商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理

萬(wàn)達(dá)集團(tuán)

商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理1精選萬(wàn)達(dá)集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理1精選商業(yè)定位·業(yè)態(tài)規(guī)劃購(gòu)物中心根據(jù)項(xiàng)目定位及建筑條件（體量、空間結(jié)構(gòu)等），確定業(yè)態(tài)的種類、分布及比例，并制定相應(yīng)的業(yè)態(tài)規(guī)劃及業(yè)態(tài)組合。業(yè)態(tài)規(guī)劃是前期招商的綱領(lǐng)性文件，是招商實(shí)施的指南。購(gòu)物中心業(yè)態(tài)的選擇和規(guī)劃應(yīng)符合三個(gè)原則：1、定位優(yōu)先原則；2、功能完整性原則；3、業(yè)態(tài)相關(guān)性原則。一、業(yè)態(tài)種類購(gòu)物中心的業(yè)態(tài)一般有：零售業(yè)態(tài)、休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)、餐飲業(yè)態(tài)和體驗(yàn)服務(wù)業(yè)態(tài)。以往，購(gòu)物中心以零售業(yè)態(tài)為主，通過(guò)不斷的發(fā)展，休閑娛樂(lè)、餐飲和體驗(yàn)服務(wù)業(yè)態(tài)在購(gòu)物中心的比例逐漸增大，發(fā)揮的作用也日益明顯。2精選商業(yè)定位·業(yè)態(tài)規(guī)劃購(gòu)物中心根據(jù)項(xiàng)目定位及建筑條件（體量、空間1、零售業(yè)態(tài)零售業(yè)態(tài)主要有百貨、超市、便利店、專業(yè)店和專賣店。零售業(yè)態(tài)品類的完整性，決定了購(gòu)物中心能否滿足消費(fèi)者生活用品的需求。百貨涵蓋珠寶、化妝品、服飾、家居用品等品類；超市主要以日常生活必需品為主，以較低的價(jià)格銷售，滿足消費(fèi)者日常需求；專業(yè)店主要有家居、電器、數(shù)碼專業(yè)店等品類，在單一品類中商品系列齊全；專賣店是專門經(jīng)營(yíng)或授權(quán)經(jīng)營(yíng)某一品牌商品為主的零售業(yè)態(tài)。2、娛樂(lè)業(yè)態(tài)娛樂(lè)業(yè)態(tài)有電影院、KTV、電玩城、溜冰場(chǎng)、酒吧、健身館等。與其他業(yè)態(tài)不同的是，娛樂(lè)業(yè)態(tài)更強(qiáng)調(diào)消費(fèi)者的參與和互動(dòng)。娛樂(lè)業(yè)態(tài)在選擇相關(guān)業(yè)種時(shí)會(huì)更多考慮與其他業(yè)態(tài)的關(guān)聯(lián)與互動(dòng)。娛樂(lè)業(yè)態(tài)，是現(xiàn)代購(gòu)物中心滿足消費(fèi)者一站式消費(fèi)的重要組成部分，具有群體消費(fèi)和重復(fù)消費(fèi)的特性，增強(qiáng)了購(gòu)物中心的豐富性、活潑度。3精選1、零售業(yè)態(tài)零售業(yè)態(tài)主要有百貨、超市、便利店、專業(yè)店和專賣店3、餐飲業(yè)態(tài)餐飲業(yè)態(tài)是體驗(yàn)性消費(fèi)的重要代表。王健林董事長(zhǎng)曾說(shuō)過(guò)，“中國(guó)的購(gòu)物中心不是賣出來(lái)的，是吃出來(lái)的“，可見(jiàn)餐飲業(yè)態(tài)的重要性。餐飲業(yè)態(tài)具有極強(qiáng)的聚客能力。能充分滿足人們社交和家庭生活的需要。購(gòu)物中心內(nèi)的餐飲一般分為以下幾種形式：中餐、西餐、咖啡水吧。餐飲業(yè)態(tài)一般位于購(gòu)物中心的較高樓層，可以實(shí)現(xiàn)客流由上而下，形成花灑效應(yīng)，對(duì)拉動(dòng)購(gòu)物中心人氣起到重要作用。規(guī)劃餐飲業(yè)態(tài)時(shí)，應(yīng)注重口味的豐富性，避免口味重復(fù)。只有豐富性的餐飲才能最大限度地為消費(fèi)者提供多元的選擇，對(duì)消費(fèi)者保持長(zhǎng)期的吸引力。同時(shí)，還要充分挖掘地方餐飲資源，因?yàn)榈胤讲惋嬈放聘N合當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)，早已為當(dāng)?shù)叵M(fèi)者廣泛接受并擁有大批忠誠(chéng)顧客。地方特色餐飲的進(jìn)駐，會(huì)大大縮短購(gòu)物中心的培育期。4精選3、餐飲業(yè)態(tài)餐飲業(yè)態(tài)是體驗(yàn)性消費(fèi)的重要代表。王健林董事長(zhǎng)曾說(shuō)4、餐飲業(yè)態(tài)體驗(yàn)業(yè)態(tài)式購(gòu)物中心的增值配套服務(wù)業(yè)態(tài)，是對(duì)購(gòu)物中心生活功能性的完備與補(bǔ)充，相比傳統(tǒng)零售而言，體驗(yàn)業(yè)態(tài)更注重對(duì)消費(fèi)者服務(wù)的價(jià)值，對(duì)空間和環(huán)境的要求也更高。體驗(yàn)業(yè)態(tài)粘性較強(qiáng)，消費(fèi)者滯留時(shí)間長(zhǎng)；易于形成穩(wěn)定的消費(fèi)群，培養(yǎng)穩(wěn)定的消費(fèi)習(xí)慣；既能滿足人們?nèi)粘Ｉ钆涮仔枨?，又能迎合大眾的精神追求。體驗(yàn)業(yè)態(tài)體驗(yàn)零售體驗(yàn)服務(wù)科技生活休閑淘玩社交服務(wù)傳統(tǒng)服務(wù)生活智能化通信智能化交通智能化健康環(huán)?；瘖y護(hù)理品店多品集合店淘貨店書(shū)吧咖啡西式簡(jiǎn)餐美護(hù)類服務(wù)培訓(xùn)教育社區(qū)配套服務(wù)智能家電影音體驗(yàn)店電子數(shù)碼集合店環(huán)保材料生活用品美容SPA美發(fā)鍵發(fā)手足護(hù)理嬰幼兒早教兒童教育成人教育藝術(shù)類培訓(xùn)銀行通信營(yíng)業(yè)廳洗衣店花店影印沖洗攝影寫(xiě)真社區(qū)醫(yī)療齒科皮具護(hù)理5精選4、餐飲業(yè)態(tài)體驗(yàn)業(yè)態(tài)式購(gòu)物中心的增值配套服務(wù)業(yè)態(tài)，是對(duì)購(gòu)物中二、業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)組合主要涉及三個(gè)方面，即業(yè)態(tài)選擇、業(yè)態(tài)配比及業(yè)態(tài)銜接。1、業(yè)態(tài)選擇業(yè)態(tài)選擇必須符合購(gòu)物中心的整體定位，同時(shí)結(jié)合購(gòu)物中心的自身?xiàng)l件（建筑體量、空間結(jié)構(gòu)等）及當(dāng)?shù)鼐用竦南M(fèi)習(xí)慣來(lái)展開(kāi)。1）商業(yè)功能定位對(duì)業(yè)態(tài)選擇的影響不同城市不同區(qū)域的購(gòu)物中心，因其承載的基本功能有較大差異，業(yè)態(tài)組合的區(qū)別也十分明顯。例如，上海五角場(chǎng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)屬于城市型購(gòu)物中心，除設(shè)有百貨、大型超市、電影院、KTV、兒童零售賣場(chǎng)、服裝服飾、餐飲酒樓外，還設(shè)有家居家飾、書(shū)城、食品零售專業(yè)店、黃金珠寶城、數(shù)碼賣場(chǎng)、業(yè)態(tài)齊全。而北京石景山萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)為區(qū)域型購(gòu)物中心，主要由百貨、超市、電影院、KTV、電玩、兒童娛樂(lè)、時(shí)尚服裝服飾和風(fēng)味美食構(gòu)成，以滿足北京城西居民生活、休閑、娛樂(lè)的基本需求。6精選二、業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)組合主要涉及三個(gè)方面，即業(yè)態(tài)選擇、業(yè)態(tài)配比及2）商品級(jí)次定位對(duì)業(yè)態(tài)選擇的影響精品購(gòu)物中心、時(shí)尚購(gòu)物中心、生活購(gòu)物中心，這三種購(gòu)物中心的商品級(jí)次定位不同，目標(biāo)人群的消費(fèi)特征就不同，這必然會(huì)影響到購(gòu)物中心的業(yè)態(tài)選擇。精品購(gòu)物中心通常選擇國(guó)內(nèi)外級(jí)次較高的品類，如奢侈品、名品、高端餐飲、精品超市及各類有固定高端消費(fèi)群體的體驗(yàn)業(yè)態(tài)；時(shí)尚購(gòu)物中心通常選擇各業(yè)態(tài)中的時(shí)尚品牌，在確保人氣的基礎(chǔ)上保持整個(gè)項(xiàng)目的時(shí)尚格調(diào)；生活購(gòu)物中心通常選擇生活超市、美食廣場(chǎng)及健身、教育、美容、美發(fā)等體驗(yàn)業(yè)態(tài)。2、業(yè)態(tài)配比為了將購(gòu)物中心的面積合理利用，必須對(duì)各業(yè)態(tài)進(jìn)行合理的配比。合理的業(yè)態(tài)配比能夠完善品類結(jié)構(gòu)功能，更好地滿足消費(fèi)需求，提高聚客能力（見(jiàn)下表）

業(yè)態(tài)配比應(yīng)遵循以下原則：

（1）適用性：根據(jù)不同業(yè)態(tài)的要求，提供適用的面積

（2）高坪效：在滿足適用性原則的基礎(chǔ)上，在區(qū)間內(nèi)盡可能適度地壓縮，以提高銷售坪效

（3）互補(bǔ)性：業(yè)態(tài)要實(shí)現(xiàn)差異化，避免重復(fù)，注重業(yè)態(tài)間的關(guān)聯(lián)消費(fèi)，業(yè)態(tài)組合要符合目標(biāo)消費(fèi)群的需求。7精選2）商品級(jí)次定位對(duì)業(yè)態(tài)選擇的影響精品購(gòu)物中心、時(shí)尚購(gòu)物中心、業(yè)態(tài)配比示意表業(yè)態(tài)品類數(shù)量面積（㎡）面積配比（%）零售綜合超市1100009綜合百貨12000019快時(shí)尚225002專業(yè)店135003品牌店703000029娛樂(lè)影城160006KTV130003健身125002兒童娛樂(lè)120002電玩城120002餐飲酒樓125002餐飲402000019體驗(yàn)1020002合計(jì)1311060001008精選業(yè)態(tài)配比示意表業(yè)態(tài)品類數(shù)量面積（㎡）面積配比（%）零售綜合超2、業(yè)態(tài)銜接業(yè)態(tài)布局和銜接首先要認(rèn)真研究城市動(dòng)線和購(gòu)物中心動(dòng)線，明確購(gòu)物中心主次通道及冷熱區(qū)域，根據(jù)業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)特性，并結(jié)合購(gòu)物中心自身的經(jīng)營(yíng)需求，合理規(guī)劃。各個(gè)業(yè)態(tài)之間銜接是否順暢、合理，關(guān)系到消費(fèi)的舒適感及流暢性，也在某種程度上決定了顧客逗留的時(shí)間長(zhǎng)短以及交易量大小。因而，對(duì)購(gòu)物中心來(lái)說(shuō)，業(yè)態(tài)落位銜接的合理性是確?？土鲃?dòng)線流暢、提高商鋪到達(dá)率、提升總體銷售的重要途徑。

