地產(chǎn)市場報告-綜合性地產(chǎn)項目可行性報告編寫指引超級詳細(xì)

綜合性地產(chǎn)項目可行性報告編寫指引第二部分項目出讓條件(項目取得方式)

第三部分市場分析第四部分規(guī)劃設(shè)計初步分析第五部分工程開發(fā)計劃及項目租售計劃第六部分項目投資估算和資金籌措計劃

第七部分項目財務(wù)分析第八部分風(fēng)險分析第九部分

SWOT分析第十部分結(jié)論與建議第十一部分編寫要點總結(jié)目錄第一部分項目概況1.

宗地所處城市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域(經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、

商貿(mào)金融區(qū)等)的地理位置；2.

項目區(qū)域未來規(guī)劃簡要描述(項目所處區(qū)域未來發(fā)展

定

位

)

;●

3.

四至范圍；4.

土地性質(zhì)(商業(yè)、辦公、酒店等);5.

規(guī)劃設(shè)計條件(總占地面積、凈用地面積、容積率、

限高、公建配套、建筑密度、綠化率、其他);6.

項目權(quán)屬狀況(合作項目包含此部分內(nèi)容，包括項目權(quán)屬，剩余土地使用年限、項目抵押情況等)。報告內(nèi)容分析第

一

部分

項

目

概

況一、基本情況附圖：1.項目在該城市的區(qū)位圖(標(biāo)記出宗地區(qū)域位置，與

標(biāo)志性市政設(shè)施、建筑物如市中心商圈、機(jī)場等的

相對位置，與主要中心區(qū)域辦公/商務(wù)/政府的關(guān)系

)

;2.

若項目在區(qū)縣的還應(yīng)另附上與主要城市的相對位置

圖

；3.

區(qū)域規(guī)劃圖；4.

平面地形圖(標(biāo)記紅線及相關(guān)數(shù)據(jù))。報告內(nèi)容分析第一部分項目概況報告內(nèi)容分析第一部分

項目概況二、宗地現(xiàn)狀1.項目地形地貌特征(坡度狀況、水渠、較深的溝壑(小峽谷)、池塘等，自然標(biāo)高，與周邊地勢比較)

;2.

地上附著物情況(拆遷：包括具體居住人數(shù)、戶數(shù)，

工廠數(shù)量、規(guī)模、產(chǎn)品性質(zhì)、開工狀況等，并說明對拆遷及項目開發(fā)進(jìn)度的影響；高壓線、垃圾處理廠、●

墳場、文物古跡等不利因素);3.地下情況(包括重要管線、地下電纜、暗渠、地上建

筑物原有樁基及地下建筑/結(jié)構(gòu)等);4.土地的完整性(有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地);5.

地質(zhì)情況(包括土地結(jié)構(gòu)、承載力、地下水位和抗震

性要求)。附圖：1.

地形地貌圖(地形較復(fù)雜的項目需附，以反映宗地地

形、山體、河流、溝壑等內(nèi)容);2.地下狀況圖(包括地下管線、暗渠、電纜、光纜等)

;●3

.

項目現(xiàn)狀照片(反映項目地形地貌、附著物情況、重

要影響因素等);4.如

有

，Google

Earth

圖(標(biāo)記項目大致紅線)。報告內(nèi)容分析第一部分項目概況結(jié)合地塊基本情況分析，對項目的總體定位做闡述，

并對各類型物業(yè)的布局、體量及產(chǎn)品比例、高、中、

低的檔次進(jìn)行簡要分析。四、

規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)各類型物業(yè)分項的規(guī)劃設(shè)計條件(占地面積、容積率、

地上、地下建筑面積、地上、地下車位數(shù)量、限高、建筑密度、綠化率、其他等)。(如果項目簡單，項目綜合定位可以與規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)合并擬寫)報告內(nèi)容分析第一部分項目概況三、項目綜合定位項目合計一期二期三期單位占地面積平方米畝畝容積率總建筑面積平方米地上建筑面積平方米商業(yè)面積平方米辦公面積平方米酒店面積平方米公建面積平方米其他面積平方米地下建筑面積平方米總車位數(shù)個地下車位數(shù)個項目概況規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)表報告內(nèi)容分析第一部分1.

