房屋買賣合同解除-1

1/1房屋買賣合同解除李衛(wèi)：江蘇蘇旭律師事務(wù)所律/p>

一、可以解除房屋買賣合同的常見(jiàn)情形

當(dāng)事人協(xié)商全都解除；商定的解除條件成就；因不行抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；在合同履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不再履行主要債務(wù)；當(dāng)事人一方拖延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；當(dāng)事人一方拖延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的。

一手商品房的特殊規(guī)定：

1)商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人，導(dǎo)致買受人合同目的不能實(shí)現(xiàn)無(wú)法取得房屋；

2)商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人，導(dǎo)致買受人合同目的不能實(shí)現(xiàn)無(wú)法取得房屋；

3)出賣人有意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；

4)出賣人有意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)；

5)房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者交付使用后，主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格；

6)因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)峻影響正常居住使用的；

7)面積誤差比肯定值超過(guò)3%的；

8)出賣人拖延交房或買受人拖延付款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行的；

9)由于開(kāi)發(fā)商的緣由逾期辦理產(chǎn)權(quán)證超過(guò)一年的；

10)合同商定買受人以貸款擔(dān)保方式付款，因當(dāng)事人一方緣由或不行歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能履行的；

11)法律規(guī)定的其他情形。

二、房屋買賣雙方已經(jīng)辦完過(guò)戶手續(xù)的合同解除

我國(guó)《民法典》第93條規(guī)定：“當(dāng)事人協(xié)商全都，可以解除合同。當(dāng)事人可以商定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時(shí)，解除權(quán)人有權(quán)解除合同?！庇纱丝梢?jiàn)，只要當(dāng)事人雙方協(xié)商好了，達(dá)成全都的意見(jiàn)，是可以解除合同的，即使房屋已經(jīng)過(guò)戶。

《民法典》第94條規(guī)定，有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：

（一）因不行抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；

（二）在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行

主要債務(wù)；

（三）當(dāng)事人一方拖延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；

（四）當(dāng)事人一方拖延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；

（五）法律規(guī)定的其他情形。

三、買受人拖延支付購(gòu)房款的合同解除

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第15條規(guī)定：“依據(jù)《民法典》第九十四條的規(guī)定，出賣人拖延交付房屋或者買受人拖延支付購(gòu)房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方懇求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有商定的除外。法律沒(méi)有規(guī)定或者當(dāng)事人沒(méi)有商定，經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。對(duì)方當(dāng)事人沒(méi)有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)毀滅。”第23條還規(guī)定，商品房買賣合同商定，買受人以擔(dān)保貸款方式付款、因當(dāng)事人一方緣由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能連續(xù)履行的，對(duì)方當(dāng)事人可以懇求解除合同和賠償損失。因不行歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能連續(xù)履行的，當(dāng)事人可以懇求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房款本金及其利息或者定金返還買受人。由此可見(jiàn)，房屋的買受人拖延交付房款的，出賣人可以先予催告，要求其履行合同，支付購(gòu)房款，假如買受人在催告后3個(gè)月的合理期限內(nèi)仍不支付，那么，出賣人在肯定期限內(nèi)可以懇求解除合同。

另外，二手房的買賣合同糾紛，可以根據(jù)民法典關(guān)于合同解除的有關(guān)規(guī)定，參照上述司法解釋的規(guī)定處理。

四、合同解除的法定形式和法律后果

1、當(dāng)事人一方依照民法典第九十三條第二款、第九十四條的規(guī)定主見(jiàn)解除合同的，應(yīng)當(dāng)通知對(duì)方。合同自通知到達(dá)對(duì)方時(shí)解除。對(duì)方有異議的，可以懇求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除合同的效力。就是說(shuō)，當(dāng)事人可以書面通知對(duì)方解除合同，還可以懇求司法或仲裁裁決