房地產(chǎn)行業(yè)會計賬務(wù)處理分錄

房地產(chǎn)會計賬務(wù)處理分錄財務(wù)管理制度第一條為加強集團有限公司（以下簡稱“本公司”）的會計和財務(wù)管理工作，根據(jù)《中華人民共和國會計法》、《企業(yè)會計準則》，結(jié)合本公司具體情況，制定本制度。本制度適用于本公司及其所屬區(qū)域公司。本公司財務(wù)工作實行垂直管理，統(tǒng)一資金運作、資金使用、重大財產(chǎn)購置、費用開支開支標準、財產(chǎn)損失處理。各項支出必須按集團有限公司《行政審批權(quán)限暫行規(guī)定》及其他有關(guān)規(guī)定的審批權(quán)限審批后方能實施。第二條公司財務(wù)總監(jiān)及所屬區(qū)域公司財務(wù)總監(jiān)均由本公司人力行政管理部任命，全面管理本公司及所屬區(qū)域公司的財務(wù)工作。本公司下設(shè)財務(wù)管理中心，所屬區(qū)域公司下設(shè)財務(wù)部，負責組織、控制財務(wù)收支和全面核算、監(jiān)督公司經(jīng)營業(yè)務(wù)，為各項經(jīng)濟決策提供準確的信息，同時做好各項財務(wù)收支預算、控制、核算分析和決算，有效利用企業(yè)的各項資產(chǎn)，努力提高經(jīng)濟效益。第三條本公司及所屬區(qū)域公司財務(wù)管理機構(gòu)按公司的崗位設(shè)置配備持有會計從業(yè)資格的、合格的財務(wù)人員，依法辦理財會工作。財會人員因故離職時，必須辦妥交接手續(xù)。二、財務(wù)工作職能第四條具體見本公司頒發(fā)的架構(gòu)及工作職能。三、主要會計政策第五條本公司執(zhí)行的會計及財務(wù)制度為：《會計法》、《企業(yè)會計準則》、公司內(nèi)部制度等。第六條本公司會計年度自公歷1月1日至12月31日止。第七條本公司記賬基礎(chǔ)和記賬原則：以權(quán)責發(fā)生制為記賬基礎(chǔ)，以歷史成本為記賬原則。第八條本公司以人民幣為記賬本位幣。第九條本公司的固定資產(chǎn)按直線法計提折舊。第十條本公司的存貨按實際成本計價。出租開發(fā)產(chǎn)品按直線法進行攤銷。第十一條按照有關(guān)規(guī)定計提壞帳準備、存貨跌價準備和各項資產(chǎn)減值準備。四、會計科目的設(shè)置第十二條公司執(zhí)行財政部頒發(fā)的《企業(yè)會計準則》，并根據(jù)具體經(jīng)營特點選用會計科目。第十三條財務(wù)管理中心在具體賬務(wù)處理中必須正確使用確定的會計科目，在實際工作中可根據(jù)實際情況適當增設(shè)相關(guān)會計科目。五、會計憑證和帳簿第十四條原始憑證是記錄經(jīng)濟業(yè)務(wù)，明確經(jīng)濟責任，具有法律效力的書面證明。原始憑證的取得必須真實、有效、正確、完整。原始憑證的使用應(yīng)遵守以下條款：從外單位取得的原始憑證必須蓋有填制單位印章。從個人取得的原始憑證，必須有其本人的簽名或蓋章。自制原始憑證必須有經(jīng)辦人和公司主要負責人的簽名或蓋章。對外開出的原始憑證，必須加蓋公司的印章。凡填有大寫和小寫金額的原始憑證，大寫和小寫金額必須相符。支付款項的原始憑證，必須有收款單位和收款人的收款證明。一式幾聯(lián)的原始憑證，只能以一聯(lián)作為報銷憑證。一式幾聯(lián)的發(fā)票和收據(jù)，必須用雙面復寫紙（發(fā)票和收據(jù)本身具備復寫紙功能的除外）套寫，并連續(xù)編號。按規(guī)定應(yīng)該使用電子發(fā)票、稅控機打發(fā)票或定額發(fā)票的必須按其規(guī)定辦理．作廢時應(yīng)加蓋“作廢”戳記，連同存根一并保存，不得撕毀或遺失。經(jīng)批準的經(jīng)濟業(yè)務(wù)，應(yīng)當將批準文件作為原始憑證附件。如果批準文件需要單獨歸檔的，應(yīng)當在憑證上注明批準機關(guān)名稱、日期和文件字號。原始憑證不得涂改、挖補。發(fā)現(xiàn)原始憑證有錯誤的，應(yīng)當由開出單位重開或者更正，更正處應(yīng)當加蓋開出單位的公章。第十五條記賬憑證是根據(jù)原始憑證的經(jīng)濟內(nèi)容確定會計科目填制的記賬依據(jù)。記賬憑證的使用應(yīng)遵守以下條款：會計人員應(yīng)根據(jù)審核無誤的原始憑證填制記賬憑證。填制記賬憑證時，應(yīng)當對記賬憑證進行連續(xù)編號。一筆經(jīng)濟業(yè)務(wù)需要填制兩張以上記賬憑證的，可以采用分數(shù)編號法編號。填制記賬憑證應(yīng)包括日期、憑證編號、經(jīng)濟業(yè)務(wù)摘要、會計科目、金額、所附原始憑證張數(shù)以及填制人、稽核人、記賬人、財務(wù)負責人等內(nèi)容。除結(jié)賬和更正錯誤的記賬憑證可以不附原始憑證外，其他記賬憑證必須附有原始憑證。如果一張原始憑證涉及幾張記賬憑證，可以把原始憑證附在一張主要的記賬憑證后面，并在其他記賬憑證注明附有該原始憑證的記賬憑證的編號或者附原始憑證復印件。一張原始憑證所列支出需要本單位以外的其他單位共同負擔的，應(yīng)當將其他單位負擔的部分，開給對方原始憑證分割單，進行結(jié)算。原始憑證分割單必須具備原始憑證的基本內(nèi)容：即憑證名稱、填制憑證日期、填制憑證單位名稱或者填制人姓名、經(jīng)辦人的簽名或者蓋章、接受憑證單位名稱、經(jīng)濟業(yè)務(wù)內(nèi)容、數(shù)量、單價、金額和費用分攤情況等。已登賬的憑證，當年內(nèi)發(fā)現(xiàn)填寫錯誤時，應(yīng)調(diào)整相關(guān)科目；發(fā)現(xiàn)以前年度記賬憑證有錯誤的，損益類的應(yīng)當通過“以前年度損益調(diào)整”科目用藍字更正。記賬憑證填制完畢后，如有空行，應(yīng)當自金額欄最后一筆金額數(shù)字下的空行處至合計數(shù)上的空行處劃線注銷。實行財務(wù)電算化后，計算機打印的記賬憑證不必在空行處劃線注銷。第十五條根據(jù)公司的具體經(jīng)營情況，公司設(shè)置現(xiàn)金日記賬、銀行存款日記賬、總分類賬、明細分類賬、固定資產(chǎn)卡片或固定資產(chǎn)臺帳、出租開發(fā)產(chǎn)品臺帳等賬冊。六、流動資產(chǎn)管理第十五條公司的一切資產(chǎn)必須納入公司賬內(nèi)統(tǒng)一核算和監(jiān)督（另有特殊規(guī)定除外）。任何人或單位都不得保留賬外資產(chǎn)，以防資產(chǎn)流失。第十六條本公司財務(wù)管理中心及所屬區(qū)域公司財務(wù)部應(yīng)做好流動資產(chǎn)的管理工作。流動資產(chǎn)是指可以在1年或者超過1年的一個營業(yè)周期內(nèi)變現(xiàn)或耗用的資產(chǎn)，主要包括現(xiàn)金、銀行存款、短期投資、應(yīng)收及預付款項、待攤費用、存貨等。第一節(jié)貨幣資金第十七條公司在經(jīng)營中取得的各項收入必須全部及時入賬，存入收入類帳戶中，任何部門、任何個人都不得以任何理由或者以任何形式截留或者挪用（另有特殊規(guī)定除外）。第十八條對公司的貨幣資金和其他流動資產(chǎn)必須加以嚴格的管理，貨幣資金的使用和流動資產(chǎn)處理必須按照本公司《行政審批權(quán)限暫行規(guī)定》及其他相關(guān)辦法規(guī)定的審批權(quán)限經(jīng)有關(guān)領(lǐng)導簽字，否則不得支付和處理。第十九條任何人均不能以未經(jīng)批準或不符合財務(wù)要求的票據(jù)字條等充抵現(xiàn)金，更不能擅自挪用現(xiàn)金。不得坐支現(xiàn)金。第二十條每筆現(xiàn)金支出都必須根據(jù)審核無誤并經(jīng)財務(wù)總監(jiān)/副財務(wù)總監(jiān)簽批的原始憑證支付，并編制記賬憑證。第十七條每筆現(xiàn)金收入也必須根據(jù)審核無誤的原始憑證編制記賬憑證。