個案簡析朗詩金沙城市公開課一等獎省賽課微課金獎?wù)n件

金沙城央

3000畝水岸城邦【個案解析】太行瑞宏·朗詩金沙城四川中原二級市場數(shù)據(jù)資源組2016-81/7601020304目錄區(qū)域解析項目解析營銷解析項目總結(jié)2/76PART ONE01區(qū)域規(guī)劃02區(qū)域配套03區(qū)域市場區(qū)域解析3/76區(qū)域規(guī)劃-中高端住宅生態(tài)區(qū)區(qū)域區(qū)域定位于低密改進與普通住宅結(jié)合區(qū)，同時享有1800畝生態(tài)濕地公園，未來規(guī)劃商業(yè)、教育、生態(tài)資源都含有較大競爭力，價值優(yōu)勢顯著用地規(guī)劃

本案地塊規(guī)劃區(qū)域以住宅為主，住宅部分有低密居住區(qū)、普通住宅區(qū)，兼有商業(yè)、本案教育用地，用地配套優(yōu)勢顯著。形態(tài)分布布局

本案所在區(qū)域位置規(guī)劃為第五級分區(qū)，即圖例住宅用地為環(huán)城生態(tài)區(qū)——1800畝百仁生態(tài)濕地公園，擁有城區(qū)稀缺生態(tài)資源。商業(yè)用地公園綠地中小學用地服務(wù)設(shè)施用地4/76交通配套-兩橫兩縱區(qū)域

西三環(huán)路、金芙蓉大道、蜀西路主干道

蜀輝路、黃苑街、金鳳路、金科東路次級干道區(qū)域交通呈兩橫兩縱格局，交通便利，四通八達，本案主要依靠西三環(huán)為主要出行道路地鐵2號線羊犀立交本案茶店子站羊犀立交成都西站清江西路一品天下地鐵迎賓大道地鐵站

地鐵2號線（距離本案旅程2Km）5/76

紅蘋果幼稚園幼稚園

岳家橋小學、外國試驗小學、金沙小學、蜀西試驗小學小學

石室聯(lián)合中學、樹德試驗中學、石室外語學校中學教育配套-全齡段區(qū)教育區(qū)域區(qū)域2Km以內(nèi)現(xiàn)有教育資源豐富，多以公有學校為主，且伴有名校分布，滿足全齡段教育金沙小學本案岳家橋小學石室外語學校石室聯(lián)合中學外國語試驗小學蜀西試驗小學紅蘋果幼稚園樹德實驗中學草堂小學西區(qū)分校6/76生活配套-休閑配套充分區(qū)域

中西醫(yī)結(jié)合醫(yī)院、安琪兒婦產(chǎn)醫(yī)院片區(qū)內(nèi)休閑配套充分，區(qū)域人文古韻、千畝百仁公園為城市稀缺資源，醫(yī)療、商業(yè)配套缺乏，后期本身配套商業(yè)、龍湖首開合作項目等可填補商業(yè)不足情況商業(yè)配套

西單商場金沙店、本身20萬方商業(yè)配套（代建中）醫(yī)療配套

蘇坡公園、金沙博物館遺址、茶店子市政公園、1800畝百仁生態(tài)濕地公園（規(guī)劃）西單商場金沙店青陽啟香診所安琪兒婦產(chǎn)醫(yī)院婦女兒童醫(yī)院休閑配套本案蘇坡公園中西醫(yī)結(jié)合醫(yī)院7/760.00區(qū)域為成都熱點區(qū)域，月均走量約400套，均價穩(wěn)定在9000-1元/㎡。存量方面，去化僅8個月，庫存良好區(qū)域市場-熱銷區(qū)域區(qū)域注：數(shù)據(jù)起源，房管局立案數(shù)據(jù)；時間：.01.01-.08.10,；范圍：外光華+羊西+國賓月均3.9150.00去化40.00萬㎡

30.0020.0010.00銷售面積(萬㎡)新增面積(萬㎡)存量面積(萬㎡)15011502150315041505150615071508150915101511151216011602160316041605160616071608銷售面積(萬㎡)2.991.342.864.042.464.203.052.251.771.998.935.173.602.364.926.786.336.155.731.29新增面積(萬㎡)0.140.981.324.183.587.338.154.295.8810.113.525.012.010.005.646.425.168.807.110.09存量面積(萬㎡)27.9727.6026.0626.2027.2429.7334.8436.8740.1746.1640.7540.5939.0136.6537.3737.0135.8338.4839.8638.661501

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1608銷售套數(shù) 360 165 333 415 285 384 293 209 170 197 858 504 374 231 498 602 622 569 521 113新增套數(shù) 6 122 144 482 346 674 580 360 692 1159 276 510 224 0 528 610 488 752 726 5存量套數(shù) 2599 2556 2367 2434 2486 2698 2985 3136 3561 4268 3686 3692 3542 3311 3341 3349 3215 3398 3603 3495成交均價(元/㎡)