業(yè)態(tài)銜接需遵循以下原則：

（1）零售業(yè)態(tài)需放在熱區(qū)，品牌級(jí)次和客單價(jià)高的品牌店應(yīng)放置在熱區(qū)主入口、主通道。

（2）娛樂(lè)業(yè)態(tài)因?qū)倌康男韵M(fèi)，應(yīng)放置在冷區(qū)，通過(guò)業(yè)態(tài)自身帶動(dòng)周邊客流

（3）餐飲業(yè)態(tài)作為業(yè)態(tài)補(bǔ)充，目的性消費(fèi)強(qiáng)，但承租能力差，可放置在冷區(qū)次通道。

不同業(yè)態(tài)之間的穿插、過(guò)渡可從以下兩個(gè)維度進(jìn)行思考：

第一，功能互補(bǔ)性，即功能特征明確統(tǒng)一的業(yè)態(tài)彼此相鄰。

第二，客群一致性，即根據(jù)客群的消費(fèi)特征劃分消費(fèi)主題區(qū)域，并落實(shí)到功能業(yè)態(tài)的組合銜接上。9精選2、業(yè)態(tài)銜接業(yè)態(tài)布局和銜接首先要認(rèn)真研究城市動(dòng)線和購(gòu)物中心動(dòng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)業(yè)態(tài)組合萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)業(yè)態(tài)組合示意表（水平動(dòng)線+垂直動(dòng)線）樓層娛樂(lè)樓百貨樓6F萬(wàn)達(dá)百貨5F影城萬(wàn)達(dá)百貨4F萬(wàn)達(dá)百貨3FKTV+餐飲萬(wàn)達(dá)百貨+餐飲2F電玩城+兒童體驗(yàn)業(yè)態(tài)萬(wàn)達(dá)百貨+女性體驗(yàn)業(yè)態(tài)1F零售專業(yè)店萬(wàn)達(dá)百貨+零售專業(yè)店-1F大型綜合超市10精選萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)業(yè)態(tài)組合萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)業(yè)態(tài)組合示意表（水平動(dòng)線+垂直動(dòng)線）房產(chǎn)條件控制·公共物業(yè)條件控制商業(yè)的前期商業(yè)運(yùn)作與開(kāi)發(fā)建設(shè)之所以能夠雙線并行、同步推進(jìn)，是因?yàn)閮烧唛g存在“房產(chǎn)條件“這樣一個(gè)重要的銜接環(huán)節(jié)。房產(chǎn)條件是指購(gòu)物中心建筑本身為滿足商業(yè)公共空間及不同商業(yè)業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)需求，所提供的土建、機(jī)電等物業(yè)條件。它是商業(yè)地產(chǎn)區(qū)別于其他類型物業(yè)的重要屬性，按照內(nèi)容可以劃分為土建結(jié)構(gòu)（含裝修）與機(jī)電設(shè)備設(shè)施兩個(gè)部分；按照購(gòu)物中心的商業(yè)屬性可以劃分為公共物業(yè)的房產(chǎn)條件與商家經(jīng)營(yíng)的房產(chǎn)條件。

