物業(yè)管理基本制度與政策：物業(yè)管理

1第一章物業(yè)管理

（一）考試目的本部分的考試目的是考察應(yīng)試人員運用《物業(yè)管理條例》分析、處理物業(yè)管理工作中《條例》相關(guān)問題的能力。（二）考試基本要求掌握：《條例》對物業(yè)管理的定位，《條例》的指導(dǎo)思想以及確立的基本法律關(guān)系。熟悉：物業(yè)管理的基本特征，物業(yè)管理在社會經(jīng)濟中的地位和作用，《條例》確立的基本制度，《條例》涉及的主要問題。了解：物業(yè)管理產(chǎn)生和發(fā)展，我國物業(yè)管理制度建設(shè)的歷史沿革。（三）要點說明：17個要點2第一節(jié)物業(yè)管理的概念一、物業(yè)管理的概念（一）對《條例》所稱物業(yè)管理定義的理解(定位)掌握1、物業(yè)管理是由業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)的方式來實現(xiàn)的活動。2、物業(yè)管理活動的基礎(chǔ)是物業(yè)服務(wù)合同。3、物業(yè)管理的內(nèi)容是對物業(yè)進行維修、養(yǎng)護、管理，對相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序進行維護。依據(jù)3物業(yè)管理是指（四方面）暨：1、選聘、合作、自管

2、管理按照物業(yè)服務(wù)合同約定

3、房屋及設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地的

養(yǎng)護、維修、管理

4、維護2個環(huán)境：①衛(wèi)生及區(qū)域內(nèi)環(huán)境

②公共秩序4單項選擇題（備選項中只有1個符合題意）下列對于物業(yè)管理的理解，不正確的是（）。A、物業(yè)管理活動的實質(zhì)是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)就物業(yè)管理服務(wù)為標的進行的一項交易B、物業(yè)管理企業(yè)可以接受業(yè)主和使用人的特別委托C、物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)管理生產(chǎn)活動的契約基礎(chǔ)D、業(yè)主必須選聘物業(yè)管理企業(yè)來對物業(yè)實施管理下列各項中，不屬于物業(yè)管理基本內(nèi)容的是（）。

A、房屋維修養(yǎng)護B、清潔衛(wèi)生

C、安全防范D、代收供水、供熱費用5（二）《條例》調(diào)整的范圍１、《條例》即調(diào)整住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動，也調(diào)整非住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動。２、《條例》的適用范圍，既包括城市，也涵蓋鄉(xiāng)村。多項選擇題（備選項中有2個或2個以上符合題意）

《物業(yè)管理條例》調(diào)整和規(guī)范的范圍包括（）。

A、住宅物業(yè)管理B、非住宅物業(yè)管理

C、城市D、農(nóng)村E、業(yè)主自行管理[答案]ABCD6（三）物業(yè)管理的市場化特征１、房地產(chǎn)物質(zhì)形態(tài)的演變導(dǎo)致了物業(yè)財產(chǎn)狀況的演變。（產(chǎn)權(quán)主體轉(zhuǎn)為共有、所有、互有——義務(wù)、責任轉(zhuǎn)變）２、多元化的物業(yè)權(quán)屬狀況要求物業(yè)管理形式與之相適應(yīng)。（單個業(yè)主無權(quán)決定共有權(quán)利，無全額承擔共同履行義務(wù)）３、物業(yè)管理活動應(yīng)當遵循市場原則。(就是民法原則）（業(yè)主自主權(quán)、納入市場秩序、物業(yè)管理的前提條件）４、非市場性的房屋管理不屬于物業(yè)管理。

（產(chǎn)權(quán)單一、行政管理，非市場關(guān)系，不屬《條例》范疇）

7二、物業(yè)管理的特征（熟悉）（一）社會化（二）專業(yè)化（三）市場化物業(yè)管理1、城市、房地產(chǎn)管理體制的重大改革2、房地產(chǎn)綜合開發(fā)與之相配套的綜合性管理3、住房制度改革、產(chǎn)權(quán)多元化后相銜接的統(tǒng)一管理4、與建立社會主義市場經(jīng)濟體制相適應(yīng)的社會化、專業(yè)化、市場化的管理8社會化（交易對象選擇)物業(yè)所有權(quán)人到社會上選聘物業(yè)管理企業(yè)物業(yè)管理企業(yè)到社會上尋找可代管的物業(yè)專業(yè)化物業(yè)企業(yè)具備一定資質(zhì)等級從業(yè)人員具備一定職業(yè)資格市場化市場競爭機制和商品經(jīng)營方式實現(xiàn)的商業(yè)行為集中體現(xiàn)——雙向選擇、等價有償9第二節(jié)我國物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展一、物業(yè)管理的起源與發(fā)展