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11681140001100008000600040000 03000100040005000銷售套數(shù) 新增套數(shù) 存量套數(shù) 成交均價(元/㎡)月均去化386套8/76區(qū)域內(nèi)客戶購置力強勁，近年來100萬以上銷售套數(shù)上漲速度顯著，呈暴發(fā)式增加，反之15、100萬以下銷售套數(shù)降低顯著區(qū)域市場-購置力強勁區(qū)域注：數(shù)據(jù)起源，房管局立案數(shù)據(jù)；時間：.01.01-.08.10,；范圍：外光華+羊西+國賓100萬以下100萬以上百萬級上客戶占比100-150萬150-200萬200萬以上385456513%338126101358046511%20685174487765712%502569943934509%209122293065109826%715343492108142040%7184622409/76區(qū)域內(nèi)主要熱銷戶型為70-110㎡套三戶型，熱銷戶型開始以改進為主，熱銷產(chǎn)品面積以90-110㎡居多，且110-130㎡套四產(chǎn)品去化較往年有顯著增加區(qū)域市場-改進戶型成主力區(qū)域注：數(shù)據(jù)起源，房管局立案數(shù)據(jù)；時間：.01.01-.08.10,；范圍：外光華+羊西+國賓面積（㎡）套一套二套三套四50以下1150050-708878247070-9003592308190-110061171828110-13000259809130-1500041362150-170003141170-20000466200-250004308250-30000027300-4000008累計19130345841750套一套二套三套四套五套五以上套一套二套三套四50-706504203000237444070-90023715471000122761090-110060656100001106218110-13000210206000049603130-150003413200007230150-1700011290000212170-200001280000338200-25000214400002164250-300000610000021300-40000063000002400-500000000000010/76區(qū)域內(nèi)項目眾多，品牌開發(fā)商聚集，競爭激烈，區(qū)域產(chǎn)品當前以改進為主區(qū)域市場-競爭激烈區(qū)域萬科國賓潤園保利國賓首府紫御熙庭北京城建龍樾熙城保利兩河森林項目產(chǎn)品形態(tài)銷售套數(shù)銷售面積(㎡)新增套數(shù)新增面積(㎡)存量套數(shù)存量面積(㎡)成交均價(元/㎡)月均去化（套）海亮樾金沙剛需+改進1077876426845945013110087930354紫御熙庭改進93579187178617515885195970958847東原親親里純剛需9047112867052790352530792745龍湖源著改進87611196787811218522181177944藍光金悅金沙剛需+改進63654965133211429559651164932032萬科國賓潤園改進634791137249139990122851202432北京城建龍樾熙城改進+剛需622592369588956233630326870431藍光COCO金沙剛需3822607600503020917619仁和香榭廣場剛需+改進33327061003222889417保利兩河森林改進326519302804801993175361629616華潤金悅灣改進2796617712634465107308231741214中成主角剛需+改進13912184146127767591275837注：數(shù)據(jù)起源，房管局立案數(shù)據(jù)；時間：.01.01-.08.10,；范圍：外光華+羊西+國賓藍光金悅金沙本案海亮樾金沙11/76小結(jié)區(qū)位優(yōu)勢：1. 成都人西貴金沙，千年人文觀念2. 區(qū)域購置力強勁，100萬級以上客戶增量顯著3. 城市稀缺千畝生態(tài)園區(qū)位劣勢：1. 區(qū)域醫(yī)療商業(yè)配套缺乏2. 品牌開發(fā)商聚集，競爭激烈3. 位于航空線上，且緊鄰西三環(huán)，噪音不可防止區(qū)域小結(jié)區(qū)域12/76PART TWO01開發(fā)商概況02項目解析03價值解析項目解析04項目小結(jié)13/76開發(fā)商概況-朗詩項目中國地產(chǎn)百強企業(yè)，其建筑特色以綠色建筑聞名，全國布局，當前在蓉項目開發(fā)4個在蓉已開發(fā)項目

企業(yè)介紹：朗詩創(chuàng)建于，中國地產(chǎn)百強企業(yè)，是中國領(lǐng)先綠色科技地產(chǎn)開發(fā)和運行企業(yè)。當前主營業(yè)務(wù)為住宅地產(chǎn)開發(fā)，同時主動開展綠色養(yǎng)老、綠色裝飾等新業(yè)務(wù)。

業(yè)務(wù)分布：朗詩綠色地產(chǎn)在南京、上海、杭州、成都、無錫、常州、紹興、等多個主要城市已經(jīng)并正開發(fā)60多個綠色科技地產(chǎn)項目，開發(fā)總面積逾1000萬平方米。

