2017年房地產(chǎn)估價師《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》真題及答案

2017年房地產(chǎn)估價師《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》真題一、單項選擇題（共35題）1.房地產(chǎn)投資氛圍土地開發(fā)投資、房地產(chǎn)開發(fā)投資和房地產(chǎn)經(jīng)營投資，是按照（）的不同進行劃分的。A物業(yè)用途類型B.投資對象存在形式C.房地產(chǎn)投資主體D.房地產(chǎn)經(jīng)濟活動類型參考答案：D參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)投資概述。根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟活動類型的不同，可以將房地產(chǎn)投資劃分為從事土地開發(fā)活動的土地開發(fā)投資、從事各類房屋開發(fā)活動的房地產(chǎn)卡法投資和從事各類房地產(chǎn)出租經(jīng)營活動的房地產(chǎn)經(jīng)營投資。參見教材P4.下列房地產(chǎn)投資風(fēng)險中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以控制的是（）。A.收益現(xiàn)金流風(fēng)險B.市場供求風(fēng)險C.通貨膨脹風(fēng)險D.利率變動風(fēng)險參考答案：A參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)投資的個別風(fēng)險。房地產(chǎn)投資中個別風(fēng)險是可以控制的風(fēng)險，包括收益現(xiàn)金流風(fēng)險、未來運營費用風(fēng)險、資本價值風(fēng)險、機會成本風(fēng)險、時間風(fēng)險和持有其風(fēng)險。參見教材P21.下列房地產(chǎn)投資行為中，房地產(chǎn)投資管理經(jīng)驗豐富的機構(gòu)投資者通常會選擇的是（）。A.開發(fā)商品住宅B.開發(fā)工業(yè)廠房C.購買優(yōu)良區(qū)位的新竣工物業(yè)D.購買繁華區(qū)域的成熟物業(yè)參考答案：C參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)直接投資。對于房地產(chǎn)機構(gòu)投資者而言，缺乏房地產(chǎn)投資管理經(jīng)驗且有抵押風(fēng)險偏好的投資者，玩玩傾向與購買處于換進地段的優(yōu)質(zhì)成熟物業(yè)，這類物業(yè)的購買價格高、收益水平較低但風(fēng)險也低；而具備房地產(chǎn)投資管理經(jīng)驗的機構(gòu)投資者，則更傾向于購買處于優(yōu)良區(qū)位的新竣工甚至尚未竣工的物業(yè)，這類物業(yè)初始價值和收益水平較低，投資者可能繼續(xù)持有，也可能轉(zhuǎn)讓給前一類投資者。參見教材P11.某市2016年商品住宅新開工面積為600萬平方米，竣工面積為400萬平方米，2015年底未完工并繼續(xù)施工的商品面積為200萬平方米，該市商品房住宅的平均建設(shè)周期為（）年。A.0.58.1.0C.1.5D.2.0參考答案：D參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)市場指標。平均建設(shè)周期二房屋施工面積/新竣工面積=（600+200）/400=2.參見教材P40-41.下列房地產(chǎn)市場指標中，屬于房地產(chǎn)租賃市場供給指標的是（）。A.房地產(chǎn)租金B(yǎng).房地產(chǎn)實際出租量C.出租房屋空置率D.房價租金比參考答案：C參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)市場指標。房地產(chǎn)租金、出租量屬于市場交易指標，房價租金比屬于市場監(jiān)測與預(yù)警指標，空置率屬于供給指標。參見教材P40.其房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資為10000萬元，其中自有資金為4000萬元，通過發(fā)行債券獲得2000萬元，其余為銀行貸款，該項目開發(fā)投資杠桿率為（）。A.0.40B.0.60C.2.50D.5.00參考答案：C參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)市場指標。開發(fā)投資杠桿率是指房地產(chǎn)開發(fā)投資與開發(fā)投資商投入的權(quán)益資本的比率，開發(fā)投資杠桿率=10000/4000=2.5。參見教材P43.下列費用中，不屬于土地儲備開發(fā)成本的是（）。A.征收補償費.土地儲備機構(gòu)的人員工資C.招標基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)費用D.市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有管費用參考答案：B參考解析：本題考查的是獲取土地。