地塊與別墅營(yíng)銷溝通

地塊與別墅

營(yíng)銷溝通2005.2地塊與別墅營(yíng)銷溝通ppt地塊與別墅營(yíng)銷溝通ppt地塊與別墅

營(yíng)銷溝通地塊與別墅營(yíng)銷溝通ppt地塊與別墅營(yíng)銷溝1中國(guó)人說(shuō)：富貴之人于住宅外另置的園林游息處及其建筑物，又稱”別業(yè)“。在中國(guó)的傳統(tǒng)建筑中，別墅多數(shù)表現(xiàn)為私家園林。（故宮——避暑山莊）西方人說(shuō)：別墅就是“villa”，是SECONDHOME，即第二居所；起源于古時(shí)的意大利水城威尼斯，當(dāng)時(shí)一個(gè)威尼斯富商請(qǐng)了一個(gè)有名的建筑師為自己建造了一所豪宅，這就是早期的“villa”。傳統(tǒng)說(shuō)法：“別墅就是社會(huì)上少數(shù)人為占有自然稀缺資源而通過(guò)市場(chǎng)購(gòu)置的第二居所”。買別墅就是買理想、買生活、買追求、買感覺(jué)、買體驗(yàn)市場(chǎng)來(lái)決定中國(guó)別墅的發(fā)展走向居住建筑源于生活，但是高于生活，由此產(chǎn)生了文化

消費(fèi)者、設(shè)計(jì)者、開發(fā)者，三者對(duì)別墅體驗(yàn)的全過(guò)程。中國(guó)人說(shuō)：富貴之人于住宅外另置的園林游息處及其建筑物，又稱”2“優(yōu)質(zhì)別墅”？什么樣的別墅才能稱得上是“優(yōu)質(zhì)別墅”呢？我們認(rèn)為可以從以下幾個(gè)因素去識(shí)別：

第一，別墅不是“Townhouse”，好的別墅要有好的環(huán)境。這又包含三層意思。一是說(shuō)開發(fā)的別墅社區(qū)一定要有好的環(huán)境，有充足的綠化面積和豐富的景觀內(nèi)容；二是說(shuō)別墅要有足夠的占地面積，有人說(shuō)住別墅最自豪的就是“上著天，下著地”，那么這個(gè)“地”當(dāng)然要有一定范圍。好的環(huán)境還有高一層次的意思，就是別墅的建筑風(fēng)格、社區(qū)的規(guī)劃風(fēng)格能和周邊的環(huán)境相匹配。

第二，有了好的環(huán)境，別墅還要有好的管理。

第三，好的別墅建筑應(yīng)該是一件藝術(shù)品，至少也應(yīng)該是建筑中的精品。

“優(yōu)質(zhì)別墅”？什么樣的別墅才能稱得上是“優(yōu)質(zhì)別墅”呢？我們認(rèn)3他山之墅他山之墅4西方經(jīng)典別墅——賴特.流水別墅關(guān)鍵評(píng)論：

賴特為卡夫曼家族設(shè)計(jì)的山水別墅."在山溪旁的一個(gè)峭壁的延伸，生活空間靠著幾層平臺(tái)而凌空在溪水之上，一位珍愛(ài)著這個(gè)地方的人就在這個(gè)平臺(tái)上，他沉浸在瀑布的響聲里享受著生活的樂(lè)趣。“美國(guó)權(quán)威建筑雜志《建筑實(shí)錄》選出的100年來(lái)世界100座最重要的建筑榜首之作。西方經(jīng)典別墅5西方經(jīng)典別墅——賴特.羅賓別墅關(guān)鍵評(píng)論：第一個(gè)使用鋼結(jié)構(gòu)的別墅，現(xiàn)代別墅建筑的里程碑。

西方經(jīng)典別墅6西方經(jīng)典別墅——科布西耶.薩伏依別墅關(guān)鍵評(píng)論：模數(shù)化設(shè)計(jì)--數(shù)學(xué)、建筑和人體比例的成果?，F(xiàn)在這種設(shè)計(jì)方法廣為應(yīng)用；

簡(jiǎn)單的裝飾風(fēng)格

純粹的用色--建筑的外部裝飾完全采用白色，這是一個(gè)代表新鮮的、純粹的、簡(jiǎn)單和健康的顏色；開放式的室內(nèi)空間設(shè)計(jì)；

專門對(duì)家具進(jìn)行設(shè)計(jì)和制作；

動(dòng)態(tài)的、非傳統(tǒng)的空間組織形式螺旋形的樓梯和坡道來(lái)組織空間；

屋頂花園使用繪畫和雕塑的表現(xiàn)技巧

車庫(kù)易于停放又不會(huì)使車流和人流交叉；

雕塑化的設(shè)計(jì)。西方經(jīng)典別墅7西方經(jīng)典別墅——比佛利山莊關(guān)鍵評(píng)論：舉世的人都知道比佛利山就是財(cái)富名利的代象與表徵。每天有不少外地人坐旅游巴士遠(yuǎn)道而來(lái)，為的就是想一窺名流巨星的翩翩風(fēng)姿及豪華住宅。

西方經(jīng)典別墅8西方經(jīng)典別墅——紐約長(zhǎng)島關(guān)鍵評(píng)論：宮殿般的豪華房子，開闊的海灘，清清的池塘，如茵的綠地，渾然一體的高爾夫球場(chǎng)，萬(wàn)紫千紅的玫瑰園，《福布斯》2003評(píng)出了美國(guó)10大豪宅，最貴的標(biāo)價(jià)7500萬(wàn)美元，最便宜的也要3800萬(wàn)美元。