成就：業(yè)內(nèi)綠色建筑及其開發(fā)領(lǐng)域領(lǐng)頭羊。

發(fā)展方向：朗詩大力開展委托開發(fā)、小股操盤、合作開發(fā)等輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)模式，將房地產(chǎn)傳統(tǒng)重資產(chǎn)模式變輕，以愈加輕盈靈巧姿態(tài)應(yīng)對行業(yè)改變。西溪里年開盤，純剛需產(chǎn)品。北辰朗詩南門綠郡年開盤，高低配產(chǎn)品。由北辰、朗詩、平安組成，本項目為朗詩首個在蓉試行小股操盤模式。綠色街區(qū)年9月開盤，產(chǎn)品類型為剛需+少部分改進產(chǎn)品。金沙城14/76開發(fā)商概況-國企項目由四川人民政府直接監(jiān)管，投資行業(yè)廣泛實力強勁，四川發(fā)展（宏仁實業(yè)）為百仁公園一級土地整理方 企業(yè)介紹：四川發(fā)展（控股）有限責任企業(yè)（簡稱“四川發(fā)展”）成立于1月，總資產(chǎn)逾1300億元；現(xiàn)由四川省人民政府國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會直接監(jiān)管。 成就：被譽為四川省省級綜合性產(chǎn)業(yè)投融資平臺“航母”，企業(yè)作為一個純粹投融資平臺，沒有下屬企業(yè)。

經(jīng)營范圍：投融資及資產(chǎn)經(jīng)營管理；投資重點是：交通、能源、稅務(wù)、旅游、農(nóng)業(yè)、優(yōu)勢資源開發(fā)、環(huán)境保護和省政府授權(quán)其它領(lǐng)域。15/76開發(fā)商概況-世界500強項目陽煤集團旗下太行地產(chǎn)，全國煤炭系統(tǒng)最大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之一，房地產(chǎn)主要集中在重慶、北京、山西太原、陽泉、海南等城市

企業(yè)介紹：陽煤集團前身為陽泉礦務(wù)局，成立于1950年1月，是山西省五大煤炭集團之一。

經(jīng)營范圍：以煤炭和煤化工為主導產(chǎn)業(yè)，電、鋁、建筑地產(chǎn)、裝備制造、貿(mào)易物流為輔助產(chǎn)業(yè)煤基多元化企業(yè)集團。

地產(chǎn)實力：擁有大型煤礦、大型冶金化工項目建設(shè)安裝和民用建筑總承包資質(zhì)，旗下太行地產(chǎn)集團是以房地產(chǎn)為關(guān)鍵業(yè)務(wù)，兼營建筑與物業(yè)企業(yè)集團，是山西省和全國煤炭系統(tǒng)最大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之一。開發(fā)主要分布在山西省陽泉、臨汾、太原和重慶市。深圳成都

重慶山西北京全國主要項目分布區(qū)域16/76開發(fā)商概況-鐵三角項目強強聯(lián)合優(yōu)勢互補，聯(lián)手打造精品大盤合作模式

2015.9月由陽煤集團、四川發(fā)展、朗詩地產(chǎn)組成聯(lián)合體公司——太行瑞宏房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，開始在百仁地塊拿地。優(yōu)勢互補

山西陽煤主動尋求轉(zhuǎn)型，雖為“高富帥”，但對其四川成都房地產(chǎn)市場不熟悉，資金實力雄厚。

四川發(fā)展（宏仁實業(yè)）作為百仁公園片區(qū)一級土地整理方，對于二級開發(fā)缺乏經(jīng)驗。

朗詩地產(chǎn)作為綠建開發(fā)引領(lǐng)者，在蓉已開發(fā)過很多項目，經(jīng)驗豐富。陽煤集團雖有足夠資金實力，但首次進入成都、宏仁實業(yè)二級開發(fā)經(jīng)驗欠缺，兩家企業(yè)在成都房地產(chǎn)開發(fā)市場并沒有品牌認知度，而踐行小股操盤朗詩恰巧能處理這一問題。++太行瑞宏17/76土地概況-大城用地規(guī)劃項目地塊以組團形式組成，當前已取得約254畝住宅、商業(yè)用地，依據(jù)規(guī)劃還有約400畝地塊未取得。3000畝大盤包括630畝住宅、商業(yè)用地，濕地公園1770畝，市政級公建配套218畝，4所公立學校占地面積1234本案未取得地塊18/76土地概況-超大地塊

