【養(yǎng)老地產(chǎn)未來開發(fā)模式探究13000字（論文）】

緒論1.1研究背景及意義2011年2月，民政部發(fā)布了《社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)“十二五”規(guī)劃》（征求意見稿）支出，到2015年，基本建設(shè)形成制度完善、組織健全、規(guī)模適應(yīng)、運(yùn)營良好、服務(wù)優(yōu)良、監(jiān)管到位、可持續(xù)發(fā)展的社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系。在這份規(guī)劃中指出了我國目前養(yǎng)老行業(yè)的現(xiàn)狀：缺乏統(tǒng)籌規(guī)劃，體系建設(shè)缺乏連續(xù)性；社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)床位嚴(yán)重不足，供需矛盾突出；設(shè)施簡陋、功能單一，難以提供照料護(hù)理、醫(yī)療康復(fù)、精神慰藉等多方面服務(wù)等[5]。該規(guī)劃中指出未來中國養(yǎng)老的模式是：“要在“十二五”期間，基本建立起與人口老齡化相適應(yīng)、與經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平相協(xié)調(diào)，以居家為基礎(chǔ)、社區(qū)為依托、機(jī)構(gòu)為支撐的社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系”，并明確鼓勵(lì)社會(huì)興辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，要建立與政府養(yǎng)老配套的高端養(yǎng)老產(chǎn)品和服務(wù)[6]?！耙陨鐓^(qū)日間照料中心和專業(yè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)為重點(diǎn)，通過新建、改擴(kuò)建和購置，改善社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系的基礎(chǔ)設(shè)施條件?！别B(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)品和服務(wù)的設(shè)置對(duì)客戶的吸引力和客戶滿意度對(duì)投資回收期和銷售的影響很大。無論哪種模式都是以客戶為導(dǎo)向，客戶的滿意度將直接關(guān)系到項(xiàng)目的成敗和開發(fā)商的投資利益。根據(jù)不同年齡階層養(yǎng)老客戶的需求，明確開發(fā)的方向，量身打造與之契合的養(yǎng)老產(chǎn)品，可以降低產(chǎn)品的市場風(fēng)險(xiǎn)[8]。老人的居住水平包括了對(duì)空間和環(huán)境的要求，隨著年齡增高，老人越來越依賴居住條件。居住環(huán)境包括了老人生存的需要，如睡覺、吃飯、照料的場所，還有老人與家庭及社會(huì)的聯(lián)系。居住環(huán)境在很大程度上影響到老人的精神狀態(tài)和身體健康。當(dāng)前我國城市的老年人變得越來越多，關(guān)心老人、注意老人，成為了社會(huì)各層次都認(rèn)可的行為，在此基礎(chǔ)上，為了實(shí)際中改善老年人的生活居住水平，發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)，鉆研養(yǎng)老地產(chǎn)，就變得相當(dāng)重要且有意義[9]。1.2相關(guān)文獻(xiàn)綜述1.2.1國外研究現(xiàn)狀養(yǎng)老地產(chǎn)的運(yùn)營方式。美、英、德等國家是歐美最早進(jìn)入老齡社會(huì)的發(fā)達(dá)國家，在養(yǎng)老地產(chǎn)的運(yùn)營方式上各有各的特點(diǎn)。例如，美國的“倒按揭”入住模式就比較有代表性。RebeccaL.H.Chiu和MichaelH.C.Ho(2011)認(rèn)為傳統(tǒng)對(duì)老年人住宅承受能力的指標(biāo)分析有缺陷，他們選擇退休前工資、住宅安置、住宅需求進(jìn)行建模，指出出租是最符合市場效率的老年住宅采用的方式。2013年，Carnron.K.Multinedia在投資的角度認(rèn)為投資老年公寓的價(jià)值很大，且入住方式多樣，可以購買也可以租賃，強(qiáng)調(diào)了在美國投資老年公寓的福利效應(yīng)[3]。2006年，Croucher提到老年人普遍認(rèn)為養(yǎng)老社區(qū)可以給他們帶來安全與保障，其中包括養(yǎng)老社區(qū)的護(hù)理服務(wù)乃至醫(yī)療人員在需要的時(shí)候可以隨時(shí)出現(xiàn)，并且在諸多領(lǐng)域提供幫助。2014年，GeorgeP.Moschis和EuehunLee提出當(dāng)進(jìn)入多元老齡化社會(huì)時(shí)，市場提供的多類型的產(chǎn)品將促進(jìn)老年人的選擇，其中經(jīng)濟(jì)團(tuán)體中的老年人尤其是高學(xué)歷的對(duì)大型老年社區(qū)存在明顯的偏好，因?yàn)槠涮峁┑募艺?、醫(yī)療、交通、護(hù)理等服務(wù)符合此類人群的需求。2015年，KatherineA.Marx總結(jié)了入住CCRC社區(qū)的優(yōu)缺點(diǎn)，認(rèn)為一方面生活更為安逸，沒有煩惱，不用支出房屋維修費(fèi)用；減少孤獨(dú)感，可以參加很多的社交活動(dòng)，老年生活豐富多彩。另一方面指出在CCRC社區(qū)內(nèi)老年人要提供高昂的會(huì)費(fèi)，并且要調(diào)整公寓，接受新的規(guī)則等不足。2016年，SusanB.Garland闡述了CCRC模式，并將目標(biāo)人群分為三類，即：自理型老人、介助型老人和介護(hù)型老人，CCRC根據(jù)不同的健康狀況提供不同的服務(wù)類型。1.2.2國內(nèi)研究現(xiàn)狀裘旭波（2013年）認(rèn)為中國養(yǎng)老地產(chǎn)存在的問題有：金融體系不健全，開發(fā)資金主要靠自籌；運(yùn)營模式單一；養(yǎng)老服務(wù)是缺陷，地產(chǎn)商都沒有養(yǎng)老服務(wù)經(jīng)驗(yàn)。