房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程講座

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程講座山東師范大學(xué)劉建中1精選ppt房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程講座山東師范大學(xué)1精選ppt投資估算項(xiàng)目實(shí)施決算項(xiàng)目后評(píng)估建設(shè)投資：固定資產(chǎn)無形資產(chǎn)遞延資產(chǎn)預(yù)備費(fèi)用建設(shè)期貸款利息流動(dòng)資金估算方法：詳細(xì)估價(jià)法概算法類似工程比較法前期準(zhǔn)備建設(shè)實(shí)施竣工驗(yàn)收房地產(chǎn)預(yù)售房地產(chǎn)銷售工程結(jié)算變更索賠社會(huì)效益財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論項(xiàng)目工程結(jié)算計(jì)算為項(xiàng)目實(shí)施所有全部資金投資項(xiàng)目投資決策投資機(jī)會(huì)研究初步可行性研究詳細(xì)可行性研究項(xiàng)目評(píng)估房屋如何取得土地怎樣建設(shè)房屋相關(guān)法律法規(guī)：《城市房地產(chǎn)管理法》《土地管理法》和《〈土地管理法〉實(shí)施條例》《招投標(biāo)法》、《拍賣法》《拆遷管理辦法》資金籌措規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)合理確定資金的需要量力求提高籌資效果；如何選擇資金來源力求降低資金成本；適時(shí)取得資金保證資金投放需要；適當(dāng)維持自有資金比例正確安排舉債經(jīng)營城市規(guī)劃：總體規(guī)劃詳細(xì)規(guī)劃控制性詳細(xì)規(guī)劃修建性詳細(xì)規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)：總平面圖設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)（建筑結(jié)構(gòu)水、電、暖、通風(fēng)等）招標(biāo)拍賣掛牌土地可行性研究房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)實(shí)施過程協(xié)議2精選ppt投資項(xiàng)目決項(xiàng)目建設(shè)投資：前期準(zhǔn)備建設(shè)實(shí)施竣工驗(yàn)收選項(xiàng)招、拍、掛公告項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓信息可行性研究階段協(xié)議出讓可行并取得用地使用權(quán)或建設(shè)用地規(guī)劃許可證規(guī)劃設(shè)計(jì)審批階段可行，但未取得開發(fā)權(quán)不可行、放棄辦理立項(xiàng)計(jì)劃手續(xù)專家評(píng)審平、立、剖繳費(fèi)一書三圖取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證一書三圖：設(shè)計(jì)說明書、總平面圖、豎向圖、綜合管網(wǎng)圖流程圖3精選ppt選項(xiàng)招、拍、掛公告項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓信息可行性研究階段協(xié)議出讓可行并取水、電、消防、人防等專業(yè)設(shè)計(jì)審核施工圖設(shè)計(jì)階段地質(zhì)勘察建筑、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)施工招標(biāo)階段辦理開工報(bào)告主體驗(yàn)收繳費(fèi)綜合驗(yàn)收辦理銷售許可證發(fā)布招標(biāo)公告、編制標(biāo)書單體樓驗(yàn)收驗(yàn)線、開挖確定施工隊(duì)伍辦理入住辦理產(chǎn)權(quán)證售后服務(wù)銷售階段4精選ppt水、電、消防、人防等施工圖設(shè)計(jì)階段地質(zhì)勘察建筑、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)施工什么是招標(biāo)出讓土地使用權(quán)？答：招標(biāo)出讓土地使用權(quán)，是指由土地管理部門公開招標(biāo)或邀請(qǐng)符合條件的投標(biāo)人投標(biāo)，經(jīng)評(píng)標(biāo)后確定的中標(biāo)人取得土地使用權(quán)的行為。

5精選ppt什么是招標(biāo)出讓土地使用權(quán)？答：招標(biāo)出讓土地使用權(quán)，是指由土地什么是拍賣出讓土地使用權(quán)？

答：拍賣出讓土地使用權(quán)，是指在指定的時(shí)間、公開場(chǎng)合，在土地管理部門授權(quán)的拍賣主持人的主持下，競(jìng)投者按規(guī)定的方式應(yīng)價(jià)，由出價(jià)最高者獲得土地使用權(quán)的行為。6精選ppt什么是拍賣出讓土地使用權(quán)？

答：拍賣出讓土地使用權(quán)，是指在什么是土地的掛牌交易？

答：土地的掛牌交易，即在一定期限內(nèi)將土地交易條件在土地交易機(jī)構(gòu)進(jìn)行公告，并接受交易申請(qǐng)的行為。

土地使用權(quán)公開掛牌交易的，應(yīng)公告最低交易價(jià)和其他交易條件。公告期限不少于30日。

公告期限屆滿，按照以下規(guī)定確定能否成交：（一）若在規(guī)定期限內(nèi)只有一個(gè)申請(qǐng)人，且報(bào)價(jià)高于最低交易價(jià)，并符合其它交易條件的，則此次交易成交；（二）在規(guī)定期限內(nèi)有二個(gè)以上申請(qǐng)人的，允許多次報(bào)價(jià)，土地使用權(quán)應(yīng)由出價(jià)高者獲得。報(bào)價(jià)相同的，由在先報(bào)價(jià)者獲得；（三）若在規(guī)定期限內(nèi)沒有申請(qǐng)人,或者只有一個(gè)申請(qǐng)人但報(bào)價(jià)低于最低交易價(jià)或不符合其他交易條件的，委托人可調(diào)整最低交易價(jià)，重新委托交易中心交易。

報(bào)價(jià)以報(bào)價(jià)單為準(zhǔn)。成交后，由委托人與買方簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，并由交易中心鑒證。

申請(qǐng)人掛牌交易所公告的最低交易價(jià)由委托人決定，但該最低交易價(jià)不得低于應(yīng)補(bǔ)交地價(jià)、應(yīng)繳納稅費(fèi)及應(yīng)付交易服務(wù)費(fèi)用之和。7精選ppt什么是土地的掛牌交易？

答：土地的掛牌交易，即在一定期什么是協(xié)議出讓土地使用權(quán)？

答：協(xié)議出讓土地使用權(quán)是指由土地管理部門代表市政府與土地使用者以土地的公告市場(chǎng)價(jià)格為基準(zhǔn)，經(jīng)過協(xié)商確定土地價(jià)格，并將土地使用權(quán)讓與土地使用者的行為。8精選ppt什么是協(xié)議出讓土地使用權(quán)？

答：協(xié)議出讓土地使用權(quán)是指房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究。

可行性研究的根本目的是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目決策的科學(xué)化、民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益。9精選ppt房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究。

可行性研究的根本目的是

可行性研究的內(nèi)容

可行性研究的主要內(nèi)容有：(1)項(xiàng)目概況；(2)開發(fā)項(xiàng)目用地的現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查及動(dòng)遷安置；(3)市場(chǎng)分析和建設(shè)規(guī)模的確定;(4)規(guī)劃設(shè)計(jì)影響和環(huán)境保護(hù);(5)資源供給；(6)環(huán)境影響和環(huán)境保護(hù)；(7)項(xiàng)目開發(fā)組織機(jī)構(gòu)、管理費(fèi)用的研究；(8)開發(fā)建設(shè)計(jì)劃；(9)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)及社會(huì)效益分析;(10)結(jié)論及建議。10精選ppt

可行性研究的內(nèi)容可行性研究的主要內(nèi)容有：10精選ppt

可行性研究的工作階段

投資機(jī)會(huì)研究初步可行性研究，亦稱“預(yù)可行性研究”。

詳細(xì)可行性研究

項(xiàng)目的評(píng)估和決策11精選ppt

可行性研究的工作階段投資機(jī)會(huì)研究11精選ppt投資機(jī)會(huì)研究

該階段的主要任務(wù)是對(duì)投資項(xiàng)目或投資方向提出建議，即在一定的地區(qū)和部門內(nèi)，以自然資源和市場(chǎng)的調(diào)查預(yù)測(cè)為基礎(chǔ)，尋找最有利的投資機(jī)會(huì)。12精選ppt投資機(jī)會(huì)研究

該階段的主要任務(wù)是對(duì)投資項(xiàng)目

投資機(jī)會(huì)研究

投資機(jī)會(huì)研究相當(dāng)粗略，主要依靠籠統(tǒng)的估計(jì)而不是依靠詳細(xì)的分析。該階段投資估算的精確度為±30%，研究費(fèi)用一般占總投資的0.2%～0.8%。如果機(jī)會(huì)研究認(rèn)為可行的，就可以進(jìn)行下一階段的工作。13精選ppt