一座城項目地塊以組團形式組成，超大致量，其中一宗地刷新成都住宅樓面地價統(tǒng)計，高達1元/㎡。但整體拿地均價實為4797元/㎡，以較低地價享地王稱號開發(fā)商展現(xiàn)項目拿地時間凈用地面積（畝）土地性質(zhì)樓面價（元、㎡）溢價率（%）藍光藍光金悅金沙.04.0235.59住宅兼容商業(yè)394012.57%藍光雍錦王府.11.2738.02住宅兼容商業(yè)8000122%海亮海亮樾金沙.12.2629.13住宅兼容商業(yè)5200.3330%.10.2965.52住宅兼容商業(yè)7950.3477%太行瑞宏金沙城-03-0447.57住宅兼容商業(yè)1126%-09-2930.04商業(yè)兼容住宅33130%-09-29120.92商業(yè)兼容住宅31560%-11-2755.33純商業(yè)30000%土地指標獲取地塊19/76項目四至-現(xiàn)場分析項目項目四至：緊鄰西三環(huán)路、蘇坡公園、藍光金悅金沙，西邊多為平整、待平整土地。整體區(qū)位交通便利、休閑便捷，但受西三環(huán)車輛噪音影響蘇坡公園西三環(huán)待規(guī)劃用地，已拆遷藍光金悅金沙本案123420/76基礎(chǔ)信息項目項目地址四川省成城市青羊區(qū)西三環(huán)路四段金沙城所屬板塊外金沙板塊開發(fā)商太行瑞宏物管企業(yè)金科物業(yè)代理企業(yè)方圓、高策、開發(fā)商占地面積（萬㎡）3000畝（已拿250畝）建筑面積（萬㎡）498923㎡（一期）物業(yè)類型住宅、獨棟商業(yè)、底商建筑類別高層、別墅容積率4.2綠化率-總戶數(shù)（戶）1263（一期）層高（米）3.0園林格調(diào)草原風車位配比1:1.5交房標準清水21/76項目規(guī)劃-大城打造項目項目整體以圍合式布局為主，由高層+別墅+商業(yè)群+公立學校+公園組成3000畝大盤，高低配容積率，教育用地規(guī)劃等為金沙城打造提供了先天條件22/76項目規(guī)劃-綠色居住項目金沙城公園用地占整個項目約70%，100萬級商業(yè)體量圍繞居住區(qū)，坐擁城市稀缺生態(tài)公園，形成經(jīng)典大盤格局

項目總體布局：由兩大類別、六大組團組成。

濕地公園布局：水韻金沙規(guī)劃占地330畝，花田彩林414畝，悠然田居334畝，奇趣樂園360畝，公園）。

項目建筑區(qū)布局：住宅組團占地約630畝，由高層、洋房、別墅和大型商業(yè)群組成。項目規(guī)劃項目建筑區(qū)悠然田居水韻金沙綠野鄉(xiāng)間173畝，累計1770畝（百仁生態(tài)濕地花田彩林綠野鄉(xiāng)間奇趣樂園23/76戶型配比-產(chǎn)品豐富項目此次首開產(chǎn)品預計2-7棟，1棟為項目內(nèi)部認購部分，預計剩下房源將加入首開產(chǎn)品中，產(chǎn)品累計預推456套，其中133㎡、151㎡為推出主力戶型。首次推出產(chǎn)品中戶型豐富，面積段跨度較大，選擇面寬建筑形態(tài)建筑面積（㎡）套型實得面積（㎡）套數(shù)占比高層953-2-11037216%1033-2-21137216%1103-2-2125409%1304-2-21417216%1324-2-2153409%1334-2-21498018%1514-2-21748018%累計456100%1棟7棟8棟9棟10棟3棟2棟4棟5棟6棟首開151133151103130110132103130

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13315124/76戶型解析-舒適性剛需項目重動區(qū)、輕靜區(qū)、舒適性剛需三房產(chǎn)品?

建筑面積：95㎡，實得：103㎡，3室2廳1衛(wèi)戶型優(yōu)勢戶型劣勢1、戶型方正、動靜分區(qū)、水線集中、東南朝向佳2、大客廳、大主臥、主臥+客餐廳占40%面積6.7m26.13㎡（25%）7.02㎡（7%）3.9m）14.96㎡（15%）10.2㎡（10%8.1㎡（8%）1、戶型臨街、存在噪音污染3、整體利用率較高，無面積浪費2、次臥面積較小、臥室整體面積僅占32%備注：占比已實得面積計算。因無詳細尺寸、部分功效區(qū)面積為估算。25/76戶型解析-95㎡產(chǎn)品與主流開發(fā)商新項目標同類產(chǎn)品對比分析項目本產(chǎn)品與主流開發(fā)商同類產(chǎn)品比較上，其房屋面積利用率更高，表現(xiàn)在客餐廳、主臥與陽臺更大、舒適度更佳金沙城（95㎡）御今緣（95㎡）南門綠郡（98㎡）龍湖三千庭（98㎡）備注：占比已實得面積計算。因無詳細尺寸、部分功效區(qū)面積為估算。項目、套型、實得朗詩金沙城（3-2-1、103㎡）朗基御今緣（3-2-2、106㎡）北辰朗詩南門綠郡（3-2-1、108㎡）龍湖三千庭（4-2-2、110㎡）房間開間(m)進深(m)面積(㎡)面積占比(%)開間(m)進深(m)面積(㎡)面積占比(%)開間(m)進深(m)面積(㎡)面積占比(%)開間(m)進深(m)面積(㎡)面積占比(%)客餐廳3.96.726.1325%3.47.515.7815%3.87.528.526%3.55.3518.7317%主臥3.44.414.9615%3.23.912.4812%3.34.414.5213%3.34.414.5213%最大次臥3.03.410.2010%3.03.39.99%3.03.39.99%2.63.38.588%主衛(wèi)1.82.74.865%1.83.35.946%1.92.13.994%2.22.14.624%廚房2.22.96.386%2.44.059.729%2.03.67.27%1.73.45.785%景觀陽臺3.91.87.027%3.41.053.573%1.83.86.846%1.43.54.904%26/76戶型解析-舒適改需產(chǎn)品項目重動區(qū)、大客廳、大陽臺、舒適性改需產(chǎn)品?

