物業(yè)經(jīng)營管理工作管控重點

物業(yè)經(jīng)營管理管控重點第一部分物業(yè)經(jīng)營管理概念目

錄第二部分物業(yè)服務(wù)公司經(jīng)營管控重點第三部分物業(yè)經(jīng)營管理的十宗“罪”一、什么是物業(yè)二、什么是物業(yè)管理三、什么是物業(yè)經(jīng)營管理四、物業(yè)經(jīng)營管理的基本思想目

錄第一部分物業(yè)經(jīng)營管理概念第一部分物業(yè)經(jīng)營管理概論一、什么是物業(yè)?——指已建成并投入使用的各類房屋及與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和場地。第一部分物業(yè)經(jīng)營管理概論二、

什么是物業(yè)管理?——指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生

和相關(guān)秩序的活動。(《國務(wù)院物業(yè)管理條例》第二條)第一部分物業(yè)經(jīng)營管理概論三、

什么是物業(yè)經(jīng)營管理?——物業(yè)的業(yè)主希望通過物業(yè)經(jīng)營管理，不僅使其物業(yè)在運行與使用過程中能保值，而且實現(xiàn)增值。——物業(yè)服務(wù)公司希望通過物業(yè)經(jīng)營管理，能獲取利潤，可持續(xù)發(fā)展，實現(xiàn)公司(有利潤)、業(yè)主(好品質(zhì))、員工(

高收入)三贏。第

一

部分物業(yè)經(jīng)營管理概論四、物業(yè)經(jīng)營管理的基本思想1、

合法合規(guī)，依法依約，責任、權(quán)力、義務(wù)對等2、經(jīng)營的核心就是做最合適的選擇(尋找經(jīng)營利潤與服務(wù)品質(zhì)的平衡點)3、三收三支：以收定支、收大于支、先收后支(及時收支)4、把握好人、財、物的管控5、有經(jīng)營意識，經(jīng)營理念貫穿物業(yè)管理的全過程一、物業(yè)公司的經(jīng)營體系簡介二、物業(yè)公司經(jīng)營績效方案(財務(wù)指標)

三、物業(yè)公司財務(wù)預(yù)決算管理四、

房產(chǎn)公司與物業(yè)公司費用劃分側(cè)重點五、物業(yè)分公司首次收樓前重點經(jīng)營工作目

錄第二部分物業(yè)公司經(jīng)營管控重點√

物業(yè)服務(wù)費(住宅、

商業(yè)、車位、其他

物業(yè))√

兼營性收入(辦卡收入、垃圾清運費等

)√

營業(yè)外收入(違約金、賠償款收入等)為業(yè)主提供有償服務(wù)收入(清潔、綠化養(yǎng)

護、工程維修、房屋

裝修等)√為業(yè)主提供房屋租賃、轉(zhuǎn)讓中介服務(wù)收入√

對公共部位、公共場地經(jīng)營收入√

銷售案場管理服務(wù)√特約服務(wù)：提供咨詢服務(wù)、、開荒保潔、

綠化養(yǎng)護、水電工程

維修、物業(yè)承接查驗

、物業(yè)交收樓、售后

投訴處理及維修、代

收及代催費等服務(wù)?！?/p>

物業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營管理服務(wù)：銷售、租賃、經(jīng)

營、管理等服務(wù)(尾盤銷售)第二部分物業(yè)公司經(jīng)營管控重點-經(jīng)營體系簡介主營業(yè)務(wù)經(jīng)營一、物業(yè)公司經(jīng)營體系簡介-三大板塊劃分社區(qū)經(jīng)營

為房產(chǎn)服務(wù)4綜合指標一、物業(yè)公司經(jīng)營體系簡介-收入占比情況2014年度實際收入占比情況

2015年度預(yù)算收入占比情況第二部分物業(yè)公司經(jīng)營管控重點-經(jīng)營體系簡介■主營■社區(qū)■為房產(chǎn)服務(wù)主營■社區(qū)■為房產(chǎn)服務(wù)第二部分物業(yè)公司經(jīng)營管控重點-經(jīng)營體系簡介一、物業(yè)公司經(jīng)營體系簡介-支出占比1.2%

1.2%

0.9%公

清

綠共

潔水

費費按照財務(wù)科目分類的各項支出占收入比情況60%50%40%30%20%10%0%3.0%公共電費內(nèi)部資料嚴公

用

設(shè)

施維護費營

業(yè)稅金及附加委外業(yè)務(wù)成本管

理

費用其他

支出人員成本化費—5%廣

東

碧桂

園

物

業(yè)

服

務(wù)

有

限

公

司

經(jīng)

營

管

理

類

關(guān)

