現(xiàn)行安置房代建制項(xiàng)目管理難點(diǎn)及解決對(duì)策

現(xiàn)行安置房代建制項(xiàng)目管理難點(diǎn)及解決對(duì)策摘要：隨著社會(huì)的發(fā)展與進(jìn)步，重視現(xiàn)行代建制項(xiàng)目管理對(duì)于現(xiàn)實(shí)生活中具有重要的意義。本文主要介紹現(xiàn)行代建制項(xiàng)目管理難點(diǎn)及解決對(duì)策的有關(guān)內(nèi)容。關(guān)鍵詞：代建制；拆遷安置房；項(xiàng)目管理；引言“代建制”是對(duì)我國(guó)政府投資的公益性建設(shè)項(xiàng)目管理模式進(jìn)行市場(chǎng)化改革的重要舉措。“代建制”含有“代建”和“制度”兩重含義:“代建”是指投資人將建設(shè)項(xiàng)目委托給專業(yè)化工程項(xiàng)目管理公司代為建設(shè)直至交付使用(即建設(shè)項(xiàng)目總承包);“制”是制度,規(guī)定在政府投資的公益性建設(shè)項(xiàng)目中采用這種項(xiàng)目管理模式。委托代建源于國(guó)際上通用的工程項(xiàng)目總承包,但我國(guó)的“代建制”中還包括了制度的內(nèi)涵,是結(jié)合國(guó)情的一項(xiàng)政府管理創(chuàng)新。一、拆遷安置房項(xiàng)目的定義安置是指對(duì)受項(xiàng)目影響的人員進(jìn)行生產(chǎn)或生活的安排，以使其能從項(xiàng)目中受益。拆遷安置房是配合城市改建項(xiàng)目、保障拆遷安置居民住房而定向開(kāi)發(fā)的商品房。拆遷安置房項(xiàng)目是指在一定時(shí)間、費(fèi)用和質(zhì)量要求下，完成拆遷安置房建設(shè)并移交的一次性任務(wù)集。對(duì)于這些任務(wù)的管理，即是拆遷項(xiàng)目管理。拆遷安置房項(xiàng)目屬于房地產(chǎn)項(xiàng)目，而房地產(chǎn)項(xiàng)目是工程建設(shè)項(xiàng)目中的一種類型。與一般的工程建設(shè)項(xiàng)目相比，拆遷安置房項(xiàng)目具有以下特征：（1）安置房建設(shè)與拆遷工作具有極強(qiáng)的并行工程特點(diǎn)，需要對(duì)關(guān)鍵時(shí)間節(jié)點(diǎn)進(jìn)行嚴(yán)格設(shè)計(jì)和控制；（2）拆遷安置項(xiàng)目具有極強(qiáng)的政策性，應(yīng)該從“形象工程”的高度對(duì)項(xiàng)目加以定位，把好項(xiàng)目質(zhì)量關(guān)；（3）拆遷安置項(xiàng)目是系統(tǒng)工程，項(xiàng)目范圍中除拆遷和安置等子項(xiàng)目以外，公共配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和管理等內(nèi)容也需要認(rèn)真策劃；（4）拆遷安置項(xiàng)目屬于長(zhǎng)生命周期項(xiàng)目，具有從規(guī)劃、設(shè)計(jì)、實(shí)施、交付到物管全部過(guò)程，因此，前期物業(yè)管理也需要納入項(xiàng)目整體管理范疇。由此可以看出，拆遷安置房項(xiàng)目不僅具有工程項(xiàng)目的基本特征，而且有其特定的特征。只有正確理解其主要特征，才能保證項(xiàng)目的順利實(shí)施，才能按要求達(dá)到拆遷安置房項(xiàng)目的預(yù)期總目標(biāo)。二、安置房代建項(xiàng)目市場(chǎng)的現(xiàn)狀和特點(diǎn)根據(jù)“十一五”城市規(guī)劃戰(zhàn)略,某城市發(fā)展要按照“優(yōu)化島內(nèi)、拓展海灣、擴(kuò)充腹地、城鄉(xiāng)互動(dòng)”的開(kāi)發(fā)原則,加快推進(jìn)兩大基地、四個(gè)中心建設(shè),提升城市整體水平和經(jīng)濟(jì)總量。在這種形勢(shì)下,必然要建造大量的安置房以滿足城市快速發(fā)展的需求。近年來(lái),僅行政區(qū)擬建的安置房項(xiàng)目就有30個(gè)、總建筑面積達(dá)302萬(wàn)平方米。由某建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司承擔(dān)的代建面積就近80萬(wàn)平方米。另一方面,政府與被拆遷人簽訂的拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議中通常會(huì)約定安置過(guò)渡費(fèi)的發(fā)放,且過(guò)渡費(fèi)通常會(huì)隨著安置房的建設(shè)周期延長(zhǎng)而呈上升趨勢(shì),為減少這部分費(fèi)用開(kāi)支,也會(huì)要求代建單位將安置房的建設(shè)工期盡量縮短。