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廈門市物業(yè)服務收費管理方法

廈門市人民政府令

第156號

《廈門市物業(yè)服務收費管理方法》已經2022年9月30日市人民政府第60次常務會議通過，現(xiàn)予公布，自2022年1月1日起施行。

市長劉可清

2022年10月27日

第一章總則

第一條為了規(guī)范物業(yè)服務收費行為，維護業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，依據(jù)《中華人民共和國價格法》、《物業(yè)管理條例》、《廈門市物業(yè)管理若干規(guī)定》等法律、法規(guī)，結合本市實際，制定本方法。

第二條本方法適用于本市行政區(qū)域內的物業(yè)服務收費行為及其監(jiān)督管理。

第三條本方法所稱物業(yè)服務收費是指物業(yè)服務企業(yè)依據(jù)本方法規(guī)定和根據(jù)物業(yè)服務合同商定收取或者代為收取下列費用的行為:

㈠物業(yè)公共服務費、停車位(庫)物業(yè)服務費；

㈡機動車停放服務費以及其他經營收入；

㈢日常專項修理資金；

㈣建筑廢土清運費、特約服務費、公共水電費以及其他費用。

第四條物業(yè)服務收費應當遵循合法、合理、公開、誠懇信用以及質價相符的原則。物業(yè)服務收費應當以市場調整價為主、政府指導價為輔，區(qū)分不同物業(yè)的性質和特點，分別實行市場調整價和政府指導價。

第五條市價格主管部門會同市建設主管部門負責本市物業(yè)服務收費的監(jiān)督管理工作。區(qū)價格主管部門會同同級建設主管部門根據(jù)價格管理權限負責轄區(qū)內物業(yè)服務收費的監(jiān)督管理工作，并接受上級主管部門的業(yè)務指導。

第二章物業(yè)公共服務費管理

第六條本方法所稱物業(yè)公共服務費，是指物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務合同商定，在物業(yè)管理區(qū)域內從事房屋及配套設施設備和相關場地的日常管理、維護保養(yǎng)、綠化養(yǎng)護、環(huán)境衛(wèi)生保潔、公共秩序維持以及平安防范幫助等服務，向業(yè)主、物業(yè)使用人所收取的費用。

第七條住宅前期物業(yè)公共服務費實行政府指導價。其他物業(yè)服務收費實行市場調整價。

前款所稱住宅不包括別墅、低層住宅。

第八條市價格主管部門應當會同市建設主管部門根據(jù)質價相符的原則，制訂本市物業(yè)服務等級標準和物業(yè)公共服務費政府指導價，并向社會公布。

市價格主管部門應當會同市建設主管部門每2年對公布的物業(yè)服務等級標準和物業(yè)公共服務費政府指導價執(zhí)行狀況進行評估。在評估過程中應當實行問卷調查、座談會、論證會等形式公開征求公眾意見。經評估需要調整的，應當準時調整。

第九條住宅預售前，建設單位應當根據(jù)本市物業(yè)服務等級標準和物業(yè)公共服務費政府指導價，確定預售住宅項目的物業(yè)公共服務費標準。同一物業(yè)管理區(qū)域內同一物業(yè)類型的住宅項目，其物業(yè)公共服務費標準應當保持基本全都。物業(yè)公共服務費標準在購房合同中商定。

第十條住宅前期物業(yè)公共服務費實行包干制形式。業(yè)主大會成立后，可以實行包干制、

酬金制形式，詳細收費形式由物業(yè)服務合同商定。

前款所稱包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務企業(yè)支付固定物業(yè)公共服務費，盈虧均由物業(yè)服務企業(yè)擔當?shù)奈飿I(yè)服務計費方式；酬金制是指在預收的物業(yè)公共服務費中根據(jù)商定比例或者商定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務企業(yè)，其余的全部用于物業(yè)服務合同商定的支出，結余或者不足的均由業(yè)主享有或者擔當?shù)奈飿I(yè)服務計費方式。

第十一條實行政府指導價的物業(yè)公共服務費的成本主要由以下項目構成:

㈠物業(yè)服務人員工資，根據(jù)規(guī)定提取的工會經費、職工訓練經費，依法應當由物業(yè)服務企業(yè)繳納的住房公積金和社會保險費用；

㈡物業(yè)共用部位、共用設施設備日常運行、維護保養(yǎng)和年度平安檢測費用，但不包括保修期內應當由建設單位履行保修責任而支出的修理費以及應當由專項修理資金支出的修理、更新、改造等費用；

