商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)手冊

本報(bào)告是嚴(yán)格保密的.商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)信息手冊本報(bào)告是嚴(yán)格保密的.商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)信息手冊本報(bào)告是嚴(yán)格保密的.快速均衡合理的價(jià)位定價(jià)方法取得發(fā)展商認(rèn)同目標(biāo)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的.快速目標(biāo)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的.業(yè)態(tài)種類零售業(yè)態(tài)零售購物型購物中心專賣店超市便利店專業(yè)店倉儲店百貨商店本報(bào)告是嚴(yán)格保密的.業(yè)態(tài)種類零售業(yè)態(tài)零售購物型購物中本報(bào)告是嚴(yán)格保密的.業(yè)態(tài)對比業(yè)態(tài)購物中心百貨商店超市專業(yè)店專賣店便利店倉儲店定義多種零售店鋪、服務(wù)設(shè)施集中在一個(gè)建筑物內(nèi)或一個(gè)區(qū)域內(nèi)，向消費(fèi)者提供綜合性服務(wù)商業(yè)集合體。分市區(qū)、社區(qū)、城郊型經(jīng)營日用工業(yè)品為主的綜合性零售商店以顧客自選方式經(jīng)營的大型綜合性零售商場，又稱自選商場以經(jīng)營某一大類商品為主，且擁有具備豐富專業(yè)知識的銷售人員和提供適當(dāng)售后服務(wù)的零售業(yè)態(tài)專門經(jīng)營或授權(quán)經(jīng)營某一主要品牌商品為主的零售業(yè)態(tài)是一種用以滿足顧客應(yīng)急性、便利性需求的零售業(yè)態(tài)以經(jīng)營生活資料為主的，儲銷一體、批量銷售、實(shí)行會員制的商店規(guī)模5萬-15萬平米為宜規(guī)模大，營業(yè)面積在5000平方米以上標(biāo)準(zhǔn)超市:500-1500平米;大型綜合超市:2500-5000;超大型:6000-10000具備一定規(guī)模,根據(jù)具體市場和產(chǎn)品特性而定根據(jù)具體經(jīng)營的商品而定,一般在50-600平米面積在100平方左右規(guī)模較大產(chǎn)品/業(yè)態(tài)內(nèi)部結(jié)構(gòu)由百貨店或超市為核心店，集零售、餐飲、娛樂于一體；核心店面積不超過總面積80％商品結(jié)構(gòu)以服裝、家庭用品為主、種類齊全以食品為經(jīng)營重點(diǎn)，滿足食品一次性購全商品結(jié)構(gòu)體現(xiàn)專業(yè)性和深度性，品種豐富，選擇余地大，主營商品占經(jīng)營商品的90％以上商品結(jié)構(gòu)以著名品牌、大眾品牌為主以速成食品、飲料、小百貨為主經(jīng)營范圍廣泛，如食品、日用品、耐用品零售業(yè)態(tài)(一)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的.業(yè)態(tài)對比業(yè)態(tài)購物中心百貨商店超市本報(bào)告是嚴(yán)格保密的.業(yè)態(tài)對比購物中心百貨商店超市專業(yè)店專賣店便利店倉儲店客戶目標(biāo)顧客以流動顧客為主中高收入人群、客戶來源范圍廣大眾化消費(fèi)、客戶來源根據(jù)超市規(guī)模和定位有所不同客戶覆蓋面廣針對特定消費(fèi)人群、經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)附近居民購物方式柜臺銷售和開架銷售相結(jié)合開架自選、自我服務(wù)、平價(jià)銷售、一次結(jié)算的售貨方式定價(jià)銷售和開架面售定價(jià)銷售和開架銷售開架自選、統(tǒng)一結(jié)算開架售貨、批量作價(jià)經(jīng)營特色賣場租賃制；布局統(tǒng)一規(guī)劃，店鋪獨(dú)立經(jīng)營；服務(wù)功能齊全，集零售、餐飲、娛樂于一體。賣場租賃制、種類齊全、高毛利平價(jià)銷售、滿足日常用品一次性購全同類商品大規(guī)模集中式營銷。由賣場租賃發(fā)展到自營品牌專賣、量小、質(zhì)優(yōu)、高毛利平價(jià)、服務(wù)群眾生活，營業(yè)時(shí)間長零售業(yè)態(tài)(二)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的.業(yè)態(tài)對比購物中心百貨商店超市專業(yè)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的.物業(yè)及選址要求購物中心選址要素：區(qū)位：1、中心商業(yè)區(qū)或城鄉(xiāng)結(jié)合部的交通要道；2、交通易達(dá)性：車稱10-30分鐘3、購物人口分析用地經(jīng)濟(jì)狀況：進(jìn)行可獲得性分析用地物理狀況：1、用地形狀：土地完整、規(guī)則、長寬比適當(dāng)2、用地平整性：地豎向高差變化不宜過大3、用地可進(jìn)入性：容易進(jìn)入、無交通堵塞4、郊區(qū)用地的視覺可見性5、用地周圍狀況本報(bào)告是嚴(yán)格保密的.物業(yè)及選址要求購物中心選址要素：本報(bào)告是嚴(yán)格保密的.購物中心購物中心類型業(yè)態(tài)效用主力店高端百貨、大型超市、家居、建材等有利影響：集客能力；品牌效應(yīng)；帶動作用；廣告效應(yīng)；長期租約不利影響：租期很長，物業(yè)的后期處置要受限制；主力店的租金非常低；常帶有排他性協(xié)議；與整體的磨合難度大，需防范法律風(fēng)險(xiǎn)次主力店知名餐飲店、影劇院、大型書店或游樂場所聚客能力；租金回報(bào)遠(yuǎn)高于主力店；在營業(yè)時(shí)間、管理成本、經(jīng)營靈活性等方面比主力店占有優(yōu)勢品牌店飾品、服飾、化妝品等購物中心盈利最多的部分；可豐富購物中心的功能；個(gè)性品牌能聚集各類客源功能組合：集購物、餐飲、娛樂、休閑、運(yùn)動、旅游、游樂于一體。一些大型的購物中心甚至包含了酒店和辦公的功能。

黃金比例：最佳功能比例是零售、餐飲、娛樂為52：18：30業(yè)態(tài)組合：主力店、次主力店、獨(dú)立店?！爸髁Φ晔呛阈?，圍繞主力店周邊運(yùn)行是小行星般的次主力店、品牌店”。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的.購物中心購物中心類型業(yè)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的.百貨商店代表品牌新世界天虹百貨本報(bào)告是嚴(yán)格保密的.百貨商店代表品牌新世界天虹百貨本報(bào)告是嚴(yán)格保密的.選址基本要求百貨商店要素要求商圈城市核心商圈交通便利城市人口：40萬以上物業(yè)要求建筑樓高三層以上面積5000-20000㎡，單層面積5000平米左右中庭面積(包含電梯井)至少500㎡單層店面積：15,000㎡以上層高首層層高5m，二層以上層高4.5m；柱距8m×8m配套設(shè)施扶梯、貨梯、中央空調(diào)、消防分區(qū)、卸貨區(qū)；電梯要雙向每層4部以上，最好有兩部觀光電梯。樓板承重450kg/㎡停車場100個(gè)/10000㎡合作方式免租期1年左右租賃年限10—20年本報(bào)告是嚴(yán)格保密的.選址基本要求百貨商店要本報(bào)告是嚴(yán)格保密的.百盛品牌特點(diǎn)百貨店連鎖營運(yùn)商發(fā)展定位:“高檔奢侈品”發(fā)展方針：主攻高端消費(fèi)市場、高檔名品百貨、時(shí)尚百貨顧客定位中高收入階層

發(fā)展?fàn)顩r目前擁有30家自營店及經(jīng)營10家管理店。，業(yè)務(wù)已快速擴(kuò)張至全國26個(gè)城市.已經(jīng)呈現(xiàn)出購物中心的特點(diǎn)。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的.百盛品牌特點(diǎn)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的.百盛案例上海九海百盛上海九海百盛百貨業(yè)態(tài)布局6F文化用品、音像制品、大小家電、工藝禮品、家居.5F游戲廣場、美食小吃；2-4F化妝品、男女休閑裝、時(shí)裝、包袋、運(yùn)動用品、內(nèi)衣1F皮具、國際化妝品、麥當(dāng)勞、意大利休閑餐廳銀行；-1F平價(jià)超市本報(bào)告是嚴(yán)格保密的.百盛案例上海九海百盛上海九海百盛本報(bào)告是嚴(yán)格保密的.新世界

新世界品牌特點(diǎn)市場定位：中高檔路線的目標(biāo)顧客：高雅、時(shí)尚的中青年針對不同城市的消費(fèi)特征而制訂不同的市場策略經(jīng)營戰(zhàn)略高雅、時(shí)尚的中高收入階層

發(fā)展?fàn)顩r分布于全國20多個(gè)大中城市本報(bào)告是嚴(yán)格保密的.新世界新世界品牌特點(diǎn)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的.新世界案例沈陽中華路新世界沈陽中華路新世界業(yè)態(tài)布局6F家居配飾、家居用品5F運(yùn)動服裝、休閑服飾、童裝、牛仔服飾、女士內(nèi)衣4F男士正裝、配飾3F少淑女裝、時(shí)尚手表2F女士職業(yè)裝、女士配飾、化妝品1F國際名品、珠寶、名表-1F男女皮鞋、男女手袋新世界本報(bào)告是嚴(yán)格保密的.新世界案例沈陽中華路新世界沈陽中本報(bào)告是嚴(yán)格保密的.茂業(yè)