投資機(jī)會(huì)研究

投資機(jī)會(huì)研究相當(dāng)粗略，主要依靠籠統(tǒng)的估計(jì)而初步可行性研究

初步可行性研究，亦稱“預(yù)可行性研究”。在機(jī)會(huì)研究的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的可能性與潛在效益進(jìn)行論證分析。初步可行性研究階段投資估算精度可達(dá)±20%,所需費(fèi)用約占總投資的0.25%～1.5%。14精選ppt初步可行性研究

初步可行性研究，亦稱“預(yù)可行性研究”。14詳細(xì)可行性研究

詳細(xì)可行性研究，即通常所說的可行性研究。詳細(xì)可行性研究是開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目

投資決策的基礎(chǔ)，是在分析項(xiàng)目在技術(shù)上、財(cái)務(wù)上、經(jīng)濟(jì)上的可行性后作出投資與否決策的關(guān)鍵步驟。15精選ppt詳細(xì)可行性研究

詳細(xì)可行性研究，即通常所說的可行性研究。1詳細(xì)可行性研究

這一階段對(duì)建設(shè)投資估算的精度在±10%，所需費(fèi)用，小型項(xiàng)目約占投資的1.0%～3.0%，大型復(fù)雜的工程約占0.2%~1.0%.16精選ppt詳細(xì)可行性研究

這一階段對(duì)建設(shè)投資估算的精度在±

項(xiàng)目的評(píng)估和決策

項(xiàng)目的評(píng)估和決策，按照國家有關(guān)規(guī)定，對(duì)于大中型和限額以上的項(xiàng)目及重要的小型項(xiàng)目，必須經(jīng)有權(quán)審批單位委托有資格的咨詢?cè)u(píng)估單位就項(xiàng)目可行性研究報(bào)告進(jìn)行評(píng)估論證。未經(jīng)評(píng)估的建設(shè)項(xiàng)目，任何單位不準(zhǔn)審批，更不準(zhǔn)組織建設(shè)。17精選ppt

項(xiàng)目的評(píng)估和決策

項(xiàng)目的評(píng)估和決策，按照國家有關(guān)規(guī)定

可行性研究步驟

可行性研究按5個(gè)步驟進(jìn)行：(1)接受委托；(2)調(diào)查研究；(3)方案選擇與優(yōu)化；(4)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和國民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)；(5)編制可行性研究報(bào)告18精選ppt

可行性研究步驟可行性研究按5個(gè)步驟進(jìn)行：18精選ppt如何辦理各項(xiàng)手續(xù)（細(xì)則）1.必備材料1.1書面申請(qǐng)1.21：500或1：2000現(xiàn)狀地形圖兩份，其中一份用HB鉛筆表明擬用土地位置和范圍（乙級(jí)以上測(cè)繪資質(zhì)的測(cè)繪單位蓋章）1.3規(guī)劃選址用地意見申報(bào)表，國土、環(huán)保、發(fā)改委等部門的審查意見或征詢函件1.4規(guī)劃圖紙2.工作時(shí)限:5個(gè)工作日3.公司配合主管部門（一）規(guī)劃選址用地意見19精選ppt如何辦理各項(xiàng)手續(xù)（細(xì)則）1.必備材料（一）規(guī)劃選址用地意見1（二）立項(xiàng)（同用地規(guī)劃一起報(bào),先簽發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)初審意見,待用地規(guī)劃確定后,下發(fā)正式批文）1.必備材料1.1濟(jì)南市政府批文1.2國有土地使用權(quán)出讓合同1.3項(xiàng)目可行性研究報(bào)告1.4營業(yè)執(zhí)照、企業(yè)資質(zhì)、及法人身份證明1.5項(xiàng)目立項(xiàng)申請(qǐng)（紅頭文件）2.辦事程序:攜材料報(bào)市行政審批大廳發(fā)改委窗口;3.時(shí)限:7-10個(gè)工作日4.結(jié)果:計(jì)委批文20精選ppt（二）立項(xiàng)（同用地規(guī)劃一起報(bào),先簽發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)初審意見,待用地（三）建設(shè)用地規(guī)劃許可證的辦理1.必備材料1.1書面申請(qǐng)(含建設(shè)要求和內(nèi)容)1.2經(jīng)營性用地須提交國有土地使用權(quán)出(轉(zhuǎn))讓合同文本及復(fù)印件一份(驗(yàn)原件)1.31:500現(xiàn)狀地形圖2份(需拆遷使用土地的3份)1.4建設(shè)項(xiàng)目有效批復(fù)、核準(zhǔn)、備案文件原件一份1.5濟(jì)南市國土資源局致市規(guī)劃局的聯(lián)系函1.6單位營業(yè)執(zhí)照及法人身份證明1.7復(fù)合地形圖4套原件(蓋市勘察測(cè)繪院章)(是否收費(fèi)回濟(jì)南證實(shí))1.8據(jù)建設(shè)項(xiàng)目的特殊性應(yīng)提交的其他資料2.辦事程序2.1報(bào)市行政審批大廳規(guī)劃窗口;2.2聯(lián)合審報(bào)(市規(guī)劃局、發(fā)改委、環(huán)保局)（回濟(jì)南證實(shí)詳細(xì)過程）3.收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn):2.1元/平方米,取證時(shí)交（按照控規(guī)面積精確計(jì)算確認(rèn)）4.工作時(shí)限:5個(gè)工作日5.結(jié)果:5.1<<建設(shè)用地規(guī)劃許可證>>及規(guī)劃用地范圍圖5.2建設(shè)用地規(guī)劃意見書21精選ppt（三）建設(shè)用地規(guī)劃許可證的辦理1.必備材料21精選ppt建設(shè)項(xiàng)目選址意見書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建筑工程規(guī)劃許可證。（一書兩證）

一、報(bào)批所需材料

建設(shè)單位申請(qǐng)；當(dāng)年立項(xiàng)計(jì)劃和地形圖２張。

二、報(bào)批程序

１、辦理《建設(shè)項(xiàng)目選址意見書》程序22精選ppt建設(shè)項(xiàng)目選址意見書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建筑工程規(guī)劃許可證。

２、辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》程序23精選ppt２、辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》程序23精選ppt３、辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》程序

