2024年物業(yè)民法典

演講人：日期：2024年物業(yè)民法典目錄CONTENTS物業(yè)民法典概述業(yè)主權(quán)利與義務(wù)解析物業(yè)服務(wù)企業(yè)職責(zé)與監(jiān)管制度共有部分管理與維護(hù)責(zé)任劃分專項維修資金使用與監(jiān)管制度糾紛解決途徑與法律責(zé)任追究機(jī)制01物業(yè)民法典概述隨著我國房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，物業(yè)管理行業(yè)逐漸壯大，但隨之而來的是物業(yè)服務(wù)糾紛的不斷增多。為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，促進(jìn)社區(qū)和諧穩(wěn)定，有必要制定一部專門的物業(yè)民法典。背景物業(yè)民法典的制定，有利于統(tǒng)一物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，明確各方權(quán)利義務(wù)，減少物業(yè)服務(wù)糾紛的發(fā)生；有利于提高物業(yè)管理水平，推動物業(yè)管理行業(yè)向?qū)I(yè)化、規(guī)范化方向發(fā)展；有利于增強(qiáng)業(yè)主的自治意識和參與度，促進(jìn)社區(qū)治理體系和治理能力現(xiàn)代化。意義物業(yè)民法典背景與意義物業(yè)民法典制定過程調(diào)研起草在廣泛征求社會各界意見的基礎(chǔ)上，相關(guān)部門組織專家學(xué)者對物業(yè)管理領(lǐng)域的法律問題進(jìn)行深入研究，形成了物業(yè)民法典的初稿。公開征求意見初稿完成后，通過官方網(wǎng)站、媒體等渠道向社會公開征求意見，廣泛吸納各方意見和建議。修改完善根據(jù)公開征求的意見和建議，對初稿進(jìn)行修改完善，形成物業(yè)民法典的征求意見稿。審議通過經(jīng)過多次審議和修改，最終由全國人大常委會審議通過，成為正式的法律文本。主要內(nèi)容物業(yè)民法典主要包括物業(yè)管理的基本原則、業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)、物業(yè)服務(wù)合同的簽訂和履行、物業(yè)服務(wù)糾紛的處理等方面的規(guī)定。特點一是注重保護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，明確規(guī)定了業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)，強(qiáng)化了業(yè)主的自治地位；二是規(guī)范了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的行為，提高了物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和水平；三是注重平衡各方利益，促進(jìn)社區(qū)和諧穩(wěn)定；四是強(qiáng)化了政府的監(jiān)管職責(zé)，確保物業(yè)管理活動的有序進(jìn)行。物業(yè)民法典主要內(nèi)容及特點02業(yè)主權(quán)利與義務(wù)解析業(yè)主基本權(quán)利保障措施確保業(yè)主對其物業(yè)享有合法產(chǎn)權(quán)，并受到法律保護(hù)，禁止任何單位和個人侵犯。業(yè)主有權(quán)按照法律法規(guī)和規(guī)劃要求，合理使用其物業(yè)，包括居住、經(jīng)營、出租等。業(yè)主有權(quán)依法享有其物業(yè)帶來的收益，如租金、售房款等，并受到法律保護(hù)。業(yè)主有權(quán)依法處置其物業(yè)，包括出售、贈與、抵押等，任何單位和個人不得干涉。產(chǎn)權(quán)保護(hù)使用權(quán)保障收益權(quán)保障處置權(quán)保障遵守法律法規(guī)遵守管理規(guī)約繳納相關(guān)費(fèi)用配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)業(yè)主履行義務(wù)要求及責(zé)任承擔(dān)01020304業(yè)主應(yīng)遵守國家法律法規(guī)和地方性法規(guī)，維護(hù)社會公共利益和公共秩序。業(yè)主應(yīng)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的管理規(guī)約，尊重其他業(yè)主和物業(yè)使用人的合法權(quán)益。業(yè)主應(yīng)按時繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)、專項維修資金等費(fèi)用，確保物業(yè)服務(wù)的正常開展。業(yè)主應(yīng)積極配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理和服務(wù)工作，共同維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域的和諧穩(wěn)定。代表業(yè)主利益監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)調(diào)處理矛盾糾紛決策重大事項業(yè)主委員會職責(zé)與運(yùn)作機(jī)制業(yè)主委員會應(yīng)代表廣大業(yè)主的利益，反映業(yè)主的意愿和要求，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。業(yè)主委員會應(yīng)積極協(xié)調(diào)處理業(yè)主之間、業(yè)主與物業(yè)使用人之間、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的矛盾糾紛。業(yè)主委員會應(yīng)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)行為，確保其按照合同約定提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。業(yè)主委員會應(yīng)依法決策涉及全體業(yè)主利益的重大事項，如選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、制定管理規(guī)約等。03物業(yè)服務(wù)企業(yè)職責(zé)與監(jiān)管制度明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級劃分，規(guī)定各等級應(yīng)具備的人員、資金、技術(shù)、管理等條件。資質(zhì)認(rèn)證標(biāo)準(zhǔn)市場準(zhǔn)入條件動態(tài)監(jiān)管機(jī)制制定物業(yè)服務(wù)企業(yè)市場準(zhǔn)入規(guī)則，包括注冊資本、專業(yè)人員配備、經(jīng)營業(yè)績等方面的要求。建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)動態(tài)監(jiān)管機(jī)制，對不符合資質(zhì)條件的企業(yè)進(jìn)行降級或注銷處理。