管理模式4、確定了業(yè)主選舉產(chǎn)生物業(yè)管理委員會(huì)制度5、明確了管理委員會(huì)的權(quán)利義務(wù)6、明確了物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利義務(wù)7、確定了物業(yè)管理服務(wù)的合同制度與備案制度8、針對(duì)業(yè)主的主要違規(guī)行為提出管理措施9、針對(duì)物業(yè)企業(yè)的違規(guī)行為規(guī)定行政處罰措施19（二）物業(yè)管理服務(wù)考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)（最高行業(yè)規(guī)范）（三）物業(yè)管理從業(yè)人員培訓(xùn)合格上崗制度（注冊(cè)取代）（四）《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》（五）《物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定》（六）《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》按2007年12月4日，建設(shè)部、財(cái)政部聯(lián)合發(fā)布的《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》（建設(shè)部令第165號(hào)），自2008年2月1日起施行

（七）《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法》按2007年11月26日《建設(shè)部關(guān)于修改<物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法>的決定》(建設(shè)部令第164號(hào))（八）《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》（建設(shè)部110號(hào)令）20二、《條例》頒布后的物業(yè)管理制度建設(shè)2003年6月8日，《物業(yè)管理?xiàng)l例》正式頒布，這標(biāo)志著我國(guó)物業(yè)管理法制建設(shè)進(jìn)入新階段。一是配套性（配套文件、實(shí)施細(xì)則）二是經(jīng)驗(yàn)性（總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，有針對(duì)性）三是操作性（規(guī)定細(xì)化，操作得以實(shí)施） 特點(diǎn)內(nèi)容全面、結(jié)構(gòu)合理、科學(xué)規(guī)范、特色鮮明物業(yè)管理法規(guī)體系初步形成21第四節(jié)《物業(yè)管理?xiàng)l例》《物業(yè)管理?xiàng)l例》的頒布標(biāo)志著我國(guó)物業(yè)管理進(jìn)入法制化、規(guī)范化發(fā)展的新時(shí)期一、《條例》的立法過(guò)程（了解）（一）收集有關(guān)資料，了解國(guó)內(nèi)外物業(yè)管理的立法情況（德法日韓澳新香港）（二）開(kāi)展立法調(diào)研，掌握第一手材料（各大城市）（三）進(jìn)行專家論證，研討立法中的難點(diǎn)問(wèn)題（四）廣泛征求意見(jiàn)，以求彰顯民意

首次征求全民意見(jiàn)的立法法規(guī)，為民意立法鋪墊。22二、《條例》的指導(dǎo)思想和立法原則指導(dǎo)思想突出了發(fā)展為重、平衡利益、保護(hù)弱者的立法理念1、強(qiáng)調(diào)保護(hù)業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)，協(xié)調(diào)單個(gè)業(yè)主與全體業(yè)主的共同利益。2、強(qiáng)調(diào)業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)是平等的民事主體，是服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系。3、強(qiáng)調(diào)業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)通過(guò)公平、公開(kāi)和協(xié)商方式處理物業(yè)管理事項(xiàng)《條例》是行政管理法，要公權(quán)節(jié)制，過(guò)度就是濫使職權(quán)

1、政府適度干預(yù)2、推動(dòng)引導(dǎo)23《條例》基本原則（一）物業(yè)管理權(quán)力和財(cái)產(chǎn)權(quán)利相對(duì)應(yīng)的原則建筑物區(qū)分所有權(quán)，投票權(quán)按建筑面積比例（二）維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益的原則（公益優(yōu)先原則）《條例》設(shè)定的法律責(zé)任，充分體現(xiàn)了優(yōu)先保護(hù)全體業(yè)主利益的原則（三）現(xiàn)實(shí)性與前瞻性有機(jī)結(jié)合的原則現(xiàn)實(shí)性：業(yè)主自律、資質(zhì)管理、物業(yè)驗(yàn)收、開(kāi)發(fā)企業(yè)不交費(fèi)、物業(yè)企業(yè)的治安責(zé)任、公用事業(yè)單位責(zé)任轉(zhuǎn)嫁前瞻性：業(yè)主大會(huì)、維修養(yǎng)護(hù)制度等（四）從實(shí)際出發(fā)，實(shí)事求是的原則全國(guó)發(fā)展不平衡，大小城市的市場(chǎng)環(huán)境、服務(wù)水平差異授權(quán)省、自治區(qū)、直轄市制定地方執(zhí)行辦法。24三、《條例》創(chuàng)設(shè)的法律制度（熟悉）業(yè)主大會(huì)管理規(guī)約前期物業(yè)管理招投標(biāo)物業(yè)承接查驗(yàn)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)資格住宅專項(xiàng)維修基金。物業(yè)管理基本制度25（一）尊重和維護(hù)業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)利體現(xiàn)在對(duì)侵害業(yè)主財(cái)產(chǎn)權(quán)的救濟(jì)上：1、建設(shè)單位和物業(yè)企業(yè)的行為給業(yè)主造成損失的，應(yīng)依法承擔(dān)民事?lián)p害賠償責(zé)任。2、物業(yè)企業(yè)擅自改變物業(yè)用房用途的，或利用共用部位、設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的所得收益用于物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)，剩余部分由業(yè)主大會(huì)決定使用。（二）建立業(yè)主民主協(xié)商、自我管理、平衡利益的機(jī)制1、共同財(cái)產(chǎn)、共同利益民主協(xié)商2、共同財(cái)產(chǎn)管理置于共同契約中，少數(shù)服從多數(shù)3、業(yè)主大會(huì)、管理規(guī)約體現(xiàn)上述機(jī)制26（三）《條例》和有關(guān)法律法規(guī)共同規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)《民法通則》《合同法》《公司法》《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)的相關(guān)制度，都是規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)的法律依據(jù)。（四）妥善處理政府和市場(chǎng)的關(guān)系

