事業(yè)一部-休閑度假物業(yè)

休閑度假物業(yè)技術(shù)要點分享休閑度假物業(yè)核心問題單一形態(tài)、大規(guī)模休閑度假物業(yè)分解思路1000$2000$3000$5000$人均GDP發(fā)展階段觀光旅游休閑旅游度假旅游成熟的度假經(jīng)濟(jì)時期發(fā)展特征旅游是一種奢侈品觀光是旅游的核心旅游是一種選購品休閑放松時主題旅游是生活方式是生活必需品休閑需求與消費能力日益增強并多元化度假需求增長見識，享受視覺愉悅感官接觸表面感受“拍照留念：的方式釋放壓力，舒緩心情，自我調(diào)節(jié)住宿酒店，參與活動，融入氛圍體驗生活，享受人生，交際方式；旅游置業(yè)，生活化的度假方式度假需求細(xì)分化旅游置業(yè)目的細(xì)分化置業(yè)需求無度假置業(yè)需求無度假置業(yè)需求置業(yè)需求增速出現(xiàn)置業(yè)需求井噴世界旅游組織旅游度假市場發(fā)展模型3313我國2008-2013年人均GDP水平【休閑度假需求】根據(jù)人均GDP顯示，2013年我國人均GDP已超過6000美元，處于成熟度假經(jīng)濟(jì)時期，置業(yè)需求旺盛;而成都2008年就已經(jīng)進(jìn)入成熟度假經(jīng)濟(jì)時期，并催生了青城山-都江堰度假市場成都2008-2013年人均GDP水平【休閑度假物業(yè)市場表現(xiàn)】以成都主流度假區(qū)都江堰-青城山度假物業(yè)市場為例，整體市場情況不佳，走量最好的項目月均走量也不足10套/月板塊項目物業(yè)形態(tài)銷售均價（萬/㎡）月均去化（套/2013年）合計（套/月）玉堂-中興中信云棲谷獨棟1.4-2.639.5雙拼1.1-1.23聯(lián)排0.992疊拼0.85-11洋房0.790.5武海中華青城疊拼1-1.144青城山中鐵水映青城聯(lián)排1.4—6.6疊拼&洋房0.8-16.6龍湖小院青城聯(lián)排1.5-3.213.5疊拼2.5多層—青城365宅院聯(lián)排1.1322.5疊拼1—洋房0.90.5青城山房獨棟1.2-1.555.8疊拼1.10.8上善棲獨棟、雙拼1.5-1.80.25.2疊拼&洋房1.44-1.55置信芙蓉青城雙拼&聯(lián)排0.58.6洋房1左右8.16街子蜀山棲鎮(zhèn)疊拼0.85左右23.5洋房0.75-0.81.5郡原山外山聯(lián)排——3洋房0.7-0.83翠月湖香頌湖獨棟1.5-1.70.83.5-4.5雙拼1.60.15聯(lián)排1.31.5-2.5多層0.61需求旺盛市場表現(xiàn)不佳Why?度假投資過去客戶以使用為本源需求現(xiàn)在演變【消費者購買度假物業(yè)的顧慮】近年來休閑度假物業(yè)逐漸演變?yōu)橐允褂脼楸驹葱枨蠹婢咭欢ㄍ顿Y屬性的產(chǎn)品，我們拋開經(jīng)濟(jì)下行周期性影響，更多應(yīng)該從終端使用者的角度去思考1房間空閑期無人維護(hù)，每次度假總是從衛(wèi)生清潔開始2每年仍需繳納物業(yè)管理費3耗費時間精力去尋找租客4對于租客的用房情況難以監(jiān)管5是否具有完善、多功能生活配套，真正實現(xiàn)“5+2”的生活理念我們認(rèn)為休閑度假物業(yè)存在的核心問題：高空置率、低使用率思考一：如何解決高控制率問題？