創(chuàng)優(yōu)項(xiàng)目培訓(xùn)

創(chuàng)建“北京市優(yōu)秀物業(yè)管理大廈

墻訓(xùn)課程北京戴德梁行物業(yè)管理有限公司DTZDebenham

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PropertyAdhiiens戴德梁行一

、什么是“創(chuàng)優(yōu)”“創(chuàng)優(yōu)”的含義：創(chuàng)建“北京市優(yōu)秀物業(yè)管

理大廈”,由政府行業(yè)主管部門組織的對(duì)管理項(xiàng)目整體形象、綜合管理及全面服務(wù)工作的綜合

考評(píng)驗(yàn)收。依據(jù)“北京市實(shí)施全國(guó)物業(yè)管理示范大廈標(biāo)準(zhǔn)評(píng)

分細(xì)則。1、市優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)：95分2、

國(guó)優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)：98分DTZDebenham

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PropertyAdhiiens戴德梁行二、

目的(

一

)完善企業(yè)管理制度，

規(guī)范管理行為，提高管理水平。(二

)

增強(qiáng)員工的專業(yè)技能、協(xié)作精神服務(wù)意識(shí)。(三)獲得社會(huì)認(rèn)可，

提升企業(yè)知名度樹(shù)立品牌。DTZDebenham

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PropertyAdhiiens戴德梁行(四)

增加發(fā)展商和業(yè)主的信任感。(五)取得調(diào)整收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的依據(jù)?！の飿I(yè)管理服務(wù)活動(dòng)很多，應(yīng)做細(xì)分，并有針對(duì)性地制定

出每一項(xiàng)服務(wù)活動(dòng)的服務(wù)規(guī)范，企業(yè)做什么,每一項(xiàng)服

務(wù)活動(dòng)應(yīng)怎樣做，

怎樣能夠作好，將服務(wù)過(guò)程的每個(gè)環(huán)

節(jié)加以程序化，對(duì)它的每一步驟進(jìn)行控制。各個(gè)工作階

段的接口不應(yīng)留有空白。工程：設(shè)備維修、計(jì)劃維修、日常維修及巡視客服：前臺(tái)接待、工單流程、入室維修、回訪制度●

保安：保安巡視、消防安全、監(jiān)控●

人事：精神文明建設(shè)，板報(bào)、物業(yè)管理理念●財(cái)務(wù)：提供財(cái)務(wù)報(bào)表，公示相關(guān)數(shù)據(jù)。DTZ

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PropertyAdhiiens三、創(chuàng)優(yōu)的基本條件1、竣工并交付使用1年以上。2、入住率達(dá)到規(guī)定的比率80%。3、配備有專業(yè)的管理服務(wù)人員與規(guī)范的管理制度4、面積等硬件條件符合標(biāo)準(zhǔn)要求5、當(dāng)年無(wú)重大責(zé)任事故與重大有效投訴DTZ

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PropertyAdhiiens戴德梁行四、

物業(yè)管理公司”創(chuàng)優(yōu)“的步驟1、確立目標(biāo)2、成立“創(chuàng)優(yōu)”領(lǐng)導(dǎo)小組3、

內(nèi)部動(dòng)員DTZDebenham

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PropertyAdhiiens戴德梁行4、對(duì)照”創(chuàng)優(yōu)“標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行內(nèi)部整改。5、進(jìn)行“自檢”和預(yù)檢6、迎檢達(dá)標(biāo)。歸納起來(lái)：時(shí)間表--完整的過(guò)程

1、

創(chuàng)優(yōu)準(zhǔn)備階段

2006.122、

創(chuàng)建實(shí)施階段

2007.1-53、

迎接檢查階段

2007.5-84、

總結(jié)階段

2007.9-10DTZ

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行梁德戴eungnhaLeeeTiDIrtermofiondl

PropertyAdhiiens五、職責(zé)：1、

總經(jīng)理負(fù)責(zé)達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)工作的組織、監(jiān)管2、管理處各部門經(jīng)理具體負(fù)責(zé)組織實(shí)施本部門達(dá)標(biāo)“創(chuàng)優(yōu)”工作。3、

管理處的總協(xié)調(diào)人為行政部經(jīng)理。六、對(duì)本大廈進(jìn)行評(píng)估一、硬件DTZDebenham

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PropertyAdhiiens戴德梁行1、

物業(yè)樓宇外觀完好、整潔；無(wú)墻剝落，

無(wú)亂涂、亂張貼；無(wú)污染、無(wú)銹跡；油漆鮮亮，標(biāo)識(shí)清楚；各種外觀管道清潔完好，無(wú)銹跡污染，不違反裝修管理規(guī)定，不亂寫拉線，無(wú)隨意改動(dòng)門窗等。2、樓宇內(nèi)部整潔、有序、安全。無(wú)違反裝

修、消防管理規(guī)定的亂搭亂建亂改(改動(dòng)房屋的使用功能房屋結(jié)構(gòu))內(nèi)部基本設(shè)施完好DTZ

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行梁德戴unghamenLeTieDeIrtermofiondl

PropertyAdhiiens3、

大廈公共設(shè)施、設(shè)備使用功能良好狀態(tài)a)