（１）建筑工程24精選ppt３、辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》程序24精選ppt（２）道路、管線工程25精選ppt（２）道路、管線工程25精選ppt（３）簡易建設(shè)工程26精選ppt（３）簡易建設(shè)工程26精選ppt（四）房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營權(quán)證明（市建委開發(fā)辦辦理）1．必備材料：1.1房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營權(quán)申請(qǐng)書（原件一份）1.2出讓的國有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件（復(fù)印件一份，驗(yàn)原件）1.3開發(fā)項(xiàng)目履約保證書（原件一份）1.4開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)（原件）1.5開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)證書（復(fù)印件一份，驗(yàn)原件）1.6不少于項(xiàng)目總投資35%的銀行資信證明或其他證明材料（原件一份）2．時(shí)限：7個(gè)工作日內(nèi)，辦理時(shí)限內(nèi)現(xiàn)場(chǎng)勘查3．程序：備齊有關(guān)資料報(bào)市建委審批窗口---資料合格組織現(xiàn)場(chǎng)勘查---合格的發(fā)放《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營權(quán)證明》和《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)》---簽訂《開發(fā)合同》4．不收費(fèi)27精選ppt（四）房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營權(quán)證明（市建委開發(fā)辦辦理）27精選pp（五）規(guī)劃定點(diǎn)申請(qǐng)1.材料1.1規(guī)劃定點(diǎn)申請(qǐng)(含建設(shè)要求及內(nèi)容)1.2發(fā)改委立項(xiàng)批文（建設(shè)項(xiàng)目有效批復(fù)、核準(zhǔn)、備案文件原件一份）1.3國有土地使用權(quán)證書（復(fù)印件1份）1.4詳細(xì)規(guī)劃圖及批準(zhǔn)文件（復(fù)印件1份）1.51：500地形圖兩份，市勘察測(cè)繪院蓋章1.6取得土地證的應(yīng)附土地證復(fù)印件1份，已批準(zhǔn)詳規(guī)應(yīng)附詳細(xì)規(guī)劃圖及批準(zhǔn)文件復(fù)印件一份2．程序報(bào)市行政審批中心規(guī)劃窗口3．時(shí)限:12個(gè)工作日4．結(jié)果：建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)要求通知書28精選ppt（五）規(guī)劃定點(diǎn)申請(qǐng)1.材料28精選ppt（六）委托設(shè)計(jì)1．依據(jù)：建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)要求通知書2．辦事程序2.1委托地質(zhì)勘探2.2確定設(shè)計(jì)單位，簽訂設(shè)計(jì)合同向設(shè)計(jì)單位提交資料：1．計(jì)劃批文2．規(guī)劃定點(diǎn)及通知書3．方案審查意見書4．設(shè)計(jì)任務(wù)書5．地質(zhì)勘察報(bào)告2.2.1建筑方案設(shè)計(jì)2.2.1.1結(jié)果：平、立面CAD圖、效果圖電子版、打印版2套2.3完成報(bào)審圖注：1．可同規(guī)劃部門溝通，提前安排施工圖設(shè)計(jì)2．可與聯(lián)審辦溝通，消防若無重大變動(dòng)，可落實(shí)到施工圖。2.4方案審批通過，申領(lǐng)《建設(shè)工程方案審查意見書》2.5施工圖設(shè)計(jì)2.5.1擬定施工圖設(shè)計(jì)要求，出設(shè)計(jì)任務(wù)書，公司領(lǐng)導(dǎo)專家評(píng)審，委托設(shè)計(jì)2.5.2小區(qū)綜合管網(wǎng)及各相關(guān)專業(yè)設(shè)計(jì)2.5.2.1管網(wǎng)綜合2.5.2.2小區(qū)道路2.5.2.3小區(qū)排水2.5.2.4庭院排水2.5.2.5電力2.2.2.6有線電視2.2.2.7電話2.2.2.8自來水2.2.2.9熱力2.2.2.10煤氣2.2.2.11寬帶2.2.2.12建筑工程環(huán)境設(shè)計(jì)2.2.2.13外立面裝飾設(shè)計(jì)2.6結(jié)果：全部施工圖（建、結(jié)、水、電、暖、通）2.7報(bào)審施工圖29精選ppt（六）委托設(shè)計(jì)1．依據(jù)：建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)要求通知書2.5施工（七）申領(lǐng)<<建設(shè)工程規(guī)劃許可證>>1.必備材料1.1書面申請(qǐng)(申報(bào)表)1.2建設(shè)項(xiàng)目有效批復(fù)、核準(zhǔn)、備案文件原件1份1.3土地證復(fù)印件1份（驗(yàn)原件）1.4聯(lián)合審查批準(zhǔn)的施工圖2套1.5城市建設(shè)綜合配套費(fèi)及人防工程易地建設(shè)費(fèi)交契憑證；1.6根據(jù)建設(shè)項(xiàng)目的特殊性應(yīng)提交的其他相關(guān)資料2．結(jié)果：《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》3．時(shí)限：3個(gè)工作日30精選ppt（七）申領(lǐng)<<建設(shè)工程規(guī)劃許可證>>1.必備材料30精選p（八）工程建設(shè)項(xiàng)目備案登記1．必備材料1.1工程建設(shè)項(xiàng)目報(bào)建申請(qǐng)表（原件1份）1.2經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)的當(dāng)年投資計(jì)劃（復(fù)印件1份，驗(yàn)原件）2．即時(shí)辦結(jié)不收費(fèi)3．工作程序3.1在市建委窗口領(lǐng)取報(bào)建申請(qǐng)表，根據(jù)投資計(jì)劃填寫，加蓋公章。3.2持投資計(jì)劃及申請(qǐng)表報(bào)市建委窗口，頒發(fā)《建設(shè)工程項(xiàng)目備案登記證》31精選ppt（八）工程建設(shè)項(xiàng)目備案登記1．必備材料31精選ppt（九）施工許可證1．必備材料1.1濟(jì)南市建筑工程施工許可申請(qǐng)表（原件3份）1.2建設(shè)工程用地批準(zhǔn)手續(xù)（復(fù)印件一份，驗(yàn)原件）1.3建設(shè)工程規(guī)劃許可證（復(fù)印件一份，驗(yàn)原件）1.4施工圖聯(lián)合審查備案書（復(fù)印件一份，驗(yàn)原件）1.5經(jīng)備案的施工合同和實(shí)行監(jiān)理的監(jiān)理合同、施工單位中標(biāo)通知書（復(fù)印件一份，驗(yàn)原件）1.6建設(shè)資金到位證明（原件一份）1.7施工單位安全生產(chǎn)許可證（復(fù)印件一份，驗(yàn)原件）1.8在市建筑交易中心辦理各種手續(xù)，繳納各種費(fèi)用的申報(bào)表（驗(yàn)原件，復(fù)印件一份）1.9已繳納兩項(xiàng)基金（新型墻體材料專項(xiàng)基金：8元/平方米；散裝水泥專項(xiàng)基金：2元/平方米）的證明，（復(fù)印件一份，驗(yàn)原件）1.10建設(shè)工程檔案建檔及報(bào)送服務(wù)臺(tái)合同書（復(fù)印件一份，驗(yàn)原件）1.11建筑渣土處置手續(xù)2．工作時(shí)限：2個(gè)工作日3．結(jié)果：憑受理通知書領(lǐng)取《施工許可證》32精選ppt（九）施工許可證1．必備材料32精選ppt建筑渣土處置手續(xù)4．渣土處理4.1建筑渣土處置手續(xù)4.1.1材料:計(jì)算建筑垃圾排放量的圖紙建筑垃圾處置計(jì)劃濟(jì)南市建筑垃圾，工程渣土處置申報(bào)表4.1.2程序:檢查施工場(chǎng)地-----批簽渣土處置申報(bào)表-----簽發(fā)準(zhǔn)運(yùn)證4.1.3時(shí)間:場(chǎng)地平整后,基槽開挖前辦理4.1.4收費(fèi)：2元/平方米33精選ppt建筑渣土處置手續(xù)4．渣土處理33精選ppt（十）商品房預(yù)售許可證1．必備材料

1.1商品房預(yù)售許可申請(qǐng)表（原件一份）1.2企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照（復(fù)印件一份，驗(yàn)原件）1.3資質(zhì)證書（復(fù)印件一份，驗(yàn)原件）1.4國有土地使用權(quán)證（復(fù)印件一份，驗(yàn)原件）1.5房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營權(quán)證明（復(fù)印件一份，驗(yàn)原件）1.6建設(shè)工程規(guī)劃許可證（復(fù)印件一份，驗(yàn)原件）1.7施工合同原件及復(fù)印件1.8建設(shè)工程施工許可證（復(fù)印件一份，驗(yàn)原件）1.9工程建設(shè)投資達(dá)到35%以上的證明（復(fù)印件一份，驗(yàn)原件）1.10土地使用權(quán)、在建工程設(shè)置抵押的，提交抵押權(quán)人簽署的書面意見（復(fù)印件一份，驗(yàn)原件）1.11前期物業(yè)管理委托合同（復(fù)印件一份，驗(yàn)原件）1.12規(guī)劃總平面圖，預(yù)售商品房分層平面圖幾分戶面積圖（復(fù)印件一份，驗(yàn)原件）2．時(shí)限：10個(gè)工作日內(nèi)3．程序：備齊有關(guān)材料報(bào)市行政審批中心建委窗口初審----合格的現(xiàn)場(chǎng)勘查-----發(fā)給商品房預(yù)售許可證34精選ppt（十）商品房預(yù)售許可證1．必備材料34精選ppt工程估價(jià)的相關(guān)概念工程總造價(jià)一是指建設(shè)項(xiàng)目從籌建之日起至竣工驗(yàn)收所花費(fèi)的全部費(fèi)用的總和。工程估價(jià)是指不同建設(shè)階段對(duì)建筑物成本所作的測(cè)算。1、工程估價(jià)—從項(xiàng)目的可行性研究、設(shè)計(jì)到承包商的投標(biāo)報(bào)價(jià)為止，對(duì)建筑物成本所作的測(cè)算。2、工程造價(jià)—從業(yè)主接受承包商的報(bào)價(jià)、簽訂合同、施工開始至竣工驗(yàn)收為止的費(fèi)用，屬于工程造價(jià)的確定階段，這是工程定價(jià)。3、工程計(jì)價(jià)—工程造價(jià)的計(jì)算過程稱之為工程計(jì)價(jià)。35精選ppt工程估價(jià)的相關(guān)概念工程總造價(jià)一是指建設(shè)項(xiàng)目從籌建之日起至按照我國的基本建設(shè)程序，工程項(xiàng)目的建設(shè)一般需要經(jīng)過以下幾個(gè)階段：可行性研究、設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、施工、竣工驗(yàn)收等。在工程項(xiàng)目建設(shè)的整個(gè)過程中的每個(gè)階段都必須計(jì)算工程造價(jià)，它是一個(gè)由粗到細(xì)、由估算到確定的過程。從項(xiàng)目的可行性研究、設(shè)計(jì)到承包商的投標(biāo)報(bào)價(jià)為止，屬于工程造價(jià)的估算階段，在項(xiàng)目建議書及可行性研究階段，對(duì)工程造價(jià)所作的測(cè)算稱之為“投資估算”；在施工圖設(shè)計(jì)階段，對(duì)工程造價(jià)所作的測(cè)算稱之為“施工圖預(yù)算”；從業(yè)主接受承包商的報(bào)價(jià)到竣工驗(yàn)收為止，屬于工程造價(jià)的確定階段，這就是工程定價(jià)。在工程招投標(biāo)階段，承包商與業(yè)主簽訂合同時(shí)形成的價(jià)格稱之為“合同價(jià)”；初步設(shè)計(jì)階段、技術(shù)設(shè)計(jì)階段，對(duì)工程造價(jià)所作的測(cè)算稱之為“設(shè)計(jì)概算”；在合同實(shí)施階段，承包商與業(yè)主結(jié)算工程價(jià)款時(shí)形成的價(jià)格稱之為“結(jié)算價(jià)”；工程竣工驗(yàn)收后，業(yè)主對(duì)工程造價(jià)的計(jì)算及資產(chǎn)入帳的過程稱之為“竣工決算”。工程造價(jià)的計(jì)算過程稱之為工程計(jì)價(jià)。36精選ppt按照我國的基本建設(shè)程序，工程項(xiàng)目的建設(shè)一般需要經(jīng)過以下幾個(gè)階基本建設(shè)程序

