重慶某樓盤市場調(diào)查報告

渝北兩路空港回興片區(qū)市調(diào)報告.（.....）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料Ⅰ調(diào)研目標(biāo)調(diào)查并了解兩路空港回興片區(qū)樓盤銷售基本情況，明確當(dāng)?shù)鼐用窨上瘶潜P度，為后續(xù)運(yùn)做項目提供市場數(shù)據(jù)參考。調(diào)查并了解兩路空港回興片區(qū)樓盤售價情況，了解當(dāng)?shù)鼐用駥r位的接受范圍，為后續(xù)運(yùn)做項目提供銷售價格參考。調(diào)查并了解兩路空港回興片區(qū)構(gòu)成集合特點，發(fā)展趨勢，為后續(xù)運(yùn)做項目的產(chǎn)品定位提供參考。Ⅱ調(diào)研內(nèi)容兩路空港回興片區(qū)樓盤銷售狀況兩路空港回興片區(qū)樓盤銷售價格兩路空港回興片區(qū)樓盤業(yè)態(tài)集合特點和發(fā)展趨勢Ⅲ調(diào)研范圍兩路空港回興片區(qū)已有和在建的知名樓盤Ⅳ調(diào)研方法實地調(diào)查資料法（通過網(wǎng)絡(luò)和文獻(xiàn)查找相關(guān)資料完成調(diào)查）電話訪談.（.....）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料重慶輕軌地鐵規(guī)劃

（九線一環(huán)）：渝北區(qū)簡介渝北區(qū)位于重慶市北部，長江北岸，嘉陵江下游東岸的三角地帶，北與四川省華鎣市、鄰水縣分界，東與長壽縣接壤，南與江北區(qū)比鄰并同巴南區(qū)、南岸區(qū)、沙坪壩區(qū)隔江相望，西與北碚區(qū)、合川市相鄰。幅員面積1452平方公里。重慶北部新區(qū)的4個鄉(xiāng)鎮(zhèn)也全部位于渝北區(qū)境內(nèi)。渝北區(qū)是全國首批命名的“武術(shù)之鄉(xiāng)”和國家級衛(wèi)生城區(qū)，也是國家環(huán)境保護(hù)模范城區(qū)、國家園林城區(qū)和中國優(yōu)秀旅游城區(qū)。先后獲得全國衛(wèi)生城區(qū)、全國優(yōu)秀旅游城區(qū)、全國文化先進(jìn)區(qū)、全國社會治安綜合治理先進(jìn)集體、重慶市環(huán)境保護(hù)模范區(qū)、重慶山水園林城區(qū)、水煮魚之鄉(xiāng)等殊榮。渝北區(qū)擁有森林州萬畝，森林覆蓋率30％，城區(qū)綠化率達(dá)35％，區(qū)內(nèi)有省級風(fēng)景區(qū)統(tǒng)景溫泉城，亞洲第一地下長河--張關(guān)溶洞、玉峰山和華望山森林公園、碧津公園、巴渝民俗文化村、恐龍化石展覽館等景點。西南政法大學(xué)、重慶大學(xué)醫(yī)學(xué)研究院、川外南方翻譯學(xué)院、三峽聯(lián)大外語學(xué)院、市一中寄宿學(xué)校等院校先后來渝北辦校，區(qū)境內(nèi)的龍湖花園等6個小區(qū)被評為市“十佳住宅小區(qū)”。

渝北區(qū)依華鎣，挾兩江，素有山城北大門之稱。渝北區(qū)旅游資源豐富，名山勝水、古跡園林、民俗風(fēng)情匯萃而成獨具魅力的旅游勝景。東部有盛名遠(yuǎn)播的“武陵仙境”統(tǒng)景風(fēng)景區(qū)，是重慶“十佳”風(fēng)景名勝之一，以“統(tǒng)景峽猿”居古巴渝十二景之首，統(tǒng)攬山、水、林、泉、峽、洞、瀑，被譽(yù)為“自然博物館”，同時也是西南最大的亞健康溫泉理療保健中心。鄰近的張關(guān)大型溶洞群體，星羅棋布，其中2000米的地下陰河如海底潛龍，與御臨洞相連而形成全長5000多米的地下宮殿。白巖鄉(xiāng)境內(nèi)的天險洞內(nèi)起伏跌宕、鐘乳叢生，附近有茂密的原始森林和白蓮教遺址、懸棺、棧道等古跡；排花洞又稱“水晶龍宮”，以飛珠濺玉的排花飛瀑幽深怪異的鐘乳洞天而著稱。景地知名度高，極度富吸引力，旅游業(yè)發(fā)展?jié)摿Υ蟆?/p>

.（.....）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料

渝北區(qū)區(qū)位優(yōu)勢明顯，投資環(huán)境優(yōu)越:新城優(yōu)勢：區(qū)內(nèi)兩路至龍溪沿國道210紅雙段一線，重慶北部新城的主要組成部份，系重慶市城市建設(shè)和開發(fā)的重點投資地區(qū)之一;城郊優(yōu)勢：區(qū)政府所在地距重慶市中心19.5公里,最南端的龍溪鎮(zhèn)距市中心僅24公里,位于居城鄉(xiāng)結(jié)合部,是重慶菜藍(lán)子工程和發(fā)展都市型農(nóng)業(yè)的重要基地;空港優(yōu)勢：全天候現(xiàn)代化國際空港—重慶機(jī)場位于兩路鎮(zhèn)，已開通48條航線，年進(jìn)出港旅客200多萬人次，目前機(jī)場二期工程已全面動工，將開通若于條國際航線，成為重慶對外開放的“空中走廊”;二期工程完成后，客運(yùn)量可達(dá)3000萬人次／年，貨運(yùn)量可達(dá)100萬噸／年國道優(yōu)勢：國道210、212、319線渝合路與區(qū)內(nèi)鄉(xiāng)鎮(zhèn)公路連為一體形成了以兩路為中心的交通網(wǎng)絡(luò)，擬建的渝懷鐵路和動工興建的319渝長高級公路貫穿區(qū)境南部，動工改造的210國道縱貫全區(qū)，規(guī)劃在人和修建的4平方公里的重慶新客站，是西南最大的客貨運(yùn)輸樞紐；西南地區(qū)最大的鐵路貨運(yùn)編組站也將建設(shè)在渝北區(qū)；重慶郵政電訊樞紐即將竣工投入營運(yùn)，運(yùn)輸?shù)狞S金水道長江、嘉陵江流經(jīng)渝北區(qū)50公里。渝北區(qū)將是重慶重要的水、陸、空、交通和通信樞紐;