公共設(shè)施、設(shè)備的完備，不能缺項(xiàng)和隨

意減少。b)

設(shè)備的完好率達(dá)標(biāo)。4、

設(shè)備機(jī)房環(huán)境和設(shè)備維護(hù)管理：整潔、干

爽；無(wú)塵土、銹跡、脫漆；無(wú)雜物；無(wú)蟲(chóng)、鼠害。(從設(shè)備機(jī)房環(huán)境和設(shè)備維護(hù)管理來(lái)看反準(zhǔn)的高低，特別要注)水作理工管護(hù)護(hù)維維的備意機(jī)房環(huán)境設(shè)備表面映出來(lái)的是直觀的設(shè)DTZ

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PropertyAdhiiens戴德梁行6、消防系統(tǒng)配置齊全，標(biāo)識(shí)清楚、完善a)

設(shè)備完好，可隨時(shí)起用。b)

通道暢通、無(wú)阻礙。C)

防火通道門處于關(guān)閉狀態(tài)。(不是鎖閉)

d)平臺(tái)、逃生平臺(tái)、防火門無(wú)鎖閉。7、

排水系統(tǒng)a)二次供水系統(tǒng)、水箱、水池清潔；消毒DTZDebenham

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PropertyAdhiiens戴德梁行b)

煤氣管道無(wú)泄露.c)

電梯設(shè)備的安全防護(hù)措施到位。8、衛(wèi)生：

消除衛(wèi)生死角。

(停車場(chǎng)、雨棚、

天臺(tái)、垃圾中轉(zhuǎn)站。9、綠

化

：環(huán)境優(yōu)美，賞心悅目。綠植中無(wú)磚

瓦、石、塊)10、

公共秩序：治安、交通標(biāo)志齊全，

防護(hù)

設(shè)備齊全，保安設(shè)備先進(jìn)、完善。DTZDebenham

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PropertyAdhiiens戴德梁行二、軟件：文件資料：各個(gè)部門的文件，要求文件資料

完善、真實(shí)、可靠。(材料齊全，但不是越多越好)1、

產(chǎn)權(quán)資料2、

竣工驗(yàn)收資料3、

管理移交資料4、

業(yè)委會(huì)成立與活動(dòng)資料5、

管理公司成立資料6、

公眾管理制度DTZDebenhamTie

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PropertyAdhiiens戴德梁行7、

日常工作記錄完善軟件和整改硬件是構(gòu)成了“創(chuàng)優(yōu)”

達(dá)標(biāo)的工作主題，這兩項(xiàng)工作貫穿于“創(chuàng)優(yōu)

”達(dá)標(biāo)的整個(gè)過(guò)程，在不同的時(shí)期，側(cè)重點(diǎn)

是不同的，

前期準(zhǔn)備階段以軟件為主，后期

是以整改和鞏固硬件為主。工程部、客服部、保衛(wèi)部、財(cái)務(wù)部、行政部50%

15%

15%

10%

10%DTZ

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PropertyAdhiiensLeungenhamTieDe戴德梁行七、怎么做：

對(duì)照評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行內(nèi)部整改，

邊整改邊對(duì)照“標(biāo)準(zhǔn)”,逐步達(dá)到創(chuàng)優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)1、劃分出評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)的為哪一個(gè)部門。

2、

內(nèi)容有交叉的部分，溝通協(xié)調(diào)。3、

每個(gè)部門針對(duì)“評(píng)分細(xì)則”制定每周、月須完成的創(chuàng)優(yōu)工作。4、

橫向合拍，縱向符合邏輯。行政部：將管理處的字體、型號(hào)、文件編號(hào)

、Logo

進(jìn)行統(tǒng)一DTZ

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LeuDeben戴德梁行八、例會(huì)制度與檢查制度相結(jié)合分組：內(nèi)業(yè)組、設(shè)備組、環(huán)境組1、

例會(huì)制度：2、

檢查制度：周、月、不定期。3、

跟進(jìn)事項(xiàng)：自查自糾，責(zé)任到人，限期整改。4、

項(xiàng)目?jī)?nèi)的檢查，項(xiàng)目之間的檢查。(按照正式迎檢前的預(yù)檢，采用正式檢查評(píng)比的形式進(jìn)行

,

做有針對(duì)性的的最后準(zhǔn)備。)精心安排，確保萬(wàn)無(wú)一失DTZ

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行梁德戴LeungenhamTieDeIrtermofiondl

PropertyAdhiiens·重點(diǎn)檢查內(nèi)容：各項(xiàng)管理制度工作標(biāo)準(zhǔn)·工作程序合理·是否按照規(guī)定運(yùn)做·用結(jié)果證明動(dòng)態(tài)的管理?！?裝修管理、工單流程、回訪單的流程、

運(yùn)行記錄、維修記錄、監(jiān)控記錄)(結(jié)合每年的精神文明建設(shè)要求，在文字記錄中有體現(xiàn))DTZDebenham

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PropertyAdhiiens戴德梁行設(shè)備設(shè)施機(jī)房，中控要求：要什麼，有什麼，做什麼，簡(jiǎn)單易

懂，具體明確·制度上墻·標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范·應(yīng)急預(yù)案上墻·標(biāo)識(shí)清楚(建立標(biāo)識(shí)系統(tǒng))·綠地：無(wú)磚、瓦、石塊，草地松軟DTZ