品牌特點(diǎn)2008年5月5日，茂業(yè)國際于香港上市1997年3月開設(shè)了首家百貨店――深圳東門店.公司在珠三角、長三角、西南區(qū)共擁有15家百貨門店.中國百貨業(yè)的龍頭2005年6月，公司成功收購A股上市公司成商集團(tuán)經(jīng)營定位時(shí)尚生活方式締造者

發(fā)展?fàn)顩r2008年01月2007年10月

四川綿陽店開業(yè);江蘇無錫清揚(yáng)店正式開業(yè);2006年06月

成商集團(tuán)完成股權(quán)分置改革;本報(bào)告是嚴(yán)格保密的.茂業(yè)品牌特點(diǎn)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的.太平洋百貨

品牌特點(diǎn)太平洋SOGO百貨集團(tuán)秉持“改革、速度、挑戰(zhàn)”的經(jīng)營行動方針，以專業(yè)、系統(tǒng)的管理制度。全力投資開拓百貨事業(yè)連鎖規(guī)模，未來將更積極在全國各城市開拓新店。經(jīng)營定位時(shí)尚生活方式締造者

發(fā)展?fàn)顩r太平洋百貨集團(tuán)為臺北太平洋SOGO百貨集團(tuán)事業(yè)之一。太平洋SOGO百貨創(chuàng)立于1987年11月11日，為一個(gè)綜合型的百貨事業(yè)體。1993年開始進(jìn)入大陸百貨零售市場，目前太平洋SOGO百貨集團(tuán)在海內(nèi)外共設(shè)有14家店。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的.太平洋百貨品牌特點(diǎn)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的.太平洋案例上海徐家匯太平洋上海徐家匯太平洋百貨業(yè)態(tài)布局1F化妝品香水鐘表名品女鞋2F少女流行服飾休閑鞋表飾品眼鏡少女休閑裝彩妝護(hù)膚品3F服飾少淑服飾餐廳雜貨內(nèi)衣補(bǔ)妝室4F淑女套裝黃金珠寶皮包皮件餐廳售后服務(wù)中心5F紳士雜貨男仕內(nèi)睡衣襪子西服襯衫領(lǐng)帶男仕精品用品皮包皮件旅行箱男鞋煙具用品商務(wù)休閑服鐘表內(nèi)衣餐廳修改室6F休閑服飾牛仔服飾休閑包鞋少男服飾戶外旅游用品運(yùn)動服飾7F保健器材手機(jī)相機(jī)烹煮鍋具衛(wèi)浴芳香用品美容SPA館&教室貴賓廳電器用品瓷器家用寢具PDA翻譯機(jī)MP3文教8F童裝童鞋育嬰室孕婦裝及用品賀卡活動會館嬰童家具玩具嬰兒用品兒童學(xué)習(xí)用品B1香煙洋酒冰淇淋茶葉壽司巧克力面包蛋糕比薩休閑小食本報(bào)告是嚴(yán)格保密的.太平洋案例上海徐家匯太平洋上海徐本報(bào)告是嚴(yán)格保密的.天虹百貨

品牌特點(diǎn)集團(tuán)：中國一航成立時(shí)間：1984年經(jīng)營方式：中外合資全國分布：33家直營商場及1家特許經(jīng)營商場。榮譽(yù)：連續(xù)7年中國零售百強(qiáng)經(jīng)營模式、理念模式：“百貨+超市+X天虹商場：“便捷、一次購足、質(zhì)量可靠天虹百貨：“服務(wù)專業(yè)、時(shí)尚品牌選擇性強(qiáng)、環(huán)境優(yōu)雅”發(fā)展?fàn)顩r“深圳市信譽(yù)好商店”“中國零售百強(qiáng)企業(yè)”“中國連鎖百強(qiáng)企業(yè)”“廣東連鎖商業(yè)最佳門店”全國首家在線支付網(wǎng)上購物商城04年銷售額25億元人民幣天虹百貨本報(bào)告是嚴(yán)格保密的.天虹百貨品牌特點(diǎn)天虹百貨本報(bào)告是嚴(yán)格保密的.百貨商店案例對比案例天虹茂業(yè)太平洋新世界百盛地址南山區(qū)文心五路保利文化廣場C區(qū)深圳市福田區(qū)華強(qiáng)北路2009號上海市徐匯區(qū)衡山路932號沈陽巿和平區(qū)中華路88號淮海路與陜西南路口

商圈南山中心區(qū)

華強(qiáng)北商圈徐家匯商業(yè)中心區(qū)

繁華商業(yè)中心中華路商圈淮海路商圈顧客特征中產(chǎn)階層

高中低收入階層高中低收入階層中青年、中高收入階層中高收入階層

物業(yè)形態(tài)4層八層地下一層、地上八層

六層六層面積規(guī)?？偁I業(yè)面積1.5萬平方米總營業(yè)面積8萬平方米總營業(yè)面積3萬平方米經(jīng)營面積約44,000平方米經(jīng)營面積28000平方米周邊配套保利文化廣場海岸城地鐵1號線國美蘇寧立體交通繁華商業(yè)中心星級酒店、百貨商場、超級巿場密集地鐵一號線多家商場超市本報(bào)告是嚴(yán)格保密的.百貨商店案例對比案例天虹茂業(yè)太平本報(bào)告是嚴(yán)格保密的.專業(yè)店代表品牌：宜家家得寶百安居國美蘇寧本報(bào)告是嚴(yán)格保密的.專業(yè)店代表品牌：宜家家得寶本報(bào)告是嚴(yán)格保密的.選址要求專業(yè)店一般包括家居建材、家電專業(yè)店、藥品專業(yè)店、辦公用品專業(yè)店、玩具專業(yè)店、服飾店（ApparelShop）等。2、物業(yè)基本要求1、商圈基本要求選址多樣化：多設(shè)在繁華商業(yè)區(qū)、商店街或百貨店、購物中心內(nèi)；商圈范圍不定，目標(biāo)市場多為流動顧客。主要滿足消費(fèi)者對某類商品的選擇性需求營業(yè)面積根據(jù)主營商品特點(diǎn)而定；設(shè)有一定規(guī)模的停車場本報(bào)告是嚴(yán)格保密的.選址要求專業(yè)店一般包括家居建材、本報(bào)告是嚴(yán)格保密的.專業(yè)店代表品牌：宜家品牌特點(diǎn)采購模式：全球化的采購模式產(chǎn)品系列：宜家辦公、家庭儲物、兒童宜家推廣口號：生活，從家開始

經(jīng)營理念“提供種類繁多、美觀實(shí)用、老百姓買得起的家居用品”。發(fā)展?fàn)顩r宜家家居在全球34個(gè)國家和地區(qū)擁有240個(gè)商場,其中有6家在中國,分別在北京、上海、廣州、成都、深圳和南京。根據(jù)規(guī)劃，至2010年，宜家在中國內(nèi)地的零售商場將達(dá)到10家。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的.專業(yè)店代表品牌：宜家品牌特點(diǎn)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的.專業(yè)店代表品牌：百安居品牌特點(diǎn)先進(jìn)的管理模式雄厚的資金支持全球化的采購網(wǎng)絡(luò)經(jīng)營策略低價(jià)采購、低成本控制、多區(qū)域運(yùn)營、規(guī)模收益發(fā)展?fàn)顩r截止至2006年12月底，百安居在中國25個(gè)城市擁有58家商店，包括上海、北京、深圳、廣州、青島、杭州、蘇州、武漢、南京、昆明、福州、無錫、哈爾濱等。計(jì)劃在2010年在30多個(gè)城市開設(shè)100家商店。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的.專業(yè)店代表品牌：百安居品牌特點(diǎn)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的.專業(yè)店代表品牌：家得寶品牌特點(diǎn)全球領(lǐng)先的家居建材用品零售商全球第三大零售集團(tuán)

經(jīng)營理念“綠色環(huán)?！?/p>

發(fā)展?fàn)顩r家得寶在2006年底成功收購了家世界在北京、天津、青島、西安、鄭州、沈陽6個(gè)城市的12家連鎖店，經(jīng)過8個(gè)月的整合于今年8月26日在中國正式營業(yè)。

本報(bào)告是嚴(yán)格保密的.專業(yè)店代表品牌：家得寶品牌特點(diǎn)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的.選址要求家居商場代表品牌百安居宜家商圈物業(yè)要求建筑單層兩層，底層是自選區(qū)和家居用品區(qū)，二層是樣板間、沙發(fā)區(qū)、家具區(qū)和一個(gè)可容納500人的餐廳；.面積8000－10000平米標(biāo)準(zhǔn)店面積2.8萬－3.5萬平方米層高建筑層高8.5米，可用凈空高度6.2米擁有800個(gè)免費(fèi)停車位的地下停車場，面積為170平方米的兒童天地和咖啡廳。柱距9米*9米以上

