招投標(biāo)及施工階段的成本控制

深挖文化定制城市——招投標(biāo)及施工階段的成本控制成本領(lǐng)先是企業(yè)在競爭中取勝的關(guān)鍵戰(zhàn)略之一，成本控制是所有企業(yè)都必須面對的一個(gè)重要管理課題。企業(yè)無

論采取何種改革、激勵(lì)措施都代替不了強(qiáng)化成本管理、降

低成本這一工作，它是企業(yè)成功最重要的方面之一。有效

的成本控制管理是每個(gè)企業(yè)都必須重視的問題，抓住它就

可以帶動(dòng)全局言前目一、招標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制二

、施工階段的成本控制PART01招標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制一、招標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制當(dāng)前，我國在房地產(chǎn)項(xiàng)目中所運(yùn)用的新技術(shù)、新工藝、新材料、已經(jīng)是很普遍的事情了。但是在招標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制中還存在一定的局限性。有時(shí)很難達(dá)到項(xiàng)目的要求。在這種情況下就需要房地產(chǎn)項(xiàng)目

的招標(biāo)工作人員提高自身素質(zhì)，不斷提高成本控制的有效措施，以及對各種新技術(shù)、新工藝、新材料的

認(rèn)知和了解。以此來對房地產(chǎn)項(xiàng)目的招投標(biāo)過程進(jìn)行合理控制，提高房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)利潤和社會(huì)效益。一、招標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制房地產(chǎn)項(xiàng)目的分類可從

：用途上、經(jīng)營上來分類1、

出售型房地

產(chǎn)項(xiàng)目2、

出租型房地

產(chǎn)項(xiàng)目3、

混合型房地

產(chǎn)項(xiàng)目◎叢

用途上

住宅房地產(chǎn)

O我們青山公司目前都是以出售

為

主目前我們青山

公司有住宅

(郡王府)商業(yè)(梨花里),青山地產(chǎn)QING

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ESTATE從經(jīng)營角度商業(yè)房地產(chǎn)工業(yè)房地產(chǎn)地產(chǎn)A在別人眼里只要提到房地產(chǎn)，都認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)很掙錢。是這樣嗎?高收益只是房地產(chǎn)項(xiàng)目其中的一

個(gè)特點(diǎn)，但是在高收益的背后，

房地產(chǎn)有著投資成本高、投資周

期長、投資風(fēng)險(xiǎn)大、政策環(huán)境多

種影響因素。所以房地產(chǎn)工作者

也常常要面臨很多問題和壓力。一、招標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制兒子結(jié)婚點(diǎn)名

要在郡王府買

房，可房價(jià)太高可不是咋的，房價(jià)一直在漲，開發(fā)商得掙多少錢青山地產(chǎn)QING

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ESTATE房地產(chǎn)項(xiàng)目特點(diǎn)：一、招標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)主要階段：施工進(jìn)場前

一

些工作簽署合作協(xié)議工程項(xiàng)目招投標(biāo)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)購買土地獲得使用權(quán)室外工程安裝及裝飾工程主體工程基礎(chǔ)工程項(xiàng)目的評估和決策可行性研究投資研究廣告推廣銷售準(zhǔn)備青山地產(chǎn)QING

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ESTATE銷售和物業(yè)管理階段投資決策階段前期工作階段工程建設(shè)階段現(xiàn)場銷售物業(yè)管理竣工驗(yàn)收施工圖預(yù)算土地購買

設(shè)計(jì)階段招投標(biāo)

施工現(xiàn)場管理產(chǎn)品策劃定位施工合同管理一、招標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制房地產(chǎn)成本控制一般包含：事前控制、事中控制、事后控制青山地產(chǎn)QING

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ESTATE事前控

制事后控

制事中控制竣工結(jié)算結(jié)算分析限制，所以在招標(biāo)過程中還是存在很多問題的。比如：掛靠對參與投標(biāo)企業(yè)

無專業(yè)評審人了解太少，僅從

員，以及zhua書面文字了解，

不科學(xué)的評標(biāo),未能實(shí)地考察等

辦法，對有已有過合作的投標(biāo)人的心理默認(rèn)傾向青山地產(chǎn)QING

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ESTATE不同的階段會(huì)因特點(diǎn)的不同，所以應(yīng)采取不同的成本控制辦法。作為事中控制的招投標(biāo)環(huán)節(jié)，引進(jìn)競爭機(jī)制，在承包、發(fā)包的過程中進(jìn)行科學(xué)的招投標(biāo)，實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化配置，充分發(fā)揮競爭機(jī)制優(yōu)勝劣汰的積極作用。才能合理的為房地產(chǎn)項(xiàng)目提供優(yōu)秀的供應(yīng)商。然而在實(shí)施的具體過程中因?yàn)槭艿揭欢ǖ囊?、招?biāo)環(huán)節(jié)的成本控制投標(biāo)企業(yè)弄虛

