天津市別墅市場(chǎng)分析報(bào)告

析報(bào)告天津的別墅最早的應(yīng)該是五大道地區(qū)遺留下來的，浸染的歷史痕跡的五大道別墅風(fēng)情，其建筑上有一種特殊而純粹的西式風(fēng)情。這片充滿著異域風(fēng)情的建筑群落已經(jīng)成為津市城市發(fā)展軌跡的歷史見證，而建筑本身亦成為城市的一道別樣風(fēng)景。天津的別墅產(chǎn)品本土性開發(fā)出現(xiàn)在上世紀(jì)90年代初期。當(dāng)年以獨(dú)體別墅項(xiàng)目為主的若別墅項(xiàng)目的開發(fā)，諸如：寧發(fā)花園別墅、天北別墅、侯臺(tái)別墅——碧欣園等，帶動(dòng)了津高檔住宅的發(fā)展。但由于天津別墅市場(chǎng)尚處于發(fā)展初期，開發(fā)和銷售均沒有達(dá)到理狀況。上世紀(jì)90年代末，天津別墅市場(chǎng)開始呈現(xiàn)穩(wěn)步增長(zhǎng)趨勢(shì)。1998年天津萬科在天津城市緣——北辰區(qū)京津高速路出口成功推出“萬科花園新城”，實(shí)際上這個(gè)項(xiàng)目最初推出品屬于低密度小戶型住宅產(chǎn)品，但被萬科巧妙地引入為“美國小鎮(zhèn)”概念。其項(xiàng)目關(guān)注和銷售業(yè)績(jī)?cè)Z動(dòng)一時(shí)。這證明天津市場(chǎng)存在著一定的市場(chǎng)空缺，而這個(gè)空缺點(diǎn)是由驗(yàn)豐富的地產(chǎn)老大——萬科發(fā)現(xiàn)的，當(dāng)時(shí)本地開發(fā)商的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)及操盤手端段嚴(yán)重滯。近兩年，隨著城市經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展、人們收入水平的提高、置業(yè)觀念的改變以及高收入群流動(dòng)比例的加快，天津高檔住宅市場(chǎng)日益顯現(xiàn)出一定的潛在隱性需求。而隨著間的推移，天津開發(fā)商的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)及市場(chǎng)敏感度都在增加，這種隱性的需求及市場(chǎng)空被一些精明開發(fā)商捕捉到。從2001年到2003年，一批高端別墅產(chǎn)品進(jìn)入市場(chǎng)，無論從品形式上，還是開發(fā)商的操作經(jīng)驗(yàn)上，以及市場(chǎng)的接受度上都有了大幅度的提高。這中比較有代表性的項(xiàng)目有：處于大梅江版塊的“半島·藍(lán)灣”、“汐岸國際”、“城市別墅，處于奧運(yùn)版塊的“仁愛濠景莊園”等。因?yàn)閯e墅目標(biāo)客戶群一般屬于高收入階層，通常對(duì)住房品質(zhì)要求較高，因此，別品一直在高端客戶群中占據(jù)相當(dāng)比例。自2002年開始，天津的別墅市場(chǎng)開始日趨成熟墅開發(fā)區(qū)域市場(chǎng)日益廣泛，別墅產(chǎn)品、價(jià)格也日漸符合市場(chǎng)需求，天津別墅市場(chǎng)進(jìn)入穩(wěn)步增長(zhǎng)的時(shí)期。對(duì)于別墅而言，由于其產(chǎn)品的高端性、特殊性，必然對(duì)選址有一定要求，。天津市別墅從區(qū)位上來講，也有著明顯的地域特征。整個(gè)地區(qū)的上風(fēng)口氣狀況良好，適合居住。同時(shí)該地區(qū)交通便利，完善的路網(wǎng)和合理的公交線路保證了行的通達(dá)，水上花園150萬平米的湖面園林景致是市內(nèi)獨(dú)一的大型天然景觀，水天一色景致構(gòu)成了良好的視野。此外，由于該地區(qū)的建筑在便于出行的前提下又和主要交通線保持了一定的距離，所以整個(gè)大居住環(huán)境安靜、祥和，非常適合高收入層次和追求越舒適生活的人群居住。