投資決策課件

投資決策概述/內(nèi)容和類型決策方法1投資決策概述/內(nèi)容和類型1第一節(jié)房地產(chǎn)投資決策概述一、投資決策的基本概念二、房地產(chǎn)投資決策過程的三個階段三、房地產(chǎn)投資決策的基本要素2第一節(jié)房地產(chǎn)投資決策概述一、投資決策的基本概念2一、房地產(chǎn)投資決策的基本概念

所謂決策，對其簡單的描述就是做出決定。人們在日常生活和工作實踐中，往往可能采取各種行動。選擇哪一種行動對自己比較有利，一般的方法是，根據(jù)目前自己所處的環(huán)境、條件，并充分考慮自身所具備的條件和存在的不足，預測周圍環(huán)境及條件發(fā)生變化因素對自己的影響等，從中選擇一種對自己最有利的行動，并按此執(zhí)行，這就是決策。在房地產(chǎn)投資活動中，總會有不同的投資方案可供選擇。在眾多房地產(chǎn)投資方案中抉擇出最佳的方案，這就是房地產(chǎn)投資決策。3一、房地產(chǎn)投資決策的基本概念

所謂決策，對其簡單的描述就是做.投資決策過程構(gòu)架圖4.投資決策過程構(gòu)架圖4策略階段第一階段:策略階段（界定報酬/風險）策略階段主要是投資報酬與風險的界定，首先要建立個人的投資哲學與投資原則（在什么狀況下可以投資或愿意投資），并建立個人的投資目標與準則，使自己的利潤達到最大。界定自己的投資行為的意義，即在什么狀況下，自己應做何種決定，此即一種策略。這種策略的目的是要使期望利潤大于要求利潤以進行投資，反之則不投資。如何確立投資者個人的需求利潤與最高可能風險，是此策略階段的重點。5策略階段5與投資策略有關(guān)的用語

1.投資策略（InvestmentStrategy）由投資者界定、評估、澄清風險及利潤的本質(zhì)與水平，及其達成此目標的途徑。可以說是一全方位覆蓋的用語，包括投資哲學、投資目標、決策準則、計劃、政策及分析等的決定。6與投資策略有關(guān)的用語

1.投資策略（InvestmentS2.投資哲學（InvestmentPhilosophy）

指導個人投資行為的一般原則及個人信仰。投資哲學反映了投資者的財務與管理資源，對房地產(chǎn)的知識與技術(shù)、可運用時間及相關(guān)本質(zhì)的搜尋，此外，還決定了投資者可接受的風險與利潤。需要考慮的問題：（1）直接或間接介入（2）時間因素（3）投資者角色（4）經(jīng)營方式（5）投資者資金72.投資哲學（InvestmentPhilosophy）

指投資原則在投資哲學中，最重要的是投資原則，如：（1）須考慮投資當時所作的假設(shè)，其可行性有多少？風險因素有那些？（2）須考慮轉(zhuǎn)手的情況。（3）實際現(xiàn)金流量的利得遠比稅的利得來得重要。（4）須比較分析各種投資方案，也同時比較其假設(shè)，以判斷何者是最佳選擇。（5）須了解實際未來潛在利用及風險，必須以現(xiàn)金流量估算，不能憑直覺來判斷。8投資原則在投資哲學中，最重要的是投資原則，如：83.投資目標

(InvestmentObjective）

與投資哲學方向一致、較具體、明確的目標。投資者通常有多重目標，如財務與非財務目標、長期與短期目標、一般性與特殊性目標等。計劃和政策就是為達成目標而發(fā)展?？赡馨ǎ海?）保值；（2）分散風險；（3）節(jié)稅；（4）正常利潤；（5）資金獲利；（6）退休基金；（7）房子使用；（8）最少資金；（9）快速回收資金；（10）企業(yè)利潤依據(jù)上述目標，投資者可定出自己的投資方向并寫下各相關(guān)目標：（1）短期或長期目標；（2）財務或非財務目標（3）須清楚自己投資目標的優(yōu)先次序。93.投資目標