人：奧克維亞.希爾女士機構(gòu)（組織）：皇家特許屋宇經(jīng)理學會二、城市住房及住房制度改革（一）我國城鎮(zhèn)住房的發(fā)展情況私房改造轉(zhuǎn)化為國有建房提供居民、職工居?。ǘ└母镩_放前的城鎮(zhèn)住房制度中國特色公有住房體系

住房投資由國家和企業(yè)統(tǒng)包三個特征住房分配采取實物分配福利低租金，國家包修包養(yǎng)弊端見下10投資無回收、不能形成良性循環(huán)制約建設(shè)發(fā)展、供給小于需求租金不能維護危舊房、危及安全人均面積下滑、國家包袱沉重11（三）住房商品化制度１、建立并扶持商品房市場房地產(chǎn)領(lǐng)域三項改革：住房制度改革土地使用制度改革房地產(chǎn)生產(chǎn)方式改革２、城鎮(zhèn)住房制度改革1979年試點向居民售房1994年公有住房開始出售1998年取消福利分房，實施住房分配貨幣化改變國家統(tǒng)一投資、統(tǒng)一分配、統(tǒng)一修繕管理推行“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)”121981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的專業(yè)公司—深圳市物業(yè)管理公司掛牌成立

13四、我國物業(yè)管理的發(fā)展1993年，深圳市人大頒發(fā)了全國第一部物業(yè)管理地方性法規(guī)——《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理條例》以地方立法的方式對物業(yè)管理進行制度規(guī)范。1994年頒布了《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》。1995年，建設(shè)部在青島召開了全國第一次物業(yè)管理工作會議。1997年，建設(shè)部在大連召開了全國第二次物業(yè)管理工作會議。1999年，建設(shè)部在深圳召開了全國第三次物業(yè)管理工作會議。2000年，中國物業(yè)管理協(xié)會成立。2002年，建設(shè)部建立全國物業(yè)管理企業(yè)信用檔案系統(tǒng)。14五、物業(yè)管理在社會經(jīng)濟中的地位與作用（一）實施物業(yè)管理有利于促進經(jīng)濟增長。（二）實施物業(yè)管理有利于提高人民群眾居住質(zhì)量。重點是：“改善居住、衛(wèi)生、交通、通信條件，擴大服務(wù)性消費，逐步增加公共設(shè)施和社會福利設(shè)施”（三）實施物業(yè)管理有利于增加就業(yè)。物業(yè)管理吸納大量的失業(yè)人員、復(fù)轉(zhuǎn)退軍人、農(nóng)村勞動力。（每增加一萬平方米，可增加5—8人就業(yè)）增加消費購房消費支出裝飾裝修支出水電氣暖長期消費支出大中修設(shè)備改造及物業(yè)費支出15（四）實施物業(yè)管理有利于維護社區(qū)穩(wěn)定。

協(xié)助公安等部門防范刑事犯罪、防火、防事故。開展社區(qū)文化活動，豐富居民業(yè)余生活。促進鄰里和諧關(guān)系，促進精神文明建設(shè)。（五）實施物業(yè)管理有利于推動房地產(chǎn)業(yè)良性發(fā)展對房地產(chǎn)保值、增值有重大影響。對項目的品牌效應(yīng)、房地產(chǎn)開發(fā)的良性循環(huán)有重要意義16第三節(jié)我國物業(yè)管理制度的歷史沿革政府作用基于三個原因轉(zhuǎn)型期：房屋管理轉(zhuǎn)為市場化的物業(yè)管理。物管是城市管理的重要部分。城市管理是政府的主要職能。普商房、經(jīng)適房、廉租房的物管是民生問題。直接關(guān)系民眾生活保障和社會和諧。物業(yè)管理制度的歷史沿革以《條例》為分水嶺：《條例》頒布前后兩個階段，有承繼及各自鮮明特點17一、《條例》頒布前的物業(yè)管理制度建設(shè)一是借鑒性（泊來品）二是過渡性（對房管模式采取漸進式改革）三是針對性（針對實際問題，應(yīng)對性政策）特點我國的物業(yè)管理制度是由國家法規(guī)政策和地方性法規(guī)政策共同組成的。（一）城市新建住宅小區(qū)管理辦法《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》是我國第一部系統(tǒng)規(guī)范物業(yè)管理制度的規(guī)范性文件18主要內(nèi)容1、確定了物業(yè)管理活動的主要部門2、確定了物業(yè)管理工作的基本內(nèi)容3、明確了社會化、專業(yè)化的物業(yè)管理模式4、確定了業(yè)主選舉產(chǎn)生物業(yè)管理委員會制度5、明確了管理委員會的權(quán)利義務(wù)6、明確了物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利義務(wù)7、確定了物業(yè)管理服務(wù)的合同制度與備案制度8、針對業(yè)主的主要違規(guī)行為提出管理措施9、針對物業(yè)企業(yè)的違規(guī)行為規(guī)定行政處罰措施19（二）物業(yè)管理服務(wù)考評標準（最高行業(yè)規(guī)范）（三）物業(yè)管理從業(yè)人員培訓(xùn)合格上崗制度（注冊取代）（四）《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》（五）《物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理規(guī)定》（六）《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》按2007年12月4日，建設(shè)部、財政部聯(lián)合發(fā)布的《住宅專項維修資金管理辦法》（建設(shè)部令第165號），自2008年2月1日起施行