房產(chǎn)條件是在規(guī)劃設(shè)計(jì)和開(kāi)發(fā)建設(shè)期，由規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)以及商業(yè)管理三方通過(guò)溝通協(xié)調(diào)，逐步形成滿足商業(yè)功能、具備商業(yè)價(jià)值的購(gòu)物中心。因此，房產(chǎn)條件可分為公共物業(yè)條件和商家技術(shù)條件。前者由商業(yè)管理公司參與各項(xiàng)規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)審、提出相關(guān)參數(shù)要求來(lái)實(shí)現(xiàn)，后者由商業(yè)管理公司依據(jù)各商業(yè)業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)需求，組織商家與規(guī)劃院、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司持續(xù)對(duì)接來(lái)實(shí)現(xiàn)。不同的主力店都有不同的荷載、高度、卸貨的要求，只有招商在前，與主力店進(jìn)行技術(shù)對(duì)接，才能掌握好這些東西，做了兩三年，所有業(yè)態(tài)的特點(diǎn)就掌握了，再做就會(huì)很熟悉了，這需要時(shí)間積累——王健林董事長(zhǎng)，商業(yè)地產(chǎn)的八點(diǎn)心得，2006年11精選房產(chǎn)條件控制商業(yè)的前期商業(yè)運(yùn)作與開(kāi)發(fā)建設(shè)之所以方案設(shè)計(jì)階段評(píng)審要點(diǎn)類別分項(xiàng)評(píng)審要點(diǎn)總圖平面總體布局與周邊環(huán)境關(guān)系購(gòu)物中心整體業(yè)態(tài)組合和功能空間布局項(xiàng)目與周邊進(jìn)行合理的客流動(dòng)線分析和交通組織入口與外圍交通組織購(gòu)物中心主出入口、地下車庫(kù)入口、地鐵接駁口的位置和朝向分析購(gòu)物中心與消費(fèi)者出行的交通組織關(guān)系，兼顧市政道路交通條件，合理布局出租車位、超市大巴泊位、公交港灣以及非機(jī)動(dòng)車停車區(qū)等設(shè)施面積指標(biāo)各經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的體量分配和位置布置超市、百貨、KTV、影城、電玩、電器、兒童業(yè)態(tài)、大酒樓、快時(shí)尚等各主力業(yè)態(tài)的面積和空間布置滿足業(yè)態(tài)組合互補(bǔ)需求商業(yè)步行街體量與主力店相匹配，購(gòu)物中心各業(yè)態(tài)面積結(jié)構(gòu)符合商業(yè)定位要求經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)與功能配套、設(shè)備設(shè)施面積總體經(jīng)營(yíng)面積與功能面積之間的面積分配匹配滿足各業(yè)態(tài)需獨(dú)立設(shè)置的功能配套及設(shè)備設(shè)施面積需求室內(nèi)步行街樓層平面各業(yè)態(tài)平面布局與商鋪劃分復(fù)核各主力店及室內(nèi)步行街商鋪鋪型、面積劃分和對(duì)各樓層層高的控制，保證其滿足各層商業(yè)功能定位商鋪劃分，開(kāi)門位置、面寬和進(jìn)深應(yīng)滿足未來(lái)目標(biāo)商家的需求室內(nèi)步行街與主力店連通口的寬度要達(dá)到既界面清晰又過(guò)渡自然的效果動(dòng)線及交通設(shè)施布置客梯、觀光梯、扶梯的設(shè)置應(yīng)既滿足單層平面的動(dòng)線合理、自然，避免出現(xiàn)動(dòng)線死角和商業(yè)冷區(qū)，又保證其在各層的可達(dá)性，特別是與地下停車場(chǎng)的聯(lián)通。影城售票點(diǎn)、酒樓前廳等特殊經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)動(dòng)線需求，要在平面中有所體現(xiàn)一、規(guī)劃方案評(píng)審（一）方案設(shè)計(jì)階段評(píng)審12精選方案設(shè)計(jì)階段評(píng)審要點(diǎn)類別分項(xiàng)評(píng)審要點(diǎn)總圖平面總體布局與周邊環(huán)類別分項(xiàng)評(píng)審要點(diǎn)室內(nèi)步行街樓層平面公共大空間區(qū)域或中庭考慮其休閑與公共活動(dòng)空間的功能特點(diǎn)，中庭的面積應(yīng)滿足未來(lái)舉行室內(nèi)活動(dòng)的需求室內(nèi)步行街公共平面室內(nèi)步行街街面、天井、廊橋等部位尺度設(shè)計(jì)需滿足基本消費(fèi)空間需求，并考慮滿載客流情況的要求廊橋及挑空區(qū)域的變化應(yīng)滿足商業(yè)動(dòng)線和休閑空間需要設(shè)備機(jī)房、貨梯、衛(wèi)生間（含母嬰室、化妝間）、吸煙區(qū)、閉店通道、后勤通道、櫥窗等設(shè)置滿足功能服務(wù)要求，避免影響商鋪劃分和商業(yè)動(dòng)線設(shè)計(jì)配套設(shè)施停車場(chǎng)及交通規(guī)劃出入口及坡道的優(yōu)化出入口的數(shù)量配置要與停車位數(shù)量相匹配出入口的位置設(shè)置滿足地面交通設(shè)計(jì)參數(shù)，并有利于地下車庫(kù)交通組織及管理出入口的開(kāi)口方向：優(yōu)選直交出入口；當(dāng)條件受限時(shí)，可選擇斜交或平行出入口，并與道路交通流主流方向一致貨運(yùn)通道必須滿足貨車通行空間要求，考慮寬度、凈高、坡度、轉(zhuǎn)彎半徑、荷載等設(shè)計(jì)參數(shù)要求地下車庫(kù)主動(dòng)線循環(huán)地下停車場(chǎng)交通組織主動(dòng)線應(yīng)閉合成環(huán)并滿足貨運(yùn)動(dòng)線空間條件停車配建指標(biāo)應(yīng)以滿足經(jīng)營(yíng)使用需要為前提，同時(shí)兼顧當(dāng)?shù)氐耐＼嚺浣ㄖ笜?biāo)客貨電梯與卸貨區(qū)在地下交通網(wǎng)的組織客梯均應(yīng)設(shè)置客梯廳，與地下行車區(qū)設(shè)置必要的退讓區(qū)域每組貨梯停站點(diǎn)均配套設(shè)置卸貨區(qū)及小型干垃圾房交通貨運(yùn)動(dòng)線設(shè)計(jì)應(yīng)保證各卸貨區(qū)可達(dá)性，并考慮合理的行車軌跡，保證地下行車順暢地下服務(wù)設(shè)施的配置收費(fèi)崗?fù)ぴO(shè)置滿足地下車道渠化、?？堪踩罂紤]洗車、寵物寄存、停車快速結(jié)費(fèi)等服務(wù)設(shè)施點(diǎn)位設(shè)置，考慮人流動(dòng)線安全非機(jī)動(dòng)車停車區(qū)配置滿足規(guī)劃條件要求，并按市民非機(jī)動(dòng)車（自行車、摩托車、電動(dòng)車三者之和）占城市出行比例，確定非機(jī)動(dòng)車停車區(qū)設(shè)置管理用房及各種功能配套管理用房確認(rèn)管理用房、員工通道、員工餐廳等面積及位置設(shè)計(jì)條件功能配套提出各類設(shè)備機(jī)房、出租庫(kù)房、干濕垃圾房、衛(wèi)生間、卸貨區(qū)、保潔工作間等功能用房配置及面積要求13精選類別分項(xiàng)評(píng)審要點(diǎn)室內(nèi)步行街樓層平面公共大空間區(qū)域或中庭考慮其萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)交通系統(tǒng)設(shè)計(jì)方案評(píng)審意見(jiàn)匯總表序號(hào)分項(xiàng)評(píng)審要點(diǎn)審核意見(jiàn)情況說(shuō)明符合不符合1交通背景分析設(shè)計(jì)委托前，需向設(shè)計(jì)單位提供《交通影響評(píng)價(jià)報(bào)告》（如當(dāng)?shù)卣疅o(wú)相關(guān)要求，需在設(shè)計(jì)委托書(shū)中，增加交通背景調(diào)研分析的要求）●○—2項(xiàng)目周邊道路交通流量分析，需包括現(xiàn)狀、項(xiàng)目建成年、項(xiàng)目建成后3-5年●○—3項(xiàng)目交通流量分析中，需分別明確標(biāo)定駕車顧客進(jìn)入、離開(kāi)廣場(chǎng)各方向道路分配比例，用于指導(dǎo)各出入口功能定位●○—4交通動(dòng)線設(shè)計(jì)如停車位數(shù)量大于500個(gè)時(shí)，出入口數(shù)量不得少于3個(gè)（6車道）●○—5地下車庫(kù)入口應(yīng)設(shè)置在主要來(lái)客道路方向上，出口位置應(yīng)便于離場(chǎng)客戶快速疏散●○—6車庫(kù)出入口（無(wú)論是平交還是直交）應(yīng)與項(xiàng)目紅線保持8米以上間距，以提供必要的行車安全距離和轉(zhuǎn)彎半徑●○—7出入口坡道寬度、坡度、轉(zhuǎn)彎半徑符合如下要求：貨車出入口：坡道凈寬≥9米，坡度≤12%，轉(zhuǎn)彎半徑（內(nèi)經(jīng)）≥6米；小客車出入口：坡道凈寬≥8米，坡度≤15%，轉(zhuǎn)彎半徑（內(nèi)經(jīng)）≥4.5米●○—8車庫(kù)坡道轉(zhuǎn)彎處不得采用直角彎道，應(yīng)為圓角彎道，且彎道角度≥90°●○—9有超市卸貨區(qū)停車入位、出車動(dòng)線模擬圖，并達(dá)到（1）可順利泊車入位（2）卸貨區(qū)不在客運(yùn)主動(dòng)線上●○—10貨運(yùn)及垃圾運(yùn)輸動(dòng)線設(shè)計(jì)符合規(guī)范要求：最少干擾、最短路徑（超市及濕垃圾運(yùn)輸動(dòng)線）全程凈高確保3.6米以上●○—11客運(yùn)動(dòng)線設(shè)計(jì)滿足快速導(dǎo)入、快速離場(chǎng)的基本要求，且符合如下原則（1）地面順時(shí)，地下逆時(shí)；（2）單向行駛，更高效、更安全；（3）具備全場(chǎng)通達(dá)性；（4）單向通道寬度3、8米，雙向通道寬度6米●○—14精選萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)交通系統(tǒng)設(shè)計(jì)方案評(píng)審意見(jiàn)匯總表序號(hào)分項(xiàng)評(píng)審要點(diǎn)審核意序號(hào)分項(xiàng)評(píng)審要點(diǎn)審核意見(jiàn)情況說(shuō)明符合不符合12交通安全設(shè)計(jì)外圍一、二、三級(jí)交通誘導(dǎo)設(shè)計(jì)符合規(guī)范要求●○—13地下人行安全系統(tǒng)（區(qū)）設(shè)計(jì)（1）以垂直交通為圓心，體現(xiàn)聚攏效應(yīng)（2）通道主動(dòng)線原則上不設(shè)人行安全線（3）人行安全線由人行斑馬線貫連（4）交通流量較少區(qū)域（末端）可不設(shè)人行安全線●○—14停車收費(fèi)閘口設(shè)置在起坡點(diǎn)之前的水平地面，收費(fèi)閘口后方預(yù)留3-5個(gè)車位的緩沖停車區(qū)；如同一通道有兩個(gè)以上收費(fèi)崗?fù)r(shí)，收費(fèi)島需錯(cuò)位排放，周邊尺寸滿足規(guī)范要求●○—15非機(jī)動(dòng)車停車區(qū)非機(jī)動(dòng)車停車區(qū)設(shè)置滿足如下要求（1）非機(jī)動(dòng)車出行比例＞20%，分別有地面及地下非機(jī)動(dòng)車停車區(qū)（2）20%≥非機(jī)動(dòng)車出行比例≥10%，只建地下非機(jī)動(dòng)車停車區(qū)（3）非機(jī)動(dòng)車出行比例＜10%時(shí)，不設(shè)置非機(jī)動(dòng)車停車區(qū)●○—16其他項(xiàng)目區(qū)域公交及出租車站為港灣式設(shè)置，并預(yù)留3-5個(gè)停車位●○—意見(jiàn)匯總15精選序號(hào)分項(xiàng)評(píng)審要點(diǎn)審核意見(jiàn)情況說(shuō)明符合不符合12交通安全設(shè)計(jì)外萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)交通系統(tǒng)設(shè)計(jì)方案評(píng)審意見(jiàn)匯總表序號(hào)分項(xiàng)評(píng)審要點(diǎn)審核意見(jiàn)情況說(shuō)明符合不符合1復(fù)核全面復(fù)核施工圖滿足交通方案評(píng)審條件●○—2關(guān)鍵部位現(xiàn)場(chǎng)復(fù)尺一出入口坡道寬度、高度、坡度、轉(zhuǎn)彎半徑分析，且符合如下要求（1）坡道轉(zhuǎn)彎處為緩圓角彎道，且轉(zhuǎn)彎角度≥90°；（2）貨車：坡道凈寬≥9米，坡度≤12%，轉(zhuǎn)彎半徑（內(nèi)經(jīng)）≥6米；（3）小客車：坡道凈寬≥8米，坡度≤15%，轉(zhuǎn)彎半徑（內(nèi)經(jīng)）≥4.5米；（4）超市、濕垃圾貨運(yùn)動(dòng)線全程凈高≥3.6米●○—3交通動(dòng)線設(shè)計(jì)有外廣場(chǎng)地面道路劃線方案，且出入口與市政接駁位置直線距離≥8米，轉(zhuǎn)彎半徑滿足貨車≥6米，小客車≥4.5米要求●○—4停車場(chǎng)分區(qū)原則：（1）站立任一分區(qū)，視覺(jué)可見(jiàn)三個(gè)或三個(gè)以上分區(qū)；（2）停車場(chǎng)每個(gè)分區(qū)車位數(shù)量≤250個(gè)●○—5地下行車區(qū)有完整、連貫路緣線設(shè)計(jì)（不得以車位線代替路緣線）；路緣線寬度150毫米；雙行道寬度6米，單行道寬度3.85米●○—6人行安全線主要設(shè)置在垂直交通核附近，且以人行斑馬線相連接；交通主動(dòng)線原則上不設(shè)人行安全線，以避免主動(dòng)線人車混行●○—7停車位按“T”型或“U”型設(shè)計(jì)，且有施工大樣圖●○—8貨運(yùn)動(dòng)線設(shè)計(jì)符合規(guī)范要求：最少干擾、最短路徑、超市及濕垃圾運(yùn)輸動(dòng)線全程凈高≥3.6米●○—9標(biāo)識(shí)設(shè)計(jì)外圍一、二、三級(jí)交通誘導(dǎo)牌設(shè)計(jì)內(nèi)容、規(guī)格及位置符合規(guī)范要求，有施工圖●○—10交通指示（空中吊牌、地面劃線）內(nèi)容、規(guī)格和位置設(shè)計(jì)符合導(dǎo)視設(shè)計(jì)要求，有施工圖●○—11對(duì)停車收費(fèi)管理系統(tǒng)、超聲波空車位誘導(dǎo)系統(tǒng)、交通導(dǎo)視系統(tǒng)設(shè)計(jì)有明確要求，有設(shè)計(jì)說(shuō)明，可作為相關(guān)系統(tǒng)設(shè)計(jì)依據(jù)，能滿足后期四方合圖需求●○—12交通安全設(shè)計(jì)減速壟、防撞條、反光鏡等安全設(shè)施的點(diǎn)位、規(guī)格設(shè)計(jì)符合《萬(wàn)達(dá)持有物業(yè)地下停車場(chǎng)交通設(shè)施實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)》要求●○—13有停車收費(fèi)島施工圖詳圖●○—意見(jiàn)匯總16精選萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)交通系統(tǒng)設(shè)計(jì)方案評(píng)審意見(jiàn)匯總表序號(hào)分項(xiàng)評(píng)審要點(diǎn)審核意初步設(shè)計(jì)階段評(píng)審要點(diǎn)（示例）類別分項(xiàng)評(píng)審要點(diǎn)室內(nèi)步行街建筑平面優(yōu)化室內(nèi)步行街招商規(guī)劃方案的設(shè)計(jì)落實(shí)復(fù)核方案設(shè)計(jì)階段評(píng)審意見(jiàn)在初步設(shè)計(jì)方案中的落實(shí)情況復(fù)核初步設(shè)計(jì)方案各機(jī)電管井、機(jī)房等設(shè)施完善后對(duì)商業(yè)平面的調(diào)整對(duì)各商鋪鋪型、面積劃分和各樓層層高控制的變化進(jìn)行優(yōu)化和調(diào)整對(duì)公共區(qū)域的平面設(shè)計(jì)復(fù)核確認(rèn)步行街內(nèi)各主力店連通口、疏散通道、衛(wèi)生間通道、客梯通道、貨梯通道等分隔步行街商鋪的通道進(jìn)行整合優(yōu)化公共衛(wèi)生間平面布置、后勤通道與貨梯廳組合設(shè)計(jì)、疏散樓梯組合、員工通道設(shè)置等功能設(shè)計(jì)復(fù)核客服中心、金融服務(wù)區(qū)、吸煙區(qū)、導(dǎo)視及信息服務(wù)區(qū)等經(jīng)營(yíng)服務(wù)配套區(qū)域的設(shè)計(jì)復(fù)核觀光梯、貨梯、扶梯、步道電梯、中庭展示區(qū)及通道的尺寸及型號(hào)復(fù)核功能區(qū)域平面優(yōu)化對(duì)各機(jī)電豎井和機(jī)房位置及數(shù)量的設(shè)計(jì)合理性進(jìn)行確認(rèn)新風(fēng)、空調(diào)機(jī)房、弱電托管機(jī)房、主入口風(fēng)幕位置；特別是北方地區(qū)還應(yīng)考慮首層地暖設(shè)計(jì)強(qiáng)弱電、及排水及消防豎井位置；設(shè)備和新風(fēng)、排風(fēng)、排煙豎井位置、數(shù)量及開(kāi)口尺寸地下室功能布局設(shè)計(jì)確認(rèn)交通功能組織確定圖紙方案，明確貨流動(dòng)線和客流動(dòng)線、垃圾清運(yùn)動(dòng)線確定客梯廳開(kāi)口位置、扶梯方向及豎向組織公共功能條件確認(rèn)干濕垃圾房、衛(wèi)生間、電梯廳、收費(fèi)亭、員工通道、庫(kù)房、污水處理間等的位置設(shè)置和設(shè)計(jì)規(guī)格經(jīng)營(yíng)功能占位對(duì)地下室洗車房、廣告位布點(diǎn)等提出設(shè)計(jì)要求商業(yè)管理用房和員工餐廳設(shè)計(jì)深化管理用房布局商業(yè)管理用房的動(dòng)靜分區(qū)、房間分割、垂直交通、員工通道等功能分區(qū)會(huì)議室、財(cái)務(wù)室等部室及衛(wèi)生間、淋浴間、值班室等布局要求和機(jī)電條件要求員工餐廳布局員工餐廳的廚房與用餐區(qū)布局規(guī)劃、貨運(yùn)動(dòng)線設(shè)計(jì)廚房區(qū)、用餐區(qū)功能平面布置與機(jī)電條件要求（二）初步設(shè)計(jì)階段評(píng)審17精選初步設(shè)計(jì)階段評(píng)審要點(diǎn)（示例）類別分項(xiàng)評(píng)審要點(diǎn)室內(nèi)步行街建筑平（三）施工圖階段評(píng)審施工圖分為兩個(gè)階段，通常稱為一版施工圖階段和二版施工圖階段一版施工圖主要作用：·各專業(yè)開(kāi)展深化設(shè)計(jì)的依據(jù)·初步確定了基本的商業(yè)規(guī)劃布局及區(qū)域劃分·項(xiàng)目地下室工程施工及地上建筑施工的依據(jù)·項(xiàng)目進(jìn)行消防性能優(yōu)化設(shè)計(jì)的報(bào)建基礎(chǔ)二版施工圖是在綜合各商業(yè)業(yè)態(tài)房產(chǎn)條件對(duì)接成果、各專項(xiàng)設(shè)計(jì)調(diào)整意見(jiàn)及消防設(shè)計(jì)報(bào)審意見(jiàn)的前提下，經(jīng)過(guò)機(jī)電、土建等各專業(yè)調(diào)整深化后的施工圖紙，是后續(xù)指導(dǎo)現(xiàn)場(chǎng)施工的依據(jù)。