周燕珉（2013）從政策、客戶、開發(fā)商三方面來看待養(yǎng)老地產(chǎn)存在的問題：沒有相應(yīng)的土地政策來支撐養(yǎng)老地產(chǎn)；產(chǎn)品設(shè)計(jì)還需要進(jìn)一步深化，切實(shí)符合老人的需求；產(chǎn)品、服務(wù)缺乏多樣化。吳新堅(jiān)（2013）對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利模式進(jìn)行了分析：售產(chǎn)權(quán)、出租、會(huì)員制、或者幾種兼有的混合模式。周申龍（2013）從政策面提出自己的觀點(diǎn)：要從土地、規(guī)劃、資金政策的源頭解決問題，規(guī)范市場，形成監(jiān)督約束機(jī)制；在資金方扶持開發(fā)企業(yè)。羅楠選擇養(yǎng)老觀念、代際支持、健康狀況等為指標(biāo)基于OrderProbit模型研究城市老年人養(yǎng)老模式選擇意愿及其影響因素。劉群紅認(rèn)為老年人選擇養(yǎng)老地產(chǎn)更加看重入住方式、房型面積、地理位置和相應(yīng)的配套設(shè)施。張芳萍（2013）指出在選擇養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，公共活動(dòng)空間、治安管理、細(xì)部設(shè)計(jì)、戶型及價(jià)格也是老年人關(guān)注的焦點(diǎn)。1.3內(nèi)容及方法本論文以人口老齡化背景下我國養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)模式為研究對(duì)象，緊扣養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式這一核心，深抓我國養(yǎng)老的特征和需求，從融資模式、運(yùn)營模式和管理模式三方面著手，借鑒美國模式、香港模式的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)、分析我國養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀并進(jìn)行實(shí)證研究，找出適用于我國本土特色的養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式，最后針對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)在我國發(fā)展中可能遇到的阻力給出合理化的對(duì)策。本文綜合運(yùn)用文獻(xiàn)分析法、比較法、綜合分析法、問卷調(diào)查法、深入訪談法等進(jìn)行研究。運(yùn)用文獻(xiàn)分析法。通過圖書館、數(shù)據(jù)庫查閱與論文相關(guān)的國內(nèi)外文獻(xiàn)資料，進(jìn)行分析和整理，并參考大量的最新的權(quán)威的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，了解了我國及我國養(yǎng)老地產(chǎn)的背景和現(xiàn)狀，概況和總結(jié)一些觀點(diǎn)，汲取一些重要思想，對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)相關(guān)研究進(jìn)行全面認(rèn)識(shí)，尤其是對(duì)國內(nèi)外優(yōu)秀案例的研究，為進(jìn)一步研究打下基礎(chǔ)。運(yùn)用對(duì)比分析法。通過對(duì)比分析美國、香港與國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式，借鑒優(yōu)秀的研究成果和實(shí)踐案例，吸取其中的不足，找出適合我國本土的養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式。問卷調(diào)查法。針對(duì)我國本地社區(qū)的中老年及在深長居的港籍中老年人群進(jìn)行調(diào)查，深入挖掘這部分人的特征及實(shí)際需求，為開發(fā)模式的研究提供最真實(shí)的數(shù)據(jù)支撐。深入訪談法。主要的研究方法是專家訪談和座談，主要訪談對(duì)象包括專注于房地產(chǎn)和養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)研究的教授、長期從事房地產(chǎn)行業(yè)的人士、居住于養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的老年人等，對(duì)目前在開發(fā)模式和養(yǎng)老地產(chǎn)方面的理論和經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行深入了解，掌握養(yǎng)老地產(chǎn)真實(shí)的開發(fā)空間和可實(shí)現(xiàn)性。2我國養(yǎng)老事業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及模式分析2.1我國目前的養(yǎng)老事業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀人口老齡化是目前世界各國面臨的問題之一。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截止2011年底，我國60歲及以上老年人口達(dá)1.85億，預(yù)計(jì)到“十二五”期末，全國老年人口將增加4300多萬，達(dá)到2.21億，屆時(shí)80歲及以上的高齡老人將達(dá)到2400萬，65歲以上空巢老人將超過5100萬。預(yù)計(jì)到21世紀(jì)中葉，我國老年人口將達(dá)到4億，約占總?cè)丝诘娜种籟1]。在中國有著“孝義”思想的傳統(tǒng)文化背景下，人們習(xí)慣于三代同堂的生活方式，絕大多數(shù)老人仍首選居家養(yǎng)老，其次才是養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)。