因而水上版塊別墅區(qū)的依托更多的是一種“外圍自然環(huán)境”的托。1998年萬科推出的“萬科花園新城”處于城市的邊緣，城郊結(jié)合部的邊緣性地理位置其在一定程度上脫離了城市的繁雜與喧囂，空氣良好、視覺通透，加之自己獨(dú)創(chuàng)的歐小鎮(zhèn)的自然風(fēng)情，從一定程度上讓人們選擇了“回歸自然”的心靈生活方式。更重要的點(diǎn)就是，“萬科花園新城”從交通上利用了京津兩地重要的聯(lián)系通道——京津公路。便的交通使城際距離差縮短，一定程度上吸引了“游離”于京津兩地的高端人士。從2001年開始，人們的注意力逐漸集中到梅江、梅江南版塊。這片最初被市政定義大型“安居社區(qū)”的荒涼之地，隨著市政府整體政策的傾斜、區(qū)域性市政建設(shè)的完備、名開發(fā)商的介入以及后期人為因素的炒作，“安居社區(qū)”已經(jīng)被消磨得無影無蹤，取而岸國際”和“半島·藍(lán)灣”，它西臨衛(wèi)南洼風(fēng)景區(qū)，自然景觀良好。這兩個(gè)項(xiàng)目還同時(shí)依傍梅江南整區(qū)240公頃的生態(tài)環(huán)境，共享50萬平方米超大湖面水景，擁有優(yōu)美的自然環(huán)境和良好的人文環(huán)境。在規(guī)布局上，“汐岸國際”和“半島·藍(lán)灣”也都倡導(dǎo)大社區(qū)的系統(tǒng)性和可持續(xù)性發(fā)展，交通和境上極盡優(yōu)勢(shì)。當(dāng)然，“大梅江”地區(qū)之所以成為今天的和今后一段時(shí)間的“富人區(qū)”，要還是其外圍自然環(huán)境的優(yōu)勢(shì)以及整體區(qū)域性規(guī)劃與城市規(guī)劃的完美結(jié)合。旗南路“仁愛·濠景莊園”，處于炙手可熱的“奧運(yùn)版塊”，其地理置優(yōu)越自不必言。隨著2008年的日漸臨近，奧運(yùn)綜合配套區(qū)的啟動(dòng)，“仁愛·濠景莊園”日益顯示出其占盡天時(shí)、地利的優(yōu)勢(shì)。目前，該地段越來越繁華，越發(fā)彰顯出這一地低密度住宅投資的優(yōu)越潛力。美更多的體現(xiàn)在建筑本身，但并不屬于本土性開發(fā)?！皩幇l(fā)花園別墅”、“天北別墅”等依托于水上公園優(yōu)美的自然環(huán)境，內(nèi)部產(chǎn)品并沒有太的附加元素，由于時(shí)間和地域的特點(diǎn)，人們當(dāng)時(shí)的需求更多的表現(xiàn)在對(duì)身份、地位、力等的一種外在彰顯，其家居實(shí)用性較低，致使隨著時(shí)間的推移，這片區(qū)域逐漸演變成“高檔商務(wù)辦公區(qū)”?！叭f科花園新城”實(shí)際上屬于低密度小戶型住宅產(chǎn)品，但被萬科巧妙地引入為“美國小鎮(zhèn)”概念。在“Townhouse”、“聯(lián)體別墅”等名詞還沒有為人熟知前，這種區(qū)別于獨(dú)體別墅類似于別墅的住宅，被理解為開創(chuàng)了天津別墅市場(chǎng)的新產(chǎn)品，一時(shí)間成為天津房地產(chǎn)場(chǎng)的寵兒。進(jìn)入2001年后，天津別墅市場(chǎng)日漸繁榮起來，聯(lián)排、雙拼、獨(dú)體別墅等各種形式均有市，并且出現(xiàn)了“Townhouse”熱，產(chǎn)品成熟度隨著開發(fā)商市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)的成熟而逐漸豐富起是這一產(chǎn)品市場(chǎng)的代表。這些別墅項(xiàng)目中，因開發(fā)商操盤手段的不同，其主題概念和出形式也是花樣翻新?！俺鞘袆e墅”緊鄰城區(qū)中心，所以干脆推出“CityHouse”的概念了“自然、生態(tài)”的更富有別墅品味的概念主題。而值得一提的是此期間開發(fā)的“大港·地球村”、“玫瑰莊園”等雖然設(shè)計(jì)和規(guī)劃都得到人的認(rèn)可，但于城市中心鏈接層似乎存在著斷裂帶，其銷售狀況一直不是很好。