【公租房政策實施過程中存在的問題及優(yōu)化建議探析9300字（論文）】

公租房政策實施過程中存在的問題及完善對策研究目錄TOC\o"1-2"\h\u10077公租房政策實施過程中存在的問題及對策 129589摘要 153631公租房政策實施的現(xiàn)狀 146641.1公共租賃房的界定 1235511.2公租房政策實施現(xiàn)狀調(diào)查 2186442公租房政策實施過程中存在的問題 5140862.1公租房建設(shè)融資難 5217152.2公租房申請、配租、退出中存在的問題 5284012.3公租房管理水平低 6327583公租房政策實施過程存在問題的原因分析 6166343.1補貼形式單一、建房資金及用地來源少 6110443.2公租房政策、法律法規(guī)不完善 722293.3公租房準(zhǔn)入、退出機制不健全 7288653.4公租房配套設(shè)施不完善 7306124解決公租房政策實施過程中存在問題的對策 888774.1拓寬融資渠道、增加用地供應(yīng)量 8116074.2完善公租房政策、法律法規(guī) 8187884.3健全公租房準(zhǔn)入、退出機制 9249124.4完善公租房配套設(shè)施 9摘要隨著我國現(xiàn)代經(jīng)濟的發(fā)展，住房問題已成為我國現(xiàn)代社會發(fā)展的一個主要問題為了緩解我國住房緊缺問題，我國政府開始實施公租房政策，有效地促進了我國社會經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展。可見，探究當(dāng)前公租房政策實施過程中的問題，提出相應(yīng)的解決措施，對完善的住房保障體系、社會主義和諧社會的建設(shè)具有重大的意義。本文運用問卷調(diào)查法，借助抽樣方法抽取了500個樣本，通過調(diào)查和訪談的方式，描述當(dāng)前貴州省黔西縣公租房實施的基本概況和現(xiàn)狀，提出當(dāng)前存在安全、管理、租金等問題，分析存在問題的原因，在此基礎(chǔ)上，提出完善公租房建設(shè)及管理模式為公租房建設(shè)與管理提供新經(jīng)驗，為住房制度改革和完善帶來新思路，為民生改善乃至整個經(jīng)濟社會發(fā)展探索新模式。關(guān)鍵詞：公租房政策；住房政策；準(zhǔn)入機制；退出機制1公租房政策實施的現(xiàn)狀1.1公共租賃房的界定公租房是公共租賃房的簡稱，是政府提供政策和資金支持，所有權(quán)由政府或公共機構(gòu)所有，限定套型面積，用低于市場價格或者承租者承受的價格，向符合條件的家庭供應(yīng)長期居住的保障性住房。公租房是國家保障城市居民住房問題的創(chuàng)新制度，在國家出臺公租房制度之前，相繼出臺了廉租租和經(jīng)濟適用房制度，它們都在一定程度上保障了部分城市居民的住房。公租房和廉租房都是政府提供保障性住房，向申請者收取租金或提供租金補貼和實物配租，因此它具有公共性。經(jīng)濟適用房是指已經(jīng)列入國家計劃，由城市政府組織房地產(chǎn)開發(fā)，企業(yè)或者集資住房單位建造，以微利價向城鎮(zhèn)收入家庭出售住房，它是具有社會保障性商品住宅，所以經(jīng)濟適用房具有私有性。1.2公租房政策實施現(xiàn)狀調(diào)查1.2.1樣本的選擇和數(shù)據(jù)的收集在論文寫作過程中，筆者檢索、查閱了大量與公租房實施有關(guān)的重要論文、專著，初步了解了當(dāng)前研究成果、熱點問題，在此基礎(chǔ)上有針對性的借鑒吸收，初步形成了論文的總體框架和基本觀點。文章采用問卷調(diào)查等形式對貴州省黔西縣500個樣本，公租房租用者實地調(diào)查，積累了大量原始數(shù)據(jù)資料。之后，對這些調(diào)查數(shù)據(jù)進行了統(tǒng)計分析，探討公租房政策實施過程中存在的問題，分析原因，并提出對策。