西方經(jīng)典別墅92.亞洲經(jīng)典別墅——香港淺水灣關(guān)鍵評(píng)論：淺水灣是香港最高尚的住宅區(qū)之一，同時(shí)也是香港最受歡迎及交通最方便最具代表性的泳灘，是游人必到的著名風(fēng)景區(qū)。

2.亞洲經(jīng)典別墅102.亞洲經(jīng)典別墅——日本東京灣關(guān)鍵評(píng)論：這是保存至今最古老的大庭園之一。庭園依山傍水修建依然保留著江戶庭園所特有的風(fēng)格，其中以水池為中心的平地和石丘的布局格外秀逸。

2.亞洲經(jīng)典別墅113.中國(guó)經(jīng)典別墅——廬山別墅、雙清別墅、上海老別墅關(guān)鍵評(píng)論：名人＋歷史成就尊貴。3.中國(guó)經(jīng)典別墅123.中國(guó)經(jīng)典別墅——2004十大豪宅關(guān)鍵評(píng)論：：2004福布斯《中國(guó)十大超級(jí)豪宅排行榜》1上海紫園2上海檀宮

3廣州錦繡香江

4

北京玫瑰園5重慶翡翠湖

6蘇州碧瀛谷

7深圳半山別墅8北京紫玉山莊

9杭州九溪玫瑰園

10成都草堂之春

中學(xué)為體，西學(xué)為用。3.中國(guó)經(jīng)典別墅中學(xué)為體，西學(xué)為用。131.上海紫園8號(hào)別墅

1.3億

位于上海國(guó)家級(jí)旅游渡假核心區(qū)，

由18個(gè)島和1個(gè)半島構(gòu)成。1號(hào)別墅占地1200平方米，建筑面積1481平方米，是大陸目前定位最高、售價(jià)最貴的花園別墅。

（屋頂游泳池、室外浴池、保齡球道、酒窖、室外茶亭、雪茄房、桌球室、私家碼頭等）

2.上海檀宮

1000萬(wàn)美元

位于上海市中心，高達(dá)千萬(wàn)美元的H型楓丹白露別墅是一棟黃色外墻的三層法國(guó)宮延式建筑，有一個(gè)約1800平方米的私家花園。

3.廣州

廣園東錦繡香江5000萬(wàn)元

位于廣州東郊，占地幾十畝，尤其值得一提的是它頗為大氣的私家花園，占地面積將達(dá)近萬(wàn)平方米---這在國(guó)內(nèi)也是鮮有的。

4.北京

玫瑰園

3750萬(wàn)元

玫瑰園就像它的名字一樣馨香帶刺，一直就是新聞不斷，幾年前在媒體的炒作下，玫瑰園給人的印象就是一個(gè)充滿故事的“爛攤子”。但就因?yàn)檫@些并非提高玫瑰園美譽(yù)度的新聞使得玫瑰園名聲在外，無(wú)形中給開發(fā)商省里了好大一筆的廣告費(fèi)。

5.重慶

翡翠湖3000萬(wàn)元

位于湖中央島嶼上的獨(dú)立別墅營(yíng)造了一個(gè)絕無(wú)僅有的私空間，占地4000平方米的島嶼上唯你獨(dú)尊，建有私人碼頭，這棟1300平方米的兩層別墅，其內(nèi)部設(shè)施會(huì)完全依據(jù)買主的要求來(lái)度身定做。此處房產(chǎn)確是國(guó)內(nèi)較為罕見(jiàn)的超級(jí)豪宅之一。

6.蘇州

碧瀛谷3000萬(wàn)元

開價(jià)3000萬(wàn)元的別墅，建于煙波浩渺的太湖邊。這棟別墅的建筑面積為1200平方米，建有室內(nèi)游泳池以及健身房等設(shè)施，加上超大面積的私家花園，整處房產(chǎn)占地約4800平方米。

7.深圳

半山別墅2200萬(wàn)元

半山別墅群里有一棟三面朝海，面積1000多平方米的豪華別墅創(chuàng)下深圳豪宅市場(chǎng)的最高價(jià)2200萬(wàn)元。

8.北京

紫玉山莊2069萬(wàn)元

別墅群內(nèi)售價(jià)達(dá)2069萬(wàn)元的莊園正位于6萬(wàn)平方米草坪中央的大型人工湖邊，

這棟三層獨(dú)立別墅的建筑面積約946平方米，外帶一個(gè)約300平方米的花園。進(jìn)入位于亞運(yùn)村腹地的紫玉山莊參觀，參觀的感覺(jué)，除了驚嘆還是驚嘆：“等我有了錢，買這兒倆別墅，住一棟，閑一棟！”據(jù)記者觀察，別墅從外表看著都很幽深，也略顯冷清，不知道是不是都閑著呢！

9.杭州

九溪玫瑰園1000多萬(wàn)元

東區(qū)別墅群正對(duì)錢塘江，毗鄰西湖風(fēng)景區(qū)，其中最貴的當(dāng)數(shù)建筑面積達(dá)400平方米附帶1000平方米私家花園的一套別墅，因其優(yōu)越的地勢(shì)能以最佳視角一覽錢塘江的潮起潮落，售價(jià)達(dá)1000多萬(wàn)元。