一、基本建設(shè)程序國民經(jīng)濟(jì)中長期發(fā)展計(jì)劃提出擬建項(xiàng)目建議書可行性研究設(shè)計(jì)任務(wù)書階段設(shè)計(jì)招標(biāo)與投標(biāo)組織施工驗(yàn)收投產(chǎn)或交付使用初步設(shè)計(jì)技術(shù)設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)施工預(yù)算投資估算初步設(shè)計(jì)概算修正概算施工圖設(shè)計(jì)預(yù)算合同價(jià)工程結(jié)算竣工決算37精選ppt基本建設(shè)程序

一、基本建設(shè)程序國民經(jīng)濟(jì)中工程建設(shè)的各個(gè)階段造價(jià)控制的主要方法可行性研究階段—投資估算（財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)）初步設(shè)計(jì)—設(shè)計(jì)概算（成本控制與估價(jià)）施工圖設(shè)計(jì)—施工圖預(yù)算（工程量清單）招投標(biāo)階段—合同價(jià)（標(biāo)價(jià)分析）合同實(shí)施階段—結(jié)算價(jià)（審核、索賠處理）竣工驗(yàn)收階段—竣工決算（編制報(bào)表）38精選ppt工程建設(shè)的各個(gè)階段造價(jià)控制的主要方法可行性研究階段—投資估算二、基本建設(shè)項(xiàng)目的劃分一、建設(shè)項(xiàng)目的分解與組合

建設(shè)項(xiàng)目按其層次劃分為：（一）建設(shè)項(xiàng)目：是指在一個(gè)總體設(shè)計(jì)或初步設(shè)計(jì)范圍內(nèi)，有一個(gè)或幾個(gè)單項(xiàng)工程組成的行政上具有獨(dú)立的組織形式、經(jīng)濟(jì)上實(shí)行獨(dú)立核算，有法人資格與其他經(jīng)濟(jì)實(shí)體建立經(jīng)濟(jì)往來關(guān)系的建設(shè)工程實(shí)體。（二）工程項(xiàng)目：又稱“單項(xiàng)工程”。工程項(xiàng)目是建設(shè)項(xiàng)目的組成部分。工程項(xiàng)目都有獨(dú)立的設(shè)計(jì)文件，竣工后能夠獨(dú)立發(fā)揮生產(chǎn)能力或使用效益，它是由許多單位工程組成。39精選ppt二、基本建設(shè)項(xiàng)目的劃分一、建設(shè)項(xiàng)目的分解與組合

39精選pp

（三）單位工程：是指具有單獨(dú)設(shè)計(jì)、可以獨(dú)立組織施工，但竣工后不能獨(dú)立發(fā)揮生產(chǎn)能力或使用效益的過程。（四）分部工程：每一個(gè)單位工程是由許多結(jié)構(gòu)構(gòu)件、部件或更小的部分所組成。按部位、材料和工種進(jìn)一步分解出來的工程，稱為分部工程。（五）分項(xiàng)工程：是指能夠單獨(dú)地經(jīng)過一定施工工序就能完成，并且可以采用適當(dāng)計(jì)量單位計(jì)算的建筑或安裝工程，稱為分項(xiàng)工程。40精選ppt

（三）單位工程：是指具有單獨(dú)設(shè)計(jì)、可以獨(dú)立組織施工，

建設(shè)項(xiàng)目的劃分層次見下圖。

建設(shè)項(xiàng)目單項(xiàng)工程單位工程分部工程分項(xiàng)工程小高層建筑管道工程暖通衛(wèi)生設(shè)備安裝土建工程墻體工程電氣照明公共建筑多層建筑XX住宅小區(qū)梁、板、柱等工程基礎(chǔ)工程架空線路180磚墻240以上磚墻電纜工程240磚墻41精選ppt建設(shè)項(xiàng)目的劃分層次見下圖。建設(shè)項(xiàng)目單項(xiàng)工程單位工程分部工

建設(shè)工程實(shí)行招標(biāo)投標(biāo)制度，是使工程項(xiàng)目建設(shè)任務(wù)的委托納入市場(chǎng)機(jī)制，通過競(jìng)爭擇優(yōu)選定項(xiàng)目的工程承包單位、勘察設(shè)計(jì)單位、施工單位、監(jiān)理單位、設(shè)備制造供應(yīng)單位等，達(dá)到保證工程質(zhì)量、縮短建設(shè)周期、控制工程造價(jià)、提高投資效益的目的，由發(fā)包人與承包人之間通過招標(biāo)投標(biāo)簽訂承包合同的經(jīng)營制度。建設(shè)工程招標(biāo)概述42精選ppt建設(shè)工程實(shí)行招標(biāo)投標(biāo)制度，是使工程項(xiàng)目建建設(shè)工程招標(biāo)投標(biāo)的概念

所謂招標(biāo)投標(biāo)，是指采購人事先提出貨物、工程或服務(wù)采購的條件和要求，邀請(qǐng)投標(biāo)人參加投標(biāo)并按照規(guī)定程序從中選擇交易對(duì)象的一種市場(chǎng)交易行為。從采購交易過程來看，它必然包括招標(biāo)和投標(biāo)兩個(gè)最基本且相互對(duì)應(yīng)的環(huán)節(jié)。43精選ppt建設(shè)工程招標(biāo)投標(biāo)的概念所謂招標(biāo)投標(biāo)，是指采購人事先建設(shè)工程招標(biāo)投標(biāo)的概念

建設(shè)工程招標(biāo)一般是建設(shè)單位(或業(yè)主)就擬建的工程發(fā)布通告，用法定形式吸引建設(shè)項(xiàng)目的承包單位參加競(jìng)爭，進(jìn)而通過法定程序從中選擇條件優(yōu)越者來完成工程建設(shè)任務(wù)的法律行為。建設(shè)工程投標(biāo)—般是經(jīng)過特定審查而獲得投標(biāo)資格的建設(shè)項(xiàng)日承包單位，響應(yīng)招標(biāo)人的要求參加投標(biāo)競(jìng)爭，并按照招標(biāo)文件的要求，在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)向招標(biāo)人填報(bào)投標(biāo)書、并爭取中標(biāo)的法律行為。44精選ppt建設(shè)工程招標(biāo)投標(biāo)的概念建設(shè)工程招標(biāo)一般是建設(shè)單位(建設(shè)工程公開招標(biāo)投標(biāo)的程序招標(biāo)投標(biāo)流程一般如下：45精選ppt建設(shè)工程公開招標(biāo)投標(biāo)的程序招標(biāo)投標(biāo)流程一般如下：45精選pp