030201物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)認(rèn)證及市場準(zhǔn)入條件規(guī)定物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)備案，便于主管部門對合同履行情況進(jìn)行監(jiān)管。合同備案制度主管部門定期對物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行合同情況進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時督促整改。定期檢查制度完善投訴處理機(jī)制，對業(yè)主投訴及時響應(yīng)并依法依規(guī)處理。投訴處理機(jī)制物業(yè)服務(wù)合同履行過程中監(jiān)管措施明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)違法違規(guī)行為的處罰種類和幅度，包括警告、罰款、吊銷資質(zhì)等。處罰種類與幅度規(guī)定處罰程序，保障當(dāng)事人合法權(quán)益，確保處罰公正、公開、公平。處罰程序加強(qiáng)行業(yè)自律建設(shè)，推動物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠信守法經(jīng)營，提升行業(yè)整體形象和服務(wù)水平。行業(yè)自律機(jī)制違法違規(guī)行為處罰機(jī)制04共有部分管理與維護(hù)責(zé)任劃分共有部分范圍包括建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，以及公共門廳、樓梯間、電梯間等公共通行部分，還有設(shè)備間、避難層、架空層等附屬設(shè)施、設(shè)備。分類管理策略針對不同類型的共有部分，制定不同的管理策略。例如，對于基本結(jié)構(gòu)部分，應(yīng)重點加強(qiáng)日常巡查和維護(hù)；對于公共通行部分，應(yīng)確保暢通無阻，方便業(yè)主使用；對于附屬設(shè)施、設(shè)備，應(yīng)定期檢查、維修，確保其正常運(yùn)轉(zhuǎn)。共有部分范圍界定及分類管理策略責(zé)任主體共有部分的維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任由全體業(yè)主共同承擔(dān)。業(yè)主可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，也可以自行維修養(yǎng)護(hù)。費(fèi)用承擔(dān)方式共有部分的維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用由全體業(yè)主按照各自擁有的物業(yè)建筑面積比例分?jǐn)?。對于緊急情況下需要立即進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)的，相關(guān)業(yè)主不能拒絕分?jǐn)傎M(fèi)用。共有部分維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任主體和費(fèi)用承擔(dān)方式共有部分產(chǎn)生的收益應(yīng)當(dāng)歸全體業(yè)主共有，主要用于補(bǔ)充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。收益分配應(yīng)當(dāng)公平、合理，確保每個業(yè)主都能享受到應(yīng)有的權(quán)益。收益分配原則制定詳細(xì)的收益分配方案，明確收益來源、分配比例和使用方式。收益分配方案應(yīng)當(dāng)經(jīng)過業(yè)主大會審議通過，并在小區(qū)內(nèi)公示，接受業(yè)主的監(jiān)督。同時，建立健全財務(wù)管理制度，確保收益資金的規(guī)范使用。實施方案共有部分收益分配原則及實施方案05專項維修資金使用與監(jiān)管制度從物業(yè)服務(wù)費(fèi)中按比例提取；業(yè)主按照房屋建筑面積交存；利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營所得收益；政府財政補(bǔ)貼等多種途徑籌集。根據(jù)不同地區(qū)、不同類型物業(yè)的實際情況，合理確定專項維修資金的交存比例，確保資金的充足性和可持續(xù)性。專項維修資金籌集途徑和比例設(shè)置比例設(shè)置籌集途徑專項維修資金應(yīng)當(dāng)專項用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造，不得挪作他用。使用范圍明確專項維修資金使用的具體條件和程序，如需要制定維修方案、經(jīng)過業(yè)主大會或者相關(guān)業(yè)主同意等，防止濫用和浪費(fèi)資金。限制條件專項維修資金使用范圍限制條件加強(qiáng)監(jiān)管力度01建立健全專項維修資金的監(jiān)管機(jī)制，明確監(jiān)管部門和職責(zé)，加強(qiáng)對資金籌集、使用等環(huán)節(jié)的監(jiān)督和管理。完善信息公開制度02定期公開專項維修資金的收支情況，接受業(yè)主和社會監(jiān)督，提高資金使用的透明度和公信力。建立獎懲機(jī)制03對于違規(guī)使用專項維修資金的單位和個人，應(yīng)當(dāng)依法追究責(zé)任，并給予相應(yīng)的處罰；對于管理規(guī)范、使用效益好的單位和個人，可以給予適當(dāng)?shù)莫剟詈图?。專項維修資金監(jiān)管機(jī)制完善建議06糾紛解決途徑與法律責(zé)任追究機(jī)制

糾紛調(diào)解、仲裁或訴訟程序選擇指導(dǎo)調(diào)解優(yōu)先原則鼓勵當(dāng)事人首先通過調(diào)解方式解決物業(yè)糾紛，調(diào)解不成的再考慮仲裁或訴訟。仲裁與訴訟選擇當(dāng)事人可以根據(jù)糾紛性質(zhì)、標(biāo)的額大小、效率要求等因素，自主選擇仲裁或訴訟程序。程序銜接與轉(zhuǎn)換明確調(diào)解、仲裁、訴訟三種程序之間的銜接與轉(zhuǎn)換機(jī)制，確保糾紛解決的高效與便捷。03處罰措施種類與適用根據(jù)違約或侵權(quán)行為的性質(zhì)、情節(jié)等因素，規(guī)定相應(yīng)的處罰措施，包括警告、罰款、賠償損失、解除合同等。01違約責(zé)任認(rèn)定明確物業(yè)服務(wù)合同雙方當(dāng)事人的違約責(zé)任認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，包括違約行為、損害后果、因果關(guān)系等方面。02侵權(quán)責(zé)任認(rèn)定針對物業(yè)服務(wù)過程中可能發(fā)生的侵權(quán)行為，明確侵權(quán)責(zé)任認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)及構(gòu)成要件。法律責(zé)任認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)及處罰措施建立物業(yè)服務(wù)行業(yè)誠信記錄制度，