土地儲備開發(fā)成本包括：（1）征收、拆遷補償費及有關(guān)稅費；（2）收購、收回和置換過程中發(fā)生有關(guān)補償費用；（3）市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)費用；（4）招標.拍賣、拍賣和掛牌交易中發(fā)生的費用；（5）貸款利息；（6）土地儲備開發(fā)供應(yīng)過程中發(fā)生的審計、律師、工程監(jiān)理等費用，不可預(yù)見費以及經(jīng)政府和土地主管部門核準的其他支出。參見教材P68.房地產(chǎn)開發(fā)項目工程竣工驗收的組織者是（）。兒項目施工單位.項目設(shè)計單位C.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)D.產(chǎn)品質(zhì)量監(jiān)督部門參考答案：C參考解析：本題考查的是竣工驗收。單位竣工驗收，由開發(fā)商組織承包商、設(shè)計單位、客戶（使用方）、質(zhì)量監(jiān)督部門，正式進行竣工驗收，開墾竣工證書。參見教材P91某知名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按高于市場上同類物業(yè)的價格對其開發(fā)的房地產(chǎn)項目進行定價，這種定價方法是（）。A.領(lǐng)導(dǎo)定價法B.挑戰(zhàn)定位法C.隨行就是定價法D.價值定價法參考答案：A參考解析：本題考查的是制定租售方法。領(lǐng)導(dǎo)定價法實際是一種定價策略，處于市場領(lǐng)導(dǎo)者地位的開發(fā)商可以采用領(lǐng)導(dǎo)定價法。通常情況下，如果某公司在房地產(chǎn)業(yè)或同類物業(yè)開發(fā)中距龍頭老大地位。參見教材P9910.某事2016年商品住宅預(yù)測銷售量為20萬套，實際銷售量為9萬套，若平滑指數(shù)取0.9,則用指數(shù)平滑法預(yù)測的該市2017年的商品住宅銷售量為（）萬套。A.8.10B.9.30C.10.80D.11.70參考答案：B參考解析：本題考查的是市場趨勢分析。2017年商品住宅預(yù)測銷售量=2016年商品住宅實際銷售量X平滑指數(shù)+2016年商品住宅預(yù)測銷售量X（1-平滑指數(shù)）=9X0.9+12X0.1=9.3。參見教材P11611.下列目標市場選擇模式中，能有效分散企業(yè)風(fēng)險的是（）。A.市場集中化模式B.選擇專業(yè)化模式C.產(chǎn)品專業(yè)化模式D.市場專業(yè)化模式參考答案：B參考解析：本題考查的是目標市場選擇。選擇專業(yè)化，企業(yè)有選擇地進入幾個不同的戲份市場。從客觀上講，每隔細分市場都具有吸引力，且符合企業(yè)的目標和資源水瓶。這些細分市場之間很少或根本不發(fā)生聯(lián)系，單在每個細分市場上都可盈利。這種多細分市場覆蓋策略能分散企業(yè)的風(fēng)險。因為即使其中一個細分市場喪失了吸引力，企業(yè)還可以在其他細分市場上繼續(xù)盈利。參見教材P121.某寫字樓項目建成后引進一名物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)，該項目采用的市場定位戰(zhàn)略是（）差別化戰(zhàn)略。A.形象B.產(chǎn)品C.人員D.服務(wù)參考答案：D參考解析：本題考查的是市場定位。服務(wù)差別化戰(zhàn)略，即向目標市場提供與競爭者不同的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。企業(yè)的競爭力越好地體現(xiàn)在對客戶的服務(wù)上，市場差別化就越容易實現(xiàn)。參見教材P122.下列影響消費者購買行為的因素中，屬于社會分化因素的是（）。A.社會階層B.信念和態(tài)度C.生活方式D.經(jīng)濟狀況參考答案：A參考解析：本題考查的是影響消費者購買行為的主要因素。影響消費者購買行為的社會文化因素包括文化、亞文化、社會階層、相關(guān)全體和家庭;信念和態(tài)度屬于心理因素;經(jīng)紀狀況和生活方式屬于個人因素。參見教材P12914.在房地產(chǎn)投資的“購買一持有出租一出售”模式中，吸納金流出不包括（）。A.購買成本B.土地取得費用C.裝修費用D.運營成本參考答案：B參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)投資活動中的薪金流量。購買-一持有出租一出租模式下，現(xiàn)金流出包括購買成本和購買稅費、裝修費用、運營成本和轉(zhuǎn)售稅費，現(xiàn)金流入包括出租收入和持有期末的轉(zhuǎn)售入。參見教材P148.某筆貸款按月、季、半年計息的利息總額分別為I1、I2、I3,下列關(guān)系中正確的是（）。A.I3>I2>I1B.I2>I3>I1C.I1>I3>I2D.I1>I2>I3參考答案：D參考解析：本題考查的是名義率與實際率。名義利率越大，計息周期越短，名義利率與實際利率的差異就越大，參見教材P156.若商業(yè)性住宅房抵押貸款、住房公積金貸款的年利率分別為8.7%、0%，均按月計息，銀行的年存款利率為3.5%，則商業(yè)性住房抵押貸款與住房公積金貸款二者的實際年利率差是（）。A.1.50%B3.57%C.3.70%D.3.94%參考答案：D參考解析：本題考查的是名義利率與實際利率。商業(yè)性住房抵押貸款的實際年利率=（1+8.7%/12）12-1=9.05%，住房公積金貸款的年實際利率=（1+5%/12）12-1=5.116%，兩者的差額為：9.055%-5.116%=3.939%。