庫區(qū)優(yōu)勢：渝北區(qū)三峽工程庫區(qū)范圍享受國家三峽移民政策和對口支援政策。

...fdcew./兩路地區(qū)由小縣城向空港國際新城嬗變過程：1984年時，兩路僅是一座在沉睡中封閉落后的小縣城。當(dāng)時城區(qū)面積0.53平方公里，人口11297人，除了縣屬機(jī)關(guān)事業(yè)單位外，僅有為數(shù)不多的幾家國有食品、機(jī)械、印刷工業(yè)企業(yè)，以及小而散的商貿(mào)服務(wù)業(yè)。當(dāng)時，回興也是兩路區(qū)下屬的院壩鄉(xiāng)。1985年，重慶江北機(jī)場破土動工，庚即機(jī)場高速公路開建。1990年機(jī)場及之前的機(jī)場高速公路投入使用后，兩路開放之門洞開。兩路與重慶乃至世界時空距離的拉近，空港獨有資源的吸納效應(yīng)，形成了兩路、回興等機(jī)場高速公路沿線開放開發(fā)特有的優(yōu)勢。1992年，江北縣委、縣政府為實現(xiàn)將縣城兩路鎮(zhèn)建設(shè)成為衛(wèi)生城、花園城、旅游城、會議城的目標(biāo)，決定借鑒龍溪開發(fā)的成功經(jīng)驗，在老縣城南部辟出3.3平方公里建設(shè)新城區(qū)，并成立了城南開發(fā)建設(shè)指揮部。兩路城南開發(fā)一舉成功。隨后兩路、回興的開發(fā)建設(shè)勢不可擋，城區(qū)規(guī)模迅速膨脹。兩路工業(yè)園區(qū)在實際運(yùn)作中又分為東區(qū)和西區(qū)，分別向回興、石坪和觀音巖、鹿山村方向推進(jìn)。2007年，在兩路工業(yè)園區(qū)西區(qū)基礎(chǔ)上組建了重慶空港新城建設(shè)管理委員會，負(fù)責(zé)以重慶江北機(jī)場和兩路老城為中心的46平方公里的城市建設(shè)，東區(qū)則繼承兩路工業(yè)園區(qū)牌子且職能不變。通過大規(guī)模高強(qiáng)度開發(fā)建設(shè)，兩路、回興的城區(qū)已連為一體，建成的城區(qū)面積已達(dá)到30平方公里，戶籍人口21.44萬人，占全區(qū)總?cè)丝诘?6.4%。同時，航空服務(wù)業(yè)、汽摩產(chǎn)業(yè)、食品加工業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、商貿(mào)流通業(yè)等產(chǎn)業(yè)快速崛起。2007年，兩路地區(qū)實現(xiàn)生產(chǎn)總值54.65億元，占渝北板塊45.49%；兩路地區(qū)街道級財政收入17546萬元，占渝北板塊40.4%；地稅收入83793萬元，占全區(qū)地稅收入的45.6%；國稅收入52568萬元，占全區(qū)國稅收入的68.1%。...fdcew./兩路發(fā)展優(yōu)勢及前景：兩路既是全區(qū)政治文化中心，又是全區(qū)經(jīng)濟(jì)的重要支撐；兩路離主城21公里，因地勢平緩開闊而設(shè)為國際機(jī)場，擁有國際空港和保稅港區(qū)的對外開放平臺；兩路因機(jī)場資源“從天而降”，使立體交通優(yōu)勢、城市拓展腹地廣闊的空間優(yōu)勢和產(chǎn)業(yè)發(fā)展優(yōu)勢凸顯，機(jī)場及其立體交通的形成，為兩路地區(qū)發(fā)展插上了騰飛的翅膀；有西南政法大學(xué)、南方翻譯學(xué)院、渝北職教中心等知名大中專院校及渝北中學(xué)等基礎(chǔ)教育學(xué)校的文化支撐；有聞名全國的文明城區(qū)創(chuàng)建系列成果；有空港新城、悅來新城、空港工業(yè)園區(qū)、兩路工業(yè)園區(qū)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)等對城市化、工業(yè)化的強(qiáng)勢推動；龍溪、兩路從開發(fā)建設(shè)的第一天起，就把投資軟環(huán)境的打造作為主要工作來抓；重慶市正在加快實施的城市“北拓東進(jìn)”戰(zhàn)略，為龍溪、兩路地區(qū)的城市化轉(zhuǎn)型升級提供了重大戰(zhàn)略機(jī)遇；城市副中心，兩路城市組團(tuán)是重慶城市規(guī)劃近期重點拓展區(qū)域之一。兩路抓住作為重慶主城北移近期發(fā)展重點的戰(zhàn)略機(jī)遇，及時進(jìn)行戰(zhàn)略調(diào)整，通過20年左右的艱苦努力，建成為名副其實的重慶都市區(qū)第二大中心是完全可能的；利用空港對外開放優(yōu)勢及已經(jīng)初步奠定的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，兩路成為重慶對外開放第一平臺和重要的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)基地，更是不容置疑的。兩路地區(qū)正處于城市擴(kuò)張的發(fā)力期。按照重慶都市區(qū)第二中心、對外開放第一平臺、重要的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)基地定位，建議在適當(dāng)時機(jī)，將兩路商圈升級為重慶空港新城商圈空港新城發(fā)展必然性：空港國際新城將建設(shè)成為重慶對外開放第一門戶前沿，以骨干道路（七橫線為主）把輔助區(qū)、機(jī)場及周邊高速公路連接為快速互通的整體，帶活空港廣場、會展中心、總部基地、主題樂園等支撐大項目，來促進(jìn)整個空港國際新城的建設(shè)?？崭蹏H新城將定為重慶城市副中心；多渠道、多形式打通過老城到新城通道，使新城與老城融為一體；以新城建設(shè)帶動舊城改造，盡快搬遷行政中心帶動新城建設(shè)、帶動舊城轉(zhuǎn)移.[來自政府規(guī)劃部門的消息，渝北區(qū)政府搬遷至空港新城。此片區(qū)是以后政府各部門集中的政務(wù)中心。空港新城包括觀音巖、鄭家兩村（均屬于雙龍湖街道管轄），占地面積達(dá)到5.4平方公里。目前，空港老城占地面積僅3.6平方公里。渝北區(qū)規(guī)劃局官員稱，區(qū)政府將搬遷到新城，形成占地面積0.2平方公里左右的行政中心，帶動新城的建設(shè)開發(fā)。同時，占地面積0.5平方公里的商業(yè)中心將與行政中心比鄰而建，集金融、商貿(mào)、購物、娛樂、餐飲為一體，改變空港城目前缺乏商業(yè)中心的局面。]通過空港廣場建設(shè)，改變兩路形象，提升兩路人氣，樹立渝北對外開放新形象機(jī)場核心區(qū)，新城輔助區(qū)，實現(xiàn)二者聯(lián)動，渝北必將建設(shè)成為國際化大都市；七橫線、三縱線檔次高、標(biāo)準(zhǔn)高，體現(xiàn)國際化大都市形象；渝北未來城區(qū)將超過200平方公里，北部新區(qū)規(guī)劃也有新的調(diào)整，新城如何與之有機(jī)銜接、錯位發(fā)展，突出自己的產(chǎn)業(yè)布局和特色。依托空港實施“雙核驅(qū)動”，實現(xiàn)城市分區(qū)向功能綜合且特色明顯的都市新城的跨越。.（.....）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料潛力優(yōu)勢：絕版地段升值快