㈢綠化工具購置費、補苗費、農藥化肥費等綠化養(yǎng)護費，但不包括應當由建設單位支付的種苗種植費和前期維護費；

㈣購置清潔工具費、消殺防疫費、化糞池清理費、管道疏通費、清潔用料費、二次供水水箱清洗消毒費等清潔衛(wèi)生費用；

㈤維護秩序所需器材裝備費、平安防范人員的人身保險費及由物業(yè)服務企業(yè)支付的服裝費等秩序維護費用，其中器材裝備不包括共用設備中已包括的監(jiān)控設備；

㈥物業(yè)共用部位、共用設施設備保險及公眾責任險費用；

㈦正常的物業(yè)管理活動所需的辦公用品費、交通費、房租、水電費、通訊費等辦公費用；㈧物業(yè)服務企業(yè)在管理多個物業(yè)項目狀況下，為保證相關的物業(yè)服務正常運轉而由各物業(yè)服務小區(qū)分攤的管理費用；

㈨物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)規(guī)定折舊方法計提的由物業(yè)服務企業(yè)擁有的、與物業(yè)服務直接相關的、使用年限在1年以上的資產的折舊。

實行市場調整價的物業(yè)公共服務費的成本，可以參照前款規(guī)定由物業(yè)服務合同商定。第十二條需交納物業(yè)公共服務費的房屋根據(jù)以下規(guī)定計算交費面積:

㈠已取得土地房屋權屬證書的，根據(jù)土地房屋權屬證書記載的建筑面積計算，未在土地房屋權屬證書中記載的建筑面積不作為計算面積；

㈡已出售但尚未取得土地房屋權屬證書的，根據(jù)購房合同商定的建筑面積計算；

㈢尚未出售的，根據(jù)報送土地房屋主管部門備案的房屋銷售方案確定的房屋建筑面積計算。

業(yè)主取得土地房屋權屬證書后，應當準時將房屋建筑面積變更信息書面通知物業(yè)服務企業(yè)，物業(yè)服務企業(yè)應當自收到書面通知的次月起調整相應的物業(yè)公共服務費；未書面通知的，物業(yè)服務企業(yè)可以根據(jù)未變更前的房屋建筑面積計算收取物業(yè)公共服務費。

第十三條物業(yè)公共服務費按月計費。除物業(yè)服務合同另有商定外，業(yè)主可以按月或者按季度交納物業(yè)公共服務費。

第十四條物業(yè)公共服務費根據(jù)以下規(guī)定交納:

㈠前期物業(yè)服務合同簽訂之日至房屋交付期限屆滿之日的當月的物業(yè)公共服務費，由建設單位交納；

㈡房屋交付期限屆滿之日的次月及以后的物業(yè)公共服務費，由房屋全部權人交納；但是建設單位向業(yè)主承諾減免的物業(yè)公共服務費以及尚未出售的房屋的物業(yè)公共服務費，由建設單位交納；

㈢承租公有住房的，自租賃合同簽訂次月起至租賃合同期滿當月的物業(yè)公共服務費，由公有住房承租人交納；

㈣房屋全部權人將其房屋出租、出借給承租人、借用人使用，且商定由承租人、借用人

交納物業(yè)公共服務費的，從其商定，房屋全部權人依法擔當連帶責任。

第十五條業(yè)主、物業(yè)使用人應當根據(jù)物業(yè)服務合同商定，按時足額交納物業(yè)公共服務費。業(yè)主、物業(yè)使用人未按時足額交納的，物業(yè)服務企業(yè)可以以書面的方式督促其限期交納；逾期仍未足額交納的，物業(yè)服務企業(yè)可以在物業(yè)管理區(qū)域內根據(jù)物業(yè)服務合同、管理規(guī)約的商定，以公布欠繳業(yè)主名單等方式催交，也可以依法追繳。

第十六條前期物業(yè)服務合同期限屆滿時尚未成立業(yè)主大會或者業(yè)主大會已成立但尚未確定物業(yè)公共服務費標準的，物業(yè)服務企業(yè)可以根據(jù)原前期物業(yè)服務合同商定的物業(yè)公共服務費標準執(zhí)行。物業(yè)管理區(qū)域內專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主（以下簡稱“多數(shù)業(yè)主”）書面表示不同意的除外。

第十七條前期物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務合同履行期間不得擅自調整物業(yè)公共服務費標準。確需調整的，應當在物業(yè)管理區(qū)域內按幢（梯）公示服務成本變動狀況和擬調價方案，并經多數(shù)業(yè)主書面同意。