參見教材P156.下列現(xiàn)金流量圖中，已知A、F和i，則P=（）。A.A（P/A，i，5）（P/F，i，1）+F（P/F，i，6）B.A（P/A，i，6）+F（P/F，i，6）C.A（P/A，i，5）+F（P/F，i，6）D.A（P/A，i，5）（P/F，i，2）+F（P/F，i，6）參考答案：A參考解析：本題考查的是復(fù)利計算。A（P/A，i，5）計算得到第一期期末的現(xiàn)值，然后通過終值折算現(xiàn)值公式將第一年年末的值折算到期初，即為：A（P/A，i，5）（P/F，i，1）;最終套用已知終值求現(xiàn)值公式將第六期期末的終值折算到期出。參見教材P158?159.某家庭向銀行申請了一筆數(shù)額為50萬元、年利率為8.7%、期限為10年、按月等額還本付息的個人住房貸款。若月還款為家庭月收入的30%,則該家庭的年收入為()萬元。A.16.79B.18.12C.25.01D.31.17參考答案：C參考解析：本題考查的是復(fù)利計算。月還款額A=PXi+=50X8.7%/12+50X8.7%/12[(1+8.7%/12)120—1]=6252.90元，年收入=6252.90/30%X12=25.01萬元。參見教材P158。.王某的住房公積金貸款采用“等額還本利息照付”的方式還款，如不考慮利率變化，則各期的還款額()。A.逐漸減少B.逐漸增加C.數(shù)額相等D.先增后減參考答案：A參考解析：本題考查的是利息。等額還本利息照付，規(guī)定期限內(nèi)為分期歸還等額的本金和相應(yīng)的利息，利息越來越少，則償還的本金和利息之和逐漸減少。參見教材P202.若房地產(chǎn)投資項目的財務(wù)凈現(xiàn)值大于零，則說明該項目的獲利能力()基準收益率的要求。A.未達到正好達到C.已超過D.接近于參考答案：C參考解析：本題考查的是財務(wù)凈現(xiàn)值。如果財務(wù)凈現(xiàn)值大于或等于零，說明該項目的獲利能力達到或超過了基本收益率的要求，因而在財務(wù)上是可行的。參見教材P18121.下列房地產(chǎn)投資項目評價指標中，可用于判斷項目能夠承受最高貸款利率的是()。A.成本利潤率資本金利潤率C.銷售利潤率D.財務(wù)內(nèi)部收益率參考答案：D參考解析：本題考查的是財務(wù)內(nèi)部收益率。財務(wù)內(nèi)部收益率表明了項目投資所能支付的最高貸款利率。參見教材P18222.某房地產(chǎn)投資項目的名義收益率為12%,若通貨膨脹率為3%,銀行貸款奶奶利率為7%,一年期存款利率為3.5%,則該項目的實際收益率為()。A.5.00%B.8.50%C.8.74%D.9.00%參考答案：C參考解析：本題考查的是財務(wù)內(nèi)部收益率。1+名義收益率=(1+實際收益率)乂(1+通貨膨脹率)，得到，實際收益率=(1+名義收益率)/(1+通貨膨脹率)-1=(1+12%)/(1+3%)—1=8.74%。參見教材P18723.某投資者以8000萬元購買一棟寫字樓用于出租經(jīng)營，其中的40%為銀行提供的抵押貸款，其余為自有資金，經(jīng)營期內(nèi)年平均利率總額為1000萬元，所得稅率為25%,則該項投資的資本金凈利潤率為()。A.9.38%B.12.50%C.15.63%D.20.83%參考答案：C參考解析：本題考查的是資本金凈利潤率。資本金凈利潤率=年稅后利潤總額或年平均稅后利潤總額/資本金=1000X(1—25%)/(8000X60%)=15.625%。參見教材P199.某投資者以160萬元購買一個商鋪用于出租經(jīng)營，其中的60萬元為銀行提供的年利率8%,期限10年，按年等額還本付息的抵押貸款，其余為自為資金。若該商鋪的年租金收入為30萬元，不包括還本付息的年運營費用為年租金收入的25%,所得稅率為25%,則該項投資的稅前現(xiàn)金回報率為()。A.8.48%B.13.56%C.15.00%D.22.50%參考答案：B參考解析：本題考查的是現(xiàn)金回報率和投資回報率。稅前現(xiàn)金回報率=(營業(yè)利潤一年還本付息)/初始現(xiàn)金投資，年還本付息A=PXi+=60X8%+60X8%/[(1+8%)10—1]=8.94萬元，稅前現(xiàn)金回報率=[30X(1—25%)—8.94]/(160—60)=13.56%。參加教材P201.估計房地產(chǎn)置業(yè)投資項目的空置率時，不用考慮()的影響。A.宏觀社會經(jīng)濟環(huán)境B.房地產(chǎn)市場供求關(guān)系C.租戶支付租金能力D.銀行貸款利率參考答案：D參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)置業(yè)投資項目的主要不確定性因素。空置率的變化與宏觀社會經(jīng)濟環(huán)境、市場供求關(guān)系、業(yè)主經(jīng)營管理水平、租戶支付租金的能力等有關(guān)，所以準確估計某類物業(yè)的空置率，也不是一件很容易的事。參見教材P217.投資決策方法中的決策樹法，常用于解決()決策的問題。A.確定型B.成長型C.風(fēng)險型D.不確定型參考答案：C參考解析：本題考查的是決策的方法。確定型決策方法包括應(yīng)用線性規(guī)劃等運籌學(xué)方法或借助計算機驚醒決策;風(fēng)險型決策的具體方法包括最大可能法、期望值法和決策樹法;不確定型決策方法包括小中取大法、大中取大法，最小最大后悔值法。參見教材P240.