(InvestmentObjective）

.10.105.投資計劃（InvestmentPlan）

尋找達成目標的執(zhí)行步驟。其中包括意外計劃（ContingencyPlan），是當原始計劃沒有出現(xiàn)預期結(jié)果時所擬的應變計劃，其特別在房地產(chǎn)的投資資金周轉(zhuǎn)上顯得相當重要。6.投資政策（InvestmentPolicy）作為策略的指導綱領(lǐng)并控制計劃的執(zhí)行。其功用在于過濾減少一些可能方案的考慮。7.策略分析（StrategyAnalysis）在整個投資過程中指導投資者行為的計劃與政策。115.投資計劃（InvestmentPlan）

尋找達成目第二階段:分析階段（衡量報酬/風險）在各種不同的投資狀況下來衡量可能的報酬與風險，主要的關(guān)鍵是在于分析與衡量的方法。此階段包括策略分析、分析技術(shù)與方法、資料來源及替代方案比較等內(nèi)容。分析方法衡量的是否準確，要考慮到時間與金錢的關(guān)系及現(xiàn)金流量與稅前稅后財務的問題等。若策略界定得很好，而衡量得不好，或界定得不好而衡量得很好，都可能造成錯誤的決策使投資失敗。因此熟悉各種分析技術(shù)與方法應是此分析階段的重點。12第二階段:分析階段（衡量報酬/風險）12第三階段:決策階段（評估報酬/風險）房地產(chǎn)投資決策基本上是在評估投資報酬與風險。若不考慮分析上的技術(shù)問題，若某一產(chǎn)品的報酬與風險均比另一產(chǎn)品高，將如何選擇？或是有多種產(chǎn)品如何評估選擇？或是其間須進行投資組合與否的決定，或如何進行投資組合，如何選擇其投資的比例等。當然評估的結(jié)果若值得投資，經(jīng)濟上資金不足，其投資策略也不可行。所以也要考慮到經(jīng)濟問題與長期投資或短期投資的時間問題。13第三階段:決策階段（評估報酬/風險）13三、房地產(chǎn)投資決策的基本要素按決策的理論體系，一個決策系統(tǒng)可由四個基本要素組成，房地產(chǎn)投資決策也不例外。（1）決策者。投資決策者也是投資的主體.（2）決策目標。就是要求房地產(chǎn)投資在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中，在投資風險盡可能小的條件下，以最少的投入得到最大的產(chǎn)出。（3）決策變量。指決策者可能采取的各種行動方案，各種方案可以由決策者自己決定。這種變量是可以人為地進行調(diào)控的因素。例如房地產(chǎn)市場需求預測、房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)展方向及規(guī)劃的制定；促銷方式及良好的物業(yè)管理服務措施等。（4）狀態(tài)變量。指決策者所面臨的各種自然狀態(tài)。許多狀態(tài)包括著各種不確定性因素。投資者必須對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中可能出現(xiàn)的不確定因素加深了解，并利用科學的分析方法，分析不確定因素變化對房地產(chǎn)投資可能帶來的風險，這樣才能確保房地產(chǎn)投資的順利進行。14三、房地產(chǎn)投資決策的基本要素14第二節(jié)房地產(chǎn)投資決策的內(nèi)容與類型

一、房地產(chǎn)投資決策的內(nèi)容二、房地產(chǎn)投資決策的類型15第二節(jié)房地產(chǎn)投資決策的內(nèi)容與類型

一、房地產(chǎn)投資決策的內(nèi)容第二節(jié)房地產(chǎn)投資決策的內(nèi)容和類型一、房地產(chǎn)投資決策的內(nèi)容房地產(chǎn)投資決策可從宏觀投資決策和微觀投資決策兩方面來考慮。宏觀投資決策是指在一定時期內(nèi)，國家對房地產(chǎn)投資的總體問題，如投資規(guī)模、投資方向、投資結(jié)構(gòu)、投資布局等問題，進行論證和評價，隨后做出判斷和決定；微觀投資決策是指對單個房地產(chǎn)投資項目的一些具體問題如建什么項目、建在何地、采用何種建設(shè)方案、何時建設(shè)實施、項目實施后其經(jīng)濟效益如何等問題，利用可行性研究的方法進行分析、論證，最后做出投資決定的一個分析和評價過程。16第二節(jié)房地產(chǎn)投資決策的內(nèi)容和類型16房地產(chǎn)投資決策的主要內(nèi)容