交通狀況2.

公交系統(tǒng)情況，包括主要線路、行車區(qū)間，站點位置

等

；3

.

宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要發(fā)展商自己

解決；4.

現(xiàn)有交通捷運(yùn)系統(tǒng)，近期或規(guī)劃中是否有地鐵、輕軌

等對交通狀況有重大影響的工程；5.

大型購物中心、主要商業(yè)，高檔寫字樓等；

6.

文化、體育、娛樂設(shè)施；7.

公園；8.

其他。報告內(nèi)容分析第一部分項目概況五

、項目周邊配套(一)周邊步行范圍內(nèi)的社區(qū)配套附圖

：1.

交通狀況示意圖(包括現(xiàn)有和未來規(guī)劃的城市公共

交通和快速捷運(yùn)系統(tǒng))

;2.生活設(shè)施分布圖，具體位置、距離。(二)宗地周邊步行范圍外但可輻射范圍內(nèi)主要社區(qū)

配套現(xiàn)狀報告內(nèi)容分析第一部分項目概況報告內(nèi)容分析第一部分

項目概況六、項目周邊環(huán)境1.

治安情況2.

空氣狀況3.

噪聲情況4.

污染情況(化工廠、河流湖泊污染等)5.

危險源情況(如高壓線、放射性、易燃易爆物品生產(chǎn)或倉儲●

基地等)6.

周邊景觀7.

風(fēng)水情況8.

近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的

搬遷、大型醫(yī)院、學(xué)校、購物中心/超市的建設(shè)等。9.

其他(根據(jù)個案特性描述，沒有的可以不寫)1.道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展2.包括現(xiàn)有路幅、規(guī)劃路幅，規(guī)劃實施的時間，與宗地的關(guān)系

(影響)。3.供水狀況：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實施時間。4.污水、雨水排放：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實施時間。5.通訊(有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)):現(xiàn)有管線、上源位置

距

宗

地距離、涉及線路成本等。6.永久性供電和臨時施工用電：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距

離、涉及線路成本等。7.燃?xì)猓含F(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。8.供熱及生活熱水：現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、

接口位置。附圖：說明上述配套設(shè)施的管線走向、容量和接口位置，及未來

規(guī)劃擴(kuò)容和增加的情況。第一部分

項目概況

七、大市政配套報告內(nèi)容分析第二部分項目出讓條件(項目取得方式)一

、

招拍掛項目取得方式(上海范本)1、

出讓方式及報名條件招標(biāo)/拍賣/掛牌時間競買/投標(biāo)人資格報名條件2、出讓程序招投標(biāo)的注明招投標(biāo)時間安排、程序、投標(biāo)人資格要求、評分標(biāo)準(zhǔn)等；拍賣/掛牌出讓的競價規(guī)則或者招投標(biāo)規(guī)則如果與一般情況有不一

樣的，要另做說明。3、出讓底價及付款方式4、

競爭對手分析報告內(nèi)容分析第二部分項目出讓條件(項目取得方式)二、

合作項目取得方式1、

合作方基本情況合作方名稱，主要股東投資情況，注冊資本，成立時

間、特殊背景等。2、合作方式一次性買斷：土地轉(zhuǎn)讓、公司轉(zhuǎn)讓；合資合作：共同設(shè)立公司、股權(quán)收購、增資控股、建

后分房(面積)、建后分銷售收入、建后分利潤等。3、

主要合作條件土地轉(zhuǎn)讓價格、股權(quán)溢價收購價格、股權(quán)比例、建筑

面積或者利潤分配比例等。報告內(nèi)容分析第二部分項目出讓條件(項目取得方式)4、

風(fēng)險評估通過其他相關(guān)渠道了解項目背景資料：如土地方轉(zhuǎn)讓

的原因、曾經(jīng)或正在洽談的公司；土地使用年限，閑置收回風(fēng)險；溢價轉(zhuǎn)讓不能提供正規(guī)稅務(wù)發(fā)票導(dǎo)致