運(yùn)作部門工作內(nèi)容監(jiān)督管理部門

提出

報(bào)送

進(jìn)行報(bào)送資料支持召開組織

支持召開進(jìn)行按規(guī)定遞交建設(shè)單位招標(biāo)人

招標(biāo)人或受委托的中介招標(biāo)人或受委托的中介招標(biāo)人投標(biāo)人招標(biāo)人招標(biāo)人招標(biāo)人投標(biāo)人招標(biāo)人評(píng)標(biāo)委員會(huì)建設(shè)單位招標(biāo)人與中標(biāo)人建設(shè)工程項(xiàng)目報(bào)建招標(biāo)申請(qǐng)工程量清單的編制招標(biāo)文件、資格預(yù)審文件的編制工程標(biāo)底的編制刊登預(yù)審?fù)ǜ?、招?biāo)通告投標(biāo)單位資格預(yù)審招標(biāo)會(huì)（發(fā)放招標(biāo)文件）勘查現(xiàn)場(chǎng)招標(biāo)預(yù)備會(huì)投標(biāo)文件的編制與遞交開標(biāo)評(píng)標(biāo)中標(biāo)簽訂合同建設(shè)行政主管部門或招標(biāo)管理機(jī)構(gòu)招標(biāo)管理機(jī)構(gòu)備案招標(biāo)管理機(jī)構(gòu)審查有關(guān)部門、人員參加招標(biāo)管理機(jī)構(gòu)監(jiān)督有關(guān)部門、人員參加招標(biāo)管理機(jī)構(gòu)監(jiān)督招標(biāo)人招標(biāo)管理機(jī)構(gòu)全過程管理有關(guān)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)備案46精選ppt運(yùn)作部門開發(fā)節(jié)點(diǎn)的控制(一)前期階段(1)設(shè)計(jì)流程(2)施工流程(3)銷售流程(4)交費(fèi)流程47精選ppt開發(fā)節(jié)點(diǎn)的控制(一)前期階段47精選ppt開發(fā)節(jié)點(diǎn)的控制(二)施工階段(1)進(jìn)場(chǎng)準(zhǔn)備(協(xié)調(diào)水電、審圖紙、施工方案批復(fù))(2)施工管理(質(zhì)量控制、進(jìn)度、文明施工、樣板間、售樓處)。(3)竣工交付(4)物業(yè)管理48精選ppt開發(fā)節(jié)點(diǎn)的控制(二)施工階段48精選ppt開發(fā)節(jié)點(diǎn)的控制(三)預(yù)算管理(1)材料(進(jìn)出場(chǎng)檢驗(yàn)，出入庫登記，樣本存放)(2)變更(登記、委托、變更發(fā)放，費(fèi)用確認(rèn))(3)簽證(4)合同(5)撥款49精選ppt開發(fā)節(jié)點(diǎn)的控制(三)預(yù)算管理49精選ppt開發(fā)節(jié)點(diǎn)的控制

(四)銷售(1)前期準(zhǔn)備(培訓(xùn)、審圖、語言轉(zhuǎn)換、微機(jī)管理、合同、按揭、備案、項(xiàng)目推廣)(2)銷售(確認(rèn)，回款)(3)相關(guān)資料辦理(4)售房服務(wù)(接待投訴流程)50精選ppt開發(fā)節(jié)點(diǎn)的控制(四)銷售50精選ppt開發(fā)節(jié)點(diǎn)的控制(五)資金管理 (1)回收資金(2)資金使用計(jì)劃(3)稅務(wù)計(jì)劃(4)資金運(yùn)作51精選ppt開發(fā)節(jié)點(diǎn)的控制(五)資金管理 51精選ppt開發(fā)節(jié)點(diǎn)的控制

(六)辦公室(1)人員培訓(xùn)及業(yè)績考核(2)內(nèi)外溝通(3)后勤保障(4)項(xiàng)目推廣52精選ppt開發(fā)節(jié)點(diǎn)的控制(六)辦公室52精選ppt房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)分析方法案例53精選ppt房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)分析方法案例53精一、項(xiàng)目的提出

房地產(chǎn)開發(fā)策劃就是如何更有效的運(yùn)用資金，使項(xiàng)目在未來銷售過程中順利并達(dá)到暢銷，也就是說，要在同樣的資金投入的情況下，獲取最大的投資收益，也就是盡可能的減少投資風(fēng)險(xiǎn)。其主要手段不是降低建設(shè)工程成本，而是通過資金的合理分配，運(yùn)用恰當(dāng)?shù)捻?xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)分析的方法，將資金投入在能使房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目增值的設(shè)計(jì)上。54精選ppt一、項(xiàng)目的提出房地產(chǎn)開發(fā)策劃就是如何更一、項(xiàng)目的提出

作為房地產(chǎn)投資分析從項(xiàng)目前期的市場(chǎng)調(diào)研開始進(jìn)行全方位的策劃與研究，為房地產(chǎn)投資者提供科學(xué)的投資經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，研究與服務(wù)的目的是提升項(xiàng)目的價(jià)值，圍繞提升項(xiàng)目的價(jià)值，來運(yùn)用各種研究方法與手段，使項(xiàng)目處于最佳狀態(tài)走向市場(chǎng)，為此，以虛擬大盤房地產(chǎn)項(xiàng)目作為典型案例，對(duì)其投資進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)分析研究，取得成功經(jīng)驗(yàn)后，加以廣泛的推廣為房地產(chǎn)投資進(jìn)行服務(wù)，也就是服務(wù)于社會(huì)，為經(jīng)濟(jì)的發(fā)展添磚加瓦。55精選ppt一、項(xiàng)目的提出作為房地產(chǎn)投資分析從項(xiàng)目前期的市一、項(xiàng)目的提出本案例大盤房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目位于某市成熟區(qū)域，占地500多畝，建筑面積達(dá)50多萬平米，是名副其實(shí)的都市大盤。這給項(xiàng)目開發(fā)帶來了雙重壓力；一是大盤操作風(fēng)險(xiǎn)，包括市場(chǎng)的供需、容量、產(chǎn)品、客戶定位、資金等風(fēng)險(xiǎn)；二是與郊區(qū)大盤不同，虛擬大盤房地產(chǎn)項(xiàng)目位于老城區(qū)，既具有某市的傳統(tǒng)歷史，又有某市現(xiàn)代工業(yè)發(fā)展的縮影，我們的社區(qū)不可能脫離這些文化，因此如何整合這些資源、采用什么樣的模式挖掘這些文化資源，是項(xiàng)目開發(fā)的重點(diǎn)和難點(diǎn)。56精選ppt一、項(xiàng)目的提出本案例大盤房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目位于某市一、項(xiàng)目的提出把項(xiàng)目開發(fā)成某市、甚至全國知名樓盤，關(guān)鍵是對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行精確的定位，把該項(xiàng)目開發(fā)成一個(gè)什么形象的社區(qū)，即市場(chǎng)定位和形象定位的把握，我們的樓盤為哪些人開發(fā)，即目標(biāo)客戶的定位；我們的社區(qū)應(yīng)為客戶提供什么樣的居住條件和環(huán)境，即產(chǎn)品定位；我們采用什么樣的方式和次序進(jìn)行開發(fā)，即開發(fā)模式和開發(fā)節(jié)奏的確定。以上工作的關(guān)鍵就在于對(duì)該項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)進(jìn)行詳細(xì)研究，做出科學(xué)的決策。57精選ppt一、項(xiàng)目的提出把項(xiàng)目開發(fā)成某市、甚至全國知名樓盤房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)研究，通過虛擬的典型案例，運(yùn)用模糊數(shù)學(xué)的方法，運(yùn)用微觀財(cái)務(wù)分析與宏觀經(jīng)濟(jì)效益分析、靜態(tài)分析與動(dòng)態(tài)分析、結(jié)合盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析，幫助投資者根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的大小和特點(diǎn)，確定合理的投資收益水平，資金籌措方案、建設(shè)開發(fā)期投資的運(yùn)用和控制，提出控制風(fēng)險(xiǎn)的方案，對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)加以防范與控制，提高房地產(chǎn)項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)分析的質(zhì)量，減少房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的盲目性，引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)健康發(fā)展，提高大盤房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益和社會(huì)效益。58精選ppt房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)研究，通過虛二、工作過程與方法

根據(jù)規(guī)劃模擬工程工作的內(nèi)容，做出(建筑工程)分部分項(xiàng)單價(jià)估算表（建筑工程）綜合估算單價(jià)分析表、機(jī)械臺(tái)班費(fèi)估算單價(jià)表、（裝飾工程）分部分項(xiàng)單價(jià)估算表、（裝飾工程）綜合估算單價(jià)分析表、（零星項(xiàng)目）估算單價(jià)表、（安裝工程）分部分項(xiàng)單價(jià)估算表、（安裝工程）綜合估算單價(jià)分析表、（安裝工程）機(jī)械臺(tái)班費(fèi)價(jià)格表、（安裝工程）人工費(fèi)價(jià)格表，形成模擬工程投資估算概況表，形成投資方案的可行性分析的因素，投資方案通過量的論證和分析，確定方案是否可行，為項(xiàng)目的順利運(yùn)作提供可靠的投資依據(jù)。

59精選ppt二、工作過程與方法根據(jù)規(guī)劃模擬工程工作的內(nèi)容，大盤房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目地塊示意平面圖60精選ppt大盤房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目地塊示意平面圖60精選ppt模擬工程概況表