《條例》明確界定了違反行政管理秩序行為與民事違約、民事侵權(quán)行為的界限：1、凡是能夠通過(guò)民事責(zé)任解決的，不再規(guī)定行政處罰。2、對(duì)違反行政管理規(guī)定，又同時(shí)構(gòu)成民事違約或侵權(quán)的行為，則堅(jiān)持損害賠償優(yōu)先的原則。27四、《條例》主要內(nèi)容介紹（一）第一章總則（5條）第一條:立法宗旨、目的第二條：調(diào)整范圍、對(duì)象第三條：倡導(dǎo)原則：通過(guò)市場(chǎng)機(jī)制選聘物業(yè)企業(yè)第四條：利用創(chuàng)新和科技進(jìn)步提升物業(yè)服務(wù)水平第五條：對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理授權(quán)（二）第二章業(yè)主及業(yè)主大會(huì)（15條）共同事務(wù)、共同利益、共同意志、共同決定規(guī)定業(yè)主概念、權(quán)利和義務(wù)、業(yè)主大會(huì)的組成、宗旨、成立條件、職責(zé)、會(huì)議制度、議事規(guī)則、業(yè)委會(huì)的性質(zhì)、職責(zé)與組成、管理規(guī)約的內(nèi)容、法律效力、業(yè)主大會(huì)、業(yè)委會(huì)與居委會(huì)的關(guān)系等28（三）第三章前期物業(yè)管理（11條）包括前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時(shí)管理規(guī)約、前期物業(yè)管理招投標(biāo)、物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)、物業(yè)資料的移交、物業(yè)管理用房、物業(yè)的保修責(zé)任等（四）第四章物業(yè)管理服務(wù)（18條）明確物業(yè)管理服務(wù)中各方主體的權(quán)利義務(wù)關(guān)系（五）第五章物業(yè)的使用與維護(hù)（7條）對(duì)物業(yè)的使用和維護(hù)相關(guān)問(wèn)題進(jìn)行規(guī)范（六）第六章法律責(zé)任（13條）法律規(guī)范三要素適用條件行為模式違反行為模式的法律后果29法律責(zé)任含義1、法律責(zé)任主體：公民、法人、單位和社會(huì)組織、各國(guó)籍人、無(wú)國(guó)籍人2、法律責(zé)任核心要件：違法行為的實(shí)施3、法律后果：法律上懲戒性負(fù)擔(dān)4、法律責(zé)任只能由有權(quán)國(guó)家機(jī)關(guān)依法予以追究法律三要素假定（前提）、處理（核心）、制裁（保證）30法律責(zé)任特征1、與違法行為相聯(lián)系：違法行為性質(zhì)和程度不同，承擔(dān)法律責(zé)任不同2、內(nèi)容是法律明確而又具體規(guī)定的：由有權(quán)國(guó)家機(jī)關(guān)根據(jù)立法權(quán)限依照法定程序制定3、具有國(guó)家強(qiáng)制性：迫使違法人承擔(dān)其效果的強(qiáng)制力4、由國(guó)家授權(quán)的機(jī)關(guān)依法實(shí)施的：其他任何組織和個(gè)人均無(wú)權(quán)進(jìn)行31《條例》法律責(zé)任特點(diǎn)1、行政責(zé)任、民事責(zé)任并存。以規(guī)定民事責(zé)任的方式來(lái)實(shí)現(xiàn)國(guó)家行政管理的目的2、民事責(zé)任優(yōu)先。①凡能通過(guò)承擔(dān)民事責(zé)任解決的，不再設(shè)定行政處罰②確實(shí)違反行政管理規(guī)定，優(yōu)先保證民事責(zé)任的承擔(dān)3、體現(xiàn)業(yè)主自我管理、自我監(jiān)督的原則（物權(quán)法80條）（七）第七章附則按法律不溯及既往的原理，《條例》生效前的物業(yè)管理活動(dòng)不適用《條例》的規(guī)定。32五、《條例》確立的基本法律關(guān)系（掌握）

（一）業(yè)主相互之間的關(guān)系行使權(quán)利同時(shí)應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)（6個(gè)）（二）物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間的關(guān)系簽訂服務(wù)合同、等價(jià)交換、主體平等（三）開(kāi)發(fā)企業(yè)與業(yè)主以及物業(yè)管理企業(yè)之間的關(guān)系