此階段的評(píng)審，應(yīng)重點(diǎn)對(duì)建筑外圍設(shè)計(jì)、屋面設(shè)計(jì)、步行街各項(xiàng)設(shè)計(jì)要求的尺寸和面積、地下室綜合設(shè)計(jì)、公共物業(yè)機(jī)房設(shè)計(jì)以及特殊業(yè)態(tài)的結(jié)構(gòu)要求進(jìn)行全面復(fù)核18精選（三）施工圖階段評(píng)審施工圖分為兩個(gè)階段，通常稱為施工圖設(shè)計(jì)階段評(píng)審要點(diǎn)（示例）類別分項(xiàng)評(píng)審要點(diǎn)室外建筑外圍關(guān)注人防、通風(fēng)井、管井的隱蔽設(shè)計(jì)整體鋪裝坡度控制及地面排水設(shè)計(jì)無(wú)障礙設(shè)計(jì)市政設(shè)施路由及管線綜合設(shè)計(jì)屋面關(guān)注雨檐及擋水設(shè)計(jì)通道門門禁與監(jiān)控設(shè)計(jì)屋面管線綜合設(shè)計(jì)幕墻及采光頂與建筑收邊設(shè)計(jì)室內(nèi)步行街復(fù)核各層平面商鋪、開(kāi)口、通道、樓梯、衛(wèi)生間等功能要素的詳細(xì)尺寸、面積及結(jié)構(gòu)要求初步設(shè)計(jì)階段所提各項(xiàng)設(shè)計(jì)要求的復(fù)核各類豎管井、機(jī)房位置和面積復(fù)核對(duì)不同營(yíng)業(yè)時(shí)間各業(yè)態(tài)分區(qū)控制的設(shè)計(jì)及防盜設(shè)計(jì)室內(nèi)整體管線綜合設(shè)計(jì)標(biāo)高控制建筑變形縫、伸縮縫等施工節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)控制地下室地面整體排水設(shè)計(jì)人防、消防設(shè)計(jì)與動(dòng)線優(yōu)化布置人防、地下室管線綜合與標(biāo)高設(shè)計(jì)控制衛(wèi)生間、超市、酒樓及設(shè)備機(jī)房等結(jié)構(gòu)降板復(fù)核公共物業(yè)機(jī)房各類公共物業(yè)機(jī)房（包括高低壓配電間、弱電機(jī)房、消控中心、生活水、污水泵房、污水處理間、隔油池、消防水池及泵房、制冷機(jī)房、空調(diào)機(jī)房、熱力交換站、鍋爐房、自發(fā)電機(jī)房等）以及獨(dú)立業(yè)態(tài)專用機(jī)房的設(shè)計(jì)復(fù)核19精選施工圖設(shè)計(jì)階段評(píng)審要點(diǎn)（示例）類別分項(xiàng)評(píng)審要點(diǎn)室外建筑外圍關(guān)各專項(xiàng)設(shè)計(jì)功能評(píng)審要點(diǎn)（示例）類別分項(xiàng)評(píng)審要點(diǎn)外立面建筑外圍及屋面關(guān)注各主朝向的位置、外街立面的一級(jí)VI（視覺(jué)識(shí)別系統(tǒng)）尺寸、個(gè)數(shù)、位置和朝向購(gòu)物中心主出入口及上方立面設(shè)計(jì)與室內(nèi)關(guān)系設(shè)計(jì)、出入門的設(shè)置和寬度要求商家店招及廣告位位置、尺寸、比例、數(shù)量及其使用要求首層櫥窗設(shè)計(jì)、有首層門廳或?qū)ν忾_(kāi)門業(yè)態(tài)的設(shè)計(jì)要求外立面材質(zhì)、造型與清潔保養(yǎng)措施，商業(yè)管理用房、后勤通道等開(kāi)窗要求內(nèi)裝滿足經(jīng)營(yíng)使用者提出的設(shè)計(jì)需求店面及店招設(shè)計(jì)合理多種經(jīng)營(yíng)點(diǎn)位設(shè)計(jì)到位中庭大型展示（如車展）的行車路線暢通信息服務(wù)臺(tái)設(shè)計(jì)功能齊備LED信息顯示屏位置合理公共區(qū)域的廣告點(diǎn)位布置合理且尺度適當(dāng)促銷廣告條幅懸掛方式方便合理采光天棚遮陽(yáng)設(shè)施及公共區(qū)域機(jī)電節(jié)能控制采光天棚分照度模式的照明控制室內(nèi)步行街休閑座椅和垃圾桶的合理設(shè)置二、設(shè)計(jì)功能評(píng)審20精選各專項(xiàng)設(shè)計(jì)功能評(píng)審要點(diǎn)（示例）類別分項(xiàng)評(píng)審要點(diǎn)外立面建筑外圍類別分項(xiàng)評(píng)審要點(diǎn)內(nèi)裝商業(yè)公共區(qū)域及地下室客用部位的設(shè)計(jì)優(yōu)化公共區(qū)域綜合天花的合理設(shè)計(jì)與吊頂標(biāo)高的控制公共墻面設(shè)計(jì)與商家經(jīng)營(yíng)立面的優(yōu)化室內(nèi)步行街走廊側(cè)墻及地面鋪裝滿足后期清潔維護(hù)護(hù)欄扶手及扶梯周邊的安全設(shè)計(jì)娛樂(lè)業(yè)態(tài)（如電影院、KTV、電玩城等）超時(shí)經(jīng)營(yíng)獨(dú)立設(shè)計(jì)的可用通道的裝修設(shè)計(jì)裝修與顧客的互動(dòng)設(shè)計(jì)地下停車場(chǎng)與地上經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)相聯(lián)通的客用電梯廳、扶梯（含超市人行步道梯）廳的亮化設(shè)計(jì)地下室照明、通風(fēng)等綜合機(jī)電控制景觀公共管理需求類廣告燈箱位置、旗桿、燈柱（燈桿旗）位置合理綠化的布置方式、綠植品種合理豎向設(shè)計(jì)、排水方式、地面鋪裝材料的選擇保潔取水用電位置合理室外標(biāo)識(shí)位置、移動(dòng)式花缽及樹(shù)池?cái)[放位置廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理需求類廣場(chǎng)的交通流線組織設(shè)計(jì)、非機(jī)動(dòng)車?？奎c(diǎn)、港灣式停車的位置及流線合理各業(yè)態(tài)地面卸貨區(qū)的設(shè)計(jì)售賣亭、垃圾桶及坐凳等位置及數(shù)量的設(shè)計(jì)商家舉辦促銷活動(dòng)的場(chǎng)地、配電容量和安裝位置21精選類別分項(xiàng)評(píng)審要點(diǎn)內(nèi)裝商業(yè)公共區(qū)域及地下室客用部位的設(shè)計(jì)優(yōu)化公類別分項(xiàng)評(píng)審要點(diǎn)夜景照明夜景照明控制須采用專業(yè)燈管控制系統(tǒng)集中控制并且按區(qū)域、夜景照明的類型劃分不同回路，可實(shí)現(xiàn)多種情景模式設(shè)置；控制室設(shè)在物業(yè)變電所值班室內(nèi)燈具選型夜景照明燈具采用安全型LED光源控制箱安裝控制箱盡量室內(nèi)安裝，若室外安裝，則必須為防水配電箱，防水等級(jí)不低于IP54，并由防外力破壞、防腐、設(shè)備重復(fù)接地保護(hù)等措施夜景照明夜景照明應(yīng)避免對(duì)周邊環(huán)境造成光污染航空障礙燈應(yīng)設(shè)置雙電源及供電電池，控制模式采取光控+時(shí)控均可單獨(dú)控制的方式樓體動(dòng)畫(huà)樓體輪廓燈應(yīng)有多種效果模式可供選擇（例如：平時(shí)、節(jié)日、重大節(jié)日、晚間等可采取不同效果模式）塔樓、裙樓的樓體動(dòng)畫(huà)、輪廓燈應(yīng)分開(kāi)設(shè)置，單獨(dú)控制；群樓樓體動(dòng)畫(huà)、樓體輪廓燈共用同一主控系統(tǒng)，主控系統(tǒng)設(shè)置在大商業(yè)配電室內(nèi)成本分析提供各種夜景效果模式的耗電量分析提供各種夜景效果模式的運(yùn)行經(jīng)濟(jì)分析報(bào)告（包含維護(hù)成本、能耗分析等）導(dǎo)向標(biāo)識(shí)駕車消費(fèi)者動(dòng)線分析外部導(dǎo)視動(dòng)線分析，項(xiàng)目周邊道路導(dǎo)視、車庫(kù)出入口導(dǎo)視及使用功能內(nèi)部導(dǎo)視動(dòng)線分析，主要商業(yè)業(yè)態(tài)了解及分析（步行街、超市、酒樓、影城、KTV、健身、兒童等），各客梯、扶梯導(dǎo)視組織，車庫(kù)分區(qū)分析返回尋車方式分析，便于消費(fèi)者簡(jiǎn)單記憶（如數(shù)字、顏色等）其他消費(fèi)者動(dòng)線分析外部導(dǎo)視動(dòng)線分析，項(xiàng)目周邊交通設(shè)施（公交站、出租車?？空?、地鐵站口、非機(jī)動(dòng)車停車區(qū)、人行天橋、地下人行通道、過(guò)街人行道等）導(dǎo)視分析，對(duì)項(xiàng)目整體業(yè)態(tài)、商業(yè)街及廣場(chǎng)出入口、主力店門口等導(dǎo)視分析內(nèi)部導(dǎo)視動(dòng)線分析，室內(nèi)交通設(shè)施（垂直動(dòng)線分析和各層水平動(dòng)線分析和導(dǎo)視組織），各層主力店門口引導(dǎo)分析及導(dǎo)視組織導(dǎo)示牌功能和定位明確室外、停車場(chǎng)及廣場(chǎng)內(nèi)各級(jí)導(dǎo)示牌功能及定位（包括：總索引、各層索引、上下層吊牌索引、躍層索引、通道吊牌索引、服務(wù)臺(tái)吊牌、通道指示牌、洗手間指示牌等），明確導(dǎo)向標(biāo)識(shí)分級(jí)方式、各標(biāo)識(shí)牌信息內(nèi)容（功能信息、商家信息）22精選類別分項(xiàng)評(píng)審要點(diǎn)夜景照明夜景照明控制須采用專業(yè)燈管控制系統(tǒng)集類別分項(xiàng)評(píng)審要點(diǎn)導(dǎo)向標(biāo)識(shí)導(dǎo)示牌布局及設(shè)置指引室外導(dǎo)示牌（包括萬(wàn)達(dá)一級(jí)LOGO字、廣場(chǎng)出入口編號(hào)、LOGO塔、車流引導(dǎo)塔、出租車、非機(jī)動(dòng)車、廣場(chǎng)綜合信息索引、項(xiàng)目客流綜合導(dǎo)視、大商業(yè)客流綜合導(dǎo)視、室外步行街綜合信息導(dǎo)視）的位置及數(shù)量地下停車場(chǎng)導(dǎo)示牌（包括車行吊牌引導(dǎo)、停車場(chǎng)墻面總索引、停車場(chǎng)墻面業(yè)態(tài)指示信息、（業(yè)態(tài)）垂直交通指示信息、柱面信息、客梯綜合信息（含主力店）、地面人行指引信息）的位置及數(shù)量室內(nèi)導(dǎo)示牌（包括綜合信息牌、樓層吊牌、扶梯吊牌、客梯吊牌、扶梯樓層索引、客梯樓層索引、服務(wù)臺(tái)指示牌、衛(wèi)生間導(dǎo)示牌、通道指示牌、設(shè)備用房信息牌、消防安全疏散指示牌、樓梯樓層編號(hào)牌）的位置及數(shù)量導(dǎo)示牌設(shè)計(jì)規(guī)格各種導(dǎo)示牌的牌體尺寸（包括：牌體截面形狀、高寬厚度、吊牌距地標(biāo)高、墻面指示牌距地標(biāo)高），室外導(dǎo)示牌應(yīng)有尺寸關(guān)系對(duì)比參照?qǐng)D各種導(dǎo)示牌功能分區(qū)尺寸，有效信息區(qū)尺寸，信息字體及大小，配圖尺寸及信息承載量分析導(dǎo)示牌發(fā)光形式、造型安全且符合人體工學(xué)信息內(nèi)容簡(jiǎn)約、信息形式便于記憶使用材料環(huán)保、符合消防規(guī)范、后期維護(hù)簡(jiǎn)單導(dǎo)示牌效果確定形象設(shè)計(jì)主題、關(guān)鍵詞、核心圖形及應(yīng)用概念符合廣場(chǎng)整體經(jīng)營(yíng)定位車行導(dǎo)示牌符合司機(jī)識(shí)別習(xí)慣，室外導(dǎo)示牌白天、夜晚信息清晰易識(shí)別弱電智能化安防監(jiān)控系統(tǒng)室外廣場(chǎng)各區(qū)域需全覆蓋設(shè)置攝像機(jī)點(diǎn)位，選用帶云臺(tái)的快球攝像機(jī)（超低照度彩轉(zhuǎn)黑），采用立桿安裝室內(nèi)步行街根據(jù)建筑情況需“全覆蓋”設(shè)置，通道內(nèi)采用固定鏡頭攝像機(jī)，其他公共區(qū)域采用三可變鏡頭攝像機(jī)（有吊頂區(qū)域采用半球攝像機(jī)）；均為第照度彩轉(zhuǎn)黑攝像機(jī)并帶紅外輔助照明停車場(chǎng)“全覆蓋”設(shè)置，停車區(qū)域采用帶云臺(tái)快球攝像機(jī)，車庫(kù)出入口（含人行和車行），非機(jī)動(dòng)車停車區(qū)、收費(fèi)亭、中央收費(fèi)站采用固定鏡頭攝像機(jī)；均為低照度黑白攝像機(jī)通往屋面的疏散通道（屋頂）設(shè)置固定鏡頭攝像機(jī)；裙樓屋面分區(qū)域設(shè)置云臺(tái)式攝像機(jī)電梯內(nèi)設(shè)置微型攝像機(jī)，隱蔽安裝，客梯、貨梯的監(jiān)控畫(huà)面應(yīng)具備樓層顯示功能商業(yè)管理公司財(cái)務(wù)室、消控中心、消防泵房、生活水泵房、變配電室、數(shù)據(jù)托管機(jī)房、壓縮垃圾房、餐飲樓層后勤通道等重要設(shè)備機(jī)房及部位需設(shè)置電視監(jiān)控系統(tǒng)23精選類別類別分項(xiàng)評(píng)審要點(diǎn)弱電智能化安防監(jiān)控系統(tǒng)所有室內(nèi)攝像機(jī)及有需求的室外攝像機(jī)選用低照度彩轉(zhuǎn)黑攝像機(jī)并帶輔助紅外照明大商業(yè)各業(yè)態(tài)、寫(xiě)字樓、住宅的安防監(jiān)控系統(tǒng)各自獨(dú)立大商業(yè)安防控制中心與消控中心結(jié)合設(shè)置；百貨安防中心同百貨消控中心結(jié)合設(shè)置；超市監(jiān)控系統(tǒng)自行設(shè)置監(jiān)控系統(tǒng)點(diǎn)位容量至少有10%以上余量，以備后期系統(tǒng)擴(kuò)容或調(diào)整系統(tǒng)能滿足主控、分控要求，具備網(wǎng)絡(luò)接口，可通過(guò)集團(tuán)專網(wǎng)遠(yuǎn)程訪問(wèn)、上傳圖像，實(shí)現(xiàn)遠(yuǎn)程監(jiān)控功能監(jiān)控系統(tǒng)供電為消防電源，集中供電，并保證供電電壓穩(wěn)定室內(nèi)外特殊重點(diǎn)部位，應(yīng)增加攝像機(jī)輔助照明設(shè)備，提高夜間監(jiān)控能力防盜報(bào)警系統(tǒng)室內(nèi)步行街首層對(duì)外玻璃設(shè)置玻璃破碎報(bào)警；其他重要區(qū)域設(shè)置雙鑒探測(cè)器，主力店區(qū)域自理；防盜報(bào)警系統(tǒng)與安防監(jiān)控系統(tǒng)聯(lián)動(dòng)防盜報(bào)警系統(tǒng)由安防控制中心統(tǒng)一進(jìn)行撤防和布防，也可根據(jù)具體需求在現(xiàn)場(chǎng)通過(guò)密碼進(jìn)行撤防和布防；管理人員通過(guò)密碼實(shí)現(xiàn)分級(jí)管理門禁系統(tǒng)上人屋面通道口設(shè)置聯(lián)網(wǎng)門禁，管理主機(jī)設(shè)在大商業(yè)安控中心通向室外的防火門、KTV、院線等封閉管理業(yè)態(tài)內(nèi)部的防火門、業(yè)態(tài)之間疏散相互借用的防火門等增加帶橫杠鎖和報(bào)警裝置通往商業(yè)管理公司辦公區(qū)通道設(shè)置門禁，采用一卡通系統(tǒng)，可實(shí)現(xiàn)門禁、考勤、就餐管理等功能，管理主機(jī)設(shè)在商業(yè)管理公司辦公區(qū)域綜合布線系統(tǒng)運(yùn)營(yíng)商提供語(yǔ)音和數(shù)據(jù)干線引至百貨和室內(nèi)步行街區(qū)域內(nèi)弱電井或弱電機(jī)房室內(nèi)步行街每個(gè)商鋪按4個(gè)語(yǔ)音、2個(gè)數(shù)據(jù)點(diǎn)位設(shè)置；萬(wàn)達(dá)百貨區(qū)域每個(gè)柱網(wǎng)設(shè)置2個(gè)點(diǎn)位外廣場(chǎng)、室內(nèi)中庭設(shè)置語(yǔ)音、數(shù)據(jù)及音視頻采集（LED屏幕）點(diǎn)位商管辦公區(qū)域通過(guò)主干光纜，接入集團(tuán)專網(wǎng)主要設(shè)備機(jī)房（變電所、制冷機(jī)房、換熱站、生活及消防水泵房、鍋爐房、消控中心、監(jiān)控中心）考慮設(shè)置語(yǔ)音及數(shù)據(jù)點(diǎn)位，并接入集團(tuán)專網(wǎng)24精選類別分項(xiàng)評(píng)審要點(diǎn)弱電智能化安防監(jiān)控系統(tǒng)所有室內(nèi)攝像機(jī)及有需求類別分項(xiàng)評(píng)審要點(diǎn)弱電智能化背景音樂(lè)按背景音樂(lè)要求設(shè)計(jì)，滿足語(yǔ)音廣播的要求，火警時(shí)強(qiáng)切為緊急廣播，可分區(qū)廣播不同音源系統(tǒng)主機(jī)設(shè)置在總服務(wù)臺(tái)，可實(shí)現(xiàn)多種音源信號(hào)（電腦聲卡輸出、CD、錄音模塊）輸入，定時(shí)自動(dòng)播放，節(jié)目編輯功能室內(nèi)步行街按樓層分區(qū)域、分回路設(shè)置，其他主力店背景音樂(lè)系統(tǒng)應(yīng)接入大廈消防廣播系統(tǒng)，緊急情況下可以由中控室切換至消防廣播狀態(tài)外廣場(chǎng)結(jié)合景觀、綠化設(shè)置室外廣播設(shè)施有線電視系統(tǒng)滿足項(xiàng)目當(dāng)?shù)匾螅盘?hào)源接至各業(yè)態(tài)弱電井內(nèi)，主力店戶內(nèi)、室內(nèi)步行街餐飲商鋪戶內(nèi)、商業(yè)管理公司大會(huì)議室、員工宿舍、員工餐廳等根據(jù)需要預(yù)留接口，開(kāi)通費(fèi)用由使用者與當(dāng)?shù)貜V電部門接洽電話交換機(jī)商業(yè)管理公司根據(jù)400門電話數(shù)量設(shè)置電話交換機(jī)，安裝、使用費(fèi)用咨詢當(dāng)?shù)剡\(yùn)營(yíng)商電子巡更系統(tǒng)采用離線式系統(tǒng)，系統(tǒng)主機(jī)設(shè)置在大商業(yè)中控室系統(tǒng)具有統(tǒng)計(jì)和報(bào)表功能，能通過(guò)密碼實(shí)現(xiàn)分級(jí)管理，系統(tǒng)數(shù)據(jù)要有措施保證2月以上可查停車場(chǎng)收費(fèi)系統(tǒng)停車場(chǎng)所有出入口設(shè)置收費(fèi)管理系統(tǒng)，并設(shè)置中央收費(fèi)站或手持式刷卡系統(tǒng)，地下一層一處，地下二層二處，有線方式為超市出口與步行街扶梯廳處系統(tǒng)具備圖像對(duì)比、車牌識(shí)別報(bào)警功能系統(tǒng)按分時(shí)段收費(fèi)設(shè)計(jì)，計(jì)費(fèi)方式滿足臨時(shí)、免費(fèi)、充值、計(jì)時(shí)、包月等多種計(jì)費(fèi)需求入場(chǎng)自動(dòng)發(fā)卡（接觸式、非接觸式讀卡）或具備其他停車計(jì)時(shí)手段，出口收費(fèi)，并有電子顯示屏顯示相關(guān)中文信息閘桿具有輕質(zhì)快速（抬桿速度小于2秒），防止人為抬桿（報(bào)警）、防砸車、故障手動(dòng)操作等功能在停車場(chǎng)入口附近明顯處設(shè)置電子顯示牌，實(shí)時(shí)顯示車場(chǎng)狀況，如車位數(shù)量顯示、滿位顯示、出車聲控警示燈功能主機(jī)設(shè)備設(shè)在監(jiān)控中心，系統(tǒng)管理軟件具備網(wǎng)絡(luò)聯(lián)網(wǎng)功能，滿足財(cái)務(wù)實(shí)時(shí)監(jiān)視所有出入口收費(fèi)及刷卡抬桿情況并能自動(dòng)統(tǒng)計(jì)、匯總所有收費(fèi)信息，方便各級(jí)管理人員通過(guò)密碼統(tǒng)計(jì)和查詢超聲波停車引導(dǎo)系統(tǒng)停車場(chǎng)出入口設(shè)置車位數(shù)量LED顯示屏；地下停車場(chǎng)車輛導(dǎo)視系統(tǒng)與停車引導(dǎo)系統(tǒng)結(jié)合設(shè)計(jì)，具備車位數(shù)量顯示，以實(shí)現(xiàn)停車引導(dǎo)的功能25精選類別分項(xiàng)評(píng)審要點(diǎn)弱電智能化背景音樂(lè)按背景音樂(lè)要求設(shè)計(jì)，滿足語(yǔ)類別分項(xiàng)評(píng)審要點(diǎn)弱電智能化樓宇自控系統(tǒng)室內(nèi)步行街、百貨區(qū)域分別獨(dú)立設(shè)置樓宇自控系統(tǒng)，樓控系統(tǒng)設(shè)置在中控室或弱電機(jī)房，各系統(tǒng)機(jī)房?jī)?nèi)設(shè)置聯(lián)網(wǎng)控制終端；影城空調(diào)末端設(shè)備自控由影城自行完成；其他主力店樓控系統(tǒng)自理大商業(yè)所轄重要設(shè)備（如給排水、空調(diào)、通風(fēng)、照明、配電、電梯等）的日常運(yùn)行控制納入樓宇自控系統(tǒng)具有多工作站聯(lián)網(wǎng)功能，以完成各分系統(tǒng)之間的信息傳輸，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理對(duì)各分系統(tǒng)的集中監(jiān)控移動(dòng)通信系統(tǒng)根據(jù)項(xiàng)目所在地移動(dòng)通信運(yùn)營(yíng)商特點(diǎn)，接入移動(dòng)通信信號(hào)根據(jù)商業(yè)運(yùn)營(yíng)管控需求，大商業(yè)（含主力店）無(wú)線信號(hào)全部覆蓋，信號(hào)覆蓋率不低于100%（地下室、重點(diǎn)機(jī)房、重點(diǎn)區(qū)域100%覆蓋）防雷和防浪涌所有重點(diǎn)設(shè)備及機(jī)房供電須有防雷、防浪涌措施所有弱電機(jī)房保證良好的接地，聯(lián)合接地阻值不大于1歐姆所有弱電系統(tǒng)的外線進(jìn)線（包括信號(hào)線和電源）需具有防雷措施。應(yīng)參見(jiàn)當(dāng)?shù)胤览昨?yàn)收及檢測(cè)標(biāo)準(zhǔn)弱電設(shè)備和數(shù)據(jù)托管機(jī)房地下一層設(shè)置通信、網(wǎng)絡(luò)機(jī)房（不同運(yùn)營(yíng)商分開(kāi)設(shè)置）、有線電視機(jī)房室內(nèi)步行街各層、各主力店區(qū)域設(shè)置弱電井或弱電機(jī)房，面積不小于6平方米；弱電井與強(qiáng)電井分開(kāi)設(shè)置，并考慮水平主干有效傳輸距離弱電機(jī)房及其豎井、橋架、現(xiàn)場(chǎng)控制箱等須考慮防靜電、等電位設(shè)計(jì)、設(shè)備散熱、維修空間等要求客流統(tǒng)計(jì)系統(tǒng)廣場(chǎng)所有獨(dú)立商業(yè)空間（含步行街商鋪）與外部或相鄰空間的出入口均設(shè)置客流統(tǒng)計(jì)系統(tǒng)采用視頻識(shí)別方式，要求各客流計(jì)數(shù)點(diǎn)位單日累計(jì)準(zhǔn)確率不小于95%系統(tǒng)需要能夠支持遠(yuǎn)程訪問(wèn)和管理，便于集團(tuán)及時(shí)掌握信息、統(tǒng)籌管理能源管理平臺(tái)低壓配電系統(tǒng)計(jì)量表需配置帶遠(yuǎn)傳功能的數(shù)字電表對(duì)物業(yè)分區(qū)低壓配電和制冷配電系統(tǒng)進(jìn)行分項(xiàng)計(jì)量對(duì)超市等次主力店用電總量進(jìn)行計(jì)量該系統(tǒng)只對(duì)大商業(yè)統(tǒng)計(jì)分析，不涉及外鋪、住宅和寫(xiě)字樓26精選類別分項(xiàng)評(píng)審要點(diǎn)弱電智能化樓宇自控系統(tǒng)室內(nèi)步行街、百貨區(qū)域分三、公共物業(yè)條件落實(shí)公共物業(yè)機(jī)電系統(tǒng)落實(shí)要點(diǎn)（示例）類別現(xiàn)場(chǎng)落實(shí)要點(diǎn)電氣系統(tǒng)線路敷設(shè)時(shí)關(guān)注電纜橋架內(nèi)的電纜不允許出現(xiàn)接頭，橋架內(nèi)的電纜截面積不能超過(guò)規(guī)范允許值變配電系統(tǒng)安裝時(shí)關(guān)注電流互感器的精度是否和設(shè)計(jì)精度相符變電站在正式送電之前，氣溶膠滅火設(shè)備的安裝及接駁需完成，各區(qū)域滅火器的配置到位，低壓柜、轉(zhuǎn)接箱的母線、各接線端子螺絲完成緊固使用熱成像儀對(duì)不斷增加的負(fù)荷進(jìn)行檢測(cè)，重點(diǎn)關(guān)注使用電磁爐的餐飲商鋪步行街內(nèi)裝飾造型中的LED效果等設(shè)置獨(dú)立回路，各類型燈具設(shè)置間隔回路控制，室內(nèi)各類照明及室外各回路景觀燈定時(shí)控制，關(guān)注公共照明的功率密度與照度是否滿足綠建一星要求供電電纜使用低煙無(wú)鹵電纜通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)關(guān)注空調(diào)末端冷凝水管安裝坡度，避免受自然重力影響或交叉施工影響產(chǎn)生“倒坡”問(wèn)題預(yù)留吊式風(fēng)柜、風(fēng)機(jī)盤管等吊頂上方安裝設(shè)備的檢修空間，確?；仫L(fēng)濾網(wǎng)便于拆卸清洗商鋪一級(jí)排油煙設(shè)備安裝到位，屋面二級(jí)排油煙設(shè)備、油煙凈化器及補(bǔ)風(fēng)風(fēng)機(jī)安裝到位，并在燃?xì)忾_(kāi)通前調(diào)試完成衛(wèi)生間、濕式垃圾房、污水處理間的通風(fēng)設(shè)備安裝、調(diào)試完成空調(diào)水管通道沖洗干凈，確保無(wú)雜色雜物后，要求施工單位進(jìn)行除污器拆洗；沖洗時(shí)應(yīng)與板換、蒸發(fā)器等換熱器隔離；空調(diào)水處理在空調(diào)試運(yùn)行時(shí)應(yīng)跟隨作業(yè)，確保水質(zhì)風(fēng)機(jī)盤管空調(diào)水管電磁閥安裝調(diào)試給排水系統(tǒng)關(guān)注排水管是否設(shè)置清掃口，坡度是否符合設(shè)計(jì)要求排水系統(tǒng)進(jìn)行通球試驗(yàn)，確保無(wú)堵塞檢查室外的污水井、雨水井、化糞池、隔油池和地下室排水地溝排水是否通暢，對(duì)殘留雜物進(jìn)行清理27精選三、公共物業(yè)條件落實(shí)公共物業(yè)機(jī)電系統(tǒng)落實(shí)要點(diǎn)（示例）類別現(xiàn)場(chǎng)類別現(xiàn)場(chǎng)落實(shí)要點(diǎn)給排水系統(tǒng)對(duì)地下室各污水井和綜合排污設(shè)備的排污泵進(jìn)行綜合檢查和調(diào)試，調(diào)整浮球位置，確保高低液位動(dòng)作正常自動(dòng)運(yùn)行生活水箱間裝修標(biāo)準(zhǔn)滿足衛(wèi)生清潔需求，生活水箱無(wú)滲漏，液位顯示儀、紫外線消毒儀等設(shè)備安裝到位，水箱浮球閥動(dòng)作正常，供水壓力正常，投用前清洗消毒完畢，取得二次加壓用水衛(wèi)生許可證虹吸雨排管道吊架是否牢固，吊架間距和安裝位置是否符合設(shè)計(jì)要求檢查屋面的虹吸雨排是否堵塞，如堵塞需及時(shí)清理對(duì)步行街的衛(wèi)生間的設(shè)備設(shè)施進(jìn)行排查開(kāi)業(yè)前取得污水排放許可證電梯電梯運(yùn)行需平穩(wěn)、舒適，安全保護(hù)開(kāi)關(guān)反應(yīng)靈敏、準(zhǔn)確電梯地坑干燥平整各類電梯安裝調(diào)試完成，并取得檢驗(yàn)合格證電梯內(nèi)外裝飾完成扶梯、電梯的人員滿載測(cè)試完成扶梯的變頻運(yùn)行正常，上下倒梯正常消防系統(tǒng)消防系統(tǒng)閥門安裝位置須與圖紙相符，便于快速操作消防泵房、消防穩(wěn)壓泵房的設(shè)施設(shè)備能夠正常啟用，消火栓、消防噴淋系統(tǒng)水壓正常消防聯(lián)動(dòng)、消防廣播、背景音樂(lè)墻等消防設(shè)施設(shè)備正常消防濕式報(bào)警閥室各回路管道標(biāo)識(shí)正確清晰其他員工餐廳裝修及設(shè)備調(diào)試完成實(shí)施垃圾房安裝調(diào)試完成，具備使用條件托管信息機(jī)房設(shè)備安裝到位，內(nèi)裝完成28精選類別現(xiàn)場(chǎng)落實(shí)要點(diǎn)給排水系統(tǒng)對(duì)地下室各污水井和綜合排污設(shè)備的排房產(chǎn)條件控制·商家技術(shù)條件的對(duì)接與落實(shí)