鍵

制

度

、

文

件目錄

——

(

2

0

1

5

年

9

月

份

更

新

)序

√總序

√分類

√通啟名稱檔號文件程

T1—績效管理關(guān)于下發(fā)物業(yè)服務(wù)公司《2015年度物業(yè)分公司績效激勵方案》

的通知物業(yè)字【2015】142號重點2二主營業(yè)務(wù)經(jīng)營管理關(guān)于物業(yè)服務(wù)公司開展2015年度經(jīng)營預(yù)算編制工作的通知物業(yè)字【2014】265號重點3關(guān)于物業(yè)服務(wù)公司定期開展預(yù)算執(zhí)行情兄分析的通知物業(yè)字[2015】108號重點7關(guān)于規(guī)范物業(yè)服務(wù)公司物業(yè)服務(wù)費收取時間的通知物業(yè)字【2013】43號重點8關(guān)于發(fā)布《物業(yè)分公司首次收樓前經(jīng)營管理工作清單》的通知物業(yè)字[2014】154號重點9關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)公司代付物業(yè)服務(wù)費處理規(guī)范的通知物業(yè)字【2014】316號重點15關(guān)于推進物業(yè)服務(wù)運營模式改革的通知物業(yè)字[2015】150號重點16關(guān)于外接項目建立主營業(yè)務(wù)經(jīng)營管控的通知物業(yè)字[2015】195號重點17關(guān)于發(fā)布碧桂園物業(yè)前期文件范本的通知物業(yè)字【2015】237號重點40八房產(chǎn)與物業(yè)費用劃分關(guān)于發(fā)布《碧桂園集團房地產(chǎn)開發(fā)公司與物業(yè)服務(wù)公司費用劃分

及結(jié)算規(guī)定》的通知集團字【2014】363號重點45關(guān)于物業(yè)公司為房產(chǎn)公司提供順問服務(wù)的協(xié)議簽訂及費用結(jié)算方

式調(diào)整的通知集團字【2015】405號重點55九其他關(guān)于發(fā)布《物業(yè)公司委外業(yè)夯管理辦法2.0》的通知物業(yè)字[2014】272號重點58關(guān)于明確物業(yè)公司權(quán)責體系的通知物業(yè)字【2015】105號重點截止至2015年9月17日，涉及經(jīng)營管理方面的生效文件共67份鏈接文件第二部分物業(yè)公司經(jīng)營管控重點內(nèi)部資料嚴2015年度考核指標物業(yè)服務(wù)費收繳率商業(yè)物業(yè)租金收繳率住宅物業(yè)服務(wù)費欠費追繳率★主營及社區(qū)經(jīng)營凈利潤值凈現(xiàn)金流(待定)社區(qū)經(jīng)營收入占比2014年度考核指標物業(yè)服務(wù)費

收繳率★住宅商業(yè)車位商業(yè)物業(yè)租金收繳率住宅物業(yè)服務(wù)費欠費追繳率主營業(yè)務(wù)凈利潤率第二部分物業(yè)公司經(jīng)營管控重點-績效方案·二、物業(yè)公司經(jīng)營績效方案(財務(wù)指標)內(nèi)部資料嚴指標年

度

績

效

獎

金

基

數(shù)

處

理

規(guī)

定主

營

及

社區(qū)

經(jīng)

營

凈

利

潤

值若

該

項

關(guān)

鍵

指

標

不

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標，

各

部門

負

責

人的

年

度

績

效

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數(shù)

按目

標

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5

0

%

計

。社區(qū)

經(jīng)

營

收

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場

拓

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項目數(shù)

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9

0

分，

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項

關(guān)

鍵

指

標

達標；否則不達標，各部門負責人的年度績效獎金基數(shù)按目標值的50%計。入

室

盜

竊

案

案

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該

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不

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物

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管

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負

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度

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他

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年

度

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度

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按目

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其

他

部門

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人的

績

效

獎

金

基

數(shù)

不

受

影

響

。第二部分物業(yè)公司經(jīng)營管控重點-績效方案2、各部門的關(guān)鍵指標各

部門

僅

設(shè)

置

關(guān)

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指

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主

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年

度

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年

度

績

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金

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數(shù)

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下

述

規(guī)

定

累

積

折

算

。第二部分物業(yè)公司經(jīng)營管控重點-績效方案集團考核物業(yè)公司的財務(wù)指標利潤

凈現(xiàn)值

金流指標名稱權(quán)重指標性質(zhì)考核頻率物業(yè)服務(wù)費收繳率6%其他指標季度+年度商業(yè)物業(yè)租金收繳率2%其他指標住宅物業(yè)服務(wù)費欠費追繳率3%其他指標年度★主營及社區(qū)經(jīng)營凈利潤值7%關(guān)鍵指標凈現(xiàn)金流2%其他指標財務(wù)指標合計20%第二部分物業(yè)公司經(jīng)營管控重點-績效方案·財務(wù)指標第二部分物業(yè)公司經(jīng)營管控重點-績效方案1、

物業(yè)服務(wù)費收繳率(1)考核對象：2015年度存在物業(yè)服務(wù)費收繳工作的物業(yè)分公司。(2)考核范圍：①住宅物業(yè)服務(wù)費：

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已售且已到物業(yè)公司辦理收樓手續(xù)、房產(chǎn)公司自行持有

或使用、擬售未售、已出售尚未到合同交付時間的住宅物業(yè)服務(wù)費的收繳情況；②商業(yè)物業(yè)服務(wù)費：

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已售且已到物業(yè)公司辦理收鋪手續(xù)、房產(chǎn)公司自行持有