因此，前別墅還是地域性產(chǎn)品，人們的觀念有待升級(jí)。也正是基于市場(chǎng)的原因，目前天津市許多中高檔項(xiàng)目在社區(qū)優(yōu)越的位置也規(guī)劃了別墅產(chǎn)品，并且也有不俗的表現(xiàn)，可見別并非一定要“郊區(qū)生態(tài)化”才有市場(chǎng)。天津的聯(lián)排別墅產(chǎn)品，戶型面積一般在150—350平方米不等，主流戶型面積在00—300平方米之間。雖然天津個(gè)別墅項(xiàng)目位置各異，有市區(qū)與市郊區(qū)、市區(qū)與開發(fā)區(qū)價(jià)一般都在120—200萬元/每單元。獨(dú)體別墅產(chǎn)品的戶型面積則差距較大，主流產(chǎn)品的面積在300—400平方米之間，最戶型當(dāng)屬“仁愛·濠景莊園”，達(dá)到1100平方米。所以，獨(dú)體別墅總價(jià)差距也就比較大，致由300萬元—600萬元不等。與北京、上海等城市的別墅市場(chǎng)消費(fèi)群不一樣的是，天的國外客戶不多，所以無論是獨(dú)體別墅還是聯(lián)排別墅，消費(fèi)群體都為本土消化居多，占70-80%，購房者多為私營業(yè)主，占整個(gè)消費(fèi)市場(chǎng)的四分之三甚至更多。這部分人購別墅相當(dāng)一部分是作為第二或者第N居所，其中不乏在房市漸熱的大好形勢(shì)下，買來投。從整體市場(chǎng)來看，聯(lián)排別墅占據(jù)了四分之三的別墅市場(chǎng)，但獨(dú)體別墅也正慢慢浮上面。隨著天津市向國際化大都市的邁進(jìn)，獨(dú)體別墅一定會(huì)成為別墅市場(chǎng)的主流產(chǎn)品。之帶來的將是裝修豪華、占地面積更大的豪宅產(chǎn)品的出現(xiàn)。也許不久即將面市的“海涵劃”會(huì)給別墅市場(chǎng)帶來更多的驚喜。特色。“萬科花園新城”98年推出公寓的價(jià)格是2180元/㎡，開盤由于市場(chǎng)的極度熱銷，其10元/㎡的價(jià)格上升速度也是驚人的，最終均價(jià)公寓上升到2800元/㎡左右。后期推出的聯(lián)墅是在2000年，3500元左右的價(jià)格在當(dāng)時(shí)已經(jīng)不菲。2001年，美樹麗舍面市時(shí)，已經(jīng)臨著一定的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力，特別是梅江地區(qū)已經(jīng)顯現(xiàn)雛形，人們的關(guān)注點(diǎn)也不再只是科的產(chǎn)品，他們需要一個(gè)整體性高端區(qū)域與高端產(chǎn)品的新的亮點(diǎn)。但萬科的信譽(yù)度和召力不是一般的開發(fā)商可以代替的，因而目前仍在銷售的“美樹麗舍”也已經(jīng)有了不俗業(yè)績(jī)，整體均價(jià)在4500元/㎡，當(dāng)前售價(jià)達(dá)到了5500元/㎡以上，只有4套選擇余地。大梅江區(qū)域的別墅價(jià)格從最初的面市定價(jià)，到現(xiàn)在的價(jià)格不斷盤升，更多的是整體環(huán)境的附加值、地理區(qū)位的行政及經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)、產(chǎn)品設(shè)計(jì)更趨近人性化、以及市場(chǎng)整體價(jià)不斷走高而體現(xiàn)出來的，是一種產(chǎn)品和市場(chǎng)的導(dǎo)向。目前，此區(qū)域聯(lián)排別墅的最低格也達(dá)到了5500/㎡以上，最高單價(jià)達(dá)到了7500元/㎡以上，“城市別墅”二期的聯(lián)排別至達(dá)到了8000元/㎡；聯(lián)排別墅售價(jià)大約在7500-8500元/㎡，而最高的“汐岸國際”的雙售價(jià)達(dá)到了12000元/㎡；獨(dú)體別墅的價(jià)格一般都在10000元/㎡以上。