的

增

值

稅

；

對分房、分收入承擔(dān)營業(yè)稅風(fēng)險；土地權(quán)屬有無瑕疵，抵押或其他的法律糾紛；土地方的信用；付款進(jìn)度及與土地手續(xù)的配合；其他與合作方式相關(guān)的當(dāng)?shù)赝恋卣叻煞ㄒ?guī)。報告內(nèi)容分析第三部分市場分析——商業(yè)物業(yè)一、商業(yè)物業(yè)市場研究1、

整體市場分析對市場的區(qū)域劃分(該市的商業(yè)區(qū)分布情況),歷史發(fā)展，

做總的概括性歸納分析。最好對相關(guān)主要業(yè)態(tài)能有分析。2、

供需情況分析區(qū)域市場的供應(yīng)量、成交量分析，主要為租售、上市面

積。全市或區(qū)域市場整體數(shù)據(jù)難以獲得，則根據(jù)項目周

邊同類物業(yè)的供應(yīng)、成交進(jìn)行累加。3、

租金、售價、銷售率、出租率分析區(qū)域市場租金、售價、銷售率、出租率走勢分析。商業(yè)租金、售價的整體數(shù)據(jù)難以獲得，則根據(jù)項目周邊

同類物業(yè)的實際報價、成交價列表。商業(yè)不同樓層、面積、品牌、路況的差異很大，需區(qū)別

對待。出租率根據(jù)實際調(diào)查大致估算而得。報告內(nèi)容分析第三部分市場分析——商業(yè)物業(yè)周邊同用途地塊的出讓成交情況(地塊面積、容積率、建

筑面積、規(guī)劃用途、地價、樓板價、每畝單價、競得或

受讓單位、成交年月),當(dāng)前大致的開發(fā)情況。5、

結(jié)論對前述市場分析結(jié)合本項目土地的特征進(jìn)行總結(jié)。報告內(nèi)容分析第三部分市場分析——商業(yè)物業(yè)4、

周邊商業(yè)地塊成交情況報告內(nèi)容分析第三部分市場分析——商業(yè)物業(yè)二、競爭項目分析周邊可供參考的競爭性物業(yè)的開發(fā)情況(供應(yīng)量、成交量、

經(jīng)營業(yè)態(tài)、租金、售價、銷售率、出租率),物業(yè)的特征

(樓高、層高、機(jī)電設(shè)備數(shù)量、品牌、物業(yè)管理公司品

質(zhì)等),競爭性物業(yè)可供本項目的參考借鑒之處。三、

商業(yè)部分SWOT分析(SWOT

分析方法簡介)四

、商業(yè)部分定位(案例)1、

客戶定位：商業(yè)項目需對消費者進(jìn)行分析

2、產(chǎn)品定位：產(chǎn)品的檔次及材料設(shè)備等3、

項目租售價格、出租率定位報告內(nèi)容分析第三部分市場分析——寫字樓一、寫字樓市場研究1、

整體市場分析對市場的區(qū)域劃分(該市的中央商務(wù)區(qū)或商業(yè)區(qū)分布情

況),歷史發(fā)展，做總的概括性歸納分析。2、供需情況分析區(qū)域市場的供應(yīng)量、成交量分析，主要為租售、上市面

積。全市或區(qū)域市場整體數(shù)據(jù)難以獲得，則根據(jù)項目周

邊同類物業(yè)的供應(yīng)、成交進(jìn)行累加。3、

租金、售價、銷售率、出租率分析區(qū)域市場租金、售價、銷售率、出租率走勢分析。寫字樓租金、售價的整體數(shù)據(jù)難以獲得，則根據(jù)項目周

邊同類物業(yè)的實際報價、成交價列表。出租率根據(jù)實際調(diào)查大致估算而得。報告內(nèi)容分析第三部分市場分析——寫字樓周邊同用途地塊的出讓成交情況(地塊面積、容積率、