對規(guī)模較大的房地產(chǎn)開發(fā)項目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常常需要對項目何時開發(fā)、分幾期開發(fā)等問題進行決策。從實物期權(quán)理論上看，該類開發(fā)項目可能產(chǎn)生()問題。A.成長型期權(quán)等待投資型期權(quán)C.放棄型期權(quán)D.柔性期權(quán)參考答案：A參考解析：本題考查的是實物期權(quán)方法與房地產(chǎn)投資決策。盡管政府開始有意識的控制單一開發(fā)項目的規(guī)模，但仍然有地方政府希望通過出讓大型開發(fā)地塊，吸引大型開發(fā)商參與。例如，北辰集團2007年以92億元地價款獲得的長沙開福區(qū)新河三角洲地塊，出讓土地面積達78.5萬平方米，地上總建筑面積280萬平方米，地下建筑面積157萬平方米。該項目的開發(fā)商肯定要采用分期開發(fā)模式進行開發(fā)，因為首期開發(fā)通常很難產(chǎn)生理想的收益，其投入很可能與收益持平甚至大于收益，但對項目后期投資收益會有較大影響。實物期權(quán)觀點認為，該類型的開發(fā)項目可能產(chǎn)生成長型期權(quán)，因而可以對成長型期權(quán)進行估價，以確定是否進行投資。參見教材P245。28.在房地產(chǎn)投資決策中其關(guān)鍵作用的可行性研究是()。A.一般投資機會研究B.特定項目投資機會研究C.初步可行性研究D.詳細可行性研究參考答案：D參考解析：本題價差的是可行性研究的工作階段。詳細可行性研究是項目投資決策的基礎(chǔ)，是在綜合分析項目經(jīng)濟、技術(shù)、環(huán)境等可行性后做出投資決策的關(guān)鍵步驟。參見教材P252.在房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃中，資金結(jié)構(gòu)分析與選擇的主要內(nèi)容是結(jié)合項目的()來設(shè)計資金結(jié)構(gòu)。A.產(chǎn)品組合方式B.開發(fā)合作方式C.銷售代理方式D.市場定位方式參考答案：B參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃。房地產(chǎn)項目融資方式與資金結(jié)構(gòu)的分析與選擇，主要是結(jié)合項目開發(fā)合作方式設(shè)計資金結(jié)構(gòu)，確定合作各方在項目資本金中所占的份額，并通過分析可能的資金來言和經(jīng)營方式，對項目所需的短期和長期資金的籌措做出合理的安排。參見教材P257.關(guān)于資本金現(xiàn)金流量表的說法，正確的是()。A.把所有投資均視為自有資金B(yǎng).現(xiàn)金流出包括利息支付C.不考慮信貸資金的還本D.只能用于計算靜態(tài)盈利指標參考答案：B參考解析：本題考查的是基本報表。資本金現(xiàn)金流量表從投資者整理的角度出發(fā)，以投資者的出資額作為計算基礎(chǔ)，把借款本金償還和利息支付視為現(xiàn)金流出，用以計算資本金財務(wù)內(nèi)部收益率、財務(wù)凈現(xiàn)值等評價指標，考查項目資本金的盈利能力。參見教材P268.在房地產(chǎn)開發(fā)項目投資分析中，用于選擇資金籌措方案、制定適宜的借款及償還計劃的基本報表是()。兒項目投資現(xiàn)金流量表B.資本金現(xiàn)金流量表C.投資各方現(xiàn)金流量表D.財務(wù)計劃現(xiàn)金流量表參考答案：D參考解析：本題考查的是基本報表。財務(wù)計劃現(xiàn)金流量表反映房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期的資金盈余或短缺情況，用于選擇資金籌措方案，制定適宜的借款及償還計劃。表參見教材P270.目前我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)債務(wù)融資的主要資金來源是()。A.銀行信貸B.投資信貸C.民間借貸D.租賃融資參考答案：A參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)債務(wù)融資。銀行信貸是房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)融資的主要資金來源。參見教材P291.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)盲目擴張導(dǎo)致企業(yè)資金鏈脆弱帶來的銀行貸款風(fēng)險是()。A.市場風(fēng)險B.經(jīng)營風(fēng)險C.財務(wù)風(fēng)險D.完工風(fēng)險參考答案：B參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)貸款。經(jīng)營風(fēng)險是指由于房地產(chǎn)投資經(jīng)營上的失誤，造成實際經(jīng)營成果偏離期望值并最終產(chǎn)生難以歸還貸款的可能性。由于房地產(chǎn)貸款的項目特征非常明顯，使得具體的項目風(fēng)險在房地產(chǎn)貸款的經(jīng)營性風(fēng)險中占有非常顯著的位置。