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PropertyAdhiiens戴德梁行九、迎檢階段1、

填寫申報(bào)資料2、

寫好迎檢的匯報(bào)資料a)物業(yè)管理工作匯報(bào)b)創(chuàng)優(yōu)工作的情況c)精神文明與企業(yè)文化.3、分工負(fù)責(zé)，環(huán)境的布置。

4、儀容儀表、言行舉止。DTZDebenham

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PropertyAdhiiens戴德梁行5、

迎檢時(shí)的基本要求。精神飽滿，儀容整潔

紀(jì)律嚴(yán)明，緊張有序

熱情大方，不卑不亢

環(huán)境優(yōu)雅，輕松活撥

自信嚴(yán)謹(jǐn)，應(yīng)答自如DTZDebenham

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PropertyAdhiiens戴德梁行中大國(guó)際

陜西世界名品購(gòu)物廣場(chǎng)總面積：25000平方米戴德梁行商業(yè)項(xiàng)目介紹：DTZDebenham

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PropertyAdhiiens戴德梁行戴德梁行商業(yè)項(xiàng)目介紹：騾馬市商業(yè)步行街西安中國(guó)西北最大商業(yè)步行街總面積：250000平方米DTZDebenham

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PropertyAdhiiens戴德梁行DTZDebenham

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PropertyAdhiiens戴德梁行前階段主要工作內(nèi)容一、確立顧問(wèn)工作模式二、項(xiàng)目資料的收集整理三、專業(yè)顧問(wèn)服務(wù)內(nèi)容四、其他顧問(wèn)服務(wù)工作五、顧問(wèn)工作報(bào)告匯總DTZDebenham

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PropertyAdhiiens戴德梁行確立顧問(wèn)工作模式在顧問(wèn)服務(wù)工作全面展開(kāi)之前，作為顧問(wèn)服務(wù)

的基礎(chǔ)工作，根據(jù)項(xiàng)目業(yè)態(tài)及顧問(wèn)服務(wù)團(tuán)隊(duì)工作特

點(diǎn)，制定了高效、合理、科學(xué)的顧問(wèn)工作模式，這

將有利于雙方建立良好的溝通渠道，利于顧問(wèn)團(tuán)隊(duì)

成員對(duì)項(xiàng)目建立更加準(zhǔn)確的認(rèn)知，更有利于顧問(wèn)團(tuán)

隊(duì)及時(shí)提供專業(yè)的、高品質(zhì)的專業(yè)顧問(wèn)服務(wù)。DTZDebenhamTie

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PropertyAdhiiens戴德梁行具體顧問(wèn)工作模式如下：1.確定顧問(wèn)組成員我們根據(jù)顧問(wèn)服務(wù)合同組建了具有不同專業(yè)的，有著豐富工作經(jīng)驗(yàn)的顧問(wèn)團(tuán)隊(duì)，并及時(shí)的根據(jù)貴司的建議對(duì)該團(tuán)隊(duì)作了相應(yīng)的完善與調(diào)整，顧問(wèn)組成員的情況如前面的介紹。DTZ

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PropertyAdhiiens戴德梁行2.例會(huì)制度的確立1)顧問(wèn)工作周例會(huì)定期于每周四下午舉行顧問(wèn)工作例會(huì)；·雙方提前兩日商定例會(huì)具體議題，確定并通知對(duì)方相關(guān)與會(huì)人員；·記錄會(huì)議紀(jì)要并抄送雙方相關(guān)部門；·雙方及時(shí)跟進(jìn)會(huì)議內(nèi)容相關(guān)工作。DTZDebenham

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PropertyAdhiiens戴德梁行2)顧問(wèn)工作月例會(huì)每?jī)蓚€(gè)月將結(jié)束時(shí)集合各專業(yè)顧問(wèn)組成員與貴司相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)及工作人員舉行一次特別工作例會(huì)，進(jìn)行工

作總結(jié)與交流。·匯報(bào)本階段顧問(wèn)工作進(jìn)展情況；·提交本階段顧問(wèn)工作報(bào)告；·審查各項(xiàng)工作進(jìn)度；●研討重大問(wèn)題、遺留問(wèn)題的解決辦法；·對(duì)本階段需跟進(jìn)的問(wèn)題提出跟進(jìn)的方法及重點(diǎn)。DTZ

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行梁德戴Tie

LeungDebenhaIrtermofiondl

PropertyAdhiiens3)工程監(jiān)理例會(huì)與施工現(xiàn)場(chǎng)巡訪建設(shè)施工階段，顧問(wèn)組工程經(jīng)理每周參加工程監(jiān)理例會(huì)，及時(shí)掌握工程信息并及時(shí)提供相關(guān)建議。不定期進(jìn)行工程現(xiàn)場(chǎng)巡訪，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題和預(yù)見(jiàn)可能出現(xiàn)的問(wèn)題，并提出相應(yīng)解決方案建議。DTZDebenham