但隨著生育狀況、西方生活方式的影響以及人口結(jié)構(gòu)的改變，已經(jīng)有越來越多的子女選擇離開父母獨(dú)立生活，很多老年人更愿意與同齡人結(jié)伴成群。老年人對(duì)待晚年生活的觀念和態(tài)度正在發(fā)生變化，更多較高學(xué)歷和高收入的老年人開始建立自立、自理、自信的生活態(tài)度[2]。計(jì)劃生育體制的長期實(shí)行導(dǎo)致了所謂的“4-2-1家庭”結(jié)構(gòu)的普遍存在，即一對(duì)年輕夫婦要贍養(yǎng)4個(gè)老人和1個(gè)子女。同時(shí)，隨著物質(zhì)生活水平的不斷提高，人均壽命也隨之見長。這些因素又導(dǎo)致年輕一代的贍養(yǎng)撫養(yǎng)壓力不斷增加，家庭養(yǎng)老逐漸呈現(xiàn)力不從心之感[3]。為環(huán)節(jié)日益嚴(yán)峻的養(yǎng)老問題，社會(huì)化養(yǎng)老模式的發(fā)展是必然途徑，而伴隨社會(huì)養(yǎng)老被接受程度的提升，房地產(chǎn)行業(yè)迎來其重要的發(fā)展機(jī)遇及挑戰(zhàn)。一方面，人口老齡化的進(jìn)一步加劇使得適宜老年人居住的住宅需求越來越大，以需求為導(dǎo)向的養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)其行業(yè)生命周期正處于上升期，機(jī)會(huì)眾多；但是不容忽視的是養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)過程涉及政府、房地產(chǎn)企業(yè)、醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)以及各項(xiàng)相關(guān)的配套服務(wù)機(jī)構(gòu)或企業(yè)，涉及范圍廣泛、資金需求量龐大、營運(yùn)過程復(fù)雜，種種限制因素使得養(yǎng)老地產(chǎn)在我國的發(fā)展過程緩慢，不能滿足我國老齡化人口社會(huì)化養(yǎng)老的發(fā)展[4]。目前國家對(duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)的扶持具體體現(xiàn)在對(duì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)和養(yǎng)老地產(chǎn)稅收的優(yōu)惠，比如國務(wù)院和民政部門相繼出臺(tái)減免養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的稅收以及鼓勵(lì)采取“獨(dú)資、合資、合作、聯(lián)營、參股等方式興辦養(yǎng)老服務(wù)業(yè)”的政策與文件[7]。此外，還有針對(duì)金融保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)投資領(lǐng)域及健全中國養(yǎng)老社會(huì)服務(wù)體系，國務(wù)院辦公廳和保監(jiān)會(huì)都相繼發(fā)布了相關(guān)的政策及文件。2.2我國目前的養(yǎng)老模式房地產(chǎn)開發(fā)模式這一概念在地產(chǎn)界一直被頻繁使用，但到目前還沒有對(duì)“房地產(chǎn)開發(fā)模式”的準(zhǔn)確定義[12]。房地產(chǎn)是土地、建筑物及固定在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)益，是實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位三者的結(jié)合，在經(jīng)濟(jì)學(xué)上又被成為不動(dòng)產(chǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)商為了實(shí)現(xiàn)一定的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)目的，對(duì)土地資源進(jìn)行合理開發(fā)與利用的一個(gè)過程就是房地產(chǎn)開發(fā)。綜合而言，房地產(chǎn)開發(fā)模式是一種以開發(fā)機(jī)構(gòu)為主體，在國家政策調(diào)控之下，經(jīng)過戰(zhàn)略定位、資金運(yùn)作、規(guī)劃建設(shè)、營銷管理等一系列運(yùn)作流程，采用多種組合經(jīng)濟(jì)手段，對(duì)土地資源進(jìn)行功能開發(fā)，以達(dá)到一定的社會(huì)目的和經(jīng)濟(jì)目的的運(yùn)作形式。本文將從融資模式、運(yùn)營模式和管理模式三方面著手，對(duì)深圳養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)模式進(jìn)行研究，下面分別對(duì)這三方面進(jìn)行闡述[13]。2.2.1融資模式融資通常是指貨幣資金的持有者和需求者之間，直接或間接地進(jìn)行資金融通的活動(dòng)。廣義的融資是指資金在持有者之間流動(dòng)以余補(bǔ)缺的一種經(jīng)濟(jì)行為，這是資金雙向互動(dòng)的過程，包括資金的融入和融出，即資金的供給者融出和資金的需求者融入[14]。狹義的融資只指資金的融入，也就是通常所說的資金來源，即公司根據(jù)自身的生產(chǎn)經(jīng)營狀況、資金擁有的狀況，以及公司未來經(jīng)營發(fā)展的需要，通過科學(xué)的預(yù)測和決策，采用一定的方式，從一定的渠道向公司的投資者和債權(quán)人去籌集資金，組織資金的供應(yīng)，以保證公司正常生產(chǎn)需要、經(jīng)營管理活動(dòng)需要的理財(cái)行為。公司籌集資金的動(dòng)機(jī)應(yīng)該遵循一定的原則，通過一定的渠道和一定的方式去進(jìn)行[15]。房地產(chǎn)融資是指發(fā)生在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的，通過各種信用方式、方法及工具為房地產(chǎn)業(yè)及相關(guān)部門融通資金的金融行為。