現(xiàn)在離市區(qū)近的地越來越少了，住宅有向市區(qū)外擴(kuò)張的趨勢，像渝北兩路空港回興這樣的地段，將來也會越來越緊俏。兩路空港回興極具投資價值。作為新興版塊，升值潛力巨大。而規(guī)劃的新城片區(qū)也將對其發(fā)展起到極其重要的推動作用。據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，該商圈形成后，并不亞于現(xiàn)在的解放碑。原因在于解放碑已經(jīng)沒有發(fā)展空間了。而新城的新商圈發(fā)展空間大、潛力大、規(guī)劃合理。良好的規(guī)劃前景引來了嗅覺敏感的房地產(chǎn)開發(fā)者。未來兩路地區(qū)的空港新城，將會在重慶主城區(qū)形成與以渝中半島及周邊觀音橋、南坪、楊家坪、沙坪壩融合的核心商圈并列的兩大城市核心之一，兩路地區(qū)將是重慶主城區(qū)最重要的新興核心區(qū)。

小結(jié)：

重慶的中心已經(jīng)向北偏移。密集的商圈和住宅逐漸讓老主城區(qū)有些城區(qū)喘不過氣來。渝北新城正成為我市老主城區(qū)向周邊新主城區(qū)輻射擴(kuò)張的重點區(qū)域。眾多政務(wù)部門的匯集以及一大批實力開發(fā)企業(yè)的征戰(zhàn)，讓此片區(qū)正在迅速成長為渝北城區(qū)銳不可擋的新板塊。