1.2.2公租房政策實施的效果（1）住房形式選擇的情況與特點如圖1-1的統(tǒng)計結(jié)果顯示，目前收入群體的住房形式以個人或家庭單獨租房和集體宿舍為主，分別占總?cè)藬?shù)的36.45%和28.08%。參加工作3年以上者，及在貴州省黔西縣工作是與家人一起的狀況下人們更多地選擇個人或家庭單獨租房；如工作時間為1-3年，或者在貴州省黔西縣自己一人生活則基本選擇集體宿舍或與他人合租的方式，如圖1-2、圖1-3所示。收入群體自購商品房或經(jīng)適房的人員占少數(shù)，且年齡在31-45歲。相比外省市戶籍人口，本地戶籍人口選擇自購商品房的比例要大，如圖1-4所示。從目前收入群體租住住房的屬性來看（圖1-5所示），私人房屋占65%，這說明私人房屋依然是租賃住房市場的主體。圖1-5住房形式與年齡分布數(shù)據(jù)來源：由調(diào)查問卷數(shù)據(jù)結(jié)果統(tǒng)計所得圖1-2住房形式與家庭情況數(shù)據(jù)來源：由調(diào)查問卷數(shù)據(jù)結(jié)果統(tǒng)計所得圖1-3住房形式與戶籍特征數(shù)據(jù)來源：由調(diào)查問卷數(shù)據(jù)結(jié)果統(tǒng)計所得圖1-4租賃住房屬性構(gòu)成數(shù)據(jù)來源：由調(diào)查問卷數(shù)據(jù)結(jié)果統(tǒng)計所得圖1-5收入居民承擔(dān)目前房租的個人評價數(shù)據(jù)來源：由調(diào)查問卷數(shù)據(jù)結(jié)果統(tǒng)計所得（2）居住地點分布且在居住地點選擇上，32%的人居住在城中村或城鄉(xiāng)結(jié)合部（距市區(qū)較近），39%的人居住在城郊地區(qū)（距離市區(qū)較遠）（見圖1-6）。被調(diào)查的收收入者的住房人均使用面積小、居住地點偏遠或環(huán)境差與其房租支出占月收入比重不高的特征相符。圖1-6居住地點分布情況（3）租賃住房的原因及未來打算問卷針對現(xiàn)實中居民進行租房選擇時存在的原因情況進行了總結(jié)歸納，將原因歸為流動性、可負擔(dān)性、定居地點選擇、住房消費方式選擇、投資偏好、交通問題六個方面進行了調(diào)查，被調(diào)查者可選擇多項，統(tǒng)計結(jié)果如表1-1所示。數(shù)據(jù)顯示，在被調(diào)查者中有90%以上的人選擇租房是因為房價過高，同時短期內(nèi)自己住房支付能力也不足，但是未來會有購房計劃。其中三分之一的人租房原因是在老家已有住房或希望在其他城市購買住房，說明他們不打算定居貴州省黔西縣。選擇長期租房的人十分的少，絕大多數(shù)的人仍然希望未來能夠擁有自己的住房。極少部分有一定積蓄和收入較高的人已購住房，因為投資偏好和交通不便而選擇租房，這部分人不納入公租房的考慮范圍。表1-1租賃住房的原因及未來打算租賃住房的原因及未來打算流動性問題從事職業(yè)和未來尚不確定，暫時租房。8517%可負擔(dān)性問題因房價過高，暫時無力購買住房而選擇租房，未來會考慮買房。32565%定居地點選擇老家已有住房，不打算定居貴州省黔西縣，選擇租房。459%住房消費方式選擇未來會在其他城市或家鄉(xiāng)買房，但目前在貴州省黔西縣工作選擇租房居住。316.2%會定居貴州省黔西縣，但無意購買住房，堅持長期租房。20.4%投資偏好問題已有住房，主要用來投資，自己選擇租房居住。40.8%交通問題已在本市或周邊地區(qū)購房，因離工作地點較遠，不得已選擇租房。81.6%其他數(shù)據(jù)來源：由調(diào)查問卷數(shù)據(jù)結(jié)果統(tǒng)計所得2公租房政策實施過程中存在的問題2.1公租房建設(shè)融資難從公租房的定義中可以看出，公租房是歸政府或公共機構(gòu)所有的，公租房的這種性質(zhì)就決定了其主要是依靠政府投資來進行建設(shè)的，政府成為公租房資金的主要來源，許多信貸機構(gòu)都不愿意參與到公租房投資，進而造成了公租房建設(shè)資金不足，公租房建設(shè)項目所需資金在實際融資過程中遇到的各種問題嚴重限制著公租房項目的推廣及公租房優(yōu)惠政策的貫徹實施。