建

筑面積、規(guī)劃用途、地價、樓板價、每畝單價、競得或

受讓單位、成交年月),當(dāng)前大致的開發(fā)情況。5、

結(jié)論對前述市場分析結(jié)合本項目土地的特征進(jìn)行總結(jié)。報告內(nèi)容分析第三部分市場分析——寫字樓4、

周邊辦公地塊成交情況報告內(nèi)容分析第三部分市場分析——寫字樓二、

競爭項目分析周邊可供參考的競爭性物業(yè)的開發(fā)情況(供應(yīng)量、成交量、

租金、售價、銷售率、出租率),物業(yè)的特征(樓高、層

高、機(jī)電設(shè)備數(shù)量、品牌、物業(yè)管理公司等),競爭性

物業(yè)可供本項目的參考借鑒之處。三、

寫字樓部分SWOT分析四

、寫字樓部分定位1、

客戶定位：辦公項目需對承租客戶群體進(jìn)行分析。

2、產(chǎn)品定位：產(chǎn)品的檔次及材料設(shè)備等。3、

項目租售價格、出租率定位。報告內(nèi)容分析第三部分市場分析——酒店一、高星級酒店市場分析1、

整體市場分析對市場的區(qū)域劃分，歷史發(fā)展，做總括性歸納分析。2、

供需情況分析●全市四、五星級酒店市場的客房供應(yīng)量分析(酒店供應(yīng)為

分體現(xiàn))。3、

房價、入住率分析估算標(biāo)準(zhǔn)間成交價格，淡旺季入住率估計。部源該客在住不入可店統(tǒng)計面指中方率求住需在入計),求統(tǒng)(酒店定量需客房數(shù)累加做定性分析同星級酒店周邊同用途地塊的出讓成交情況(地塊面積、容積率、

建

筑面積、規(guī)劃用途、地價、樓板價、每畝單價、競得或

受讓單位、成交年月),當(dāng)前大致的開發(fā)情況。5、

結(jié)論對前述市場分析結(jié)合本項目土地的特征進(jìn)行總結(jié)。報告內(nèi)容分析第三部分市場分析——酒店4、

周邊酒店地塊成交情況報告內(nèi)容分析第三部分市場分析——酒店二、競爭項目分析全市可供參考的競爭性物業(yè)的開發(fā)情況(建設(shè)規(guī)模、客房

供應(yīng)量、房價、入住率),物業(yè)的特征(樓高、層高、機(jī)

電設(shè)備數(shù)量、品牌、酒店管理公司等),競爭性物業(yè)可

供本項目的參考借鑒之處。三、

酒店部分SWOT分析四

、酒店部分定位1、

客戶定位：酒店項目需對入住客戶群體進(jìn)行分析。

2、產(chǎn)品定位：產(chǎn)品的檔次及材料設(shè)備等。3、

項目房價及入住率定位。1、既定容積率、建筑密度和配套公建面積時，進(jìn)行

初步設(shè)計方案的建筑排列。2、容積率、面積分配比例等技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)不完全確

定時，我司最理想的數(shù)據(jù)和基于本數(shù)據(jù)設(shè)計的面

積分布圖、層數(shù)分布比例。3、

有強(qiáng)烈個性的地塊(如山地、沖溝、水系、地下

熔巖、附著物、暗渠等)對規(guī)劃設(shè)計的影響程度

及對應(yīng)的設(shè)計思路。4、

周邊自然環(huán)境和人文環(huán)境對規(guī)劃設(shè)計的影響。如：

治安環(huán)境、噪聲環(huán)境、污染環(huán)境、空氣情況、危

險源、“風(fēng)水”因素等對產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計和環(huán)境保

護(hù)的影響及解決方法。報告內(nèi)容分析第四部分規(guī)劃設(shè)計初步分析一、規(guī)劃設(shè)計的可行性分析報告內(nèi)容分析第四部分規(guī)劃設(shè)計初步分析5、市政配套設(shè)施對規(guī)劃設(shè)計的影響。如：道路狀況

(可能與小區(qū)主要出入口有關(guān))、供水、排水、

通訊(有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò))、永久性用電和

臨時施工用電、燃?xì)?、供熱及生活熱水等對產(chǎn)品

規(guī)劃設(shè)計的影響及解決方法。6、

周邊生活配套設(shè)施對產(chǎn)品設(shè)計的影響和考慮。如：

交通狀況(與是否開通業(yè)主班車有關(guān))、商業(yè)設(shè)