第二十一條對發(fā)生的業(yè)務(wù)要逐日逐筆登記現(xiàn)金日記賬，做到日清月結(jié)，每日盤點現(xiàn)金，確保賬實相符，月末與總賬核對，保證賬賬相符。出現(xiàn)問題要查明原因，及時糾正。第二十二條對造成損失的責任人，依公司有關(guān)規(guī)定追究其責任。第二十三條除差旅費和必須以現(xiàn)金支付的的采購業(yè)務(wù)外，其他支出均不能借用現(xiàn)金，嚴禁因私借款。第二十四條借用現(xiàn)金應(yīng)說明用途、歸還（或報銷）時間，且必須按期歸還（或報銷）。逾期不還者將從工資中扣除。第二十五條借用現(xiàn)金，申請人應(yīng)填制現(xiàn)金借款申請表，寫明用途，由部門總監(jiān)或部門總經(jīng)理審核確認，經(jīng)所在公司財務(wù)總監(jiān)/副財務(wù)總監(jiān)和核公司負責人批準簽字后方可領(lǐng)用。第二十六條認真做好銀行存款的管理，遵守銀行結(jié)算制度。第二十七條支票的領(lǐng)取及管理：凡領(lǐng)取支票，先填制支票申領(lǐng)單，寫明用途、金額、使用人等項，經(jīng)有關(guān)財務(wù)人員審核、財務(wù)經(jīng)理復核、按照本公司行政審批權(quán)限暫行規(guī)定批準后方能領(lǐng)取。對外簽發(fā)支票，在填寫申領(lǐng)單時，須提交符合審批程序的用款報告及附件（合同、付款流程表及相關(guān)附件）。領(lǐng)取人應(yīng)辦理登記手續(xù)，于領(lǐng)取后10日內(nèi)報賬。對未及時報賬者財務(wù)人員應(yīng)該及時督促，并有權(quán)不予簽發(fā)新支票。在支票有效期內(nèi)未使用的支票，或因情況變化未使用的支票應(yīng)及時退還財務(wù)管理中心或財務(wù)部。對未及時歸還者財務(wù)管理中心應(yīng)及時督促，并不予簽發(fā)新支票。持票人應(yīng)對支票妥善保管，如丟失，將由個人承擔經(jīng)濟責任。所簽發(fā)支票應(yīng)填寫日期、金額（限額）、用途，其用途應(yīng)與實際發(fā)生業(yè)務(wù)相符，不準簽發(fā)空白支票和空頭支票。建立銀行支票使用登記簿，詳細登記每筆銀行支票的領(lǐng)用時間、號碼、用途、金額、領(lǐng)用人、收款單位等。出納人員應(yīng)每日編制銀行存款變動表。準確掌握賬戶余額，不準發(fā)生空頭、透支資金。出納人員應(yīng)及時申購支票，并妥善保管。第二十八條出納人員應(yīng)每周填制“現(xiàn)金收支周報”，送交財務(wù)經(jīng)理審核后呈報財務(wù)總監(jiān)。第二十九條按時于月末填制“銀行存款余額調(diào)節(jié)表”交財務(wù)管理中心/財務(wù)部（主管會計工作）審核并呈報財務(wù)總監(jiān)，對未達帳項要認真查對，及時入賬。第三十條公司財務(wù)專用章、財務(wù)公章分專人妥善保管。第三十一條作廢的支票，要及時注明“作廢”，并妥善保管，統(tǒng)一注銷。第三十二條采用銀行匯票，匯兌等其他結(jié)算方式的要嚴格按照《票據(jù)法》和銀行規(guī)定，按照本制度規(guī)定的內(nèi)部申請、審批程序和銀行的結(jié)算制度辦理。第三十三條每日的銀行收付業(yè)務(wù)應(yīng)根據(jù)審核無誤的原始憑證逐筆登記銀行存款日記賬并結(jié)出余額，定期與銀行對賬單核對并編制銀行存款余額調(diào)節(jié)表，月末與總賬核對。必須保證賬賬、賬實相符。第二節(jié)應(yīng)收及預付款管理第三十四條應(yīng)收賬款的管理規(guī)定如下：第三十五條本公司財務(wù)管理中心及所屬區(qū)域公司財務(wù)部應(yīng)認真登記客戶往來臺帳和銷售系統(tǒng)的業(yè)主應(yīng)收賬款，按照應(yīng)收單位、部門或個人分別核算，協(xié)助相關(guān)部門及時核對、催收應(yīng)收款項。應(yīng)根據(jù)客戶的欠款情況，分析其信譽程度，及時采取相應(yīng)的措施收回欠款。第三十六條所有應(yīng)收帳項均按帳齡基準記存。本公司財務(wù)管理中心及所屬區(qū)域公司財務(wù)部必須經(jīng)常核查所有應(yīng)收帳項（至少每月一次），確定每項賬款的可收性，并每月編制帳齡賬目分析表，財務(wù)經(jīng)理審核。此分析將作為設(shè)立壞帳準備及壞帳確認的基準。第三十七條本公司財務(wù)管理中心及所屬區(qū)域公司財務(wù)部應(yīng)經(jīng)常與客戶和營銷管理中心保持聯(lián)系，按期填制并發(fā)送催帳通知單，與業(yè)務(wù)人員合作進行賬款的催收，對業(yè)務(wù)人員催收賬款進行督促和監(jiān)督。第三十八條所有被視為無法收回的應(yīng)收賬款將根據(jù)實際金額上報公司董事長確定后審批后計入壞帳損失，所有處理的壞帳，均應(yīng)撰寫情況摘要匯總到董事長。第三十九條壞帳確認還應(yīng)考慮以下條件：第四十條債務(wù)人破產(chǎn)或死亡，以其破產(chǎn)或遺產(chǎn)清償后，仍然不能收入回；第四十一條債務(wù)人逾期末履行償債義務(wù)超過三年仍不能收回或具有明顯特征表明無法收回。第四十二條公司對應(yīng)收款項的管理應(yīng)遵循“誰經(jīng)辦，誰負責，及時清理”的原則。財務(wù)管理中心定期考核應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率、應(yīng)收賬款回收期等指標，確定獎懲措施。第四十三條其他應(yīng)收款的管理將比照上述應(yīng)收賬款的管理執(zhí)行。第四十四條本公司及所屬區(qū)域公司對于預付款和定金的業(yè)務(wù)，必須要根據(jù)合同辦理，由各級項目公司經(jīng)辦部門提出申請，按照本公司行政審批權(quán)限暫行規(guī)定的審批權(quán)限、合同約定的相關(guān)條件辦理付款。第四十五條預付款和定金應(yīng)按對方單位或個人設(shè)明細帳進行明細分類核算．定期檢查預付款和定金以及銀行履約保函（如有）的到期情況，監(jiān)督合同的履行。第三節(jié)存貨管理第四十六條存貨，是指企業(yè)在日常生產(chǎn)經(jīng)營過程中持有以備出售，處在生產(chǎn)過程中或提供勞務(wù)過程中消耗的材料、物料等，包括各類材料、在產(chǎn)品、產(chǎn)成品、商品、周轉(zhuǎn)材料等。甲供材料及工程物資的管理：第四十七條甲供材料及工程物資的采購：甲供材料及工程物資的采購，根據(jù)本公司批準的工程預算、材料采購合同編制總體采購計劃，報公司領(lǐng)導審核后執(zhí)行。每月初，由區(qū)域公司工程管理部門根據(jù)工程進度情況及合理的需要量制定月度采購計劃，由采購部門根據(jù)采購計劃進行采購。第四十八條集團內(nèi)建筑公司購買的建筑材料入庫：集團內(nèi)部建筑公司購買建筑材料后，必須由內(nèi)部的建筑公司工程部門組織驗收，內(nèi)部建筑公司預算人員進行價、量審核，嚴把質(zhì)量關(guān)、價格關(guān)、數(shù)量關(guān)，經(jīng)檢驗質(zhì)量合格、數(shù)量無誤后，方能辦理入庫手續(xù)。材料入庫驗收，發(fā)現(xiàn)采購不合格或不符要求的，由采購人員直接負責；驗收入庫后發(fā)現(xiàn)問題的，由現(xiàn)場保管員負責。驗收時發(fā)現(xiàn)短缺、毀損等數(shù)量、質(zhì)量上的問題，應(yīng)查明原因，落實責任。經(jīng)驗收后，現(xiàn)場負責驗收的人員應(yīng)填制入庫單，一式三聯(lián)，第一聯(lián)所在建筑公司預算部留存，用以對供應(yīng)商的結(jié)算；第二聯(lián)隨同付款審批表、發(fā)票送交所在財務(wù)部報賬；第三聯(lián)交由項目公司報賬。