而在當(dāng)前社會發(fā)展形勢下，越來越多的人涌入到城市生活，尤其是一些剛畢業(yè)的學(xué)生，他們在城市中的住房主要是依靠公租房。為了更好地滿足我國當(dāng)代社會發(fā)展的需求，拓寬公租房融資渠道，為公租房建設(shè)提供充足的資金有著重要的作用和意義。2.2公租房申請、配租、退出中存在的問題2.2.1公租房配租對象界定難公租房作為我國住房體系中的重要組成部分，首先，公租房不歸個人所有，是由政府或公共技工所有，其次，公租房一般為小戶型房源，其建設(shè)目的是為了解決那些處于社會“夾心層”以及收入人群的住房問題，住房條件和房屋租金具有較大的優(yōu)惠，大部分資金投入來自政府和社會融資。近年來，我國城市化建設(shè)不斷加快，越來越多的人涌入到城市生活，增加了城市住房壓力，同時，畢業(yè)生的增加也會增加城市住房壓力，而公租房政策作為我國緩解住房壓力的一項重要決策，我國實施公租房政策有助于解決目前我國較為緊張的居民住房問題，同時對于維護社會治安穩(wěn)定和人民的安居樂業(yè)，促進我國現(xiàn)代社會的穩(wěn)定、快速發(fā)展具有重要意義，也為我國建設(shè)具有中國特色的社會主義現(xiàn)代化社會提供必要的基礎(chǔ)保障。2.2.2公租房申請程序不甚規(guī)范據(jù)貴州省黔西縣房管局保障處透露，貴州省黔西縣公租房保障對象為符合條件的中等偏下收入住房困難家庭和無房新就業(yè)職工。程序上要求申請?zhí)峁┏Ｗ艨诨蚓幼∽C、固定勞動(聘用)合同、家庭住房情況證明、繳納社?；蜃》抗e金證明等十項材料。有的居民身體不好跑不動，當(dāng)場掉淚，有的居民為開個證明來回折騰。2011年度貴州省黔西縣啟動公租房資格申請兩天，居民普遍反映手續(xù)太復(fù)雜，希望少交些資料。窗口人員表示，按照相關(guān)規(guī)定，必須從街道、區(qū)相關(guān)部門、市局這樣的流程一步步逐級審核。由此看來，公租房申請簡化手續(xù)勢在必然。不少屬于公租房的保障人群因為公租房申請復(fù)雜，紛紛放棄了申請機會。工業(yè)園區(qū)公租房也存在一樣的問題，因為工業(yè)園區(qū)公租房基本也是參照當(dāng)?shù)厥姓雠_的公租房管理辦法，申請程序需要精簡。2.2.3公租房退出不順暢根據(jù)公共物品理論，政府在公共品的生產(chǎn)過程中，一方面要為國民提供公共福利，又要在各種各樣的經(jīng)濟活動中扮演參與者的角色，因此，尋租現(xiàn)象一直都難以避免。部分城市的保障性住房資源更是流向政府和壟斷型企業(yè)的職工手中。準(zhǔn)入機制的欠缺，易導(dǎo)致公共資源的流失，也影響了保障性住房分配的公平與效率?，F(xiàn)階段，很多地方的公租房管理辦法不是由市政府或地區(qū)人大制定，而是由主管部門制定，普通市民沒有參與的途徑，有的地方甚至是執(zhí)行部門的負責(zé)人自行決定，準(zhǔn)入環(huán)節(jié)的漏洞十分令人擔(dān)憂。2.3公租房管理水平低2.3.1公租房小區(qū)物業(yè)管理水平低住房主管部門對公租房小區(qū)后期物業(yè)管理不夠重視。不少工業(yè)園區(qū)在配合完成當(dāng)?shù)毓夥拷ㄔO(shè)任務(wù)之后，就把公租房扔給物業(yè)公司不管了，做的最多的就是按時收取租金。部分企業(yè)集體租住公租房，更加節(jié)約了相關(guān)部門公租房收租的工作量。小區(qū)的物業(yè)管理水平得不到監(jiān)督，也得不到重視，更得不到投入，小區(qū)的居住環(huán)境惡化，甚至造成固定資產(chǎn)破損貶值。