10.成都

草堂之春850萬(wàn)元

29幢地中海式獨(dú)立別墅的門前蜿蜒流淌著一條經(jīng)年的浣花溪。其中的一棟獨(dú)立型別墅創(chuàng)下了成都目前最高的豪宅成交價(jià)---850萬(wàn)。這幢別墅大約1700平方米，

包括700多平方米的別墅和900多平方米的私家花園。1.上海紫園8號(hào)別墅

1.3億

位于上海國(guó)家級(jí)旅游渡假核143.中國(guó)經(jīng)典別墅——長(zhǎng)城下的公社關(guān)鍵評(píng)論：“收藏建筑藝術(shù)”

、威尼斯雙年展大獎(jiǎng)、只租不售：

3.中國(guó)經(jīng)典別墅15墅體驗(yàn)墅體驗(yàn)16地產(chǎn)價(jià)值的演變和表現(xiàn)

第一代（1996年前）： 空間房產(chǎn)時(shí)代 房子成為商品第二代（1996年--1998年）： 地段地產(chǎn)時(shí)代 價(jià)值論第四代（2000年--）： 體驗(yàn)地產(chǎn)時(shí)代 主題/生活方式第三代（1998年--2000年）： 環(huán)境地產(chǎn)時(shí)代 大盤/郊區(qū)地產(chǎn)價(jià)值的演變和表現(xiàn)第一代（1996年前）： 空間房產(chǎn)時(shí)17地產(chǎn)環(huán)節(jié)之中的體驗(yàn)產(chǎn)品部分：規(guī)劃環(huán)境戶型會(huì)所設(shè)施物業(yè)管理推廣部分：名稱廣告展示推廣活動(dòng)禮品地產(chǎn)環(huán)節(jié)之中的體驗(yàn)產(chǎn)品部分：18規(guī)劃環(huán)節(jié)的體驗(yàn)之旅

萬(wàn)科四季花城 原形：歐洲小鎮(zhèn)西海灣花園 原形：新加坡花園城市廈門海滄新城 原形：美國(guó)紐約曼哈頓

華僑城波托菲諾 原形：意大利地中海波托菲諾鎮(zhèn)規(guī)劃環(huán)節(jié)的體驗(yàn)之旅萬(wàn)科四季花城 原形：歐洲小鎮(zhèn)19環(huán)境設(shè)計(jì)的體驗(yàn)之旅

新亞洲花園 溯源地：七國(guó)上海世茂濱江花園 溯源地：美、英、德、中、奧運(yùn)萬(wàn)科金域藍(lán)灣 溯源地：泰國(guó)東海花園 溯源地：印度尼西亞巴厘島南國(guó)奧林匹克 溯源地：奧林匹克、撒野公園英倫名苑 溯源地：英國(guó)鄉(xiāng)村莊園安柏麗晶 溯源地：英國(guó)皇家宮殿環(huán)境設(shè)計(jì)的體驗(yàn)之旅新亞洲花園 溯源地：七國(guó)20建筑立面的體驗(yàn)之旅

北京一棟洋房（秋季）北京一棟洋房（冬季）英倫名苑會(huì)所立面建筑立面的體驗(yàn)之旅北京一棟洋房（秋季）北京一棟洋房21戶型設(shè)計(jì)的體驗(yàn)之旅

中山水云軒空中別墅戶型設(shè)計(jì)的體驗(yàn)之旅中山水云軒空中別墅22會(huì)所及其他設(shè)施的體驗(yàn)之旅

會(huì)所及其他設(shè)施的體驗(yàn)之旅23恒通廣告HUNTONADVERTISING推廣活動(dòng)的體驗(yàn)之旅

恒通廣告推廣活動(dòng)的體驗(yàn)之旅24展示環(huán)節(jié)的體驗(yàn)之旅

展示環(huán)節(jié)的體驗(yàn)之旅25“3+1墅”關(guān)鍵詞“3+1墅”關(guān)鍵詞261.北京別墅關(guān)鍵詞：高速公路

、使館區(qū)、溫渝河、潮白河水系、亞運(yùn)村、品質(zhì)＋鄰居、現(xiàn)房租售為主、買家國(guó)際化、內(nèi)銷增長(zhǎng)2.上海別墅關(guān)鍵詞：現(xiàn)代風(fēng)格

、創(chuàng)新+細(xì)節(jié)、居住型、度假型、商住型、短期居住型、旅游型、投資型、獨(dú)棟為主、借用風(fēng)景概念、教育打動(dòng)富豪、造山水、設(shè)施一流3.深圳別墅關(guān)鍵詞：山景、海景、湖景、高爾夫、運(yùn)動(dòng)、看遍所有別墅物業(yè)

、不十分看重具體區(qū)位4.昆明別墅關(guān)鍵詞：集中于”景觀”層面,缺乏個(gè)性,短期內(nèi)需求有限、未來(lái)有一定的擴(kuò)張彈性

、缺乏好產(chǎn)品、缺乏整體的營(yíng)銷廣告包裝、真正的好別墅永遠(yuǎn)稀缺共同關(guān)心的問(wèn)題：整體社區(qū)規(guī)劃、別墅造型、綠化面積、生活便利性、安全性、物業(yè)管理、社區(qū)人氣、價(jià)格和投資。1.北京別墅2.上海別墅3.深圳別墅4.昆明別墅共同27昆明別墅市調(diào)/分析

(截至2003年)

昆明別墅市調(diào)/分析

(截至2003年)