第四十九條集團內(nèi)部建筑公司購買建筑材料領(lǐng)用：集團內(nèi)部建筑公司購買建筑材料的領(lǐng)用必須按出庫單的要求嚴格填寫，出庫單如有缺項，現(xiàn)場保管員有權(quán)拒絕發(fā)貨，并通知領(lǐng)用人補填完整。屬于開發(fā)商、供應(yīng)商和承包商三方采購合同性質(zhì)的材料領(lǐng)用，在入庫的同時可由開發(fā)商、供應(yīng)商和承包商三方直接在交貨現(xiàn)場根據(jù)使用的數(shù)量辦理領(lǐng)用手續(xù)。領(lǐng)料批準權(quán)限，按各級領(lǐng)導的審批權(quán)的規(guī)定辦理。第五十條建筑材料的庫存管理：本公司所屬區(qū)域公司財務(wù)部要分別建立材料管理臺賬，進行數(shù)量、金額核算，設(shè)立核算人員，認真填寫收、發(fā)、退料憑證，做到真實可靠。第五十一條建筑材料的盤點清查制度：建立工程物資定期清查制度，采用實地盤點的方法，用點數(shù)、過磅或測量等方法點清數(shù)量。盤點后，編制建筑材料盤點表，將建筑材料資卡片所列的結(jié)存數(shù)和盤點的實有數(shù)相核對，對于賬實不符的材料，應(yīng)切實查明原因，分清責任。建筑材料要求每季度清查一次。財務(wù)必須認真做好原始憑證的審核工作，合理組織材料的總分類核算和明細分類核算，做到帳帳相符、賬證相符、賬實相符，保證帳、卡、物、資金四相等，做好建筑材料的索賠工作。第五十二條本公司及所屬區(qū)域公司對存貨應(yīng)當定期盤點，每年至少盤點一次，特別是商品房的出售情況、剩余樓宇的情況、公共配套項目的攤銷情況要認真盤點，盤點情況如與賬面記錄不符，應(yīng)當于查明原因后，按時進行會計處理，一般在年終結(jié)賬前處理完畢。第五十三條盤盈的存貨，應(yīng)當相應(yīng)沖減有關(guān)成本費用；盤虧或毀損的存貨，在扣除過失人或者保險公司賠款和殘料價值后，應(yīng)當相應(yīng)計入有關(guān)成本、費用，其中，由于自然災(zāi)害造成的凈損失，計入營業(yè)外支出。第五十四條及時辦理項目竣工結(jié)算，正確核算完工產(chǎn)品成本。對產(chǎn)成品的入庫、出庫及時進行核算，確?；乜畹募皶r性，隨時掌握產(chǎn)成品庫存狀況。第五十五條出租開發(fā)的房屋、建筑物按開發(fā)總成本入賬，在使用期限內(nèi)分期進行攤銷。建立出租開發(fā)產(chǎn)品臺帳或卡片賬，定期進行盤點，至少每年一次，評估出租開發(fā)產(chǎn)品的使用狀況，正確、及時掌握資產(chǎn)的現(xiàn)實價值。第五十六條對工程支出進行明細分類核算，準確核算在建工程成本，確保財務(wù)核算系統(tǒng)的金額與成本信息管理系統(tǒng)的一致。七、項目投資及對外投資的管理第五十七條企業(yè)的對外投資按投資回收期的長短可分為短期投資和長期投資。第五十八條短期投資，是指能夠隨時變現(xiàn)并且持有時間不準備超過1年(含1年)的投資，包括股票、債券、基金等。第五十九條長期投資，是指除短期投資以外的投資，包括持有時間準備超過1年(不含1年)的各種股權(quán)性質(zhì)的投資、不能變現(xiàn)或不準備隨時變現(xiàn)的債券、長期債權(quán)投資和其他長期投資。長期投資應(yīng)當單獨進行核算，并在資產(chǎn)負債表中單列項目反映。對外投資管理的基本目標為：以最小的投資風險獲得最大的投資收益。第六十條本公司對外投資的審批權(quán)限：長期投資一律由本公司董事會批準后才能執(zhí)行。第六十一條本公司在進行項目投資及長期投資之前，應(yīng)由本公司戰(zhàn)略與決策投資委員會組織進行投資立項的前期調(diào)查和可行性研究，包括投資環(huán)境、投資機會、投資收益和投資風險的分析。對每一個投資項目方案，均應(yīng)編制預期現(xiàn)金流量表，通過考核篩選出最佳投資方案。第六十二條戰(zhàn)略與決策投資委員會應(yīng)將投資項目可行性研究報告報送董事會審批后實施。由董事長簽字生效。第六十三條財務(wù)管理中心應(yīng)會同戰(zhàn)略與決策投資委員會應(yīng)定期編制投資效益分析表，對投資項目進行評價考核。八、固定資產(chǎn)管理第六十四條公司使用期限超過一年的房屋、建筑物、機器、機械、運輸工具以及其他與生產(chǎn)經(jīng)營有關(guān)的設(shè)備、器具、工具等列作固定資產(chǎn)。不屬于生產(chǎn)經(jīng)營主要設(shè)備的物品單位價值在2000元以上，并且使用期限超過2年的，也應(yīng)當列為固定資產(chǎn)。第六十五條固定資產(chǎn)管理的基本目標是：正確進行固定資產(chǎn)投資，維護、保管好現(xiàn)有固定資產(chǎn)，保證公司固定資產(chǎn)的安全和完整，提高固定資產(chǎn)利用率。外購固定資產(chǎn)應(yīng)按計劃進行。第六十六條實行固定資產(chǎn)歸口管理。第六十七條在公司財務(wù)管理中心統(tǒng)一管理固定資產(chǎn)的原則下，按照固定資產(chǎn)的類別和管理要求，由所在公司及有關(guān)部門負責歸口分管，根據(jù)固定資產(chǎn)的使用地點，由各使用單位負責具體管理，并進一步落實到部門和個人。做好固定資產(chǎn)的日常維護、保養(yǎng)和修理，堅持“誰使用、誰維護、誰保養(yǎng)”的原則。財務(wù)管理中心對各項固定資產(chǎn)的安全、完整和有效使用負有協(xié)調(diào)、監(jiān)控、組織管理的責任。第六十八條公司固定資產(chǎn)的歸口管理部門可設(shè)定為：房屋、建筑物由各個項目公司負責管理；辦公用家具、計算機類設(shè)備、其他設(shè)備、機動車輛由各個項目公司行政管理部負責管理第六十九條購置固定資產(chǎn)，各部門經(jīng)理必須提交書面報告，按本公司行政審批權(quán)限暫行規(guī)定審批后方可用款。第七十條各部門的固定資產(chǎn)統(tǒng)一由所在公司財務(wù)管理部建帳管理，財務(wù)管理部門根據(jù)固定資產(chǎn)的購置發(fā)票、領(lǐng)用單據(jù)及時登記固定資產(chǎn)帳，統(tǒng)一提取折舊．建立固定資產(chǎn)卡片或臺帳，固定資產(chǎn)卡片一式兩份，一份留在公司財務(wù)部門，一份給使用部門。固定資產(chǎn)的實物管理實行“部門經(jīng)理負責制”，任何部門經(jīng)理的調(diào)動、離任等都必須將固定資產(chǎn)的管理納入審查范圍。對于賬實不符的，應(yīng)查明原因，分清責任。第七十一條固定資產(chǎn)領(lǐng)用人應(yīng)當妥善保管本人領(lǐng)用的固定資產(chǎn),發(fā)生丟失或毀損必須照價賠償。第七十二條調(diào)離公司的員工,不論其領(lǐng)用的固定資產(chǎn)是在哪個部門時購領(lǐng)的，均須完整地交出所領(lǐng)用的固定資產(chǎn)，否則不予辦理調(diào)動手續(xù)。未調(diào)出公司，同時又必須隨調(diào)動人轉(zhuǎn)移的固定資產(chǎn)，應(yīng)由本人提出申請，經(jīng)公司行政部門批準后辦理固定資產(chǎn)的轉(zhuǎn)移手續(xù)。第七十三條定期對固定資產(chǎn)進行清查第七十四條固定資產(chǎn)清查是從盤點實物開始的。在盤點過程中，要認真核對帳面價值，重新鑒定質(zhì)量，查明存在的各種問題。合理計提固定資產(chǎn)減值準備．第七十五條公司的固定資產(chǎn)每年實地盤點一次，如果發(fā)現(xiàn)盤盈、盤虧和毀損固定資產(chǎn)，由負責保管或負責使用的部門查明原因，寫出書面報告，固定資產(chǎn)盤虧、毀損發(fā)生的凈損失按損失金額的大小報公司總裁審批后處理。第七十六條公司出售固定資產(chǎn)的收入減除清理費用和固定資產(chǎn)凈值的差額，計入當年損益。