溫州蒼南縣某地塊房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

第一章總論 1.1申報(bào)單位概況 1.2可行性研究依據(jù) 1.3可行性研究范圍和重點(diǎn) 1.4可行性研究概況及成果 第二章發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分析 2.1區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)概況 52.2擬建項(xiàng)目與相關(guān)規(guī)劃的關(guān)系 52.3擬建項(xiàng)目與產(chǎn)業(yè)政策的關(guān)系 62.4行業(yè)準(zhǔn)入分析 第三章節(jié)能方案分析 8 83.2節(jié)能措施 第四章建設(shè)用地及土地利用分析 4.1項(xiàng)目選址 4.2建設(shè)條件 4.3土地利用合理性分析 4.4地質(zhì)災(zāi)害影響分析 4.5其他不利影響分析 4.6征地拆遷和移民安置規(guī)劃方案 第五章建設(shè)規(guī)模與初步方案 5.1建設(shè)規(guī)模 5.2設(shè)計(jì)方案簡要說明 第六章環(huán)境與生態(tài)影響分析 6.1設(shè)計(jì)依據(jù) 6.2編制原則 6.3環(huán)境影響因素分析 6.4環(huán)境保護(hù)措施 6.5環(huán)境影響評價(jià)結(jié)論 6.6水土保持方案 第七章勞動(dòng)安全衛(wèi)生與消防 7.1勞動(dòng)安全衛(wèi)生 7.2消防 第八章項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度及建設(shè)管理 8.1建設(shè)工期 8.2項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 8.3項(xiàng)目建設(shè)與運(yùn)行管理 第九章投資及資金籌措 9.1投資估算 9.2資金籌措 第十章產(chǎn)出及銷售收入估算 44 10.3銷售收入估算 第十一章經(jīng)濟(jì)效益分析 11.1經(jīng)濟(jì)效益估算 11.2財(cái)務(wù)盈利能力分析 11.3風(fēng)險(xiǎn)分析 第十二章社會(huì)影響分析 12.1社會(huì)影響分析說明 12.2社會(huì)影響效果分析 第十三章結(jié)論與建議 蒼南縣某鎮(zhèn)某地塊工程項(xiàng)目項(xiàng)目，經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)后方可開展經(jīng)營活動(dòng))1.2可行性研究依據(jù)1.2.1建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)(第三版);1.2.2國家發(fā)改委令第21號《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄(2011年本)(2013年修正)》;1.2.3國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同(蒼土合字[2016]05號);1.2.4蒼南縣國有建設(shè)用地使用權(quán)拍賣成交確認(rèn)書；蒼南縣某鎮(zhèn)某地塊工程項(xiàng)目可行條件21號);1.2.7溫州某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司營業(yè)執(zhí)照、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)暫定資質(zhì)證書復(fù)印件；1.2.8溫州某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司提供的有關(guān)資料。1.3可行性研究范圍和重點(diǎn)1.3.2對項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案及技術(shù)指標(biāo)的可行性和合理性進(jìn)行全面的研究、分析，并作出評價(jià)；1.3.3對項(xiàng)目的投資估算和經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行分析，對項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力進(jìn)行分析，并作出評價(jià)。1.4可行性研究概況及成果根據(jù)蒼南縣國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同書，項(xiàng)目地塊坐落于龍港鎮(zhèn)雙排街以西、東新街以北。該地塊地理位置優(yōu)越，交通便捷，公用工程配套設(shè)施齊全。1.4.2建設(shè)規(guī)模項(xiàng)目總用地面積14683.2m2,其中建設(shè)用地面積11616.3m2,代蒼南縣某鎮(zhèn)某地塊工程項(xiàng)目可行性研究報(bào)告征道路用地面積3066.9m2。計(jì)入容積率總建筑面積34690m2(未含地下室面積9298m2,底層架空建筑面積160.88m2),其中住宅32226.86m2,商業(yè)面積1744m2,配套用房719.14m2,余為道路、綠化及停車等用地。容積率2.986,建筑密度26.64%,綠地率30%。1.4.3項(xiàng)目建設(shè)期根據(jù)國家建筑安裝工程定額及項(xiàng)目內(nèi)容，項(xiàng)目建設(shè)期為2年，自2016年11月至2018年10月。1.4.4投資及資金來源項(xiàng)目總投資25800萬元，根據(jù)國發(fā)(2009)27號號“國務(wù)院關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的通知”,項(xiàng)目最低資本金為5160萬元。資金來源：由溫州某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司自籌解決。1.4.5銷售收入估算根據(jù)地塊用途安排及房產(chǎn)銷售價(jià)格計(jì)算，項(xiàng)目銷售收入總計(jì)為34231萬元。其中住宅銷售收入29004萬元，商業(yè)用房銷售收入5227萬元。1.4.6主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表1主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一覽表蒼南縣某鎮(zhèn)某地塊工程項(xiàng)目可行性研究報(bào)告序號單位數(shù)量1總用地面積建設(shè)用地面積代征道路用地面積2總建筑面積計(jì)入容積率建筑面積住宅商業(yè)配套用房不計(jì)入容積率面積地下室底層架空面積3建筑占地面積4綠地面積5容積率6建筑密度%7綠地率%8總戶數(shù)戶9機(jī)動(dòng)車停車位輛地上停車位輛地下停車位輛總投資萬元成本利潤率%成本利稅率%銷售利潤率%蒼南縣某鎮(zhèn)某地塊工程項(xiàng)目第二章發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分析2.1區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)概況蒼南縣位于浙閩交界處鰲江流域，素有浙江“南大門”之稱。