施(大型購物中心)、教育現(xiàn)狀、體育娛樂公園

等休閑場所、銀行醫(yī)院等生活設(shè)施對自身配套建

設(shè)規(guī)模和面積作出判斷。(附表：項目技術(shù)指標(biāo))1、

設(shè)計概念：表現(xiàn)項目預(yù)期的產(chǎn)品類別及特征。2、

技術(shù)概念：計劃采用的重要新技術(shù)及其與規(guī)劃設(shè)

計的關(guān)系。3、

可持續(xù)發(fā)展概念：對項目分期發(fā)展的設(shè)想、對營●

造統(tǒng)一的社區(qū)概念的設(shè)想、對產(chǎn)品差異性的考慮。●報告內(nèi)容分析第四部分規(guī)劃設(shè)計初步分析二、規(guī)劃設(shè)計的初步概念報告內(nèi)容分析第五部分工程開發(fā)計劃及項目租售計劃一

、工程開發(fā)計劃(案例)各期或各類建筑功能部分的開竣工時間及工期計劃、

各期開工面積、開竣工時占當(dāng)?shù)爻鞘惺袌龊推瑓^(qū)市場

的占有率。序號開發(fā)計劃節(jié)點名稱目標(biāo)計劃時間一期二期三期建筑面積指標(biāo)可售/可租面積指標(biāo)1規(guī)劃方案設(shè)計2取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》3取得土地使用權(quán)證4施工圖報建/《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》5獲得《施工許可證》6開工7取得《預(yù)售許可證》8主體封頂9銷售開盤時間10招租開始時間11竣工驗收(入住)時間第五部分工程開發(fā)計劃及項目租售計二、工程開發(fā)計劃節(jié)點(項目開發(fā)計劃節(jié)點表)截至項目施工、取得銷售許可證，報批報建分別需要的工

作日。序號項目2008年2009年1商業(yè)銷售收入(萬元)1.1商業(yè)銷售價格(元/m2)1.2商業(yè)銷售面積(m2)2辦公銷售收入(萬元)2.1辦公銷售價格(元/m2)2.2辦公銷售面積(m2)3商業(yè)租賃收入(萬元)3.1商業(yè)租金(元/m2/天)3.2商業(yè)租賃面積(m2)3.3商業(yè)出租率(%)4辦公租賃收入(萬元)4.1辦公租金(元/m2/天)4.2辦公租賃面積(m2)4.3辦公出租率(%)5酒店收入合計(萬元)5.1酒店房價(元/間/天)5.2入住率(%)5.3酒店客房收入(萬元)5.4酒店餐飲收入(萬元)5.5酒店其他收入(萬元)6車位銷售收入(萬元)6.1車位價格(萬元/個)6.2可售車位個數(shù)7車位租賃收入(萬元)7.1車位租金(元/個/月)7.2可租車位個數(shù)(個)7.3車位出租率(%)8總收入合計報告內(nèi)容分析第五部分工程開發(fā)計劃及項目租售計劃三、項目租售收入測算(租售收入測算表)需分期或分年做

動態(tài)的租售收入

測算表。各期銷售時間、

價格、面積，預(yù)