（七）《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法》按2007年11月26日《建設(shè)部關(guān)于修改<物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法>的決定》(建設(shè)部令第164號)（八）《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》（建設(shè)部110號令）20二、《條例》頒布后的物業(yè)管理制度建設(shè)2003年6月8日，《物業(yè)管理條例》正式頒布，這標志著我國物業(yè)管理法制建設(shè)進入新階段。一是配套性（配套文件、實施細則）二是經(jīng)驗性（總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)，有針對性）三是操作性（規(guī)定細化，操作得以實施） 特點內(nèi)容全面、結(jié)構(gòu)合理、科學規(guī)范、特色鮮明物業(yè)管理法規(guī)體系初步形成21第四節(jié)《物業(yè)管理條例》《物業(yè)管理條例》的頒布標志著我國物業(yè)管理進入法制化、規(guī)范化發(fā)展的新時期一、《條例》的立法過程（了解）（一）收集有關(guān)資料，了解國內(nèi)外物業(yè)管理的立法情況（德法日韓澳新香港）（二）開展立法調(diào)研，掌握第一手材料（各大城市）（三）進行專家論證，研討立法中的難點問題（四）廣泛征求意見，以求彰顯民意

首次征求全民意見的立法法規(guī)，為民意立法鋪墊。22二、《條例》的指導(dǎo)思想和立法原則指導(dǎo)思想突出了發(fā)展為重、平衡利益、保護弱者的立法理念1、強調(diào)保護業(yè)主的財產(chǎn)權(quán)，協(xié)調(diào)單個業(yè)主與全體業(yè)主的共同利益。2、強調(diào)業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)是平等的民事主體，是服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系。3、強調(diào)業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)通過公平、公開和協(xié)商方式處理物業(yè)管理事項《條例》是行政管理法，要公權(quán)節(jié)制，過度就是濫使職權(quán)

1、政府適度干預(yù)2、推動引導(dǎo)23《條例》基本原則（一）物業(yè)管理權(quán)力和財產(chǎn)權(quán)利相對應(yīng)的原則建筑物區(qū)分所有權(quán)，投票權(quán)按建筑面積比例（二）維護全體業(yè)主合法權(quán)益的原則（公益優(yōu)先原則）《條例》設(shè)定的法律責任，充分體現(xiàn)了優(yōu)先保護全體業(yè)主利益的原則（三）現(xiàn)實性與前瞻性有機結(jié)合的原則現(xiàn)實性：業(yè)主自律、資質(zhì)管理、物業(yè)驗收、開發(fā)企業(yè)不交費、物業(yè)企業(yè)的治安責任、公用事業(yè)單位責任轉(zhuǎn)嫁前瞻性：業(yè)主大會、維修養(yǎng)護制度等（四）從實際出發(fā)，實事求是的原則全國發(fā)展不平衡，大小城市的市場環(huán)境、服務(wù)水平差異授權(quán)省、自治區(qū)、直轄市制定地方執(zhí)行辦法。24三、《條例》創(chuàng)設(shè)的法律制度（熟悉）業(yè)主大會管理規(guī)約前期物業(yè)管理招投標物業(yè)承接查驗物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)資格住宅專項維修基金。物業(yè)管理基本制度25（一）尊重和維護業(yè)主的財產(chǎn)權(quán)利體現(xiàn)在對侵害業(yè)主財產(chǎn)權(quán)的救濟上：1、建設(shè)單位和物業(yè)企業(yè)的行為給業(yè)主造成損失的，應(yīng)依法承擔民事?lián)p害賠償責任。2、物業(yè)企業(yè)擅自改變物業(yè)用房用途的，或利用共用部位、設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的所得收益用于物業(yè)維修養(yǎng)護，剩余部分由業(yè)主大會決定使用。（二）建立業(yè)主民主協(xié)商、自我管理、平衡利益的機制1、共同財產(chǎn)、共同利益民主協(xié)商2、共同財產(chǎn)管理置于共同契約中，少數(shù)服從多數(shù)3、業(yè)主大會、管理規(guī)約體現(xiàn)上述機制26（三）《條例》和有關(guān)法律法規(guī)共同規(guī)范物業(yè)管理活動《民法通則》《合同法》《公司法》《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》等法律法規(guī)的相關(guān)制度，都是規(guī)范物業(yè)管理活動的法律依據(jù)。（四）妥善處理政府和市場的關(guān)系