樓板承重2.5噸/平方米停車場停車位不少于300個(gè)800個(gè)免費(fèi)停車位的地下停車場合作方式本報(bào)告是嚴(yán)格保密的.選址要求家居商場代表品牌本報(bào)告是嚴(yán)格保密的.中國3C家電連鎖零售企業(yè)的領(lǐng)先者專業(yè)店中國3C（家電、電腦、通訊）家電連鎖零售企業(yè)領(lǐng)先者1990年成立，至2007年在中國190多個(gè)城市擁有超過600家連鎖店，銷售規(guī)模在100家連鎖企業(yè)中，位居三甲經(jīng)營理念強(qiáng)調(diào)“品牌、價(jià)格、服務(wù)一步到位”堅(jiān)持“專業(yè)自營”服務(wù)方針。以連鎖店服務(wù)為基石努力打造中國最優(yōu)秀的連鎖服務(wù)品牌本報(bào)告是嚴(yán)格保密的.中國3C家電連鎖零售企業(yè)的領(lǐng)先者本報(bào)告是嚴(yán)格保密的.國美專業(yè)店中國第一家連鎖型家電銷售企業(yè)，也是中國大陸最大的家電零售連鎖企業(yè)。成立于1987年，至今已在250個(gè)城市擁有直營門店800余家，先后收購永樂和大中經(jīng)營理念商者無域，相融共生、薄利多銷、服務(wù)當(dāng)先品牌形象“謙虛的行業(yè)領(lǐng)袖”、“成本控制專家”、“消費(fèi)行家和服務(wù)專家”、“供應(yīng)鏈管理專家”本報(bào)告是嚴(yán)格保密的.國美專業(yè)店中國第一家連鎖型家電銷本報(bào)告是嚴(yán)格保密的.五星專業(yè)店百思買（世界最大家電零售企業(yè)）旗下企業(yè)，中國家電零售連鎖的前四強(qiáng)企業(yè)成立于1998年，已在全國七十余個(gè)大中城市開設(shè)專業(yè)化連鎖賣場136余家經(jīng)營理念“以顧客為中心”的商業(yè)理念提倡"關(guān)注顧客、關(guān)注供應(yīng)商、關(guān)注員工"本報(bào)告是嚴(yán)格保密的.五星專業(yè)店百思買（世界最大家電零本報(bào)告是嚴(yán)格保密的.電器類專業(yè)店蘇寧電器國美電器五星電器商圈區(qū)位城市或某區(qū)域的商業(yè)中心，人流量大，交通便利商業(yè)街店：臨街商鋪（一層），處于市級商圈、區(qū)級商圈；店中店：大型商場或大型超市內(nèi)，或接近電器或日用消費(fèi)品區(qū)，市級區(qū)級商圈社區(qū)店：緊鄰大型社區(qū)，社區(qū)人口10萬特定市場店：手機(jī)、IT一條街樞紐店：地鐵、機(jī)場、車站、碼頭交通樞紐等處且已形成一定規(guī)模的商圈交通便利的副省級以上城市直轄市、省會城市、副省級城市核心商圈；地級城市市區(qū)人口50萬以上，具有一定的購買能力商業(yè)中心；江蘇、浙江、廣東等地的縣級市，內(nèi)陸省份發(fā)展較快的縣級市，副省級以上城市的較發(fā)達(dá)的郊區(qū)縣核心商圈；城市或區(qū)域的商業(yè)中心，人流量大，物業(yè)要求產(chǎn)權(quán)獨(dú)立、清晰產(chǎn)權(quán)獨(dú)立、清晰產(chǎn)權(quán)獨(dú)立、清晰產(chǎn)權(quán)面積3000平方米以上小型店：30～50平米。中型店：80～120平米、160～240平大型店：260～320平米；旗艦店：400平米左右3000平米以上樓層地級市不超過四樓，樓層縣級不超過三樓從一樓開始，地級市不超過四樓，樓層縣級不超過三樓地級市場樓層不超過四樓，縣級市場樓層不超過三樓停車場開闊的停車場地同蘇寧同蘇寧廣場開闊的門前廣場同蘇寧同蘇寧配套合格的消防、供水供電、空調(diào)系統(tǒng)，扶梯和貨梯（兩層以上）同蘇寧同蘇寧合作方式長期租賃長期租賃租期10年以上本報(bào)告是嚴(yán)格保密的.電器類專業(yè)店蘇寧電器國美電器五星本報(bào)告是嚴(yán)格保密的.北京華聯(lián)家樂福人人樂易初蓮花沃爾瑪超市本報(bào)告是嚴(yán)格保密的.北京華聯(lián)家樂福人人樂易初蓮本報(bào)告是嚴(yán)格保密的.選址基本要求超市要素要求商圈經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、城市化水平30%以上；交通便利；商圈人口規(guī)模5-10萬之間，人均收入大于1000元/月，人均商品性消費(fèi)支出大于300元/月物業(yè)要求建筑最好框架結(jié)構(gòu)面積5000-20000㎡，單層面積5000平米左右層高樓層不超過三層，首層層高≥5.5m，二層以上層高≥4.5m柱距8米×8米為宜物業(yè)縱深以30--50米為佳樓板承重800kg/㎡停車場設(shè)有與商店?duì)I業(yè)面積相適應(yīng)的停車場合作方式免租期1年左右租賃年限10—20年本報(bào)告是嚴(yán)格保密的.選址基本要求超市要素要求經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的.世界最大的連鎖零售商沃爾瑪美國最大的私人雇主和世界最大的連鎖零售企業(yè)1962年成立，在全球開設(shè)了6,600多家商場，2007年?duì)I業(yè)額3511億美圓，居全球之冠沃爾瑪在中國1996年進(jìn)入中國，在深圳開設(shè)了第一家沃爾瑪購物廣場和山姆會員商店，至今已在40個(gè)城市開設(shè)了104家商場。含沃爾瑪購物廣場、山姆會員商店、沃爾瑪社區(qū)店三種業(yè)態(tài)經(jīng)營理念從“天天平價(jià)，始終如一”到“優(yōu)質(zhì)低價(jià)”；“一站式”購物新概念；會員制；嚴(yán)格的成本控制體系本報(bào)告是嚴(yán)格保密的.世界最大的連鎖零售商沃爾瑪美國最本報(bào)告是嚴(yán)格保密的.世界第二大國際化零售連鎖集團(tuán)家樂福大賣場業(yè)態(tài)的首創(chuàng)者，歐洲第一大零售商，世界第二大國際化零售連鎖集團(tuán)成立于1959年，現(xiàn)擁有11,000多家營運(yùn)零售單位，業(yè)務(wù)范圍遍及30個(gè)國家和地區(qū)家樂福在中國1995年進(jìn)入中國，已進(jìn)入了中國25個(gè)城市，開設(shè)了109家大型超市經(jīng)營理念以低廉的價(jià)格、卓越的顧客服務(wù)和舒適的購物環(huán)境為廣大消費(fèi)者提供日常生活所需的各類消費(fèi)品；“開心購物家樂?！?；“一站式購物”

本報(bào)告是嚴(yán)格保密的.世界第二大國際化零售連鎖集團(tuán)家樂本報(bào)告是嚴(yán)格保密的.泰國正大集團(tuán)旗下企業(yè)易初蓮花泰國正大集團(tuán)旗下企業(yè)泰籍華人謝易初創(chuàng)辦易初蓮花在中國1997第一次進(jìn)駐中國（上海浦東），已在中國開了70多家購物中心經(jīng)營理念品種齊全、天天低價(jià)、一站式購物；做“中國最值得信賴的零售商之一”品牌訴求“蓮花”為佛教圣花，象征著吉，追求社會和集團(tuán)事業(yè)的共同發(fā)展祥；為避諱，更名為“卜蜂蓮花”