第七十七條對于經(jīng)過清查核實的固定資產(chǎn)，屬于需要進行清理的，應(yīng)及時清理，該入賬的要入賬，該報廢的要報廢。做到手續(xù)完備，賬目清楚，一般應(yīng)在年度決算前處理完畢。第七十八條正常報廢的固定資產(chǎn)，由使用部門書面報告，說明該項資產(chǎn)的購領(lǐng)用時間或調(diào)入時間、規(guī)格型號、原價及殘值處理情況等，經(jīng)財務(wù)總監(jiān)、總裁和董事長批準后，辦理注銷。第七十九條非正常報廢的固定資產(chǎn)分不同情況進行處理：第八十條由于意外事故或不可抗力造成的固定資產(chǎn)報廢，以固定資產(chǎn)賬面凈額與清理費用之和扣除保險公司賠償金額和殘料價值后的余額計入當期損益。第八十一條由于有關(guān)人員故意或過失造成的固定資產(chǎn)報廢，應(yīng)追究相關(guān)人員責任，令其全部或部分賠償。固定資產(chǎn)賬面凈額與清理費用之和扣除責任人賠款、保險公司賠償金額和殘料價值后的余額計入當期損益。第八十二條固定資產(chǎn)出租，固定資產(chǎn)管理部門應(yīng)填寫固定資產(chǎn)出租申請表，并應(yīng)簽定出租合同，合同內(nèi)容應(yīng)包括雙方如何負擔固定資產(chǎn)的修繕保養(yǎng)費用及稅費，租金金額、支付時間、支付方式等，必須保持固定資產(chǎn)原狀，附屬設(shè)備明細表，違反合同的懲罰條款等。第八十三條固定資產(chǎn)出售，固定資產(chǎn)管理部門應(yīng)填寫固定資產(chǎn)出售申請表，并附詳細情況說明固定資產(chǎn)原值、已提折舊、固定資產(chǎn)凈值、已提固定資產(chǎn)減值準備、固定資產(chǎn)凈額、固定資產(chǎn)現(xiàn)使用狀況、出售原因、售價、對方單位、付款方式、付款時間、交貨方式等內(nèi)容，按報批程序報審批。固定資產(chǎn)出售必須簽訂正式合同。九、資金籌集管理第八十四條資金籌集的原則第八十五條合法性原則：資金籌集必須遵守國家的有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章；第八十六條適量原則：合理預測資金需要量，防止盲目籌資；第八十七條時效性原則：安排好資金供應(yīng)時間，確保資金籌集與開發(fā)經(jīng)營的協(xié)調(diào)一致；第八十八條最低資金成本原則：綜合分析各種籌資渠道，分析各種籌資成本，求得各種籌資方式最佳組合；第八十九條資金結(jié)構(gòu)合理原則：將財務(wù)風險與獲利能力控制在最合理的水平。第九十條資金籌集渠道及審批程序第九十一條向銀行等金融機構(gòu)借款：由公司財務(wù)管理中心資金部提出方案，提出申請報總裁、董事長批準執(zhí)行；內(nèi)部公司之間調(diào)劑資金原則上也要完善內(nèi)部劃轉(zhuǎn)手續(xù)，盡可能的有償使用。第九十二條其他負債第九十三條本公司實行統(tǒng)一融資管理，借款和以其他方式籌集資金的權(quán)力集中在公司，其他任何部門無權(quán)對外借款和融資．第九十四條公司負債分為流動負債和長期負債。第九十五條流動負債，是指將在1年(含1年)或者超過1年的一個營業(yè)周期內(nèi)償還的債務(wù)，包括短期借款、應(yīng)付票據(jù)、應(yīng)付賬款、預收賬款、應(yīng)付工資、應(yīng)付福利費、應(yīng)付股利、應(yīng)交稅金、其他暫收應(yīng)付款項、預提費用和一年內(nèi)到期的長期借款等。長期負債，是指償還期在1年或者超過1年的一個營業(yè)周期以上的負債，包括長期借款、應(yīng)付債券、長期應(yīng)付款等。第九十六條各項長期負債應(yīng)當分別進行核算，并在資產(chǎn)負債表中分列項目反映。將于1年內(nèi)到期償還的長期負債，在資產(chǎn)負債表中應(yīng)當作為一項流動負債，單獨反映。第九十七條公司財務(wù)管理中心根據(jù)經(jīng)批準的各部門和所屬公司收支計劃編制資金計劃，在預計公司將發(fā)生資金短缺時提出融資申請，擬定融資方案，報董事長批準并辦理相關(guān)融資手續(xù)。第九十八條公司應(yīng)該加強對長短期借款的管理，必須建立長、短期借款臺帳，據(jù)實登記每筆借款的合同編號、貸款單位名稱、借入金額、借款日期、還款日期和借款利率等事項．及時計算、提取應(yīng)計利息，準確反應(yīng)利息支出．第九十九條各項借款的利息支出應(yīng)該按照《會計準則》中的相關(guān)條款處理。第一百條加強預收賬款管理，原則上預收銷售款應(yīng)直接存入公司監(jiān)管賬戶，或先存入一般帳戶，待簽訂商品房買賣合同后再轉(zhuǎn)入公司監(jiān)管賬戶。第一百零一條加強應(yīng)付款項管理，按應(yīng)付單位、部門或個人分別設(shè)立明細賬，及時掌握應(yīng)付金額和已欠款的時間，在保證公司信用的前提下，最大程度地利用商業(yè)信用進行融資．第一百零二條公司應(yīng)按期償還各種負債，如發(fā)生因債權(quán)人原因確實無法償還的負債，應(yīng)書面詳細說明原因，經(jīng)公司領(lǐng)導批準后轉(zhuǎn)入資本公積．十、所有者權(quán)益第一百零在條所有者權(quán)益，是指所有者在企業(yè)資產(chǎn)中享有的經(jīng)濟利益，其金額為資產(chǎn)減去負債后的余額。所有者權(quán)益包括實收資本(或者股本)、資本公積、儲備基金、企業(yè)發(fā)展基金、利潤歸還投資和未分配利潤等。第一百零四條企業(yè)的實收資本是指投資者按照企業(yè)章程，或合同、協(xié)議的約定，實際投入企業(yè)的資本。第一百零五條企業(yè)實收資本應(yīng)按以下規(guī)定核算：第一百零六條投資者以現(xiàn)金投入的資本，應(yīng)當以實際收到或者存入企業(yè)開戶銀行的金額作為實收資本入賬。實際收到或者存入企業(yè)開戶銀行的金額超過其在該企業(yè)注冊資本中所占份額的部分，計入資本公積。第一百零七條投資者以非現(xiàn)金資產(chǎn)投入的資本，應(yīng)按投資各方確認的價值作為實收資本入賬。為首次發(fā)行股票而接受投資者投入的無形資產(chǎn)，應(yīng)按該項無形資產(chǎn)在投資方的賬面價值入賬。第一百零八條投資者投入的外幣，合同沒有約定匯率的，按收到出資額當日的匯率折合；合同約定匯率的，按合同約定的匯率折合，因匯率不同產(chǎn)生的折合差額，作為資本公積處理。第一百零九條企業(yè)實收資本除下列情況外，不得隨意變動：第一百一十條符合增資條件，并經(jīng)有關(guān)部門批準增資的，在實際取得投資者的出資時，登記入賬。第一百一十一條企業(yè)按法定程序報經(jīng)批準減少注冊資本的，在實際發(fā)還投資時登記入賬。采用收購本企業(yè)股票方式減資的，在實際購入本企業(yè)股票時，登記入賬。第一百一十二條企業(yè)應(yīng)當將因減資而注銷股份、發(fā)還股款，以及因減資需更新股票的變動情況，在股本賬戶的明細賬及有關(guān)備查簿中詳細記錄。第一百一十三條投資者按規(guī)定轉(zhuǎn)讓其出資的，企業(yè)應(yīng)當于有關(guān)的轉(zhuǎn)讓手續(xù)辦理完畢時，將出讓方所轉(zhuǎn)讓的出資額，在資本(或股本)賬戶的有關(guān)明細賬戶及各備查登記簿中轉(zhuǎn)為受讓方。第一百一十四條企業(yè)辦理增資手續(xù)后，財務(wù)管理中心應(yīng)及時繳納印花稅。第一百一十五條資本公積包括資本(或股本)溢價、接受捐贈資產(chǎn)、外幣資本折算差額、其他資本公積等。第一百一十六條儲備基金，是指按照法律、行政法規(guī)規(guī)定從凈利潤中提取的、經(jīng)批準用于彌補虧損和增加資本的儲備基金；企業(yè)發(fā)展基金，是指按照法律、行政法規(guī)規(guī)定從凈利潤中提取的、用于企業(yè)生產(chǎn)發(fā)展和經(jīng)批準用于增加資本的企業(yè)發(fā)展基金；利潤歸還投資，是指中外合作經(jīng)營企業(yè)按照規(guī)定在合作期間以利潤歸還投資者的投資。