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，一個項目的好壞對其經(jīng)營與發(fā)展有著至關(guān)重要的影響，若企業(yè)超過自身經(jīng)濟實力進行大規(guī)模項目建設(shè)和擴張圈地，必會導(dǎo)致企業(yè)的資金鏈非常脆弱，并潛存著較大的銀行風(fēng)險。參見教材P303.根據(jù)商業(yè)銀行押品管理指引要求，商業(yè)銀行每年對應(yīng)押品至少重估一次，這有利于防范個人住房貸款的()。A.操作風(fēng)險B.信用風(fēng)險C.市場風(fēng)險D.法律風(fēng)險參考答案：B參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)抵押貸款。由于目前我國個人資信體系不完善、貸款期限長等因素，個人住房貸款業(yè)務(wù)存在較多的不確定性，將面臨較大的信用風(fēng)險。個人住房貸款業(yè)務(wù)信用風(fēng)險涉及開發(fā)商、購房人兩方面。與開發(fā)商相關(guān)的信用風(fēng)險，主要涉及開發(fā)商欺詐、項目延期、質(zhì)量糾紛、違法預(yù)售等問題。來源于購房人的信用風(fēng)險，則包括自然原因、社會原因?qū)е陆杩钊耸ミ€款能力，以及由于主觀原因、信用意識差等導(dǎo)致的拖延還款或賴賬不還。參見教材p3n.當根據(jù)業(yè)主可接受的最低收益水平確定的基礎(chǔ)租金高于市場租金時，為使基礎(chǔ)租金低于或與市場租金持平，應(yīng)首先考慮降低（）。A.目標收益B.貸款利息C.運營費用D.出租面積參考答案：C參考解析：本題考查的是寫字樓租金的確定。當算出的基礎(chǔ)租金高于市場租金時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)就要考慮降低運營費用以使基礎(chǔ)租金向下調(diào)整到市場租金的水平。參見教材P351。二、多項選擇題（共15題）1.利率調(diào)升對房地產(chǎn)投資產(chǎn)生的影響有（）A.導(dǎo)致房地產(chǎn)實際價值折損B.增加收益現(xiàn)金流C.加大投資者融資成本D.增加市場供給E.抑制市場投資需求參考答案：ACE參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風(fēng)險。利率調(diào)升會對房地產(chǎn)投資產(chǎn)生兩方面的影響：一是導(dǎo)致房地產(chǎn)實際價值的折損，利用升高的利率對現(xiàn)金流折現(xiàn)，會使投資項目的財務(wù)凈現(xiàn)值減小，甚至出現(xiàn)負值;二是會加大投資者的債務(wù)負擔(dān)，導(dǎo)致還貸困難。利率提高還會抑制房地產(chǎn)市場上的需求數(shù)量，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價格下降。參見教材P19。.按照風(fēng)險大小和收益水平高低，通常將房地產(chǎn)投資劃分為（）。A.金融投資型B.收益型C.實物投資型D.機會型E.收益加增值型參考答案：BDE參考解析：本題考查的是風(fēng)險對房地產(chǎn)投資決策的影響。按照風(fēng)險大小和收益水平高低，通常將房地產(chǎn)投資劃分為收益型、收益加增值型和機會型三種類型。參見教材P22。.影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的基本因素有（）A.社會因素B.經(jīng)濟因素C.資源因素D.政策因素E.技術(shù)因素參考答案：ABD參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)市場的運行環(huán)境，房地產(chǎn)市場運行環(huán)境的影響因素中，社會因素、經(jīng)濟因素和政策因素，是影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的基本因素。參見教材P31.政府在房地產(chǎn)市場中的主要職能有（）。A.制定市場規(guī)則B.進行市場監(jiān)管C.確定土地利用條件D.制定商品房價格E.提供商業(yè)貸款參考答案：AB參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)市場的參與者。政府及政府機構(gòu)在參與房地產(chǎn)市場運行的過程中，既有制定規(guī)則的權(quán)力，又有監(jiān)督、管理的職能，在有些方面還會提供有關(guān)服務(wù)。參見教材34.5.房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工后，建設(shè)單位移交給城市檔案館的技術(shù)資料主要有（）A.前期工作資料B.土建資料C.安裝資料D.租售資料E.物業(yè)管理資料參考答案：ABC參考解析：本題考查的是竣工驗收。編制竣工檔案時，技術(shù)資料包括前期工作資料、土建資料和安裝資料。參見教材P92。.依法必須進行招標的工程建設(shè)項目中，應(yīng)當采用公開招標方式確定建筑施工企業(yè)的有（）A.全部使用國有資金投資的建設(shè)項目B.國有資金投資控股的建設(shè)項目C.國有資金投資占主導(dǎo)地位的建設(shè)項目D.民營企業(yè)資金投資控股的建設(shè)項目E.全部使用民營企業(yè)資金投資的建設(shè)項目參考答案：ABC參考解析：本題考查的是工程建設(shè)招標。