.（.....）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料開發(fā)分析：今年以來，在渝北兩路空港回興已動工的項目迅速增加。其中包括萬科渝園、萬科朗潤園、旭輝朗香郡、匯祥好萊屋等。供應(yīng)量迅速增加。除去已爭相亮相的新盤外，開發(fā)商在土地上的爭奪也很激烈。隨著房地產(chǎn)開發(fā)的縱深發(fā)展，渝北兩路空港回興區(qū)域價值日益凸顯。幾年之前還是不毛之地，幾年之后的渝北兩路空港回興就涌入了數(shù)十家房地產(chǎn)企業(yè)，其中不乏知名企業(yè)和品牌企業(yè)，如萬科、保利、旭輝等，憑著雄厚的經(jīng)濟(jì)實力和成熟的開發(fā)理念，渝北兩路空港回興將在短短的兩三年時間內(nèi)脫胎換骨。在幾年前，渝北兩路空港回興基本屬于被開發(fā)商遺忘的角落。如今，兩路空港回興在地圖上地理位置相鄰的區(qū)域里，房地產(chǎn)市場不約而同的形成了前所未有的開發(fā)熱潮雖然渝北兩路空港回興區(qū)域價值日益凸顯，但還是有幾大瓶頸制約了它的發(fā)展龍溪、兩路向重慶重要中心城區(qū)轉(zhuǎn)變的基本制約因素：觀念制約。區(qū)內(nèi)的人們難以跳出從渝北看龍溪、兩路的思維框架，難以用全市、全國乃至世界的大視野審視龍溪、兩路的發(fā)展定位、發(fā)展規(guī)劃、發(fā)展模式，難以脫離盲目的見商招商和自力更生式的小打小鬧及低水平開發(fā)建設(shè)的慣性思維。規(guī)劃制約。從總體看，龍溪規(guī)劃優(yōu)于兩路。但龍溪仍存在產(chǎn)業(yè)發(fā)展定位不明，城市功能不配套等問題，導(dǎo)致商圈建設(shè)啟動難，教育、文化、體育等社會事業(yè)項目及市政基礎(chǔ)設(shè)施配套難，致使龍溪“臥城”和“辦公城”的發(fā)展陷入困境。由于歷史的原因，兩路地區(qū)城市規(guī)劃發(fā)展定位缺乏前瞻性，規(guī)劃方案缺乏大氣勢，城市風(fēng)貌缺乏都市特色和風(fēng)格；城市發(fā)展總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃、生態(tài)環(huán)境保護(hù)規(guī)劃銜接不夠，尤其對產(chǎn)業(yè)發(fā)展、中小學(xué)布點、文體和衛(wèi)生事業(yè)發(fā)展、市政基礎(chǔ)設(shè)施、綜合交通、綠地系統(tǒng)等專項規(guī)劃的統(tǒng)籌不力或漏項。不成熟不完善的城市規(guī)劃，使兩路城區(qū)至今定格在“縣城”水準(zhǔn)上，離都市區(qū)的基本要求相去甚遠(yuǎn)。項目制約。作為重慶重要中心城區(qū)，必須擁有一批在市內(nèi)外乃至更大范圍內(nèi)有影響力的大項目。目前，龍溪具備了吸引市級以上行政機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、各類社團(tuán)、企業(yè)總部等實力，但苦于無地可供，許多優(yōu)勢項目只能眼睜睜地看著流入江北、南岸等區(qū)。兩路雖然具有大型項目發(fā)展的空間，由于受到基礎(chǔ)設(shè)施不配套，城市發(fā)展總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃調(diào)整滯后制約下的用地瓶頸，以及招商引資力度不夠等制約，并不具有對市級以上社團(tuán)組織、大專院校、醫(yī)衛(wèi)文體項目和企業(yè)總部等明顯的吸引力。大型項目引進(jìn)難，一般項目落地難，使兩路地區(qū)的發(fā)展難以乘勢而上，加快發(fā)展。配套制約。市政環(huán)衛(wèi)設(shè)施不配套。龍溪、兩路排水設(shè)施建設(shè)滯后均不同程度地存在，照明設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)也不高。垃圾站、垃圾中轉(zhuǎn)站、公廁規(guī)劃建設(shè)太少。龍溪應(yīng)建50座公廁，僅建成15座，回興應(yīng)建15座，只建成10座，正在開發(fā)建設(shè)的空港廣場至仁睦灘無一座公廁。龍溪、兩路城區(qū)交通網(wǎng)絡(luò)銜接不暢，立體交通配套設(shè)施缺乏，城區(qū)路面過窄，停車場庫建設(shè)嚴(yán)重滯后，公交站點和大型公交樞紐站場建設(shè)遲緩。廣場、公園、游園不夠配套。社會事業(yè)發(fā)展不同步。缺乏引進(jìn)科研院所、普通高校、職業(yè)院校、大型醫(yī)院、市級文化體育社團(tuán)的規(guī)劃和政策，龍溪、兩路缺少大型社會事業(yè)項目支撐。在城市開發(fā)建設(shè)中，中小學(xué)校只拆不建、多拆少建、拆大建小，導(dǎo)致城區(qū)入學(xué)難，尤其是回興、龍塔入學(xué)矛盾十分尖銳。目前，全區(qū)沒有一所與主城區(qū)地位相適應(yīng)的三級綜合醫(yī)院，文化館、圖書館、博物館、電影院等陳舊落后，大型公共體育設(shè)施缺失。與重慶重要中心城區(qū)要求比，各類配套設(shè)施建設(shè)欠帳太多。穩(wěn)定制約。龍溪城市化升級，需要引進(jìn)一批大型優(yōu)勢項目。在無地可供的狀態(tài)下，只能把眼光投向舊城改造，采取“騰籠換鳥”方式來升級產(chǎn)業(yè)、完善城市功能。兩路城區(qū)則將通過大規(guī)模征地實現(xiàn)城市化和工業(yè)化的空間發(fā)展，走外延擴(kuò)張的發(fā)展路子。不管是舊城改造，還是征地建城，都要遭遇拆遷安置引起的社會不穩(wěn)定難題。目前，征地農(nóng)轉(zhuǎn)非和舊城改造拆遷人員上訪不斷，已成為渝北最大的不穩(wěn)定因素。今后，舊城改造和大規(guī)模征地拆遷安置出現(xiàn)的不穩(wěn)定因素，將直接影響到龍溪、兩路走向重慶重要中心城區(qū)的時間表。.（.....）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料三、渝北兩路空港回興片區(qū)已有和在建的知名樓盤調(diào)研分析如下：兩路空港老城片區(qū)主要樓盤調(diào)研數(shù)據(jù)如下：項目名稱物業(yè)形態(tài)價格水平容積率占地面積建筑面積開盤時間主力面積銷售方式銷售率唐莊多層、高層均價42002.48

52畝

10萬方(共724戶)

一期08/4二期09/4三期預(yù)計09年底85-120㎡

坐銷為主一期售完二期75%紅樹林花園、電梯洋房(多層、小高層)均價46002.16

160畝

23萬方(18萬方住宅共1628戶)二期07/12三期08年開盤110-140㎡

坐銷為主一期售完二期售完三期86%浩博天地小高層均價37002.37

230畝

18、5萬方㎡(共1740戶)一期07/10二期08/5三期預(yù)計09年底坐銷為主一期售完二期90%兩路空港老城片區(qū)數(shù)據(jù)分析：商住樓以多層、小高層為主。商住樓價格主要集中在4200元/㎡左右。容積率大約在2.33。樓盤多以大型開發(fā)為主。商住樓面積需求主要在90-130㎡。據(jù)上表預(yù)計09年底此片區(qū)將有一場更加激烈的競爭。銷售方式以坐銷為主。銷售勢頭較好。.（.....）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料兩路空港新城片區(qū)主要樓盤調(diào)研數(shù)據(jù)如下：