東與東南瀕臨東海，西南毗連福建省福鼎市，西鄰泰順縣，北與平陽、文成兩縣接壤。距溫州市區(qū)60公里，距離省會(huì)杭州432公里，104國道、沈海高速公路橫貫全境。蒼南縣陸地總面積1261.08平方公里，海岸線長168公里，內(nèi)海及領(lǐng)海面積3780余平方公里。常住人口119萬人，全縣現(xiàn)轄10個(gè)鎮(zhèn)、2個(gè)民族鄉(xiāng)、95個(gè)社區(qū)、81個(gè)居民區(qū)和704個(gè)行政村；2015年全縣實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值423.55億元，同比增長8.2%;財(cái)政總收入46.2億元、列全市第5,增長7.8%、列全市第3,一般公共預(yù)算收入30.02億元，增長9.4%,總量和增速均列全市第3;社會(huì)消費(fèi)品零售總額274.94億元，增長11.2%;城鎮(zhèn)常住居民人均可支配收入36525元，農(nóng)村常住居民人均可支配收入17023元，分別增長8.75%、10.03%。2.2擬建項(xiàng)目與相關(guān)規(guī)劃的關(guān)系十三五”期間，我國將優(yōu)化住房供給結(jié)構(gòu)，保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運(yùn)行?！吨腥A人民共和國國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十三個(gè)五年規(guī)劃綱要》指出：在住房供求關(guān)系緊張地區(qū)適度增加用地規(guī)模。在商品房庫存較大地區(qū)，穩(wěn)步化解房地產(chǎn)庫存，擴(kuò)大住房有效需求，加快推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化，提升住宅綜合品質(zhì)。進(jìn)一步推動(dòng)我省房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，浙江省人民政府辦公廳發(fā)布了《促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》。該通知指出：促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，是落實(shí)中央穩(wěn)增長、促改革、調(diào)結(jié)構(gòu)的在穩(wěn)定投資、促進(jìn)消費(fèi)、改善民生等方面發(fā)揮著重要作用。蒼南縣國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十三個(gè)五年規(guī)劃綱要”提域更為協(xié)調(diào)，加快推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，中心城區(qū)建設(shè)品質(zhì)要進(jìn)一步提升，中心鎮(zhèn)和美麗鄉(xiāng)村建設(shè)取得重大進(jìn)展。本項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)對于龍港城市建設(shè)具有重要意義。因此，本項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)符合相關(guān)規(guī)劃要求。2.3擬建項(xiàng)目與產(chǎn)業(yè)政策的關(guān)系安居是關(guān)系人民生活幸福和社會(huì)安定的大事。隨著我國住房制度改革的不斷深化，特別是停止住房實(shí)物分配、逐步實(shí)行貨幣化分蒼南縣某鎮(zhèn)某地塊工程項(xiàng)目可行性研究報(bào)告配政策以來，房地產(chǎn)業(yè)市場化程度明顯提高，房地產(chǎn)價(jià)格也逐步升溫。在一系列宏觀調(diào)控政策的持續(xù)作用下，龍港房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)了比較溫和的態(tài)勢，資金到位良好，市場運(yùn)行呈健康發(fā)展態(tài)勢。但由于土地供給的缺乏，龍港房地產(chǎn)在整體供給方面仍處于供不應(yīng)求的勢態(tài)。為此，蒼南縣人民政府配合國家對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控，出臺了一系列利于房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的政策，并采取措施加快土地供給，從供給方面調(diào)控房地產(chǎn)市場，以利于房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。本項(xiàng)目地塊地處蒼南縣龍港鎮(zhèn)，屬于政府規(guī)劃的商住用地項(xiàng)目，符合溫州市、蒼南縣的規(guī)范房地產(chǎn)市場的政策，利于整個(gè)房地產(chǎn)市場持續(xù)發(fā)展、優(yōu)化房產(chǎn)結(jié)構(gòu)，符合房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策。2.4行業(yè)準(zhǔn)入分析2.4.1本項(xiàng)目建設(shè)單位為溫州某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，該單位在蒼南縣市場監(jiān)督管理局登記注冊(統(tǒng)一社會(huì)信用代碼),專業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)等業(yè)務(wù)的，法人代表?xiàng)钭趶V，注冊資本貳仟萬元整，該公司具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)(證書編號：)。因此本項(xiàng)目的建設(shè)單位符合房地產(chǎn)行業(yè)的準(zhǔn)入要求。蒼南縣某鎮(zhèn)某地塊工程項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第三章節(jié)能方案分析為努力創(chuàng)建資源節(jié)約型社會(huì)，緩解能源瓶頸制約，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)全面協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展，必須全面貫徹科學(xué)發(fā)展觀，落實(shí)節(jié)約資源的基本國策。