建筑面積：103㎡，實得：113㎡，3室2廳2衛(wèi)戶型優(yōu)勢戶型劣勢1、戶型方正、動靜分區(qū)、水線集中2、大客廳餐廳+大陽臺1、西北朝向、朝向不佳、餐廳采光差3、對中庭、景觀資源佳2、次二臥室面積偏小、客衛(wèi)較窄備注：占比已實得面積計算。因無詳細尺寸、部分功效區(qū)面積為估算。29.2㎡（26%）7.2㎡（6%）11.70㎡（10%）12.95㎡（11%）27/76戶型解析-103㎡產(chǎn)品與主流開發(fā)商新項目標同類產(chǎn)品對比分析項目在尺寸上與主流產(chǎn)品幾乎完全重合，動靜區(qū)排布上，與萬科國賓潤園、錦西潤園無差異金沙城（103㎡）萬科國賓潤園（102㎡）萬科錦西潤園（101㎡）新希望錦官閣（101㎡）備注：占比已實得面積計算。因無詳細尺寸、部分功效區(qū)面積為估算。項目、套型、實得朗詩金沙城（3-2-2、113㎡）萬科國賓潤園（3-2-2、112㎡）北辰朗詩南門綠郡（3-2-2、113㎡）新希望錦官閣（3-2-2、111㎡）房間開間(m)進深(m)面積(㎡)面積占比(%)開間(m)進深(m)面積(㎡)面積占比(%)開間(m)進深(m)面積(㎡)面積占比(%)開間(m)進深(m)面積(㎡)面積占比(%)客餐廳4.07.329.226%4.07.831.2028%3.97.830.4227%3.66.924.8422%主臥3.53.712.9511%3.23.912.4811%3.13.912.0911%3.43.612.2411%最大次臥3.03.911.7010%3.03.811.410%3.13.6511.3210%3.82.710.269%主衛(wèi)2.12.04.24%1.53.04.54%1.82.54.54%2.42.04.84%廚房2.22.96.386%3.33.48.678%2.13.06.36%1.83.35.945%景觀陽臺4.01.87.26%3.01.85.45%3.91.87.026%3.61.86.486%28/76戶型解析-舒適改需產(chǎn)品項目重動區(qū)、大客廳、大陽臺、舒適性改需產(chǎn)品，與項目103㎡產(chǎn)品差異不大，尺寸差異不顯著，性價比不高?

建筑面積：110㎡，實得：125㎡，3室2廳2衛(wèi)戶型優(yōu)勢戶型劣勢1、戶型方正、動靜分區(qū)、水線集中2、大客廳餐廳+大陽臺1、正北朝向、朝向不佳、餐廳采光差3、對中庭、景觀資源佳2、次二臥室面積偏小、客衛(wèi)較窄備注：占比已實得面積計算。因無詳細尺寸、部分功效區(qū)面積為估算。30.75㎡（25%）11.88㎡（10%）12.96㎡（10%）7.38㎡（6%）29/76戶型解析-110㎡產(chǎn)品與主流開發(fā)商新項目標同類產(chǎn)品對比分析項目在尺寸上，本案開間更大，進深相對較短，房間整體更方正。與國賓首府相比，其房間面積更大，產(chǎn)品更占優(yōu)金沙城（110㎡）保利國賓首府（111㎡）龍湖九里晴川（112㎡）龍湖三千庭（112㎡）項目、套型、實得朗詩金沙城（3-2-2、125㎡）保利國賓首府（3-2-2、124㎡）龍湖九里晴川（3-2-2、130㎡）龍湖三千庭（3-2-2、123㎡）房間開間(m)進深(m)面積(㎡)面積占比(%)開間(m)進深(m)面積(㎡)面積占比(%)開間(m)進深(m)面積(㎡)面積占比(%)開間(m)進深(m)面積(㎡)面積占比(%)客餐廳4.17.530.7525%4.08.132.4026%3.88.030.4023%3.58.730.4525%主臥3.63.612.9610%3.54.415.412%3.43.812.9210%3.84.617.4814%最大次臥3.33.611.8810%3.24.012.810%2.74.612.4210%3.04.012.0010%主衛(wèi)2.22.14.624%2.01.83.63%2.42.04.804%1.91.93.423%廚房1.73.05.14%2.62.56.55%1.83.16.125%3.21.85.765%景觀陽臺4.11.87.386%4.01.87.26%7.21.510.808%4.21.56.305%備注：占比已實得面積計算。因無詳細尺寸、部分功效區(qū)面積為估算。30/76戶型解析-奢侈改進產(chǎn)品項目大橫廳、大陽臺，雙主臥，通透戶型，通風佳?