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PropertyAdhiiens戴德梁行●

新的工作議題首先經(jīng)過(guò)深入的溝通和探討，確定合理性；●

建議和報(bào)告等顧問(wèn)文件在正式提交前，均與貴司項(xiàng)目人員

針對(duì)可操作性、實(shí)用性及效果進(jìn)行探討?！?/p>

正式建議報(bào)告均以書面及電子文件光盤的形式提交甲方。DTZ

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PropertyAdhiiensLeungenhamTieDe度以及更好的提高工作效率·指定專人接收傳達(dá)貴司發(fā)送的文件；●基于口頭與書面的溝通方式；3.確定文件、信息傳達(dá)方式文件、信息傳遞的流暢可以很好的保障工作進(jìn)展的透明戴德梁行4.制定顧問(wèn)服務(wù)工作計(jì)劃通過(guò)充分的溝通及會(huì)議商討，根據(jù)顧問(wèn)工作服務(wù)內(nèi)容及項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃，我們擬定了顧問(wèn)服務(wù)

工作計(jì)劃，并已交由貴方審定。顧問(wèn)組將按該計(jì)劃開(kāi)展相應(yīng)顧問(wèn)服務(wù)工作，而該計(jì)劃亦保留有一定的空間，可隨著項(xiàng)目實(shí)際

進(jìn)度，經(jīng)由雙方協(xié)商后作適當(dāng)調(diào)整。DTZ

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PropertyAdhiiens戴德梁行項(xiàng)目資料的收集整理對(duì)一個(gè)項(xiàng)目的顧問(wèn)服務(wù)來(lái)講，只有對(duì)項(xiàng)目進(jìn)

行了深入、全面、透徹的認(rèn)知和了解，顧問(wèn)服務(wù)

才能更具有針對(duì)性、實(shí)效性。在顧問(wèn)工作開(kāi)展之初，顧問(wèn)組通過(guò)如下各種方式收集整理項(xiàng)目所有相關(guān)資料信息，逐步對(duì)項(xiàng)

目有了深入的理解和認(rèn)識(shí)，為顧問(wèn)服務(wù)工作的全

面展開(kāi)作好了準(zhǔn)備：DTZ

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PropertyAdhiiens戴德梁行1.根據(jù)戴德梁行一貫的工作模式，以《項(xiàng)目情況調(diào)查表》的方式征詢項(xiàng)目數(shù)據(jù)；2.以專題介紹會(huì)的形式聽(tīng)取貴司項(xiàng)目負(fù)責(zé)人對(duì)華僑城、維吉奧商業(yè)廣場(chǎng)以及簽約商戶的詳細(xì)介紹，對(duì)華僑城集團(tuán)背景，以及華僑城企業(yè)文化、開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)理念等有了深刻的了解，這些對(duì)顧問(wèn)組成員都有很大的觸動(dòng)；3.

研讀所有相關(guān)專業(yè)圖紙資料，深入分析項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格與結(jié)構(gòu)以及設(shè)備設(shè)施等特點(diǎn)，并針對(duì)本項(xiàng)目建筑形勢(shì)以及綜合業(yè)態(tài)的復(fù)雜性，加強(qiáng)了公司各專業(yè)對(duì)本項(xiàng)目的支持力度；DTZ

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PropertyAdhiiens戴德梁行4.

反復(fù)勘查巡視項(xiàng)目施工現(xiàn)場(chǎng)，掌握施工現(xiàn)場(chǎng)情況；5.通過(guò)例會(huì)、電話交流等多種途徑從貴司項(xiàng)目人員直接獲得相關(guān)項(xiàng)目信息。6.組織顧問(wèn)組各專業(yè)人員認(rèn)真研究所獲得的全方位項(xiàng)目資料，多次召開(kāi)公司內(nèi)部研討會(huì)議，根據(jù)華僑城項(xiàng)目開(kāi)發(fā)理念及特點(diǎn)，分析研討今后顧問(wèn)工作重點(diǎn)和方向。DTZ

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PropertyAdhiiens戴德梁行顧問(wèn)組在逐步了解項(xiàng)目的同時(shí)，配合項(xiàng)目進(jìn)度，陸續(xù)提供了相關(guān)專業(yè)顧問(wèn)服務(wù)：專業(yè)顧問(wèn)服務(wù)內(nèi)容DTZ

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PropertyAdhiiens戴德梁行工程專業(yè)顧問(wèn)服務(wù)工作1.

《冬季施工注意事項(xiàng)及建議》項(xiàng)目已經(jīng)進(jìn)入了冬季施工階段，顧問(wèn)組根據(jù)施工現(xiàn)場(chǎng)缺乏相應(yīng)措施的情況，提出以下方面的建議，以期確保施工質(zhì)

量與現(xiàn)場(chǎng)施工安全：1)冬季施工期間現(xiàn)場(chǎng)溫度控制措施及封堵措施2)冬季施工期間施工現(xiàn)場(chǎng)材料管理及施工工藝建議3)冬季文明施工安全教育及安全管理4)冬季施工現(xiàn)場(chǎng)消防安全管理DTZ

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PropertyAdhiiensganhTie

LeuDeben戴德梁行2.《關(guān)于樂(lè)購(gòu)TESCO

超市施工現(xiàn)場(chǎng)的巡訪報(bào)告》對(duì)租戶方施工安全及工程質(zhì)量的監(jiān)督，

一方面能體現(xiàn)出租方對(duì)其負(fù)責(zé)任的友好合作態(tài)度，同

時(shí)也能保證整個(gè)項(xiàng)目避免出現(xiàn)安全隱患或質(zhì)量問(wèn)

題，降低運(yùn)營(yíng)與管理難度。顧問(wèn)組根據(jù)施工現(xiàn)場(chǎng)

巡訪發(fā)現(xiàn)的若干施工質(zhì)量、施工安全問(wèn)題提出了

整改建議。DTZ

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PropertyAdhiiens戴德梁行3.