工程概況：總用地面積536畝，總建筑面積53.06萬平方米，其中住宅建筑面積是45萬平方米，配套公建建筑面積是5.17萬平方米，非配套公建建筑面積是2.89萬平方米，本工程模擬建筑面積約517700平方米。（高層住宅為45.5%，多層住宅為42%，公建為12.5%綜合測(cè)算而確定）該工程為二類多層建筑，共8層，建筑總高度為23.1m，工程為框架結(jié)構(gòu)與磚混合結(jié)構(gòu)，建筑結(jié)構(gòu)的類別為丙類，建筑耐久年限為50年。耐火等級(jí)為一級(jí)。建筑物抗震設(shè)防烈度為六度第二組。61精選ppt模擬工程概況表工程概況：總用地面積536畝投資概算表概算價(jià)（萬元）1572.299其中（萬元）建筑工程：794.713裝飾裝修工程：554.021安裝工程：223.565工資單價(jià)建筑工程：22元/工日、安裝工程：22元/工日裝飾裝修工程：25元/工日單方造價(jià)元/㎡建筑工程454.85裝飾工程317.09安裝工程127.96單方總價(jià)899.9元/㎡62精選ppt投資概算表概算價(jià)建筑工程：794.713裝飾裝修工程開發(fā)周期及方案的確定

開發(fā)方案開發(fā)周期開發(fā)時(shí)間每期開發(fā)量方案一三期5年一期2年15萬平米二期2年15萬平米三期1年23平米方案二三期4.5年一期1.5年23萬平米（含配套）二期1.5年15萬平米三期1.5年15萬平米方案三二期3年一期1.5年26萬平米二期1.5年27萬平米（含配套）方案選擇方案二63精選ppt開發(fā)周期及方案的確定開發(fā)方案開發(fā)周期開發(fā)時(shí)間每期開發(fā)量方案項(xiàng)目開發(fā)次序于節(jié)奏

影響開發(fā)次序的主要因子分析（1）經(jīng)濟(jì)因素：項(xiàng)目已經(jīng)經(jīng)濟(jì)分析研究，無論先開發(fā)哪個(gè)地塊，對(duì)項(xiàng)目影響都不大。（2）工程因素：分析本項(xiàng)目，項(xiàng)目周邊道路多，利于施工路線的選擇，因此所以無論先開發(fā)哪個(gè)地塊，對(duì)項(xiàng)目影響都不大。64精選ppt項(xiàng)目開發(fā)次序于節(jié)奏影響開發(fā)次序的主要因子分析64精選ppt影響開發(fā)次序的主要因子分析（3）市場(chǎng)接受程度：本項(xiàng)目地塊C由于控高限制，只能開發(fā)多層，但根據(jù)我們的策劃定位，地塊C開發(fā)聯(lián)排別墅和花園式洋房（多層），價(jià)值最大，而根據(jù)市場(chǎng)客戶定位，首期開發(fā)目標(biāo)客戶主要為該地區(qū)，無力購買C地塊產(chǎn)品，因此C地塊放到第三期，一二期為A或B。根據(jù)一期的開發(fā)計(jì)劃，要開發(fā)配套設(shè)施（商住樓和超市），位于地塊A內(nèi)，由于臨近河道先期不能整治，而地塊B受到影響，所以地塊B放到二期。65精選ppt影響開發(fā)次序的主要因子分析（3）市場(chǎng)接受程度：本項(xiàng)目地塊C由影響開發(fā)次序的主要因子分析（4）項(xiàng)目形象的展示程度：

一個(gè)項(xiàng)目的形象展示面對(duì)項(xiàng)目銷售是非常有利的，本項(xiàng)目地塊A對(duì)城市主干道路因而展示面最大，也包含超市展示，另一方面，景觀中軸、會(huì)所（營銷中心）對(duì)項(xiàng)目的展示非常重要，因此要先開發(fā)。最后，成熟社區(qū)對(duì)消費(fèi)者吸引力最大，因此建議首期開發(fā)地塊A，同時(shí)開發(fā)B地塊沿景觀大道部分。結(jié)論：

所以項(xiàng)目開發(fā)順序?yàn)橐黄陂_發(fā)地塊A及B地塊沿景觀大道部分，二期開發(fā)地塊B，三期開發(fā)地塊C。66精選ppt影響開發(fā)次序的主要因子分析（4）項(xiàng)目形象的展示程度：66精選分三分期開發(fā)計(jì)劃（1000個(gè)車位）

分期開發(fā)量開發(fā)類型配套產(chǎn)品的開發(fā)內(nèi)容價(jià)格銷售一期23萬平米15小高層商鋪面積：3.5萬平方米超市面積1萬平米（不銷售）商住樓：3.27萬平方米開發(fā)景觀大道、會(huì)所（營銷中心）啟動(dòng)學(xué)校建設(shè)、建設(shè)并啟動(dòng)超市開發(fā)、移植原生態(tài)樹木、保留工業(yè)痕跡，并藝術(shù)加工。小高層：3600元/平方米商鋪：7000元/平方米商住樓：4500元/平方米開發(fā)的住宅、商業(yè)和商住樓全部銷售并銷售車位300個(gè)（每個(gè)7萬元）二期15萬平米小高層改造河道、學(xué)校開學(xué)、超市營業(yè)。小高層：3900元/平方米開發(fā)的住宅全部銷售并銷售車位300個(gè)（每個(gè)7萬元）三期15萬平米13萬多層2萬聯(lián)排別墅開發(fā)藝術(shù)長廊、商業(yè)街開街多層：4000元/平米別墅：6000元/平米開發(fā)的住宅全部銷售并銷售車位400個(gè)（每個(gè)7萬元）67精選ppt分三分期開發(fā)計(jì)劃（1000個(gè)車位）分期開發(fā)量開發(fā)類型配套產(chǎn)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

自有資金按照2億元。建筑安裝工程墊資總建安費(fèi)用的20%，加在自有資金項(xiàng)目內(nèi)或其他費(fèi)用內(nèi)。項(xiàng)目內(nèi)容按照下表中有的內(nèi)容，車位按照地下車位1000個(gè)計(jì)算，其它按照配套公共設(shè)施服務(wù)一覽表計(jì)算。68精選ppt經(jīng)濟(jì)指標(biāo)自有資金按照2億元。68精選ppt69精選ppt69精選ppt項(xiàng)目開發(fā)順序?yàn)椋阂黄陂_發(fā)地塊A及B地塊沿景觀大道部分

二期開發(fā)地塊B

三期開發(fā)地塊C70精選ppt項(xiàng)目開發(fā)順序?yàn)椋阂黄陂_發(fā)地塊A及B地塊沿景觀大道部分70精選按年度開發(fā)計(jì)劃：多層住宅面積（M2）高層住宅面積（M2）商住樓、聯(lián)體別墅面積（M2）商鋪面積（M2）第一年80000第二年5000050000(20000+10000)20000第三年1000002270015000第四年100000第五年50000小計(jì)1300003000005270035000合計(jì)517700.0071精選ppt按年度開發(fā)計(jì)劃：多層住宅高層住宅商住樓、聯(lián)體別墅商鋪面積（M大盤房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目計(jì)算分析表項(xiàng)目投資分析的基本數(shù)據(jù)

序號(hào)項(xiàng)目數(shù)額單位備注(一)基本參數(shù)（1）基準(zhǔn)收益率0.08（2）貸款利率0.0612（3）建設(shè)經(jīng)營期5年(二)可售面積參數(shù)（1）多層住宅面積130000平方米（2）高層住宅面積302300平方米（3）商住樓、聯(lián)排別墅面積52700平方米（4）商鋪面積35000平方米（5）車位數(shù)目1000個(gè)72精選ppt大盤房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目計(jì)算分析表項(xiàng)目投資分析的基本數(shù)據(jù)序號(hào)項(xiàng)項(xiàng)目投資估算與資金籌措計(jì)劃