以提高能源利用效率為核心，以增強(qiáng)全社會(huì)節(jié)能降耗意識為基礎(chǔ)，以轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長方式、調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、加快節(jié)能技術(shù)進(jìn)步為根本，建立嚴(yán)格的管理制度和有效的激勵(lì)機(jī)制，充分發(fā)揮市場配置資源的基礎(chǔ)作用，調(diào)動(dòng)市場主體節(jié)約能源資源的自覺性，努力形成市場導(dǎo)向、政府推動(dòng)、企業(yè)和公眾主動(dòng)參與的節(jié)能降耗工作格局，積極營造有利于節(jié)能降耗的良好社會(huì)氛圍，以能源的高效利用促進(jìn)節(jié)約型社會(huì)建設(shè)。要求新建項(xiàng)目嚴(yán)格執(zhí)行國家相關(guān)節(jié)能降耗規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)定：3.1.1《中華人民共和國節(jié)約能源法》;3.1.3國發(fā)[2005]40號《國務(wù)院關(guān)于發(fā)布實(shí)施<促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整蒼南縣某鎮(zhèn)某地塊工程項(xiàng)目可行3.1.4《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》(GB50189-2005)3.1.5《民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》(采暖居住建筑部分JGJ26-95)3.1.7《建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》(GB50034-2004)3.1.8《建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》(GB50015-2003)節(jié)能作為可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略核心內(nèi)容之一，在現(xiàn)在生活中，已經(jīng)顯得越來越重要。項(xiàng)目要貫徹節(jié)約用地、節(jié)約能源的方針。對于建筑物的節(jié)能措施，嚴(yán)格按照建筑節(jié)能管理規(guī)定的要求，使用具有市場準(zhǔn)入許可的產(chǎn)品，采用節(jié)能型建筑結(jié)構(gòu)、材料、器具和產(chǎn)品，提高保溫隔熱性能和采暖、制冷、照明、動(dòng)力等設(shè)備的能源利用率，積極應(yīng)用太陽能技術(shù)，預(yù)設(shè)相應(yīng)管道等設(shè)施。按照國家節(jié)能設(shè)計(jì)規(guī)范要求，本項(xiàng)目設(shè)計(jì)采用的設(shè)備與材料，應(yīng)采用與項(xiàng)目規(guī)模相適應(yīng)的、先進(jìn)可靠的節(jié)能新工藝、新技術(shù)、新設(shè)備和新材料。凡能綜合利用和循環(huán)使用的能源均應(yīng)設(shè)置綜合利用設(shè)施和循環(huán)系統(tǒng)，以提高能源利用率，降低能耗。按照國家有關(guān)節(jié)約能源和合理利用能源的要求，對整個(gè)工程設(shè)蒼南縣某鎮(zhèn)某地塊工程項(xiàng)目可行性研究報(bào)告筑節(jié)能”作為可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略核心內(nèi)容之一，在現(xiàn)代生活中已顯得越來越重要。節(jié)能措施應(yīng)嚴(yán)格按建筑節(jié)能管理規(guī)定的要求采用，本項(xiàng)目建議采用以下節(jié)能措施：3.2.1建筑維護(hù)采用保溫墻板與屋面板，其具有良好的隔熱與保溫性能，夏天可降低制冷的能耗，冬天可有效利用設(shè)備發(fā)熱量，保持室內(nèi)正常的環(huán)境溫度。3.2.4采用集中自動(dòng)無功率補(bǔ)償電容器，補(bǔ)償前平均功率因數(shù)0.73,補(bǔ)償后功率因數(shù)達(dá)到0.92,節(jié)約電能。照明采用節(jié)能燈具。3.2.5.1本項(xiàng)目的電力系統(tǒng)在設(shè)計(jì)、布置時(shí)力求減少線損，合理選擇負(fù)荷中心，節(jié)約電能。3.2.5.2嚴(yán)禁采用國家頒布的淘汰電器產(chǎn)品。變壓器設(shè)計(jì)負(fù)荷載控制在80%左右，有利于降低能耗。3.2.5.3在下一步的深化設(shè)計(jì)中確定變壓器位置、數(shù)量、容量負(fù)荷中心，降低配電系統(tǒng)的電能損耗。蒼南縣某鎮(zhèn)某地塊工程項(xiàng)目可行性研究報(bào)告3.2.6要切實(shí)貫徹《浙江省實(shí)施(節(jié)能法)辦法》,加強(qiáng)節(jié)能管理，尤其是節(jié)電、節(jié)水的技術(shù)及合理的使用，努力降低產(chǎn)品能耗。蒼南縣某鎮(zhèn)某地塊工程項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第四章建設(shè)用地及土地利用分析項(xiàng)目選址在蒼南縣某鎮(zhèn)某地塊，坐落于龍港鎮(zhèn)雙排街以西、東本地區(qū)屬于亞熱帶海洋性季風(fēng)氣候地區(qū)，風(fēng)速風(fēng)向季節(jié)變化明顯。冬季處于西伯利亞冷高壓控制下盛行偏北風(fēng)，風(fēng)速較大，天氣以晴冷為主。春季冷高壓勢力開始減弱，西太平洋副熱帶高壓勢力逐漸增強(qiáng)北進(jìn)，鋒面氣旋活動(dòng)頻繁，風(fēng)速大，風(fēng)向多變，天氣開始逐漸轉(zhuǎn)暖，降水增多，形成春雨。春末夏初，冷熱氣團(tuán)相當(dāng)，形成靜止鋒，產(chǎn)生連綿降雨，俗稱梅雨。夏季由于受西太平洋副熱帶高壓控制，盛行偏南風(fēng)，天氣炎熱，降水較少。氣象要素特征值如下：蒼南縣某鎮(zhèn)某地塊工程項(xiàng)目可行性研究報(bào)告約274d全縣河流(不含鰲江和赤溪、礬山山溪性溪流)集雨面積共1087.8平方公里，河道總長度2327.4公里，水面面積46.63平方公里，總?cè)莘e19927萬立方米，縣內(nèi)河流都屬外流河，受亞熱帶海洋性季風(fēng)氣候影響，每年于4月15日進(jìn)入汛期，10月15日出汛。據(jù)水文部門多年紀(jì)錄資料，全縣河流年平均流量為12.0287億立方米，偏豐年15.3961億立方米，豐水年11.5475億立方米，缺水年9.0216蒼南縣某鎮(zhèn)某地塊工程項(xiàng)目億立方米，枯水年6.1346億立方米。蒼南總的地勢是西南高東北低，西南有5座千米以上的山峰挺拔其間，地勢高峻，溝源區(qū)多峭壁、瀑布；東北端為鰲江口，地勢低平，標(biāo)高僅3至5米，是河網(wǎng)密布的平原。在亞熱帶溫濕氣候條件下，地表風(fēng)化作用活躍，風(fēng)化厚度達(dá)10米以上。流水作用強(qiáng)烈，坡地溝壑縱橫，到處有基巖裸露的沖刷坡。根據(jù)地貌成因和形態(tài)特點(diǎn)，蒼南應(yīng)列為侵蝕低山范圍。根據(jù)地震區(qū)劃分帶，本地區(qū)屬東南沿海二級地震區(qū)，地震強(qiáng)度和頻率較弱，遠(yuǎn)場地震波及影響是本地區(qū)的主要震害特征之一，接近三級地震區(qū)。