三、如何做好安置房項(xiàng)目代建的管理妥善處理代建過(guò)程中各方關(guān)系是安置房建設(shè)項(xiàng)目的重要環(huán)節(jié)。代建單位與業(yè)主是委托合同關(guān)系,雙方的利益趨同性較高;而工程總承包企業(yè)與業(yè)主是承包合同關(guān)系,雙方的利益對(duì)立性較多。但從宏觀上看合同雙方總體目標(biāo)還是趨于一致的,合同雙方之間的關(guān)系是既對(duì)立又統(tǒng)一的關(guān)系。所謂對(duì)立關(guān)系,是指他們之間是管理與被管理、監(jiān)督與被監(jiān)督的關(guān)系;代建單位代表業(yè)主方的利益,是監(jiān)控主體,而總承包方雖服務(wù)于項(xiàng)目的整體利益,但又有自身的利益,是被控主體。所謂統(tǒng)一關(guān)系,是指合同雙方在代建項(xiàng)目的實(shí)施過(guò)程中,它們既是各自相對(duì)獨(dú)立自控主體,又在項(xiàng)目實(shí)施全過(guò)程中,相互依存、朝著共同的目標(biāo),各司其職地共同推動(dòng)項(xiàng)目的各項(xiàng)建設(shè)目標(biāo)的完成與實(shí)現(xiàn)。3.1開(kāi)好頭、布好局是項(xiàng)目成功的前提和保證(1)做好項(xiàng)目的可行性研究,重視項(xiàng)目的前期策劃工作。以筆者曾參與某個(gè)安置房代建項(xiàng)目建設(shè)為例,該項(xiàng)目共劃分A/B兩個(gè)大標(biāo)段。其中A標(biāo)為兩棟29層的高層建筑,造價(jià)0.82億元;B標(biāo)為6棟25至29層的高層建筑,造價(jià)1.95億元,分兩次招標(biāo)。項(xiàng)目已經(jīng)快開(kāi)工了,安置房周圍道路也開(kāi)始建設(shè),但由于市政道路建設(shè)放坡的需要,道路的整體標(biāo)高提高了1米(黃海高程)。對(duì)此變化,公司項(xiàng)目部憑著職業(yè)的敏感及時(shí)向設(shè)計(jì)單位反饋,設(shè)計(jì)單位及時(shí)變更了區(qū)內(nèi)各棟樓的標(biāo)高,有的對(duì)應(yīng)提高了1米,有的提高0.4米,最少的也有0.2米,并對(duì)小區(qū)道路規(guī)劃做了相應(yīng)的調(diào)整;同時(shí)主動(dòng)及時(shí)地將該問(wèn)題以及可能造成的后果向業(yè)主單位反饋。由于問(wèn)題發(fā)現(xiàn)早,及時(shí)修改設(shè)計(jì)方案并追補(bǔ)規(guī)劃報(bào)批,避免了房屋交付使用后將給業(yè)主遺留下的重大隱患。由此可見(jiàn),做好項(xiàng)目管理,首先要樹(shù)立提前主動(dòng)介入的思想,尤其是前期要認(rèn)真把好審圖關(guān)。做好項(xiàng)目管理,還應(yīng)與各方面的專家合作,對(duì)項(xiàng)目建設(shè)方案進(jìn)行優(yōu)化構(gòu)思,只有這樣才能防止決策失誤,才能保證項(xiàng)目建設(shè)與管理的連續(xù)性,進(jìn)而保證項(xiàng)目的成功率,以提高項(xiàng)目的整體效益。(2)爭(zhēng)取政府支持,做好與安置者、設(shè)計(jì)單位各方之間的有效溝通,力爭(zhēng)項(xiàng)目無(wú)缺陷啟動(dòng)。安置房與商品房相比較而言,一個(gè)最大的差別就是安置房的用戶群很明確。比如說(shuō)在建設(shè)地點(diǎn)、建設(shè)規(guī)模、相關(guān)配套、戶型設(shè)計(jì)、裝修范圍等方面相對(duì)固化。若是商品房,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商完全可以自行策劃和決策,購(gòu)房者若對(duì)其中哪方面不認(rèn)同,不去購(gòu)買即可。但安置房就不同了,政府往往主觀做出項(xiàng)目定義,被安置者只能在既定的范圍內(nèi)進(jìn)行選擇,這樣顯然不利于安置房的最后交付使用,特別在交房時(shí)以出現(xiàn)了質(zhì)量問(wèn)題爭(zhēng)議,安置點(diǎn)外圍道路環(huán)境變化而拒絕搬遷的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。因此,在項(xiàng)目管理實(shí)施過(guò)程中做好各方協(xié)調(diào)尤為重要。(3)重視安置房項(xiàng)目安置者自發(fā)組織的質(zhì)量巡查小組的參與;重視他們提出的質(zhì)量監(jiān)督的意見(jiàn)。