依法必須進行招標的項目，全部使用國有資金投資、國有資金投資控股或占主導(dǎo)地位的建設(shè)項目，應(yīng)采用公開招標方式確定承包商。參見教材P74-75。.下列市場趨勢分析方法中，屬于時間序列分析法的有（）A.回歸分析法.簡單平均法C.移動平均法D.指數(shù)平滑法E.市場因子推演法參考答案：BCD參考解析：本題考查的是市場趨勢分析。時間序列分析法包括簡單平均法、移動平均法、加權(quán)移動平均法、指數(shù)平滑法。參見教材P115。.從投資的角度看，影響資金時間價值大小的主要因素有（）A.投資利潤率.通貨膨脹率C.風(fēng)險因素D.存款利率E.投資規(guī)模參考答案：ABC參考解析：本題考查的是資金時間價值的概念。資金時間價值的大小，取決于多方面的因素。從投資的角度來看主要有：（1）投資利潤率，即單位投資所能取得的利潤；（2）通貨膨脹率，即對因貨幣貶值造成的損失所應(yīng)得到的補償；（3）風(fēng)險因素，即對因風(fēng)險可能帶來的損失所應(yīng)獲得的補償。參見教材P150。決定房地產(chǎn)投資項目基準收益率大小的主要因素有（）A.銷售價格B.土地費用C.開發(fā)規(guī)模D.資金成本巳項目風(fēng)險參考答案：DE參考解析：本題考查的是財務(wù)凈現(xiàn)值。決定基準收益率大小的因素主要是資金成本和項目風(fēng)險。參見教材P181。10.效益相同的房地產(chǎn)投資方案，宜采用的方案經(jīng)濟比選方法有（）A.凈現(xiàn)值法B.費用現(xiàn)值比較法C.等額年值法D.費用年制比較法E.差額投資內(nèi)部收益率法參考答案：BD參考解析：本題考查的是方案經(jīng)濟比選方法的選擇。當可供比較方案的效益相同或基本相同時，可采用費用現(xiàn)值比較法和費用年值比較法。參見教材P210。11.下列不確定性因素中，對“開發(fā)-銷售”類房地產(chǎn)項目財務(wù)評價結(jié)果有影響的有（）A.土地費用B.建筑安裝工程費C.開發(fā)期D.運營費用E.財務(wù)費用參考答案：ABC參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)項目的主要不確定性因素。對于房地產(chǎn)開發(fā)項目而言，涉及的主要不確定性因素有：土地費用、建筑安裝工程費、租售價格、開發(fā)期與租售期、建筑容積率及有關(guān)設(shè)計參數(shù)、資本化率、貸款利率等。這些因素對房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價的結(jié)構(gòu)影響很大。參見教材P212。.關(guān)于房地產(chǎn)投資項目敏感性分析的說法，正確的有（）A.敏感性分析是一種動態(tài)不確定性分析B.敏感性分析常用的方法是蒙特卡洛模擬法C.敏感性分析可以分為單因素敏感性分析和多因素敏感性分析D.通過敏感性分析能夠判斷項目承擔(dān)風(fēng)險的能力E.敏感性分析的不足可以通過概率分析加以彌補參考答案：ACDE參考解析：本題考查的是敏感性分析。選項A、D正確，敏感性分析是一種動態(tài)不確定性分析，是項目評估中不可或缺的組成部分。它用以分析項目經(jīng)濟效益指標對各不確定性因素的敏感程度，找出敏感性因素及其最大變動幅度，據(jù)此判斷成單風(fēng)險的能力;選項B錯誤，蒙特卡洛模擬法是風(fēng)險評估與評價的方法，不是敏感性分析的方法；選項C正確，根據(jù)不確定性因素每次變動數(shù)目的多少，敏感性分析可以分為單因素敏感性分析和多因素敏感性分析;選項E正確，為了彌補敏感性分析的不足，在進行項目評估和決策時，尚須進一步作概率分析。參見教材P223-229。.房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究中開發(fā)建設(shè)計劃的主要內(nèi)容有（）A.前期開發(fā)計劃B.工程建設(shè)計劃C.物業(yè)服務(wù)計劃D.建設(shè)場地布置E.施工隊伍選擇參考答案：ABDE參考解析：本題考查的是。開發(fā)建設(shè)計劃的編制：（1）前期開發(fā)計劃，包括從項目創(chuàng)意、可行性研究、獲取土地使用權(quán)、委托規(guī)劃設(shè)計、取得開工許可證直至完成開工前準備等一系列工作計劃；（2）工程建設(shè)計劃，包括各個單項工程的開、竣工時間，進度安排，市政工程的配套建設(shè)計劃等；（3）建設(shè)場地的布置；（4）施工隊伍的選擇。參見教材P254。14.相對于權(quán)益融資，債務(wù)融資的特點有（）A.資金使用有時間限制B.資金融入方須到期還本C.資金融入方須按時支付利息D.債券不可以在流通市場上轉(zhuǎn)讓E.資金融出方要承擔(dān)資金融入方的經(jīng)營風(fēng)險參考答案：ABC參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)債務(wù)融資。相對于權(quán)益融資，債務(wù)融資還具有以下幾個特點：（1）短期性。債務(wù)融資籌集的資金具有使用上的時間性，需到期償還。（2）可逆性。企業(yè)采用債務(wù)融資方式獲取資金，負有到期還本付息的義務(wù)。（3）負擔(dān)性。企業(yè)采用債務(wù)融資方式獲取資金，需支付債務(wù)利息，從而形成企業(yè)的固定負擔(dān)。（4）流通性。