本報(bào)告是嚴(yán)格保密的.泰國正大集團(tuán)旗下企業(yè)易初蓮花泰國本報(bào)告是嚴(yán)格保密的.人人樂大型連鎖商業(yè)企業(yè)、中國連鎖30強(qiáng)、中國500強(qiáng)1996年4月成立于深圳，至今在華南、西北、西南、華北等23個(gè)城市擁有大型門店、社區(qū)超市近百家經(jīng)營理念為顧客創(chuàng)造服務(wù)、為員工創(chuàng)造機(jī)會、為社會創(chuàng)造財(cái)富；大、平、鮮、全精耕細(xì)作、注重小事、快速反應(yīng)、快速調(diào)整整潔的環(huán)境、優(yōu)質(zhì)的商品、實(shí)惠的價(jià)格、快捷的服務(wù)（ZYSK核心價(jià)值觀）本報(bào)告是嚴(yán)格保密的.人人樂大型連鎖商業(yè)企業(yè)、中國連鎖本報(bào)告是嚴(yán)格保密的.華潤萬家國有控股企業(yè)集團(tuán)—華潤（集團(tuán)）旗下零售連鎖企業(yè)品牌主營大賣場、生活超市、便利超市三種業(yè)態(tài)截止2007年12月，華潤萬家在全國擁有門店2450家，2007年銷售額突破500億元，蟬聯(lián)中國連鎖超市第一位經(jīng)營理念時(shí)尚、品質(zhì)、貼心、新鮮、低價(jià)、便利發(fā)展戰(zhàn)略全國發(fā)展、區(qū)域領(lǐng)先、多業(yè)態(tài)協(xié)同本報(bào)告是嚴(yán)格保密的.華潤萬家國有控股企業(yè)集團(tuán)—華潤（本報(bào)告是嚴(yán)格保密的.北京華聯(lián)中國規(guī)模最大的大型連鎖商業(yè)集團(tuán)之一——北京華聯(lián)集團(tuán)旗下企業(yè)成立于1996年6月，現(xiàn)有60余家門店主要經(jīng)營大型綜合超市和生鮮超市，向顧客提供物美價(jià)廉，品質(zhì)優(yōu)良的生鮮、食品、百貨等民生必需品經(jīng)營理念以人為本、誠實(shí)守信的企業(yè)理念，以對員工、顧客、供應(yīng)商、合作伙伴的真誠和信用本報(bào)告是嚴(yán)格保密的.北京華聯(lián)中國規(guī)模最大的大型連鎖商本報(bào)告是嚴(yán)格保密的.選址要求沃爾瑪家樂福易初蓮花商圈區(qū)位1.5公里范圍10萬以上，2公里12--15萬臨交通主干道，至少雙向四車道，無明顯阻隔；以中青年為主，收入水平高；無經(jīng)營面積超過5000平方米同類業(yè)態(tài)交通方便（私家車、公交車、地鐵、輕軌）；人口密度相對集中，兩條馬路交叉口，其一為主干道交通便利；社區(qū)密集區(qū)物業(yè)要求面積15000平方米以上，不超過兩層，總建筑面積2萬－4萬平方米2萬平米左右建筑物縱深40--50米以上；臨街面大于70米長寬比例10：7或10：6臨街面不少于80米、矩形或梯形地塊層高5米賣場凈高5.3-5.5;后倉6.8-7.5柱距8--9米10.8*10.8樓板承重賣場800kg/平米,后倉冷庫1000~1200停車場300個(gè)以上顧客免費(fèi)停車位，20個(gè)以上免費(fèi)貨車停車位免費(fèi)提供至少600個(gè)機(jī)動車停車位，非機(jī)動車停車場地2000平米400～600車位(上海,北京,廣州)150～300車位(其他);600～1000自行車位相關(guān)配套電動扶梯；電源穩(wěn)定，配備完善的給排水系統(tǒng)，提供獨(dú)立給排水接駁口并安裝獨(dú)立水表貨梯兩層2部5噸;三層加1部3噸貨梯。如有地下室，必有貨梯直達(dá)供水200～250噸/天;供氣排水通道\通風(fēng)\發(fā)電機(jī)\消防\環(huán)保其他2個(gè)主出入口；外立面廣告3個(gè)；廣場轉(zhuǎn)租租戶由家樂福負(fù)責(zé)管理免費(fèi)廣告牌：高炮2個(gè)；門頭2個(gè)合作方式租賃期限20年或20年以上租金較低、長期的租賃合同（一般是20年－30年）超市本報(bào)告是嚴(yán)格保密的.選址要求沃爾瑪家樂福易初蓮花商圈本報(bào)告是嚴(yán)格保密的.選址要求超市人人樂華潤萬家北京華聯(lián)（大型綜超）商圈區(qū)位一二線城市大型商業(yè)地塊和住宅密集區(qū)城市商業(yè)中心、規(guī)劃中的大型商業(yè)地塊、住宅密集區(qū);位于城市主干道、十字路口A、城市規(guī)模：省城或中心城市；常住人口100萬以上，年均消費(fèi)6000元以上B、商圈要求：一級商圈：密集住宅區(qū)，3公里內(nèi)50萬人以上，鄰主干道8條以上公交線，店面日均人流8萬二級商圈：3公里內(nèi)30萬以上，有6條以上公交線，日均人流量6萬以上三級商圈：3公里內(nèi)20萬以上，4條以上公交線，店面日均人流量4萬以上；C、3公里內(nèi)競爭對手不超過2家。物業(yè)要求面積及樓層3層以內(nèi)單層3000平方以上，共8000-15000首層最佳，不超過三個(gè)樓層；共8000㎡以上共12000平方米。單層12000。多層6000平方米/層。庫房2000平方米；辦公600平方米；卸貨區(qū)300平方米。層高4.2米以上5.5米最佳不低于5米5米柱距8*88*8建筑主體物業(yè)盡量方正框架或排架結(jié)構(gòu)樓面載荷：賣場4千牛/平方米，庫房5千牛/平方米配套設(shè)施有空調(diào)、電梯、消防;排水/排污/排油通道卸貨平臺：高0.8米，寬8米，進(jìn)深5米。卸貨通道（消防通道）寬幅：3米;地下室防水：用電量0.12千伏安/平米停車位150個(gè)以上停車位需配備大型停車場，數(shù)量不小于1個(gè)車位/60㎡合作方式租賃自營租期20年免租12個(gè)月以上租賃、自建租賃、期限20年本報(bào)告是嚴(yán)格保密的.選址要求超市人人樂華潤萬家北京華本報(bào)告是嚴(yán)格保密的.選址要求便利店要素要求商圈以商店所在點(diǎn)為中心，半徑300米左右（中小城市為500米左右），目標(biāo)人口在2600-3000人；選擇居民區(qū)附近，該地區(qū)固定顧客較多；選擇地鐵或車站附近，流動顧客較多；選擇寫字樓、影劇場、醫(yī)院、學(xué)校等客流較大場所；一般300米內(nèi)無相同性質(zhì)競爭者物業(yè)要求產(chǎn)權(quán)產(chǎn)權(quán)清晰且至少可使（租）用6年樓層獨(dú)立商鋪或樓房底層，門面展開寬度不少于6米面積60~120平方米配套設(shè)施同時(shí)配備上水和下水；一般可的、快客等需要25—30KW的總電量，而全家、羅森等需要要有35KW以上的電量。在選鋪時(shí)一定要搞清楚可擴(kuò)容電量的上限其他無臺階、無遮攔、有店招、最好有兩面以上的開面（櫥窗展）合作方式租金：3-8元/平米.天；租期：一般5年以上本報(bào)告是嚴(yán)格保密的.選址要求便利店要素要求以商店所在本報(bào)告是嚴(yán)格保密的.便利商店的國際共通語言7-111927年7-11便利店誕生于美國、后引入日本全球店面數(shù)目逾三萬家、是全球最大連鎖店體系經(jīng)營策略準(zhǔn)確定位：早出晚歸、貪圖方便的高收入職業(yè)人士集中開店，多種服務(wù)：送貨上門，沖洗相片，代收水電費(fèi)，代售郵票、門票、飛機(jī)票，代辦旅游，金融保險(xiǎn)等開展電子商務(wù)：旅行、音樂、照相、禮品和手機(jī)、書籍、汽車服務(wù)、信息服務(wù)等；將商品擴(kuò)大到幾十萬種發(fā)展物流配送業(yè)務(wù)

本報(bào)告是嚴(yán)格保密的.便利商店的國際共通語言7-11本報(bào)告是嚴(yán)格保密的.選址要求7-11選址出發(fā)點(diǎn)：便捷選址忌諱點(diǎn)：道路狹窄處、小停車場、人口稀少處及建筑物狹長選址地點(diǎn)：離居民生活區(qū)較近的地方、上下班途中、停車場附近、辦公樓和學(xué)校附近選址亮點(diǎn)：有紅綠燈的地方，越過紅綠燈的位置最佳，它便于顧客進(jìn)入；有車站的地方，車站下方的位置最好，來往顧客購物方便；有斜坡的地方，坡上比坡下好，因坡下行人較快，不易引起注意本報(bào)告是嚴(yán)格保密的.選址要求7-11選址出發(fā)點(diǎn)：便捷本報(bào)告是嚴(yán)格保密的.業(yè)態(tài)種類餐飲休閑娛樂餐飲休閑娛樂型麥當(dāng)勞中體倍力大地?cái)?shù)字影院必勝客面點(diǎn)王星巴克肯德基本報(bào)告是嚴(yán)格保密的.業(yè)態(tài)種類餐飲休閑娛樂餐飲休閑娛樂本報(bào)告是嚴(yán)格保密的.物業(yè)及選址要求餐飲（一）連鎖快餐店普通餐飲火鍋店商圈選擇繁華商業(yè)街市、車站、空港碼頭，及消費(fèi)水平中等以上的區(qū)域型商業(yè)街市或特別繁華的社區(qū)型街市商務(wù)型餐廳:以商務(wù)酬賓為銷售對象，選址于商務(wù)區(qū)域或繁華街市附近，或其他有知名度的街市大眾餐廳:以家庭\個(gè)人消費(fèi)為主位于社區(qū)型或便利型商業(yè)街市。以大眾消費(fèi)為主，選址于人口不少于5萬人的居住區(qū)域或社區(qū)型、區(qū)域型、都市型商圈立店障礙經(jīng)消防、環(huán)保、食品衛(wèi)生治安等行政管理部門會審；污染源１０米外；周邊無異議同右；大餐廳，設(shè)置疏散通道；門前禁忌有有封閉交通隔離欄、高于1.8米的綠化及電線桿同普通餐飲物業(yè)要求建筑要求200-500平米框架結(jié)構(gòu);層高不低于4.5米;位置在地下室或一、二、三樓均可，但忌分布數(shù)個(gè)樓面商務(wù)型150~1000平方米、大眾型80~200平方米；除剪力墻或承重墻擋門、擋窗外，各建筑結(jié)構(gòu)形式均適合；餐廳門前須有相應(yīng)的停車場120~500平方米、廚房可小于營業(yè)面積的三分之一；框架式建筑；樓上商鋪亦可；其余同餐廳配套設(shè)施電力不少于20千瓦/100平方米;有充足的自來水供應(yīng);有油煙氣排放通道，污水排放、生化處理裝置，廚房污水排放的生化處理裝置及油煙氣排放的通道同普通餐飲合作方式租期5年以上大眾化快餐店:2~4元平米/天消費(fèi)型快餐店6~30元租期三年以上低層為1.5元平米/天以上,具體視地段\商圈而定;樓上租金略低租期2年以上視商圈、路段、位置而定，一般不高于4元/（平方米·天）代表品牌麥當(dāng)勞、肯德基、必勝客小肥羊、譚魚頭本報(bào)告是嚴(yán)格保密的.物業(yè)及選址要求餐飲（一）連鎖快餐本報(bào)告是嚴(yán)格保密的.物業(yè)及選址要求茶坊、酒吧、咖啡