項目名稱物業(yè)形態(tài)價格水平容積率占地面積建筑面積開盤時間主力面積銷售方式銷售率強(qiáng)輝?金色池塘小高層、高層均價4300

2.50

150畝

28萬方(共2200戶)

一期08/5二期09/3三期預(yù)計09年底二期

55-90

㎡坐銷為主一期售完二期匯祥?好萊塢高層均價4500

4.4677畝

23萬方(共1300戶)一期08/9二期預(yù)計09/5一期62-89㎡二期52-77㎡

坐銷為主一期售完立邦?盛景天下多層、小高層均價35501.90

380畝

47.8萬方(共3800戶)一期07/8二期：35-140㎡

坐銷為主一期售完二期售完三期90.7%.（.....）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料兩路空港新城片區(qū)數(shù)據(jù)分析：商住樓以小高層、高層為主。商住樓價格主要集中在4200元/㎡左右。容積率大約在2.95。樓盤多以大型開發(fā)為主。商住樓需求主要以小戶型為主，面積需求主要在50-90㎡。銷售方式以坐銷為主。銷售勢頭較好。兩路空港片區(qū)小結(jié)：商住樓以小高層為主商住樓價格在4200元/㎡左右容積率在2.5左右商住樓多以大型開發(fā)為主此片區(qū)商住樓面積需求主要在50-130㎡銷售方式以坐銷為主銷售勢頭較好回興片區(qū)主要樓盤調(diào)研數(shù)據(jù)如下：項目名稱物業(yè)形態(tài)價格水平容積率占地面積建筑面積開盤時間主力面積銷售方式銷售率納帕溪谷

高層均價28002.98

40畝8.8萬方(共998戶)一期08/5二期預(yù)計09/630-80㎡坐銷為主一期92%圣湖天域2期

花園洋房、高層為主均價42003.90

42畝11萬余方（共700戶）08/376-129㎡坐銷為主一期98%二期85%旭輝?朗香郡

花園洋房、商業(yè)、星級酒店待定1.42

305畝50萬方

一期洋房約90～148㎡坐銷為主蓄客階段銀鑫?蓮花半島

高層均價44004.98

40畝1.2萬方(共932戶)09/3推售1、5棟70—120㎡坐銷為主蓄客階段水木青華小小島

花園、全湖景電梯洋房、多層均價38001.96

51畝8.2萬方(500余戶)一期07年底開盤69.84-179.70㎡坐銷為主一期60%水木年華

高層均價38003.4884畝25萬方（共1515戶）一期08/7一期70㎡-115㎡坐銷為主60%東衡?檳城

高層均價38003.80

81畝21萬方（共1797戶）一期07/12二期預(yù)計09/849-103㎡坐銷為主一期87%中倫?香山美筑

小高層均價31002.80

27畝6.3萬方（含1000方臨街商業(yè)）700多戶一期2007/1037-82㎡坐銷為主一期售完.（.....）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料回興立交片區(qū)數(shù)據(jù)分析：商住樓多以高層、洋房為主。商住樓價格主要集中在3800元/㎡左右。容積率大約在3.2。樓盤以小、中型開發(fā)為主。商住樓面積需求主要在40-120㎡。銷售方式以坐銷為主。銷售勢頭較好。項目名稱物業(yè)形態(tài)價格水平容積率占地面積建筑面積開盤時間主力面積銷售方式銷售率龍德

?番茄花園高層、小高層均價36602.50

25畝5萬方（500多戶）一期08/1135-100㎡坐銷為主一期67%正能雅舍小高層均價35802.5014畝2.3萬方(392套)2008/07坐銷為主90%伽藍(lán)藝墅別墅均價70000.63202畝13萬方(142戶)一期06/10170-230㎡

坐銷為主一期96%青河灣別墅均價75000.55250畝9萬方(418套)獨立316-359㎡、聯(lián)排250㎡坐銷為主90%常青藤人文別墅別墅均價190000.34