從廣義概念講，房地產(chǎn)融資是指在房地產(chǎn)開發(fā)、流通及消費(fèi)過程中，通過貨幣流通和信用渠道所進(jìn)行的籌資，融資及相關(guān)服務(wù)的一系列金融活動(dòng)的總稱，包括資金的籌集、運(yùn)用和清算[16]。從狹義概念上講，房地產(chǎn)融資是房地產(chǎn)企業(yè)及房地產(chǎn)項(xiàng)目的直接和間接融資的總和，包括房地產(chǎn)信貸及資本市場融資等。本文所研究的房地產(chǎn)融資是指狹義的融資行為。2.2.2運(yùn)營模式運(yùn)營是指對(duì)企業(yè)經(jīng)營過程的計(jì)劃、組織、實(shí)施和控制，是與產(chǎn)品生產(chǎn)和服務(wù)創(chuàng)造密切相關(guān)的各項(xiàng)管理工作的總稱[17]。從另一個(gè)角度講，運(yùn)營管理也可以指為對(duì)生產(chǎn)和提供公司主要產(chǎn)品和服務(wù)的系統(tǒng)進(jìn)行設(shè)計(jì)、運(yùn)行、評(píng)價(jià)和改進(jìn)。現(xiàn)代管理理論認(rèn)為，企業(yè)管理按職能分工，其中最基本的也是最主要的職能是財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)、技術(shù)、生產(chǎn)運(yùn)營、市場營銷和人力資源管理。企業(yè)的經(jīng)營活動(dòng)是這五大職能有機(jī)聯(lián)系的一個(gè)循環(huán)往復(fù)的過程，企業(yè)為了達(dá)到自身的經(jīng)營目的，必須對(duì)五大職能進(jìn)行統(tǒng)籌管理，這種管理就是運(yùn)營。以地產(chǎn)開發(fā)的類型對(duì)地產(chǎn)的運(yùn)營模式進(jìn)行劃分，可以分為居住型地產(chǎn)運(yùn)營模式和非居住型地產(chǎn)運(yùn)營模式，而非居住型地產(chǎn)運(yùn)營模式又包括商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營模式以及工業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營模式等。本文所研究的養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營模式是居住型地產(chǎn)運(yùn)營模式和商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營模式的交叉結(jié)合[18]。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的運(yùn)營模式從廣義上來講，包括設(shè)計(jì)、開發(fā)、融資、管理等一系列過程，而從狹義上來講，運(yùn)營模式主要包括營銷模式和盈利模式，本文從狹義角度研究我國養(yǎng)老地產(chǎn)的運(yùn)營模式。2.2.3管理模式管理模式是在管理人性假設(shè)的基礎(chǔ)上設(shè)計(jì)出的一整套具體的管理理念、管理內(nèi)容、管理工具、管理程序、管理制度和管理方法論體系并將其反復(fù)運(yùn)用于企業(yè)，使企業(yè)在運(yùn)行過程中自覺加以遵守的管理規(guī)則。可以用公式表述為：管理模式=管理理念+系統(tǒng)結(jié)構(gòu)+操作方法[19]。房地產(chǎn)項(xiàng)目管理模式，是指將管理的對(duì)象作為一個(gè)系統(tǒng)，運(yùn)用項(xiàng)目組織和管理方式，確保系統(tǒng)正常運(yùn)行以實(shí)現(xiàn)既定目標(biāo)。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)分為立項(xiàng)、獲取土地、建造房屋和房屋銷售四個(gè)階段。因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目管理模式的選用應(yīng)緊抓開發(fā)過程中各個(gè)階段的實(shí)際特征，借鑒國際房地產(chǎn)業(yè)的理論和經(jīng)驗(yàn)，符合社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展規(guī)律，并能促使基本建設(shè)事業(yè)的發(fā)展[20]。房地產(chǎn)多項(xiàng)目管理模式相當(dāng)于一個(gè)集團(tuán)型企業(yè)的母子公司管控或集團(tuán)管控，通常集團(tuán)（總部）對(duì)子公司（項(xiàng)目）根據(jù)集分權(quán)的程度，分別采用財(cái)務(wù)管控、戰(zhàn)略管控和操作管控。在管理學(xué)理論中，有一個(gè)基本的原理就是戰(zhàn)略決定組織，就是一個(gè)企業(yè)的組織架構(gòu)的選擇是由它的發(fā)展戰(zhàn)略所決定，要求企業(yè)盡量避免因人設(shè)崗。但是，在實(shí)際的管理操作中，因?yàn)橐粋€(gè)企業(yè)的管理模式往往是基于現(xiàn)實(shí)有限資源狀況下的一種被動(dòng)選擇，所以管理模式的選擇最后往往是理想的戰(zhàn)略要求和現(xiàn)實(shí)的資源能力的約束之間的一種平衡[21]。本文所研究的養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式具體包括養(yǎng)老地產(chǎn)的融資模式、運(yùn)營模式和管理模式。融資模式是指養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)自身情況，選擇恰當(dāng)?shù)娜谫Y平臺(tái)和融資渠道進(jìn)行有效融資的方式；運(yùn)營模式是指狹義的運(yùn)營模式，即開發(fā)過程中的營銷模式和盈利模式；管理模式是指養(yǎng)老地產(chǎn)后期運(yùn)營過程中的地產(chǎn)管控模式[25]。