或使用、擬售未售、已出售尚未到合同交付時間、權(quán)屬房產(chǎn)公司或集團其他公司未售已租的

商業(yè)物業(yè)服務(wù)費的收繳情況；③車位物業(yè)服務(wù)費：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已售且已到物業(yè)公司辦理收車位手續(xù)、房產(chǎn)公司自行持

有或使用、擬售未售、已出售尚未到合同交付時間的車位物業(yè)服務(wù)費的收繳情況。(3)考核權(quán)重：①年度權(quán)重：80%;②季度權(quán)重：20%,其中每季度權(quán)重各5%,若某季度收繳率指標缺失(不考核),則該季度

的權(quán)重調(diào)整至其他季度。A

=

當季度應(yīng)收物業(yè)服務(wù)費(住宅+商鋪+車位)B=截至上季度末所增加的本年度物業(yè)服務(wù)費(住宅+商鋪+車位)欠費內(nèi)部資料嚴第二部分物業(yè)公司經(jīng)營管控重點-績效方案物業(yè)服務(wù)費收繳率的計算公式：年度收繳率

年度實收物業(yè)服務(wù)費(住宅+商鋪+車位)

×100%年度應(yīng)收物業(yè)服務(wù)費(住宅+商鋪+車位)當季度實收本年度物業(yè)服務(wù)費(住宅+商鋪+車位)×100%A+B季度收繳率第二部分物業(yè)公司經(jīng)營管控重點-績效方案(5)考核頻率：年度及季度。(6)考核目標：物業(yè)分公司的年度/季度達標值由本物業(yè)區(qū)域自行制定后報送物業(yè)總公司經(jīng)營管理中心備案；物業(yè)分公司的年度/季度達標值不得低于該物業(yè)區(qū)域年度/季度達標值的92%。(7)評分標準：①年度/季度實際收繳率≥年度/季度目標收繳率，年度/季度指標達標，單項得分100分；②年度/季度實際收繳率<年度/季度目標收繳率，年度/季度指標不達標，單項得分0分。→

物業(yè)區(qū)域的年度/季度達標值由物業(yè)總公司制定，各區(qū)域具體達標值詳見物業(yè)總

公司經(jīng)營管理中心相關(guān)文件(另行公布)。統(tǒng)計科目①應(yīng)收物業(yè)服務(wù)費②實收物業(yè)服務(wù)費③物業(yè)服務(wù)費收繳率(③=②/①)④物業(yè)服務(wù)費收繳率(④=本季度②/本季度①

+上季度①-上季度②))第一季度1009595%95%第二季度1009595%90.48%第三季度1009595%86.36%第四季度1009595%82.61%年度合計40038095%95%第二部分物業(yè)公司經(jīng)營管控重點-績效方案測算舉例：欠費越少越少，越早追回越好內(nèi)部資料嚴第二部分物業(yè)公司經(jīng)營管控重點-績效方案2、

商業(yè)物業(yè)租金收繳率(1)考核對象：

2015年度權(quán)屬房產(chǎn)公司或集團其他公司未

出售已出租的商業(yè)物業(yè)且已移交物業(yè)公司負責租金收取的物業(yè)分公司。(2)考核范圍：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已出租權(quán)屬房產(chǎn)公司或集團其他公司，且商業(yè)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委托物業(yè)公司代收租金的商業(yè)物業(yè)租金收繳情況。(3)考核權(quán)重：①年度權(quán)重：80%;②季度權(quán)重：20%,其中每季度權(quán)重各5%,若某季度收繳率指標缺失(不考核),則該季度的權(quán)重調(diào)整至其他季度。第二部分物業(yè)公司經(jīng)營管控重點-績效方案(4)商業(yè)物業(yè)租金收繳率的計算公式：年度實收商業(yè)物業(yè)租金年度應(yīng)收商業(yè)物業(yè)租金當季度實收商業(yè)物業(yè)租金一

—

—

—-

-

-

·當季度應(yīng)收商業(yè)物業(yè)租金季度收繳率年度收繳率×100%×100%第二部分物業(yè)公司經(jīng)營管控重點-績效方案(5)考核頻率：年度及季度。(6)考核目標：物業(yè)分公司的年度/季度達標值由本物業(yè)區(qū)域自行制定后報送物業(yè)總公司經(jīng)營管理中心備案；物業(yè)分公司的年度/季度達標值不得低于該物業(yè)區(qū)域年度/季度達標值的92%。(7)評分標準：①年度/季度實際收繳率≥年度/季度目標收繳率，年度/季度指標達標，單項得分100分；②年度/季度實際收繳率<年度/季度目標收繳率，年度/季度指標不達標，單項得分0分。物業(yè)區(qū)域的年度目標收繳率95%,季度目標收繳率80%。第二部分物業(yè)公司經(jīng)營管控重點-績效方案3、住宅物業(yè)服務(wù)費欠費追繳率(1)考核對象：截至2014年12月31日存在已收樓住宅物業(yè)服務(wù)費欠費的物業(yè)分公司。(2)考核范圍：只考核已收樓住宅物業(yè)服務(wù)費欠費，不考核應(yīng)收未收住宅物業(yè)、空置住宅物業(yè)、商業(yè)物業(yè)和車位物業(yè)的物業(yè)服務(wù)費欠費。(3)計算公式：住宅物業(yè)服務(wù)費欠費追繳率=A/B*100%=Z(A1