項(xiàng)目名稱單價(jià)或比例單價(jià)單位工程量或計(jì)算基礎(chǔ)單位金額（萬元）土地有償使用出讓金1650元/平方米357335平方米58960.275總計(jì)（萬元）58960.275（一）開發(fā)成本估算1、土地地價(jià)73精選ppt項(xiàng)目投資估算與資金籌措計(jì)劃項(xiàng)目名稱單價(jià)或比例單價(jià)單位工程量2、前期工程費(fèi)項(xiàng)目名稱單價(jià)或比例單價(jià)單位工程量或計(jì)算基礎(chǔ)單位金額（萬元）籌建開辦費(fèi)1元/平方米530000元53項(xiàng)目可行性研究費(fèi)0.0015百分比476950000元71.5425勘察測(cè)繪費(fèi)0.001百分比476950000元47.695規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)0.02百分比476950000元953.9"三通一平"費(fèi)2元/平方米530000元106建筑工程規(guī)劃管理費(fèi)2.1元/平方米357335.12元75.0403752工程規(guī)劃許可證管理費(fèi)2.3元/平方米357335.12元82.1870776規(guī)劃放線、驗(yàn)線費(fèi)680元/點(diǎn)600點(diǎn)40.8消防設(shè)計(jì)審查費(fèi)2元/平方米530000元106人防異地建設(shè)費(fèi)15元/平方米530000元795城市建設(shè)綜合配套費(fèi)246元/平方米265000元6519施工圖紙審查費(fèi)5元/平方米530000元265散裝水泥專項(xiàng)資金6元/平方米530000元318墻體節(jié)能費(fèi)2.5元/平方米265000元66.25工程招標(biāo)管理費(fèi)0.0005百分比476950000元23.8475勞保費(fèi)0.026百分比476950000元1240.07交易信息咨詢費(fèi)0.0005百分比476950000元23.8475質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)0.0014百分比476950000元66.773招標(biāo)代理費(fèi)0.0009百分比476950000元42.9255總計(jì)（萬元）10896.8874精選ppt2、前期工程費(fèi)項(xiàng)目名稱單價(jià)或比例單價(jià)單位工程量或計(jì)算基礎(chǔ)單位3、建筑安裝工程費(fèi)項(xiàng)目名稱單價(jià)或比例單價(jià)單位工程量或計(jì)算基礎(chǔ)單位金額（萬元）土建工程費(fèi)890元/平方米488080平方米43439.12樁基礎(chǔ)15元/平方米488080平方米732.12基礎(chǔ)土方12元/立方米22000立方米26.4一般水電安裝160元/平方米488080平方米7809.28電梯15元/平方米488080平方米732.12消防10元/平方米488080平方米488.08通訊3.5元/平方米488080平方米170.828室外配套5元/平方米488080平方米244.04煤氣管道10元/平方米488080平方米488.08樓宇對(duì)講機(jī)300元/個(gè)200個(gè)6公用天線0.35元/平方米488080平方米17.0828玻璃幕墻600元/平方米8000平方米480中央空調(diào)220元/冷噸35000冷噸770總計(jì)（萬元）55403.1575精選ppt3、建筑安裝工程費(fèi)項(xiàng)目名稱單價(jià)或比例單價(jià)單位工程量或計(jì)算基礎(chǔ)4、基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)項(xiàng)目名稱單價(jià)或比例單價(jià)單位工程量或計(jì)算基礎(chǔ)單位金額（萬元）道路工程120元/平方米8600平方米103.2供水工程40元/噸8000噸32供電工程60元/千伏安4700千伏安28.2煤氣工程30元/平方米450000平方米1350排污工程18元/平方米10000平方米18排洪工程10元/平方米5700平方米5.7通訊工程6元/平方米530000平方米318園林綠化85元/平方米18000平方米153總計(jì)（萬元）2008.176精選ppt4、基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)項(xiàng)目名稱單價(jià)或比例單價(jià)單位工程量或計(jì)算基礎(chǔ)5、公共建設(shè)配套費(fèi)項(xiàng)目名稱單價(jià)或比例單價(jià)單位工程量或計(jì)算基礎(chǔ)單位金額（萬元）8班幼托960元/平方米3000平方米28836班小學(xué)1100元/平方米6480平方米712.8老年活動(dòng)中心960元/平方米1200平方米115.2商業(yè)服務(wù)1160元/平方米35320平方米4097.12公廁850元/平方米100平方米8.5物業(yè)管理960元/平方米1600平方米153.6會(huì)所1500元/平方米5000平方米750衛(wèi)生站850元/平方米400平方米34換熱站850元/平方米200平方米17垃圾站500元/平方米100平方米5變電室、配電室1000元/平方米200平方米20煤氣調(diào)壓站1200元/平方米100平方米12總計(jì)（萬元）6213.2277精選ppt5、公共建設(shè)配套費(fèi)項(xiàng)目名稱單價(jià)或比例單價(jià)單位工程量或計(jì)算基礎(chǔ)6、不可預(yù)見費(fèi)項(xiàng)目名稱單價(jià)或比例單價(jià)單位工程量或計(jì)算基礎(chǔ)單位金額（萬元）不可預(yù)見費(fèi)0.025百分比476950000元1192.375總計(jì)（萬元）1192.37578精選ppt6、不可預(yù)見費(fèi)項(xiàng)目名稱單價(jià)或比例單價(jià)單位工程量或計(jì)算基礎(chǔ)單位7、開發(fā)期間稅費(fèi)項(xiàng)目名稱單價(jià)或比例單價(jià)單位工程量或計(jì)算基礎(chǔ)單位金額（萬元）樁基礎(chǔ)試驗(yàn)檢測(cè)費(fèi)25元/平方米2500062.5供電增容費(fèi)3330元/KVA1000KVA333工程監(jiān)理費(fèi)0.01百分比476950000元476.95環(huán)保費(fèi)1.5元/平方米530000元79.5總計(jì)（萬元）951.9579精選ppt7、開發(fā)期間稅費(fèi)項(xiàng)目名稱單價(jià)或比例單價(jià)單位工程量或計(jì)算基礎(chǔ)單8、廣告費(fèi)用項(xiàng)目名稱單價(jià)或比例單價(jià)單位工程量或計(jì)算基礎(chǔ)單位金額（萬元）廣告費(fèi)用0.001百分比476950000元47.695總計(jì)（萬元）47.69580精選ppt8、廣告費(fèi)用項(xiàng)目名稱單價(jià)或比例單價(jià)單位工程量或計(jì)算基礎(chǔ)單位金（二）開發(fā)費(fèi)用1、管理費(fèi)用項(xiàng)目名稱單價(jià)或比例單價(jià)單位工程量或計(jì)算基礎(chǔ)單位金額（萬元）管理費(fèi)用0.02百分比476950000元953.9總計(jì)（萬元）953.92、銷售費(fèi)用項(xiàng)目名稱單價(jià)或比例單價(jià)單位工程量或計(jì)算基礎(chǔ)單位金額（萬元）推廣營銷費(fèi)0.04百分比2273090000元9092.36總計(jì)（萬元）9092.363、財(cái)務(wù)費(fèi)用（利息）見“貸款本金的償還及利息支付”表81精選ppt（二）開發(fā)費(fèi)用1、管理費(fèi)用項(xiàng)目名稱單價(jià)或比例單價(jià)單位工程量或（三）項(xiàng)目成本費(fèi)用估算表序號(hào)項(xiàng)目金額(萬元)備注(一)開發(fā)成本135673(1)土地地價(jià)58960(2)前期費(fèi)用10897(3)建安工程費(fèi)55403(4)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)2008(5)公共配套設(shè)施費(fèi)6213(6)不可預(yù)見費(fèi)1192(7)開發(fā)期間稅費(fèi)952(8)廣告費(fèi)用48(二)開發(fā)費(fèi)用11042(1)管理費(fèi)用954(2)銷售費(fèi)用9092(3)財(cái)務(wù)費(fèi)用(利息支出)996(三)投資總額14671582精選ppt（三）項(xiàng)目成本費(fèi)用估算表序號(hào)項(xiàng)目金額(萬元)備（四）資金籌措與投入計(jì)劃及貸款利息1、資金籌措與投資計(jì)劃序號(hào)項(xiàng)目投資總額(萬元)第1年第2年第3年第4年第5年(一)開發(fā)成322904.419611.313976.16814.9(1)土地地價(jià)58960589600000(2)土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)000000(3)前期工程費(fèi)108977627.93269.1000(4)建筑安裝工程費(fèi)5540355401662116621110815540(5)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)20080602.4602.4602.4200.8(6)公共配套設(shè)施費(fèi)621301863.91863.91863.9621.3(7)不可預(yù)見費(fèi)1192119.2238.4238.4238.4357.6(8)開發(fā)期間稅費(fèi)95295.2285.6285.6190.495.2(9)廣告費(fèi)用482424000(二)開發(fā)費(fèi)用110431672283533692197970(1)管理費(fèi)用9545091611389848(2)銷售費(fèi)用90921163267425731760922(3)財(cái)務(wù)費(fèi)用（利息）997006583390(三)各年建設(shè)投325739.422322.315834.17784.9(四)各年投資總325739.422980.316173.17784.983精選ppt（四）資金籌措與投入計(jì)劃及貸款利息1、資金籌措與投資計(jì)劃序號(hào)2、開發(fā)項(xiàng)目投資進(jìn)度與資金籌措計(jì)劃序號(hào)項(xiàng)目投資總額(萬元)第1年第2年第3年第4年第5年(一)建設(shè)投325739.422322.315834.17784.9(二)資金籌325739.422322.315834.17784.9(1)自有資金58960589600000(2)貸款資金1000070003000000(3)預(yù)售收入再投入767598078.322739.422322.315834.17784.9(三)籌措余缺00000084精選ppt2、開發(fā)項(xiàng)目投資進(jìn)度與資金籌措計(jì)劃序號(hào)項(xiàng)目投資總額(3、貸款本金的償還及利息支付序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)(萬元)第1年第2年第3年第4年第5年(一)借款及還本付息(1)年初借款本息累計(jì)空07214.210747.515533.310(2)本年借款1000070003000000(3)本年應(yīng)計(jì)利息1744214.2533.31657.75338.640(4)本年還本付息11744005871.955871.950[4.1]本金10748005214.25533.310[4.2]利息99600657.75338.640(5)年末借款累計(jì)空7214.210747.515533.3100(二)償還借款本息的資金來源11743.9005871.955871.950(1)投資回收11743.9005871.955871.950(2)其他資金85精選ppt3、貸款本金的償還及利息支付序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)(萬元)第1年四、項(xiàng)目銷售收入估算