面館面包、面點(diǎn)房商圈選擇選址多高雅路段，具有清凈、優(yōu)雅的環(huán)境；以文化、情調(diào)、特色，以及舒適和愉悅來吸引消費(fèi)者；消費(fèi)對象具有一定的消費(fèi)能力和文化修養(yǎng)滿足人們速食的要求；宜選擇交通支道、行人不少于每分鐘通過10人次的區(qū)域各種商圈均可開設(shè)；品牌企業(yè)多開設(shè)在繁華的區(qū)域型、社區(qū)型的商業(yè)街市上立店障礙須經(jīng)消防、治安、食品衛(wèi)生等行政管理部門會審?fù)猓粐覍瓢烧n以重稅與普通餐廳相同立店須經(jīng)食品衛(wèi)生監(jiān)督部門會審核準(zhǔn)，方可經(jīng)營；離污染源10米以上物業(yè)要求建筑要求50~400平方米；對建筑結(jié)構(gòu)形式無特殊要求，視投資者創(chuàng)意、設(shè)想而異；層高不低于2.8米；如與居民相鄰，設(shè)置隔音層80-200平米；其余與普通餐廳相同60~120平方米；框架式結(jié)構(gòu)；層高不低于2.8米；門面寬度6米以上，櫥窗開闊配套設(shè)施電力按每100平米10千瓦配置自來水供應(yīng)與普通餐廳相同與普通餐廳相同合作方式租期2年以上租金3~20元/（平方米·天）租期2年以上租金2~5元/（平方米·天）租期2年以上一般企業(yè)3~5元/（平方米·天）代表品牌星巴克馬蘭拉面、面點(diǎn)王金蝶軒餐飲（二）本報(bào)告是嚴(yán)格保密的.物業(yè)及選址要求茶坊、酒吧、咖啡本報(bào)告是嚴(yán)格保密的.麥當(dāng)勞肯德基必勝客星巴克面點(diǎn)王

大地?cái)?shù)字影院中體倍力餐飲娛樂本報(bào)告是嚴(yán)格保密的.麥當(dāng)勞肯德基必勝客星本報(bào)告是嚴(yán)格保密的.全球最大連鎖快餐企業(yè)麥當(dāng)勞全球最大連鎖快餐企業(yè)，全球餐飲業(yè)最有價(jià)值品牌以出售漢堡為主的連鎖經(jīng)營快餐店，代表一種美國式的生活方式麥當(dāng)勞品牌擁有超過31000家快餐廳，分布在全球121個(gè)國家和地區(qū)麥當(dāng)勞在中國1990年麥當(dāng)勞在深圳開設(shè)中國第一家餐廳670家餐廳遍布25個(gè)省和直轄市的108個(gè)次級行政區(qū)域經(jīng)營之道1、QSC＆V原則，即質(zhì)量、服務(wù)、清潔和價(jià)值2、嚴(yán)格的檢查監(jiān)督制度和完備的培訓(xùn)體系3、聯(lián)合廣告基金制度4、以租賃為主的房地產(chǎn)經(jīng)營策略（負(fù)責(zé)代加盟商尋找合適的開店地址，并長期承租或購進(jìn)土地和房屋，然后將店面出租給各加盟店，獲取其中的差額。這是麥當(dāng)勞公司收入的主要來源。麥當(dāng)勞收入的1／3來自直營店，其余來自加盟店，其中，房地產(chǎn)收入占這部分收入的90％）本報(bào)告是嚴(yán)格保密的.全球最大連鎖快餐企業(yè)麥當(dāng)勞全球最本報(bào)告是嚴(yán)格保密的.選址要求麥當(dāng)勞選址原則：方便顧客1、針對目標(biāo)消費(fèi)群：定位于年輕人、兒童和家庭成員；2、著眼于今天和明天：講究20年不變3、講究醒目：一樓或二樓的臨街店堂，有透明落地玻璃窗4、不急于求成5、優(yōu)勢互動：選擇品牌知名度和信譽(yù)度較高的“家樂福”、“沃爾瑪”等知名百貨企業(yè)來開店中店選址步驟1、市場調(diào)查和資料信息收集：包括人口、經(jīng)濟(jì)水平、消費(fèi)能力、發(fā)展規(guī)模和潛力、收入水平、以及前期研究商圈的等級和發(fā)展機(jī)會及成長空間等。2、對不同商圈中的物業(yè)進(jìn)行評估：包括人流測試、顧客能力對比、可見度和方便性的考量等，以得到最佳的位置。在了解市場價(jià)格、面積劃分、工程物業(yè)配套條件及權(quán)屬性質(zhì)等方面的基礎(chǔ)上進(jìn)行營業(yè)額預(yù)估和財(cái)務(wù)分析，最終確定該位置是否具備條件。3、投資回報(bào)與風(fēng)險(xiǎn)評估本報(bào)告是嚴(yán)格保密的.選址要求麥當(dāng)勞選址原則：方便顧客本報(bào)告是嚴(yán)格保密的.世界著名的炸雞快餐連鎖企業(yè)肯德基全球最大的餐飲連鎖企業(yè)—百勝餐飲集團(tuán)旗下企業(yè)在全球擁有10000多家餐廳肯德基在中國肯德基于1987年進(jìn)入古都北京截止到2007年11月底，肯德基在中國大陸200多個(gè)城市已經(jīng)擁有2000余家餐廳成功秘訣：1、崇尚團(tuán)隊(duì)精神，永遠(yuǎn)向充滿朝氣、勇于挑戰(zhàn)自己的年輕人敞開大門，并注重對員工的培訓(xùn)，鼓勵員工和肯德基共同成長2、原始而神秘的配方3、特許經(jīng)營：“不從零開始”：肯德基將一家成熟的、正在盈利的餐廳轉(zhuǎn)手給加盟者