作假、轉(zhuǎn)包、優(yōu)點(diǎn)

：缺點(diǎn)

：1、對于業(yè)主：選擇范圍廣2、對于投標(biāo)人：發(fā)揮自己僅從標(biāo)書等文字方面考察

投標(biāo)人的優(yōu)劣，難免有失

偏頗。不一定能找到理想的優(yōu)勢，公平公正參與競爭的合作方及管理人員房地產(chǎn)招標(biāo)過程中應(yīng)采取哪些措施1、招標(biāo)形式：

(公開招標(biāo)、邀請招標(biāo))一、招標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制公開招標(biāo)優(yōu)點(diǎn)：1、有針對性的選擇資質(zhì)較

好，實(shí)力雄厚的合作商。2、事先實(shí)地考察，充分了解受邀請投標(biāo)人素質(zhì)、管理水平、技術(shù)能力等3、讓受邀單位作出必要的承諾。如：工程質(zhì)量、施工工期、施工安全保障以及現(xiàn)

場委派的項(xiàng)目經(jīng)理等。缺點(diǎn)

：1、

容

易

被人

情關(guān)

系

左

右2、

對長期合作方有思想傾向

3、

受邀投標(biāo)人信息泄密，出

現(xiàn)圍標(biāo)及毫無意義的報(bào)價(jià)等一、招標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制邀請

招標(biāo)2、對投標(biāo)單位的資質(zhì)審查：無論是公開招標(biāo)還是邀請招標(biāo)，都應(yīng)該在房地產(chǎn)項(xiàng)目招標(biāo)之前對相關(guān)的投標(biāo)單位進(jìn)行一定的資格審必要時(shí)，實(shí)地考察避免人為因素所造成影響一、招標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制資質(zhì)信譽(yù)經(jīng)驗(yàn)查?？疾旆秶呵嗌降禺a(chǎn)QING

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ESTATE實(shí)現(xiàn)投標(biāo)

資格量化業(yè)績3、招標(biāo)文件的編制：完善招標(biāo)文件

內(nèi)容正確工期要求工程質(zhì)量要求價(jià)款的結(jié)算方式違約責(zé)任懲罰與獎(jiǎng)勵(lì)條款↓收

集

↓↓分析↓總

結(jié)一、招標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制工程概況承包方式材料供應(yīng)方式鑒別↓預(yù)測√分析→:評價(jià)巡免出現(xiàn)人

力、物力、

財(cái)方的浪費(fèi)有價(jià)值的數(shù)據(jù)、

資料青山地產(chǎn)QING

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ESTATE去除無價(jià)值的

數(shù)據(jù)、資料數(shù)據(jù)資料體現(xiàn)業(yè)主

意愿造價(jià)人員編制1、建立多學(xué)科、主要就是使用多目標(biāo)決策理論

中的優(yōu)序法來評價(jià)投標(biāo)的多種

方案，選擇出最合適的投標(biāo)方

案，確保房地產(chǎn)項(xiàng)目的順利進(jìn)行2、健全評價(jià)指標(biāo)系統(tǒng)4、

評標(biāo)方法的科學(xué)合理性，因房地產(chǎn)工程項(xiàng)目是

一

個(gè)十分復(fù)雜的社會(huì)經(jīng)濟(jì)和技術(shù)系統(tǒng)，在對其評價(jià)的過程中會(huì)涉及很多因素。一、招標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制全面的專家評審小組不確定因

素可以量化

的因素合理性

客觀性評

標(biāo)既是對項(xiàng)目管理人員的一次考核，又增加彼此了解，達(dá)成合作共識青山地產(chǎn)QING

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ESTATE加以解決。投標(biāo)文件及施工圖紙中存在的

矛盾、錯(cuò)誤以及不清楚的地方6、

澄清會(huì)議，招標(biāo)完成后，招投標(biāo)雙方重要的一次接觸就是澄清會(huì)議，澄清會(huì)議主要為了兩個(gè)問題招標(biāo)人要對錯(cuò)誤地方加

以修改，對不清楚的地

方作出科學(xué)合理的解釋一、招標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制與現(xiàn)場項(xiàng)目經(jīng)理及管理人員的