債券可以在流通市場上依法轉(zhuǎn)讓。參見教材P289。15.物業(yè)的凈經(jīng)營收入等于潛在毛租金收入減去（）之和后，再加上其他收入的金額。A.抵押貸款還本付息額B.空置損失C.收租損失D.折舊E.運營費用參考答案：BCE參考解析：本題考查的是收益性物業(yè)經(jīng)營狀況的評估。有效毛收入=潛在毛租金收入-空置和收租損失+其他收入，凈經(jīng)營收入=有效毛收入-運營費用。參見教材P366-367。三、判斷題（共15題）.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過發(fā)行股票獲取開發(fā)項目所需資金屬于直接融資（）參考答案：V參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)間接投資。為了降低融資成本，越來越多的大型房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)希望通過資本市場直接融資，以支持其開發(fā)投資計劃。房地產(chǎn)企業(yè)通過資本市場直接融資，有首次公開發(fā)行（IPO）、配股、公開增發(fā)或定向增發(fā)、發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券等形式。參見教材P12。.房地產(chǎn)境內(nèi)投資與境外投資之間的比例結(jié)構(gòu)分析屬于產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析參考答案：X參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)。投資結(jié)構(gòu);如直接投資與間接投資、開發(fā)投資與置業(yè)投資、個人投資與機構(gòu)投資、境內(nèi)投資與境外投資等。參見教材P37.空置率是指報告期末已竣工、尚未銷售或出租的建筑面積與當期竣工建筑面積的比值。（）參考答案：X參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)市場指標?？罩寐适侵笀蟾嫫谄谀┛罩梅课菡纪诜课荽媪康谋壤⒁娊滩腜40..采用資格后審的招投標，經(jīng)后審不合格的投標人的投標應(yīng)作廢標處理。（）參考答案：J參考解析：本題考查的是工程建設(shè)招標。采用資格后審的，經(jīng)后審不合格的投標人的投標應(yīng)作廢標處理。參見教材P78.對房地產(chǎn)市場進行細分時，消費者市場細分和生產(chǎn)者市場細分的標準完全不同。（）參考答案：X參考解析：本題考查的是市場細分。細分消費者市場的標準，有些同樣適用于生產(chǎn)者市場，如地理因素、追求的利益和使用者狀況等因素參見教材P119.從分析層次上看，區(qū)域房地產(chǎn)市場分析應(yīng)對研究區(qū)域總的房地產(chǎn)市場及各專業(yè)市場的供需狀況進行分析。（）參考答案：J參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)市場分析的概念與作用。區(qū)域房地產(chǎn)市場分析，是研究區(qū)域內(nèi)所有物業(yè)類型及總的地區(qū)經(jīng)濟，是對某一特定地區(qū)總的房地產(chǎn)市場及各專業(yè)市場總的供需分析。參見教材P136.現(xiàn)金流量分析中的期末慣例法，是將計息周期期間內(nèi)現(xiàn)金流量的代數(shù)和看成在計息周期末發(fā)生的一種簡化分析法。（）參考答案：J參考解析：本題考查的是現(xiàn)金流量圖。為了簡化計算，公認的習(xí)慣方法是將其代數(shù)和看成是現(xiàn)在計息周期的期末發(fā)生，稱為期末慣例法。參見教材P146。.在資金等效值的計算過程中，終值是指資金運動結(jié)束時與現(xiàn)值等值的金額。（）參考答案：J參考解析：本題考查的是資金等效值的概念。把資金運動結(jié)束時與現(xiàn)值等值的金額稱為終值或未來值。參見教材P156.房地產(chǎn)開發(fā)項目的“開發(fā)一銷售”模式是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積累固定資產(chǎn)的主要方式。（）參考答案：X參考解析：本題考查的是投資與成本。對于“開發(fā)一銷售”模式下的房地產(chǎn)開發(fā)項目而言，開發(fā)商所投入的開發(fā)建設(shè)投資大部分形成了建筑物或構(gòu)筑物等以固定資產(chǎn)形式存在的開發(fā)產(chǎn)品，開發(fā)商通過項目開發(fā)過程中的預(yù)售或建成后的銷售活動，轉(zhuǎn)讓了這些固定資產(chǎn)的所有權(quán)或使用權(quán)，所以開發(fā)過程中所形成的開發(fā)企業(yè)固定資產(chǎn)，大多數(shù)情況下很少甚至是零，開發(fā)建設(shè)投資基本上都一次性轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)產(chǎn)品成本中去了，房地產(chǎn)開發(fā)總投資基本等于總成本費用。參見教材P170.某房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本利潤率為45%,開發(fā)周期為3年，則該項目的年成本利潤率為15%。