北京市昌平區(qū)小產權房現狀探究

.::;北京市昌平區(qū)小產權房現狀探究摘要：就目前我國的法律和政策來看，“小產權房〞沒有一個明確定義，一般指的是在農村集體土地上，僅有鄉(xiāng)〔鎮(zhèn)〕政府或村委會的蓋章以證明其權屬，并沒有國家房管部門的蓋章的房屋。小產權房主要分布在大中城市的城郊或城中村，周邊環(huán)境以及根底設備條件都相對不錯，由于價格低廉，在滿足中低收入者的住房需求的同時沒有過多超出其購置接受才能，使小產權房有較大市場空間。關鍵詞：小產權房；市場需求；集體土地；1、引言目前，北京市的小產權房的銷售面積占到北京住宅市場總量的20%，其中95%分布在遠郊區(qū)縣。本文以北京市昌平區(qū)為例，通過訪談、發(fā)放調查詢卷的形式，總結小產權房在昌平地區(qū)的現狀和形成因素，并針對如何處置小產權房這個問題提出合理建議。2、昌平區(qū)小產權房根本情況昌平區(qū)的小產權房主要分布在沙河、小湯山、和昌平縣城，主要特點是占部分地區(qū)土地面積大，分布集中，此外，小產權房的建造年份大多較早但開盤時間較晚。沙河地區(qū)小產權房主要是占用農用地，開發(fā)建立商品房，而小湯山和昌平縣城那么是多以回遷為名而多占用農用地作為商品房對外出賣。建筑物及其內部構造。昌平區(qū)小產權房的建筑構造根本為磚混構造，多為4-6層建筑，總體形式單一。半數左右的戶型為2室1廳1衛(wèi)，七成到八成的住房面積在70-110平方米范圍內。昌平區(qū)小產權房的租售比約為1:2，昌平小產權房價格方面來看，各個區(qū)域同一時間的平均房價相差不多，但整體呈現逐年遞增的趨勢。2、1數據調查在年齡分布上。小產權房使用者的年齡在各區(qū)域內分布相對平衡，但是明顯集中在26-30歲和50歲以上兩個年齡段；而46-50歲所占人數比擬少，僅為7.6%；最年輕的小產權房使用者是21歲，而最年長的為75歲學歷程度從數據看，目前昌平地區(qū)小產權房使用者學歷程度較低，本科以上學歷僅占27.6%，而高中以下學歷占到48.6%2.職業(yè)被調查者主要以企業(yè)員工、無工作和退休者居多，分別占22.9%，16.2%和30%；而公務員和打工人員所占比例不大，還有少數的學生?？梢娦‘a權房內的人員組織很雜亂2.戶口在戶口方面，擁有北京戶口的人占總被調查人數的61%，其中70.3%擁有城市戶口；而另外29%的人持有外地戶口，并且31.7%的人來自外地農村。由此可見小產權房使用主要人群是本地城市的居民2.家庭月收入調查結果顯示，84.3%的家庭屬于月收入在7千以下的中低收入家庭，高收入家庭占所有被調查者的比例不及二成。由此可知購置小產權房的人通常是中低收入家庭3、昌平地區(qū)小產權房產生原因供求角度從供應方來看：開發(fā)主體是村集體、鄉(xiāng)政府和一些小開發(fā)商，村集體提供土地，開發(fā)商提供資金?！?〕村集體作為供地方在村民不知情的情況下私自將土地賣給開發(fā)商，獲得開發(fā)商利益的分紅，村集體有推動小產權房建立的動力；〔2〕從開發(fā)商本錢收益核算角度動身，住宅房屋價值=土地費用〔包括土地獲得費和土地開發(fā)費用〕+建安費+市政公共設備配套費+各種稅費，對于小產權房開發(fā)商來說，獲得土地沒有本錢，集體供地不需要繳納土地出讓金；由于大部分的小產權住房都是磚混構造、低容積率的房屋，建造本錢低廉；小產權房市場的不合法性和隱蔽性使得開發(fā)商逃避了各種稅費，包括銷售稅、城市開發(fā)建立稅等等。因而開發(fā)商在利潤驅使下也有開發(fā)小產權房的動力需求角度從需求方來看：剛性需求主要是來自人們的住房需求。〔1〕商品房房價過高超越了住戶購置力；〔2〕對于昌平地區(qū)上風上水環(huán)境的需求和享受也形成了對小產權房一定的剛性需求；〔3〕大多數購房者表現出來的法不責眾的心理讓他們在平衡持有產權和低房價之間選擇了后者政策制度政策是我們不可忽略的因素，這雙有形之手也是昌平地區(qū)小產權房呈現的因素之一?？偨Y起來主要是以下三點原因1〕城市開展進程過快，政策保證呈現真空，開發(fā)商和政府借新農村建立、舊村改造名義運作小產權獲利，彌補與城市建立用地之間的價值差距2〕農村土地監(jiān)管存在灰色地帶，實際支配土地的鄉(xiāng)政府、村委會有操作空間3〕廉租房和兩限房門檻高，經濟適用房限制多〔譬如戶籍的限制〕4、小產權房處置建議盡快制定并落實“小產權房〞的禁建禁售政策由于我國的大陸法體系，假如想要通過法律處置問題，那就應該加快集體土地流轉的立法工作。最新的關于小產權房的政策也只是2020年國土資源部發(fā)言人指出，小產權房本質是違法建筑，違背土地管理法律，集體土地不得用于商品住宅開發(fā)，城鎮(zhèn)居民不得到農村購置宅基地、農民住宅或小產權房，并要求各地堅決制止、依法嚴肅查處。國家是不予支持消費者購置小產權房屋的，對此，購房者要慎而為之。但是仍然沒有提出如何處置現有小產權房以及如何杜絕小產權房的建立行為，自07年的住房購置風險預警發(fā)布之后至2020年，昌平地區(qū)新建小產權房量大，但是處置案例缺寥寥無幾。為了可以為以后小產權房處置提供法律根據，應該加快集體土地流轉的立法工作合理的安頓被占用原有土地的農民由于對于這類失地農民是沒有正規(guī)補償機制的，他們對于本人的生活保證也非常的擔憂。在我國目前土地制度下，農民