建筑面積：130㎡，實得：141㎡，4室2廳2衛(wèi)戶型優(yōu)勢戶型劣勢1、戶型方正、入戶玄關(guān)設(shè)計2、雙主臥設(shè)計、通透性強、雙面采光1、部分西北朝向、朝向不佳、水線不集中3、橫廳設(shè)計、采光佳、配大景觀陽臺2、動靜分區(qū)不顯著、有一定面積浪費備注：占比已實得面積計算。因無詳細尺寸、部分功效區(qū)面積為估算。21.08㎡（15%）14.76㎡（10%）8.26㎡（6%）13.32㎡（9%）11.10（8%㎡）31/76戶型解析-奢侈改進產(chǎn)品項目大橫廳、大陽臺，橫廳配大陽臺?

建筑面積：132㎡，實得：153㎡，4室2廳2衛(wèi)戶型優(yōu)勢戶型劣勢1、戶型方正、動靜分區(qū)、水線集中、L型廚房、明廚明衛(wèi)2、大部分房間朝南、主臥套房對中庭、贈予面積大（21㎡）1、臨街戶型、對未來項目商業(yè)體3、橫廳設(shè)計、采光佳、配大景觀陽臺2、有一定面積浪費、次臥面積偏小備注：占比已實得面積計算。因無詳細尺寸、部分功效區(qū)面積為估算。）12.96㎡（8%）33.12㎡（22%）11.40㎡（7%）11.78㎡（8%）16.92㎡（11%32/76戶型解析-奢侈改進產(chǎn)品項目雙大陽臺，中庭戶型、套房主臥?

建筑面積：133㎡，實得：149㎡，4室2廳2衛(wèi)戶型優(yōu)勢戶型劣勢1、戶型方正、動靜分區(qū)、水線集中、L型廚房、大生活陽臺2、正對中庭、景觀資源佳、超大雙陽臺，生活休閑兩不誤1、朝北戶型、朝向不佳3、主臥套房設(shè)計、配大衛(wèi)浴和衣帽間2、餐廳位置采光不佳、次臥面積偏小備注：占比已實得面積計算。因無詳細尺寸、部分功效區(qū)面積為估算。17.10㎡（11%）30.24㎡（20%）12.96㎡（9%）13.2㎡（9%）9.9㎡（7%）7.56㎡（5%）33/76戶型解析-項目本身130-135㎡產(chǎn)品對比分析項目金沙城（130㎡）金沙城（132㎡）金沙城（133㎡）產(chǎn)品、套型、朝向、實得130（4-2-2、西北-東南、端頭臨街、141㎡）132（4-2-2、正南、臨街、153㎡）133（4-2-2、正北、對中庭、149㎡）房間開間(m)進深(m)面積(㎡)面積占比(%)開間(m)進深(m)面積(㎡)面積占比(%)開間(m)進深(m)面積(㎡)面積占比(%)客餐廳6.83.121.0815%7.24.633.1222%4.27.230.2420%主臥3.64.114.7610%3.64.716.9211%3.84.517.1011%最大次臥3.63.713.329%3.13.811.788%3.34.013.209%主衛(wèi)1.92.64.944%2.03.87.65%2.72.56.754%廚房2.03.16.24%2.04.28.405%1.92.75.133%景觀陽臺5.11.628.266%7.21.812.968%7.21.812.968%同面積段三個戶型，本身存在競爭。在朝向優(yōu)劣勢上，用贈予面積進行平衡，整體講，132戶型性價比最高34/76戶型解析-130㎡產(chǎn)品與主流開發(fā)商新項目標同類產(chǎn)品對比分析項目相對于其它項目同類產(chǎn)品，本案實得最低，贈予低，性價比不高。再考慮價格原因，該戶型在區(qū)域不具備競爭力金沙城（130㎡）保利國賓首府（129㎡）萬科國賓潤園（126㎡）龍湖九里晴川（134㎡）項目、套型、實得朗詩金沙城（4-2-2、141㎡）保利國賓首府（4-2-2、142㎡）萬科國賓潤園（4-2-2、144㎡）龍湖九里晴川（4-2-2、155㎡）房間開間(m)進深(m)面積(㎡)面積占比(%)開間(m)進深(m)面積(㎡)面積占比(%)開間(m)進深(m)面積(㎡)面積占比(%)開間(m)進深(m)面積(㎡)面積占比(%)客餐廳6.83.121.0815%4.28.13323%4.08.03222%4.07.630.4020%主臥3.64.114.7610%3.55.91913%3.74.014.8010%3.64.516.2010%最大次臥3.63.713.329%3.03.711.108%3.33.712.218%3.34.514.8510%主衛(wèi)1.92.64.944%2.12.14.413%2.11.83.783%1.82.85.043%廚房2.03.16.24%2.52.875%2.03.46.825%2.03.35.944%景觀陽臺5.11.628.266%4.21.87.565%7.21.812.969%6.81.812.248%備注：占比已實得面積計算。因無詳細尺寸、部分功效區(qū)面積為估算。35/76戶型解析-輕豪宅產(chǎn)品項目大主臥、大陽臺、通透橫廳、正南朝向?