（）參考答案：X參考解析：本題考查的是成本利潤率與銷售利潤率。成本利潤率是開發(fā)經(jīng)營期的利潤率，不是年利潤率。成本利潤率除以開發(fā)經(jīng)營期的年數(shù)，也不等于年成本利潤率，因為開發(fā)成本在開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)逐漸發(fā)生，而不是在開發(fā)經(jīng)營期開始時一次投入。參見教材P189.風(fēng)險承受能力較強的房地產(chǎn)置業(yè)投資者，傾向于選用較高的權(quán)益投資比率。（）參考答案：X參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)置業(yè)投資項目的主要不確定性因素。通常情況下，當長期抵押貸款利率較低，資金可獲得性較好時，風(fēng)險承受能力較強的投資者喜歡選用較低的權(quán)益投資比率。參見教材P216.房地產(chǎn)開發(fā)項目的建筑安裝工程費不包括電梯的采購費用。（）參考答案：X參考解析：本題考查的是投資估算。建筑安裝工程費是指建造房屋建筑物所發(fā)生的建筑工程費用（結(jié)構(gòu)、建筑、特殊裝修工程費）、設(shè)備采購費用和安裝工程費用（給排水、電氣照明、空調(diào)通風(fēng)、弱電、電梯、其他設(shè)備的采購及安裝等）等。參見教材P260頁.編制房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃方案，應(yīng)以房地產(chǎn)市場分析和擬開發(fā)項目分析為基礎(chǔ)。（）參考答案：J參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃。以房地產(chǎn)市場分析及擬開發(fā)項目分析為基礎(chǔ)，就可以形成一個項目的策劃方案，用以指導(dǎo)后續(xù)開發(fā)投資活動。參見教材P256.權(quán)益型房地產(chǎn)投資信托基金的主要收入來源是抵押貸款的利息收入。（）參考答案：X參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)投資信托基金分類與組織形式和結(jié)構(gòu)。權(quán)益型REITS是以收益性物業(yè)的出租、經(jīng)營管理和開發(fā)為主營業(yè)務(wù)，主要收入是房地產(chǎn)出租收入；抵押型REITS主要為房地產(chǎn)開發(fā)商和置業(yè)投資者提供抵押貸款服務(wù)，或經(jīng)營抵押貸款支持證券（MBS）業(yè)務(wù)，主要收入來源是抵押貸款的利息收入。參見教材P320.零售商業(yè)物業(yè)的輻射區(qū)域好影響范圍因其規(guī)模、類型、位置的不同而有較大差異。（）參考答案：J參考解析：本題考查的是零售商業(yè)物業(yè)分析。對于每一個零售商業(yè)物業(yè)來說，不管其規(guī)模大小如何，都有其輻射區(qū)域和影響范圍，但這些輻射區(qū)域和影響范圍的大小，則隨著每一宗具體零售商業(yè)物業(yè)的規(guī)模、類型、位置不同而有較大差異。參見教材P357四、計算題1.某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以16000萬元購得一宗房地產(chǎn)開發(fā)項目用地，預(yù)計該項目建安成本為31400萬元，其他費用為6000萬元，總銷售收入為88600萬元。項目土地取得費用發(fā)生在期初，建安成本和其他費用的投入比例如下表所示。若銀行貸款年利率為12%（不考慮其他融資費用），按季度計息，增值稅和稅金及附加按銷售收入的5.5%估算，請完成下表，并用現(xiàn)金流法計算該項目的成本利潤率。（8分）季度（末）012345678土地取得費用建安成本和其他費用投入比例5%10%10%15%20%20%15%5%建安成本其他費用利息合計累計參考答案：⑴項目總開發(fā)價值1)項目總銷售收入：88600萬元2)增值稅和稅金：88600x5.5%=4873(萬元)3)項目總開發(fā)價值：88600-4873=83727(萬元)⑵項目總開發(fā)成本1)土地費用：16000萬元2)建安成本:31400萬元3)其他費用：6000萬元4)財務(wù)費用土地利息：16000x[(1+12%/4)4x2T]=4286.32(萬元)建造成本/其他費用利息：第1季度:(1570+300)x[(1+12%/4)7-1]=429.86(萬元)第2季度：(3140+600)x[(1+12%/4)6-1]=725.76(萬元)第3季度：(3140+600)x[(1+12%/4)5-1]=595.69(萬元)第4季度：(4710+900)x[(1+12%/4)4-1]=704.10(萬元)第5季度：(6280+1200)x[(1+12%/4)3-1]=693.60(萬元)第6季度：(6280+1200)x[(1+12%/4)2-1]=455.53(萬元)第7季度：(4710+900)x[(1+12%/4)1-1]=168.30(萬元)第8季度：05)項目總開發(fā)成本:61441.16萬元。(3)成本利潤率：(83727-61441.16)/61441.16=36.27%季度(末)012345678土地取得費用16000建安成本和其他費用投入比例5%10%10%15%20%20%15%5%建安成本15703140314047106280628047101