、

…

、A12)/B*100%A=本年收回往年物業(yè)服務(wù)欠費額

B=本年年初物業(yè)服務(wù)費累計欠費額A1=1

月收回往年物業(yè)服務(wù)費欠費、

…、A12=12

月收回往年物業(yè)服務(wù)費欠費(4)考核頻率：年度。第二部分物業(yè)公司經(jīng)營管控重點-績效方案3、住宅物業(yè)服務(wù)費欠費追繳率(5)考核目標：本指標分別考棒綜合追繳率欠費時間>2年的欠費追繳率。物業(yè)分公司的達標值由本物業(yè)區(qū)域自行制定后報送物業(yè)總公司經(jīng)營管理中心備案；物業(yè)分公司的年度達標值不得低于該物業(yè)區(qū)域達標值的92%。(6)評分標準：①綜合追繳率、欠費時間>2年的欠費追繳率，同時大于或等于目標追繳率，指標達標，單項得分100分；②綜合追繳率、欠費時間>2年的欠費追繳率，任意一項小于目標追繳率，指標不達標，單項得分0分。第二部分物業(yè)公司經(jīng)營管控重點-績效方案4、

主營及社區(qū)經(jīng)營凈利潤值(1)考核對象：2015年度已存在主營或社區(qū)經(jīng)營情況的物業(yè)分公司。(2)考核范圍：物業(yè)分公司主營業(yè)務(wù)經(jīng)營服務(wù)、社區(qū)經(jīng)營業(yè)務(wù)服務(wù)、外拓物業(yè)的經(jīng)營凈利潤值，不包括為房產(chǎn)提供特約服務(wù)的經(jīng)營凈利潤值。(3)考核頻率：年度。(4)考核目標：物業(yè)分公司的達標值由本物業(yè)區(qū)域自行制定后報送物業(yè)總公司經(jīng)營管理中心備案。(5)評分標準：①年度實際凈利潤值≥年度目標凈利潤值，指標達標，單項得分100分；②年度實際凈利潤值<年度目標凈利潤值，指標不達標，單項得分0分。第二部分物業(yè)公司經(jīng)營管控重點-績效方案5、

凈現(xiàn)金流

待定(1)考核對象：2015年度存在經(jīng)營現(xiàn)金流入及流出的物業(yè)分公司。(2)考核范圍：物業(yè)服務(wù)公司對主營業(yè)務(wù)經(jīng)營服務(wù)、社區(qū)經(jīng)營業(yè)務(wù)服務(wù)、為房產(chǎn)提供特約服務(wù)等所有業(yè)務(wù)的經(jīng)營現(xiàn)金流入及流出情況。(3)計算公式：經(jīng)營凈現(xiàn)金流=經(jīng)營現(xiàn)金流入-經(jīng)營現(xiàn)金流出(4)考核頻率：年度。(5)考核目標：物業(yè)分公司的達標值由本物業(yè)區(qū)域自行制定后報送物業(yè)總公司經(jīng)營管理中心備案。(6)評分標準：①年度實際凈現(xiàn)金流≥年度目標凈現(xiàn)金流，指標達標，單項得分100分；②年度實際凈現(xiàn)金流<年度目標凈現(xiàn)金流，指標不達標，單項得分0分。第二部分物業(yè)公司經(jīng)營管控重點-績效方案6、

物業(yè)服務(wù)費調(diào)價(1)獎勵對象：2015年度物業(yè)服務(wù)費調(diào)價成功的物業(yè)區(qū)域/分公司團隊。調(diào)價成功，指2015年

1

月

1日—2015年12月31日期間已完成調(diào)價法定程序及手續(xù)，且已按新物業(yè)服務(wù)費標準實施收費。(2)現(xiàn)金獎勵標準：

年度物業(yè)服務(wù)費收入增加總額的70%的15%獎勵物業(yè)區(qū)域/分公司團隊。舉例：某物業(yè)分公司按照原物業(yè)服務(wù)費收費標準，年度應(yīng)收物業(yè)服務(wù)費收入總額為1000萬元；物業(yè)服務(wù)費成功調(diào)價后，年度應(yīng)收物業(yè)服務(wù)費收入總額為1500萬元，則可獲得專項獎勵金額=(1500萬元-1000萬元)*70%*15%=52.5萬元。第二部分物業(yè)公司經(jīng)營管控重點-績效方案7、

年終績效獎金基數(shù)(

五

)

物

業(yè)

分

公

司

各

崗

位

2

0

1

5

年

度

績

效

獎

金

基

數(shù)

及

獎

金

包1、分公司負責人及部門負責人年度績效獎金基數(shù)的決定因素(1)

接管的建筑面積、戶數(shù)、主營及社區(qū)經(jīng)營凈利潤值①分公司負責人及部分部門負責人(物業(yè)服務(wù)中心、生活服務(wù)中心、工程維修服務(wù)部/組、環(huán)

境管理服務(wù)部/組、物業(yè)管理服務(wù)部、案場管理服務(wù)部)