（一）銷售收入分期按比例測(cè)算序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)第1年第2年第3年第4年第5年(一)銷售收入總額(萬元)2279892915667058645154413423126(二)銷售收入比例10.127880.294130.282970.193580.10143(三)銷售面積比例空(1)多層住宅10.620.38000(2)高層住宅100.170.330.330.17(3)商住樓、聯(lián)排別墅100.570.4300(4)商鋪100.570.4300(5)車位10.20.20.30.30(四)銷售面積(1)多層住宅(平方米)1300008060049400000(2)高層住宅(平方米)302300051391997599975951391(3)商住樓、聯(lián)排別墅(平方米)527000300392266100(4)商鋪(平方米)350000199501505000(5)車位(個(gè))10002002003003000(五)銷售價(jià)格(1)多層住宅(元/平方米)空36003700000(2)高層住宅(元/平方米)空04000420044004500(3)商住樓、聯(lián)體別墅(元/平方米)空04700490051000(4)商鋪(元/平方米)空07000750000(5)車位(元/個(gè))空7000700075008000086精選ppt四、項(xiàng)目銷售收入估算序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)第1年第2年第3年（二）銷售稅金及可運(yùn)用資金估算1、銷售稅金及附加估算表序號(hào)類別銷售收入(萬元)稅率金額(萬元)第1年第2年第3年第4年第5年（1）營業(yè)稅2279890.051139914583353322622071156（2）城市維護(hù)建設(shè)稅2279890.003579810223522615481（3）教育費(fèi)附加2279890.001534244101976635（4）防洪工程維護(hù)費(fèi)2279890.0018410521211167942（5）交易印花稅2279890.00051141534322212（6）房地產(chǎn)交易管理費(fèi)2279890.0051140146335323221116（7）合計(jì)(萬元)空0.0623142031817417940202749144287精選ppt（二）銷售稅金及可運(yùn)用資金估算序號(hào)類別銷售收入(萬元)稅2、土地增值稅計(jì)算表序號(hào)項(xiàng)目金額(萬元)第1年第2年第3年第4年第5年(一)銷售收入2279892915667058645154413423126(二)對(duì)應(yīng)扣除項(xiàng)目1880532404855312532133640419074(1)對(duì)應(yīng)開發(fā)成本1356731735039905383912626413761(2)對(duì)應(yīng)開發(fā)費(fèi)用1104214123248312521381120(3)對(duì)應(yīng)應(yīng)繳開發(fā)稅金1420318164178401927491441(4)對(duì)應(yīng)加扣20%2713534707981767852532752(三)增值額399365108117461130277304052(四)增值率0.21240.21240.21240.21240.21230.2124(五)適用稅率0.30.30.30.30.30.3(六)速算扣除率000000(七)應(yīng)繳增值稅119811532352433912319121688精選ppt2、土地增值稅計(jì)算表序號(hào)項(xiàng)目金額(萬元)第1年第2年第3、項(xiàng)目可運(yùn)用資金估算表序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)(萬元）第1年第2年第3年第4年第5年(一)銷售收入2279892915667058645154413423126(二)銷售稅金及附加1420318174179402027491442(三)土地增值稅1198115323524339123191216(四)可運(yùn)用資金201805258075935557104390662046889精選ppt3、項(xiàng)目可運(yùn)用資金估算表序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)(萬元）第1年第2五、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)（一）損益表與靜態(tài)盈利分析1、開發(fā)成本費(fèi)用構(gòu)成表序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)第1年第2年第3年第4年第5年(一)銷售比例10.127880.294130.282970.193580.10143(二)總成本費(fèi)用(萬元)146715187624315341516284011488190精選ppt五、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)（一）損益表與靜態(tài)盈利分析序號(hào)項(xiàng)目2、損益表序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)(萬元）第1年第2年第3年第4年第5年(一)銷售收入2279892915667058645154413423126(二)總成本費(fèi)用1467151876243153415162840114881(三)土地增值稅1198115323524339123191216(四)銷售稅金及附加1420318174179402027491442(五)利潤總額5509070451620215588106655587(六)所得稅1818023255347514435191844(七)稅后利潤369104720108551044471463743(八)盈余公積金(10%)369147210861044715374(九)可供分配利潤3321942489769940064313369(1)應(yīng)付利潤000000(2)未分配利潤332194248976994006431336991精選ppt2、損益表序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)(萬元）第1年第2年第3年第4年（二）財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表與動(dòng)態(tài)盈利分析1、財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表（全部資金）序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)(萬元）第1年第2年第3年第4年第5年(一)現(xiàn)金流入2279892915667058645154413423126(1)銷售收入2279892915667058645154413423126(2)其他收入000000(二)現(xiàn)金流出19008379712.338789.434877.324421.112286.9(1)建設(shè)投資(扣除利息以后325739.422322.315834.17784.9(2)銷售稅金及附加1420318174179402027491442(3)土地增值稅1198115323524339123191216(4)所得稅1818023255347514435191844(三)凈現(xiàn)金流量空-50556.328268.629637.719712.910839.1(四)累計(jì)凈現(xiàn)金流量37902-50556.3-22287.77349.99927062.937902(五)折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量空-468112423623527144907377(六)累計(jì)折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量22819-46811-225759521544222819(七)稅前凈現(xiàn)金流量空-48231.333615.634781.723231.912683.1(八)累計(jì)稅前凈現(xiàn)金流量56081-48231.3-14615.72016643397.956081(九)稅前折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量空-446592882027611170768632(十)累計(jì)稅前折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量37480-44659-1583911772288483748092精選ppt（二）財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表與動(dòng)態(tài)盈利分析序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)(萬元）2、財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表（自有資金）序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)(萬元）第1年第2年第3年第4年第5年(一)現(xiàn)金流入2279892915667058645154413423126(1)銷售收入2279892915667058645154413423126(2)其他收入000000(二)現(xiàn)金流出19183172712.335789.440749.330293.112286.9(1)自有資金58960589600000(2)預(yù)售收入再投入767598078.322739.422322.315834.17784.9(3)貸款本息償還1174400587258720[1]本金1074700521455330[2]利息997006583390(4)銷售稅金及附加1420718174179402027491442(5)土地增值稅1198115323524339123191216(6)所得稅1818023255347514435191844(三)凈現(xiàn)金流量空-43556.331268.623765.713840.910839.1(四)累計(jì)凈現(xiàn)金流量36158-43556.3-12287.71147825318.936158(五)折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量空-403302680818866101737377(六)累計(jì)折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量22894-40330-135225344155172289493精選ppt2、財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表（自有資金）序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)(萬元）第1（三）資金來源與運(yùn)用表和資金平衡分析1、資金來源與運(yùn)用表序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)(萬元）第1年第2年第3年第4年第5年(一)資金來源2969499511670058645154413423126(1)銷售收入2279892915667058645154413423126(2)自有資金58960589600000(3)貸款(不含利息)1000070003000000(二)資金運(yùn)用20182779712.338789.440749.330293.112286.9(1)建設(shè)投325739.422322.315834.17784.9(2)借款還本付息1174400587258720(3)銷售稅金及附加1420318174179402027491442(4)土地增值稅1198115323524339123191216(5)所得稅1818023255347514435191844(6)應(yīng)付利潤000000(三)資金盈余空15403.731268.623765.713840.910839.1(四)累計(jì)資金盈余9512215403.746672.37043884278.99511894精選ppt（三）資金來源與運(yùn)用表和資金平衡分析序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)(萬元（四）經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)指標(biāo)匯總表序號(hào)財(cái)務(wù)盈利能力分析指標(biāo)全部投資自有資金備注(一)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(1)稅