2.3.2公租房小區(qū)治安水平差公租房小區(qū)建成使用時間較短，開發(fā)企業(yè)和物業(yè)管理企業(yè)大多不正規(guī)，管理和服務(wù)意識不到位?，F(xiàn)階段小區(qū)治安防范措施和防范制度普遍不健全，公租房小區(qū)特別是安置區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施落后，小區(qū)封閉性較差，出入口多，安保人員對出入人員、車輛既不登記也不盤問，也不開展全天候巡邏;小區(qū)內(nèi)技防設(shè)施普遍缺乏，門禁系統(tǒng)質(zhì)量差、管理不善，有的甚至無電子監(jiān)控系統(tǒng)。諸多因素導(dǎo)致了居民小區(qū)在治安防范上的先天不足，致使小區(qū)內(nèi)侵財型犯罪案件多發(fā)。公租房小區(qū)業(yè)主安全防范意識淡薄。隨著城鎮(zhèn)化建設(shè)的推進，大量農(nóng)村人口走進小區(qū)成為業(yè)主，一些傳統(tǒng)的思維方式和生活習(xí)慣制約了小區(qū)物業(yè)管理的正常進行。公租房小區(qū)業(yè)主素質(zhì)良莠不齊，有的對物業(yè)管理工作不配合、不支持，導(dǎo)致很多管理措施難以到位。小區(qū)普遍存在機動車亂停亂放、不加裝鎖具的現(xiàn)象。有的業(yè)主自我防范意識差，家里存放大量現(xiàn)金、貴重物品，外出不注意檢查門窗關(guān)閉情況，加上多數(shù)住戶白天家中無人，給不法分子以可乘之機。一旦發(fā)生案件，一些業(yè)主又往往因未及時報警、缺乏保護現(xiàn)場的意識，使一些案件失去了最佳破案時機。3公租房政策實施過程存在問題的原因分析3.1補貼形式單一、建房資金及用地來源少目前階段主要采用的是實物配租的形式，因為公租房制度如果以現(xiàn)金補貼為主，則客觀上要求必須有發(fā)達的廉價租賃房市場，才能保證現(xiàn)金補貼的效果；然而現(xiàn)實的住宅租賃市場相對滯后并不能提供充足的低租房屋，市區(qū)的租金價格往往超越了收入群體的消費承受力，城中村及城鄉(xiāng)結(jié)合部的租賃房屋部分可以解決公租房對象的住房問題，但交通成本、工作成本等的增加迫使其在解決居住問題后面臨新的生活困難。因此當(dāng)前仍以實物配租為主，現(xiàn)金補貼為輔。要實現(xiàn)配租形式的政策初衷，關(guān)鍵還在培育租賃住房市場。公租房建設(shè)是一項規(guī)模巨大、持續(xù)性的大工程，需要很大的資金供給，政府的財政能力有限，在中后期建設(shè)不可能還完全依靠政府出資，即使政府愿意大力繼續(xù)出資建設(shè)也是有心無力。另外由于公租房的性質(zhì)為公、租金相對市場較低，資金回籠周期長，銀行對于貸款的收回時間太久，勢必對于公租房的貸款缺乏長期的興趣，不愿意繼續(xù)大量貸款于公租房建設(shè)。那么我們的公租房建設(shè)必將面臨資金缺乏的難題，所以必須擴寬公租房的資金來源。貴州省黔西縣公租房建設(shè)的土地主要是由政府劃撥方式供給的，貴州省黔西縣政府從2002年開始儲備土地，到公租房大力建設(shè)的時候貴州省黔西縣市政府已經(jīng)儲備30多萬畝的土地。儲備了大量的土地是貴州省黔西縣公租房大力建設(shè)并取得重大成就的基礎(chǔ)，但是政府儲備的土地根本滿足不了公租房建設(shè)的土地需求，貴州省黔西縣市政府單從2010-2013年就要規(guī)劃建設(shè)4000萬平方米的公租房。公租房建設(shè)還在持續(xù)的大力建設(shè)當(dāng)中，政府儲備的土地越來越緊缺，在加上土地出讓是政府財產(chǎn)收入的重要來源，把土地貯備完全供給于公租房建設(shè)，政府財政會面臨巨大的考驗，政府勢必不會大力進行公租房的土地劃撥。那么，未來公租房建設(shè)勢必將面臨土地供應(yīng)的短缺，所以我們必須要創(chuàng)新土地供應(yīng)的多樣化。