本報(bào)告是嚴(yán)格保密的.世界著名的炸雞快餐連鎖企業(yè)肯德本報(bào)告是嚴(yán)格保密的.1、商圈的劃分與選擇2、聚客點(diǎn)的測算與選擇劃分商圈。采取記分法。把商圈分成好幾大類，有市級商業(yè)型、區(qū)級商業(yè)型、定點(diǎn)消費(fèi)型、還有社區(qū)型、社商務(wù)兩用型、旅游型等等選擇商圈。在商圈選擇的標(biāo)準(zhǔn)上，一方面要考慮餐館自身的市場定位，另一方面要考慮商圈的穩(wěn)定度和成熟度確定商圈內(nèi)最主要的聚客點(diǎn)。努力爭取在最聚客的地方和其附近開店。通過采集來的人流數(shù)據(jù)進(jìn)行估算考慮人流的主要動線會不會被競爭對手肯德基選址步驟本報(bào)告是嚴(yán)格保密的.1、商圈的劃分與選擇2、聚客點(diǎn)的本報(bào)告是嚴(yán)格保密的.物業(yè)及選址要求餐飲娛樂麥當(dāng)勞肯德基商圈選擇商業(yè)區(qū)、商住區(qū)、寫字樓區(qū)、交通紐；臨街，場地開闊]、進(jìn)出方便同麥當(dāng)勞（跟進(jìn)戰(zhàn)略）物業(yè)要求經(jīng)營面積400平米左右350平米門面12米物業(yè)形狀盡量方正或整齊、臨街有大窗同麥當(dāng)勞層高柱距層高不小于3.5米;柱距6米以上凈高不低于3米樓板承重部分區(qū)域500公斤/平米，大部區(qū)域350公斤/平米廚房區(qū)樓板負(fù)荷為450公斤/平米餐廳區(qū)活荷載為250公斤/平米供電供水提供或有位置建設(shè)給排水/排油/排污/道：配電負(fù)荷：250千伏安200KW的用電量；25噸水/天提供或有位置建設(shè)給排水/排油/排污/道硬件設(shè)施提供室外安裝空調(diào)和排煙機(jī)位置提供室外安裝空調(diào)和排煙機(jī)位置提供兩條電話線路停車位有停車位（專用最佳，公用也可）提供臨時(shí)卸貨車位其他外墻可設(shè)置店標(biāo)和指示標(biāo)門臉上方提供招牌安裝位置餐廳溫度冬天應(yīng)不低于15度，夏天不高于25度，春秋季應(yīng)在20-25度之間合作方式直營或加盟租賃\15年或以上\免租期商議;直營或加盟租期10年以上本報(bào)告是嚴(yán)格保密的.物業(yè)及選址要求餐飲娛樂麥當(dāng)勞肯德本報(bào)告是嚴(yán)格保密的.全球最大的比薩專賣連鎖企業(yè)必勝客全球最大的餐飲連鎖企業(yè)—百勝餐飲集團(tuán)旗下企業(yè)1958年成立，在全球９０多個(gè)國家和地區(qū)擁有1.35萬家分店必勝客在中國1990年進(jìn)入中國，已在中國50多個(gè)城市開設(shè)了187家連鎖店品牌訴求從“休閑餐飲”到“歡樂餐廳”，消費(fèi)群以年輕一族為主，注重時(shí)尚流行經(jīng)營戰(zhàn)略全球戰(zhàn)略：目標(biāo)市場營銷戰(zhàn)略（STP營銷），即細(xì)分市場、選擇目標(biāo)市場和產(chǎn)品(或服務(wù))定位。中國戰(zhàn)略1、加強(qiáng)大城市、拓展中小城市（四線市場）；2、叫停特許加盟，只采取直營模式；3、衍生品牌‘必勝宅急送’；4、本土化經(jīng)營本報(bào)告是嚴(yán)格保密的.全球最大的比薩專賣連鎖企業(yè)必勝本報(bào)告是嚴(yán)格保密的.選址要求必勝客要素要求商圈大城市及發(fā)展?jié)摿^好的中小城市商業(yè)區(qū)、商住區(qū)、寫字樓區(qū)、交通樞紐或旅游商圈物業(yè)要求經(jīng)營面積單層450——480平米雙層500——600平米樓板承重大于450公斤/平米供水供電供水需2分管。排水需要4分管。水壓2.5——3.5公斤，保證每天20噸；250千瓦通風(fēng)通暖留有排煙出口，可放通風(fēng)機(jī)；需安裝8臺十匹機(jī)，有放置外機(jī)的地方排污環(huán)保排污需要4分管，并有3-4立方米的隔污池；滿足正常的環(huán)保條件合作方式直營本報(bào)告是嚴(yán)格保密的.選址要求必勝客要素要求商圈大城市本報(bào)告是嚴(yán)格保密的.世界領(lǐng)先特種咖啡零售商，烘焙者和品牌擁有者

星巴克星巴克（Starbucks）咖啡公司成立于1971年，是世界領(lǐng)先的特種咖啡的零售商，烘焙者和品牌擁有者在北美，拉丁美洲，歐洲，中東和太平洋沿岸37個(gè)國家擁有超過12,000多家咖啡店星巴克在中國1999年進(jìn)入中國，星巴克在大中華區(qū)開設(shè)了430多家門店，其中約200家在大陸地區(qū)經(jīng)營理念提供最優(yōu)質(zhì)的咖啡和服務(wù)，營造獨(dú)特的“星巴克體驗(yàn)”，讓星巴克店成為人們的“第三生活空間”品牌定位目標(biāo)市場：注重享受、休閑、崇尚知識尊重人本位的富有小資情調(diào)的城市白領(lǐng)；“多數(shù)人承擔(dān)得起得奢侈品”本報(bào)告是嚴(yán)格保密的.世界領(lǐng)先特種咖啡零售商，烘焙者和本報(bào)告是嚴(yán)格保密的.星巴克選址要求星巴克星巴克選址1234商業(yè)要求建筑要求其他要求合作方式省內(nèi)一類城市市區(qū)市內(nèi)核心的商圈商圈內(nèi)展示面好，核心位置面積150平方米，首層層高4米以上給排水/排油/排污/煙道供配電負(fù)荷：100千瓦有招牌位及廣告懸掛點(diǎn)租期10-15年本報(bào)告是嚴(yán)格保密的.星巴克選址要求星巴克星巴克選址1本報(bào)告是嚴(yán)格保密的.中式快餐行業(yè)的領(lǐng)先者1996年成立，目前在深圳和廣州擁有55家直營分店、1個(gè)食品配送中心的現(xiàn)代大型中式快餐連鎖企業(yè)中國快餐連鎖十大著名品牌企餐業(yè)、中國飲企業(yè)100強(qiáng)、中華餐飲名店、最具影響力深圳知名品牌經(jīng)營理念不為面食而面食，卻以面食作文章爭創(chuàng)中式快餐之王面點(diǎn)王本報(bào)告是嚴(yán)格保密的.中式快餐行業(yè)的領(lǐng)先者1996年成本報(bào)告是嚴(yán)格保密的.“麥當(dāng)勞”式的人流引導(dǎo)作用增大人流量消費(fèi)群體年齡分布廣：復(fù)合型的觀影群體將為購物中心帶來各種層面的消費(fèi)者觀眾消費(fèi)能力高：喜歡看電影的90%以上是中高收入家庭，消費(fèi)能力強(qiáng)消費(fèi)時(shí)間長：可將消費(fèi)者在購物中心的停留時(shí)間由1-2小時(shí)增長到3-4小時(shí)。時(shí)間越長，消費(fèi)增加，有力拉動餐飲和其他消費(fèi)需求影院本報(bào)告是嚴(yán)格保密的.“麥當(dāng)勞”式的人流引導(dǎo)作用增大人本報(bào)告是嚴(yán)格保密的.大地?cái)?shù)字影院影院選址原則布局合理：影廳布局，出入場流線，小賣售票位置，放映機(jī)房等位置和其性質(zhì)相適應(yīng)1、容量大，設(shè)備完善，經(jīng)營管理好的影院應(yīng)設(shè)在繁華的商業(yè)地段。2、一般標(biāo)準(zhǔn)的電影院則適用于居民區(qū)，近郊或市區(qū)內(nèi)網(wǎng)點(diǎn)的補(bǔ)白。要與商業(yè)、服務(wù)的設(shè)施相配合（不要讓觀眾專為看電影而來，看完電影別無去處。）層高要求：層高不低于6米、跨距不小于8米。影院數(shù)量和規(guī)模確定指標(biāo)基本觀眾人數(shù)；每個(gè)基本觀眾每年看電影的場數(shù)每年放映天數(shù)；每天放映場數(shù)；年平均上座率；其他經(jīng)濟(jì)水平、消費(fèi)能力、文化消費(fèi)能力，生活習(xí)慣，自然環(huán)境等因素。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的.大地?cái)?shù)字影院影院選址原則影院數(shù)量本報(bào)告是嚴(yán)格保密的.選址要求影院大地影院金逸影視商圈區(qū)位二、三級城區(qū)中主要商圈；3公里內(nèi)不少于20萬人城市商圈；有獨(dú)立的垂直交通成熟商圈或有潛力的商圈；購物中心內(nèi)物業(yè)要求面積、樓層1500㎡；項(xiàng)目頂層不高于6層3000-6000（底層面積、不含夾層）3-5層層高、柱距凈高不低于6米；柱距不低于10米層高9m以上（可2層打通）物業(yè)形狀影廳內(nèi)中空樓板承重400kg/㎡450kg/㎡配套設(shè)施給排水/排油/排污/煙道：消防安全到位；供配電負(fù)荷：300KVA；給排水/排油/排污/煙道：供配電負(fù)荷：250-380kw有相對獨(dú)立的垂直電梯裝修毛坯毛坯交通及停車與商場主通道相連，門面12-20米，合作方式自營租期15年、免租6個(gè)月租金面議自營租期20年保底租金和票房提成本報(bào)告是嚴(yán)格保密的.選址要求影院大地影院金逸影視商圈本報(bào)告是嚴(yán)格保密的.選址要求KTV要素要求區(qū)位/商圈大型商業(yè)區(qū)底層或高密度居住區(qū)附近，公交線密集，使得消費(fèi)者易達(dá)；但要求與居民區(qū)保持一定距離物業(yè)要求面積3000-4000平米，通常兩層，不排斥地下面積層高不小于2.8米樓板承重350公斤/平米配套設(shè)施供電500KVA、可接220V民用電及380V工業(yè)用電；供水200噸/天；化油池通常3-5噸、煙道1-2個(gè)規(guī)格為80CM-100CM廣告位要求3-15米的門頭廣告位停車位一個(gè)擁有200個(gè)包房的KTV應(yīng)需要200個(gè)停車位，以4.5平米一個(gè)車位計(jì)算停車場面積應(yīng)在900平米以上裝修要求做墻體隔音及內(nèi)部小面積分割改造合作方式租期5年以上租金2-3元/天*平方米本報(bào)告是嚴(yán)格保密的.選址要求KTV要素要求區(qū)位/商圈本報(bào)告是嚴(yán)格保密的.中體倍力2002年由中體產(chǎn)業(yè)股份有限公司與美國倍力健身公司攜手創(chuàng)建。中國領(lǐng)先的健身品牌，至盡已在全國擁有幾十家健身俱樂部本報(bào)告是嚴(yán)格保密的.中體倍力2002年由中體產(chǎn)業(yè)股份本報(bào)告是嚴(yán)格保密的.銷售總額折前×綜合折扣實(shí)收均價(jià)=總建筑面積原理注意：折前銷售總額不能用均價(jià)×總建筑面積單價(jià)折后單價(jià)折前=綜合折扣∑單價(jià)折前×單位建筑面積×綜合折扣=總建筑面積本報(bào)告是嚴(yán)格保密的.本報(bào)告是嚴(yán)格保密的.2種常用的方法方法一、水平系數(shù)±層差法單價(jià)折后=總價(jià)÷建筑面積=（總價(jià)建筑面積+總價(jià)贈送面積）÷建筑面積=（單價(jià)建筑面積×建筑面積+單價(jià)贈送面積×贈送面積）÷建筑面積或=單價(jià)已考慮贈送面積×（建筑面積+折算后的贈送面積）÷建筑面積={[試算價(jià)×（1+水平系數(shù)）±層差－干擾]×（建筑面積+贈送面積×折算率÷實(shí)用率）}÷建筑面積修正基準(zhǔn)與修正標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，規(guī)律性不強(qiáng)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的.2種常用的方法方法一、水平系數(shù)±本報(bào)告是嚴(yán)格保密的.方法二、系數(shù)修正法單價(jià)=均價(jià)×綜合系數(shù)=均價(jià)×（1+水平系數(shù)）×（1+垂直系數(shù)）×（1+特殊系數(shù)）×（1+增值系數(shù)）=均價(jià)×（1+水平系數(shù)）×（1+垂直系數(shù)）×（1+特殊系數(shù)）×（1+∑贈送面積×折算率÷實(shí)用率÷建筑面積）（推薦）公式源自市場比較法；以均價(jià)為基準(zhǔn)進(jìn)行各影響因素逐一修正（因素相乘，非相加）；系數(shù)的規(guī)律性更強(qiáng)；通過綜合系數(shù)，直觀表現(xiàn)任意兩個(gè)單位的價(jià)格差幅；注意：綜合系數(shù)需進(jìn)行平均值歸1處理借鑒：市場比較法公式評估價(jià)格=參照物市場價(jià)格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×個(gè)別因素修正系數(shù)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的.方法二、系數(shù)修正法單價(jià)=均價(jià)×綜本報(bào)告是嚴(yán)格保密的.參數(shù)釋義均價(jià)——項(xiàng)目要實(shí)現(xiàn)的均價(jià)。水平系數(shù)——反映各戶型在同一水平面（一般以中間樓層為準(zhǔn)）的價(jià)值差異。包括戶型、朝向、景觀、噪聲、暢銷度五大因素；垂直系數(shù)\層差——反映各戶型在垂直方向的價(jià)值差異。包括景觀、視野、通風(fēng)、灰塵、噪聲、蟲害、安全、私密性、心理優(yōu)越度、乘電梯便利度等。特殊系數(shù)\干擾——反映各戶型在垂直方向上局部樓層的價(jià)值突變。如機(jī)房、建筑物遮擋等干擾、帶4、8樓層的風(fēng)水講究、非贈送面積的奇偶層差異等。增值系數(shù)——反映增送面積、帶裝修等方面的增值。如贈送凸窗、入戶花園、露臺、陽臺等。贈送面積——不計(jì)容積率部分的水平投影面積。折算率——反映贈送面積的可利用價(jià)值性。實(shí)用率——等于套內(nèi)建筑面積÷建筑面積。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的.參數(shù)釋義均價(jià)——項(xiàng)目要實(shí)現(xiàn)的均本報(bào)告是嚴(yán)格保密的.水平系數(shù)=∑權(quán)重×分值×10÷100打分標(biāo)準(zhǔn)好9-10分較好7-8分一般5-6分較差3-4分差1-2分水平系數(shù)修正項(xiàng)目一、平面設(shè)計(jì)1.1客廳尺寸布局1.2餐廳尺寸布局1.3臥室尺寸布局1.4廚房尺寸布局1.5衛(wèi)生間尺寸布局1.6戶內(nèi)過道合理性1.7入戶門私密性1.8實(shí)用率1.9戶梯比二、景觀視野2.1客餐廳2.2主臥2.3次臥2.4廚衛(wèi)三、朝向(日照\通風(fēng))3.1客餐廳3.2主臥3.3次臥3.4廚衛(wèi)3.5電梯間采光通風(fēng)四、噪聲灰塵4.1客餐廳4.2主臥4.3次臥4.4廚衛(wèi)4.5陽臺入戶花園五、其他調(diào)整6.1戶型面積調(diào)整6.2供求關(guān)系調(diào)整操作：以中間的標(biāo)準(zhǔn)層作為打分基準(zhǔn)層；10分制，分5個(gè)等級；項(xiàng)目組、售樓代表各人分別打分，取平均分或最優(yōu)打分；權(quán)重相當(dāng)于本樓盤打分項(xiàng)目中最好與最差的價(jià)格差幅；好處：10分制相對于100分制更直觀，簡單；相對于直接取系數(shù)更客觀；只需調(diào)整權(quán)重，便可使水平系數(shù)合理化，無需再調(diào)分值；方法一：直接取系數(shù)水平系數(shù)方法二：權(quán)重×分值（推薦）評價(jià)：系數(shù)取值和調(diào)整繁鎖本報(bào)告是嚴(yán)格保密的.水平系數(shù)=∑權(quán)重×分值×10÷1本報(bào)告是嚴(yán)格保密的.四大水平因素權(quán)重景觀戶型朝向噪聲普通住宅一般公寓高檔住宅本報(bào)告是嚴(yán)格保密的.四大水平因素權(quán)重景觀戶型朝向噪聲本報(bào)告是嚴(yán)格保密的.朝向南北東西+1.5-2.5+2.5+2.5+1.0-20-1.5可上下浮動1%廣東節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)——窗墻比東西≤0.3北向≤0.45南向≤0.5假設(shè)：同一戶型的廳、房、廚衛(wèi)為同一朝向本報(bào)告是嚴(yán)格保密的.朝向南北東西+1.5-2.本報(bào)告是嚴(yán)格保密的.水平系數(shù)各因素差幅取值參考