《關(guān)于完善維吉奧商業(yè)廣場(chǎng)配套設(shè)施的建議》根據(jù)顧問(wèn)組所掌握的圖紙等資料，本項(xiàng)目作為商業(yè)物業(yè)運(yùn)營(yíng)所必需的配套設(shè)施存在有設(shè)計(jì)不足或

設(shè)計(jì)方案尚未明確之處。鑒于目前項(xiàng)目土建工程已接近完工，安裝工程即將全面展開(kāi)，顧問(wèn)組針對(duì)上述現(xiàn)象提交了該報(bào)告

,主要建議內(nèi)容概括為以下幾個(gè)方面：DTZ

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PropertyAdhiiens戴德梁行1)地下停車位緊缺，必須考慮在外圍增加地面停車位。根據(jù)我司多年商業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)對(duì)貴項(xiàng)目各業(yè)態(tài)

停車需求進(jìn)行測(cè)算得知，總計(jì)需要近400停車位；2)項(xiàng)目的車流、人流與物流導(dǎo)向和識(shí)別系統(tǒng)的設(shè)置建議應(yīng)與安裝工程同步實(shí)施，否則將在后期面

臨報(bào)批難度大、對(duì)建筑物的局部可能造成破壞的問(wèn)

題，也不利于商業(yè)街人氣聚攏及項(xiàng)目推廣；3)外圍綠化、地面停車、外圍車流、人流動(dòng)線須有整體合理規(guī)劃，以不致影響整體商業(yè)運(yùn)營(yíng)；DTZ

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PropertyAdhiiens戴德梁行4)商業(yè)用房應(yīng)適當(dāng)配置給排水預(yù)留及排煙風(fēng)道，隔油池等餐飲配套設(shè)施的改造預(yù)案，以適應(yīng)將來(lái)可能發(fā)生的

經(jīng)營(yíng)調(diào)整使項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)更具靈活性；5)對(duì)餐飲區(qū)二層挑空單元加層提出結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)預(yù)留，并根據(jù)層高條件適當(dāng)調(diào)整租金及管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。DTZ

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PropertyAdhiiens戴德梁行4.

《維吉奧商業(yè)廣場(chǎng)工程閱圖意見(jiàn)》顧問(wèn)組從物業(yè)及后期商業(yè)管理角度對(duì)項(xiàng)目工程圖紙(強(qiáng)弱電系統(tǒng)圖尚不完整)進(jìn)行了閱審，提交了

將會(huì)影響項(xiàng)目將來(lái)運(yùn)行管理的個(gè)別設(shè)計(jì)，如：1)空調(diào)系統(tǒng)無(wú)分區(qū)電動(dòng)閥，不利于控制與節(jié)能；2)配電室內(nèi)建議安裝空調(diào)設(shè)備；3)強(qiáng)弱電系統(tǒng)圖紙閱圖意見(jiàn)待閱圖后提供。DTZ

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PropertyAdhiiens戴德梁行5.

《維吉奧商業(yè)廣場(chǎng)裝修指南》樂(lè)購(gòu)TESCO已進(jìn)場(chǎng)裝修，而餐飲租戶也即將入駐，其裝修施工急需納入規(guī)范管理，以降低無(wú)序作業(yè)造

成的安全隱患、質(zhì)量隱患、成品保護(hù)隱患以及對(duì)商

業(yè)運(yùn)營(yíng)與管理形象的負(fù)面影響，顧問(wèn)組已提交了裝

修指南草案，待貴司審定。DTZ

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PropertyAdhiiens戴德梁行客戶服務(wù)顧問(wèn)工作為配合租戶入駐，使得租戶明確收樓、二次裝修等手續(xù)辦理內(nèi)容及流程，明了商鋪及附屬設(shè)施設(shè)備使

用規(guī)則，了解且方便查詢承租入駐及退租撤場(chǎng)及經(jīng)營(yíng)

期間所能享受的服務(wù)，應(yīng)遵守的規(guī)則、應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任

和義務(wù)等，顧問(wèn)組已提交如下文件建議稿：DTZ

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PropertyAdhiiens戴德梁行1.《維吉奧商業(yè)廣場(chǎng)管理公約》

;2.《維吉奧商業(yè)廣場(chǎng)客戶租戶手冊(cè)》

;3.《維吉奧商業(yè)廣場(chǎng)租戶收樓流程》

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PropertyAdhiiens戴德梁行商業(yè)運(yùn)營(yíng)顧問(wèn)服務(wù)工作1.《維吉奧商業(yè)廣場(chǎng)形象包裝與推廣建議》為配合07年1月開(kāi)始的零售店招商工作以及逐步開(kāi)展的商業(yè)形象宣傳，顧問(wèn)組提交了《維吉奧商業(yè)廣

