農(nóng)貿(mào)市場計劃書

本文格式為Word版下載后可任意編輯和復制第第頁農(nóng)貿(mào)市場計劃書貴州銅仁小十字農(nóng)貿(mào)市場銷售策劃

方案

福州合縱連恒房地產(chǎn)投資顧問公司

2022年4月17日

一、項目概況

項目位于貴州省銅仁市（地級市）中心城區(qū)商業(yè)核心地段小十字商圈，一層單體建筑。存在時間長，經(jīng)營狀況良好。目前市政府引進外資進行全面擴容改造，盼望打造成銅仁市的菜藍子形象工程。

該項目屬經(jīng)營良好的農(nóng)貿(mào)市場項目，是銅仁目前規(guī)劃最大，經(jīng)營狀況最好，租金收入最高的一個成熟的農(nóng)貿(mào)市場，周邊可受益人群達到近10萬。

項目改造后總建筑面積3751平方米，可銷售面積2210平方米（攤位及門面實際面積），其中門面791平方米，攤位1619平方米，其它面積1296平方米。

二、銷售概要

銷售標的：本案考慮銷售的是攤位及門面的經(jīng)營權(quán)，非產(chǎn)權(quán)銷售。

在經(jīng)營權(quán)銷售方案上，與客戶簽三份合同。

第一份：《農(nóng)貿(mào)市場經(jīng)營權(quán)買斷合同》、

第二份：《農(nóng)貿(mào)市場托付出租協(xié)議》

第三份：《農(nóng)貿(mào)市場管理公約》

另外為協(xié)作經(jīng)營權(quán)銷售方式，另附兩份附件加以確認

第一份：由房管局出具的《小十字市場產(chǎn)權(quán)及經(jīng)營權(quán)確認書》

第二份：由市公證處出具的《農(nóng)貿(mào)市場經(jīng)營權(quán)買斷合同》的合同公證書

使用年限：本案土地使用權(quán)限為五十年，現(xiàn)已經(jīng)營六年（2000年起經(jīng)營），尚余四十五年左右。

付款方式：由于沒有小產(chǎn)權(quán)，所以在銷售方式只能采納現(xiàn)金交易一種方式，排解銀行按揭的可能性。因此在本案操作上應留意攤位總價問題，面積不宜太大，否則客戶資金壓力大，將不利于本案的銷售。

銷售方式：由于市場內(nèi)攤位傳統(tǒng)上始終采納每延米收取租金的方式，因此本案宜采納使用面積銷售方式，即按實際使用面積銷售，不計公攤部分。

攤位租金：市場內(nèi)現(xiàn)經(jīng)營狀況非常良好，商戶入駐率100％以上。在招商方面采納一年一簽的方式，同時好的攤位存在轉(zhuǎn)讓費現(xiàn)象。現(xiàn)市場內(nèi)租金最貴的為門面，其次為肉攤、

三、定價方案

（一）定價原則

1、依據(jù)經(jīng)營業(yè)態(tài)定價：由于本案銷售的是攤位經(jīng)營權(quán)，目標客戶群多為現(xiàn)有市場經(jīng)營戶及其四周的人群。該目標客戶群熟知市場經(jīng)營狀況、及各經(jīng)營品種租金狀況，因此在定價要予以考慮，建議將肉攤與副食品、水產(chǎn)區(qū)的售位拉開，即提高肉攤等攤位售價，拉低副食品、水產(chǎn)的攤位售價。

2、依據(jù)經(jīng)營位置調(diào)價：在擬訂好每個經(jīng)營業(yè)態(tài)的基價后，依據(jù)位置好壞再予以調(diào)整價格。即頭攤位置加價20%－50%，中間攤位保持均價。

3、四舍五入定價：擬訂價格后四舍五入取整，并考慮可能狀況下微調(diào)，如11000元/M2可調(diào)為10980/M2。如此類推。

（二）調(diào)價原則

1、內(nèi)部認購期只跟客戶介紹各鋪位均價，詳細實行

一鋪一價，為日后提價預留適當空間。

2、協(xié)作推廣之“五環(huán)奪金”方案，以周為單價進行

提價，每過一周提價2%，直至取消價格優(yōu)待。

（三）詳細定價方案

按經(jīng)營面積計算（平方米）：

攤位定價：

以肉攤價格為最高，14208元/平米（表價），內(nèi)部有

優(yōu)待卡優(yōu)待10%為12788元/平米

菜區(qū)攤位價格為13487元/平米（表價），內(nèi)部有優(yōu)待

卡優(yōu)待10%為12138元/平米

水產(chǎn)區(qū)攤位價格為6516元/平米（表價），內(nèi)部有優(yōu)待

卡優(yōu)待10%為5864元/平米

其它見價格附表。（該定價為初步定價，在此基礎上以

鋪位好壞再進行調(diào)價）

四、推廣方案

（一）第一階段：內(nèi)部認購期活動（第一周）

針對客戶：售樓部交付使用后第一周，首先針對內(nèi)部客戶進行認購。

主要方案：發(fā)行認購優(yōu)待卡僅限100張。

一張優(yōu)待卡僅限優(yōu)待五個鋪位。

一人僅限購兩張優(yōu)待卡。

持卡可享受購鋪九折優(yōu)待。

交納1000元訂金可認購優(yōu)待卡一張。

主導意圖：通過內(nèi)部認購，讓市場內(nèi)經(jīng)營戶優(yōu)先認購。

通過內(nèi)部認購，讓市場內(nèi)經(jīng)營戶享受九折優(yōu)待。通過內(nèi)部認購，讓市場在經(jīng)營戶中形成良好的口碑。

詳細操作：頭攤及其它最好位置在定好價后采納抽簽方式打算買方，體現(xiàn)公正、公正性。（頭攤允很多個買家認購，依據(jù)認購人數(shù)量進行抽簽，以打算最終認購者）

其它攤位采納開盤之日排隊認購方式，先到先得，有內(nèi)部認購卡優(yōu)先的原則。

推廣要點：點明買斷經(jīng)營權(quán)與只租賃關(guān)系

原先一個攤位一年租金需交2000-3000元，現(xiàn)在平攤44年的租金后年租金僅需700－800元

如買斷經(jīng)營權(quán)則以后不存在漲租金的狀況，如只租賃則有漲租金的可能

如買斷經(jīng)營權(quán)則可以永久經(jīng)營，如只租賃則可能以后租不到攤位。

其它要點：在前期宣揚上，放出“只賣一半，剩下一半只租不售的”消息，加強