產(chǎn)品的特殊性，其單價(jià)的敏感度不是很高。相對(duì)于較大面積的戶型而言戶值的升降對(duì)于這些高端群體而言更具有吸引力。津市在售別墅項(xiàng)目：區(qū)位積積數(shù)圍價(jià)銷售率城河西聯(lián)排A：排B：聯(lián)排：雙拼：0一期推出別墅60套，銷售5%河西聯(lián)排A：排B：聯(lián)排：獨(dú)體28余2套別墅，售罄。河西聯(lián)排一期：一期：二期：河西河西-247、聯(lián)排B：229-247、聯(lián)排B：聯(lián)排：雙拼：一期：南開58區(qū)位積積數(shù)圍價(jià)銷售率河?xùn)|河?xùn)|河?xùn)|003-5-30城河?xùn)|走廊獨(dú)體：光：建筑師走廊：棕櫚陽光：建筑師走廊棕櫚陽光66%北辰雙拼：南開雙拼：一期：獨(dú)體：雙拼：聯(lián)排：一期：一期：二期：排B：二期：獨(dú)體：聯(lián)排：6500北辰330右賣樣墅)西青4獨(dú)體：沽區(qū)在售別墅項(xiàng)目：區(qū)積積數(shù)率塘沽區(qū)1:1聯(lián)排2003-2-8線開發(fā)區(qū)聯(lián)排塘沽區(qū)聯(lián)排00開發(fā)區(qū)92開發(fā)區(qū)56聯(lián)排聯(lián)排002-8-30是經(jīng)歷了一段發(fā)展過程的。從上表可以看出，目前天津市在售別墅項(xiàng)目(不完全統(tǒng)計(jì))14個(gè)項(xiàng)目，成交均價(jià)聯(lián)在5500~6500之間、獨(dú)體雙拼在6000~9000左右。天津別墅產(chǎn)品開發(fā)的高峰期經(jīng)過近幾年的自身發(fā)展和不斷的向外學(xué)習(xí)，天津的別墅產(chǎn)從建筑形式、景觀的設(shè)計(jì)、小區(qū)氛圍的渲染、自然景觀的利用、人造景觀和自然的結(jié)走出了一條自己的道路。天津市的別墅呈現(xiàn)出以梅江南、奧運(yùn)板塊、城市邊緣發(fā)展的態(tài)勢(shì)，隨著政府政策的扶，奧運(yùn)會(huì)的舉辦在某種情況下提升了地塊的價(jià)值人為的定義成為高檔住宅區(qū)。相比起北京、廣州、深圳來天津市別墅項(xiàng)目算是中級(jí)階段，隨著天津的經(jīng)濟(jì)發(fā)展外來口的增加，尤其是高收入者的進(jìn)入，天津的別墅市場(chǎng)一定會(huì)有一個(gè)較大的發(fā)展。塘沽區(qū)雖然已開發(fā)和正在開發(fā)的別墅項(xiàng)目很多，建筑形式也很多樣。但作為別墅項(xiàng)言，尚有很多不足。每個(gè)項(xiàng)目都強(qiáng)調(diào)了自身的優(yōu)點(diǎn)和賣點(diǎn)卻忽略了市場(chǎng)的因數(shù)，忽略客群真正想要的是什么樣的別墅，加之成本區(qū)別較大，發(fā)展商利潤(rùn)追求的不同導(dǎo)致了沽區(qū)別墅市場(chǎng)的價(jià)格混亂，同時(shí)也導(dǎo)致了客群對(duì)別墅理解的偏差。所以可以看出塘沽的別墅市場(chǎng)現(xiàn)處于別墅市場(chǎng)的初級(jí)階段。從銷售項(xiàng)目的數(shù)量、自身配套、銷售價(jià)格、化、自然景觀的利用、建筑形式多樣上來看，市區(qū)的別墅項(xiàng)目遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了塘沽區(qū)的別項(xiàng)目。從中原3月20日、21日對(duì)塘沽區(qū)居民需求調(diào)研訪問得到，在被訪問的400位居民(有問卷居民)中有28位居民有意購買別墅，占到了被訪人數(shù)(有效問卷居民)的7%。有購買別墅的居民中，購買單價(jià)在4500元以上別墅的居民占到了14.28%，有一半以上的民對(duì)別墅的價(jià)格的看法依然保持在3000以下的價(jià)格段。 (數(shù)據(jù)來源塘沽需求調(diào)研)這主要和塘沽區(qū)土地價(jià)格偏低、房?jī)r(jià)偏低，加之在塘沽區(qū)別墅項(xiàng)目開發(fā)量一直占少有關(guān)，而“歐美小鎮(zhèn)”當(dāng)時(shí)的低價(jià)入市在塘沽區(qū)居民的心理留下了“別墅不是高不可攀產(chǎn)品”的錯(cuò)覺，所以對(duì)別墅的價(jià)格都認(rèn)知較低。再者，塘沽區(qū)別墅項(xiàng)目較為分散，沒能成很好的局部高價(jià)區(qū)域。在通常情況下，別墅價(jià)格和普通住宅的價(jià)格一般是2：1的比例。但不排除有些比較特的項(xiàng)目或特殊的地點(diǎn)因數(shù)出現(xiàn)，局部提升了項(xiàng)目的價(jià)格。根據(jù)對(duì)被訪者分析，塘沽及發(fā)區(qū)居民對(duì)別墅項(xiàng)目的價(jià)格還是保有平穩(wěn)上升的態(tài)度，都認(rèn)為不會(huì)在近期內(nèi)有大的漲。漲幅速度會(huì)保持在每年5%~15%之間。在對(duì)居民的被訪中“米蘭世紀(jì)”在居民中的認(rèn)知度達(dá)到6.7%。在認(rèn)知人群中，開發(fā)區(qū)居蘭世紀(jì)”這一品牌在開發(fā)區(qū)購房者心理占有一之地。目前天津市的別墅市場(chǎng)正逐步走向成熟。在區(qū)域市場(chǎng)方面，已經(jīng)走出初期階段——要集中在市中心城區(qū)域環(huán)境良好的地段，開始向中心城區(qū)的城鄉(xiāng)結(jié)合部及其它地區(qū)(如濟(jì)開發(fā)區(qū))發(fā)展；在別墅類型方面，獨(dú)體別墅、雙拼別墅開始在新增別墅中占據(jù)主導(dǎo)位。近期內(nèi)，獨(dú)體別墅會(huì)保有一定的供應(yīng)和高端客戶的需求，但不會(huì)占市場(chǎng)的主流。著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、客群的變化，尤其是外來客戶的增加，獨(dú)體別墅的需求會(huì)逐漸增大。在天津和開發(fā)區(qū)，還很少有純獨(dú)體別墅產(chǎn)品，這說明獨(dú)體別墅市場(chǎng)仍然沒有達(dá)到成期或是發(fā)展商對(duì)于高端客戶的把握上不準(zhǔn)確。一方面，聯(lián)排別墅的熱銷，可以視為中階級(jí)當(dāng)作獨(dú)體別墅的過渡產(chǎn)品消費(fèi)，為獨(dú)體別墅市場(chǎng)的成熟埋下伏筆；另一方面，天一部分高端消費(fèi)群的消費(fèi)欲望還沒有被釋放出來，獨(dú)體別墅在未來依舊有不小的市場(chǎng)求。在不少人的心目中，住別墅已是其人生的終極置業(yè)夢(mèng)想，消費(fèi)者對(duì)于這一獨(dú)特住品種的追求有增無減，銷售業(yè)績(jī)喜人。未來的別墅市場(chǎng)呈現(xiàn)高端化傾向。從別墅設(shè)計(jì)形式、建筑形式來看，未來別墅市場(chǎng)將從追求立面的美觀，到講究造型豐富，如運(yùn)用美國式外掛造型墻，選用特殊外墻磚；從追求內(nèi)在居室的多樣化，到講內(nèi)在空間的層次感、通透感、甚至雕塑感，具體表現(xiàn)為共享空間擴(kuò)大，采光源來自多度，室內(nèi)視野擺脫單調(diào)乏味的窠臼；整體風(fēng)格從統(tǒng)一的現(xiàn)代簡(jiǎn)潔派，開始細(xì)化到地中西班牙風(fēng)格、法國風(fēng)格、美國南加州風(fēng)格等，大的功能類別也會(huì)細(xì)分到度假型、鄉(xiāng)村、城市居住型、商務(wù)酒店型等。另外，房型設(shè)計(jì)上更加靈活多變，廳、臥室、露臺(tái)、下(半地下)室都發(fā)揮到最大功能，在窗、門、陽臺(tái)、衛(wèi)生間等細(xì)節(jié)處理上大膽創(chuàng)新等。因而歸根結(jié)底，未來別墅的開發(fā)，更需要準(zhǔn)確定