2024年3月地產(chǎn)債運(yùn)行情況報(bào)告-3 月行業(yè)利差走勢(shì)逆轉(zhuǎn)供需兩端政策有望進(jìn)一步加碼

核心觀點(diǎn)：3月地產(chǎn)債發(fā)行規(guī)模季節(jié)性回升，但同比仍存在16%的降幅，且民企自主融資能力依然偏弱，當(dāng)月僅2家民企成功發(fā)債。民企到期規(guī)模顯著下降，一季度地產(chǎn)債整體凈融資額回正。受資金面和房企負(fù)面輿情等因素影響，3月地產(chǎn)債發(fā)行利差較2月上行13bp。萬(wàn)科輿情引發(fā)市場(chǎng)高度關(guān)注，帶動(dòng)3月地產(chǎn)債價(jià)格異動(dòng)頻次顯著升高。由于萬(wàn)科最大股東為國(guó)有企業(yè)，其信用風(fēng)險(xiǎn)變化在一定程度上導(dǎo)致國(guó)企地產(chǎn)債利差走擴(kuò)并帶動(dòng)行業(yè)利差整體上行，相比之兩端持續(xù)發(fā)力推動(dòng)樓市實(shí)現(xiàn)軟著陸。供給方面，房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制有望在全國(guó)所有城市實(shí)現(xiàn)全覆蓋，會(huì)有更多房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)入“白名單”，房企開(kāi)發(fā)貸發(fā)放速度會(huì)明顯加快。需求端政策有望從三方面發(fā)力：一是在因城施策原則下，有序放松一線及重點(diǎn)二線城市限購(gòu)，重點(diǎn)滿足剛性和改善性需求；二是在2月大幅下調(diào)5年期以上LPR報(bào)價(jià)后，繼續(xù)通過(guò)下調(diào)首套及二套房貸利率下限等方式，引導(dǎo)新發(fā)放居民房貸利率較大幅度下調(diào)；三是通過(guò)全面推行“帶押過(guò)戶”等方式，進(jìn)一步激活二手房市場(chǎng)，同時(shí)部分地區(qū)將對(duì)房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)實(shí)施更大幅度的稅費(fèi)減免。我們判斷，若各項(xiàng)支持政策及時(shí)調(diào)整到位，下半年樓市有望出僅2家民企成功發(fā)債。民企到期規(guī)模顯著下降，一季度地產(chǎn)債整體凈融資額回正。受資金面和房企負(fù)1民企到期規(guī)模顯著下降，整體凈融資額回正。3月共計(jì)24家房企發(fā)行地產(chǎn)債52只，合計(jì)發(fā)行規(guī)模為490.7億元，受季節(jié)性因素影響環(huán)比增長(zhǎng)227.4%，但同比仍存在16.2%的降幅；凈融資方面，當(dāng)月到期規(guī)模下降，帶動(dòng)整體凈融資額回正至36.4億元。整體來(lái)看，一季度合計(jì)發(fā)行規(guī)模為1142.5億元，同比小幅下降3.2%。民企到期規(guī)模較去年同期顯著下降46.4%，帶動(dòng)民企凈融資缺口顯著收窄至），元、-135.4億元。具體看，當(dāng)月僅濱江集團(tuán)和綠城集團(tuán)2家民營(yíng)房企發(fā)行債券，2只債券均以發(fā)行人22圖表53月境內(nèi)地產(chǎn)債加權(quán)平均融資利率1及同------1--122241----1--431537223321--------3----二、萬(wàn)科輿情引發(fā)市場(chǎng)高度關(guān)注，帶動(dòng)3月地產(chǎn)債價(jià)格異動(dòng)頻次顯著升高。由于萬(wàn)科最大股東為國(guó)有3月行業(yè)利差走勢(shì)逆轉(zhuǎn)，月內(nèi)行業(yè)利差合計(jì)上行超11bp。具體看，3月行業(yè)信用利差由月初的末利差升至85.06bp,較月初上行14.06bp；當(dāng)月民企利差上行走勢(shì)中止，利差由月初的4150.23bp下行至月末的3653.04bp，下行幅度合計(jì)為497.19bp。我們認(rèn)為，由于萬(wàn)科最大股東為國(guó)有企業(yè)，月內(nèi)萬(wàn)科集團(tuán)負(fù)面輿情對(duì)國(guó)企地產(chǎn)債造成一定沖擊，相較之下1平均融資利率采用加權(quán)平均法計(jì)算，權(quán)重為發(fā)行3億元，交易債券數(shù)量、成交總額環(huán)比提升22受輿情影響萬(wàn)科債券價(jià)格出現(xiàn)大幅波動(dòng)，帶動(dòng)3月地產(chǎn)債價(jià)格異動(dòng)頻次顯著提高。