的2015年績效獎金基數(shù)，與物業(yè)分公司的接管建筑面積、接管戶數(shù)、主營及社區(qū)經(jīng)營凈利潤值三項因素相關(guān)，其中建筑面積、

接管戶數(shù)每季度末統(tǒng)計一次相關(guān)數(shù)據(jù)，

主營及社區(qū)經(jīng)營凈利潤值(不含為房產(chǎn)提供特約服務(wù)

的經(jīng)營凈利潤值)按年度實際完成利潤統(tǒng)計；②年度績效獎金基數(shù)系數(shù)=4個季度已接管住宅戶數(shù)的平均值/500戶*50%+4個季度已接管建筑

面

積

的

平

均

值

/

1

0

萬

平

方

米

*

3

0

%

+

年

度

主

營

及

社

區(qū)

經(jīng)

營

凈

利

潤

值

/

3

5

萬

元

*

2

0

%;

其中

，已

接

管的建筑面積包含住宅物業(yè)及商業(yè)物業(yè)；

已接管未收樓的建筑面積及住宅戶數(shù)按50%折算；③2015年績效獎金基數(shù)系數(shù)，每

0.5為一檔，每檔按系數(shù)值對應(yīng)相應(yīng)績效獎金基數(shù)，詳見

《

2

0

1

5

年

度

物

業(yè)

分

公

司

年

度

績

效

獎

金

基

數(shù)

對

照

表

》

(附件

1

);④2015年未首次收樓的分公司(即純案場項目),其分公司負責人及部門負責人的2015年績

效獎金基數(shù)按0檔執(zhí)行，不受上述第①-③點規(guī)定影響。影響因素及

權(quán)重住宅戶數(shù)(50%)住宅+商業(yè)建筑

面積(30%)利潤值(20%)合計計算公式季度平均戶數(shù)

/500季度平均建筑面

積/10萬平方米年度利潤值

/35萬元

例子1990戶10萬平方35萬元

獎金基數(shù)1990/500*0.5=0.9910/10*30%=0.335/35*20%=0.21.49例子2990戶10萬平方40萬元—獎金基數(shù)2990/500*0.5=0.

9910/10*30%=

0.340/35*20%=0.231.52第二部分物業(yè)公司經(jīng)營管控重點-績效方案內(nèi)部資料嚴預(yù)算調(diào)整非預(yù)算原因、非客觀原因、

非合理原因不予以調(diào)整審批權(quán)限見權(quán)責管理M預(yù)算評估預(yù)算&決算客觀&主觀合理&不合理預(yù)算執(zhí)行人員編制及成本管控費用支出物料采購第二部分物業(yè)公司經(jīng)營管控重點-財務(wù)預(yù)決算預(yù)算編制三收三支質(zhì)價相符

略有盈余1、預(yù)算及執(zhí)行的全過程管理第二部分物業(yè)公司經(jīng)營管控重點-財務(wù)預(yù)決算2、

預(yù)算編制過程確定績效指標簽訂經(jīng)營目標責任書分解收繳率目標

分解利潤值目標收入預(yù)算編制支出預(yù)算編制第二部分物業(yè)公司經(jīng)營管控重點-財務(wù)預(yù)決算3、

決算編制過程分公司財務(wù)編制

分公司經(jīng)理審批經(jīng)營管理中心通報

區(qū)域及總公司財務(wù)匯總科目①年度目標值②1-X月實際值③完成比率(③=②/①)說明年度績效目標完成情況評估物業(yè)服務(wù)費收繳情況%%%應(yīng)收收入：

實收收入：萬元萬元%商業(yè)物業(yè)租金收繳情況%%%應(yīng)收收入：實收收入：萬元

萬元%住宅物業(yè)服務(wù)費欠費追繳情況%%%年初欠費：

已追繳：剩余欠費：萬元萬元萬元%主營及社區(qū)經(jīng)營利潤值完成情況萬元萬元%萬元凈現(xiàn)金流完成情況萬元萬元%萬元社區(qū)經(jīng)營收入占比完成情況%%%主營收入：社區(qū)收入：萬元萬元%第二部分物業(yè)公司經(jīng)營管控重點-財務(wù)預(yù)決算4、

決算執(zhí)行情況分析-分公司月度分析、區(qū)域季度分析、總公司月度通報分類①全年預(yù)算數(shù)②1-X月預(yù)算數(shù)③1-X月執(zhí)行數(shù)④偏差值④=③-②⑤完成比例⑤=③÷②⑥年度完成值及完成比例評估主營

經(jīng)營收入支出利潤值利潤率社區(qū)

經(jīng)營收入支出利潤值利潤率主營及社區(qū)利潤值合計第二部分物業(yè)公司經(jīng)營管控重點-財務(wù)預(yù)決算4、決算執(zhí)行情況分析-分公司月度分析、區(qū)域季度分析、總公司月度通報分類①空置物業(yè)服務(wù)費②房產(chǎn)公司代付物業(yè)服務(wù)費③為房產(chǎn)提供特約服務(wù)費④小計④=①+②+③1、房產(chǎn)公司應(yīng)付費用2、簽付(簽證或支付)情況其