3我國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀、問題及其影響因素分析3.1養(yǎng)老地產(chǎn)及其類型分析目前來看，養(yǎng)老地產(chǎn)的融資渠道雖多，但是真正可行的卻有限，投資量大周期長使得養(yǎng)老地產(chǎn)很難獲得銀行的青睞，而且整體受股市環(huán)境影響非常嚴(yán)重很難獲得融資。不過據(jù)了解保險(xiǎn)資金正在日漸的被養(yǎng)老地產(chǎn)所接納，有可能在未來的融資模式上占有中的地位[26]。根據(jù)資金來源，融資模式可以分為內(nèi)源融資和外源融資。內(nèi)源融資即企業(yè)的自有資金，外源融資包括銀行貸款、發(fā)行股票、債券融資等，其特點(diǎn)如下表所示：類別種類優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)內(nèi)源融資自有資金融資成本低，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)小，使用自主性強(qiáng)受企業(yè)自身盈利的影響外源融資發(fā)行股票可解決短期流動(dòng)資金問題，減輕財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)和分散風(fēng)險(xiǎn)；使企業(yè)快速獲得持續(xù)發(fā)展的資本，有利于企業(yè)改善經(jīng)營管理，提高經(jīng)營效率，擴(kuò)大知名度和品牌度，產(chǎn)生期權(quán)激勵(lì)作用耗時(shí)長，手續(xù)繁雜，成本較高，面臨信息披露和市場監(jiān)管雙重壓力銀行貸款貸款種類和數(shù)量多，貸款效率高，各種調(diào)查和審查的手續(xù)相對(duì)固定，其融資彈性較大，可根據(jù)企業(yè)經(jīng)營情況隨時(shí)借款，成本低，財(cái)務(wù)杠桿大還貸壓力大，貸款審查條件嚴(yán)格，對(duì)企業(yè)經(jīng)營情況要求正規(guī)，獲取該種融資需要較好的企業(yè)資質(zhì)和信用債券投資手續(xù)簡單，融資成本較低發(fā)行條件嚴(yán)格，還貸壓力較低，增加公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)收賬款減少籌資環(huán)節(jié)，節(jié)約籌資費(fèi)用，穩(wěn)定銷售市場，較少銷售風(fēng)險(xiǎn)程序繁雜典當(dāng)融資手續(xù)簡單，靈活，融資速度快融資規(guī)模小，資金使用期限短，融資成本高房地產(chǎn)信托融資可提供全過程、全方位、一站式服務(wù)，綜合財(cái)務(wù)費(fèi)用低融資規(guī)模小，資金使用期限短，融資門檻高在我國眾多房地產(chǎn)企業(yè)中，目前可以供其選擇的房地產(chǎn)融資渠道，主要有銀行貸款、上市融資、信托融資、債券融資等?？此迫谫Y模式呈現(xiàn)多元化，實(shí)際上，超過半數(shù)以上房地產(chǎn)開發(fā)商的資金直接或間接地來自銀行，而其他融資方式在資金來源中所占的比重偏低[27]。房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道逐步走向多樣化。傳統(tǒng)的融資方式像銀行貸款等間接的融資方式已不能滿足開發(fā)商快速發(fā)展的資金需求，資金已經(jīng)成為制約房地產(chǎn)開發(fā)的瓶頸，房地產(chǎn)企業(yè)亟需拓寬融資渠道，解決企業(yè)面臨的資金短缺問題，而建立多元化的融資渠道已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)的必然之路。REITs和房地產(chǎn)信托雖然有很多共性，但是兩者之間還是有很大的區(qū)別（如表）比較因素房地產(chǎn)信托REITs性質(zhì)有若干份合同限制的集合非標(biāo)準(zhǔn)化金融產(chǎn)品，不能在證券交易所上市流通標(biāo)準(zhǔn)化可流通的金融產(chǎn)品收益分配房地產(chǎn)信托對(duì)投資者在回報(bào)為信托計(jì)劃方案中的協(xié)議回報(bào)，一般在3%-10%一般要求把所得利潤的95%分配給投資者運(yùn)營方式提供資金、監(jiān)管資金或部分參與項(xiàng)目公司運(yùn)作獲取回報(bào)提供資金并組建資產(chǎn)管理公司或經(jīng)營團(tuán)隊(duì)進(jìn)行投資運(yùn)營期限房地產(chǎn)信托產(chǎn)品周期較短，一般為1-3年產(chǎn)品周期一般在8-10年，更注重房地產(chǎn)開發(fā)后，已完工的房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營范圍概念更大一點(diǎn)，涵蓋的內(nèi)容更廣一點(diǎn)相對(duì)較小法律規(guī)范《房地產(chǎn)信托辦法草案》規(guī)范調(diào)整《產(chǎn)業(yè)基金管理辦法》規(guī)范調(diào)整稅制優(yōu)惠國內(nèi)的房地產(chǎn)信托計(jì)劃目前沒有相關(guān)的稅制安排免繳公司所得稅和資本所得稅，分紅后利潤按適用稅率繳納所得稅與傳統(tǒng)的房地產(chǎn)投資方式相比，REITs有很多優(yōu)點(diǎn)，主要體現(xiàn)在：資產(chǎn)流動(dòng)性好、變現(xiàn)能力強(qiáng)投資者若要投資不動(dòng)產(chǎn)，在過去只能直接購買，或購買相關(guān)的股票。直接購買手續(xù)繁雜，變現(xiàn)難。REITs以證券化方式體現(xiàn)房產(chǎn)價(jià)值，投資者則可以上市交易，交易方式與股票相同，具有強(qiáng)流動(dòng)性。分期投資組合風(fēng)險(xiǎn)REITs與股票、債券等其他類資產(chǎn)的相關(guān)系數(shù)較低，將其納入投資組合中可以達(dá)到分散風(fēng)險(xiǎn)的目的。REITs進(jìn)行的是多元化投資組合，避免了直接投資單一化房地產(chǎn)帶來的風(fēng)險(xiǎn)?？蓪?duì)抗通貨膨脹在通貨膨脹率上升時(shí)，一般固定收益證券的價(jià)值有下降的壓力，但REITs與通脹率卻是同向變動(dòng)，原因在于發(fā)生通脹時(shí)，租金、停車費(fèi)用等REITs相關(guān)收益因物價(jià)水準(zhǔn)的提高而提高，因此REITs具有抵抗通脹的能力。