本項(xiàng)目根據(jù)抗震設(shè)計(jì)規(guī)范(GB50011-2010)的規(guī)定，建筑物按設(shè)防烈度六度進(jìn)行抗震設(shè)計(jì)。蒼南處于大陸黃金海岸線的中段，104國道、沈海高速公路和溫福鐵路橫貫境內(nèi)，龍金大道、世紀(jì)大道、靈龍大道、時(shí)代大道等四通八達(dá)。蒼南縣某鎮(zhèn)某地塊工程項(xiàng)目可行本項(xiàng)目電源由區(qū)域高壓變電所引入，供電方式形成放射式供電系統(tǒng)，并設(shè)置設(shè)備動(dòng)力及照明配電柜，以滿足項(xiàng)目供配電的需要。設(shè)置用戶交換機(jī)，與市話公網(wǎng)連通，采用電話電纜直接引入，經(jīng)電話箱分接至各單位部門；信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)的網(wǎng)絡(luò)進(jìn)線采用光纖光纜，網(wǎng)絡(luò)采用星形結(jié)構(gòu)，以集線器，雙鉸線連接，形成網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，便于經(jīng)營管理，同時(shí)為確保市場安全有序運(yùn)行，配置視頻安防監(jiān)控系統(tǒng)、公共區(qū)域視頻監(jiān)控系統(tǒng)。(1)給水：由區(qū)域供水管網(wǎng)接入。(2)排水：雨污分離制，污水通過地埋式污水凈化池處理達(dá)標(biāo)后排入市政污水管網(wǎng)；雨水由干管匯集后，排入市政雨水管網(wǎng)。4.2.3施工條件項(xiàng)目施工場地寬闊，便于存放施工設(shè)備，也便于搭建臨時(shí)建筑供施工辦公、居住用。項(xiàng)目施工用建筑材料在附近有供應(yīng)，施工用水、用電供應(yīng)充足，可滿足項(xiàng)目施工的需要。4.3土地利用合理性分析蒼南縣某鎮(zhèn)某地塊工程項(xiàng)目可行性研究報(bào)告溫州某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以7790萬元地價(jià)取得蒼南縣某鎮(zhèn)某地塊及東新街地下空間建設(shè)用地使用權(quán)。根據(jù)蒼南縣住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局出具的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案要求，項(xiàng)目容積率控制在<2.99,建筑密度<30%,綠地率≥30%;本項(xiàng)目容積率為2.986,建筑密度26.64,綠地率30%。因此，項(xiàng)目符合規(guī)劃設(shè)計(jì)條件有關(guān)規(guī)定。4.4地質(zhì)災(zāi)害影響分析參照相鄰區(qū)域的工程地質(zhì)情況，本工程場地在勘察范圍內(nèi)未發(fā)現(xiàn)有暗塘、暗浜等影響工程穩(wěn)定性的不良地質(zhì)現(xiàn)象。根據(jù)中國地震烈度分區(qū)圖，蒼南為地震基本烈度6度區(qū)，地震動(dòng)峰值加速度為0.05g,場地20m埋深內(nèi)地基土多為淤泥及淤泥質(zhì)土，場地與類型為軟弱場地土，場地類別可定為Ⅲ類場地。總體而言，本項(xiàng)目的建筑物無大荷載單體，在正常運(yùn)行中也無大的動(dòng)荷載等，因此本項(xiàng)目無誘發(fā)地質(zhì)災(zāi)害的可能性。4.5其他不利影響分析由于本項(xiàng)目用地非礦床及地下文物等保護(hù)區(qū)域。因此，本項(xiàng)目的建設(shè)不會(huì)導(dǎo)致壓覆礦床和文物，同時(shí)也不會(huì)對防洪和通航產(chǎn)生不利影響。4.6征地拆遷和移民安置規(guī)劃方案蒼南縣某鎮(zhèn)某地塊工程項(xiàng)目可行性研究報(bào)告本項(xiàng)目選址地塊為國有建設(shè)用地出讓地塊，不涉及再次征地拆遷和移民安置等內(nèi)容。因此，本項(xiàng)目不需要制定征地拆遷和移民安置規(guī)劃方案。蒼南縣某鎮(zhèn)某地塊工程項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第五章建設(shè)規(guī)模與初步方案項(xiàng)目總用地面積14683.2m2,其中建設(shè)用地面積11616.3m2,代征道路用地面積3066.9m2。按用地功能劃分：建筑占地面積計(jì)入容積率總建筑面積34690m2(未含地下室面積9298m2,底層架空建筑面積160.88m2),其中住宅32226.86m2,商業(yè)面積1744m2,配電房134.6m2,電信接線間33.34m2,消(監(jiān))控室47.3m2,物業(yè)管理用房251.94m2,社區(qū)服務(wù)用房75.36m2,開閉所65.8m2,居家養(yǎng)老服務(wù)用房110.8m2,余為道路、綠化及停車等用地。容積率2.986,建筑密度26.64%,綠地率30%。5.2設(shè)計(jì)方案簡要說明根據(jù)項(xiàng)目功能需要，作如下簡要說明：融合中西設(shè)計(jì)的先進(jìn)理念，在居住生活中體現(xiàn)文化的多元性，以及社區(qū)場所的回歸和科學(xué)技術(shù)的應(yīng)用。蒼南縣某鎮(zhèn)某地塊工程項(xiàng)目可行性研究報(bào)告結(jié)合區(qū)位特點(diǎn)及生活定位，力圖創(chuàng)造良好的城市空間環(huán)境品質(zhì) 建立充滿吸引力和活力、優(yōu)雅而有序、特征鮮明的現(xiàn)代都市住區(qū)景觀，靈活組織空間形態(tài)，創(chuàng)造一流的社區(qū)外部空間形象及景觀趣味。5.2.1.2致力于打造良好的居住環(huán)境，以人為本，造福市民。方案從人性化的原則出發(fā)，合理利用地形空間，規(guī)避不利條件，在有限的土地，充分結(jié)合周邊建筑，盡量營造優(yōu)良的居住環(huán)境，讓戶戶有好景、戶戶有陽光。注重生活空間的環(huán)境質(zhì)量，做好功能分區(qū)，地形組團(tuán)劃分，從景觀環(huán)境到鄰里人情，打造和睦的、宜居的、人性的居住空間。5.2.2設(shè)計(jì)理念設(shè)計(jì)中揚(yáng)長避短，充分利用地塊的外部優(yōu)勢和內(nèi)部挖掘潛力，使建筑的整體布局有機(jī)組合，使之成為完整統(tǒng)一的有機(jī)體納入城市區(qū)塊的肌理中。充分分析周邊地塊的特性，使小區(qū)在統(tǒng)一中不失豐蒼南縣某鎮(zhèn)某地塊工程項(xiàng)目可行性研究報(bào)告富的變化，在景觀的設(shè)計(jì)以及建筑的布局上，轉(zhuǎn)角建筑的形體處理上都精心設(shè)計(jì)，實(shí)現(xiàn)整體性與多樣性的完美結(jié)合。5.2.2.2功能性與舒適性相一致本方案強(qiáng)調(diào)功能劃區(qū)的合理性上應(yīng)與居住商業(yè)及配套功能的舒適性上相一致。注重科學(xué)，人性的精神貫穿在設(shè)計(jì)的主脈絡(luò)中，以創(chuàng)造一個(gè)完美的生活商業(yè)休閑環(huán)境，從庭院空間到公共交通空間到戶內(nèi)空間，每個(gè)層次都強(qiáng)調(diào)功能的人性化。