第一百一十七條公司財務(wù)部門按照有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，如實核算資本公積金、計提儲備基金、企業(yè)發(fā)展基金，并合理使用。十一、收入管理第一百一十八條收入，是指企業(yè)在銷售商品、提供勞務(wù)及讓渡資產(chǎn)使用權(quán)等日常活動中所形成的經(jīng)濟利益的總流入，包括主營業(yè)務(wù)收入和其他業(yè)務(wù)收入。收入不包括為第三方或者客戶代收的款項。第一百一十九條企業(yè)應(yīng)當根據(jù)收入的性質(zhì)，按照收入確認的原則，合理地確認和計量各項收入。第一百二十條銷售商品的收入，應(yīng)當在下列條件均能滿足時予以確認：企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風險和報酬轉(zhuǎn)移給購貨方；企業(yè)既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對已售出的商品實施控制；收入的金額能夠可靠地記量；相關(guān)的經(jīng)濟利益很可能流入企業(yè)；相關(guān)的已發(fā)生或?qū)l(fā)生的成本能夠可靠地計量。第一百二十一條銷售商品的收入，應(yīng)按企業(yè)與購貨方簽訂的合同或協(xié)議金額或雙方接受的金額確定?，F(xiàn)金折扣在實際發(fā)生時作為當期費用；銷售折讓在實際發(fā)生時沖減當期收入。第一百二十二條現(xiàn)金折扣，是指債權(quán)人為鼓勵債務(wù)人在規(guī)定的期限內(nèi)付款，而向債務(wù)人提供的債務(wù)減讓；銷售折讓，是指企業(yè)因售出商品的質(zhì)量不合格等原因而在售價上給予的減讓。第一百二十三條企業(yè)已經(jīng)確認收入的售出商品發(fā)生銷售退回的，應(yīng)當沖減退回當期的收入；年度資產(chǎn)負債表日及以前售出的商品，在資產(chǎn)負債表日至財務(wù)會計報告批準報出日之間發(fā)生退回的，應(yīng)當作為資產(chǎn)負債表日后調(diào)整事項處理，調(diào)整資產(chǎn)負債表日編制的會計報表有關(guān)收入、費用、資產(chǎn)、負債、所有者權(quán)益等項目的數(shù)字。第一百二十四條提供勞務(wù)的總收入，應(yīng)按企業(yè)與接受勞務(wù)方簽訂的合同或協(xié)議的金額確定?，F(xiàn)金折扣應(yīng)當在實際發(fā)生時作為當期費用。第一百二十五條讓渡資產(chǎn)使用權(quán)而發(fā)生的收入包括利息收入和使用費收入。（一）利息和使用費收入，應(yīng)當在以下條件均能滿足時予以確認：與交易相關(guān)的經(jīng)濟利益能夠流入企業(yè)；收入的金額能夠可靠地計量；（二）利息和使用費收入，應(yīng)按下列方法分別予以計量：利息收入，應(yīng)按讓渡現(xiàn)金使用權(quán)的時間和適用利率計算確定；使用費收入，應(yīng)按有關(guān)合同或協(xié)議規(guī)定的收費時間和方法計算確定。第一百二十六條根據(jù)以上收入確認的規(guī)定，房屋銷售收入，應(yīng)在以下條件均能滿足時予以確認：（一）以按揭貸款方式銷售的房屋，首期購房款已經(jīng)收到，并且購房者已辦妥銀行按揭手續(xù)；以分期付款銷售的房屋，已在銷售合同規(guī)定的期間內(nèi)收到相應(yīng)的款項。所售房屋已經(jīng)竣工，具備交付使用條件，并已辦妥交房手續(xù)或向購房者發(fā)出收樓通知書已超出該通知書及銷售合同規(guī)定的收樓期限。以分期付款方式預售尚未竣工的期房，應(yīng)在預售樓款全部收訖并同時滿足上述第2點要求時確認銷售收入。若以分期付款方式銷售已完工的現(xiàn)房，則可以在辦妥房屋過戶手續(xù)時確認已收到的樓款為銷售收入。第一百二十七條經(jīng)營租賃收入在合同約定的收款日確認為收入第一百二十八條建筑勞務(wù)收入在合同規(guī)定的收款日確認為收入第一百二十九條資金使用費收入在合同規(guī)定的計息日或收款日確認為收入第一百三十條其他收入按照《企業(yè)會計準則》中的相關(guān)規(guī)定合理予以確認。第一百三十一條發(fā)票是公司財務(wù)的重要票據(jù)，必須嚴格按照《中華人民共和國發(fā)票管理辦法》使用。第一百三十二條發(fā)票須設(shè)專人負責，妥善保管，不得丟失損壞。應(yīng)建立發(fā)票的購買、領(lǐng)用登記簿。領(lǐng)用發(fā)票時要詳細登記發(fā)票的種類、版本、號碼、領(lǐng)用人、領(lǐng)用時間等。使用時按發(fā)票號順序使用，不得隔頁跳號。對已開據(jù)的發(fā)票要及時入帳，作廢發(fā)票要全聯(lián)留存注銷，不得丟失。整本發(fā)票用完要及時存檔。第一百三十三條原則上必須在收妥款項之后才能給對方開具發(fā)票或收據(jù)。第一百三十四條未收款之前不得先開發(fā)票或收據(jù)。十二、成本費用管理第一百三十五條費用，是指企業(yè)為銷售商品、提供勞務(wù)等日?；顒铀l(fā)生的經(jīng)濟利益的流出；第一百三十六條成本，是指企業(yè)為生產(chǎn)產(chǎn)品、提供勞務(wù)而發(fā)生的各種耗費。第一百三十七條房地產(chǎn)公司與內(nèi)部建筑公司之間必須嚴格分清成本界限。房地產(chǎn)公司應(yīng)當按照國家稅務(wù)總局《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》和本公司制定的《成本核算辦法》合理劃分期間費用和成本的界限。期間費用應(yīng)當直接計入當期損益；成本應(yīng)當計入所生產(chǎn)的產(chǎn)品、提供勞務(wù)的成本。企業(yè)應(yīng)將當期已銷產(chǎn)品或已提供勞務(wù)的成本轉(zhuǎn)入當期的費用。第一百三十八條開發(fā)成本包括土地征用及拆遷補償費用、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、公共配套設(shè)施建設(shè)費、間接費用（開發(fā)間接費用是指企業(yè)所屬直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、獎金、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等）及利息資本化的費用。第一百三十九條期間費用包括營業(yè)費用（銷售費用）、管理費用。第一百四十條營業(yè)費用（銷售費用）是指企業(yè)在銷售產(chǎn)品或者提供勞務(wù)等過程中發(fā)生的各項費用，以及專設(shè)銷售機構(gòu)的各項費用。包括應(yīng)由企業(yè)負擔的運輸費、裝卸費、包裝費、保險費、維修費、展覽費、差旅費、廣告費、代銷手續(xù)費、銷售服務(wù)費，以及專設(shè)銷售機構(gòu)的人員工資、獎金、福利費、折舊費、修理費、物料消耗以及其他經(jīng)費，還包括開發(fā)產(chǎn)品銷售之前改裝修復費、看護費、采暖費等。第一百四十一條管理費用是指企業(yè)行政管理部門為管理和組織經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用，包括公司經(jīng)費、工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費、勞動保險費、待業(yè)保險費、董事會費、咨詢費、審計費、訴訟費、排污費、綠化費、稅金、土地使用費、土地損失補償費、技術(shù)轉(zhuǎn)讓費、技術(shù)開發(fā)費、無形資產(chǎn)攤銷、開辦費攤銷、業(yè)務(wù)招待費、壞帳損失，存貨盤虧、毀損和報廢（減盤盈）損失，以及其他管理費用。