在前期規(guī)劃評(píng)審對(duì)接過(guò)程中，除了規(guī)劃院與商業(yè)管理公司在各設(shè)計(jì)階段就公共物業(yè)條件進(jìn)行意見(jiàn)交換外，商家的房產(chǎn)技術(shù)條件對(duì)接同樣是必不可少的環(huán)節(jié)。商家技術(shù)條件，是指為了滿足各業(yè)態(tài)商家持續(xù)經(jīng)營(yíng)對(duì)土建、機(jī)電等工程技術(shù)條件提出的需求。一、商家技術(shù)條件（一）商家技術(shù)條件特點(diǎn)一個(gè)十幾萬(wàn)平方米體量的購(gòu)物中心項(xiàng)目，業(yè)態(tài)組合及其綜合，不僅涵蓋各種體量規(guī)模的商業(yè)單元，而且各種商業(yè)單元業(yè)態(tài)也相當(dāng)豐富，如百貨、院線、電器、電玩、KTV、超市、健身、酒樓等，每種業(yè)態(tài)都具有單獨(dú)的技術(shù)條件要求，這體現(xiàn)了商家技術(shù)條件的復(fù)雜性。同時(shí)，每種商業(yè)業(yè)態(tài)都有大量的品牌商家，不同品牌商家由于商業(yè)理念和經(jīng)營(yíng)模式的不同對(duì)商家技術(shù)條件的要求也不盡相同，因此商家的房產(chǎn)技術(shù)條件又具有特定性。購(gòu)物中心的開(kāi)發(fā)節(jié)奏有別于其他類型房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，如果技術(shù)條件對(duì)接的時(shí)候節(jié)點(diǎn)滯后，將嚴(yán)重影響到二版施工圖深化設(shè)計(jì)、分項(xiàng)工程招標(biāo)、設(shè)備材料采購(gòu)、工程實(shí)施進(jìn)度、商家個(gè)性化的房產(chǎn)技術(shù)條件要求達(dá)到平衡，商業(yè)管理公司應(yīng)與規(guī)劃院、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司共同研究梳理，確定商家技術(shù)條件分業(yè)態(tài)、分階段對(duì)接，各階段技術(shù)對(duì)接進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化管理，即保證對(duì)接成果的延續(xù)，又滿足施工進(jìn)度要求。29精選房產(chǎn)條件控制在前期規(guī)劃評(píng)審對(duì)接過(guò)程中，除了規(guī)劃院（二）各業(yè)態(tài)商家技術(shù)條件要點(diǎn)通常而言，根據(jù)商家經(jīng)營(yíng)面積需求、合作年限、租金水平、管理方式等維度可將商家劃分為主力店商家和步行街商家兩類。這兩類商家在進(jìn)行房產(chǎn)對(duì)接時(shí)對(duì)技術(shù)條件的關(guān)注重點(diǎn)有所區(qū)別，因此應(yīng)在尊重差異的前提下，盡量滿足商家的要求。1、主力店商家技術(shù)條件要點(diǎn)在與主力店商家進(jìn)行技術(shù)條件對(duì)接中不難發(fā)現(xiàn)，這類商家對(duì)房產(chǎn)技術(shù)條件的關(guān)注程度是比較全面和深入的，不僅著重于自身租賃區(qū)域內(nèi)技術(shù)條件的滿足，針對(duì)購(gòu)物中心公共物業(yè)條件也會(huì)提出相應(yīng)的需求，這在對(duì)接中是不能忽視的。