【“途家”模式】度假物業(yè)兼有投資屬性且非第一居所，存在空置期，那么空置房屋如何增值？異地房屋如何打理？通過引入“途家”租賃平臺增加投資價值，降低空置率的同時也能夠提高使用率現(xiàn)金流產(chǎn)品閑置資源盤活，利益分成自住期享管家服務(wù)全國交換入住房屋使用權(quán)業(yè)主開發(fā)商途家網(wǎng)增值促銷帶旺人氣擴(kuò)大投資者范圍引進(jìn)合作思考二：如何解決低使用率的問題？客戶資源競品思考維度：輔助構(gòu)建配套主題&業(yè)態(tài)針對都江堰休閑度假物業(yè)提高使用率的思考？Step1:明確客群是誰？2013年都江堰市游客來源構(gòu)成其中川內(nèi)游客構(gòu)成都江堰旅游客群年齡特征都江堰旅游客群職業(yè)特征57.13%以大成都客群為主導(dǎo)；以25-45歲中青年高知群體為主，工薪階層為輔，中高收入客群；偏好休閑度假和家庭出游2013年都江堰市游客旅游目的都江堰游客來游方式75%的中青年人群處于亞健康狀態(tài)（心理焦灼、三高、肌肉勞損等）、飽受“身體”與“心理”雙重疾病困擾“三高”冠心病心血管疾病男女生理疾病頸椎病

腰肌勞損超重肥胖身體疾病急躁易怒精神緊張焦慮不安情緒低落心理疾病中青年高知人士身心狀況成都市2013企業(yè)員工健康狀況Step2:分析客群特征Step3:結(jié)合城市資源空氣全成都排名第一全年空氣質(zhì)量優(yōu)良率近100%負(fù)氧離子含量高，被譽為“天然氧吧”可吸入顆粒物日均含量低于國內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)和國際標(biāo)準(zhǔn)水水資源豐富岷江5條干流穿城而過飲用水達(dá)世界衛(wèi)生組織標(biāo)準(zhǔn)含有有益的多種礦物質(zhì)和微量元素，被譽為“天然優(yōu)質(zhì)礦泉水”氣候夏季平均氣溫比成都低8℃全年平均氣溫15.2℃最熱的7、8月平均氣溫24℃左右道教文化中國道教發(fā)祥地之一地區(qū)平均年齡百歲老人數(shù)量百歲老人占比四川省都江堰市77.184人0.141‰廣東省三水區(qū)76.7283人0.214‰四川省彭山縣76.714人0.099‰廣東連州市76.0443人0.117‰湖北鐘祥市75.8871人0.069‰湖南省麻陽縣75.645人0.100‰江蘇省如皋市75.5172人0.119‰廣西自治區(qū)永?？h75.2436人0.133‰河南省夏邑縣72.7120人0.105‰廣西省巴馬縣—82人0.303‰全國長壽縣中平均年齡第一、優(yōu)質(zhì)的空氣水質(zhì)資源、深厚的養(yǎng)生文化Step4:競品研究藍(lán)光·青城河谷引入藍(lán)卡健康管理，為業(yè)主提供居家健康服務(wù)，同時設(shè)置了養(yǎng)生俱樂部，但未能形成鏈條式反應(yīng)藍(lán)卡健康管理服務(wù)：居家醫(yī)療服務(wù)、藍(lán)卡線上O2O云平臺系統(tǒng)實現(xiàn)遠(yuǎn)程診斷交流【案例借鑒】＞＞＞天來泉以國際溫泉養(yǎng)生社區(qū)為基礎(chǔ)，涵蓋音樂廳、體育館、老年大學(xué)、療養(yǎng)院、健康管理機(jī)構(gòu)等高端頤養(yǎng)配套，提供溫泉SPA、療養(yǎng)、娛樂等一站式度假綜合體天來泉養(yǎng)生俱樂部天