美國地產觸底回升：特征、展望與影響

請閱讀最后一頁免責聲明及信息披露http://w美國地產庫存與銷售雙低。目前，美國房地產現(xiàn)狀有三個特征：一是房價同比增速觸底回升，二是地產正經歷自2010年以來最嚴重的房屋銷售低迷，新舊市場略有分化，三是存量房貸利率遠低于新增房貸利率。從購房人群的主要是首次購房者；第二，2020年降息后美國購房居民平均負債能力先改善，2021年后逐步變弱；第三，居民信用評分質量差的占比上升，但現(xiàn)在的信用評分結構或是在向疫前結構靠攏。美國地產或將迎來一輪溫和上行。我們認為，當前高利率政策下，整體房屋銷售低迷而新房銷售維持在疫前水平，美國地產價格同比仍能實現(xiàn)觸底反彈，這些或與移民增長帶來的增量購房需求、利率鎖定導致成屋流轉偏弱均有關聯(lián)。展望今年年內美國地產的走勢，我們認為美國地產可能將迎來溫和或隨著利率鎖定效應減緩而改善。其次，降息早期主要的再融資需求不直接釋放額外的新增購房需求，大選年中移民或成為拜登拉選票的工具，寬松移民政策也可能出現(xiàn)收緊，移民帶來的增量購房支撐或有減弱。美國地產觸底回升的影響。在美國地產回暖后，1）對出口鏈而言，美國房屋銷售回升往往伴隨著美國國內地產后周期消費品的回暖，由于美國家具進口約三成源自中國，我們認為地產回升或將帶動中國地產鏈相關出口好轉。2）對美國通脹而言，當前服務通脹中住房通脹貢獻較大，但美國地產回暖對房租通脹的影響略有滯后，上一輪降息期間房價與房屋通脹的表現(xiàn)就是很好的例子。因此我們認為即使今年美國地產溫和上行，基于其滯后性，今年住房通脹繼續(xù)回落的趨勢或不會受很大影響。風險因素：地緣政治風險超預期；海外經濟放緩超預期。請閱讀最后一頁免責聲明及信息披露http://www. 4 4 7 20 21 22 4 4 5 5 6 6 7 8 8 9 9 請閱讀最后一頁免責聲明及信息披露http:/%—美國:FHFA房價指數(shù)%—美國:FHFA房價指數(shù):季調:同比美國:標準普爾/CS房價指數(shù)指數(shù)450400350指數(shù)450400350300250200500美國美國:房地美房價指數(shù)資料來源:ifind，信達證券研發(fā)中心252050-5—美國:標準普爾/CS房價指數(shù):當月值:同比美國:房地美房價指數(shù):季調:同比資料來源:ifind，信達證券研發(fā)中心請閱讀最后一頁免責聲明及信息披露http://www.住房銷售水平遠遠低于疫情前的銷售水平。萬套—美國:成屋銷售:季調80070060050040030020002019年2023年資料來源:ifind，信達證券研發(fā)中心千套—美國:新建住房銷售:折年數(shù):季調800600400200020192019年2023年資料來源:ifind，信達證券研發(fā)中心請閱讀最后一頁免責聲明及信息披露http://www%45未償還抵押貸款利率分布:2022Q3未償還抵押貸款利率分布:2023Q3309.840%45未償還抵押貸款利率分布:2022Q3未償還抵押貸款利率分布:2023Q3309.840況來看，截至2023年Q3，美國近80%在較低水平。段，這充分顯示了當前美國居民低存量抵押貸款利率正來自36.836.822.6資料來源:FHFA，信達證券研發(fā)中心十億美元美國:家庭債務:抵押貸款發(fā)放額:合計%美國:美國:聯(lián)邦基金目標利率(右)9007005003006543210資料來源:ifind，信達證券研發(fā)中心，右軸為聯(lián)邦基金目標利率請閱讀最后一頁免責聲明及信息披露http://www.c萬億美元抵押貸款發(fā)放額美國:家庭債務余額:抵押貸款987654資料來源:ifind，信達證券研發(fā)中心，抵押貸款發(fā)放額為右軸0.20.0個特征：中，更多的是首次申請抵押貸款的居民，即貸款記錄顯示這些居民之前并未申請過抵押貸款。請閱讀最后一頁免責聲明及信息披露http://www.90706050403020%—購房目的占比—再融資目的占比(有抵押貸款)資料來源:FHFA，信達證券研發(fā)中心%—First-TimeHomebuyerLoan45RepeatHomebuyerLoans45403530252050資料來源:FHFA，信達證券研發(fā)中心用評分比例較差的占比略有上升。但與疫情請閱讀最后一頁免責聲明及信息披露http://www.