以超市的技術(shù)條件要點(diǎn)為例，猶豫其租賃面積較大，所用的配電、暖通等系統(tǒng)相對(duì)獨(dú)立，對(duì)于其對(duì)土建、配電、暖通、弱電、燃?xì)?、給排水、排油煙及消防等技術(shù)條件的要求，可以通過(guò)制度化的對(duì)接流程和模塊化計(jì)劃控制來(lái)安排遞進(jìn)式、階段性的對(duì)接來(lái)逐步滿足。與此同時(shí)，超市商家會(huì)特別關(guān)注項(xiàng)目整體交通動(dòng)線組織、超市入口通道設(shè)計(jì)、超市步道電梯和扶梯設(shè)施的位置和動(dòng)線組織、外立面LOGO及廣告位設(shè)置、室內(nèi)外停車場(chǎng)要求及公共區(qū)域環(huán)境控制等要求。30精選（二）各業(yè)態(tài)商家技術(shù)條件要點(diǎn)通常而言，根據(jù)商家經(jīng)營(yíng)面積需求、2、室內(nèi)步行街技術(shù)條件要點(diǎn)步行街商家由于經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的不同，對(duì)技術(shù)條件的依賴和要求也不同，但主要應(yīng)關(guān)注配電、給排水、暖通、弱電、廚房排煙幾個(gè)功能方面的條件。萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)步行街餐飲商家的技術(shù)條件對(duì)接要點(diǎn)類別對(duì)接要點(diǎn)配電條件復(fù)核室內(nèi)步行街配電各回路設(shè)計(jì)電量，確定商家合理需求電量，根據(jù)設(shè)計(jì)電量與需求電量的差異，簡(jiǎn)列表說(shuō)明層間各回路的配電容量調(diào)整方案，滿足各商家的用電需求一般餐飲商家可按250瓦/平方米算；火鍋店可相應(yīng)增大至300-400瓦/平方米計(jì)算，但須要求商家提供用電設(shè)備清單并結(jié)合商家實(shí)際經(jīng)營(yíng)時(shí)設(shè)備運(yùn)行狀況進(jìn)行復(fù)核，核算設(shè)計(jì)總用電量是否滿足需求商鋪內(nèi)電箱避免安裝在隔墻，以安裝在柱邊或后墻為宜；變電所內(nèi)需設(shè)計(jì)安裝能源分項(xiàng)計(jì)量系統(tǒng)，便于日常用電管理及能源分析各回路還需裝一塊有功電表（有計(jì)量局檢測(cè)證明），便于收費(fèi)及與計(jì)量系統(tǒng)相互校核暖通條件根據(jù)空調(diào)設(shè)計(jì)圖紙并現(xiàn)場(chǎng)核對(duì)統(tǒng)計(jì)商家內(nèi)風(fēng)盤規(guī)格及數(shù)量，餐飲300-400瓦/平方米的冷量配置，提出風(fēng)盤調(diào)整方案，滿足商家空調(diào)需求特殊需求商家在商家用電總量不增容的情況下，為滿足商家換季時(shí)特有的營(yíng)業(yè)需求，可采用自裝空調(diào)的方式特殊餐飲商家全區(qū)域自裝空調(diào)的，對(duì)接時(shí)需預(yù)留外置機(jī)位置及設(shè)備安裝基礎(chǔ)和冷媒配管路由；新風(fēng)需按建造標(biāo)準(zhǔn)要求安裝到位廚房排油煙餐飲商家廚房排煙量一般按照40次/小時(shí)計(jì)算廚房補(bǔ)風(fēng)量按排煙量的80%設(shè)計(jì)