5.2.2.3均好性與整體性相結(jié)合均好性的原則貫徹在從總圖布局到建筑戶型設(shè)計(jì)的各個(gè)環(huán)節(jié)，合理的功能分區(qū)滿足了小區(qū)各個(gè)角落均有良好的景觀，各個(gè)住戶均能享受充分的日照和通風(fēng)，完善的戶型設(shè)計(jì)更是保證戶戶有看點(diǎn)，中間套型擁有和邊套一樣的戶型魅力，而各種戶型及配套的設(shè)計(jì)又服從于整體的構(gòu)架脈絡(luò)。5.2.3總平面設(shè)計(jì)小區(qū)住宅的總體布局形式追求品質(zhì)最大化。高層住宅平行布置，空間工整，收放有序，有利于充分利用日照。蒼南縣某鎮(zhèn)某地塊工程項(xiàng)目可行性研究報(bào)告小區(qū)人行入口設(shè)置在雙排街，車行入口設(shè)置在東新街，形成環(huán)形道路系統(tǒng)。配套設(shè)施布置方式，盡量不影響少影響居民的日常生活，又能相對獨(dú)立自成系統(tǒng)，充分發(fā)揮效率。5.2.4景觀綠化設(shè)計(jì)在景觀設(shè)計(jì)中，配置每種肌理的景觀界面，形成虛實(shí)關(guān)系及色彩構(gòu)成的相互結(jié)合，形成一組組秀美畫面。另外景觀廊和步行景觀道，共同構(gòu)成整個(gè)大景觀的骨干和脈絡(luò)，引導(dǎo)人們感受景觀的豐富層次。局部景致的點(diǎn)綴，也提升了景觀設(shè)計(jì)的品質(zhì)。5.2.5建筑單體設(shè)計(jì)充分考慮各戶朝向、采光、通風(fēng)、景觀的均好性，每戶朝向均保證至少兩個(gè)房間朝南，設(shè)計(jì)始終確保戶內(nèi)動(dòng)靜分區(qū)明確，各使用功能皆為全明且保證了戶內(nèi)空氣的流通，基本上都保證每戶都有良好的景觀朝向，人與自然親密接觸，實(shí)現(xiàn)人與自然地合二為一。蒼南縣某鎮(zhèn)某地塊工程項(xiàng)目可行性研究報(bào)告將商業(yè)入口盡量沿街布置，重視沿街面的充分利用，即符合商業(yè)價(jià)值的最大化利用，又能提升整個(gè)商業(yè)的整體檔次，利于商業(yè)的住宅建筑造型采用ART-DEC風(fēng)格，注重體現(xiàn)比例關(guān)系，處理成穩(wěn)重大氣又耐看的形式，而商業(yè)相對活潑，以突現(xiàn)商業(yè)氣氛。商業(yè)與住宅又通過虛實(shí)、輕重等交錯(cuò)的手法來達(dá)到統(tǒng)一的整體感。蒼南縣某鎮(zhèn)某地塊工程項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第六章環(huán)境與生態(tài)影響分析根據(jù)中華人民共和國環(huán)境保護(hù)法等有關(guān)法規(guī)，在項(xiàng)目實(shí)施過程中排出的污染物應(yīng)采取必要的措施，使之達(dá)到國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。本項(xiàng)目設(shè)計(jì)時(shí)要按照清除污染、保護(hù)環(huán)境的原則進(jìn)行設(shè)計(jì)，采取一系列控制污染源的措施。項(xiàng)目按以下標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行監(jiān)測管理：6.1.1環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)6.1.2污染物排放標(biāo)準(zhǔn)蒼南縣某鎮(zhèn)某地塊工程項(xiàng)目可行性研究報(bào)告6.2.1環(huán)境保護(hù)是我國的一項(xiàng)基本國策，提高環(huán)保意識，強(qiáng)化環(huán)保措施，治理“三廢”達(dá)標(biāo)排放，是對保護(hù)生態(tài)環(huán)境的基本要求。工與主體工程應(yīng)嚴(yán)格遵守同時(shí)設(shè)計(jì)、同時(shí)施工、同時(shí)使用的“三同時(shí)”6.3環(huán)境影響因素分析6.3.1施工過程中的環(huán)境影響分析本項(xiàng)目在建設(shè)期間，各項(xiàng)施工活動(dòng)不可避免地對周圍環(huán)境產(chǎn)生不同程度的影響。主要包括廢氣、粉塵、噪聲、固體廢棄物、廢水等對周圍環(huán)境的影響，而且以粉塵和施工噪聲的影響尤為突出。本工程建設(shè)過程中，大氣污染物主要有粉塵和揚(yáng)塵。粉塵污染主要來源于土方的挖掘、堆放、清運(yùn)、土方回填和場地平整等過程產(chǎn)生的粉塵；建筑材料如水泥、白灰、砂子等在裝卸、運(yùn)輸、堆放等過程中，因風(fēng)力作用而產(chǎn)生的揚(yáng)塵污染；運(yùn)輸車輛往來將造成地面揚(yáng)塵。施工垃圾在其堆放和清運(yùn)過程中將會(huì)產(chǎn)生揚(yáng)塵。蒼南縣某鎮(zhèn)某地塊工程項(xiàng)目可行性研究報(bào)告施工期產(chǎn)生的廢水包括施工人員的生活污水和施工本身產(chǎn)生的施工廢水。生活污水主要源自施工人員平時(shí)的生活，包括食堂污水、糞便污水、浴室污水，主要的污染物是CODcr、BOD5等；施工廢水主要包括土方階段降水井排水、結(jié)構(gòu)階段混凝土養(yǎng)護(hù)排水和各種車輛沖洗水等。噪聲是施工期的主要污染因素，施工過程中使用的運(yùn)輸車輛及施工機(jī)械設(shè)備如打樁機(jī)、挖掘機(jī)、混凝土攪拌機(jī)及運(yùn)輸車輛等是強(qiáng)噪聲的產(chǎn)生源。施工機(jī)械噪聲較高，而且實(shí)際施工過程中，往往是多種機(jī)械同時(shí)工作，各種噪聲源輻射的相互疊加，噪聲級將更高，輻射范圍亦更大。施工期固體廢棄物主要包括施工產(chǎn)生的建筑垃圾及施工人員產(chǎn)生的生活垃圾。建筑垃圾主要有開挖土地產(chǎn)生的土方、建材損耗產(chǎn)生的垃圾、裝修產(chǎn)生的建筑垃圾等，包括砂土、石塊、水泥、碎木蒼南縣某鎮(zhèn)某地塊工程項(xiàng)目可行性研究報(bào)告料、鋸木屑、廢金屬、鋼筋、鐵絲等雜物；生活垃圾主要包括廢紙、包裝袋、塑料袋及瓶罐等。本項(xiàng)目施工過程中會(huì)造成土地裸露，可能會(huì)造成不同程度的土壤侵蝕、水土流失現(xiàn)象。項(xiàng)目施工過程中開挖、移動(dòng)土石方，損壞了原有的生態(tài)環(huán)境及水土保持設(shè)施，從而加重了水土流失。據(jù)有關(guān)資料，施工期土壤侵蝕量約是自然流失量的5倍，恢復(fù)期約為自然流失量的2.5倍。強(qiáng)降水季節(jié)，水土流失現(xiàn)象還將加劇。在施工期間還將臨時(shí)占用一部分土地，如施工材料的堆放、取土場及棄土臨時(shí)堆放場等，這些臨時(shí)占地的地表植被將被清除或破壞，對生態(tài)環(huán)境產(chǎn)生影響。