1、確定投資目標2、擬定投資方案3、測量風險4、制定決策方案5、分析與評價6、選擇方案17房地產(chǎn)投資決策的主要內(nèi)容

17二、房地產(chǎn)投資決策的類型根據(jù)房地產(chǎn)投資決策的不同目標和不同性質(zhì)，可以分為以下幾種類型：（1）按決策目標多少劃分，可以分為單目標決策和多目標決策；（2）按決定制定的方式劃分，可以分為單層決策和多層決策；（3）按決策掌握的情報資料、信息的性質(zhì)不同劃分，可分為確定型決策、不確定型決策和風險型決策等；（4）按決策使用的分析方法劃分，可劃分為定性分析決策和定量分析決策。18二、房地產(chǎn)投資決策的類型18確定型決策著重討論確定型決策、不確定型決策和風險型決策三種決策類型的基本含義和功能。1、確定型決策確定型決策是指影響決策的因素或自然狀態(tài)是明確肯定的，且一種方案只有一種確定可以預期達到的結(jié)果。決策的方法有兩種：若根據(jù)已掌握的每一個方案的每一確切結(jié)果并進行比較，直接選出最優(yōu)方案的決策法稱為單純選優(yōu)法；若在未來的自然狀態(tài)完全明確的情況下，通過建立合適的數(shù)學模型，求出最優(yōu)方案的決策法稱為模型選優(yōu)法。19確定型決策著重討論確定型決策、不確定型決策和風險型19風險型決策2、風險型決策風險型決策是指在房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)經(jīng)營活動中，存在著某種不可控制的風險因素，一個方案又可能出現(xiàn)幾種不同的結(jié)果。進行風險型決策應具備以下幾個條件：（1）要確定決策者希望達到的明確目標（獲利大或虧損小）；（2）要有兩個或兩個以上可供選擇的方案；（3）每個方案要存在兩種或兩種以上不以決策者主觀意志為轉(zhuǎn)移的自然狀態(tài)；（4）不同方案在不同自然狀態(tài)下相應得損益值可以計算；（5）決策者根據(jù)科學的理論和經(jīng)驗，可預先估計或計算出自然狀態(tài)出現(xiàn)的概率。這種決策由于無法控制，其影響決策結(jié)果的某種自然狀態(tài)，要在一定的概率條件下做出，需要冒一定的風險，故稱之為風險型決策。20風險型決策2、風險型決策20不確定型決策3、不確定型決策一個風險事件在某一個系統(tǒng)中發(fā)生的概率，就理論而言或就風險型決策所涉及的風險的兩方面屬性而言，是可以人為地、主觀地估計出的。但在實際中，有時很難估計出時間發(fā)生的概率，即對事件在系統(tǒng)中所發(fā)生的概率，不能做出主觀可能性的估計，而只能對風險后果有所顧忌，這種決策稱之為不確定型決策。它的準確程度完全取決于決策者的經(jīng)驗與判斷能力。21不確定型決策3、不確定型決策21第三節(jié)房地產(chǎn)投資決策的方法一、定性分析法二、定量分析法22第三節(jié)房地產(chǎn)投資決策的方法22定性分析法

一、定性分析法（一）經(jīng)驗法（二）創(chuàng)造工程法該方法建立在人的直觀、靈感和經(jīng)驗，以及形象思維和創(chuàng)新能力基礎(chǔ)上的創(chuàng)造技術(shù)的總稱。其主要技術(shù)方法包括暢談會法、綜攝法、形態(tài)方案法和主觀概率法等。23定性分析法

一、定性分析法23定量分析法（一）確定型決策：凈現(xiàn)值法、內(nèi)部收益率法等（二）風險型決策：如概率分析法24定量分析法24續(xù)上（三）不確定型決策在對決策問題的自然狀態(tài)發(fā)生的概率資料毫無所知的情況下進行決策。1、收益表法2、最大最小值法3、最大最大值法4、赫維茨法5、塞維奇后悔表法25續(xù)上25收益表法1、收益表法描述在既定條件下，特定行為過程的產(chǎn)出或收益。假定某一開發(fā)商在A、B、C、D四種方案之間做出選擇，每種方案都有風險和收益，但每種方案的收益事先不確定，都面臨繁榮和衰落兩種可能出現(xiàn)的市場狀態(tài)，在每種市場狀態(tài)下四種方案的收益都不相同，為了確定哪種方案最好，開發(fā)商列出了每種方案不同市場情況下的收益表。26收益表法1、收益表法26