中①已支付②已簽證尚未支付③尚未簽證尚未支付3、差異(3=1-2)第二部分物業(yè)公司經(jīng)營管控重點-財務(wù)預(yù)決算4、

決算執(zhí)行情況分析-分公司月度分析、區(qū)域季度分析、總公司月度通報36支出項目①2015年全年預(yù)算數(shù)②2015年1-X月預(yù)算數(shù)③2015年1-X月執(zhí)行數(shù)④各項支出占總收入的比例⑥偏差率(⑥=(③-②)/②*100%)⑥年度完成數(shù)額評估人工成本公用設(shè)施維護費清潔費綠化費公共水費公共電費委外業(yè)務(wù)成本管理費用其他支出合計第二部分物業(yè)公司經(jīng)營管控重點-財務(wù)預(yù)決算4、決算執(zhí)行情況分析-分公司月度分析、區(qū)域季度分析、總公司月度通報37關(guān)鍵制度文件★關(guān)于發(fā)布《碧桂園集團房地產(chǎn)開發(fā)公司與物業(yè)服務(wù)公司費用劃分及結(jié)算規(guī)定》的通知(集團字【2014】363號)★關(guān)于物業(yè)公司為房產(chǎn)公司提供顧問服務(wù)的協(xié)議簽訂及費用結(jié)算方式調(diào)整的通知(集團字【2015】405號)第二部分物業(yè)公司經(jīng)營管控重點-費用劃分1、

規(guī)定的劃分原則1

市場化原則2

依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)及合同約定3收入遵照原則：誰投資誰受益4費用遵照原則：誰受益誰承擔★末提及的費用劃分參照上述原則執(zhí)行?！镫p方協(xié)商?！飬f(xié)商無法達成一致意見，上報集團裁定。第二部分物業(yè)公司經(jīng)營管控重點-費用劃分第二部分物業(yè)公司經(jīng)營管控重點-費用劃分2、

理解兩種服務(wù)常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)&第二部分物業(yè)公司經(jīng)營管控重點-費用劃分3、

常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)在交付進行物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，物業(yè)服務(wù)公司對權(quán)屬房地產(chǎn)開發(fā)公司專有物業(yè)部分以外的共有部分(包括公共設(shè)施設(shè)備及

公共部位、場地)

,提供維修、養(yǎng)護、管理，維護環(huán)境衛(wèi)生

和秩序的服務(wù)。雙方簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》第二部分物業(yè)公司經(jīng)營管控重點-費用劃分4、

特約服務(wù)(除常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)以外的

一

切服務(wù))(1)專業(yè)咨詢

(7)物業(yè)承接查驗(2)前期物業(yè)管理服務(wù)招標工作(8)物業(yè)交收樓工作3

銷售案場管理服務(wù)：

9

售后投訴處理及維修服務(wù)4

開荒、保潔服務(wù)

10

物業(yè)資產(chǎn)管理5

綠化養(yǎng)護服務(wù)

11代收及代催費服務(wù)6

;水電工程維修服務(wù)

12

其他服務(wù)雙方簽訂《顧問服務(wù)協(xié)議》權(quán)屬房地產(chǎn)開發(fā)公司的物業(yè)(住宅、會所、商鋪、車位、辦公場所、學(xué)校、酒店、醫(yī)院、員

工宿舍樓、員工飯?zhí)?、臨建板房、泳池、康樂

設(shè)施等物業(yè))。委托物業(yè)服務(wù)公司提供：資產(chǎn)銷售、租賃、經(jīng)營、管理服務(wù)。第二部分物業(yè)公司經(jīng)營管控重點-費用劃分5、

物業(yè)資產(chǎn)管理第二部分物業(yè)公司經(jīng)營管控重點-費用劃分

出售：委托代理出售權(quán)屬房地產(chǎn)開發(fā)公司所有的物業(yè)。2租賃：委托代理出租權(quán)屬房地產(chǎn)開發(fā)公司所有的物業(yè)。3經(jīng)

營

：委托代理經(jīng)營權(quán)屬房地產(chǎn)開發(fā)公司所有的物業(yè)。4管理：委托對權(quán)屬房地產(chǎn)開發(fā)公司所有的物業(yè)本體及其附屬設(shè)施設(shè)備，提供包括但不限于環(huán)境清潔保潔、

安全防范、設(shè)備設(shè)施巡護、租金收取等特約服務(wù)。工1第二部分物業(yè)公司經(jīng)營管控重點-費用劃分6、

權(quán)屬房地產(chǎn)開發(fā)公司及集團其他公司所有的物業(yè)(包括但不限于酒店、學(xué)校、醫(yī)院、會所、商鋪、停車場、辦公室等),相關(guān)公司應(yīng)承擔物業(yè)服務(wù)費，并承擔物業(yè)本體

存續(xù)及使用期間產(chǎn)生的包括但不限于設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)費、

改造費、特種設(shè)備年檢費、保險費、保潔費、垃圾處理費、

治安費、水費、電費、燃氣費等費用。第二部分物業(yè)公司經(jīng)營管控重點-費用劃分7、

其他費用劃分規(guī)定1房地產(chǎn)開發(fā)公司對物業(yè)買受人承諾提供的公共配套服務(wù)(包括但不限于看樓巴士服務(wù)、引進區(qū)內(nèi)外公共交通服務(wù)等),由房地產(chǎn)開