場(chǎng)形象包裝與推廣建議》1)對(duì)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)形象宣傳廣告、施工圍擋、外圍裝飾等形式提供建議2)對(duì)項(xiàng)目推廣活動(dòng)形式提供建議DTZ

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PropertyAdhiiens戴德梁行2.維吉奧商業(yè)廣場(chǎng)管理架構(gòu)建議隨著已簽約商戶陸續(xù)入住，廣場(chǎng)的管理與運(yùn)營(yíng)即將全面展開(kāi)，為此，顧問(wèn)組根據(jù)廣場(chǎng)業(yè)態(tài)特征，本著

科學(xué)、專業(yè)、合理、高效的原則，結(jié)合華僑城組織機(jī)

構(gòu)形式，提供了本廣場(chǎng)運(yùn)營(yíng)管理組織機(jī)構(gòu)建議。DTZDebenham

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PropertyAdhiiens戴德梁行3.維吉奧商業(yè)廣場(chǎng)管理費(fèi)預(yù)算顧問(wèn)組根據(jù)本廣場(chǎng)業(yè)態(tài)分布與定位以及設(shè)備設(shè)施技術(shù)參數(shù)等，對(duì)未來(lái)廣場(chǎng)整體運(yùn)營(yíng)管理成本進(jìn)行了分

析，目前正在進(jìn)行運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)用預(yù)算編制工作。待圖紙及有關(guān)數(shù)據(jù)完整后，將提供具體的數(shù)據(jù)，上報(bào)貴司有關(guān)部門。DTZ

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PropertyAdhiiens戴德梁行其他顧問(wèn)服務(wù)工作1.為使貴司本項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)對(duì)商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)與管理有更多直接的感知，顧問(wèn)組推薦了部分戴德梁行管理的商業(yè)項(xiàng)目供參觀；2.

為配合零售店鋪招商工作，顧問(wèn)組介紹戴德梁行商鋪代理部門高管人員與貴司項(xiàng)目管理人員進(jìn)行了相關(guān)的交流。DTZ

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PropertyAdhiiens戴德梁行序號(hào)項(xiàng)目1確定顧問(wèn)組及顧問(wèn)工作形式2收集整理與研討項(xiàng)目資料3制定顧問(wèn)工作計(jì)劃4工地現(xiàn)場(chǎng)巡訪并提交巡訪報(bào)告5《冬季施工注意事項(xiàng)及建議》6《關(guān)于樂(lè)購(gòu)TESCO超市施工現(xiàn)場(chǎng)的巡訪報(bào)告》7《關(guān)于完善維吉奧商業(yè)廣場(chǎng)配套設(shè)施的建議》前階段顧問(wèn)工作匯總表DTZDebenham

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PropertyAdhiiens戴德梁行序號(hào)項(xiàng)目8《維吉奧商業(yè)廣場(chǎng)工程閱圖意見(jiàn)》9《維吉奧商業(yè)廣場(chǎng)裝修指南》10《維吉奧商業(yè)廣場(chǎng)管理公約》11《維吉奧商業(yè)廣場(chǎng)租戶手冊(cè)》12《維吉奧商業(yè)廣場(chǎng)租戶收樓流程》13《維吉奧商業(yè)廣場(chǎng)形象包裝與推廣建議》14維吉奧商業(yè)廣場(chǎng)管理架構(gòu)建議15維吉奧商業(yè)廣場(chǎng)管理費(fèi)用預(yù)算(初稿)前階段顧問(wèn)工作匯總表DTZDebenham

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PropertyAdhiiens戴德梁行下階段顧問(wèn)工作計(jì)劃DTZDebenham

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PropertyAdhiiens戴德梁行隨著主要租戶陸續(xù)入駐裝修，零售店鋪即將開(kāi)始招商，顧問(wèn)服務(wù)工作已經(jīng)全面展開(kāi)，下階段顧問(wèn)服務(wù)工作重點(diǎn)將著重于

以下幾個(gè)方面：1.工作時(shí)間計(jì)劃及顧問(wèn)工作內(nèi)容的總體安排2.[維吉奧]業(yè)態(tài)組合方面的建議3.[維吉奧]配套設(shè)施規(guī)劃與設(shè)計(jì)方案的顧問(wèn)建議4.[維吉奧]經(jīng)營(yíng)管理顧問(wèn)建議5.[維吉奧]招商方面顧問(wèn)建議DTZ

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PropertyAdhiiensLeungenhamTieDe戴德梁行1.