3.2公租房政策、法律法規(guī)不完善我國住房制度建設(shè)欠缺，缺少正式立法保護，較高層級的立法缺失使我國在探索保障性住房道路上走了很多彎路。現(xiàn)階段只是出臺了效力明顯低于國家高度的一些部門規(guī)章和地方政府規(guī)章，這極大影響了住房保障政策的實施。我國目前各種暫行管理辦法五花八門，不僅會使政策很難落實到位，還會因為政策的紛繁復(fù)雜使群眾造成不當(dāng)?shù)恼`解。由于缺乏法律法規(guī)的硬性約束，在公租房制度運行過程中，時常會發(fā)生諸如“土地財政”嚴重、資金籌集受阻等政策落實不到位的現(xiàn)象，而地方政府往往只關(guān)注眼前利益，缺乏系統(tǒng)、長期規(guī)劃。中國雖然把新發(fā)展起來的公租房制度擺在十分突出的位置，但截至到現(xiàn)在，相關(guān)立法機構(gòu)依舊沒有對外頒布一部正式的法律文件。作為我國住房保障體系未來的主力軍，公租房建設(shè)相比已經(jīng)成熟的經(jīng)濟適用房還處于發(fā)展的第一階段，迫切需要一部真正意義上的國家層面的法律；而在地方層面上，各城市也只是根據(jù)地方的實際情況相應(yīng)頒布了一些指導(dǎo)性文件，具體的實施細則及配套規(guī)范更是少之又少。所以，這些缺乏強制力的政策指導(dǎo)，是不利于我國公租房制度發(fā)展的。3.3公租房準(zhǔn)入、退出機制不健全公租房制度有效實施離不開合理的準(zhǔn)入、退出機制。當(dāng)前我國需要住房保障的人群眾多，但我國還沒有像西方發(fā)達國家一樣從宏觀范圍設(shè)立一套個人信用制度，城市居民的收入情況政府機構(gòu)無從得知，住房保障機構(gòu)對保障對象的劃分沒有依據(jù)做出合理的界定，無法建立完善的準(zhǔn)入機制。準(zhǔn)入機制的健全與否將直接決定政策執(zhí)行的效力。試想，若沒有在準(zhǔn)入階段把好關(guān)，“尋租”甚至騙租、騙購保障性住房現(xiàn)象將很容易發(fā)生，這將直接侵占收入家庭原本應(yīng)享有的住房福利。這幾年，一些分配亂象的事件被媒體屢次曝光，出現(xiàn)“開高級車，住保障房”、“轉(zhuǎn)租廉租房”等負面新聞。一方面要為國民提供公共福利，又要在各種各樣的經(jīng)濟活動中扮演參與者的角色，因此，尋租現(xiàn)象一直都難以避免。部分城市的保障性住房資源更是流向政府和壟斷型企業(yè)的職工手中。準(zhǔn)入機制的欠缺，易導(dǎo)致公共資源的流失，也影響了保障性住房分配的公平與效率?，F(xiàn)階段，很多地方的公租房管理辦法不是由市政府或地區(qū)人大制定，而是由主管部門制定，普通市民沒有參與的途徑，有的地方甚至是執(zhí)行部門的負責(zé)人自行決定，準(zhǔn)入環(huán)節(jié)的漏洞十分令人擔(dān)憂。現(xiàn)階段，我國的退出機制也不是很完善，承租者“退出難”的問題比較突出。需要明確的一點是，公租房是不能永久性被同一承租者使用的，但承租者的條件不再符合合約時，住戶應(yīng)主動退出，把房讓給其他更需要的人。但由于我國還沒有建立監(jiān)督、裁決和懲罰處理等機制，公租房建設(shè)即將進入瓶頸期，現(xiàn)實中很多租房者一旦住進公租房便會以各種理由長期霸占甚至轉(zhuǎn)租，退出辦法難以實施。由于我國公租房建設(shè)時間短，對公租房承租者擁有的權(quán)利和對應(yīng)的責(zé)任和義務(wù)都缺乏界定，執(zhí)法機構(gòu)的管理、監(jiān)督職能也沒有具體明文規(guī)定，這也在很大程度上妨礙了公租房住戶的合理流動，政府不得不在缺乏資金的情況下，不斷提供新的房源來滿足尚未解決和新增“夾心層”的住房需求，長此以往，我國的住房保障體系將會進入一個惡性循環(huán)。