第一百四十二條財務(wù)費用是指企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項費用，包括包括應(yīng)作為期間費用的利息凈支出、匯兌凈損失、調(diào)劑外匯手續(xù)費、金融機構(gòu)手續(xù)費，以及企業(yè)籌資發(fā)生的其它財務(wù)費用。其中按規(guī)定可以予以資本化的利息費用直接計入開發(fā)成本中。第一百四十三條期間費用直接記入當期損益。第一百四十四條建安企業(yè)成本包括為承接建造的工程所實際支出的人工費、材料費、機械費、其他直接費和間接費用。第一百四十五條條對工程項目的成本控制：條參與項目的可行性研究，根據(jù)公司的戰(zhàn)略目標、利潤計劃、銷售預測、成本預測等資料確定目標收入、目標利潤、目標成本，作為項目規(guī)劃、設(shè)計的根據(jù)。第一百四十六條嚴格審核各項工程支出，按照預算及合同辦理業(yè)務(wù)，對于不符合預算及合同的事項不予支付，并需查明原因。第一百四十七條預算內(nèi)各項工程用款按照公司的資金審批流程審批后支付。第一百四十八條定期分析工程支出情況，合同完成情況，提供工程實際成本信息。第一百四十九條對成本支出進行明細分類核算，及時掌握各成本項目的發(fā)生額及余額狀況，進行成本項目分析．按成本核算的對象建立成本系統(tǒng)輔助賬，以便準確核算各項產(chǎn)品的成本。第一百五十條財務(wù)管理中心負責同預算部門合作完成、正確核算各項完工產(chǎn)品成本。第一百五十一條公司對管理費用、財務(wù)費用、營業(yè)費用實行預算管理。第一百五十二條對管理費用按照費用項目進行歸集，按費用發(fā)生的部門進行明細分類核算，以便考核各部門費用預算執(zhí)行情況．十三、利潤及利潤分配第一百五十三條公司每年根據(jù)公司的發(fā)展目標，經(jīng)營預算等編制年度利潤預算，確定目標利潤，建立利潤分析制度。第一百五十四條企業(yè)的利潤包括營業(yè)利潤、投資凈收益、營業(yè)外收支凈額及國家補貼收入等。第一百五十五條公司按照法律、行政法規(guī)的規(guī)定按凈利潤提取儲備基金、企業(yè)發(fā)展基金、職工獎勵及福利基金等。第一百五十六條企業(yè)的儲備基金、企業(yè)發(fā)展基金和職工獎勵及福利基金的提取比例由董事會確定。其中，儲備基金提取比例不得低于稅后利潤的１０％，當提取金額達到注冊資本的５０％時，可不再提取。第一百五十七條公司當期實現(xiàn)的凈利潤，加上年初未分配利潤(或減去年初末彌補虧損)和其他轉(zhuǎn)入后的余額，為可供分配的利潤。第一百五十八條可供分配的利潤減去儲備基金、企業(yè)發(fā)展基金、職工福利基金、利潤歸還投資后，為可供投資者分配的利潤。第一百五十九條利潤分配原則第一百六十條公司的年度利潤分配方案應(yīng)由董事會擬訂。第一百六十一條公司應(yīng)當將根據(jù)當期凈利潤及其年初未分配利潤之和，扣除公司當期提取的儲備基金、企業(yè)發(fā)展基金、職工獎勵及福利基金的余額，作為當年向股東分配利潤的最大限額，在該最大限額內(nèi)進行利潤分配。第一百六十一條以前年度的虧損沒有彌補完，不得提取儲備基金、企業(yè)發(fā)展基金、職工獎勵及福利基金。第一百六十二條公司不得預分利潤，即無盈利年度不得向投資者分配利潤。第一百六十三條公司應(yīng)謹慎選擇適當?shù)睦麧櫡峙湔撸坏构蓶|有一定的獲利，還要保證公司今后有充足的資金以進一步發(fā)展。第一百六十四條公司決定是否分配利潤以及以什么形式分配利潤時，應(yīng)充分考慮法律、負債契約、現(xiàn)金支付能力、稅收政策等的制約。十四、財務(wù)報告第一百六十五條本公司應(yīng)當按照《企業(yè)會計準則》的規(guī)定，編制和對外提供財務(wù)會計報告。第一百六十六條財務(wù)會計報告，是指企業(yè)對外提供的反映企業(yè)某一特定日期財務(wù)狀況和某一會計期間經(jīng)營成果、現(xiàn)金流量的文件。第一百六十七條企業(yè)的財務(wù)會計報告由會計報表、會計報表附注和財務(wù)情況說明書組成．第一百六十八條企業(yè)的財務(wù)會計報告分為年度、半年度、季度和月度財務(wù)會計報告。第一百六十九條企業(yè)向外提供的會計報表包括：資產(chǎn)負債表、利潤表、現(xiàn)金流量表、資產(chǎn)減值準備明細表、利潤分配表、股東權(quán)益增減變動表、分部報表、其他有關(guān)附表。對內(nèi)提供的會計報表除上述報表之外，還要定期提供資金旬報、資金使用預算表、資金實際使用情況表、公司稅務(wù)情況表、拆遷補償情況表、物業(yè)收支情況表等。第一百七十條財務(wù)報表必須遵循數(shù)字真實、計算準確、內(nèi)容完整、說明清楚、編報及時的原則。第一百七十一條公司財務(wù)管理中心及區(qū)域公司財務(wù)部必須及時對外報送稅務(wù)機關(guān)、銀行及其他政府相關(guān)部門要求報送的財務(wù)報表。第一百七十二條填報財務(wù)報表應(yīng)遵循以下條款：各種報表、項目之間的勾稽關(guān)系必須對應(yīng)、準確；本期報表與上期報表之間的有關(guān)數(shù)據(jù)必須相互銜接；報出的報表如發(fā)現(xiàn)錯誤，應(yīng)及時辦理訂正手續(xù)，除本單位留存報表外，還應(yīng)同時通知接受報表的單位；錯誤較多的應(yīng)重新編報。對外報送的財務(wù)報表在報送前必須由財務(wù)總監(jiān)和董事長審核、簽字。十五、財務(wù)分析第一百七十三條財務(wù)分析是以企業(yè)的財務(wù)報告等會計資料為基礎(chǔ)，對企業(yè)的財務(wù)狀況、經(jīng)營成果和現(xiàn)金流量等進行分析和評價，為企業(yè)的財務(wù)預測和財務(wù)決策提供依據(jù)。公司的財務(wù)分析應(yīng)與預算和業(yè)績考核相結(jié)合，以達到對公司各項工作的控制。第一百七十四條公司財務(wù)管理中心及區(qū)域公司財務(wù)部經(jīng)理組織按月、季、年定期對預算執(zhí)行情況、經(jīng)費收支情況和資產(chǎn)使用狀況等進行財務(wù)活動分析，及時了解財務(wù)狀況，發(fā)現(xiàn)問題及時解決、報告。每季度編制財務(wù)分析報告，為公司的財務(wù)決策、業(yè)績考核和工作的改進提供依據(jù)。第一百七十五條財務(wù)分析日常工作包括但不限于下列內(nèi)容：預算執(zhí)行情況分析、財務(wù)指標分析、收入、成本、費用、利潤分析；現(xiàn)金流量分析。十六、稅務(wù)管理第一百七十六條公司應(yīng)交納的稅金主要包括企業(yè)所得稅、營業(yè)稅、個人所得稅、印花稅、城市房地產(chǎn)稅、車船使用稅、土地增值稅等，公司財務(wù)管理中心及區(qū)域公司財務(wù)部應(yīng)按照相關(guān)稅收法律、法規(guī)、條例、規(guī)定、管理辦法等及稅收征管法的有關(guān)規(guī)定按時申報和交納。第一百七十七條公司可以根據(jù)現(xiàn)有的業(yè)務(wù)分稅種進行納稅籌劃。以減輕稅賦為目的，在多種納稅方案中選擇稅賦最低的方案，合理避稅。第一百七十八條公司財務(wù)管理中心及區(qū)域公司財務(wù)部指派專人負責與稅務(wù)機關(guān)進行日常聯(lián)絡(luò)，辦理稅務(wù)工作。統(tǒng)一購買發(fā)票，加強發(fā)票申領(lǐng)手續(xù)。