餐飲商鋪排油煙、補(bǔ)風(fēng)系統(tǒng)需獨(dú)立設(shè)置管井，即一戶一排，排油煙主管道底部應(yīng)預(yù)留檢修位置或放油閥，便于后期清洗火鍋、燒烤類就餐區(qū)排煙需做地排風(fēng)設(shè)計(jì)燃?xì)馍碳疫€需關(guān)注設(shè)計(jì)、安裝事故排風(fēng)，并與燃?xì)鈭?bào)警系統(tǒng)聯(lián)動(dòng)，確保廚房用氣安全給排水按照商鋪面積設(shè)計(jì)，一般給水管經(jīng)DN40、排水管徑DN150，小于200平方米的給水DN32、排水立管DN100特殊餐飲業(yè)態(tài)考慮獨(dú)立隔油池，排水管道接口位置與商家明確預(yù)留位置弱電設(shè)置POS備用線路；注意無(wú)線信號(hào)（WIFI）覆蓋范圍及設(shè)計(jì)施工，做到無(wú)盲點(diǎn)電子門吸線路的布設(shè)及電源設(shè)置，滿足消防安全要求31精選2、室內(nèi)步行街技術(shù)條件要點(diǎn)步行街商家由于經(jīng)營(yíng)項(xiàng)二、商家技術(shù)條件對(duì)接商家技術(shù)條件對(duì)接的目的是通過(guò)坦誠(chéng)溝通協(xié)商，使品牌商家經(jīng)營(yíng)所需的房產(chǎn)技術(shù)條件最終形成交房標(biāo)準(zhǔn)并在設(shè)計(jì)和施工中得到落實(shí)。而隨著購(gòu)物中心招商實(shí)施的逐步推進(jìn)，商家技術(shù)條件的對(duì)接往往會(huì)按照雙方認(rèn)可的部分商務(wù)條件進(jìn)行；即使是同一品牌商家，由于商務(wù)條件的變化，最終形成的交房標(biāo)準(zhǔn)也會(huì)有所調(diào)整，因此為順利完成商家技術(shù)條件的對(duì)接，絕不能脫離商務(wù)談判技術(shù)，反之亦然。

通過(guò)商家技術(shù)條件對(duì)接形成的交房條件，與購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)建設(shè)的工期和成本密切相關(guān)，因此，為避免商家的交房條件影響項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的節(jié)奏，商家技術(shù)條件的對(duì)接應(yīng)盡可能與規(guī)劃設(shè)計(jì)的條件相契合。這就要求商業(yè)管理公司根據(jù)購(gòu)物中心各設(shè)計(jì)階段的設(shè)計(jì)深度，在每個(gè)階段提出商家技術(shù)條件中應(yīng)明確的內(nèi)容；同時(shí)，通過(guò)招商與商家技術(shù)條件對(duì)接，滿足商家對(duì)技術(shù)條件的要求，從而促進(jìn)商家合作意向的達(dá)成。

例如在方案設(shè)計(jì)階段，規(guī)劃設(shè)計(jì)單位提供規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，招商部門通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研獲得市場(chǎng)信息，結(jié)合購(gòu)物中心的商業(yè)定位，就目標(biāo)商家的租賃面積、區(qū)域范圍、出入口位置、交通動(dòng)線與交通設(shè)施設(shè)置的位置等需求提出規(guī)劃設(shè)計(jì)建議，要求設(shè)計(jì)單位對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整。

再如施工圖階段，應(yīng)通過(guò)組織商家技術(shù)條件對(duì)接，使規(guī)劃設(shè)計(jì)單位明確商家租賃區(qū)域邊界及基本的功能區(qū)域劃分方案，及時(shí)提供招商所需的簽約圖紙，并據(jù)此作為與商家租賃合同簽署的基礎(chǔ)文件。同時(shí)，招商部門按照該階段設(shè)計(jì)深度的要求提供商家正式的提資資料，組織規(guī)劃設(shè)計(jì)單位與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)交房標(biāo)準(zhǔn)的確認(rèn)。

商家技術(shù)條件對(duì)接工作，按照初步規(guī)劃、提資反饋、條件確認(rèn)三個(gè)步驟進(jìn)行，并將對(duì)接的對(duì)象劃分為主力店商家和室內(nèi)步行街商家兩種類型。32精選二、商家技術(shù)條件對(duì)接商家技術(shù)條件對(duì)接的目的是通（一）初步規(guī)劃招商部門在進(jìn)行商家技術(shù)條件對(duì)接工作中，起到牽頭組織協(xié)調(diào)、意見(jiàn)充分交換、達(dá)成諒解平衡、最終引導(dǎo)簽確的統(tǒng)籌作用。因此，在項(xiàng)目初步規(guī)劃階段就應(yīng)做好必要的對(duì)接準(zhǔn)備，這包括前期技術(shù)資料的準(zhǔn)備和具有專業(yè)素質(zhì)的招商人員的儲(chǔ)備。

前期技術(shù)資料準(zhǔn)備中包括商業(yè)綜合體建造標(biāo)準(zhǔn)、商業(yè)綜合體機(jī)電設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、綜合體項(xiàng)目消防性能化論證意見(jiàn)書(shū)及各專業(yè)設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)等。此外，需要進(jìn)行商務(wù)條件的說(shuō)明，包括收租原則（面積收租、營(yíng)業(yè)額抽成）、基本交房界面（毛坯或精裝、消防和空調(diào)的完成方、店招的需求）、進(jìn)場(chǎng)日、客戶的特殊需求等；客戶基本信息說(shuō)明，包括業(yè)態(tài)的功能及組成、客戶的管理架構(gòu)、工作流程，其他客戶關(guān)注信息的說(shuō)明；對(duì)租賃區(qū)域與客戶交流的信息反饋。規(guī)劃院提出對(duì)租賃范圍、平面、面積、房產(chǎn)技術(shù)條件及對(duì)門頭、立面、店招、防火分割等方面的初步意見(jiàn)，對(duì)項(xiàng)目實(shí)施、消防等問(wèn)題進(jìn)行重點(diǎn)提示，并對(duì)現(xiàn)狀圖紙予以說(shuō)明，對(duì)哪些工作需要通過(guò)各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的審批進(jìn)行重點(diǎn)提示。

對(duì)招商人員的專業(yè)素質(zhì)，要求應(yīng)具有基本的技術(shù)判斷能力，如對(duì)項(xiàng)目建筑結(jié)構(gòu)的了解、對(duì)業(yè)態(tài)需求的判斷、熟悉業(yè)態(tài)交房界面的基本原則、熟悉租賃面積計(jì)算原則、熟悉公司制度及相關(guān)流程要求。此外，還要具備專業(yè)技術(shù)判斷能力，即讀懂總圖、單體、立面，并根據(jù)自身掌握的業(yè)態(tài)基本需求提供相關(guān)意見(jiàn)；了解所負(fù)責(zé)業(yè)態(tài)的基本需求（面積、樓層、層高、凈高、天地墻裝修標(biāo)準(zhǔn)、入口、垂直交通、店招、停車、卸貨、垃圾清運(yùn)、空調(diào)、供水、供電、通信、其他特殊需求等），包括能夠判斷客戶提出的問(wèn)題在既定條件下是否能夠突破，并且可以提出突破后的解決方案。33精選（一）初步規(guī)劃招商部門在進(jìn)行商家技術(shù)條件對(duì)接工（二）提資反饋1、主力店技術(shù)條件對(duì)接對(duì)于主力店商家技術(shù)條件的對(duì)接，應(yīng)組織規(guī)劃院參加所有業(yè)態(tài)的技術(shù)條件對(duì)接會(huì)，并根據(jù)與各業(yè)態(tài)商家對(duì)接的熟悉程度以及對(duì)接內(nèi)容的不同，對(duì)應(yīng)調(diào)整對(duì)接會(huì)召開(kāi)的頻次。例如，對(duì)于萬(wàn)達(dá)百貨、大歌星、萬(wàn)達(dá)影城等萬(wàn)達(dá)自主的品牌商家，第一次對(duì)接會(huì)安排在初設(shè)完成后到第一版施工圖完成的前兩周，目的是確定租賃區(qū)域；第二次對(duì)接會(huì)安排在第二版施工圖完成的前一個(gè)月，目標(biāo)是完成對(duì)這類商家的功能布局圖設(shè)計(jì)條件的確認(rèn)。

