蘇州市2000年以來房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢

蘇州市2000年以來房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢2000年以來,面對宏觀調(diào)控新舉措和新形勢，蘇州上下主動順應(yīng)市場，積極應(yīng)對，房地產(chǎn)市場開發(fā)投資依然保持快速增長態(tài)勢。一、當(dāng)前房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀2008年上半年，在國家繼續(xù)強(qiáng)化宏觀調(diào)控的新形勢下，蘇州房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)在高位運行，增速高于全國平均水平。（一）房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀——繼續(xù)在高位運行1、投資高速增長，在城鎮(zhèn)投資中比重繼續(xù)提高2008年以來，蘇州房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)保持2007年以來快速增長的態(tài)勢。上半年，全市房地產(chǎn)完成開發(fā)投資比去年同期增長36.1%，增速比去年同期加快3.3個百分點，比一季度加快5個百分點。房地產(chǎn)投資的快速增長使其在城鎮(zhèn)投資總量中所占的份額繼續(xù)提升,由去年同期的26.4%提高到29.3%,同比提高了2.9個百分點。2、開發(fā)規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)繼續(xù)改善2008年以來，蘇州商品房的開發(fā)規(guī)模不斷擴(kuò)大,同時住房的供應(yīng)結(jié)構(gòu)也得到進(jìn)一步的改善。全市商品房施工面積、新開工面積快速增長，特別是90平方米及以下商品房投入力度明顯加大,在住宅中所占的比重不斷提高。上半年，全市商品房施工面積、新開工面積比去年同期分別增長28.0%、26.0%。在商品房總計中，住宅的施工面積、新開工面積分別比去年同期增長28.0%、23.0%；其中90平方米及以下商品住宅的施工面積、新開工面積同比分別增長65.6%、35.3%,其在住宅中所占的比重分別由去年同期的13.6%、16.7%提高到17.6%、18.4%,同比分別提高3.9個和1.7個百分點。3、投資總量繼續(xù)上升，增速高于全國平均水平今年上半年全國房地產(chǎn)投資完成13195.7億元，比去年同期增長33.5%。蘇州增速比全國平均水平高2.6個百分點。（二）動因所在——慣性影響、價格拉動、信心支撐房地產(chǎn)項目由于本身的開發(fā)慣性、政策環(huán)境的影響以及其他一些因素，因此企業(yè)的開發(fā)與銷售在特定的時間會相對脫節(jié)，也就是說，即期市場表現(xiàn)與市場信號往往存在時滯現(xiàn)象。初步分析，我們認(rèn)為支撐目前房地產(chǎn)開發(fā)高速增長的因素，主要有以下幾個方面：1、房地產(chǎn)開發(fā)的慣性作用。房地產(chǎn)項目的開發(fā)周期都在一年以上，沒有十分特殊的情況一般不會中斷，因而其現(xiàn)在的開發(fā)態(tài)勢和特征會延續(xù)以前的趨勢，呈現(xiàn)出開發(fā)慣性。2、土地購置費的高速增長拉動了房地產(chǎn)投資的增幅。2007年房地產(chǎn)銷售持續(xù)旺盛，供給明顯小于需求，在這樣的大背景下，開發(fā)商加大購買土地的力度，同時土地價格也不斷上漲，致使土地購置費相應(yīng)增加。2007年全年，蘇州開發(fā)企業(yè)土地購置面積增長16.3％，成交價款增長43.4％。這些拍得的土地當(dāng)中有很大一部分需要結(jié)轉(zhuǎn)到2008年陸續(xù)支付土地購置費。3、企業(yè)的開發(fā)成本大幅提高也助長了房地產(chǎn)投資的快速增長。隨著物價水平的整體上漲，開發(fā)企業(yè)的成本投入也大幅提高。首先是以鋼材、水泥為首的主要建設(shè)材料的價格漲幅較快。二季度蘇州固定資產(chǎn)投資價格指數(shù)為112.3％，其中建筑安裝價格指數(shù)為119.9％。此外，一些環(huán)保節(jié)能新型材料的使用，也提高了企業(yè)的建設(shè)成本。其次是施工單位的工人和開發(fā)企業(yè)的管理人員工資薪酬的提高，也在一定程度上提高了企業(yè)的成本投入。再次是宏觀調(diào)控下的銀根緊縮增加了企業(yè)的財務(wù)費用。近年來國家連續(xù)提高貸款利率直接增加了開發(fā)企業(yè)的融資成本。4、企業(yè)存量土地不斷開發(fā)也需要大量投資。2007年下半年以來，國家的宏觀調(diào)控政策進(jìn)一步加強(qiáng)。對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生較大影響的政策主要是“二稅一費”，即清算土地增值稅、增加土地使用稅和建設(shè)土地有償使用費。因為囤積土地的成本大大提高，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了減少持有土地的成本支出，不得不按時開發(fā)已經(jīng)囤積的和原本打算囤積的土地，開發(fā)節(jié)奏加快，開發(fā)周期也隨之縮短。因此，即使在當(dāng)前房地產(chǎn)市場相對低迷的情況下，全省的房屋施工面積和新開工面積的增幅仍然保持在較高的水平。