第十八條物業(yè)服務企業(yè)不得擅自向供水、供電、供氣、通信、有線電視等公用事業(yè)單位收取物業(yè)管理區(qū)域內規(guī)劃配套設施用房的物業(yè)公共服務費。

第十九條機動車停車位(庫)物業(yè)服務費的管理參照本章有關規(guī)定執(zhí)行。

本方法所稱停車位(庫)物業(yè)服務費，是指物業(yè)服務企業(yè)為業(yè)主自有的停車位(庫)供應環(huán)境衛(wèi)生保潔、停放秩序管理、通風照明等設施設備日常運行維護等服務，由機動車停車位(庫)全部權人交納的費用。

第三章機動車停放服務費管理

第二十條住宅前期物業(yè)管理區(qū)域內機動車停放服務費實行政府指導價；業(yè)主大會成立后，機動車停放服務費實行市場調整價，其收費標準經業(yè)主大會或者業(yè)主大會授權的業(yè)主委員會打算。機動車停放服務費標準由物業(yè)服務合同商定。

本方法所稱機動車停放服務費，是指物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務合同商定，對物業(yè)管理區(qū)域內占用業(yè)主共有的道路或者其他場地施劃的停車位進行經營和維護管理，向停放者收取的費用。

第二十一條機動車停放服務費由物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務合同商定收取。前期物業(yè)服務企業(yè)可以依法提取不超過30%的機動車停放服務費收入作為經營管理費用，其余收入根據(jù)規(guī)定存入專項修理資金專戶。

第二十二條對進入物業(yè)管理區(qū)域內執(zhí)行公務的公安、消防、搶救、市政搶險等車輛臨時停放的，物業(yè)服務企業(yè)不得收取機動車停放服務費。

第二十三條物業(yè)管理區(qū)域內占用業(yè)主共有的道路或者其他場地施劃的停車位的，其機動車停放服務費標準應當經多數(shù)業(yè)主書面同意。

第二十四條利用物業(yè)管理區(qū)域內建筑物專有部分以外的共用部位、共用設施設備進行經營的，管理規(guī)約有商定的，從其商定；涉及有關共有及共同管理權利的重大事項的，應當經多數(shù)業(yè)主書面同意。

前款規(guī)定的經營收入由物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務合同的商定收取。前期物業(yè)服務企業(yè)可以依法提取不超過30%的經營收入作為經營管理費用，其余收入按規(guī)定存入專項修理資金專戶。

第四章日常專項修理資金管理

第二十五條住宅前期物業(yè)管理區(qū)域內的日常專項修理資金實行政府指導價。市價格主管部門應當會同市建設主管部門根據(jù)適度收取、合理使用的原則，結合物業(yè)類型和房屋使用年限以及物業(yè)管理區(qū)域內共用部位、共用設施設備的詳細狀況，制定、調整日常專項修理資

金政府指導價，并向社會公布。

業(yè)主大會成立后的日常專項修理資金實行市場調整價，其收費標準經業(yè)主大會或者業(yè)主大會授權的業(yè)主委員會打算。

第二十六條前期物業(yè)服務企業(yè)在收取物業(yè)公共服務費時，應當根據(jù)本方法第二章有關計算面積、交納責任人等規(guī)定一并代為收取日常專項修理資金，并分別于每年的1月31日、7月31日前將已收取的日常專項修理資金足額存入專項修理資金專戶。

第二十七條日常專項修理資金主要用于保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設施設備的修理、更新、改造以及根據(jù)規(guī)定須由相應資質的維護保養(yǎng)機構負責的維護保養(yǎng)，其費用支出以有關合同及其支付憑證為準。

物業(yè)服務企業(yè)應當根據(jù)相關規(guī)定和物業(yè)服務合同商定做好共用設施設備的日常運行和維護保養(yǎng)工作。

第二十八條因物業(yè)使用年限等因素需要調整日常專項修理資金標準的，業(yè)主委員會或者其授權的物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)管理區(qū)域內按幢（梯）公示10日以上，并經多數(shù)業(yè)主書面同意。

第二十九條業(yè)主應當按時足額交納日常專項修理資金，未按時足額交納的，業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)應當以書面的方式督促限期交納；逾期仍未足額交納的，業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)可以在物業(yè)管理區(qū)域內根據(jù)物業(yè)服務合同、管理規(guī)約的商定，實行公布欠繳業(yè)主名單等方式催交，并準時將業(yè)主欠繳狀況報送市建設主管部門登記，供利害關系人查詢。第三十條前期物業(yè)服務企業(yè)未在規(guī)定時間內將收取的日常專項修理資金存入專項修理資金專戶的，由市建設主管部門責令限期繳納，記入誠信檔案；逾期仍不繳納的，列入向社會公布的警示名單。