平均DTI萬億抵押貸款發(fā)放額平均DTI萬億抵押貸款發(fā)放額(右)1.201.000.800.600.400.200.003836343230資料來源:FHFA，ifind，信達證券研發(fā)中心%DTI≤36%36%＜DTI≤43%DTI＞43%907060504030200資料來源:FHFA，信達證券研發(fā)中心請閱讀最后一頁免責聲明及信息披露http://www.cin60402006040200%Fair+Poor+VeryPoorGoodExcellent907060504030200資料來源:FHFA，信達證券研發(fā)中心2.1過去移民增長帶來美國增量購房需求萬人凈移民增速(右)美國:凈移民人數(shù)%資料來源:ifind，信達證券研發(fā)中心6040200-20-40-60請閱讀最后一頁免責聲明及信息披露http://表1：美國四屆政府入境移民政策變化比較政府出臺年份政策變化政策工具限制性《加強邊境安全法》《國土安全法》《安全圍欄法》取消“禁穆令”資料來源:黃日涵等《利益集團、政黨與美國的入境移民政策變遷》，信達證券研發(fā)中心請閱讀最后一頁免責聲明及信息披露http://www.cin2.2利率鎖定效應導致房屋供給不足），%6.56.0%6.56.05.55.04.54.03.53.02.5資料來源:FHFA，信達證券研發(fā)中心萬套萬套5004003002000美國:成屋銷售:庫存資料來源:ifind，信達證券研發(fā)中心請閱讀最后一頁免責聲明及信息披露http://www.cin千套千套6005004003002000美國:新建住房待售資料來源:ifind，信達證券研發(fā)中心萬套900800700600500400%美國:房屋銷售%7美國:央行政策利率:月末值76543210資料來源:ifind，信達證券研發(fā)中心，右軸為央行政策利率2.3美國地產或將迎來一輪溫和上行請閱讀最后一頁免責聲明及信息披露http://www.cin抵押貸款固定利率上升或下降。我們認為，按全年降息3次的預期來看，抵押貸款固定利率中樞也會隨之而調降，而美國居民的購房需求或也會隨著抵押貸千套250020005000美國:已開工的新建私人住宅:折年數(shù)美國:已完工的新建私人住宅:折年數(shù):季調美國:期末在建私人住宅:季調資料來源:ifind，信達證券研發(fā)中心資料來源:CME，信達證券研發(fā)中心，數(shù)據截至2024年3月26日但從幅度上看，我們認為這次地產回升或呈溫和上行趨請閱讀最后一頁免責聲明及信息披露http://www.cin0—美國:MBA抵押貸款購買指數(shù):月—美國:MBA抵押貸款再融資活動指數(shù):月0資料來源:ifind，信達證券研發(fā)中心美國:美國:MBA抵押貸款申請活動指數(shù):季調:當周值美國:MBA抵押貸款申請活動指數(shù):季調:52周移動平均8006004002000資料來源:ifind，信達證券研發(fā)中心請閱讀最后一頁免責聲明及信息披露http://www.cin%降息期間美國:30年期抵押貸款固定利率:季:平均值美國:聯(lián)邦基金目標利率86420資料來源:ifind，信達證券研發(fā)中心聯(lián)邦基金目標利率變動區(qū)間聯(lián)邦基金目標利率回落幅度30Y抵押貸款固定利率回落幅度2000-05至2003-062006-06至2008-122019-07至2020-03資料來源:ifind，信達證券研發(fā)中心請閱讀最后一頁免責聲明及信息披露http://www.cin低利率高利率美國:低利率高利率美國:房地美房價指數(shù):季調:同比%30加息美國:成屋銷售:中位價:同比252050-5-10-15-20資料來源:ifind，信達證券研發(fā)中心6040200-20-40-60%%50403020%%504030200-10-20-30-40美國:房屋銷售(新建+成屋):季調:折年數(shù)同比(右)資料來源:ifind，信達證券研發(fā)中心請閱讀最后一頁免責聲明及信息披露http://www.cin%-40-%-40-20美國美國:成屋銷售:季調:折年數(shù):同比出口金額(美元計價):家具及其零件:當月同比40200-20-40-60%60資料來源:ifind，信達證券研發(fā)中心，家具出口為右軸3.2地產觸底回升或不影響住房通脹繼續(xù)回落會影響住房通脹繼續(xù)回落。2020年降息后，房價增速回升并未立即帶動房滯后性，今年住房通脹繼續(xù)回落的趨勢或不會受很大影響。