3月，債券單團(tuán)、萬(wàn)科股份、遠(yuǎn)洋控股、金科地產(chǎn)、陽(yáng)光城集團(tuán)、融創(chuàng)集團(tuán)、深圳龍光和上海寶龍實(shí)業(yè)；月內(nèi)單日集團(tuán)、陽(yáng)光城集團(tuán)、深圳龍光、萬(wàn)科股份和上海寶龍實(shí)業(yè)。我們關(guān)注到，月內(nèi)萬(wàn)科股份債券價(jià)格異動(dòng)頻次高達(dá)76次，主要系近期萬(wàn)科有一些輿情流出，引發(fā)市場(chǎng)455圖表8地產(chǎn)債二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格異動(dòng)頻次統(tǒng)計(jì)（單位：次）2融資缺口為12.11億美元。具體看，當(dāng)月發(fā)行境外債的主體包括中梁控股、奧園集團(tuán)、恒隆地產(chǎn)、太穿透?jìng)鶆?wù)主體530--4-系統(tǒng)33本報(bào)告對(duì)境外債的統(tǒng)計(jì)均以發(fā)行或到期當(dāng)月平均匯率為基礎(chǔ)計(jì)算，匯率數(shù)據(jù)來(lái)源為中國(guó)外匯交易中心網(wǎng)站。遠(yuǎn)洋控股和天建地產(chǎn)，其中天建地產(chǎn)為首次發(fā)生境內(nèi)債展期。境外債方面，共計(jì)新增3只違約債券，涉及違約金額13.13億美元，涉及3家主體，分別為合景泰富、金輝控股和旭輝控股，展期的主體仍認(rèn)定為新增境內(nèi)債違約（或展期）主體。對(duì)境外債的統(tǒng)計(jì)同理；2.同一主體先展期后違約屬于信用風(fēng)險(xiǎn)的進(jìn)一步暴露，分別計(jì)入新增展期和新增違約；同一主體先違約后展期只6徑新增信用風(fēng)數(shù)量數(shù)量數(shù)量數(shù)量111--11--1--1--14--4--22--2--1----1--14--42--1--1--22--3--21--2--2金科\世茂3--4115--6--67\方圓17--4\佳兆業(yè)\泰勒2--3--1廣州時(shí)代控股1--21金科11--1--12--2--12--21--2--11--1--1121--1----1--11--111----1--1--31--3----211--1--11------11--1-----1--1---111金輝--2---5-77當(dāng)前樓市仍面臨較大下行壓力，預(yù)計(jì)后續(xù)政策將從供需兩端持續(xù)發(fā)力促進(jìn)房地產(chǎn)軟著陸。高頻數(shù)兩端持續(xù)發(fā)力。供給方面，房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制有望在全國(guó)所有城市實(shí)現(xiàn)全覆蓋，會(huì)有更多房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)入“白名單”，房企開(kāi)發(fā)貸發(fā)放速度會(huì)明顯加快。需求端政策有望從三方面策原則下，有序放松一線及重點(diǎn)二線城市限購(gòu)，重點(diǎn)滿足剛性和改善性需求；二是在2月大幅下調(diào)5年期以上LPR報(bào)價(jià)后，繼續(xù)通過(guò)下調(diào)首套及二套房貸利率下限等方式，引導(dǎo)新發(fā)放居民房貸利率較大幅度下調(diào)；三是通過(guò)全面推行“帶押過(guò)戶”等方式，進(jìn)一步激活二手房市場(chǎng)，同時(shí)部分地區(qū)將對(duì)房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)實(shí)施更大幅度的稅費(fèi)減免。我們判斷，若各項(xiàng)支持政策及時(shí)調(diào)整到位，下半年樓市有望出本研究報(bào)告及相關(guān)的信用分析數(shù)據(jù)、模型、軟件、研究觀點(diǎn)等所有內(nèi)容的著作權(quán)和其他相關(guān)知識(shí)產(chǎn)權(quán)均歸東方金誠(chéng)所有，東方金誠(chéng)保留未獲書(shū)面授權(quán)的機(jī)構(gòu)及人士不應(yīng)獲取或以任何方式使用本研究報(bào)告，東方金誠(chéng)對(duì)本研究報(bào)告的未授權(quán)使用、超授權(quán)使用和非法使用等不本研究報(bào)告中引用的標(biāo)明出處的公開(kāi)資料，其合法性、真實(shí)性、準(zhǔn)確性、完整性均由資料提供方