計銷售各期的市

場占有率，銷售

計劃實現(xiàn)的可行

性分析。報告內(nèi)容分析第五部分工程開發(fā)計劃及項目租售計劃四、

項目銷售及資金回款計劃項目銷售及資金回款計劃中應(yīng)明確各期銷售價格、銷

售比例和銷售面積、各期銷售收入、回款比例及回款

金額。序號項目總價(萬元)單價(元/m2)面積(m2)一土地成本建安成本(

一

)前期費用骨建安及裝修工程費紅線內(nèi)配套費政府收費(

一

)市政配套費(二)其它政府性收費四不可預(yù)見費直接投資合計五財務(wù)費用(

一

)股東貸款利息(二)銀行貸款利息六管理費用七租售費用開發(fā)間接費用小計八建設(shè)期土地使用稅投資總計報告內(nèi)容分析第六部分項目投資估算和資金籌措計劃一、投資估算(投資估算表)序號項目2008年2009年1資金來源1.1銷售收入1.2租金收入1.3其他收入1.4銀行長期貸款1.5股東貸款1.6其他短期借款1.7建設(shè)投資中自有資金1.8回收房產(chǎn)銷售凈收入2資金運(yùn)用2.1地價2.2建安工程費2.3紅線內(nèi)配套費2.4前期費用2.5區(qū)外配套2.6政府收費2.7管理費用2.8銷售費用2.9建設(shè)期上地使用稅2.1資本化財務(wù)費用2.11銷售和出租稅金及附加2.12經(jīng)營期上地使用稅2.13上地增值稅2.14所得稅2.15長期借款本金償還2.16其他短期借款本金償還2.17外方股利2.18中方股利3盈余資金4累計盈余資金報告內(nèi)容分析第六部分

項目投資估算和資金籌措計劃二、資金籌措計劃(資金安排十分重要)1、

資金投入計劃及資金需求(資金來源及運(yùn)用表)各期地價、前期

費用、基礎(chǔ)、建

安、配套、開發(fā)

間接費等的投入

安排。建設(shè)期按

季度分別預(yù)測資

金使用額及相應(yīng)

的來源。報告內(nèi)容分析第六部分

項目投資估算和資金籌措計劃2、

資金回款計劃作為資金來源一部分的銷售資金回款應(yīng)與第六部分的銷售計劃相一致。3、

貸款和股東貸款使用計劃及相應(yīng)的還款計劃1、

編制項目貸款和股東貸款使用計劃結(jié)合整個公司資金情況，列示各期資金的需求缺口及

融資途徑。招拍掛項目短期集中支付大額資金的保證，

自籌資金還是向金融機(jī)構(gòu)融資，是否與有關(guān)金融機(jī)構(gòu)

達(dá)成屆時一定提供融資服務(wù)的協(xié)議。2、

編制項目還款計劃貸款還本付息計算表作為工作底表備查，持有型項目

的可研報告必須附貸款還本付息計算表。案例報告內(nèi)容分析第七部分

項目財務(wù)分析一、成本利潤分析根據(jù)項目租售收入測算和投資估算進(jìn)行成本利潤分析，

如果是出租物業(yè)則僅進(jìn)行成本分析。指標(biāo)：測算總投資、銷售收入、稅前利潤、稅前總成

本利潤率、銷售利潤率，看是否滿足集團(tuán)立項要求。二、現(xiàn)金流量分析編寫全部投資現(xiàn)金流量表、自有資金現(xiàn)金流量表、綜

合經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總表。指標(biāo)：全部投資財務(wù)凈現(xiàn)值、全部投資內(nèi)部收益率、

全部投資靜態(tài)投資回收期、自有資金財務(wù)凈現(xiàn)值、

自有資金內(nèi)部收益率、自有資金動態(tài)投資回收期，

看是否滿足集團(tuán)立項要求。(紅色指標(biāo)為重點。)序號項目2008年2009年1現(xiàn)金流入1.1銷售收入1.2租金收入1.3其他收入1.4回收固定資產(chǎn)余值或物業(yè)未來經(jīng)營期折現(xiàn)價值1.5其他2現(xiàn)金流出2.1土地成本2.2建安成本2.3政府收費2.4不可預(yù)見費2.5財務(wù)費用2.6管理費用2.7租售費用2.8建設(shè)期土地使用稅2.9經(jīng)營成本2.10經(jīng)營期土地使用稅2.11營業(yè)稅金及附加2.12房產(chǎn)稅2.13土地增值稅2.14其他3稅前凈現(xiàn)金流量4所得稅5稅后凈現(xiàn)金流量6稅后累計凈現(xiàn)金流量7稅后凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值8稅后累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值項目財務(wù)分析(全部投資現(xiàn)金流量表)報告內(nèi)容分析第七部分序號項目2008年2009年1現(xiàn)金流入1.1銷售收入1.2租金收入1.3其他收入1.4物業(yè)變現(xiàn)價值1.5其他1.6股東貸款1.7銀行貸款2現(xiàn)金流出2.1土地成本2.2建安成本2.3政府收費2.4不可預(yù)見費2.5管理費用2.6租售費用2.7建設(shè)期土地使用稅2.8經(jīng)營成本2.9經(jīng)營期土地使用稅2.10股東借款本金償還2.11銀行借款本金償還2.12股東借款利息支付2.13銀行借款利息支付2.14營業(yè)稅金及附加2.15房產(chǎn)稅2.16土地增值稅2.17其他3稅前凈現(xiàn)金流量4所得稅5稅