打分項(xiàng)目取值范圍考慮因素一、平面設(shè)計(jì)0-21%

1.1客廳尺寸布局0-4%開間、進(jìn)深、位置的合理性；電視墻、沙發(fā)墻的利用性；1.2餐廳尺寸布局0-3%開間、進(jìn)深、位置的合理性；1.3臥室尺寸布局0-3%開間、進(jìn)深、位置的合理性；1.4廚房尺寸布局0-2%開間、進(jìn)深、位置的合理性；1.5衛(wèi)生間尺寸布局0-3%開間、進(jìn)深、位置的合理性；1.6陽臺入戶花園0-1%開間、進(jìn)深、位置的合理性；觀景陽臺與生活陽臺設(shè)置的必要性1.7戶內(nèi)過道合理性0-1%有沒浪費(fèi)現(xiàn)象1.8入戶門私密性0-3%是否能從電梯廳或公共走道看到客廳、餐廳、臥室、洗手間等1.9實(shí)用率最大與最小實(shí)用率之差1.10戶梯比0-1%

二、景觀視野看園林好15%、看園林中等10%、看園林一般5%，無景觀02.1客餐廳有觀景陽臺（50-60%）/無觀景陽臺（30-40%）2.2主臥有觀景陽臺（30%）/無觀景陽臺（20-25%）2.3次臥（15%）

2.4廚衛(wèi)（5%）

三、朝向(日照\通風(fēng))