收益穩(wěn)定上市公司財(cái)務(wù)狀況以及獲利能力會(huì)迅速反映在股價(jià)上，如果公司盈利狀況不如預(yù)期，股價(jià)往往會(huì)遭受重挫。而REITs的現(xiàn)金流主要來自租金收入、管理維修費(fèi)用及承租率等，相對(duì)比較穩(wěn)定。能夠按照相關(guān)投資法規(guī)，強(qiáng)化房地產(chǎn)業(yè)界的市場紀(jì)律由于REITs的財(cái)務(wù)運(yùn)作受到監(jiān)督且透明度高，管理人員的能力和績效受到獨(dú)立嚴(yán)謹(jǐn)?shù)谋O(jiān)察，能夠確保管理層按照明確的投資授權(quán)和策略行事，該類項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)能夠得到有效控制。為中小投資者提供進(jìn)入房地產(chǎn)投資的渠道REITs改變了傳統(tǒng)房地產(chǎn)投資金額大、風(fēng)險(xiǎn)高、進(jìn)入難的狀況，通過將房地產(chǎn)資產(chǎn)拆細(xì)證券化，使房地產(chǎn)投資變得大眾化，有機(jī)會(huì)間接獲得房地產(chǎn)投資的高收益。3.2我國目前的養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展面臨的問題分析我國目前的養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的模式是把退休老人的產(chǎn)權(quán)房抵押給保險(xiǎn)公司，保險(xiǎn)公司根據(jù)房屋的品質(zhì)和價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，將房屋價(jià)值與老年人的平均剩余壽命相除，考慮到房產(chǎn)增值，再減去預(yù)付利息，這樣計(jì)算出每個(gè)月需要給老年人多少錢。一旦簽了這個(gè)協(xié)議，老年人繼續(xù)住在這個(gè)房子里，每月保險(xiǎn)公司送來一筆錢，一直到老人的離世房子才拿到保險(xiǎn)公司進(jìn)行拍賣。這個(gè)產(chǎn)品將人生資源很好的進(jìn)行配置，老人把自己身后的遺產(chǎn)、用不著的資產(chǎn)用來提前變現(xiàn)，換來在世時(shí)候的生活消費(fèi)與支出。老年人購房有很多種趨向，需求和決定的原因不同。目前最主要的原因在于家庭決策，就是以家庭改善居住需求為目的，自己作為其中的出資人或者重要的決策人出現(xiàn)，有時(shí)可能是子女購買房屋，老人的觀點(diǎn)往往是很重要的。老年人考慮不但子女自己居住還包含了自身的居住問題，關(guān)注于生活的便利程度、環(huán)境的舒適，以及上學(xué)、就醫(yī)、交通及社交等方面的因素。除了要滿足自身居住條件以外，老年人中也有一少部分具有超前意識(shí)的消費(fèi)者，他們具備一定的經(jīng)濟(jì)能力對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行投資例如將城里的房子出租，到郊區(qū)租住，還有就是直接購買商品房用于出租，這部分老人的資金除了積蓄外，往往是拆遷等其他所得。大部分老人的居住狀況并不是很理想，由于很多老人的收入狀況和年輕人相比較而言較少，因此購買能力仍然比較有限，但是對(duì)于他們而言，仍有要求改善居住條件、增加社會(huì)福利、改善就醫(yī)條件、生活配套和增加老年人娛樂場所的要求。中國傳統(tǒng)崇尚家庭養(yǎng)老，但城市巨大的生活成本、激烈的生存競爭和新型生活方式的出現(xiàn)，導(dǎo)致城市獨(dú)生子女父母進(jìn)入老年或成為高齡老人后，生活照料問題成為居家養(yǎng)老的難題。目前，我國“四二一”型家庭已經(jīng)成為社會(huì)細(xì)胞的主流，家庭養(yǎng)老功能已逐漸弱化。目前，大多子女都是雙職工，他們追求個(gè)人生活空間，工作繁忙，而且需要照顧子女，負(fù)擔(dān)已經(jīng)很重，根本沒有太多時(shí)間和精力陪伴父母照料他們的日常生活。另外，現(xiàn)在的年輕一代在追求現(xiàn)代生活方式的過程中，產(chǎn)生了對(duì)小家庭的偏好和對(duì)大家庭的淡漠，他們不是不想履行贍養(yǎng)義務(wù)，而是面對(duì)目前尚不規(guī)范的養(yǎng)老市場和中高端養(yǎng)老機(jī)構(gòu)缺乏的現(xiàn)實(shí)問題，對(duì)在現(xiàn)代生活中如何盡孝感到困惑。多數(shù)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)聘用的管理人員缺乏專業(yè)知識(shí)，要有效抓住客戶群，需要規(guī)范的服務(wù)，合理的成本控制和固定的經(jīng)營模式，就需要專業(yè)的服務(wù)公司和具備專業(yè)知識(shí)的管理人員來管理經(jīng)營。一些養(yǎng)老機(jī)構(gòu)里的服務(wù)人員素質(zhì)偏低，對(duì)于老年人的基本生活護(hù)理缺乏技術(shù)培訓(xùn)，還有部分護(hù)理人員僅僅是讓老年人的衣、食、住、行基本需求得到滿足，只負(fù)責(zé)老年人吃好、喝好、住好，而忽略了老年人精神慰藉和心理感受，沒有達(dá)到對(duì)老年人生理和心理雙重呵護(hù)的要求。3.3主要影響因素分析大型綜合老年公寓一般是指規(guī)模較大，老年設(shè)施與老年服務(wù)比較齊全，有大量老年人集中居住的老年公寓或社區(qū)。這類綜合性老年公寓面對(duì)的是那些具有完全自理能力并且具有較強(qiáng)支付能力的老年人，對(duì)于發(fā)揮老年人的“自養(yǎng)”能力給予充分強(qiáng)調(diào)。獨(dú)立型老年公寓面對(duì)的是那些具有一定自理能力并具有相應(yīng)的支付能力的老年人，這類公寓強(qiáng)調(diào)的是老年人“自養(yǎng)”和“他養(yǎng)”相結(jié)合，“自養(yǎng)”為主“他養(yǎng)”為輔，采取居家養(yǎng)老與社會(huì)服務(wù)相結(jié)合、個(gè)人自理與社區(qū)援助相銜接的養(yǎng)老模式。