來泉養(yǎng)生俱樂部【健康養(yǎng)生體系構(gòu)建】健康診斷信息采集健康體檢健康評估制定管理計劃健康追蹤追蹤干預(yù)信息評估干預(yù)結(jié)果健康干預(yù)文化活動健康餐飲—社區(qū)食堂健康休閑—VIP俱樂部心理保健身體保健健康保護(hù)—溫泉中心健康運動—健身房、運動場調(diào)整管理計劃管理流程管理方法功能載體愛德華健康管理中心海南醫(yī)學(xué)院溫泉中心、VIP俱樂部、運動場、老年大學(xué)等配套愛德華健康管理中心海南醫(yī)學(xué)院健康管理機(jī)構(gòu)【配套主題及業(yè)態(tài)構(gòu)建】

度假區(qū)：可穿戴健康監(jiān)測設(shè)備健康云管理APP一站式健康餐飲-休閑-運動配套體檢數(shù)據(jù)采集數(shù)據(jù)分析保健菜單計劃制定執(zhí)行數(shù)據(jù)數(shù)據(jù)反饋數(shù)據(jù)采集數(shù)據(jù)反饋計劃管理數(shù)據(jù)反饋第一居所：可穿戴健康監(jiān)測設(shè)備消費者餐廳健康食譜運動計劃訂購有機(jī)套餐、藥膳有機(jī)農(nóng)場藥材基地配送配送騎行健身慢跑SPA【餐飲-休閑-運動】通過健康管理機(jī)構(gòu)的體檢分析，制定飲食計劃、運動計劃；有機(jī)農(nóng)場及藥材基地為消費者提供健康餐飲、調(diào)養(yǎng)藥膳；園區(qū)設(shè)置健身房等運動設(shè)施；園區(qū)外引導(dǎo)慢跑、騎行等慢運動健康管理機(jī)構(gòu)可穿戴設(shè)備類別品牌功能拳擊套iPunch拳擊套監(jiān)控速度、力量、出拳風(fēng)格等服飾類Athos智能服監(jiān)測肌肉運動、心率、呼吸頻率健康追蹤器BasisB1健康追蹤腕帶監(jiān)測心率、表皮溫度、血流速度、排汗情況咕咚手環(huán)監(jiān)測行走步數(shù)、行走距離、消費卡路里、睡眠質(zhì)量、喚醒AppleWatch運動卡路里監(jiān)測和建議、站立時間、體育鍛煉情況等騎行碼表CooSpo智能騎行碼表監(jiān)測騎行速度、踏頻、距離、卡路里消耗咕咚智能碼表心率咕咚智能心率帶監(jiān)測心率、運動軌跡、能量消耗醫(yī)療類谷歌血糖監(jiān)測隱形眼鏡依靠對人眼淚分析監(jiān)測體內(nèi)的血糖濃度，讓患者擺脫對血糖儀的依賴Maxim生命體征測量T恤測量心電圖、體溫等，監(jiān)測生命體征數(shù)據(jù)【可穿戴設(shè)備健康監(jiān)測】通過可穿戴監(jiān)測設(shè)備，對消費者進(jìn)行健康數(shù)據(jù)采集；并將監(jiān)測結(jié)果反饋給健康管理機(jī)構(gòu)和健康云管理APP監(jiān)測APP可穿戴帶設(shè)備終端健康數(shù)據(jù)檢測和采集（穿戴設(shè)備、健康體檢）將檢測數(shù)據(jù)上傳至APP建立個人健康檔案根據(jù)檢測結(jié)果定制健康計劃飲食計劃運動計劃作息安排跟醫(yī)生互動咨詢查詢當(dāng)?shù)亟】敌侣勯T診預(yù)約【健康云管理APP】消費者可通過APP及時了解自身健康狀況、運動情況、健康計劃等信息；同時還能通過APP與健康管理機(jī)構(gòu)、醫(yī)院等進(jìn)行互動；構(gòu)建家庭-度假區(qū)健康管理的全線一體化。