工作時(shí)間計(jì)劃及顧問(wèn)工作內(nèi)容的總體安排我們將嚴(yán)格執(zhí)行已制定的顧問(wèn)工作計(jì)劃，將計(jì)劃分為三個(gè)階段：[維吉奧]商業(yè)廣場(chǎng)籌備期工作計(jì)劃：

2006-11至2007-2[維吉奧]商業(yè)廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)期工作計(jì)劃：

2007-3至2007-5[維吉奧]商業(yè)廣場(chǎng)運(yùn)營(yíng)階段：

2007-6至2008-2各階段工作要點(diǎn)如下：DTZDebenham

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PropertyAdhiiens戴德梁行[維吉奧]商業(yè)廣場(chǎng)籌備期工作重點(diǎn)：本階段重點(diǎn)是運(yùn)營(yíng)模式，運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)的確立人事行政工作：

配合地產(chǎn)公司人力部門做好管理架構(gòu)設(shè)置、崗位職責(zé)、招聘標(biāo)準(zhǔn)；人事管理制度；內(nèi)部管理流程及規(guī)章制度。財(cái)務(wù)工作：配合地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)部門做好租金及物業(yè)管理費(fèi)收取流程、商業(yè)運(yùn)營(yíng)費(fèi)分析測(cè)算，啟動(dòng)費(fèi)預(yù)算會(huì)計(jì)制度及財(cái)務(wù)工作流程，各項(xiàng)財(cái)務(wù)制度DTZ

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PropertyAdhiiens戴德梁行工程部分：對(duì)商業(yè)廣場(chǎng)內(nèi)部裝修設(shè)計(jì)方案提供建議制訂接管驗(yàn)收流程、標(biāo)準(zhǔn)及驗(yàn)收程序驗(yàn)收文件資料及工程檔案遺漏工程的跟進(jìn)及監(jiān)督程序經(jīng)營(yíng)辦公室的選址及裝修建議各項(xiàng)工程制度，各項(xiàng)工作指引各項(xiàng)緊急應(yīng)變措施DTZ

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PropertyAdhiiens戴德梁行客戶服務(wù)與保潔：客戶服務(wù)系統(tǒng)建議，協(xié)助制定各項(xiàng)工作指引商業(yè)廣場(chǎng)業(yè)戶檔案交接與管理商業(yè)廣場(chǎng)保險(xiǎn)對(duì)外各職能部門公共關(guān)系處理客服接待環(huán)境形象包裝建議制定各項(xiàng)招標(biāo)文件安保工作：

交通規(guī)劃的評(píng)估或改進(jìn)，停車場(chǎng)的管理運(yùn)行建議保安控制方案，遷入控制方案，安全控制方案制定各項(xiàng)工作指引，保安的規(guī)章制度DTZ

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PropertyAdhiiens戴德梁行商管運(yùn)營(yíng)部分：

商業(yè)廣場(chǎng)運(yùn)營(yíng)模式建議統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一管理的品牌策略為賣場(chǎng)布局規(guī)劃方案提供專業(yè)建議商業(yè)廣場(chǎng)開(kāi)閉店流程及管理規(guī)定建議對(duì)品牌推廣宣傳促銷活動(dòng)策劃方案提供建議根據(jù)營(yíng)業(yè)狀況對(duì)商業(yè)廣場(chǎng)業(yè)態(tài)、功能布局調(diào)整其他：工作人員駐場(chǎng)服務(wù)及現(xiàn)場(chǎng)巡視和會(huì)議DTZ

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PropertyAdhiiens戴德梁行[維吉奧]商業(yè)廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)期工作計(jì)劃：

以開(kāi)業(yè)為重點(diǎn)人事行政工作：

管理處內(nèi)部的管理、員工培訓(xùn)及考核等財(cái)務(wù)工作：各分包商的選定及合同簽署工作制定財(cái)務(wù)計(jì)劃財(cái)務(wù)管理及每月報(bào)表提供建議協(xié)助甄選財(cái)務(wù)軟件工程部分：

接管驗(yàn)收遺漏工程的跟進(jìn)及監(jiān)督程序業(yè)戶二次裝修管理建議DTZDebenham

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PropertyAdhiiens戴德梁行客戶服務(wù)與保潔：

商戶投訴處理流程及服務(wù)規(guī)范各業(yè)戶處理的其他工作及服務(wù)建議制定監(jiān)管清潔流程，制定清潔工作細(xì)則安保工作：

緊急事件應(yīng)急預(yù)案，設(shè)立24小時(shí)監(jiān)控中心保安服務(wù)及管理，消防管理、培訓(xùn)及演習(xí)制定保安的規(guī)章制度，巡邏的路線，防火隊(duì)伍商管運(yùn)營(yíng)部分：商業(yè)廣場(chǎng)開(kāi)閉店流程的演練商業(yè)廣場(chǎng)營(yíng)業(yè)員管理規(guī)定培訓(xùn)及其他：?jiǎn)T工禮儀禮貌培訓(xùn)、客戶服務(wù)培訓(xùn)、培訓(xùn)方案工作人員駐場(chǎng)服務(wù)、現(xiàn)場(chǎng)巡視及會(huì)議DTZ

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PropertyAdhiiens戴德梁行[維吉奧]商業(yè)廣場(chǎng)運(yùn)營(yíng)階段：著重在運(yùn)營(yíng)開(kāi)始階段的磨合與完善人事行政工作：內(nèi)部管理流程及規(guī)章制度的改進(jìn)與完善財(cái)務(wù)工作：

租金及管理費(fèi)的收取，財(cái)務(wù)管理及每月報(bào)表稅務(wù)處理工程部分：

設(shè)備運(yùn)行、維修及保養(yǎng)，各項(xiàng)維保工作流程年度維修計(jì)劃、能源節(jié)約方案五年及十年大型改善工程及維修計(jì)劃工作流程DTZ

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PropertyAdhiiens戴德梁行客戶服務(wù)與保潔：