建筑面積：151㎡，實得：174㎡，4室2廳2衛(wèi)戶型優(yōu)勢戶型劣勢1、戶型方正、動靜分區(qū)、水線集中2、正南朝向、朝向佳、板式通透1、臨街戶型、對未來商業(yè)體3、闊尺橫廳設(shè)計、配大景觀陽臺2、次臥采光面尺度不夠、降低調(diào)性備注：占比已實得面積計算。因無詳細尺寸、部分功效區(qū)面積為估算。21.06㎡（12%）12.96㎡（9%）027.30㎡（16%）13.8㎡（8%）12.87㎡（7%）36/76戶型解析-151㎡產(chǎn)品與主流開發(fā)商新項目標同類產(chǎn)品對比分析項目市場上該類產(chǎn)品面積多控制在140-145㎡范圍內(nèi)，150㎡以上多以躍層打造，本案因建面更大，產(chǎn)品尺度更舒適項目、套型、實得朗詩金沙城（4-2-2、174㎡）保利國賓首府（4-2-2、159㎡）萬科國賓潤園（4-2-2、164㎡）德商御府天驕（4-2-2、161㎡）房間開間(m)進深(m)面積(㎡)面積占比(%)開間(m)進深(m)面積(㎡)面積占比(%)開間(m)進深(m)面積(㎡)面積占比(%)開間(m)進深(m)面積(㎡)面積占比(%)客餐廳7.83.527.3016%7.03.524.5015%6.93.121.3913%4.27.029.4018%主臥3.95.421.0612%3.84.517.1011%3.75.2519.4312%3.64.817.2811%最大次臥3.04.613.808%3.23.912.488%3.23.812.167%3.33.511.557%主衛(wèi)2.23.98.585%2.03.26.44%3.12.26.824%2.52.05.03%廚房3.52.89.86%2.53.28.05%3.92.28.585%1.83.97.024%景觀陽臺7.81.814.048%7.01.510.57%6.91.812.428%11.101.818.3311%備注：占比已實得面積計算。因無詳細尺寸、部分功效區(qū)面積為估算。金沙城（151㎡）保利國賓首府（143㎡）萬科國賓潤園（144㎡）德商御府天驕（143㎡）37/76價值解析-大盤夢項目3000畝大盤打造，匯聚了眾多配套資源，給客戶留下“高大上”尊貴感官；20萬方獨棟商業(yè)配套，填補區(qū)域商業(yè)不足情況38/76價值解析-稀缺生態(tài)資源項目千畝濕地大公園自然環(huán)境加上開發(fā)商分塊規(guī)劃打造，形成建筑與自然結(jié)合良好居住環(huán)境。預計年展現(xiàn)，由金沙城股東宏仁實業(yè)打造39/76價值解析-王牌教育項目項目配套學校優(yōu)勢顯著，全齡段教育且為名牌學校。預計年開學，由金沙城股東宏仁實業(yè)打造機關(guān)五幼意境圖試驗小學意境圖泡桐樹中學意境圖40/76價值解析-王牌教育項目學校服務(wù)半徑基本囊括金沙城住宅區(qū)域，學校規(guī)劃服務(wù)班級較多，基本滿足人口需求41/76價值解析-園林打造項目住宅園林分為6組團打造，相互之間私密性很好，設(shè)置漫步跑道，智能飲水、WIFI、USB充電接口，用科技與運動結(jié)合42/76價值解析-用材配置項目生活使用方面電梯配置盲文按鈕，門窗利用內(nèi)開技術(shù)，陽臺、入戶均為高端用材43/76價值解析-朗詩綠建項目著名綠色開發(fā)商朗詩地產(chǎn)操盤，融入被動式建筑，門窗采取三層中空設(shè)計，一定程度上可防止噪音影響，朗詩除霾除濕保溫系統(tǒng)節(jié)約耗能，退臺式園林設(shè)計確保生態(tài)公園資源共享44/76排號1、交2萬抵5萬總房款。2、前500名開盤額外享受1%優(yōu)惠，500-1000名開盤額外享受0.5%。當前排號：截止8月8號，排號1218組。8月6日售樓部亮相開始排號，當日排號約1000組，截止8.09日排號約1200組客戶，預計8月底9月初開盤；項目主要為地緣性客戶，職業(yè)以白領(lǐng)居多項目項目預測價格對外報價：11000-13000元/㎡宣揚低開高走策略，主要因為首開樓棟為一期位置較差樓棟，靠近未來項目商業(yè)體?？蛻?、區(qū)域拆遷戶購房2、九里堤、一品天下、內(nèi)金沙、內(nèi)光華區(qū)域老小區(qū)業(yè)主45/76項目小結(jié)項目小結(jié)項目優(yōu)勢：