28昆明市別墅發(fā)展變化過(guò)程第一個(gè)階段是2000年--2001年，主要是聯(lián)排別墅，這個(gè)階段是別墅市場(chǎng)第一次高潮，市場(chǎng)基本處于從無(wú)到有的階段，以佳園上居和陽(yáng)光海岸為代表的Townhouse聯(lián)排別墅在市場(chǎng)上取得空前成功，此階段為繁榮發(fā)展時(shí)期。第二階段是2001年--2002年，不同檔次、不同類型的別墅紛紛上市，除聯(lián)排別墅仍然大行其道外，市場(chǎng)涌現(xiàn)出大量的以獨(dú)立別墅開發(fā)為主的項(xiàng)目，獨(dú)立別墅開始嶄露頭角，市場(chǎng)供給呈現(xiàn)多樣化局面，主要代表有西亞山莊

,馬可波羅,博園世家,是別墅開發(fā)第二次高潮，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈。第三階段是2002--2003年，隨著國(guó)家停止對(duì)別墅用地供應(yīng)，市場(chǎng)供給漸趨緩和，新開工項(xiàng)目數(shù)量減少，開發(fā)規(guī)模萎縮，主要代表有西山別墅,世林國(guó)際別墅,市場(chǎng)較為平靜甚至略感冷清。第四階段是2003-2004年,以聯(lián)排別墅為主流,獨(dú)立別墅項(xiàng)目乘2004年火熱的地產(chǎn)大勢(shì),市場(chǎng)供給逐漸增多,

主要代表有公園道1號(hào),滇池名古屋,高天流云,

金家大院,黃金海岸,海韻楓丹,滇池高爾夫等.預(yù)計(jì)2005年的競(jìng)爭(zhēng)將趨于激烈.昆明市別墅發(fā)展變化過(guò)程29昆明市已開盤別墅物業(yè)類型劃分餅圖

分析：2003-2004年昆明別墅市場(chǎng)以聯(lián)排別墅/近郊獨(dú)立別墅為主(截至2003)分析：2003-2004年昆明別墅市場(chǎng)以聯(lián)排別墅/近郊獨(dú)立別30營(yíng)銷