商業(yè)廣場(chǎng)清潔、環(huán)境及綠化管理客戶服務(wù)質(zhì)量監(jiān)控及跟進(jìn)建議營(yíng)業(yè)員培訓(xùn)及形象控制其他營(yíng)運(yùn)管理中的適宜建議安保工作：

商業(yè)廣場(chǎng)保安服務(wù)及安全管理制度消防管理及培訓(xùn)、演習(xí)建議商管運(yùn)營(yíng)部分：商業(yè)廣場(chǎng)廣告促銷管理辦法建議對(duì)商業(yè)廣場(chǎng)業(yè)態(tài)、功能布局調(diào)整建議DTZ

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PropertyAdhiiens戴德梁行2.[維吉奧]業(yè)態(tài)組合方面的建議項(xiàng)目現(xiàn)況：目前，通過(guò)對(duì)維吉奧商業(yè)廣場(chǎng)的了解，我們認(rèn)為本項(xiàng)目秉承了華僑城一貫的開(kāi)發(fā)宗旨，通過(guò)人文文化的主題，來(lái)凸現(xiàn)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的深層含義，但是在商言商，商業(yè)項(xiàng)目最終還是要盈利。因此，就本商業(yè)項(xiàng)目自身的特色而言，加之目前本項(xiàng)目所處的地理位置的區(qū)域環(huán)境尚不能構(gòu)成最佳的地理優(yōu)勢(shì)，還有商業(yè)項(xiàng)目自身的發(fā)展規(guī)律，使得我們的[維吉奧]商業(yè)廣場(chǎng)在未來(lái)開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)的前期仍需要2-3年的培養(yǎng)和積累，仍有可能需要一定的追加投入，這是一種必然的過(guò)程。但是，就本項(xiàng)目的前景，我們根據(jù)商業(yè)項(xiàng)目的管理經(jīng)驗(yàn)判斷,前景還是很樂(lè)觀的。DTZDebenham

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PropertyAdhiiens戴德梁行1.在原有基礎(chǔ)上，將散租部分統(tǒng)一為整體風(fēng)格；2.挑選具有抗風(fēng)險(xiǎn)能力的商戶和業(yè)態(tài)；3.

保留后期進(jìn)行業(yè)態(tài)調(diào)整的空間。具體設(shè)想共貴司參考，內(nèi)容如下：業(yè)態(tài)組和建議DTZ

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PropertyAdhiiens戴德梁行依托建筑元素，建成一個(gè)區(qū)域性的意大利風(fēng)情文化商業(yè)廣場(chǎng)意大利風(fēng)情1.擺脫所處地域環(huán)境的束縛，掙脫周圍商業(yè)項(xiàng)目的壓力，放眼更廣的區(qū)域環(huán)境；2.利于[維吉奧]與歡樂(lè)谷和華僑城的整體推廣；3.

爭(zhēng)取更加廣泛的客戶群；4.這部分商戶為開(kāi)拓市場(chǎng)承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)。DTZ

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PropertyAdhiiensunghamenLeeeTiD戴德梁行意大利風(fēng)情的業(yè)態(tài)和品牌意大利精品時(shí)裝：GEORGE

ARMANI喬治一阿瑪尼DTZ

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PropertyAdhiiens戴德梁行意大利風(fēng)情的業(yè)態(tài)和品牌意大利休閑精品：TRUSSARDIALLASCALADTZDebenham

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PropertyAdhiiensyachting戴德梁行意大利風(fēng)情的業(yè)態(tài)和品牌DTZDebenham

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PropertyAdhiiens戴德梁行意大利精品配飾：BREILMILANO意大利風(fēng)情的業(yè)態(tài)和品牌DTZDebenham

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PropertyAdhiiens戴德梁行意大利美食：t,ortaDTZ

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PropertyAdhiiens戴德梁行意大利煙具、美酒：DTZDebenham

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PropertyAdhiiensNS1876戴德梁行意大利煙吧、雪茄屋：ccsttchen

am5URZHI.CoMDTZDebenham

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PropertyAdhiiensAllatraeivelypricedfrom

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587perbox.戴德梁行Roous;意大利雪茄屋：DTZDebenham

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PropertyAdhiiens酒

甲

量

面atnz戴德梁行www.barmaTOBAC其他意大利商品：意大利是世界高檔時(shí)裝和皮具的首要加工、生產(chǎn)設(shè)計(jì)地外，也創(chuàng)造了很多其他

的品牌，如：化妝品、箱包、鞋、眼鏡、

水晶、瓷器、家具及汽車等等。這都極易

作為宣傳推廣的材料。DTZ

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PropertyAdhiiens戴德梁行具體的業(yè)態(tài)布局想法：N2區(qū)2層的小巷，可作為酒吧街、煙吧、雪茄屋使用。DTZDebenham

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PropertyAdhiiens戴德梁行N2

區(qū)二層北側(cè)，可經(jīng)營(yíng)意大利的美食及快餐，偏西側(cè)可經(jīng)營(yíng)紅酒等。DTZ

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PropertyAdhiiens戴德梁行N2

區(qū)一層與樂(lè)購(gòu)相鄰處可經(jīng)營(yíng)意大利家具和軟家DTZDebenham