交流答辯為項(xiàng)目

更好的

服務(wù)澄清

會(huì)議爭取到有利于低價(jià)的合同條款青山地產(chǎn)QING

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ESTATE單價(jià)合同目標(biāo)合同成本加酬金7、合同的簽署。合同一般分為總價(jià)合同、單價(jià)合同、目標(biāo)合同、成本加酬金合同。對于招標(biāo)文件中明確的內(nèi)容如：工期、質(zhì)量、結(jié)算方式、違約爭議處理等一、招標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制根據(jù)不同項(xiàng)目特點(diǎn)，加以選擇，合理的規(guī)

避各種風(fēng)險(xiǎn)對于招標(biāo)文件及設(shè)計(jì)圖紙中

不明確的內(nèi)容有前瞻性，預(yù)測施工中索賠因素，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)一定要寫入合同文件

中談

判

協(xié)

商合同總價(jià)合同一、招標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制總之，在房地產(chǎn)工程的招投標(biāo)過程中，作為甲方應(yīng)對招投標(biāo)過程中的各個(gè)環(huán)節(jié)加以嚴(yán)格控制，通過一系列科學(xué)合理的管理手段，來對施工方案進(jìn)行最終的確定。選擇出那些具有先進(jìn)技術(shù)、報(bào)價(jià)合理、具

有豐富項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn)以及技術(shù)能力比較強(qiáng)的供應(yīng)商，從而有效的管理房地產(chǎn)招投標(biāo)環(huán)節(jié)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)招

投標(biāo)環(huán)節(jié)有效的控制成本。只有這樣才能有效的促進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目的發(fā)展，也只有這樣，才能有效的提高

房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)利潤和社會(huì)效益。PART02施工階段的成本控制施工階段是資金投入的最大階段，實(shí)際上也是招投標(biāo)工作的延申，是合同的具體化，加強(qiáng)施工控制，就是加強(qiáng)履約行為的管理。房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)是隨著國家住房分配供給體系的改革而產(chǎn)生的。雖然與基建

項(xiàng)目具有共性，但也會(huì)不可避免的發(fā)生“三超”現(xiàn)象。工程概算超工程估算。工程預(yù)算超工程概算。工程決算超工程預(yù)算。“三超”的超額必須由企業(yè)的盈利來彌補(bǔ)，如果控制失衡，會(huì)使企業(yè)經(jīng)營虧本，因此盈利的目的決定了項(xiàng)目投資必須實(shí)現(xiàn)預(yù)期的目標(biāo)一

、施工階段的成本控制從技術(shù)措施上展開項(xiàng)目投資的有效控制1、對技術(shù)

方案做好論

證，選擇最優(yōu)方案2、廣泛采用新技術(shù)、新工藝、新辦法材料費(fèi)一般占工程直接費(fèi)70%左右，直接費(fèi)的高低影響著間接費(fèi)的高低，因此選用新材料、新工藝是提高勞動(dòng)生產(chǎn)率和縮短工期的有力保證抓好合同管理，減少工程索賠1、施工單位往往“低價(jià)

中標(biāo)索賠盈利”2、業(yè)主方

要事前把關(guān)、

主動(dòng)監(jiān)控、

嚴(yán)格審核變更3、對不履約的供應(yīng)商及時(shí)提出反索賠1、嚴(yán)格控制現(xiàn)場經(jīng)費(fèi)

和管理費(fèi)2、

合理使

用廣告策劃

費(fèi)和營銷代理費(fèi)3、最大程

度降低靜態(tài)投資，對大

宗材料設(shè)備

可直接進(jìn)行甲供1、建立建設(shè)監(jiān)理制、完善職責(zé)分

工、落實(shí)責(zé)任2、建立健

全投資控制體系3、做好月

進(jìn)度款的審核，按照合

同約定支付進(jìn)度款1、甲供材料要根據(jù)施工進(jìn)度合理安排進(jìn)場計(jì)劃，降低存儲成本2、加強(qiáng)甲供材料現(xiàn)場管理、合理堆放，減少搬運(yùn)及損耗一、施工階段的成本控制從經(jīng)濟(jì)措施

上展開項(xiàng)目

投資的有效控制1、

施工階段的成本控制綜述青山地產(chǎn)QING

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ESTATE從功能、經(jīng)濟(jì)美觀等多角度確定是否從管理模式上入手資的