3.4公租房配套設(shè)施不完善根據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)反映，居民對當(dāng)前的公租房政策實施效果的評價受住房附近交通、公共配套設(shè)施、生活成本等客觀因素影響。在對我市現(xiàn)行公租房政策不滿意的幾方面中，除申請條件苛刻，覆蓋面小外，房屋選址偏僻遠離市區(qū)和周圍交通不便利也是反映較多的兩項。公租房項目申請入住率低，主要受住房附近交通、公共配套設(shè)施、生活成本等客觀因素影響。同時已入住公租房的家庭或個人反映，雖然生活條件改善了，但就業(yè)和生活成本的困惱更加嚴峻了。以目前的形勢來看，公租房建設(shè)選址和配套還未能充分滿足居民住房要求。調(diào)查顯示，居民在租房選擇時，偏重于對住房附近交通便利性、租金、住房選址方面的考慮（見表3-1），這意味著公租房的租金設(shè)置、建設(shè)選址與配套設(shè)施要滿足居民這幾方面的需求才能避免公租房“遇冷”（即入住率低）。當(dāng)然，考慮到城市的規(guī)劃發(fā)展和土地利用價值，公租房的選址可以定位于離市中心較遠的城鄉(xiāng)結(jié)合部或近郊，但一定要做好前期規(guī)劃，務(wù)必配套齊全、交通便利。在劃定一部分土地用于住宅開發(fā)的同時，其他土地用于工廠、綜合商業(yè)區(qū)、學(xué)校和開放空間建設(shè)，為居民就近提供大量就業(yè)機會，減少生活和交通成本，這樣才能真正讓公租房居民安居樂業(yè)。表3-1影響租房選擇的住房要素重要性評估影響租房的因素重要程度平均得分排序很不重要不重要一般重要很重要住房租金0.00%0.00%2.38%16.67%80.95%0.19762住房戶型和面積0.00%10.12%29.76%25.60%34.52%0.15425住房選址0.00%1.79%19.64%29.76%48.81%0.17323住房類型4.17%28.57%47.62%%12.50%7.14%0.11066周邊環(huán)境設(shè)施0.00%0.00%10.71%73.81%15.48%0.16364交通便利程度0.00%0.00%42.38%9.52%88.10%0.20091數(shù)據(jù)來源：由調(diào)查結(jié)果統(tǒng)計所得4解決公租房政策實施過程中存在問題的對策4.1拓寬融資渠道、增加用地供應(yīng)量我國當(dāng)前公租房建設(shè)資金的主要來源是政府，這種單一的資金來源很難滿足當(dāng)代社會發(fā)展的需要。為了提高公租房政策實施效果，不斷拓寬公租房融資渠道有著重要意義。政府可以采取一些優(yōu)惠政策來拓寬公租房的建設(shè)資金來源，利用一些優(yōu)惠政策來吸引金融機構(gòu)為公租房提供貸款。同時還可以采用銀行統(tǒng)一籌集、管理和使用保障性住房資金的方式，以固定利息率吸收社會資金。另外，公租房建設(shè)光靠政策強制投入不是可持續(xù)發(fā)展的選擇，因此需要設(shè)計合理的補償機制。政府可考慮在建造有一定規(guī)模的公租房小區(qū)時，適當(dāng)提高商業(yè)配套用房比例，將沿街的商業(yè)用房經(jīng)營管理一并劃歸公租房管理機構(gòu)，用其長期穩(wěn)定的商業(yè)用房出租收益來補貼公租房的成本不足部分。政府需要制定優(yōu)惠的財政、稅收、金融等一系列與公租房相關(guān)的政策，來鼓勵社會積極參與，以此擴大公共租賃住房的投資規(guī)模以及增加公共租賃住房的供應(yīng)量。4.2完善公租房政策、法律法規(guī)在這個經(jīng)濟快速發(fā)展的社會里，法律具有強制性，法律制度是我國現(xiàn)代社會發(fā)展的保障。隨著我國法制社會建設(shè)的不斷開展，國家制定的各項法律法規(guī)正在不斷地完善，為此，在我國公租房政策實施中，為了保障公租房政策順利實施，解決我國現(xiàn)代社會住房問題，就必須建立完善的公租房法律制度。