3.2處理好利益相關(guān)方的關(guān)系和關(guān)注點(diǎn)(1)業(yè)主與代建方的關(guān)系安置房建設(shè)的業(yè)主單位往往是政府。政府與項(xiàng)目法人的關(guān)系是領(lǐng)導(dǎo)與被領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)系。如果政府是項(xiàng)目的出資人,則政府還是項(xiàng)目財(cái)產(chǎn)的終極所有者?？傊?要按照現(xiàn)代企業(yè)制度的要求,實(shí)行政企分開(kāi)和政資分開(kāi),給企業(yè)有自主經(jīng)營(yíng)權(quán)和發(fā)展權(quán),要尊重項(xiàng)目的法人財(cái)產(chǎn)權(quán)。(2)代建方與勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工方的關(guān)系代建方與勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工方的關(guān)系有一個(gè)共同點(diǎn):即代建方是做為合同的甲方與上述幾方形成合同約束的關(guān)系。其中勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理單位主要是以提供工程服務(wù)為主,據(jù)合同獲利的途徑很單一,即按合同約定的范圍提供合乎相關(guān)規(guī)范要求的工程技術(shù)服務(wù),并以此獲得相應(yīng)的報(bào)酬。因此這幾方與代建方比較沒(méi)有利益沖突的地方,在工程管理實(shí)踐中也證明了這一點(diǎn)。施工單位,做為工程的承包商,與代建方的合同計(jì)價(jià)方式就與其他幾方有很大不同:只約定建設(shè)工程的建安總造價(jià),利潤(rùn)則隱含在總造價(jià)中;做為企業(yè),追求利潤(rùn)的最大化本無(wú)可厚非,但承包商往往尋求在提高管理水平、降低成本之外的其他途徑來(lái)獲取更大利潤(rùn)。承包商這種一味追求不合理利潤(rùn)的行為與代建方保證工程質(zhì)量、進(jìn)度、費(fèi)用的總體目標(biāo)形成了一對(duì)矛盾。即便如此,如果承包商沒(méi)有按合同約定完成其應(yīng)履行的義務(wù),可能連最起碼的法定利潤(rùn)都得不到。但承包商與代建方在順利完成工程建設(shè)的各項(xiàng)內(nèi)容方面的目標(biāo)是一致的。因此在處理好與承包商的關(guān)系方面,應(yīng)本著求大同存小異的原則,通過(guò)引導(dǎo)承包商在保證合同的履行基礎(chǔ)上,合理組織施工、強(qiáng)化過(guò)程管理、提高工藝水平等正確的方式來(lái)獲得更多的合理利潤(rùn)。3.3編制合理的項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃與廉政措施依據(jù)項(xiàng)目的總目標(biāo)、總?cè)蝿?wù)和總體計(jì)劃并結(jié)合工程相關(guān)各方的利益關(guān)注因素,編制工程在實(shí)施階段的質(zhì)量、進(jìn)度、費(fèi)用三方面的項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃。合理分解目標(biāo),進(jìn)行有效目標(biāo)控制。目標(biāo)是控制的靈魂。計(jì)劃明確了,步驟就要有條不紊,因?yàn)橥瓿身?xiàng)目本身是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)過(guò)程,必須采取分解的手段把主要的可交付成果分成更容易管理的單元才能一目了然,最終得出項(xiàng)目的工作分解結(jié)構(gòu)。合適的目標(biāo)分解對(duì)項(xiàng)目成功十分關(guān)鍵,當(dāng)目標(biāo)分解不恰當(dāng)時(shí),不必要的工程變更就會(huì)出現(xiàn),很可能人為地造成窩工、返工、耗費(fèi)材料、延長(zhǎng)工時(shí)、降低團(tuán)隊(duì)士氣等一系列不利的后果。根據(jù)項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃中的不同階段和控制重點(diǎn)依次對(duì)項(xiàng)目的三個(gè)主要目標(biāo)分解和細(xì)化,再實(shí)施控制。結(jié)束語(yǔ)綜上所述，在當(dāng)前政治與經(jīng)濟(jì)制度構(gòu)架和社會(huì)發(fā)展水平下,一定要有創(chuàng)新“