溫泉雅苑營(yíng)銷

溫泉雅苑31在一個(gè)成熟的住房市場(chǎng)里，豪宅的數(shù)量應(yīng)該占總的住宅存量的5%-10%。

——英聯(lián)機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng)、南開大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)博士郭建波在一個(gè)成熟的住房市場(chǎng)里，豪宅的數(shù)量應(yīng)該占總的住宅存量的5%-32豪宅7大要素1、城市定律區(qū)位定律：都市中心和非城市中心；首先豪宅多數(shù)依附于豪宅區(qū)才能存在，只有成為區(qū)之后，才能形成豪宅所必需的安全感、私密性、進(jìn)深感以及由此形成的尊貴感；其次在城市化進(jìn)程較高的城市里，豪宅集中在幾個(gè)相對(duì)狹小的范圍內(nèi)，唯有如此，才能在區(qū)內(nèi)延伸出豪宅所需要的配套設(shè)施。2、稀缺資源的獨(dú)占性豪宅的珍貴性主要體現(xiàn)在土地的稀缺價(jià)值、特殊資源價(jià)值、景觀價(jià)值、建筑特色、人文價(jià)值上。一般分為2類，第一：人文豪宅；第二：自然豪宅區(qū)；3、低密度性和舒適性4、裝修和裝飾的豪華性——審美取向和藝術(shù)收藏品；5、居住的尊貴性——豪宅是身份的象征，所以物管成為物業(yè)保值增值的砝碼；6、豪宅的適度超前與可持續(xù)性7、豪宅的安全性和私密性——公眾視線之外、“路的盡端”；豪宅7大要素1、城市定律33可操作性可操作性的房地產(chǎn)商品特性基本上可以分為五大類型：l.位置條件——距離30分鐘車城，作為居住必須是高端物業(yè)類型；2.建筑條件——有待規(guī)劃和研發(fā)（歐式別墅和日式溫泉）3.建造條件——見(jiàn)后4.使用條件——見(jiàn)后5.商品附加條件——見(jiàn)后可操作性可操作性的房地產(chǎn)商品特性基本上可以分為五大類型：34地塊與別墅營(yíng)銷溝通ppt35為什么定位為豪宅？市場(chǎng)空白尋找平衡性創(chuàng)新差異化尊貴極品唯一性豪宅市場(chǎng)能量的釋放目標(biāo)客戶需求與地塊對(duì)接“基因重組”式創(chuàng)新，產(chǎn)生質(zhì)變的效應(yīng)實(shí)現(xiàn)同類產(chǎn)品的差異化打造豪宅終極產(chǎn)品營(yíng)造唯一產(chǎn)品，迅速提升價(jià)值為什么定位為豪宅？市場(chǎng)尋找創(chuàng)新差異化尊貴唯一性豪宅市場(chǎng)能量的36SWOT分析優(yōu)勢(shì)溫泉、森林、自然山景好；（地塊自然價(jià)值較好）聞名遐爾的“天下第一湯”度假地，歷史悠久的曹溪寺距離昆明30分鐘左右路程，交通極為便利；有GOLF練習(xí)場(chǎng)，會(huì)所等；劣勢(shì)自然景觀水缺乏，需要人造；周邊村子居住形式反差極大，沒(méi)有極好的配套；140棟體量稍大，但各自擁有面積??；（容積率）開發(fā)商尚無(wú)品牌效應(yīng)；機(jī)會(huì)云南高檔物業(yè)并沒(méi)有真正形成；同時(shí)擁有溫泉、森林、優(yōu)質(zhì)自然環(huán)境、歷史性的豪宅云南絕無(wú)僅有；云南真正的豪宅居住區(qū)沒(méi)有形成；威脅安寧溫泉尚無(wú)高檔私人住宅區(qū)，且安寧溫泉整體形象近年減弱；高檔物業(yè)操作風(fēng)險(xiǎn)大；銷售周期長(zhǎng)；對(duì)資金要求高；競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手如高天流云有一定的市場(chǎng)積累效應(yīng)；連同其他物業(yè)同時(shí)帶動(dòng)了世博板塊的認(rèn)同度；在此期間內(nèi)，世博板塊、東區(qū)板塊、滇池路等將會(huì)規(guī)劃一些高端物業(yè)；SWOT分析優(yōu)勢(shì)37100-280500-800100-280500-80038項(xiàng)目定位目標(biāo)客戶群定位非目標(biāo)客戶群95％目標(biāo)客戶群：企業(yè)家，外企CEO；海歸派、財(cái)富領(lǐng)袖，政府高級(jí)干部；企事業(yè)高級(jí)領(lǐng)導(dǎo)，知名人士目標(biāo)客戶群特征：具有一定社會(huì)地位和思想內(nèi)涵；有穩(wěn)定可觀的收入，講究品位，渴望個(gè)人價(jià)值被社會(huì)認(rèn)同；目標(biāo)客戶群的居住心理：追求與自身素質(zhì)相匹配的住所；追求高質(zhì)量、尊貴感、精神與物質(zhì)的平衡；挖掘提升項(xiàng)目定位目標(biāo)客戶群定位非目標(biāo)目標(biāo)客戶群：目標(biāo)客戶群特征：目標(biāo)39市場(chǎng)定位豪宅開發(fā)“方方面面都是精品甚至是極品”。代表云南的世界級(jí)別墅900年古剎漢代溫泉名勝絕佳自然環(huán)境專業(yè)設(shè)計(jì)人性化服務(wù)便利交通配套藝術(shù)建筑市場(chǎng)定位代表云南的900年漢代溫泉絕佳專業(yè)人性化便利配套藝術(shù)40產(chǎn)品定位超前性、差異性、市場(chǎng)導(dǎo)向性、創(chuàng)新性、高檔性、生態(tài)性；產(chǎn)品的質(zhì)變創(chuàng)新產(chǎn)品設(shè)計(jì)的唯一性搶占市場(chǎng)的制高點(diǎn)對(duì)項(xiàng)目而言：舍我其誰(shuí)的氣勢(shì)對(duì)客戶而言：非你不嫁的誘惑產(chǎn)品定位產(chǎn)品的質(zhì)變創(chuàng)新產(chǎn)品設(shè)計(jì)的唯一性搶占市場(chǎng)的制高點(diǎn)對(duì)項(xiàng)目41產(chǎn)品設(shè)計(jì)市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者策略打造別墅市場(chǎng)的“勞斯萊斯”獨(dú)特性個(gè)性化稀缺性高品位豪華性高價(jià)格產(chǎn)品創(chuàng)新度身定造人文與景觀建筑風(fēng)格與主人品位配套與裝飾單價(jià)與總價(jià)產(chǎn)品設(shè)計(jì)市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者策略打造別墅市場(chǎng)的“勞斯萊斯”獨(dú)特性個(gè)性化421、整體規(guī)劃（面積、設(shè)計(jì)、容積率）2、建筑風(fēng)格◎日式風(fēng)格（Dutch）

◎歐式風(fēng)格◎美國(guó)風(fēng)格（Ametican

Colonial

Revival）

◎新古典主義風(fēng)格（Neoclassical）

◎法國(guó)殖民風(fēng)格（French

Colonial）

◎中式風(fēng)格（Adam）

◎意大利文藝復(fù)興風(fēng)格

◎羅馬風(fēng)格（Roman

Revival）

◎辛格風(fēng)格(Shingle)

◎法國(guó)折衷主義風(fēng)格（French

Revival）

◎意大利風(fēng)格（Italianate）

◎小型傳統(tǒng)風(fēng)格(Minimal

Traditional)