后

凈

現(xiàn)

金

流

量6稅后累計凈現(xiàn)金流量7稅后凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值8稅后累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值項目財務(wù)分析(自有資金現(xiàn)金流量表)報告內(nèi)容分析第七部分經(jīng)濟(jì)指標(biāo)銷售均價可售面積銷售收入金額單位元/平方米平方米萬元項目銷售總收入萬元其中住宅銷售收入萬元別墅銷售收入萬元商鋪銷售收入萬元寫字樓銷售收入萬元灑店銷售收入萬元其他銷售收入萬元營業(yè)稅及附加萬元項目總投資(含建設(shè)期土地使用稅)萬元土地增值稅萬元經(jīng)營期土地使用稅總和萬元項目稅前利潤(萬元)萬元項目稅前總成本利潤率萬元項目所得稅萬元項目稅后利潤(萬元)萬元項目稅后總成本利潤率%報告內(nèi)容分析第七部分項目財務(wù)分析(靜態(tài)指標(biāo))經(jīng)濟(jì)指標(biāo)銷售均價可售面積銷售收入金額單位元/平方米平方米萬元全部投資項目稅后內(nèi)部收益率%項目財務(wù)凈現(xiàn)值(Ic=10%)萬元靜態(tài)投資回收期年動態(tài)投資回收期年自有資金項目稅后內(nèi)部收益率%項目財務(wù)凈現(xiàn)值(Ic=10%)萬元靜態(tài)投資回收期年動態(tài)投資回收期年報告內(nèi)容分析第七部分項目財務(wù)分析(動態(tài)指標(biāo))補(bǔ)充資料(經(jīng)濟(jì)評價三版)報告內(nèi)容分析集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)類項目和綜合類項目立項標(biāo)準(zhǔn)：一、做銷售安排的商業(yè)地產(chǎn)類項目和綜合類項目申

請立項，必須滿足稅前總成本利潤率不低于30%,或項目的全部投資內(nèi)部收益率不低于10%,或項目自有資金內(nèi)部收益率不低于15%;二、如果項目含有持有物業(yè)，項目整體的經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)必須滿足全投資內(nèi)部收益率不低于10%,

或項目自有資金內(nèi)部收益率不低于15%。報告內(nèi)容分析稅前總成本利潤率=稅前利潤總額÷總成本稅后總成本利潤率=凈利潤÷總成本總成本=直接開發(fā)成本+財務(wù)費用+管理費用+銷售費用內(nèi)部收益率=能使項目的凈現(xiàn)值等于零時的折現(xiàn)率凈現(xiàn)值=稅后凈現(xiàn)金流量按照10%折現(xiàn)率折現(xiàn)求和報告內(nèi)容分析第八部分風(fēng)險分析一、定性分析市場風(fēng)險和政策風(fēng)險分析。二、

定量分析1、

敏感性分析招拍掛項目應(yīng)結(jié)合地價和售價，對項目利潤情況進(jìn)行

敏感性分析，得出項目在地價和售價變化時，利潤的

波動情況，并對項目的抗風(fēng)險能力進(jìn)行分析；合作項目則主要分析不可預(yù)計成本增加以及售價波動

時，項目利潤的情況，重點分析項目的抗風(fēng)險能力。指標(biāo)項目投資額銷售收入經(jīng)營成本稅前利潤稅前投資利潤率全投資自有資金內(nèi)部收益率財務(wù)凈現(xiàn)值(I=10%)靜態(tài)投資回收期(年)動態(tài)投資回收期(年)(指標(biāo)與全投資相同)正常投資(萬元)+10%+5%-5%-10%收入(萬元)+10%+5%-5%-10%經(jīng)營成