服務(wù)型老年公寓面對(duì)的是自理能力比較差的老年人，同樣強(qiáng)調(diào)老年人“自養(yǎng)”與“他養(yǎng)”相結(jié)合，但是“他養(yǎng)”為主“自養(yǎng)”為輔，這類老年公寓一般采取宿舍的形式。護(hù)理型老年公寓面對(duì)的是基本不能自理的老年人，基本等同于護(hù)理院養(yǎng)老，這類老年公寓采取的是一種完全的“他養(yǎng)”形式，主要是為老年人生命歷程的特定階段提供服務(wù)。綜合型老年公寓和獨(dú)立型老年公寓具有較好的開放性及自由性，同時(shí)它又能滿足老年人對(duì)私密性的要求，因此這兩類老年公寓在美國為老年人廣泛接受。這兩類老年公寓的開發(fā)主體基本為各類社會(huì)力量，運(yùn)營方式基本采用市場化運(yùn)作，政府只需要提供相應(yīng)的政策支持并進(jìn)行一定的激勵(lì)及約束。服務(wù)型老年公寓和護(hù)理型老年公寓一般情況下屬于非盈利的社會(huì)福利機(jī)構(gòu)，這兩類老年公寓一般隸屬市政府，由政府委托社區(qū)進(jìn)行管理。其經(jīng)費(fèi)來源可分為三類：政府財(cái)產(chǎn)劃撥、民間私人捐款以及個(gè)人或家庭繳費(fèi)。這兩類機(jī)構(gòu)的運(yùn)營動(dòng)力在于，其硬件設(shè)施越齊備、相應(yīng)服務(wù)越完善，則社會(huì)聲望會(huì)越高，從而能夠得到更多的社會(huì)捐助，達(dá)到良性循環(huán)。反按揭入住方式對(duì)老年人至少有六大好處：第一是房產(chǎn)啟動(dòng)房產(chǎn)金庫，等于給自己存了一筆錢，用以補(bǔ)償老年生活；第二是可以獲得財(cái)務(wù)自由，使老年人能夠愉快享受生活，延長壽命；第三是擁有自己的住宅并獲得財(cái)務(wù)自由，可以增強(qiáng)老年人的自信，并得到社會(huì)尊重；第四是有力保護(hù)老年人這一弱勢(shì)群體，增加了社會(huì)穩(wěn)定性；第五是反按揭的方式可以依法避稅，避免房產(chǎn)作為遺產(chǎn)留給下一代所產(chǎn)生的的遺產(chǎn)稅；第六有利于我國養(yǎng)老觀念以及養(yǎng)老模式的改變，中年人可以放心花錢不必?cái)€錢養(yǎng)老，這在擴(kuò)大內(nèi)需、增加消費(fèi)、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面有重要的意義。反按揭入住方式關(guān)注的是中低收入但有房產(chǎn)的家庭，這類家庭在未來的老年人群體所占比例最大，做好這類家庭的養(yǎng)老就是解決我國養(yǎng)老問題的重中之重。目前，我國反按揭入住方式的相關(guān)法律法規(guī)尚未健全，相應(yīng)手續(xù)及程序也不夠規(guī)范，相信在養(yǎng)老地產(chǎn)進(jìn)一步成熟發(fā)展的基礎(chǔ)上，這類入住方式會(huì)逐步流行。4養(yǎng)老地產(chǎn)未來開發(fā)模式構(gòu)建4.1我國養(yǎng)老地產(chǎn)未來的發(fā)展趨勢(shì)分析傳統(tǒng)模式下，我國房地產(chǎn)開發(fā)模式的核心是房地產(chǎn)商統(tǒng)攬土地、融資、規(guī)劃、施工、銷售、物業(yè)管理的全部環(huán)節(jié)。而目前，房地產(chǎn)行業(yè)的重心正由土地為主導(dǎo)轉(zhuǎn)為金融為主導(dǎo)，其實(shí)質(zhì)是產(chǎn)業(yè)核心由開發(fā)建設(shè)向金融運(yùn)作轉(zhuǎn)移。我國的投資運(yùn)作模式逐漸開始出現(xiàn)，但還并未形成規(guī)范化的投資模式，因?yàn)樗仨氁猿墒斓慕鹑谧C券市場為依托，以房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）的出現(xiàn)為標(biāo)志。隨著我國金融市場的發(fā)展完善和資本國際化的趨勢(shì)，海外基金、REITs、保險(xiǎn)公司、養(yǎng)老基金等與房地產(chǎn)業(yè)日益結(jié)合，使國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商向資本化、金融化轉(zhuǎn)型成為必然的選擇。目前國內(nèi)還沒有形成完備的金融、信用體系，投資商和開發(fā)商還存在著體制上的信任危機(jī)。因此，房地產(chǎn)開發(fā)模式的轉(zhuǎn)變必須依托于我國金融和信用體系的完善，不斷拓寬融資渠道，特別是社會(huì)融資的比重。社會(huì)融資的主要特征是產(chǎn)業(yè)基金逐步取代銀行貸款成為房地產(chǎn)融資的主要途徑。在社會(huì)融資方面應(yīng)借鑒美國等發(fā)達(dá)國家的成熟經(jīng)驗(yàn)，積極推進(jìn)采取債券融資和信托融資以及各種形式的產(chǎn)業(yè)投資基金。4.2我國未來養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展模式4.2.1融資模式構(gòu)建近幾年我國的經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展項(xiàng)目融資方式越來越引起國人的注意，國際上常用的項(xiàng)目融資方式包括bot、tot、pfi等等，這些理論的研究在項(xiàng)目的管理決策上逐漸形成系統(tǒng)完善的體系，在對(duì)我國包括深圳在內(nèi)的許多城市在實(shí)踐過程中發(fā)揮了很大的作用。養(yǎng)老地產(chǎn)的主旨是為老年人服務(wù)與其他房地產(chǎn)的差別較大，所以在模式構(gòu)建方面中深圳更傾向于pfi模式。Pfi模式不是僅僅只為老人具體單一的建筑居住，而是傳遞某種公共項(xiàng)目的服務(wù)。伴隨著pfi項(xiàng)目的土地開發(fā)利用及建筑物經(jīng)營只不過是傳遞服務(wù)功能所必須的物質(zhì)依托。實(shí)質(zhì)上pfi主要項(xiàng)目是為政府和一些公共物品的生產(chǎn)者提供服務(wù)，建設(shè)管理和維護(hù)提供教育醫(yī)療等社區(qū)服務(wù)，添入更多的人文化關(guān)懷讓老人的生活更加的無微不至，在英國這種pfi方式已經(jīng)成為了頗受好評(píng)的政府項(xiàng)目。