6.3.2運(yùn)營過程中的環(huán)境影響分析項(xiàng)目運(yùn)營期的環(huán)境影響因素主要包括以下幾個(gè)方面：蒼南縣某鎮(zhèn)某地塊工程項(xiàng)目可行性研究報(bào)告6.4.1施工期環(huán)境保護(hù)措施項(xiàng)目施工期間，為減輕其對環(huán)境空氣的影響，縮小污染影響范圍，必須采取合理可行的控制措施，其主要措施有：(1)施工前必須制定和實(shí)施揚(yáng)塵污染防治措施的施工方案；(2)施工現(xiàn)場應(yīng)實(shí)行封閉施工，外圍應(yīng)加設(shè)防護(hù)網(wǎng)罩。施工工地周圍應(yīng)設(shè)置不低于1.8米的圍欄或屏障，以縮小施工揚(yáng)塵擴(kuò)散范(3)工地內(nèi)應(yīng)當(dāng)設(shè)置相應(yīng)的車輛沖洗設(shè)施。運(yùn)輸車輛不能攜帶泥土出工地，出入口通道兩側(cè)應(yīng)當(dāng)保持清潔；(4)合理安排施工現(xiàn)場，運(yùn)輸車輛裝載不得超出車廂板高度，并采取遮蓋、密閉措施，確保沿途不拋灑、不散落，并指定專人對附近的運(yùn)輸?shù)缆范ㄆ趪娝蛊浔３忠欢ǖ臐穸?，防止道路揚(yáng)塵；(5)對施工現(xiàn)場實(shí)行合理化管理，使砂石統(tǒng)一堆放，少量水泥應(yīng)設(shè)專門庫房存放，減少搬運(yùn)環(huán)節(jié)；蒼南縣某鎮(zhèn)某地塊工程項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(6)開挖的土方及建筑垃圾及時(shí)進(jìn)行利用，不得長期堆放，對作業(yè)面、建筑垃圾等臨時(shí)堆放場地定期灑水，使其保持一定的濕度，(7)合理安排工期，加快施工速度，減少施工時(shí)間；(8)當(dāng)出現(xiàn)風(fēng)速大于5級或不利天氣狀況時(shí)應(yīng)停止易造成揚(yáng)塵的施工作業(yè)，并對堆放的砂石等建筑材料進(jìn)行遮蓋；(9)采用商品混凝土；(10)現(xiàn)場施工攪拌砂漿時(shí)應(yīng)做到不灑、不漏、不剩、不倒，攪拌時(shí)要有噴霧降塵措施。在施工中廢水量均不大，但如果不經(jīng)處理或處理不當(dāng)，同樣會(huì)危害環(huán)境，因此施工期廢水不應(yīng)隨意直排。施工期生活污水排入市政污水管網(wǎng)；施工廢水應(yīng)分類收集，建造集水池、沉砂池、排水溝等水處理設(shè)施，按其不同的性質(zhì)作相應(yīng)處理達(dá)標(biāo)后排入市政污水管網(wǎng)?，F(xiàn)場發(fā)現(xiàn)有積水應(yīng)立即清理，現(xiàn)場道路和排水管道應(yīng)隨時(shí)保持暢通，發(fā)現(xiàn)有堵塞現(xiàn)象立即疏導(dǎo)。砼、砂漿等攪拌作業(yè)現(xiàn)場，設(shè)置蒼南縣某鎮(zhèn)某地塊工程項(xiàng)目可行性研究報(bào)告沉淀池，使清洗機(jī)械、基坑中抽排的泥水和場地的污水經(jīng)沉淀澄清達(dá)標(biāo)后再排入市政污水管網(wǎng)。施工中產(chǎn)生的建筑垃圾要及時(shí)清運(yùn)或加以利用，不得長期堆放，下雨時(shí)易造成沖刷、淋溶，導(dǎo)致水環(huán)境污染；施工中生活垃圾如不及時(shí)清運(yùn)處理，則會(huì)腐爛變質(zhì)、滋生蚊蟲蒼蠅，產(chǎn)生惡臭，傳染疾病，從而對周圍環(huán)境和作業(yè)人員的健康帶來不利影響。固體廢物中的砂土、石塊、水泥等可用于填路材料，廢金屬、鋼筋、鐵絲等可以回收利用，其他的統(tǒng)一收集后由市政環(huán)衛(wèi)部門及時(shí)清運(yùn)，做到日積日清。施工過程中各種車輛和施工機(jī)械的運(yùn)行，會(huì)使工地及周圍地區(qū)噪聲級增加。為了減輕本工程施工噪聲的環(huán)境影響，建議采取以下控制措施：(1)加強(qiáng)施工管理，合理安排施工作業(yè)時(shí)間，嚴(yán)格按照施工噪聲管理的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。白天12:00至14:00,夜間22:00—次日6:00,蒼南縣某鎮(zhèn)某地塊工程項(xiàng)目可行性研究報(bào)告禁止施工作業(yè)，考試時(shí)間應(yīng)合理安排施工作業(yè)；(2)樁基施工中宜采用靜壓預(yù)制樁，可有效地避免樁基施工的(3)對產(chǎn)生噪聲的施工機(jī)械要合理布局并采取降噪措施，確保噪聲排放滿足區(qū)域聲環(huán)境晝間60dB(A)、夜間50dB(A)的要求；(4)以液壓工具代替氣壓工具；(5)在高噪聲設(shè)備周圍設(shè)置掩蔽物；(6)壓縮工區(qū)汽車數(shù)量和行車密度，控制汽車鳴笛；(7)做好勞動(dòng)保護(hù)工作，在噪聲源附近操作的作業(yè)人員配戴防根據(jù)有關(guān)加強(qiáng)水土保持的法律、法規(guī)及相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)規(guī)范，本項(xiàng)目應(yīng)采取相應(yīng)的水土保持措施。要考慮安全可行，盡量減少土地開挖面積，少破壞現(xiàn)有的水土保持設(shè)施。具體建議如下：(1)臨時(shí)堆放場要設(shè)置圍墻，做好防護(hù)工作，以減少水土流失；(2)雨季施工時(shí)，要備有工程工布覆蓋，防止汛期造成水土大蒼南縣某鎮(zhèn)某地塊工程項(xiàng)目可行性研究報(bào)告量流失，土石方堆坡面要保持平整，注意坡面密實(shí)，減少因受雨水沖刷而造成土壤流失；(3)保持排水系統(tǒng)暢通；(4)建設(shè)項(xiàng)目本身有較多的綠化設(shè)施，項(xiàng)目完成后要對水土保持工程及綠化設(shè)施進(jìn)行經(jīng)常性的維護(hù)保養(yǎng)。綜上所述，施工期間會(huì)對環(huán)境產(chǎn)生一定的影響，但只要施工單位做好施工組織設(shè)計(jì)，進(jìn)行文明施工，把環(huán)境保護(hù)納入承包合同中，制定環(huán)保規(guī)章制度，嚴(yán)格實(shí)施施工期環(huán)境監(jiān)理，就可以把其影響控制在最小程度，不會(huì)產(chǎn)生明顯的影響。6.4.2營運(yùn)期環(huán)境保護(hù)措施生活污水經(jīng)化糞池進(jìn)行預(yù)處理，沖洗廢水經(jīng)隔油池進(jìn)行預(yù)處理，接入市政污水處理廠進(jìn)行處理。經(jīng)污水處理廠處理后的尾水對周圍地表水影響較小。規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，分區(qū)設(shè)置固定垃圾分類收集箱。生活垃圾應(yīng)做到蒼南縣某鎮(zhèn)某地塊工程項(xiàng)目可行性研究報(bào)告垃圾袋裝化、存放封閉化，由環(huán)衛(wèi)部門及時(shí)清運(yùn)，本項(xiàng)目固廢對周圍環(huán)境不會(huì)產(chǎn)生明顯的影響。6.5環(huán)境影響評價(jià)結(jié)論6.5.1水環(huán)境：廢水按照有關(guān)的污水處理措施嚴(yán)格控制其達(dá)《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》三級標(biāo)準(zhǔn)，對周邊河流的水質(zhì)無影響。