507畝約11.5萬方（共300套）二期06/12三期07/07350-600㎡坐銷為主三期90%青河世家高層.小高層均價43002.90

100多畝21.5萬方（共294戶）一期08/1二期預(yù)計09/7推出57㎡-115㎡坐銷為主一期89%春光港灣高層均價30002.2075畝18萬方（共800套）2007/1145_83㎡坐銷為主95%回興西政片區(qū)數(shù)據(jù)分析：樓盤開發(fā)以小高層、高層、別墅為主。商住樓價格在3600元/㎡左右；別墅項目價格在7500元/㎡左右。（常青藤人文別墅項目除外）容積率小高層、高層大約在2.5；別墅項目容積率大約在0.5。樓盤以大型開發(fā)為主。商住樓面積需求在50-90㎡；別墅面積需求在200㎡以上銷售方式以坐銷為主。銷售勢頭良好。.（.....）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料回興片區(qū)小結(jié)：樓盤開發(fā)各種類型的均有，呈現(xiàn)開發(fā)多元化發(fā)展態(tài)勢商住樓價格在3700元/㎡左右商住樓容積率大約在3.00商住樓面積需求大約在40-120㎡銷售方式以坐銷為主銷售勢頭良好渝北兩路空港回興片區(qū)總體數(shù)據(jù)分析：樓盤開發(fā)各種類型的均有，呈現(xiàn)開發(fā)多元化發(fā)展態(tài)勢，各種類型樓盤需求都較明顯銷售價格多集中在4000元/㎡，受到最近萬科地產(chǎn)的火暴勢頭刺激，渝北兩路空港回興板塊的樓盤銷售價格也一路飚升?？梢暂p易看出:好點位置的銷售價格在4500元/平方米左右,一般情況下價格基本維持在3800元/平方米開發(fā)樓盤容積率大約在2.5-3.0銷售方式以坐銷為主地理位置相對集中，說明渝北兩路空港片區(qū)的開發(fā)正如火如荼的進(jìn)行，離打造成一座城市副中心的距離不遠(yuǎn)樓盤銷售情況良好，說明市場剛性需求依然存在，如何滿足并引導(dǎo)此部分需求將是我們后期工作的重中之中重四、競爭項目相關(guān)單位統(tǒng)計表：.（.....）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料項目名稱開發(fā)商建筑設(shè)計單位園林景觀設(shè)計單位營銷代理公司廣告公司物管公司唐莊重慶本江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司賽德景觀重慶劃上房屋經(jīng)濟(jì)有限公司重慶蘭華物業(yè)管理有限公司紅樹林重慶龍港房地產(chǎn)開發(fā)有限公司鋼鐵設(shè)計院中冶賽迪上海天夏重慶中原營銷策劃顧問有限公司非也廣告重慶正雅視覺浩博天地重慶浩博實業(yè)集團(tuán)重大設(shè)計院自銷第一太平融科物業(yè)管理有限公司強(qiáng)輝?金色池塘重慶強(qiáng)輝實業(yè)(集團(tuán))有限公司中媒（國際）設(shè)計研究院CD藍(lán)海國際景觀設(shè)計有限公司重慶中原營銷策劃顧問有限公司ZEA正雅工坊重慶泓湖物業(yè)管理有限公司匯祥?好萊塢重慶匯祥地產(chǎn)發(fā)展有限公司自銷重慶匯祥物業(yè)管理有限公司立邦?盛景天下重慶立邦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司機(jī)械工業(yè)第二設(shè)計研究院機(jī)械工業(yè)第二設(shè)計研究院飛鵬重慶立邦物業(yè)管理有限公司納帕溪谷重慶海豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司公司、重慶恩達(dá)實業(yè)發(fā)展有限公司西茲設(shè)計院恒安易居（重慶）極美億（重慶）設(shè)計[廣告整合]非也廣告[整合推廣]重慶寶山物業(yè)管理有限公司圣湖天域2期重慶華辰物業(yè)發(fā)展有限公司重慶市建筑工程設(shè)計研究院有限責(zé)任公司重慶今朝、澳大利亞DECO-LAND設(shè)計顧問公司自銷重慶捌拾壹物業(yè)管理公司旭輝?朗香郡重慶旭鵬房地產(chǎn)開發(fā)有限公司泛太平洋中國公司自銷上海永升物業(yè)管理（重慶）有限公司銀鑫?蓮花半島重慶銀鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

北京（現(xiàn)代）世紀(jì)地產(chǎn)設(shè)計策劃有限公司天夏英國查爾斯TAEA英聯(lián)地產(chǎn)顧問（全案）桔社廣告（廣告推廣）塞尚廣告（整合推廣）重慶銀鑫物業(yè)管理公司水木青華小小島重慶木魚石物業(yè)發(fā)展有限公司重慶市渝北區(qū)建筑規(guī)劃設(shè)計院自銷水木物管公司水木年華重慶木魚石物業(yè)發(fā)展有限公司自銷水木物管公司東衡?檳城重慶東衡實業(yè)（集團(tuán)）有限公司北京世紀(jì)同天國際建筑設(shè)計重慶品格地產(chǎn)顧問有限公司重慶星美格廣告有限公司重慶東衡物業(yè)管理有限公司中倫?香山美筑重慶中倫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司新際建筑工程設(shè)計有限公司重慶君聯(lián)營銷策劃機(jī)構(gòu)7HERO（重慶）平面設(shè)計事物所重慶中倫物業(yè)管理有限公司龍德?番茄花園重慶市龍德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司中國深圳華納國際建筑設(shè)計有限公司法國FBA國際有限公司重慶衡都房地產(chǎn)顧問有限公司博成物業(yè)公司正能雅舍重慶正能房地產(chǎn)開發(fā)有限公司深圳鑫中建筑設(shè)計顧問有限公司（重慶分公司）自銷重慶正能物業(yè)管理公司伽藍(lán)藝墅

皇洋地產(chǎn)（香港獨資）尚源設(shè)計自銷創(chuàng)美物業(yè)管理有限公司青河灣重慶明生實業(yè)（集團(tuán)）有限公司謝夫（CHIEF）地產(chǎn)顧問公司銀鷹思凱廣告?zhèn)髅街貞c恒運(yùn)物業(yè)管理公司常青藤人文別墅重慶渝北新城楓林置業(yè)有限公司自銷加拿大高力物業(yè)管理有限公司青河世家重慶回興建設(shè)開發(fā)有限公司河北建設(shè)設(shè)計院春光港灣重慶市春光房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

重慶方鴻房屋經(jīng)紀(jì)有限公司分析：開發(fā)商多為本土開發(fā)商,外來開發(fā)商多以大型低密度住宅開發(fā)為主；建筑設(shè)計單位和園林景觀設(shè)計單位多非重慶本土的設(shè)計單位；采用營銷代理和自產(chǎn)自銷的樓盤所占比重基本相等；采用的廣告單位基本為重慶本土；所采用的物管公司多為開發(fā)商自己所成立的物管公司。.（.....）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料五、主要競爭項目推廣主題統(tǒng)計：項目名稱推廣主題(訴求賣點)唐莊1.

文雅生活?現(xiàn)代居所2.

現(xiàn)代中式低密度人文生態(tài)社區(qū)3.

空港新城核心成熟地段紅樹林1.

嘿安逸的洋房嘿熱鬧的街2.花園之上驕傲的電梯洋房3.成熟配套價值稀缺浩博天地空港首席城市公園領(lǐng)地未來升值潛力巨大強(qiáng)輝?金色池塘1.

有家才有庭2.300畝湖泊?28萬方闊庭?8萬萬平方米院景3.空港闊景觀大視野精工建筑群匯祥?好萊塢1.

做生活的導(dǎo)演2.

創(chuàng)新空中院館領(lǐng)舞空港新城52-77平方米輕松多得一房立邦?盛景天下1.