【健康養(yǎng)生套餐】通過制定養(yǎng)生套餐計劃，整合配套資源，提升客群的消費粘性時間星期日星期一星期二星期三星期四星期五星期六晨練晨練晨練晨練晨練7：00健康管理中心介紹情況冥想練習(xí)8：00早餐早餐早餐早餐早餐早餐9：00冥想思維培訓(xùn)健康講學(xué)10：00樹立終身養(yǎng)生觀減肥鍛煉內(nèi)部調(diào)理養(yǎng)生交流會11：00介紹進(jìn)展安排與項目優(yōu)勢自由活動氧循環(huán)練習(xí)回顧進(jìn)展與獲得的優(yōu)勢氧循環(huán)練習(xí)12：00午餐午餐午餐午餐午餐午餐13：00開始計劃14：00中西醫(yī)結(jié)合佛學(xué)講壇引導(dǎo)健康方法15：00全面放松伸展放松練習(xí)中式按摩16：00確定個人健康管理類型方向飯前思索練習(xí)改變思考途徑練習(xí)17：00開始養(yǎng)生18：00晚宴晚宴晚宴晚宴晚宴晚宴晚宴一周養(yǎng)生計劃：根據(jù)客戶情況定制，包括各類健康練習(xí)、餐飲、交流會安排等改善生活方式增強個人健康健康運動——強專業(yè)休閑運動健康膳食—有機(jī)無公害健康食物健康居住—輕松富氧居住氛圍健康休閑—精品主題養(yǎng)生酒店健康監(jiān)控—全國首個可穿戴設(shè)備企業(yè)品牌體驗中心+健康管理云以五維健康系統(tǒng)為核心，提供一體化健康套餐服務(wù)。滿足客群需求，增加消費粘性，提高使用率休閑度假物業(yè)核心問題單一形態(tài)、大規(guī)模休閑度假物業(yè)分解思路【案例借鑒】＞＞＞綠城·千島湖度假公寓項目面攬千島湖，背依主城區(qū)；是千島湖景區(qū)內(nèi)極具稀缺性的西、北、南三面臨湖的優(yōu)質(zhì)區(qū)位；集五星級酒店、酒店式居家公寓、精裝度假公寓、豪華休閑配套、湖濱商業(yè)街等為一體的高端綜合度假區(qū)1110867湖濱商街喜來登酒店2千島湖綠城度假酒店1千島湖綠城度假酒店35千島湖綠城度假酒店騎行道碼頭、游艇俱樂部露天泳池露天泳池體育會所綠城·千島湖度假公寓酒店一線湖景酒店式公寓二線湖景酒店式公寓精裝居家型公寓產(chǎn)品組合1#-3#：一線湖景公寓5#-6&：二線湖景公寓7#-11#：居家型公寓2#：喜來登五星級酒店1#、3#、5#千島湖綠城度假酒店項目占地13.8萬㎡，總建面約29萬平米，由9棟小高層、高層建筑組成。整個度假家住群包括酒店式公寓、五星級酒店、湖濱商街、娛樂配套、體育會所第一步：功能細(xì)分：酒店&公寓功能細(xì)分后酒店&公寓各自體量仍然較大，同質(zhì)化程度高，客群覆蓋面窄又該如何解決呢？【案例借鑒】＞＞＞西溪天堂西溪天堂定位為杭州最具特色的國際旅游綜合體，世界級的城市休閑和度假會議酒店群落?！菊w規(guī)劃】占地26公頃，總建面30萬平米；以文化消費體驗為特色以度假酒店集群杭州西溪天堂悅居酒店式公寓精品商業(yè)街悅莊大師建筑群中國濕地博物館悅榕莊喜來登酒店悅椿酒店曦軒酒店旅游公共服務(wù)設(shè)施布魯克酒店【產(chǎn)品特征】由于酒店體量較大，特色引擎配套形成項目特質(zhì)化競爭力，并利用內(nèi)部酒店檔次及經(jīng)營特色梯度化、差異化、避免內(nèi)部同質(zhì)化競爭，滿足各階層客群需求杭州西溪天堂產(chǎn)品體系中國濕地博物館大師建筑群體量：