5、大中型開發(fā)企業(yè)對房地產(chǎn)業(yè)的預(yù)期依然看好，對整個行業(yè)的發(fā)展充滿信心。由于城市建設(shè)、人口增長、生活條件改善、新建家庭、投資等現(xiàn)實的和潛在的各種需求，開發(fā)商認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展空間在較長時間里還是相當(dāng)大的。此外，經(jīng)過一系列宏觀調(diào)控政策的洗禮，房價也相對較高。于是，房地產(chǎn)開發(fā)不斷向外擴(kuò)展，外圍地區(qū)的銷售面積所占比重也越來越高。然而，周邊地區(qū)的公共交通、學(xué)校、醫(yī)院、菜場、超市等基礎(chǔ)設(shè)施和生活配套設(shè)施都不能及時跟上，致使這些地方的銷售相對緩慢，也影響了整個房地產(chǎn)市場的銷售情況。2006年至2008年上半年蘇州銷售情況曲線圖（三）影響分析——對企業(yè)及宏觀經(jīng)濟(jì)的影響深遠(yuǎn)商品房銷售是房地產(chǎn)企業(yè)再生產(chǎn)環(huán)節(jié)上至關(guān)重要的一環(huán)，直接關(guān)系到企業(yè)的生存和發(fā)展。不僅如此，在房地產(chǎn)業(yè)成為國民經(jīng)濟(jì)重要支柱產(chǎn)業(yè)的今天，商品房銷售對于宏觀經(jīng)濟(jì)的運行也有著一定的影響。1、空置面積增加，社會資源閑置。當(dāng)前一方面購房者觀望氣氛濃厚，另一方面有些開發(fā)企業(yè)也在放緩樓盤上市的速度，捂盤惜售等待商機(jī)，全市商品房銷售持續(xù)下滑，商品房空置面積不斷增加，已出現(xiàn)由降轉(zhuǎn)增的新趨勢，。2、企業(yè)經(jīng)營效益下降，財稅收入受到影響。銷售是企業(yè)經(jīng)營成果實現(xiàn)的環(huán)節(jié)，其狀況與業(yè)績直接關(guān)系到企業(yè)經(jīng)營效益的好壞和高低。近期商品房銷售的下滑導(dǎo)致了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營效益的下降。3、資金面臨嚴(yán)峻考驗，金融風(fēng)險增加。4、影響國民經(jīng)濟(jì)整體運行質(zhì)量和效益。房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈長、關(guān)聯(lián)度高，涉及到制造業(yè)中鋼鐵、水泥等數(shù)十個相關(guān)行業(yè)和服務(wù)業(yè)中眾多行業(yè)的發(fā)展，其乘數(shù)效應(yīng)惠及上下游諸多產(chǎn)業(yè)和相關(guān)行業(yè)，能夠直接或間接引導(dǎo)和影響經(jīng)濟(jì)的增長速度和運行質(zhì)量。三、2007年來房地產(chǎn)發(fā)展趨勢根據(jù)近年以來房地產(chǎn)運行情況和宏觀經(jīng)濟(jì)形勢，我們認(rèn)為，下一階段，蘇州房地產(chǎn)市場總體上將平穩(wěn)發(fā)展，不會出現(xiàn)太大的波動。1、房地產(chǎn)開發(fā)仍將在高位運行，但增幅可能會有所回落。首先，上述支撐房地產(chǎn)開發(fā)高速增長的因素仍然存在；其次，國家連續(xù)幾年針對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，使房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈經(jīng)受住嚴(yán)峻的考驗，有不少企業(yè)逐漸擺脫了對金融機(jī)構(gòu)的依賴，出現(xiàn)了強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手、利益風(fēng)險共擔(dān)的新的合作模式。他們共同出資、共同開發(fā)、共同銷售，這樣既解決了自己的問題，又在土地拍賣過程中避免了競相抬價情況的發(fā)生，同時也增強(qiáng)了抵抗市場風(fēng)險和自我發(fā)展的能力。2、房地產(chǎn)市場競爭將更趨激烈，部分中小企業(yè)可能淘汰出局。一方面是開發(fā)企業(yè)與客戶之間的競爭，以前頻頻發(fā)生的“托人買房”、“排隊搶房”現(xiàn)象已成昨日黃花；退房、“斷供”這些在以前很難出現(xiàn)的現(xiàn)象目前在有些地區(qū)也有發(fā)生。據(jù)江蘇網(wǎng)上交易備案系統(tǒng)資料顯示，上半年，全省商品住宅供銷比為1.39。在此形勢下，人們對于房價的心理預(yù)期發(fā)生了很大變化，出手更加謹(jǐn)慎和理性，更多的人轉(zhuǎn)向觀望、等待。目前開發(fā)企業(yè)雖還力挺房價，但商品房已不再是“皇帝的女兒不愁嫁”，部分企業(yè)和樓盤已不得以而為之，紛紛采取各種各樣的促銷手段，同時將更重視以品牌、品質(zhì)、服務(wù)獲得競爭優(yōu)勢。另一方面是開發(fā)企業(yè)之間的競爭。在市場環(huán)境嚴(yán)峻的考驗下，那些資質(zhì)等級較高、管理較好、實力較強(qiáng)的開發(fā)企業(yè)將勝出，一些弱小的企業(yè)將被逐步淘汰出局，洗牌加劇的現(xiàn)象將不斷增加，房地產(chǎn)市場品牌化、企業(yè)經(jīng)營集團(tuán)化、項目開發(fā)規(guī)?；内厔輰⑦M(jìn)一步呈現(xiàn)。3、房價總體仍將保持較高水平，可能會出現(xiàn)小幅波動?？偟膩砜矗宰⌒孕枨笠廊淮嬖?，剛性需求仍較強(qiáng)勁，投資和投機(jī)需求也有一定市