第五章其他物業(yè)服務收費管理

第三十一條住宅前期物業(yè)管理區(qū)域內的建筑廢土清運費實行政府指導價。市價格主管部門應當依據(jù)市場因素變化的狀況制定建筑廢土清運費政府指導價，并向社會公布。

第三十二條物業(yè)服務企業(yè)可以根據(jù)與業(yè)主簽訂的裝修裝飾管理服務協(xié)議的商定，向業(yè)主、物業(yè)使用人收取、返還房屋裝修保證金。

業(yè)主在房屋裝修過程中損壞共用設施設備、污染共用部位的，由業(yè)主負責修復、保潔；業(yè)主不修復、保潔的，由物業(yè)服務企業(yè)代為修復、保潔，所需費用從裝修保證金中抵扣，不足部分由業(yè)主擔當。

第三十三條物業(yè)服務企業(yè)可以根據(jù)與業(yè)主、物業(yè)使用人的商定，供應特約服務并收取相應的費用。

第三十四條物業(yè)管理區(qū)域內的供水、供電、供氣、通信、有線電視等公用事業(yè)單位應當向最終用戶收取有關費用。物業(yè)服務企業(yè)接受公用事業(yè)單位托付代收費用的，可以根據(jù)商定向托付單位收取代辦手續(xù)費，但不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。

第三十五條物業(yè)管理區(qū)域內的綠化、保潔、二次供水的損耗、通風、照明以及設施設備運行維護使用的公共水電費應當根據(jù)實際發(fā)生費用由業(yè)主分攤。對轉變用途用于經營的住宅，物業(yè)服務企業(yè)可以根據(jù)規(guī)定適當提高其公共水電費分攤比例。詳細公共水電費分攤方法由市價格主管部門制定。

物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務合同商定代收代付公共水電費前，應當將分攤狀況在物業(yè)管理區(qū)域內按幢（梯）向業(yè)主公示。

第六章監(jiān)督與責任

第三十六條依照本方法執(zhí)行政府指導價的物業(yè)服務收費，根據(jù)下列規(guī)定實行告知性備

案管理:

㈠建設單位應當在取得房屋預售許可證之日起10日內，將確定的物業(yè)服務等級和物業(yè)公共服務費收費標準向價格主管部門備案，并在預售現(xiàn)場的顯著位置公示；

㈡物業(yè)服務企業(yè)應當在確定機動車車位（庫）物業(yè)服務費、機動車停放服務費、日常專項修理資金、建筑廢土清運費之日起10日內向價格主管部門備案，并在物業(yè)管理區(qū)域內按幢（梯）公示。

對前款規(guī)定的備案事項，符合規(guī)定的，價格主管部門應當在收到備案材料之日起5個工作日內將備案信息向社會公示；不符合規(guī)定的，價格主管部門應當在收到備案材料之日起5個工作日內書面通知備案人并說明理由。

依照本方法規(guī)定調整執(zhí)行政府指導價的物業(yè)服務收費的，根據(jù)前兩款的規(guī)定執(zhí)行。第三十七條物業(yè)服務收費實行明碼標價。

物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)管理區(qū)域內的顯著位置公示物業(yè)服務企業(yè)名稱、服務內容、服務標準、服務項目、計費方式、收費標準、收費依據(jù)以及價格舉報電話，接受業(yè)主監(jiān)督，不得向業(yè)主收取任何未予標明和公示的費用。

第三十八條物業(yè)服務企業(yè)應當于每年的1月31日、7月31日前將下列狀況在物業(yè)管理區(qū)域內按幢（梯）公示10日以上:

㈠機動車停放服務費及其他經營收入的收取及存入專項修理資金專戶狀況；㈡日常專項修理資金收取、存入和有關支出狀況；

㈢公共水電費分攤狀況及代收代繳狀況。

第三十九條物業(yè)服務企業(yè)應當根據(jù)物業(yè)服務合同商定的服務等級標準供應服務。在履行物業(yè)服務合同期間，發(fā)生不履行或者不完全履行物業(yè)服務合同商定的或者法律、法規(guī)、規(guī)章以及相關行業(yè)規(guī)范確定的修理、養(yǎng)護、管理和維護義務的，物業(yè)服