3.1客餐廳（50%）

3.2主臥（25%）

3.3次臥（15%）

3.4廚衛(wèi)（10%）

3.5電梯間采光通風(fēng)0-1%

四、噪聲灰塵0-10%需考慮是否采取了隔音措施4.1客餐廳0-3%

4.2主臥0-3%

4.3次臥0-2%

4.4廚衛(wèi)0-0.5%

4.5陽臺入戶花園0-1%

五、其他調(diào)整

6.1戶型面積調(diào)整0-2%小戶型建造成本相對較高，可提高單價(jià)6.2供求關(guān)系調(diào)整0-10%項(xiàng)目內(nèi)部競爭；與其他項(xiàng)目現(xiàn)戶型的競爭本報(bào)告是嚴(yán)格保密的.水平系數(shù)各因素差幅取值參考打分本報(bào)告是嚴(yán)格保密的.沙漏矩形梯形倒梯形橢圓5種基本垂直系數(shù)模式本報(bào)告是嚴(yán)格保密的.沙漏矩形梯形倒梯形橢圓5種基本垂本報(bào)告是嚴(yán)格保密的.矩形模式的應(yīng)用價(jià)格分布：價(jià)格直線（y=x+b）上升,層差相同，各樓層單位價(jià)格適中；適用范圍：景觀視野較佳的單元。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的.矩形模式的應(yīng)用價(jià)格分布：價(jià)格直線本報(bào)告是嚴(yán)格保密的.梯形模式的應(yīng)用價(jià)格分布：壓低低層和高層單位價(jià)格，拉高中層單位價(jià)格；適用范圍：向小區(qū)外，景觀視野較差的單元。低樓層無景觀，價(jià)格不能高高層層無景觀，視野差，價(jià)格不能高中層單位承擔(dān)主要的價(jià)格壓力本報(bào)告是嚴(yán)格保密的.梯形模式的應(yīng)用價(jià)格分布：壓低低層本報(bào)告是嚴(yán)格保密的.倒梯形模式的應(yīng)用價(jià)格分布：拉高低層和高層價(jià)格，壓低中層單位價(jià)格；適用范圍：看園林，樓距小（應(yīng)用時(shí)須降低高層系數(shù)，慎用）。低層看園林可拉高其價(jià)格中層景觀一般，視野較窄，價(jià)格不能高高層無景觀，樓距小，應(yīng)壓低其價(jià)格（此曲線不合理）本報(bào)告是嚴(yán)格保密的.倒梯形模式的應(yīng)用價(jià)格分布：拉高低本報(bào)告是嚴(yán)格保密的.橢圓模式的應(yīng)用價(jià)格分布：拉高中高層價(jià)格,降低中低層價(jià)格,低層和高層價(jià)格適中；適用范圍：向小區(qū)外,地面只有小面積園林,外圍景觀差,但視野開闊。低層看小面積園林，起價(jià)可適中中低層無景觀視野差，價(jià)格不宜高中高層視野好價(jià)格開始攀升高層視野好，但無景觀，價(jià)格不宜太高本報(bào)告是嚴(yán)格保密的.橢圓模式的應(yīng)用價(jià)格分布：拉高中高本報(bào)告是嚴(yán)格保密的.沙漏模式的應(yīng)用價(jià)格分布：拉高中低層價(jià)格,壓低中高層價(jià)格,低層和高層價(jià)格適中；適用范圍：向園林,樓距適中。低層看小面積園林，起價(jià)可適中中低層看園林價(jià)格可拔高些中高層景觀較差，視野一般應(yīng)壓低其價(jià)格高層視野采光較好，價(jià)格可適度拉高本報(bào)告是嚴(yán)格保密的.沙漏模式的應(yīng)用價(jià)格分布：拉高中低本報(bào)告是嚴(yán)格保密的.特殊系數(shù)考慮因素：影響垂直方向局部價(jià)值突變的因素

干擾：機(jī)房噪聲、建筑物遮擋、車庫入口、平臺影響、景觀視野突變層；風(fēng)水：帶3、4、6、7、8、9的樓層；奇偶層差異：非贈送面積的奇偶層差異；其他：如復(fù)式的尊貴感、共享空中花園等。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的.特殊系數(shù)考慮因素：影響垂直方向局本報(bào)告是嚴(yán)格保密的.增值系數(shù)（折算率）考慮因素：將贈送的面積換算成統(tǒng)一價(jià)格口徑凸窗：真凸窗、假凸窗、凸窗占所在功能區(qū)的面積比率、必要性；陽臺：室外、室內(nèi)、景觀、必要性、私密性；露臺：景觀、朝向、噪聲、必要性、私密性；入戶花園：景觀、朝向、噪聲、必要性、私密性、封閉的可能性；隱形衣櫥：占所在功能區(qū)的面積比率、必要性；夾層：高度、采光通風(fēng)、景觀視野、布局合理性。增值系數(shù)=∑贈送面積×折算率÷實(shí)用率÷建筑面積）單價(jià)折[住宅樓面地價(jià)×R+單位建安成本×（1+40）]×（1+利潤率）折算率==單價(jià)[住宅樓面地價(jià)+單位建安成本×（1+40）]×（1+利潤率）住宅樓面地價(jià)×R+單位建安成本×（1+40）=住宅樓面地價(jià)+單位建安成本×（1+40）參數(shù)釋義：R——開發(fā)商對贈送的面積可收回的地價(jià)的比例，取值范圍為0~1。單位建安成本——取值參考（多層1100、小高層1600、高層2100）本報(bào)告是嚴(yán)格保密的.增值系數(shù)（折算率）考慮因素：將贈本報(bào)告是嚴(yán)格保密的.R綜合=（R一次性×P一次性+R按揭×P按揭）×（R關(guān)系×P關(guān)系+1-P關(guān)系）×（R前期×P前期+1-P前期）=（0.96×15%+0.98×85%)×(0.99×10%+1-10%)×(0.97×40%+1-40%)=0.977×0.999×0.988

≈0.9643

=0.964(取整到小數(shù)點(diǎn)后3位)綜合折扣付款方式及優(yōu)惠(實(shí)例)：一次性付款：96折(R一次性），假設(shè)占15%（P一次性）銀行按揭：98折（R按揭），假設(shè)占85%（P按揭）關(guān)系戶：額外99折（R關(guān)系），假設(shè)占10%（P關(guān)系）銷售前期：額外97折（R前期），假定銷售率為40%（P前期）注：銷售中后期促銷優(yōu)惠也應(yīng)考慮進(jìn)去本報(bào)告是嚴(yán)格保密的.R綜合=（R一次性×P一次性+R本報(bào)告是嚴(yán)格保密的.步驟水平系數(shù)垂直系數(shù)增值系數(shù)特殊系數(shù)綜合系數(shù)折后單價(jià)表折后價(jià)格表折前價(jià)格表折后單價(jià)分析折后總價(jià)分析價(jià)格統(tǒng)計(jì)表銷售統(tǒng)計(jì)表折后單價(jià)=均價(jià)×綜合系數(shù)折后總價(jià)=折后單價(jià)×建筑面積折前總價(jià)=折后總價(jià)÷綜合折扣系數(shù)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的.步驟水平系數(shù)垂直系數(shù)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的.面積:各單位的建筑面積、套內(nèi)建筑面積各棟建筑面積、套內(nèi)建筑面積總建筑面積、總套內(nèi)建筑面積方法:項(xiàng)目組及售樓代表核對各單位面積；分棟匯總，將查丈報(bào)告分棟匯總面積和總面積標(biāo)注在旁邊核對.價(jià)格:檢查單元格引用是否正確（特別是奇偶層面積）;用函數(shù)SUM求和時(shí),要注意不要把不應(yīng)求和的隱藏單元格計(jì)算在內(nèi);乘除時(shí)是否用函數(shù)ROUND進(jìn)行四舍五入。準(zhǔn)確性審核價(jià)格審核本報(bào)告是嚴(yán)格保密的.面積:準(zhǔn)確性審核價(jià)格審核本報(bào)告是嚴(yán)格保密的.將標(biāo)準(zhǔn)層綜合系數(shù)標(biāo)于平面圖上價(jià)格審核合理性

綜合系數(shù)1009782839391957684本報(bào)告是嚴(yán)格保密的.將標(biāo)準(zhǔn)層綜合系數(shù)標(biāo)于平面圖上價(jià)格本報(bào)告是嚴(yán)格保密的.價(jià)格審核合理性

單價(jià)各單元排序是否合理？同一單元不同樓層價(jià)差是否合理？是否有因誤操作造成的明顯錯(cuò)誤？（曲線突變）有利于售樓員掌握價(jià)格規(guī)律，便于引導(dǎo)客戶。注：若有競爭對手價(jià)格，可加入比較均價(jià)5000小區(qū)內(nèi)外價(jià)格屏障本報(bào)告是嚴(yán)格保密的.價(jià)格審核合理性單價(jià)各單元排序是本報(bào)告是嚴(yán)格保密的.價(jià)格審核合理性

單價(jià)12365748均價(jià)5000小區(qū)內(nèi)外價(jià)格屏障均價(jià)排序是否合理?均價(jià)差額是否合理?與對手相比價(jià)格是否有競爭力?各單元最低最高價(jià)是否合理?各單元是最低最高價(jià)差額是否合理?競爭性單元差額是否合理?與對手相比價(jià)格是否有競爭力?了解各戶型單價(jià)區(qū)間的數(shù)量分布為制定推售方案提供依據(jù)均價(jià)5000小區(qū)內(nèi)外價(jià)格屏障9均價(jià)5000本報(bào)告是嚴(yán)格保密的.價(jià)格審核合理性單價(jià)123657本報(bào)告是嚴(yán)格保密的.價(jià)格審核合理性

總價(jià)各單元排序是否合理？同一單元不同樓層價(jià)差是否合理？是否有因誤操作造成的明顯錯(cuò)誤？（曲線突變）有利于售樓員掌握價(jià)格規(guī)律，便于引導(dǎo)客戶。注：若有競爭對手價(jià)格，可加入比較本報(bào)告是嚴(yán)格保密的.價(jià)格審核合理性總價(jià)各單元排序是本報(bào)告是嚴(yán)格保密的.價(jià)格審核合理性

總價(jià)小屏障:小區(qū)內(nèi)外3房97-102㎡12345678無屏障:水景3房與園林3+1102㎡110㎡小屏障:園林2+1與路邊3房78㎡97㎡大屏障:園林2+1與路邊2房78㎡65㎡9各戶型的總價(jià)排序是否合理?各戶型的最低最高總價(jià)及差額是否合理?各戶型間的競爭度設(shè)計(jì)是否合理?與競爭對手同類產(chǎn)品是否有競爭力?投資性物業(yè)的租