發(fā)公司與物業(yè)買受人約定相關(guān)費用的承付人及承付方式。物業(yè)服務(wù)公司不承擔相關(guān)運營責任及費用。2交付進行物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公建配套設(shè)施設(shè)備(如配電房、二次供水設(shè)施設(shè)備、污水處理設(shè)備等)

,相關(guān)法律法規(guī)要求移交相關(guān)部

門的，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)在首位業(yè)主收樓前及時移交。若未按規(guī)定移交的，物業(yè)服務(wù)公不承擔相關(guān)運營、維護責任及費用。第二部分物業(yè)公司經(jīng)營管控重點-費用劃分7、

其他費用劃分規(guī)定3物業(yè)管理區(qū)域規(guī)劃外的市政道路、沙灘、綠化、公園、濕地、

湖泊、山體等，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)在首位業(yè)主收樓前及時與相關(guān)部門

進行移交；若未按規(guī)定移交的，物業(yè)服務(wù)公司不承擔相關(guān)維護管理

責任及費用。4交付進行物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按規(guī)定配建的社區(qū)公建用房(如警務(wù)室、居委會、醫(yī)務(wù)室等)

,房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)在首位業(yè)主收樓前及時

移交相關(guān)部門，若未按照規(guī)定移交的，物業(yè)服務(wù)公司不承擔相關(guān)維

護管理責任及費用。第二部分物業(yè)公司經(jīng)營管控重點-費用劃分關(guān)于物業(yè)公司為房產(chǎn)公司提供顧問服務(wù)的協(xié)議簽訂及費用結(jié)算方式調(diào)整的通知(集團字【2015】405號)√

自2015年9月1日起，物業(yè)公司為房產(chǎn)公司提供銷售案場服務(wù)、特約服務(wù)、資產(chǎn)經(jīng)營管理等服務(wù)按照顧問服務(wù)方式進行操作，即所有服

務(wù)成本均由房產(chǎn)公司承付，物業(yè)公司只收職顧問服務(wù)費。物業(yè)公司為房產(chǎn)公司提供顧問服務(wù)的顧問服務(wù)費按照服務(wù)過程中際發(fā)生的人工成本總額G~10%

計算，由房產(chǎn)公司按月支付給物業(yè)公

司。工作項目完成時間要求★★

1、編制財務(wù)預(yù)算方案收樓前3個月2、確定績效考核——財務(wù)指標目標收樓前2個月3、停車收費工作準備工作收樓前2個月實施收費收樓當月起4、公共水電費用分攤收費工作準備工作收樓前2個月實施收費收樓當月起5、專項業(yè)務(wù)擬委外收樓前2個月★★

6、房屋及業(yè)主信息錄入及維護獲取基礎(chǔ)信息資料收樓前1個月房屋和業(yè)主基礎(chǔ)資料錄入收樓前7天內(nèi)實際收樓時，完成收樓資料錄入實際入伙日期3天內(nèi)7、明確招商工作需求收樓前1個月第二部分物業(yè)公司經(jīng)營管控重點-經(jīng)營工作清單第三部分物業(yè)經(jīng)營管理的十宗“罪”目

錄一、《前期物業(yè)服務(wù)合同》存在問題1、

填寫不完整(甲乙方空白、收費標準空白、管理面積空白、合同簽訂

日期空白2、實際接管范圍及管理面積超出合同簽訂內(nèi)容3、

合同約定的管理范圍，實際上并未進行管理4、

合同已過有效期限長的積域準算物讓細善臺鍵步梯洋房：按房屋建筑面積_元/月·平方米計收；電梯洋房：按房屋建筑面積

元/月·平方來計收；雙拼/聯(lián)體住宅，按房屋建筑面積_元/月·平方米計收：花園：按花園面積

元/月·平方米計收。(2)甲方或業(yè)主所有的物業(yè)若為商鋪，公共服務(wù)費用由甲方或業(yè)主按其所有的商鋪面積計算交納，計收標準為：按房屋建筑面積

元/月·平方米計收。上述計算公共服務(wù)費用的面積以國土房管部門的最終測繪面積為準。(3)甲方或業(yè)主所有的物業(yè)若為停車位，車位的物業(yè)服務(wù)費由甲方或

業(yè)主按以下標準交納：汽車車位：

元/月·個：摩托車、電動車、助力車車位：_元/月·個；自行車車位：

_元/月·個。3.