響材料供應(yīng)控制要點(diǎn)控制什么怎么控制誰來控制1、審圖1、施工圖會(huì)審2、分部、分項(xiàng)圖會(huì)審3、專業(yè)技術(shù)圖紙會(huì)審1、圖紙多層次會(huì)審會(huì)簽制度2、各專業(yè)互審互簽制度3、力爭開工前把圖紙不清楚或者修改的地方全部修改完工程技術(shù)負(fù)責(zé)人2、設(shè)計(jì)變更環(huán)節(jié)1、變更評估2、變更審核3、變更審批1、項(xiàng)目的前期規(guī)劃、定位要全面、準(zhǔn)確，盡量避免在施工中的重大設(shè)計(jì)調(diào)整。2、加強(qiáng)施工前的審核工作，全面考慮工程造價(jià)，對可能發(fā)生的變更要有預(yù)見性。3、全面評估變更帶來的利弊，為審批提供依據(jù)設(shè)計(jì)部、工程部、審計(jì)部3、施工現(xiàn)場簽證1、簽證的必要性2、簽證的時(shí)限3、簽證的工程量4、簽證的審批1、嚴(yán)格按照合同約定條款執(zhí)行2、堅(jiān)持當(dāng)時(shí)發(fā)生當(dāng)時(shí)簽證原則3、簽證的內(nèi)容、原因、工程量清楚準(zhǔn)確無涂改并經(jīng)現(xiàn)場簽字確認(rèn)4、嚴(yán)格按照程序辦理審批程序設(shè)計(jì)部、工程部、成本部、主管總經(jīng)理4、總、分包配合費(fèi)1、分包責(zé)任2、分包內(nèi)容3、分包責(zé)任界定1、合理確定分包配合費(fèi)2、避免在分包過程中修改分包方式、分包內(nèi)容、范圍而增加成本3、對于分包責(zé)任界定一定明確，到位工程部、成本合約部5、材料的供應(yīng)1、廠家選擇2、材料選型3、供應(yīng)方式4、材料計(jì)劃5、停留時(shí)間1、對需要采購的材料至少選擇三家以上同樣規(guī)模的廠家咨詢報(bào)價(jià)2、材料選型在材料招標(biāo)前搜集資料，要確定品牌、規(guī)格、參數(shù)等3、供應(yīng)方式的確定，運(yùn)輸、保管、安裝、驗(yàn)收、保修等4、提前編制材料需求計(jì)劃5、考慮可能出現(xiàn)的問題，預(yù)留出足夠的時(shí)間。材料供應(yīng)要與工程進(jìn)度相配合產(chǎn)品部、設(shè)計(jì)部、工

程部、成本部6、工程款支付1、付款進(jìn)度2、工程進(jìn)度3、付款審批1、嚴(yán)格按照合同約定付款2、嚴(yán)格按照工程進(jìn)度付款3、多層次多角度審核過程進(jìn)度，審核工程量工程部、成本部、財(cái)

務(wù)部、副總或總經(jīng)理一、施工階段的成本控制2、施工階段成本控制要點(diǎn)主動(dòng)控制動(dòng)態(tài)控制

將“控制”立足于事先主動(dòng)分析各種產(chǎn)生偏差的原因，并采取決策措施，快速完成“計(jì)劃-動(dòng)態(tài)跟蹤-在計(jì)劃”,這個(gè)過程盡可能的減少，甚至避免實(shí)際值和目標(biāo)值偏差一、施工階段的成本控制3、施工階段成本計(jì)劃和控制原理把成本計(jì)劃額作為成本控制的目標(biāo)額，在工程實(shí)施過程中定期進(jìn)行成本發(fā)生的實(shí)際值與目標(biāo)值的比較，通過比較實(shí)際支出與成本目標(biāo)的偏差，分析原因，采取有效措施加以控制糾正

措施預(yù)測

偏離分析原因風(fēng)險(xiǎn)

分析青山地產(chǎn)QING

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ESTATE工程

實(shí)施發(fā)現(xiàn)

偏離調(diào)差

研究輸入輸出一、施工階段的成本控制4、簽證單控制流程圖由于工程項(xiàng)目特點(diǎn)，施工單位往往利用變更簽證來獲取巨大利益，這對甲方來說，無疑加大建設(shè)成本。

如何在施工中管理好變更簽證，對于成本控制也是一種途徑。方案1方案2方案3青山地產(chǎn)QING

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ESTATE工程部成本部審核變更原因，

內(nèi)容納入本月成本分管領(lǐng)導(dǎo)審批最優(yōu)方案項(xiàng)目部不合格編制備案合格分析經(jīng)濟(jì)措施組織措施