6.5.2固體廢棄物：本項(xiàng)目所產(chǎn)生的固體廢棄物經(jīng)有效的防治措施及處理后，將降低對環(huán)境的不利影響。本工程的實(shí)施將對環(huán)境產(chǎn)生一定的影響，通過采取相應(yīng)的防護(hù)措施，可降低或消除對環(huán)境的不利影響。從環(huán)境影響評價(jià)的角度出發(fā)，項(xiàng)目是可行的。6.6.1主體工程在施工前，先在周圍砌上圍墻，防止主體工程對周邊生態(tài)環(huán)境造成擾動(dòng)與破壞，也防止施工區(qū)周邊地域水土流失。6.6.2基礎(chǔ)土方開挖時(shí)，在主體工程區(qū)域內(nèi)設(shè)置臨時(shí)堆場，多余土方由封閉式運(yùn)輸車運(yùn)至棄土場作棄土處理。6.6.3工程建設(shè)所需的砂石料應(yīng)做好集中堆放，臨時(shí)堆場周圍開蒼南縣某鎮(zhèn)某地塊工程項(xiàng)目可行性研究報(bào)告挖截水溝，并配備防雨布，以防水土流失；施工期間，主體工程施工區(qū)應(yīng)做好場地雨水的收集，排污系統(tǒng)納入主體工程設(shè)計(jì)一并考慮，充分做好雨污水的收集與排放，并在場地排水溝末端設(shè)置沉砂池，防止施工污泥水流入河道。6.6.4主體工程區(qū)內(nèi)綠化按設(shè)計(jì)文件綠地率30%,通過綠化達(dá)到美化景觀及涵養(yǎng)水土的目的。6.6.5主體工程完工后，及時(shí)拆除臨時(shí)建筑物，清除場地內(nèi)垃圾，并由運(yùn)輸車運(yùn)至棄土場作棄渣處理，保護(hù)環(huán)境。蒼南縣某鎮(zhèn)某地塊工程項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第七章勞動(dòng)安全衛(wèi)生與消防7.1勞動(dòng)安全衛(wèi)生7.1.1執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范《建筑項(xiàng)目(工程)勞動(dòng)安全衛(wèi)生監(jiān)察規(guī)定》7.1.2主要隱患部位本項(xiàng)目在建設(shè)過程中易造成危害的主要隱患部位有施工現(xiàn)場的電氣線路、各種機(jī)電設(shè)備和起重設(shè)備、腳手架、混凝土攪拌機(jī)、變壓器周圍、各種坑、井、溝以及貯存易燃易爆器材的倉庫等。7.1.3有害物質(zhì)種類及危害性分析本項(xiàng)目建成投入使用后，無有毒有害物質(zhì)產(chǎn)生，無高空、高溫、高壓和輻射、振動(dòng)、噪聲等危險(xiǎn)性作業(yè)場所，主要隱患部位為包裝車間、倉儲(chǔ)區(qū)內(nèi)的電氣線路、通風(fēng)設(shè)施等。需對可能產(chǎn)生的觸電、火災(zāi)、墜落等傷害事故采取必要防范措施。7.1.4安全保護(hù)措施蒼南縣某鎮(zhèn)某地塊工程項(xiàng)目可行性研究報(bào)告建設(shè)過程中嚴(yán)格按照國家對勞動(dòng)者的職業(yè)安全及勞動(dòng)保護(hù)的有關(guān)規(guī)定，對可能發(fā)生的觸電、火災(zāi)、墜落等傷害事故應(yīng)加強(qiáng)防范措施，具體安全措施為：7.1.4.1施工現(xiàn)場道路、電氣線路、材料堆放場等的平面布置，要符合安全、衛(wèi)生要求。7.1.4.2各種機(jī)電設(shè)備的安全裝置和起重設(shè)備的限位裝置，要安全有效，經(jīng)常檢查和維修保養(yǎng)。7.1.4.3腳手架、井字架要指定專人維護(hù)保養(yǎng)，發(fā)現(xiàn)有變形、傾斜、搖晃等情況，要及時(shí)加固。7.1.4.4各種坑井，易燃場所，變壓器周圍要指定專人設(shè)置圍欄和安全標(biāo)志，夜間要設(shè)紅燈示警。6.1.4.5凡直接從事帶電作業(yè)的，必須穿絕緣鞋、戴絕緣手套，防止發(fā)生觸電事故。7.1.4.6從事有塵、有毒、噪聲等有害作業(yè)的，要配戴防塵、防毒口罩和防噪聲耳塞等防護(hù)用品。7.2.1按消防部門有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，消防系統(tǒng)分室內(nèi)外消火栓系統(tǒng)、防火和排煙系統(tǒng)、自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警和消防聯(lián)蒼南縣某鎮(zhèn)某地塊工程項(xiàng)目可行性研究報(bào)告動(dòng)控制系統(tǒng)；室外設(shè)置地面式三頭接合器，間距≤120米，保護(hù)半徑≤150米；配電房設(shè)置S型熱氣溶膠滅火裝置，在配電房、發(fā)電機(jī)房各設(shè)置一組推車式滅火器，室內(nèi)設(shè)置1211滅火器及室內(nèi)消火栓；嚴(yán)格按消防規(guī)范保持建筑物間距，留足消防通道。7.2.2建筑按GB50016-2014行，設(shè)計(jì)耐火等級為一級。住宅總平面布置要有足夠的消防停車場地，主體建筑有一個(gè)長邊或不小于1/4周邊長度作為消防登高作業(yè)。蒼南縣某鎮(zhèn)某地塊工程項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第八章項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度及建設(shè)管理根據(jù)國家建筑安裝工程定額及項(xiàng)目內(nèi)容，建設(shè)期為2年。2016年10月底以前，2016年11月至2018年6月，2018年7月至9月，竣工驗(yàn)收、交付使用。蒼南縣某鎮(zhèn)某地塊工程項(xiàng)目可行性研究報(bào)告項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表年月2016年2017年2018年2443~~6~7～89~~1(21~4~95~97(89~091-N1(21~~4~~97～8~V包括項(xiàng)目審批立項(xiàng)、建筑方案評設(shè)計(jì)評審、征地手續(xù)辦理、工程招投標(biāo)等；建筑、安裝施工；竣工驗(yàn)收交付使用蒼南縣某鎮(zhèn)某地塊工程項(xiàng)目可行性研究報(bào)告8.3.1由溫州某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目的建設(shè)工作，根據(jù)國家建設(shè)工程有關(guān)法規(guī)及規(guī)范，認(rèn)真做好各項(xiàng)前期工作。8.3.2項(xiàng)目實(shí)施階段，通過招投標(biāo)選擇信譽(yù)好、技術(shù)過硬的建筑施工隊(duì)伍，同時(shí)選派責(zé)任心強(qiáng)、技術(shù)精、堅(jiān)持原則的甲方代表。8.3.3項(xiàng)目施工階段，采取施工監(jiān)理制，加強(qiáng)施工現(xiàn)場管理。工程建設(shè)要實(shí)行先基礎(chǔ)設(shè)施，后構(gòu)建筑物的原則進(jìn)行。加強(qiáng)建設(shè)期的質(zhì)量管理，盡力降低建設(shè)投資，積極采用新材料、新工藝、新技術(shù)。