4.2.2運(yùn)營模式構(gòu)建借鑒國外經(jīng)驗(yàn)深圳地區(qū)可以采取國家保障和私人投資相結(jié)合的模式。可以采取多種政策上的鼓勵(lì)私人和企業(yè)開發(fā)，可以用土地使用和稅收方面的減免等等給予一定的優(yōu)惠，也可以以舊換新、以房養(yǎng)老、分時(shí)度假、REITs以及政府債卷等等一些營銷手段來配合政策。目前，我國社會(huì)養(yǎng)老保障體系還不健全，相比之下以房養(yǎng)老這種以房地產(chǎn)相關(guān)權(quán)益所產(chǎn)生的現(xiàn)金作為特定機(jī)構(gòu)像老年人提供養(yǎng)老費(fèi)和服務(wù)的金融產(chǎn)品更受歡迎，我國老人大多都擁有一套以上的房產(chǎn)，所以以房養(yǎng)老有很大的市場空間更加合適當(dāng)前深圳的老年群眾所接觸的模式，可以將其作為主要的模式進(jìn)行推廣。4.2.3管理模式構(gòu)建根據(jù)前文所列舉到的相關(guān)美國和德國等國家來對(duì)照著看，我國應(yīng)該充分借助政府在管理和配套政策措施方面為老年住宅的發(fā)展提供堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，利用民間團(tuán)體及非盈利組織發(fā)展老年服務(wù)方面加強(qiáng)行業(yè)自律，使政府、非盈利組織以及老年住戶間的聯(lián)系更加牢固，大型養(yǎng)老社區(qū)可采用專業(yè)團(tuán)隊(duì)管理，確保老人生活的質(zhì)量得到保障。5..適應(yīng)我國未來發(fā)展的對(duì)策與建議綜合美國、德國和法國的養(yǎng)老地產(chǎn)管理的對(duì)策與建議，可以得到以下經(jīng)驗(yàn)以供借鑒：一是充分借助政府在管理和配套政策措施方面為老年住宅的發(fā)展提供堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。老齡化已經(jīng)成為我國目前不得不正視的一個(gè)社會(huì)問題。我國已經(jīng)于1999年步入老齡化國家的行列，并且老年人口的數(shù)量以較快的速度在增長，而農(nóng)村很多老年人的收入還很低，如何保證數(shù)量龐大的老年人都有“安身之所”，是我們急需解決的問題。盡管我們不可能在短期內(nèi)就能建立起完善的社會(huì)福利保障體系，但是在現(xiàn)有制度范圍內(nèi)充分利用其發(fā)揮積極意義還是必要的。二是在充分利用民間團(tuán)體及非盈利組織發(fā)展老年服務(wù)方面。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)方興未艾，銀行產(chǎn)業(yè)鏈的延長不僅可以使老年人享受更方便快捷完善的服務(wù)，更可以促進(jìn)就業(yè)、加快經(jīng)濟(jì)發(fā)展。而發(fā)動(dòng)民間團(tuán)體及非營利組織進(jìn)行老年服務(wù)行業(yè)，可以加強(qiáng)行業(yè)自律，使政府、非盈利組織以及老年住戶間的聯(lián)系更加牢固。三是大型養(yǎng)老社區(qū)可采用專業(yè)團(tuán)隊(duì)管理。隨著老年人觀念的變化和社會(huì)上“空巢家庭”的逐漸增加，老年人獨(dú)立居住的比重在不斷上升。據(jù)中國老齡科研中心調(diào)查材料顯示，北京市50歲以上的常住人口中，希望現(xiàn)在住進(jìn)老年公寓和將來愿意入住的分別為10.4萬和30.8萬。另一項(xiàng)調(diào)查顯示，目前武漢市65.2%與子女同住的老人中，有47%的老人希望與子女共同生活，有52.4%的老人希望與子女分開居住。我國目前老年公寓的數(shù)量有限，并且規(guī)模都比較小。很多城市的老年公寓尚處于啟動(dòng)階段，一些老年公寓品質(zhì)層次較低，或者名不副實(shí)，沒有專門根據(jù)老年人的特點(diǎn)進(jìn)行設(shè)計(jì)和管理，這種現(xiàn)狀下，采用專業(yè)的團(tuán)隊(duì)或?qū)I(yè)性公司對(duì)養(yǎng)老社區(qū)進(jìn)行管理就顯得尤為重要。6總結(jié)中國人口飛速老齡化，養(yǎng)老院一床難求，但是養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展速度卻一直相對(duì)緩慢，雖然眾多專家學(xué)者提出了很多觀點(diǎn)和建議，但是并沒有給實(shí)際項(xiàng)目帶來轉(zhuǎn)機(jī)。在我國老齡化日益嚴(yán)重、養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)面臨巨大機(jī)遇和挑戰(zhàn)的背景下,本文針對(duì)我國養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式尚不成熟這一問題,通過大量的文獻(xiàn)研究,借鑒國外發(fā)達(dá)國家養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn),從融資模式、運(yùn)營模式和管理模式三個(gè)方面構(gòu)建了我國養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式。養(yǎng)老地產(chǎn)在我國是新興事物，從年齡分層的角度對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的研究很少，同時(shí)本人能力有限，在資料收集上存在一定的不足，敬請(qǐng)老師批評(píng)指正，后續(xù)的研究主要從進(jìn)一步完善影響因素，本文主要從居住、醫(yī)療、配套、服務(wù)四個(gè)方面展開，對(duì)家庭結(jié)構(gòu)考慮不足，調(diào)查側(cè)重主觀評(píng)價(jià)，缺少定量因素，在今后會(huì)多增加定量指標(biāo)，提高說服力。

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