◎當(dāng)代風(fēng)格(modernistic)3、戶型4、會(huì)所5、配套及裝飾6、社區(qū)智能化系統(tǒng)設(shè)計(jì)原則7、物業(yè)管理——“把服務(wù)變成藝術(shù)”（豪宅必備的建筑產(chǎn)品要求）1、整體規(guī)劃（面積、設(shè)計(jì)、容積率）43營(yíng)銷推廣策略營(yíng)銷推廣策略441、營(yíng)銷手法：通過(guò)價(jià)格策略、形象策略、廣告策略、媒體策略、公關(guān)策略、促銷策略等系列組合的強(qiáng)勢(shì)沖擊與造勢(shì)，實(shí)現(xiàn)銷售。建立溫泉雅苑在云南標(biāo)志性地位，打造項(xiàng)目品牌，擴(kuò)大開發(fā)企業(yè)的市場(chǎng)影響力，引領(lǐng)豪宅新的營(yíng)銷理念及創(chuàng)新發(fā)展模式；營(yíng)銷主題：云南奉獻(xiàn)給世界的頂級(jí)別墅度假生活主要訴求：溫泉人文別墅至尊至美享受2、定價(jià)策略開發(fā)成本——價(jià)格空間——預(yù)期利潤(rùn)率3、價(jià)格差異墅王/政府定購(gòu)區(qū)/龍山······1、營(yíng)銷手法：通過(guò)價(jià)格策略、形象策略、廣告策略、媒體策略、公45形象包裝案名設(shè)計(jì)1月亮出來(lái)亮旺旺，想起我的阿哥在深山。哥象月亮天上走，山下小河淌水清悠悠。月亮出來(lái)照山坡，望見(jiàn)月亮想起我的阿哥。一陣清風(fēng)吹上坡，你可聽見(jiàn)阿妹叫阿哥。“東方小夜曲”之稱的云南民歌《小河淌水》《小河淌水》電影，俄羅斯愛(ài)樂(lè)交響樂(lè)團(tuán)的團(tuán)長(zhǎng)左貞觀改編曲目世界名曲《小河淌水》形象包裝案名設(shè)計(jì)146小河淌水1、此曲目由民族性達(dá)到了國(guó)際性的高度；2、高度概括云南文化特質(zhì)，對(duì)外界具有高吸引力；3、與項(xiàng)目的“水”有高度關(guān)聯(lián)性；4、容易記憶，方便傳播，很容易把項(xiàng)目與地域性相聯(lián)系；5、符合“代表云南的世界級(jí)別墅”定位；6、具有意境的出色表達(dá)和靈性推演；7、延展性與包容性的策略支持；小河淌水1、此曲目由民族性達(dá)到了國(guó)際性的高度；47案名設(shè)計(jì)2“頓悟成佛”的禪宗教義，故名曹溪寺，至今已有九百年的歷史。曹溪寺的大雄寶殿屬宋代大理國(guó)時(shí)的建筑，這種木質(zhì)殿宇在全國(guó)實(shí)屬罕見(jiàn)；最有特點(diǎn)的是在大雄寶殿的前檐下有一個(gè)直徑30厘米的圓孔，每逢甲子年中秋之夜，皓月東升，月光從小窗直射釋迦牟尼像的額頭，然后沿鼻梁直下肚臍而止，被譽(yù)為“天涵寶月”或“曹溪印月”。在曹溪寺南一公里，蒼松翠柏中有一個(gè)小碧潭，潭底有如珍珠的水泡不斷冒出，冉冉浮向水面，故名珍珠泉

曹溪寺還有我國(guó)現(xiàn)有11株古梅中名列第一的700多歲的梅中壽星，與之相對(duì)是一株難見(jiàn)的優(yōu)曇花。此花美麗奇異，記載是“花朵如蓮，有十二瓣，閏月則多一瓣，色白味香”。優(yōu)曇花一開即謝，十分名貴。案名設(shè)計(jì)2“頓悟成佛”的禪宗教義，故名曹溪寺，至今已有九百年48安寧溫泉是我國(guó)著名的溫泉療養(yǎng)勝地。是云南省最著名的溫泉之一，有“天下第一湯”之譽(yù)。發(fā)現(xiàn)于漢代。安寧溫泉的真正揚(yáng)名始于明代。此溫泉為弱碳酸水質(zhì)，水溫43攝氏度左右，水清如玉，無(wú)硫磺味，流量大而穩(wěn)定，四季可浴。水中含重碳酸鈣、鎂、鈉等，對(duì)皮膚病和風(fēng)濕關(guān)節(jié)炎患者有一定的治療作用，更能促進(jìn)人的健康。明代大旅行家徐霞客當(dāng)年就曾贊譽(yù)：“余所見(jiàn)溫泉，滇南最多，此水實(shí)為第一，不可不浴。”這里是云南省開發(fā)利用最早的溫泉之一，最早的記載見(jiàn)于明代?！疤煜碌谝粶钡拿雷u(yù)是云南名士楊升庵題寫的。安寧溫泉是我國(guó)著名的溫泉療養(yǎng)勝地。是云南省最著名的溫泉之一，49湯泉印月1、提煉2大歷史文化精髓2、點(diǎn)明“溫泉”的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)湯泉印月1、提煉2大歷史文化精髓50案名設(shè)計(jì)3此印于１９６０年發(fā)現(xiàn)于晉寧石寨山。它的發(fā)現(xiàn)證明在漢代云南就已成為中國(guó)的一個(gè)組成部分。“滇王之印”見(jiàn)證千年歷史