一山一世界?一湖一人生2.依湖而筑,雙公園湖濱社區(qū)納帕溪谷迷醉自然·全新境界圣湖天域2期1.

家在湖邊·世代卓越2.

高層低密度湖邊美宅3.

重百超市入駐旭輝?朗香郡北部中心·生活藝術(shù)之城，700畝原生態(tài)寶圣湖邊銀鑫?蓮花半島1.

首家居住節(jié)能65%綠色生態(tài)住宅示范小區(qū)2.

居北城享湖島之上游艇人生水木青華小小島值得一生相守，環(huán)湖空中系列水木年華小家大院，宜居理想，宜居，宜生活東衡?檳城五星級·酒店特別生活區(qū)中倫?香山美筑1.

渝北回興最具性價比的房子2.

幸福生活盡在香山美筑龍德?番茄花園渝北大學(xué)城·全可變番茄主義自治區(qū)正能雅舍1.

溫馨·浪漫·家2.

住正能雅舍·做都市贏家3.

租住兩宜雙贏之選伽藍(lán)藝墅200畝天然美湖岸上的豪門藝墅院落青河灣1.

自然山水?高尚純別墅領(lǐng)地2.

親情、親河、親自然的三親別墅3.

河畔溪谷?恬淡生活常青藤人文別墅大戶獨享尊貴生活青河世家別墅之外·院派生活生活比夢想更迷人春光港灣城市新空上層領(lǐng)地分析：多以生態(tài)居所宣稱多以低密度美宅標(biāo)榜可變空間和附加價值較多多打出升值潛力優(yōu)勢.（.....）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料相關(guān)單位和推廣主題總體分析：開發(fā)商多采用外來設(shè)計單位，這不可否認(rèn)的具有某些優(yōu)勢，與此同時我們也要思考這些設(shè)計是否與重慶本土人民的需求相符合；自產(chǎn)自銷的樓盤更多的為代理商的介入提供了一個機(jī)會，他們大多沒有代理公司那樣的專業(yè)性和對市場把握度的深刻認(rèn)識；多數(shù)樓盤為開發(fā)商自己所成立的物管公司，有些與樓盤的品質(zhì)不相符合，間接的也影響了銷售和樓盤美譽(yù)度；產(chǎn)品定位趨于一致，基本沒有自己樓盤的獨特個性，如何做出屬于自己樓盤所特有的方案也將是后期工作重點營銷方面：介紹流程不規(guī)范銷售人員專業(yè)素質(zhì)不高銷售人員著裝問題銷售人員態(tài)度.（.....）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料案場功能有待完善會所吧臺功能不全案場服務(wù)品質(zhì)有待提升吧臺看守售樓員散漫。對顧客的服務(wù)度以及尊重度問題.（.....）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料借鑒點營銷產(chǎn)品DM單宣傳效果顯著戶型創(chuàng)新通過對渝北兩路空港回興板塊在售樓盤的仔細(xì)調(diào)研分析可知：隨著主城城市化進(jìn)程的加快及新區(qū)的逐漸推進(jìn)，房地產(chǎn)開發(fā)如火如荼，各名企大盤相繼涌現(xiàn)，區(qū)域市場大氣候日益景氣，市場利好顯而易見；隨著渝北兩路空港回興舊城改造、中心區(qū)拆遷帷幕的徐徐拉開，城市房地產(chǎn)開發(fā)剛剛萌芽，正緩緩起步。在一個幾無競爭對手的市場上展開搏弈，作為市場領(lǐng)先者，正當(dāng)其時。一個由封閉走向開放的時代正悄悄來臨：城市擴(kuò)容、高山移民、外來經(jīng)濟(jì)活力的注入，必將激發(fā)一場由商業(yè)、居家到生活方式的革命，必將帶動更大的房地產(chǎn)需求。受大市場環(huán)境影響，區(qū)域房價穩(wěn)中有升，平穩(wěn)推抬，本區(qū)域房價維持在3600—4800元/㎡之間，可選擇彈性空間較大，足以證明市場供應(yīng)產(chǎn)品豐富，中、高檔次樓盤均有市場空間；相對而言本區(qū)域物業(yè)類型比較單一，以生態(tài)小區(qū)為市場主流，短期內(nèi)樓盤的價格漲浮較小，但隨著市場利好因素推抬（主城拓展、拆遷量增大、交通改善等），本區(qū)域房價最市場升值空間，市場競爭壓力相對較大；渝北兩路空港回興片區(qū)市場現(xiàn)狀綜述：整個渝北兩路空港回興房地產(chǎn)主要以多層、小高層開發(fā)為主,高層項目較少。在宣傳推廣上基本沒有多大力度，對消費(fèi)引導(dǎo)不夠，對戶型和面積主要偏重中、大戶型，在社區(qū)內(nèi)的環(huán)境景觀上的注重不夠，較少注重消費(fèi)者需求。就目前而言，渝北兩路空港回興版塊主要以社區(qū)商業(yè)為主，餐飲娛樂、美容美發(fā)是當(dāng)?shù)叵M(fèi)人群主要的消費(fèi)方式。缺少大中型商業(yè)賣場為支撐，其它商業(yè)設(shè)施為輔助的區(qū)域型核心商圈。核心商圈是城市發(fā)展進(jìn)程之方向標(biāo)，而渝北兩路空港回興板塊商業(yè)急需以由點到線再到面的方式引導(dǎo)推進(jìn)商業(yè)變革，而誰先找準(zhǔn)這個“點”，誰就占盡先機(jī)，嘗到首創(chuàng)甜頭。新區(qū)市場，品牌房商居多；上規(guī)模大盤居多，區(qū)域市場在售樓盤較多，規(guī)模偏大，品質(zhì)相對較高，市場競爭壓力比較大從在售樓盤及已售樓盤銷售分析，房價徘徊在3600—4800元/㎡之間，銷售勢頭良好，市場承接抗性不大，相對重慶主城而言具備升值空間；版塊城市建設(shè)的快速推進(jìn)，使大盤新盤不斷涌現(xiàn)，供應(yīng)體量巨大，對區(qū)域市場形成打壓之勢，產(chǎn)品形態(tài)集中，相對而言此區(qū)域產(chǎn)品性價比優(yōu)勢值得深度挖掘；從產(chǎn)品定位分析可知，高品質(zhì)高層住宅小區(qū)存在市場切入空間；從相鄰版塊市場分析可知，江北為主力輻射版塊，市場可有效引導(dǎo)；.（.....）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料渝北兩路空港回興板塊住宅市場切入機(jī)會點分析：◆樓盤品質(zhì)提升◆開發(fā)出迎合消費(fèi)需求的產(chǎn)品，其市場是非常大的◆售樓員素質(zhì)提升◆個性化賣點的進(jìn)一步挖掘◆引導(dǎo)消費(fèi)者的消費(fèi)觀念轉(zhuǎn)變◆性價比優(yōu)勢挖掘◆合理戶型面積配比◆物業(yè)管理水平有待提高?！羧胧袝r機(jī)把握◆產(chǎn)品包裝及推廣重慶世濤營銷策劃顧問有限公司徐明華渝北兩路空港回興片區(qū)推薦地塊（有必要現(xiàn)在即時介入）一、兩路空港老城金易地塊.（.....）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料地塊地形地貌展示：.（.....）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料地塊基本情況概述位于兩路空港老城核心地段占地面積約100畝項目周邊住宅以多層、小高層為主項目周邊配套不十分完善地塊優(yōu)勢分析項目位于兩路空港老城核心地段，有很好的區(qū)位優(yōu)勢，可謂是中心占盡此地塊對面有金易所開發(fā)的項目—金易·尚城和其打造的渝北特色餐飲街，因此本項目所考慮的配套和形態(tài)等問題相對更加容易完善從而確保項目品質(zhì)區(qū)域相對直接競爭項目較少，因此有很好的發(fā)揮空間項目地塊相對平坦，可塑性強(qiáng)由于金易前期有項目的開發(fā)，相對來說知名度有所提升，便于人們更好的認(rèn)識和解讀地塊劣勢分析項目周邊幾乎無高品質(zhì)大盤，雖然減少了競爭壓力但是想對項目進(jìn)行創(chuàng)新也是一大考驗項目周邊配套不十分完善，經(jīng)濟(jì)相對落后項目所在地人氣不足，雖緊鄰中心但是消化項目的人群也是對該項目所出的一大考驗項目周邊基本無大型景觀，全靠項目自身營造，因此這也是項目修建一大考驗.（.....）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料二、兩路空港新城華港地塊地塊地形地貌展示：地塊基本情況概述位于兩路空港新城核心區(qū)位占地面積約415畝項目周邊住宅以小高層、高層為主（如匯祥·好萊塢、強(qiáng)輝·金色池塘等）項目周邊配套不完善.（.....）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料地塊優(yōu)勢分析項目位于兩路空港新城核心區(qū)位，地段優(yōu)勢明顯項目旁邊有在建的渝北體育館，人流在未來可得到很好的保證渝北政府將搬遷到空港新城，無疑將帶動本片區(qū)的迅猛發(fā)展已建和在建的樓盤在不久之后就將交付使用，無疑為該樓盤初步保證了人氣和知名度政府的新區(qū)規(guī)劃為該片區(qū)的興盛無疑加上了一層保障項目地塊相對較平坦，可塑性強(qiáng)項目占地面積巨大，成片開發(fā)成本較低項目周邊環(huán)境較好地塊劣勢分析在周邊小高層、高層樓盤的包圍之下，該樓盤獨樹一幟，打出洋房之城賣點，與當(dāng)下所開發(fā)樓盤具有極大的不同，面臨相當(dāng)大的挑戰(zhàn)政府以將此地區(qū)規(guī)劃為新區(qū)，政府等行政中心也將遷居于此，在現(xiàn)今地塊寸土寸金的情況下做洋房極大的浪費(fèi)了土地同時也與規(guī)劃繁榮后的該區(qū)域不相符合項目周邊配套極其不完善，經(jīng)濟(jì)相對落后新城區(qū)開發(fā)的威脅結(jié)語：