項目3000畝大盤，品質(zhì)高，熱度強

千畝公園、優(yōu)質(zhì)名校配套、獨棟商業(yè)配套極大提升項目賣點價值

三大實力企業(yè)聯(lián)合開發(fā)，客戶信心足

利用新科技植入戶型配套，節(jié)能環(huán)境保護降噪音

產(chǎn)品豐富，跨度廣，選擇面寬。項目劣勢：

項目大盤打造，開發(fā)周期長，不可預見原因多

項目本身報價高于區(qū)域均價，存在價格抗性

較多賣點為規(guī)劃，未展現(xiàn)，吸引力度未到達最大46/76PART THR01案場包裝02項目推廣03營銷活動營銷解析47/76項目重大節(jié)點盤點營銷整體進度偏慢，從15年拿地到今年三月，基本無動作，至今年拿單價地王后市場關(guān)注度驟升，開發(fā)進度隨之加緊，兩次公布會召開和前期七大城市展館開放，為項目積累了大量客源，也為項目后期熱銷打下良好基礎(chǔ)15-09-29底價獨吞拆分后上市百仁組團新推兩宗地，累計151畝太行瑞宏首次進入

行業(yè)視線15-11-2816-03-04創(chuàng)成都住宅樓面價新高峰，太行瑞宏瘋狂競價行為掀起行業(yè)熱議同一時間：一場關(guān)于城西、3000畝大盤-金沙城“傳說”由此開始16-05-06再次低調(diào)以底價拿下百仁組團新推55畝商業(yè)地塊289次競價血拼，以高達126%溢價率，1元/㎡樓面價拿下百仁組團新推48畝住宅地塊“精鑄金沙、城啟未來”-朗詩金沙城媒體見面會、七大城市展館同時開放16-07-16大城映像-金沙城項目公布會（3200人主會場、500人分會場、2800余人觀看網(wǎng)絡(luò)直播、115180次圖文直播訪問量）16-08-06售樓部亮相（組、6000人到訪、超1000組團購）8月底9月初開盤48/76案場包裝-案場外部營銷實景綠化展現(xiàn)是最大亮點，靠三環(huán)昭示性極佳，到售樓部只有蜿蜒小道，將有限綠化無限放大，增強體驗感49/76案場包裝-案場內(nèi)部營銷特色無紙書屋售樓部，以書香氣承托傳統(tǒng)金沙文化和人文情懷，凸顯文化底蘊和體驗感較強。整個售樓部內(nèi)包裝大氣、空間感強，凸顯項目調(diào)性50/76案場包裝-內(nèi)部包裝-人居體驗館營銷售樓部設(shè)置專區(qū)：介紹朗詩綠色品牌和生態(tài)產(chǎn)品體系、以及工法展示、智能家居說明和高科技VR體驗區(qū)。51/76營銷推廣-5月6日前-媒體見面會項目推廣（首次推廣）營銷以改進、三環(huán)、城西人留在城西、綠色建筑、三千畝大城和金沙文化為關(guān)鍵訴求52/76營銷推廣-5月6日前-媒體見面會邀請函推廣營銷首次上線推廣，以紐約中央公園為“模板”類比項目，宣揚項目未來潛力53/76營銷活動-5月6日-媒體見面會營銷此次見面會邀請數(shù)十家著名媒體、超百位媒體人參加。項目信息首次公布，七大城市展館（城西主要商場）開放54/76媒體推廣-5月-媒體見面會后，緊羅密布推廣節(jié)奏營銷前期主要以線上媒體稿推廣為主，推廣時間節(jié)點主要為5月7日-10日和5.20日左右（配合項目南京行活動）。55/76活動、推廣-5月28日-金沙城媒體南京行-綠色建筑體驗之旅營銷主要邀請媒體人去南京參觀朗詩綠色建筑體系，為期三天。56/76活動、推廣-6月-營銷力度整體較弱、推廣以自媒體為主營銷6月份營銷力度較弱，活動為每條微信稿下前十名留言者送100M手機流量57/76營銷推廣-7月1日-臨近項目公布會，推廣力度加強營銷多維度宣揚項目價值58/76營銷推廣-7月-項目公布會前期推廣-物料營銷時間：7月7日~7月13日參加會有1萬元VIP優(yōu)惠卡。執(zhí)行形式：經(jīng)過電話邀約和上門造訪，職業(yè)顧問對高意向客戶派送公布會邀請函，同時釋放發(fā)布會當天到場執(zhí)行人員：置業(yè)顧問行銷拓展：前期在城西主要商場（七大商場、）以擺展形式進行推廣，而且天天配置120位行銷人員進行區(qū)域拓展。項目從7月7日開始派發(fā)邀請函，到7月13日累計派送2300多張邀請函，超出預期數(shù)量50%，為確保公布會有序進行不得不終止派票，造成市場一票難求場面。項目意向客戶都非常期待此次產(chǎn)品發(fā)布會，而全部推廣資料未包含產(chǎn)品戶型和教育資源等具體信息，造就客戶希望能了解項目更多信息，尤其是與后期入住息息相關(guān)關(guān)注戶型和學校。DM單易拉寶/展板59/76營銷推廣-7月-項目公布會前期推廣-物料營銷時間：7月7日~7月13日會有1萬元VIP優(yōu)惠卡。執(zhí)行形式：經(jīng)過電話邀約和上門造訪，職業(yè)顧問對高意向客戶派送公布會邀請函，同時釋放發(fā)布會當天到場參加執(zhí)行人員：置業(yè)顧問行銷拓展：前期在城西