此次展覽中，有一件文物與古滇國(guó)有著緊密的關(guān)系，那就是現(xiàn)藏于國(guó)家博物館的“滇王之印”。出土于云南晉寧石寨山的這尊“滇王之印”雖然大小不過(guò)方寸，但卻是舉世矚目的國(guó)寶級(jí)文物。作為滇國(guó)歷史的見(jiàn)證，它的價(jià)值是無(wú)法估量的。滇國(guó)是我國(guó)西南邊疆古代民族建立的古王國(guó)，其存在時(shí)間相當(dāng)于戰(zhàn)國(guó)秦漢時(shí)期。滇國(guó)的疆域主要在以滇池地區(qū)為中心的云南中部及東部地區(qū)，境內(nèi)的主體民族是中國(guó)古代越系民族的一支被歷史學(xué)家慣稱為滇族。西漢武帝時(shí)期，漢王朝致力于開發(fā)西南地區(qū)，并于元封二年（公元前109年兵發(fā)滇國(guó)，降服了滇王，建立了益州郡，同時(shí)賜“滇王之印”并允許滇王繼續(xù)管理他的臣民，滇池地區(qū)正式納入了漢王朝的版圖。東漢中期，隨著漢王朝郡縣制的推廣、鞏固以及大量漢族人口的遷入，滇國(guó)和滇族被逐漸分解、融合、同化，最終消失了，古滇文明徹底失落。案名設(shè)計(jì)3此印于１９６０年發(fā)現(xiàn)于晉寧石寨山。它的發(fā)現(xiàn)證明在51滇王之印1、地方歷史感、深厚文化的表達(dá)；2、帝王、財(cái)富的象征；3、地方文化神秘感對(duì)外界的吸引力；滇王之印1、地方歷史感、深厚文化的表達(dá)；52主推案名小河淌水稀缺性是該項(xiàng)目的核心主推案名小河淌水稀缺性是該項(xiàng)目的核心53其他參考湯泉印月滇王之印天域水色天高云淡天水碧秘境云上春墅云墅昆明郊外的宅院（中式）其他參考湯泉印月54小河秘境千年香火不墜的曹溪寺佛教圣地中國(guó)名列第一的700年古梅生長(zhǎng)地始于漢代的中國(guó)著名溫泉“天下第一湯”最具原生態(tài)的森林植被云南最具養(yǎng)生價(jià)值的生態(tài)場(chǎng)；極品天賦云南唯一極致純凈的自然天賦千年古剎顯赫身份的品位天賦絕世美景靈性山水100-280的別墅將會(huì)有其他賣點(diǎn)的推廣；小河秘境100-280的別墅將會(huì)有其他賣點(diǎn)的推廣；55宣傳策略宣傳策略56廣告總體策略以新穎、超前的廣告主題及創(chuàng)意表現(xiàn)，針對(duì)性的有效投放，強(qiáng)化形象，營(yíng)造區(qū)間、全國(guó)矚目的廣告效應(yīng)；廣告目標(biāo)以云南為大背景，在全國(guó)市場(chǎng)的高端用戶中形成有效的傳播效力，以達(dá)成預(yù)定的銷售目標(biāo)；廣告基調(diào)形象宣傳廣告主題代表云南的世界級(jí)別墅廣告總體策略57廣告語(yǔ)傳承千年山水至尊養(yǎng)生秘境廣告語(yǔ)傳承千年山水至尊養(yǎng)生秘境58天賦文脈中罕有的至尊府邸天賦文脈中罕有的至尊府邸59其他參考東方孤本小河淌水圣地極品湯泉印月絕世山水傳承皇尊曠世秘境至尊府邸來(lái)自云南的，世界級(jí)溫泉度假別墅其他參考東方孤本小河淌水60媒介組合前期——以形象為主，選擇機(jī)場(chǎng)戶外媒體，高尚休閑雜志（GOLF等），門戶網(wǎng)站等；/高星級(jí)酒店/高爾夫球會(huì)所/頂級(jí)名車展廳/高級(jí)文化場(chǎng)館/高級(jí)百貨中心/名品牌VIP專區(qū)/……)中期——以功能性訴求兼形象；（同上）投放方式：硬性廣告和軟文結(jié)合；媒介組合前期——以形象為主，選擇機(jī)場(chǎng)戶外媒體，高尚休閑雜志（61公關(guān)活動(dòng)專業(yè)論壇/設(shè)計(jì)論壇/管理專家大型演講/高層人士酒會(huì)、沙龍/舉辦高尚文化藝術(shù)活動(dòng)等加盟全國(guó)有名個(gè)領(lǐng)域俱樂(lè)部長(zhǎng)期與新浪網(wǎng)達(dá)成合作，既作為傳播媒體又作為營(yíng)銷的渠道；公關(guān)活動(dòng)專業(yè)論壇/設(shè)計(jì)論壇/管理專家大型演講/高層人士酒會(huì)、62事件行銷/名人邀請(qǐng)/建筑師論壇/國(guó)際規(guī)劃設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)/天價(jià)別墅/富人制造故事/高級(jí)酒會(huì)/名車看房/口碑傳播/風(fēng)尚派對(duì)/全國(guó)性高端雜志的軟新聞包裝/媒介價(jià)值互換……)文化營(yíng)銷：音樂(lè)（小河淌水）、美術(shù)、文學(xué)、戲劇、雕塑、電影事件行銷/名人邀請(qǐng)/建筑師論壇/國(guó)際規(guī)劃設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)/天價(jià)別墅/63客戶俱樂(lè)部（1）、以高水平的刊物、高檔優(yōu)惠的特約商家、豐富多采的會(huì)員活動(dòng)等形式吸引會(huì)員加盟，建立、發(fā)展和完善會(huì)員的網(wǎng)絡(luò)，致力于建立一個(gè)消費(fèi)能力和消費(fèi)潛力巨大的購(gòu)房者俱樂(lè)部；

（2）、使會(huì)員了解企業(yè)的文化、熟知企業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目、掌握最前沿房地產(chǎn)市場(chǎng)信息，從而培育房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)實(shí)及潛在客戶；（3）、及時(shí)接受市場(chǎng)反饋信息，掌握會(huì)員消費(fèi)需求，以便修正企業(yè)產(chǎn)品，調(diào)整市場(chǎng)定位；（4）、發(fā)展俱樂(lè)部的特約商家，體現(xiàn)企業(yè)服務(wù)的深度、廣度，同時(shí)給會(huì)員以利益點(diǎn)；客戶俱樂(lè)部（1）、以高水平的刊物、高檔優(yōu)惠的特約商家、豐富多64營(yíng)銷思考把地位作為工具