以上即為強(qiáng)烈推薦之地塊，以上地塊均受到政府規(guī)劃部門的眷顧，相對已成熟之地?fù)碛蟹浅６嗟膬?yōu)勢。以上地塊無論是從時機(jī)還是從規(guī)劃設(shè)計、物業(yè)形態(tài)或者是營銷、包裝等來說都具有很好的切入點，所以強(qiáng)烈推薦即時介入重慶世濤營銷策劃顧問有限公司徐明華渝北兩路空港回興片區(qū)推薦項目兩路空港老城唐莊項目項目基本情況概述占地面積:34667平方米總建筑面積:96752.30平方米總戶數(shù):724戶容積率2.48

綠地率：32％項目分3期規(guī)劃,一期198套08年4月開盤已售完;二期約230套已售75%左右三期約300套(在建)項目已多層、高層開發(fā)為主項目優(yōu)勢分析項目位于兩路空港老城核心位置，地段優(yōu)勢明顯項目位于紅樹林旁邊，可借助其所樹立起來的一定宣傳優(yōu)勢項目的命名與項目建造風(fēng)格吻合項目臨近空港廣場，休閑生活得以保證項目宣傳賣點與本項目想吻合項目劣勢分析項目售樓部氛圍不對，銷售人員態(tài)度及專業(yè)度有待提升，售樓部與項目的建造風(fēng)格有不相吻合之處項目周邊配套不夠完善，經(jīng)濟(jì)相對落后項目所處位置視覺沖擊不明顯品牌號召力較弱周邊在銷項目規(guī)模、品質(zhì)與本項目存在較大競爭力。兩路空港新城立邦·盛景天下項目四期項目地形地貌