代收代交費用：因提供本合同第二條約定的物業(yè)服務(wù)內(nèi)容所產(chǎn)生的水、電費用，包括但不限于二次供水、消防、電柳，發(fā)電機等公共設(shè)施設(shè)備日需運行所需的水、電、燃科費用，屬代收代交費用，均不計入公共服務(wù)費用支出。4.乙方按以下方式及標準計收本物業(yè)的代收代交費用：(1)包括但不限于二次供水、消防、電梯、發(fā)電機等公共效施設(shè)備日常運行所需的水、電、燃料費用。乙方單獨列帳，由相應(yīng)設(shè)計配置使用的業(yè)主或物業(yè)使用人按其所有(使用)的物業(yè)建筑面積分攤。(2)除上述公其設(shè)能設(shè)備曰需運行所需的水、電。燃料費用外，木物業(yè)內(nèi)公共照明，公其用水以及因提供本合同第二條約定的物業(yè)服務(wù)內(nèi)容所

產(chǎn)生的水、電費用，乙方單獨列帳，由本物業(yè)的全體業(yè)主或物業(yè)使用人按其所有(使用)的物業(yè)建筑而積分操，業(yè)主或物業(yè)使用人所有(使用)的物業(yè)建筑面積以國土房警部門的最終測繪面積為準。5.包括但不限于水、電、燃氣、通試、有線電視、生活垃圾處理等費用由相關(guān)公司、部門按規(guī)定標準向甲方，業(yè)主或物業(yè)使用人收取，如有需要，有關(guān)公司、部門可委托乙方代收上述費用，并簽訂有償服務(wù)合同，由乙方向委托單位收取相應(yīng)的手續(xù)費，甲方、業(yè)主及物業(yè)使用人應(yīng)按時交納相關(guān)費用，并承擔不按時交費的責任。第三部分物業(yè)經(jīng)營管理的十宗“罪”#

3

直

共

4《國務(wù)院物業(yè)管理條例》第二十九條

在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，建設(shè)單位應(yīng)當向物業(yè)管理企業(yè)移交下列資料：(一)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)

工程竣工圖等竣工驗收資料；(二)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料；(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；(四)物業(yè)管理所必需的其他資料。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時將上述資料移交給業(yè)主委員會。第三部分物業(yè)經(jīng)營管理的十宗“罪”二、

物業(yè)資料交接存在問題——房產(chǎn)公司或業(yè)主委員會將資料交接給物業(yè)服務(wù)企業(yè)長滑料批血期物住服務(wù)合同第五章

甲、乙雙方的權(quán)利和義務(wù)

為了規(guī)范物業(yè)承接合驗行為，加強前期物業(yè)管理活動的指導(dǎo)和監(jiān)督，維護業(yè)主的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法)、《中華人民共和國第十一條

甲方的權(quán)利和義務(wù)：

合同法》和《物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)的規(guī)定，在自愿、平等、協(xié)商一1.負責制定《長壽碧桂園臨時管理規(guī)約》,并將其和《長壽碧桂園前期

致的基礎(chǔ)上。甲乙雙方就

_承接查驗簽訂本協(xié)議。物業(yè)服務(wù)協(xié)議》作為《商品房買賣合同》的附件，要求物業(yè)買受人書面承第一節(jié)

甲方的權(quán)利與義務(wù)諾遵守《長壽碧桂園臨時管理規(guī)約》、《長壽碧桂園前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》,

第一條

建設(shè)單位應(yīng)當按照國家有關(guān)規(guī)定利物業(yè)買賣合同的約定，移交權(quán)顯明確、盜料定整，后量合格。功能定備，配在離全的物業(yè)2.審議乙方制定的物業(yè)服務(wù)方案。

第二條

現(xiàn)場查驗15個工作日前，建設(shè)單位應(yīng)當向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交3.檢查、監(jiān)督乙方各項物業(yè)服務(wù)工作的實施。下列資料：4.委托乙方管理的房屋、設(shè)施設(shè)備應(yīng)達到國家驗收質(zhì)量標準要求，如

(一)竣工總平面圖、單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖、配套設(shè)施、地在保修期限和保修范圍內(nèi)存在質(zhì)量問題，甲方負責承擔保修責任。(二)公用設(shè)施設(shè)備清單及其安裝，使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料；5.負責與每位購房業(yè)主簽訂《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》。(三)供水、供電、通信、有限電視等準許使用文件；6.甲方應(yīng)于本合同生效之日起30

日內(nèi)向乙方移交下列資料：

(四)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；(1)物業(yè)竣工總平面圖、單位建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖、配套設(shè)施、

(五)承接查驗所必需的其他資料。地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料。(2)夜施設(shè)備的安裝、使用和維護保喬等技不資料。(3)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件。(4)

。

0(5)

長春驕柱閱建期物格服務(wù)合同(6)

未能全部移交前款所列資料的。建設(shè)單位應(yīng)當列出移交資料的詳細清7.協(xié)調(diào)、處理涉及本物業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)工作。

第三條

建設(shè)單位應(yīng)當委派專業(yè)人員參與現(xiàn)場查驗，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)8.其他：

共同確認現(xiàn)場查驗的結(jié)果，簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議。。第三部分物業(yè)經(jīng)營管理的十宗“罪”下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料：第八章

物業(yè)承接查驗協(xié)議單并書面承諾補交的具體時限。第三部分物業(yè)經(jīng)營管理的十宗“罪”二、物業(yè)資料交接存在問題——房產(chǎn)公司或業(yè)主委員會將資料交接給物業(yè)服務(wù)企業(yè)1、

沒有進行物業(yè)承接查驗2、

沒有移交資料或者資料移交不完整3、移交的物業(yè)資料有誤(如房產(chǎn)公司移交的實測面積資料與房