《條例》明確界定了違反行政管理秩序行為與民事違約、民事侵權(quán)行為的界限：1、凡是能夠通過民事責任解決的，不再規(guī)定行政處罰。2、對違反行政管理規(guī)定，又同時構(gòu)成民事違約或侵權(quán)的行為，則堅持損害賠償優(yōu)先的原則。27四、《條例》主要內(nèi)容介紹（一）第一章總則（5條）第一條:立法宗旨、目的第二條：調(diào)整范圍、對象第三條：倡導(dǎo)原則：通過市場機制選聘物業(yè)企業(yè)第四條：利用創(chuàng)新和科技進步提升物業(yè)服務(wù)水平第五條：對物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理授權(quán)（二）第二章業(yè)主及業(yè)主大會（15條）共同事務(wù)、共同利益、共同意志、共同決定規(guī)定業(yè)主概念、權(quán)利和義務(wù)、業(yè)主大會的組成、宗旨、成立條件、職責、會議制度、議事規(guī)則、業(yè)委會的性質(zhì)、職責與組成、管理規(guī)約的內(nèi)容、法律效力、業(yè)主大會、業(yè)委會與居委會的關(guān)系等28（三）第三章前期物業(yè)管理（11條）包括前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時管理規(guī)約、前期物業(yè)管理招投標、物業(yè)承接驗收手續(xù)、物業(yè)資料的移交、物業(yè)管理用房、物業(yè)的保修責任等（四）第四章物業(yè)管理服務(wù)（18條）明確物業(yè)管理服務(wù)中各方主體的權(quán)利義務(wù)關(guān)系（五）第五章物業(yè)的使用與維護（7條）對物業(yè)的使用和維護相關(guān)問題進行規(guī)范（六）第六章法律責任（13條）法律規(guī)范三要素適用條件行為模式違反行為模式的法律后果29法律責任含義1、法律責任主體：公民、法人、單位和社會組織、各國籍人、無國籍人2、法律責任核心要件：違法行為的實施3、法律后果：法律上懲戒性負擔4、法律責任只能由有權(quán)國家機關(guān)依法予以追究法律三要素假定（前提）、處理（核心）、制裁（保證）30法律責任特征1、與違法行為相聯(lián)系：違法行為性質(zhì)和程度不同，承擔法律責任不同2、內(nèi)容是法律明確而又具體規(guī)定的：由有權(quán)國家機關(guān)根據(jù)立法權(quán)限依照法定程序制定3、具有國家強制性：迫使違法人承擔其效果的強制力4、由國家授權(quán)的機關(guān)依法實施的：其他任何組織和個人均無權(quán)進行31《條例》法律責任特點1、行政責任、民事責任并存。以規(guī)定民事責任的方式來實現(xiàn)國家行政管理的目的2、民事責任優(yōu)先。①凡能通過承擔民事責任解決的，不再設(shè)定行政處罰②確實違反行政管理規(guī)定，優(yōu)先保證民事責任的承擔3、體現(xiàn)業(yè)主自我管理、自我監(jiān)督的原則（物權(quán)法80條）（七）第七章附則按法律不溯及既往的原理，《條例》生效前的物業(yè)管理活動不適用《條例》的規(guī)定。32五、《條例》確立的基本法律關(guān)系（掌握）

（一）業(yè)主相互之間的關(guān)系行使權(quán)利同時應(yīng)承擔相應(yīng)義務(wù)（6個）（二）物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間的關(guān)系簽訂服務(wù)合同、等價交換、主體平等（三）開發(fā)企業(yè)與業(yè)主以及物業(yè)管理企業(yè)之間的關(guān)系