----地位不是終點(diǎn)，它是到達(dá)終點(diǎn)的手段、進(jìn)展的工具。地位絕不應(yīng)當(dāng)是無(wú)用的裝飾，它必須活躍而有成效。讓愿望變成現(xiàn)實(shí)

------中國(guó)人是儒家傳人，儒家傳人都是目標(biāo)驅(qū)動(dòng)的，因此所有的廣告應(yīng)當(dāng)都要一針見(jiàn)血。保持一個(gè)低調(diào)的外觀

----偉大應(yīng)該被小心地表露;我們常常需要一個(gè)炫耀的“借口”;突出不等同于搶眼將家作為堡壘

-----為獲得安全感和自尊，家起了至關(guān)重要的作用;家還是一個(gè)港口，是一個(gè)堡壘，是戰(zhàn)士的避風(fēng)港。在外邊的世界，飽經(jīng)風(fēng)霜是苦澀的，在避難所里，人們可以互相愛(ài)撫和安慰。保護(hù)自我和孩子

-----“保護(hù)”孩子有兩種形式：躲避危險(xiǎn)與培養(yǎng)才能地塊與別墅營(yíng)銷溝通ppt優(yōu)秀課件精品課件培訓(xùn)課件培訓(xùn)教材地塊與別墅營(yíng)銷溝通ppt優(yōu)秀課件精品課件培訓(xùn)課件培訓(xùn)教材營(yíng)銷思考把地位作為工具----地位不是終點(diǎn)，它是到達(dá)終點(diǎn)的65階段營(yíng)銷模擬總體時(shí)間：3-5年階段步驟：前期（第1年）：搭建來(lái)自云南的，世界級(jí)溫泉度假別墅定位的產(chǎn)品基礎(chǔ)；總體保持較低的曝光率，營(yíng)造深不可測(cè)的氣勢(shì)，對(duì)于任何一個(gè)廣告的公開投放必須謹(jǐn)慎且有步驟；產(chǎn)品層面：首先完成政府預(yù)定部分；其他部分有2中方式實(shí)現(xiàn)，第一是直接邀請(qǐng)全國(guó)和東南亞國(guó)家的著名建筑師進(jìn)行設(shè)計(jì)，溫泉部分邀請(qǐng)世界著名大師統(tǒng)一設(shè)計(jì)，建筑規(guī)劃邀請(qǐng)國(guó)外著名規(guī)劃?rùn)C(jī)構(gòu)進(jìn)行，物管同樣邀請(qǐng)世界豪宅物管品牌打理；第二是邀請(qǐng)著名機(jī)構(gòu)團(tuán)體進(jìn)行設(shè)計(jì)，或者邀請(qǐng)中國(guó)10大豪宅中的設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行設(shè)計(jì)；銷售層面：方式1，設(shè)計(jì)師就是銷售人員；方式2，空姐銷售/教授銷售/公關(guān)活動(dòng)銷售/組建自己的團(tuán)隊(duì)/專業(yè)公司介入傳播層面：長(zhǎng)期不斷的策略性新聞炒作，極高端雜志的一定量形象廣告；新浪網(wǎng)、別墅網(wǎng)的合作；自身網(wǎng)站的建設(shè)；高檔平面印刷品的部分推出；方法：“品牌嫁接”的準(zhǔn)備，全國(guó)著名溫泉的戰(zhàn)略聯(lián)盟準(zhǔn)備，中國(guó)品牌旅游組織的戰(zhàn)略聯(lián)盟準(zhǔn)備；中國(guó)著名藝術(shù)性團(tuán)體的戰(zhàn)略聯(lián)盟準(zhǔn)備；著名GOLF俱樂(lè)部和高端俱樂(lè)部的戰(zhàn)略聯(lián)盟準(zhǔn)備；地塊與別墅營(yíng)銷溝通ppt優(yōu)秀課件精品課件培訓(xùn)課件培訓(xùn)教材地塊與別墅營(yíng)銷溝通ppt優(yōu)秀課件精品課件培訓(xùn)課件培訓(xùn)教材階段營(yíng)銷模擬總體時(shí)間：3-5年地塊與別墅營(yíng)銷溝通ppt優(yōu)秀課66中期（第2年）：建立來(lái)自云南的，世界級(jí)溫泉度假別墅定位形象。在云南達(dá)到高端的認(rèn)知度，在全國(guó)達(dá)到一定的知名度；產(chǎn)品層面：環(huán)保性開發(fā)；考慮后續(xù)管理成本；部分建筑成型，墅王在年末誕生；配套設(shè)施開始建設(shè)。銷售層面：口碑傳播開始發(fā)揮作用，深入的營(yíng)銷全面開始；（銷售的隊(duì)伍調(diào)整成熟）策略性銷控措施；傳播層面：長(zhǎng)期不斷的策略性新聞炒作，極高端雜志的一定量形象廣告；新浪網(wǎng)、別墅網(wǎng)的合作；自身網(wǎng)站的建設(shè)；高檔平面印刷品的創(chuàng)新推出（根據(jù)前期的情況開始調(diào)整傳播渠道）方法：前期準(zhǔn)備的戰(zhàn)略聯(lián)盟機(jī)構(gòu)開始正式啟動(dòng)；全國(guó)的各類大獎(jiǎng)，甚至國(guó)外的大獎(jiǎng)開始有實(shí)質(zhì)性的“關(guān)