首先，要制定完善的公租房法律法規(guī)，規(guī)定公租房申請、審核等程序，同時制定相關(guān)法律法規(guī)，明確政府在公租房政策實施中的法律責(zé)任和義務(wù)。其次，要完善糾紛解決機制，以司法為保障，進而提高公租房實施效果。盡管我國的公租房政策起步較晚，住房保障體系建設(shè)還存在一些問題亟待解決，但是，這些事情順利實施的重要保障就是要建立健全必要的法律制度，從而推動我國公租房建設(shè)以及住房建設(shè)進程的快速發(fā)展4.3健全公租房準(zhǔn)入、退出機制4.3.1完善貴州省黔西縣公租房的準(zhǔn)入機制（1）貴州省黔西縣公租房的申請，必須要有完整的五項資料。但對于五項資料如何辨別真假沒有明確的規(guī)定，所以在公租房初審的階段，公租房管理部門與銀行、民政局、公安局等相關(guān)部門成立審查小組，對申請材料進行詳細審查，防止不符合要求者入住公租房。（2）對于進入公租房要求有兩條是：單身人士收入不能超過2000，家庭收入不能超過3000；在貴州省黔西縣主城區(qū)沒有私權(quán)產(chǎn)權(quán)房，沒出租公房、廉租房。對于申請人的收入問題的真假，公租房管理部門應(yīng)同其它部門成立的小組在申請、使用公租房的整個過程當(dāng)中就行調(diào)查，從其工資、消費、生活方式予以調(diào)查總結(jié)。另外單從收入和住房作為參考還不夠完善，應(yīng)該擴大調(diào)查的范圍，包括銀行存款、債權(quán)、股票、積金、理財、車等，這些都是個人或者家庭收入證明的重要方面。4.3.2完善公租房的退出機制公租房制度要發(fā)揮其功能必須要有一套完善的退出機制，才能及時清除不符合和非法使用公租房的使用者，這樣才能保障公租房更有效地利用，最大程度的滿足真正需要住房的城市居民。（1）公租房使用者的收入、住房、家庭條件發(fā)生改變，要主動申報給公租房管理部門，公租房管理部門根據(jù)具體情況進行退租和重新配租。在實際當(dāng)中，許多收入條件增加或住房改變都不會主動申報，那么就要求我們公租房管理局成立的小組加大日常的調(diào)查，一旦調(diào)查出不符合入住公租房的，應(yīng)該在規(guī)定的期限內(nèi)退出公租房。（2）公租房的使用者，如果符合《貴州省黔西縣市公共租賃住房管理暫行辦法》第七章第三十八條的規(guī)定，應(yīng)該予以強制退出，并且在一定的期限內(nèi)不得在申請公租房。在具體的操作上就要要求我們公租房管理局同有關(guān)部門成立的小組加大調(diào)查力度，不定期不定時的就行抽查。另外，應(yīng)該加大懲罰力度，對違法者予以罰款或刑事處罰。4.4完善公租房配套設(shè)施在我國公租房管理上，筆者認為可以實習(xí)省級統(tǒng)籌制，省、市、縣各級政府各司其職，保證公租房制度順利運行，并要求各地方政府建立專業(yè)的公租房管理機構(gòu)，對公租房的開發(fā)、分配、運營監(jiān)管以及對違規(guī)違法行為要深究法律責(zé)任。通過專業(yè)的管理團隊，合理規(guī)劃公租房運營體系。從資金籌集、土地劃撥、住房建設(shè)、配套設(shè)施再到后期維護，都能在專業(yè)管理機構(gòu)的監(jiān)督、審查下嚴格執(zhí)行。與此同時，針對當(dāng)前公租房建設(shè)、運營中存在的位置邊緣化、社區(qū)管理服務(wù)差等問題，可以參考香港房委會的做法，即采取合理規(guī)劃，配套完善的手段，對新建公租房社區(qū)的選址和管理進行探索。在公租房建設(shè)中，公租房的專業(yè)管理機構(gòu)積極參與城市規(guī)劃設(shè)計，不但負責(zé)協(xié)調(diào)房屋建設(shè)工作的進度，還與政府其他有關(guān)部門建立緊密聯(lián)系，使得公租房在建成后，如水電、公共交通服務(wù)等生活必