對(duì)于超市商家的對(duì)接，第一次會(huì)議安排在初設(shè)完成后到第一版施工圖完成前兩周，目標(biāo)是確定租賃區(qū)域及平面的確認(rèn)，完成房產(chǎn)技術(shù)條件的第一次對(duì)接，確認(rèn)提資內(nèi)容及提資時(shí)間；第二次會(huì)議安排在第二版施工圖完成的前一個(gè)月，目的是對(duì)提資內(nèi)容的溝通及檢查，完成房產(chǎn)技術(shù)條件的技術(shù)簽確。

對(duì)于快時(shí)尚次主力店商家的對(duì)接，第一次會(huì)議安排在初設(shè)完成后到第一版施工圖完成前兩周，目標(biāo)是確定租賃區(qū)域；第二次會(huì)議安排在第二版施工圖完成前一個(gè)月，完成租賃區(qū)域的調(diào)整，在半個(gè)月后，完成對(duì)快時(shí)尚商家的功能布局圖及設(shè)計(jì)條件的確認(rèn)。

對(duì)于待定業(yè)態(tài)商家，盡可能讓更多的待定業(yè)態(tài)在第二版施工圖完成前一個(gè)月做好對(duì)接。如目標(biāo)品牌商家已確認(rèn)進(jìn)駐需求，則應(yīng)在短期內(nèi)確定租賃區(qū)域及所有技術(shù)條件（要求在租賃區(qū)域確認(rèn)后，15天內(nèi)完成設(shè)計(jì)條件的確認(rèn)及房產(chǎn)技術(shù)條件的簽署），再安排上海與規(guī)劃院的對(duì)接。34精選（二）提資反饋1、主力店技術(shù)條件對(duì)接對(duì)于主力店2、室內(nèi)步行街商家技術(shù)條件對(duì)接與室內(nèi)步行街商家的技術(shù)條件對(duì)接主要由兩個(gè)階段組成。一是規(guī)劃院與商業(yè)管理公司的對(duì)接，下為流程表規(guī)劃院與商業(yè)管理公司對(duì)接流程表順序招商階段工作內(nèi)容招商工作成果成果提供截止時(shí)間圖紙深度要求工作成果1開(kāi)業(yè)前15-20個(gè)月市場(chǎng)調(diào)研業(yè)態(tài)規(guī)劃圖方案深化評(píng)審后15天（1）劃分零售、餐飲、配套區(qū)域；（2）提供廚房點(diǎn)位、獨(dú)立衛(wèi)生間點(diǎn)位、多種經(jīng)營(yíng)點(diǎn)位完成初步設(shè)計(jì)2開(kāi)業(yè)前12-10個(gè)月市場(chǎng)研究三色圖（藍(lán)色代表餐飲、紅色代表精品集體驗(yàn)類、黃色代表服裝）初步設(shè)計(jì)評(píng)審后15天（1）在業(yè)態(tài)規(guī)劃圖的基礎(chǔ)上進(jìn)一步細(xì)化；（2）三色圖比業(yè)態(tài)規(guī)劃圖更準(zhǔn)確表示招商意圖完成第一版施工圖3開(kāi)業(yè)前10-8個(gè)月招商策劃品牌落位圖第二版施工圖完成前15-30天（1）品牌在業(yè)態(tài)規(guī)劃圖的基礎(chǔ)上的落位（2）進(jìn)入招商品牌庫(kù)的次主力店原則上必須落位準(zhǔn)備（3）上報(bào)燃?xì)饪傌?fù)荷完成第二版施工圖35精選2、室內(nèi)步行街商家技術(shù)條件對(duì)接與室內(nèi)步行街商家室內(nèi)步行街的前期對(duì)接（二版施工圖完成前）由規(guī)劃和商業(yè)管理公司完成。商業(yè)管理公司會(huì)提供業(yè)態(tài)規(guī)劃圖、功能點(diǎn)位圖及品牌落位圖的模板，規(guī)劃院審核確認(rèn)后，按此模板對(duì)以后的圖紙深度進(jìn)行控制。

二是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司與地方商業(yè)管理公司的對(duì)接規(guī)劃院與商業(yè)管理公司對(duì)接流程表順序招商階段工作內(nèi)容招商工作成果成果提供截止時(shí)間圖紙深度要求工作成果1開(kāi)業(yè)前8個(gè)月招商開(kāi)始精裝及招商確定圖（現(xiàn)場(chǎng)簽確圖）開(kāi)業(yè)前4個(gè)月（1）提供準(zhǔn)確的商鋪分割圖及砌筑要求；（2）確認(rèn)各商鋪是精裝（零售和配套）還是毛坯（餐飲等）交付（3）提供樓板開(kāi)洞圖（一層帶二層）；（4）提供燃?xì)?、供電、空調(diào)、弱電、給排水、油煙排放等最終需求完成室內(nèi)步行街圖紙的最終調(diào)整2開(kāi)業(yè)前6個(gè)月品牌確定3開(kāi)業(yè)前4個(gè)月招商完成80%以上36精選室內(nèi)步行街的前期對(duì)接（二版施工圖完成前）由規(guī)劃室內(nèi)步行街的后期對(duì)接（第二版施工圖完成后），在不涉及效果類改動(dòng)的前提下，由項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司和地方商業(yè)管理公司對(duì)接確定。對(duì)照萬(wàn)達(dá)招商進(jìn)度，一般在開(kāi)業(yè)前8至開(kāi)業(yè)前4個(gè)月是招商的主要階段，商業(yè)管理公司為了保證招商的成果落實(shí)到工程上，并且保證拆改量盡可能減少，可以隨著招商的進(jìn)展，分階段提供現(xiàn)場(chǎng)簽確圖，并與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司明確移交現(xiàn)場(chǎng)簽確圖的關(guān)門時(shí)間，以保證施工進(jìn)度的合理安排。例如，對(duì)于樓板的開(kāi)洞應(yīng)在開(kāi)業(yè)前5個(gè)月完成確認(rèn)；再例如商鋪需增設(shè)電扶梯等，需在開(kāi)業(yè)前6個(gè)月報(bào)集團(tuán)相關(guān)部門審核后方可實(shí)施。下表列出一個(gè)室內(nèi)步行街商家房產(chǎn)技術(shù)條件對(duì)接示例。37精選室內(nèi)步行街的后期對(duì)接（第二版施工圖完成后），在室內(nèi)步行街商家房產(chǎn)技術(shù)條件對(duì)接表鋪位號(hào)單鋪面積商鋪面積商鋪名稱業(yè)態(tài)供電供氣（燃?xì)鉄嶂?000Kcal/m3）商家預(yù)算參數(shù)商管計(jì)劃參數(shù)設(shè)計(jì)參數(shù)商家需求參數(shù)商管計(jì)劃參數(shù)設(shè)計(jì)參數(shù)三相五線/單相總負(fù)荷（kw）三相五線/單相總開(kāi)關(guān)容量（A）總負(fù)荷（kw）功率負(fù)荷高度（w/㎡）三相五線/單相二版圖設(shè)計(jì)負(fù)荷廚房灶頭數(shù)小時(shí)用氣量（m3/h供氣管徑（mm）炊具名稱、數(shù)量及耗氣量時(shí)用氣量（m3/h廚房灶頭數(shù)小時(shí)用氣量（m3/h供氣管徑（mm）炊具名稱、數(shù)量及耗氣量B10017171餐飲三相五線25三相五線/25三相五線0/////////B1002221221生活精品三相五線27三相五線/29130三相五線0/////////B10037676餐飲三相五線17三相五線/17220三相五線0/////////B1005284284餐飲三相五線80三相五線/80三相五線0/////////38精選室內(nèi)步行街商家房產(chǎn)技術(shù)條件對(duì)接表鋪位號(hào)單鋪面積商鋪面積商鋪名室內(nèi)步行街商家房產(chǎn)技術(shù)條件對(duì)接表鋪位號(hào)單鋪面積商鋪面積商鋪名稱業(yè)態(tài)供暖與制冷廚房排油煙商家需求參數(shù)商管計(jì)劃參數(shù)設(shè)計(jì)參數(shù)商家計(jì)劃參數(shù)商管計(jì)劃參數(shù)設(shè)計(jì)參數(shù)風(fēng)盤制冷量（kw）新風(fēng)機(jī)平均指標(biāo)（w/㎡）冷量（w/㎡）采暖指標(biāo)（w/㎡）制冷指標(biāo)（w/㎡）采暖指標(biāo)（w/㎡）風(fēng)盤制冷量（kw）新風(fēng)機(jī)平均指標(biāo)（m3/h）制冷指標(biāo)（w/㎡）排煙量（m3/h）新風(fēng)量（m3/h）排煙量（m3/h）新風(fēng)機(jī)參數(shù)（m3/h新風(fēng)量（m3/h）新風(fēng)機(jī)參數(shù)新風(fēng)量（m3/h）排煙量（m3/h）B10017171餐飲////250////17751420//////B1002221221生活精品////200////////////B10037676餐飲//250/250////20001600//////B1005284284餐飲////250////71005680//////39精選室內(nèi)步行街商家房產(chǎn)技術(shù)條件對(duì)接表鋪位號(hào)單鋪面積商鋪面積商鋪名室內(nèi)步行街商家房產(chǎn)技術(shù)條件對(duì)接表鋪位號(hào)單鋪面積商鋪面積商鋪名稱業(yè)態(tài)給排水建筑平面需調(diào)整項(xiàng)目電信與電視商管計(jì)劃參數(shù)設(shè)計(jì)參數(shù)商家計(jì)劃參數(shù)建筑平面需調(diào)整項(xiàng)目商家需求參數(shù)商家需求參數(shù)給水管徑（DN)排污排水管徑（DN)給水管徑（DN)月用水量（m3）排水管徑（DN)給水管徑（DN)月用水量（m3）排水管道預(yù)留條件活荷載（kg/㎡）POS收銀客流計(jì)數(shù)電話網(wǎng)絡(luò)有線電話B10017171餐飲//////DN32DE110//4002按標(biāo)準(zhǔn)建造110B1002221221生活精品//////DN32DE110//4002按標(biāo)準(zhǔn)建造110B10037676餐飲25/100///DN32DE110//4002按標(biāo)準(zhǔn)建造110B1005284284餐飲//DN40DE110//4002按標(biāo)準(zhǔn)建造11040精選室內(nèi)步行街商家房產(chǎn)技術(shù)條件對(duì)接表鋪位號(hào)單鋪面積商鋪面積商鋪名（三）條件確認(rèn)在條件確認(rèn)階段，原則上招商部門應(yīng)邀請(qǐng)規(guī)劃院參與所有業(yè)態(tài)對(duì)接，但對(duì)手待定業(yè)態(tài)，為提高對(duì)接效率，可以采取多種方式解決。除酒樓、快時(shí)尚次主力店、健身等業(yè)態(tài)的對(duì)接規(guī)劃院必須參與外，其他業(yè)態(tài)可進(jìn)行傳遞信息解決