%美國:CPI:住房租金:季調:同比%9876543210-1-2美國:房地美房價指數(shù):季調:同比（右，滯后16月）252050-5-10-15資料來源:Wind，信達證券研發(fā)中心請閱讀最后一頁免責聲明及信息披露http://www.cin%美國:房地美房價指數(shù):季調:同比%252050-5-10美國美國:CPI:房屋:季調:當月同比2020年降息86420-2資料來源:ifind，信達證券研發(fā)中心%%實際房價指數(shù)漲跌幅:2020Q3至2023Q3302520-5-10-15資料來源:ifind，信達證券研發(fā)中心，不包含土耳其請閱讀最后一頁免責聲明及信息披露http://購買目的貸款占比再融資目的貸款占比1)首次購買2)重復購買總占比1)現(xiàn)金再融資2)利率和期限再融資總占比單位%%%%%%2018Q127.629.957.442.62018Q233.135.468.531.52018Q333.834.968.731.32018Q433.932.566.433.62019Q23.638.72019Q231.529.460.922.139.12019Q325.024.849.723.027.350.32019Q421.521.342.825.831.457.22020Q137.623.838.662.42020Q230.521.847.769.52020Q334.820.744.565.22020Q431.623.345.168.42021Q126.623.350.173.42021Q220.639.626.134.360.42021Q320.740.429.430.259.62021Q420.720.841.532.226.458.52022Q122.423.045.435.154.62022Q233.432.465.826.77.534.22022Q338.035.673.621.74.726.42022Q439.823.12023Q141.336.077.35.522.7資料來源:FHFA，信達證券研發(fā)中心請閱讀最后一頁免責聲明及信息披露http://美國:家庭債務余額:抵押貸款美國:家庭債務余額:合計美國:家庭債務賬戶數(shù):抵押貸款單位萬億美元萬億美元百萬個2018Q18.9413.2179.902018Q29.0013.2979.722018Q39.1413.5180.262018Q49.1213.5479.352019Q19.2413.6779.922019Q29.4113.8680.722019Q39.4413.9580.772019Q49.5614.1580.942020Q19.7114.3081.102020Q29.7814.2780.772020Q39.8614.3580.442020Q410.0414.5680.602021Q110.1614.6480.412021Q210.4414.9680.782021Q310.6715.2480.752021Q410.9315.5880.962022Q111.1815.8481.512022Q211.3916.1581.372022Q311.6716.5182.132022Q411.9216.9083.422023Q112.0417.0584.002023Q212.0117.0683.622023Q412.2517.5084.17資料來源:ifind，信達證券研發(fā)中心請閱讀最后一頁免責聲明及信息披露http://ARM占比15YARM占比30YARM占比單位%%%2018Q15.580.42018Q24.783.32018Q34.383.92018Q45.781.82019Q15.282.22019Q23.884.22019Q33.283.82019Q44.081.52020Q13.582.32020Q22.180.12020Q380.92020Q481.92021Q180.82021Q279.52021Q32.080.42021Q42.281.82022Q12.582.62022Q23.386.02022Q33.38.788.12022Q44.98.386.82023Q12.09.488.62023Q25.580.42023Q44.783.3資料來源:FHFA，信達證券研發(fā)中心請閱讀最后一頁免責聲明及信息披露http://請閱讀最后一頁免責聲明及信息披露http://銀行、商務部等多項重點研究課題。亦曾供職于國泰君安證券和民生證券，任高級經濟學家和首請閱讀最后一頁免責聲明及信息披露http://負責本報告全部或部分內容的每一位分析師在此申明師,以勤勉的職業(yè)態(tài)度,獨立、客觀地出具本報信達證券股份有限公司(以下簡稱“信達證券”)具有中國證監(jiān)會本報告是針對與信達證券簽署服務協(xié)議的簽約客戶的專