8.3.4為了規(guī)范工程建設(shè)項(xiàng)目的招標(biāo)活動(dòng)，根據(jù)中華人民共和國國家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)令第9號《工程建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告增加招標(biāo)內(nèi)容和核準(zhǔn)招標(biāo)事項(xiàng)暫行規(guī)定》,本報(bào)告特增加項(xiàng)目有關(guān)招標(biāo)內(nèi)容。建設(shè)單位應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》,依法公開招標(biāo)。建設(shè)單位必須向發(fā)改部門申報(bào)核準(zhǔn)項(xiàng)目招標(biāo)內(nèi)容，具體招標(biāo)蒼南縣某鎮(zhèn)某地塊工程項(xiàng)目可行性研究報(bào)告項(xiàng)目招標(biāo)基本情況表招標(biāo)范圍招標(biāo)組織形式招標(biāo)方式備注勘察全部招標(biāo)委托招標(biāo)邀請招標(biāo)設(shè)計(jì)全部招標(biāo)委托招標(biāo)邀請招標(biāo)建筑工程全部招標(biāo)委托招標(biāo)公開招標(biāo)安裝工程全部招標(biāo)委托招標(biāo)公開招標(biāo)監(jiān)理全部招標(biāo)委托招標(biāo)公開招標(biāo)重要材料全部招標(biāo)委托招標(biāo)公開招標(biāo)蒼南縣某鎮(zhèn)某地塊工程項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第九章投資及資金籌措國家發(fā)展和改革委員會(huì)、建設(shè)部頒布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)》(第三版);9.1.1.2中國國際工程咨詢公司《投資項(xiàng)目可行性研究報(bào)告研究9.1.1.5類似工程概、預(yù)算價(jià)格及相關(guān)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)價(jià)格。9.1.2.1土建、公用工程投資估算按平方米投資額估算；9.1.2.2土地費(fèi)用8024萬元(含契稅);勘察、設(shè)計(jì)費(fèi)按工程費(fèi)用的3%計(jì)??；9.1.2.5工程監(jiān)理費(fèi)按發(fā)改價(jià)格[2007]670號文件規(guī)定計(jì)取；蒼南縣某鎮(zhèn)某地塊工程項(xiàng)目可行性研究報(bào)告6.1.2.6工程保險(xiǎn)費(fèi)按工程費(fèi)用的0.3%計(jì)??；9.1.2.7基本預(yù)備費(fèi)按工程費(fèi)用和其他費(fèi)用之和的10%計(jì)取；9.1.3估算結(jié)果及投資構(gòu)成項(xiàng)目總投資25800萬元，詳見項(xiàng)目總投資估算表：項(xiàng)目總投資估算表序號費(fèi)用名稱單位單價(jià)投資額占總投資比例(元/m2)(萬元)1設(shè)備費(fèi)用萬元2工程費(fèi)用萬元土建工程萬元上部結(jié)構(gòu)地下室安裝工程萬元給排水、消防系統(tǒng)照明、電力、防雷工程室外工程土地平整、圍墻道路廣場綠化蒼南縣某鎮(zhèn)某地塊工程項(xiàng)目可行性研究報(bào)告3工程建設(shè)其他費(fèi)萬元土地費(fèi)用含契稅勘察設(shè)計(jì)費(fèi)萬元建設(shè)單位管理費(fèi)萬元工程監(jiān)理費(fèi)萬元工程保險(xiǎn)費(fèi)城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)前期工作費(fèi)用萬元4預(yù)備費(fèi)萬元基本預(yù)備費(fèi)萬元漲價(jià)預(yù)備費(fèi)萬元005總投資萬元項(xiàng)目資金由溫州某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司自籌解決(含商住樓預(yù)銷售收入)。蒼南縣某鎮(zhèn)某地塊工程項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第十章產(chǎn)出及銷售收入估算項(xiàng)目總建筑面積44148.8m2,其中計(jì)容部分總建筑面積34690m2 (住宅32226.86m2,商業(yè)用房面積1744m2,配套用房719.14m2),不計(jì)容部分建筑面積9458.88m2(底層架空機(jī)動(dòng)車停車面積160.88m2,地下室面積9298m2)。項(xiàng)目實(shí)際可供銷售的住宅32226.86m2,商業(yè)用房面積1744m2。10.3.1銷售前景預(yù)測的勢頭。由于本項(xiàng)目所處地理位置優(yōu)越，交通方便，公用工程配套設(shè)施齊全，是最佳商住樓首選地塊之一；另外，商住樓設(shè)計(jì)方案規(guī)劃超前，住宅套型多樣化，可以滿足社會(huì)各層次客戶的不同需求，無疑給房地產(chǎn)市場帶來無限商機(jī)，將會(huì)吸引更多的購房客戶。因此，項(xiàng)目的銷售前景將非常令人樂觀。10.3.2銷售價(jià)格的設(shè)定商住樓銷售價(jià)格設(shè)定原則是以開發(fā)成本加合理的利潤，這樣的蒼南縣某鎮(zhèn)某地塊工程項(xiàng)目可行性研究報(bào)告銷售價(jià)格具有一定的優(yōu)勢。10.3.2.2住宅平均銷售價(jià)格為0.9萬元/m2,銷售收入29004萬元；10.3.2.3項(xiàng)目銷售收入合計(jì)34231萬元。蒼南縣某鎮(zhèn)某地塊工程項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第十一章經(jīng)濟(jì)效益分析根據(jù)國家對房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)成本核算的規(guī)定，商住樓開發(fā)成本開發(fā)成本估算表序號成本項(xiàng)目總成本(萬元)單位成本(元/m2)1土地費(fèi)用含契稅2設(shè)備費(fèi)用3工程費(fèi)用4其他配套費(fèi)用5預(yù)備費(fèi)6開發(fā)成本7銷售稅金及附加8銷售成本蒼南縣某鎮(zhèn)某地塊工程項(xiàng)目可行性研究報(bào)告銷售收入34231萬元11.1.3.2開發(fā)成本25800萬元11.1.3.3銷售稅金及附加2139萬元11.1.3.4利潤總額6292萬元所得稅率25%,所得稅1573萬元11.1.3.6稅后利潤4719萬元11.1.3.7盈余公積金472萬元11.1.3.8未分配利潤4247萬元11.2.1成本利潤率24.4%11.2.2成本利稅率32.7%11.2.3銷售利潤率18.4%11.2.4全部投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量運(yùn)算列于附表2,由附表2得出：財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率FIRR:稅前15.9%,稅后12.