五大視角全掃描：美國(guó)地產(chǎn)：反彈or反轉(zhuǎn)

目 錄TOC\o"1-2"\h\z\u一、美國(guó)二手房銷(xiāo)售量齊升” 5二、五大視角掃描美國(guó)住房市場(chǎng) 5（一買(mǎi)居潛購(gòu)需求大購(gòu)能較強(qiáng) 5（二庫(kù)新庫(kù)較，但手庫(kù)仍低 6（三建建商心弱，供約或本除 6（四融按融成仍高 7（五險(xiǎn)住市風(fēng)較低 7三、如何看今年的國(guó)產(chǎn)銷(xiāo)售？ 9圖表目錄圖表1 國(guó)2月成銷(xiāo)售顯彈 5圖表2 國(guó)屋售價(jià)自年半來(lái)次升 5圖表3 國(guó)民在房需較大 6圖表4 國(guó)民房力較強(qiáng) 6圖表5 國(guó)房銷(xiāo)高，手庫(kù)比低 6圖表6 國(guó)住和租房置均于史位 6圖表7 國(guó)產(chǎn)筑信心弱 7圖表8 國(guó)房筑本明回落 7圖表9 前國(guó)宅揭融成依較高 7圖表10 美名租報(bào)率然高 8圖表美房收中等高 8圖表12 美按貸用資并下沉 8圖表13 非構(gòu)RMBS的占極低 8圖表14 美居購(gòu)愿與揭率勢(shì)度關(guān) 9一、美國(guó)二手房銷(xiāo)售“量?jī)r(jià)齊升”美國(guó)二手房銷(xiāo)量在1月份小幅回升后，2月份繼續(xù)大幅反彈。當(dāng)?shù)貢r(shí)間3月21日公布的24383954009.5%；71.6%4.9%5.7%圖表1 美國(guó)2月份成銷(xiāo)售明顯反彈 圖表2 美國(guó)成屋銷(xiāo)售價(jià)自去年下半年來(lái)次升資料來(lái)源：Bloomberg， 資料來(lái)源：Bloomberg，二、五大視角“掃描”美國(guó)住房市場(chǎng)美國(guó)二手房銷(xiāo)量明顯回升的原因?yàn)楹?？后續(xù)怎么看？。（一）買(mǎi)：居民潛在購(gòu)房需求較大，購(gòu)買(mǎi)能力較強(qiáng)202365.7%196570%1997200120052.1、3.225-4435歲2019202373.1%，2019年的98.7%202363%第二19802023Q33.99%19802001-055.94%，2006-20076.97%，20194.17%。圖表3 美國(guó)居民潛在房需求較大 圖表4 美國(guó)居民購(gòu)房力較強(qiáng)資料來(lái)源：Bloomberg，UN，，注：2023年及以后的人口數(shù)據(jù)為UN預(yù)測(cè)值。

資料來(lái)源：Bloomberg（二）庫(kù)：新房庫(kù)存較高，但二手房庫(kù)存仍低2000年以來(lái)的85%分位附近145.620058.3個(gè)月，升至2007年年中的水平。（92000年以來(lái)絕對(duì)低位21072.96個(gè)月的庫(kù)銷(xiāo)比被普遍認(rèn)為是市場(chǎng)的平衡水平?！杂凶≌罩寐驶臼?90（2分位，1960年以來(lái)的低位（32.6%分位。圖表5 美國(guó)新房庫(kù)銷(xiāo)高，二手房庫(kù)銷(xiāo)比低 圖表6 美國(guó)自住房和租房空置率均處于史位資料來(lái)源：Bloomberg， 資料來(lái)源：Bloomberg，（三）建：建筑商信心偏弱，但供給約束或基本解除伴隨新獨(dú)棟住宅市場(chǎng)量?jī)r(jià)承壓，美國(guó)地產(chǎn)建筑商信心偏弱。自去年9月份以來(lái)，NAHB市場(chǎng)指數(shù)持續(xù)處于榮枯線以下，2月份最新數(shù)據(jù)為48%，表明認(rèn)為市場(chǎng)狀況不佳的建筑商多于認(rèn)為市場(chǎng)狀況良好的建筑商。隨著木材、鋼材等主要投入成本明顯回落（2019年至今，住宅建筑投入品成本漲幅與新房漲相疊建就業(yè)數(shù)續(xù)復(fù)新市場(chǎng)供約或基緩解。圖表7 美國(guó)地產(chǎn)建筑信心偏弱 圖表8 美國(guó)住房建筑本明顯回落資料來(lái)源：Bloomberg， 資料來(lái)源：Bloomberg，（四）融：按揭融資成本仍高30年均值約高33020194%306%圖表9 目前美國(guó)住宅揭融資成本依然較高資料來(lái)源：Bloomberg，wind，，注：鑒于2023年地產(chǎn)銷(xiāo)售面臨低基數(shù)影響，對(duì)2023年至今的增速采用兩年復(fù)合增速。（五）險(xiǎn)：住宅市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較低美國(guó)住宅市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)依然較低，主要體現(xiàn)為如下方面：16.9年、6.3年，分別處于2000年以來(lái)的57%、77%分位。截至去年末，我們估算的美國(guó)名義租金回報(bào)率大約為4.4%，處于2000年以來(lái)的93%分位。第二，購(gòu)房群體的信用資質(zhì)沒(méi)有下沉。在2020-21年的地產(chǎn)大行情中，美國(guó)的銀行并未20237.3%，2004-2005202220230.47%20190.86%，20051%。202321%RMBS2023RMBS占RBS5P1.5（27，37%16.4%25個(gè)大圖表10 美國(guó)名義租金報(bào)率依然較高 圖表美國(guó)房?jī)r(jià)收入中等偏高資料來(lái)源：Bloomberg，wind， 資料來(lái)源：Bloomberg，wind，圖表12 美國(guó)按揭貸款用資質(zhì)并未下沉 圖表13 非機(jī)構(gòu)RMBS的占比極低資料來(lái)源：NewYorkFedConsumerCreditPanel/Equifax,，注：評(píng)分對(duì)應(yīng)等級(jí)為“300-579:Poor;580-669:Fair.670-739:Good.740-799:Verygood.800-850:Excellent.”

資料來(lái)源：Bloomberg，三、如何看今年的美國(guó)地產(chǎn)銷(xiāo)售？整體上看，當(dāng)前美國(guó)住房市場(chǎng)的基本面依然健康：居民部門(mén)有