十七、電算化管理第一百七十九條建立會計電算化操作管理制度，主要內(nèi)容包括：第一百八十條規(guī)定上機操作人員對會計軟件的操作工作內(nèi)容和權(quán)限,對操作密碼要嚴格管理,指點專人定期更換密碼，杜絕未經(jīng)授權(quán)人員操作會計軟件；第一百八十一條加強稽核制度，由專人負責對原始憑證和計賬憑證的審核，預防已輸入計算機的原始憑證和記賬憑證等會計數(shù)據(jù)未經(jīng)審核而登記機內(nèi)賬簿；第一百八十二條條操作人員離開辦公室前，應(yīng)執(zhí)行相應(yīng)命令退出會計軟件；第一百八十三條根據(jù)本單位實際情況，由專人保存必要的上機操作記錄，記錄操作人、操作時間、操作內(nèi)容、故障情況等內(nèi)容；第一百八十四條建立計算機硬件、軟件和數(shù)據(jù)管理制度，主要內(nèi)容包括：第一百八十五條保證設(shè)備安全和計算機正常運行是進行會計電算化的前提條件，要經(jīng)常對有關(guān)設(shè)備進行保養(yǎng)，保持辦公室和設(shè)備的整潔，防止意外事故的發(fā)生；第一百八十六條確保會計數(shù)據(jù)和會計軟件的安全保密，防止對數(shù)據(jù)和軟件的非法修改和刪除;對磁性介質(zhì)存放的數(shù)據(jù)要保存雙備份；第一百八十七條對會計軟件進行升級和計算機硬件設(shè)備進行更換等工作，須財務(wù)總監(jiān)批準；在軟件升級和硬件更換過程中，要保證實際會計數(shù)據(jù)的連續(xù)和安全，并由財務(wù)管理中心經(jīng)理指定專人進行監(jiān)督；，第一百八十八條健全排除計算機硬件和軟件故障的管理措施，保證會計數(shù)據(jù)的完整性；第一百八十九條健全計算機病毒防范措施,未經(jīng)允許不得在記帳電腦上安裝、拷貝無關(guān)軟件、文件。第一百九十條建立電算化會計檔案管理制度，主要內(nèi)容包括：第一百九十一條條電算化會計檔案，包括存儲在計算機硬盤中的會計數(shù)據(jù)以其它磁性介質(zhì)或光盤存儲的會計數(shù)據(jù)和計算機打印出來的書面等形式的會計數(shù)據(jù)；會計數(shù)據(jù)是指記帳憑證、會計帳簿、會計報表（包括報表格式和計算公式）等數(shù)據(jù)；第一百九十二條電算化會計檔案管理是重要的會計基礎(chǔ)工作，要嚴格按照財政部有關(guān)規(guī)定的要求對會計檔案進行管理，由專人負責；第一百九十三條對電算化會計檔案管理要做好防磁、防火、防潮和防塵工作，重要會計檔案應(yīng)準備雙份，存放在兩個不同的地點；第一百九十四條采用磁性介質(zhì)保存會計檔案，要定期進行檢查，定期進行復制，防止由于磁性介質(zhì)損壞，而使會計檔案丟失。第一百九十五條所使用會計軟件的全套文檔資料以及會計軟件程序，視同會計檔案保管，保管期截止至該軟件停止使用或有重大更改之后的五年。十八、財務(wù)檔案管理第一百九十六條會計檔案是指會計憑證，會計賬簿和財務(wù)報告等會計核算專業(yè)材料，是記錄和反映單位經(jīng)濟業(yè)務(wù)的重要史料和證據(jù)。第一百九十七條會計檔案是公司的重要檔案資料，必須設(shè)專人妥善保管，出納入員不得兼管會計檔案。第一百九十八條根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，各類會計檔案最低保管期限如下：第一百九十九條保管期滿但未結(jié)清的債權(quán)債務(wù)原始憑證和涉及其他未了事項的原始憑證，不得銷毀，應(yīng)當單獨抽出立卷，保管到末了事項完結(jié)時為止。單獨抽出立卷的會計檔案，應(yīng)當在會計檔案銷毀清冊和會計檔案保管清冊中列明。第二百條除會計核算專業(yè)材料外，由財務(wù)管理中心保管的預算、決算文件、成本分析報告、其他財務(wù)分析報告等也是記錄和反映單位經(jīng)濟業(yè)務(wù)的重要史料和證據(jù)，是財務(wù)檔案的重要組成部分，需要由專人妥善保管。第二百零一條財務(wù)資料不準外借。須復制財務(wù)資料時，應(yīng)由財務(wù)人員辦理，并進行登記。第二百零二條外單位的人員調(diào)閱本年度和以前年度的財務(wù)檔案，必須持有單位介紹信，經(jīng)財務(wù)總監(jiān)同意、簽批后方可調(diào)閱。財務(wù)檔案保管人員要詳細登記調(diào)閱檔案名稱，調(diào)閱日期，調(diào)閱人員的姓名和所在單位，調(diào)閱理由，歸還日期等情況，調(diào)閱人員不得將財務(wù)檔案攜帶外出，要經(jīng)批準同意后，方可進行復印。第二百零三條查閱或者復印財務(wù)檔案的人員，嚴禁在財務(wù)檔案上涂畫、拆封、抽換或進行其他改變。第二百零四條為查閱方便，當年財務(wù)檔案由公司財務(wù)管理中心負責保管。第二百零五條會計檔案的保管期期滿后銷毀事宜，按照財政部、國家檔案局發(fā)布的《會計檔案管理辦法》執(zhí)行。十九、會計工作交接第二百零六條會計人員調(diào)動或離職，必須將本人所負責的會計工作全部移交給接管人員。未辦清交接手續(xù)的，不得調(diào)動或離職。第二百零七條離職會計人員辦理移交手續(xù)前，必須及時做好以下工作：第二百零八條已受理的經(jīng)濟業(yè)務(wù)尚未填制會計憑證的，應(yīng)當填制完畢。第二百零九條條未登記賬目應(yīng)當?shù)怯浲戤叄⒃谧詈笠还P余額后加蓋經(jīng)辦人員印章。第二百一十條整理應(yīng)該移交的各項資料，對職責范圍內(nèi)工作程序、工作中應(yīng)注意的問題及其他未了事項寫出書面材料。第二百一十一條編制移交清冊，列明應(yīng)當移交的會計憑證、會計賬簿、會計報表、印鑒、現(xiàn)金、有價證券、支票簿、發(fā)票、文件、財務(wù)軟件及密碼、數(shù)據(jù)磁盤及有關(guān)資料等。第二百一十二條會計人員辦理交接手續(xù)時，必須有監(jiān)交人負責監(jiān)交。一般會計人員交接，由公司財務(wù)管理中心及區(qū)域公司財務(wù)部經(jīng)理或副經(jīng)理負責監(jiān)交；公司財務(wù)管理中心及區(qū)域公司財務(wù)部經(jīng)理交接，由公司財務(wù)總監(jiān)負責監(jiān)交。第二百一十三條移交人員在辦理移交時，要按移交清冊內(nèi)容逐項移交；接管人員要逐項核對查收。第二百一十四條移交人員從事會計電算化工作的，要對有關(guān)電子數(shù)據(jù)在實際操作狀態(tài)下進行交接。第二百一十五條財務(wù)管理中心經(jīng)理及以上級別的財務(wù)人員移交時，還必須將全部財務(wù)會計工作、重大財務(wù)收支和會計人員的情況等向接替人員詳細介紹。對需要移交的遺留問題，應(yīng)當寫出書面材料。第二百一十六條交接完畢后，交接雙方和監(jiān)交人員要在移交清冊上簽名或者蓋章，并應(yīng)在移交清冊上注明：單位名稱，交接日期，交接雙方和監(jiān)交人員的職務(wù)、姓名，移交清冊頁數(shù)以及需要說明的問題和意見等。移交清冊一般應(yīng)當填制一式三份，交接雙方各執(zhí)一份，公司存檔一份。第二百一十七條接替人員應(yīng)當繼續(xù)使用移交的會計賬簿，不得自行另立新帳，以保持會計記錄的連續(xù)性。二十、附則第二百一十八條本制度若與國家的法律、法規(guī)、規(guī)章、制度等發(fā)生矛盾時，按照國家的法律、法規(guī)、規(guī)章、制度等辦理。第二百一十九條本制度的解釋權(quán)、修訂權(quán)屬于財務(wù)管理中心。一、設(shè)立時的核算(一)涉及的主要業(yè)務(wù)辦理企業(yè)名稱登記、驗資、制定公司章程、辦理營業(yè)執(zhí)照、銀行開戶和納稅登記。(二)設(shè)置的主要賬戶實收資本(或股本)、資本公積、管理費用等(三)會計分錄模板1、收到所有者投入資本時借：銀行存款、其他應(yīng)收款、固定資產(chǎn)、長期股權(quán)投資等貸：實收資本、股本等資本公積—資本溢價或股本溢價2、籌建期開辦費發(fā)生時：借：管理費用、長期待攤費用貸：銀行存款等二、取得土地時的核算(一)涉及的主要業(yè)務(wù)出讓取得、通轉(zhuǎn)讓取得、投資者投入以及其他方式取得土地。(二)設(shè)置的主要賬戶開發(fā)成本、無形資產(chǎn)、投資性房地產(chǎn)等(三)會計分錄模板1、用于土地、商品房開發(fā)借：開發(fā)成本—成本對象—土地征用及拆遷補償費貸：銀行存款等2、用于自建用房或暫時沒有明確用途借：無形資產(chǎn)貸：銀行存款等3、用于賺取租金借：投資性房地產(chǎn)貸：銀行存款等三、房地產(chǎn)開發(fā)階段的核算(一)涉及的主要業(yè)務(wù)土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費、借款費用、其他應(yīng)付款等。(二)設(shè)置的主要賬戶開發(fā)成本、管理費用、銷售費用等(三)會計分錄模板1、為取得土地開發(fā)使用權(quán)(或開發(fā)權(quán))而發(fā)生的各項費用，包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、農(nóng)作物補償費、危房補償費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關(guān)稅費、拆遷補償費用、安置及動遷費用、回遷房建造費用等。借：開發(fā)成本—成本對象—土地征用及拆遷補償費貸：銀行存款、應(yīng)付酬工薪酬等2、項目開發(fā)前期發(fā)生的政府許可規(guī)費、招標代理費、臨時設(shè)施費以及水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、咨詢論證費、籌建、場地通平等前期費用。借：開發(fā)成本—成本對象—前期工程費貸：銀行存款、應(yīng)付酬工薪酬等3、開發(fā)項目開發(fā)過程中發(fā)生的各項主體建筑的建筑工程費、安裝工程費及精裝修費等。借：開發(fā)成本—成本對象—建筑安裝工程費應(yīng)交稅費—應(yīng)交增值稅(進項稅額)(一般計稅可抵)貸：銀行存款、庫存商品、應(yīng)付酬工薪酬等4、開發(fā)項目在開發(fā)過程中發(fā)生道路、供水、供電、供氣、供暖、排污、排洪、消防、通訊、照明、有線電視、寬帶網(wǎng)絡(luò)、智能化等社區(qū)管網(wǎng)工程費和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林、景觀環(huán)境工程費用等。借：開發(fā)成本—成本對象—基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費應(yīng)交稅費—應(yīng)交增值稅(進項稅額)(一般計稅可抵)貸：銀行存款、庫存商品、應(yīng)付酬工薪酬等5、開發(fā)項目內(nèi)發(fā)生的、獨立的、非營利性的且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公共事業(yè)單位的公共配套設(shè)等費用。借：開發(fā)成本—成本對象—公共配套設(shè)施費應(yīng)交稅費—應(yīng)交增值稅(進項稅額)(一般計稅可抵)貸：銀行存款等6、企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其直接歸屬于成本核算對象的工程監(jiān)理費、造價審核費、結(jié)算審核費、工程保險費等。為業(yè)主代扣代繳的公共維修基金等不得計入產(chǎn)品成本。借：開發(fā)成本—成本對象—開發(fā)間接費應(yīng)交稅費—應(yīng)交增值稅(進項稅額)(一般計稅可抵)貸：銀行存款、應(yīng)付職工薪酬等7、預提出包工程、公共配套設(shè)施建造費用、應(yīng)向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業(yè)完善費用借：開發(fā)成本—成本對象—建筑安裝工程費開發(fā)成本—成本對象—公共配套設(shè)施費貸：其他應(yīng)付款8、發(fā)生借款費用，支付利息時借：開發(fā)成本—借款費用貸：銀行存款9、行政管理部門為管理和組織房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用借：管理費用貸：銀行存款、應(yīng)付職工薪酬等10、分配成本核算對象成本：發(fā)生的有關(guān)費用，由某一成本核算對象負擔的，應(yīng)當直接計入成本核算對象成本；由幾個成本核算對象共同負擔的，應(yīng)當選擇占地面積比例、預算造價比例、建筑面積比例等合理的分配標準，分配計入。借：開發(fā)成本—一期—公共配套設(shè)施費—二期—公共配套設(shè)施費貸：開發(fā)成本—會所開發(fā)成本—地下車庫11、開發(fā)經(jīng)營期產(chǎn)生的利息凈支出、匯兌損益、調(diào)劑外匯手續(xù)用、金融機構(gòu)手續(xù)費用借：財務(wù)費用貸：銀行存款四、房地產(chǎn)完工階段的核算(一)涉及的主要業(yè)務(wù)開發(fā)項目竣工結(jié)算(二)設(shè)置的主要賬戶開發(fā)產(chǎn)品、主營業(yè)務(wù)成本、銷售費用、管理費用、財務(wù)費用、固定資產(chǎn)(三)會計分錄模板1、結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)成本借：開發(fā)產(chǎn)品—一期貸：開發(fā)成本—一期2、行政管理部門為管理和組織房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用借：管理費用貸：銀行存款、應(yīng)付職工薪酬等3、完工后發(fā)生借款費用，支付利息時借：財務(wù)費用貸：銀行存款4、為銷售產(chǎn)品或提供勞務(wù)過程中所發(fā)生的各項費用借：銷售費用貸：銀行存款等5、企業(yè)自用時借：固定資產(chǎn)貸：開發(fā)成本五、房地產(chǎn)銷售階段的核算(一)涉及的主要業(yè)務(wù)土地轉(zhuǎn)讓收入、商品房銷售收入、配套設(shè)施轉(zhuǎn)讓收入、其他業(yè)務(wù)收入、預售收入、以商品房、土地使用權(quán)對外投資、對外出租等。(二)設(shè)置的主要賬戶主營業(yè)務(wù)收入、預收賬款、主營業(yè)務(wù)成本、其他應(yīng)付款、長期股權(quán)投資、銷售費用(三)會計分錄模板1、商品房納稅義務(wù)發(fā)生(1)收款借：銀行賬款/應(yīng)收賬款預收賬款貸：主營業(yè)務(wù)收入應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅(銷項稅額)或應(yīng)交稅費——簡易計稅(2)差額納稅一般計稅可扣除當期銷售房地產(chǎn)項目對應(yīng)的土地價款借：應(yīng)交稅費—應(yīng)交增值稅(銷項稅額抵減)貸：主營業(yè)務(wù)成本(3)結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本借：主營業(yè)務(wù)成本貸：開發(fā)產(chǎn)品3、預收賬款處理(1)收到預售款時：借：銀行存款貸：預收賬款(2)預繳稅款時一般計稅：借：應(yīng)交稅費——預交增值稅貸：銀行存款簡易計稅：借：應(yīng)交稅費——簡易計稅貸：銀行存款4、收到保證金的處理借：銀行存款貸：其他應(yīng)付款5、價外收入的會計處理借：其他應(yīng)付款/銀行存款等貸：營業(yè)外收入—違約金其他業(yè)務(wù)收入—手續(xù)費收入應(yīng)交稅費—應(yīng)交增值稅(銷項稅額)或：應(yīng)交稅費—簡易計稅6、商品房自用借：固定資產(chǎn)貸：開發(fā)產(chǎn)品7、土地使用權(quán)對外投資借：長期股權(quán)投資貸：無形資產(chǎn)—土地使用權(quán)應(yīng)交稅費—應(yīng)交增值稅(銷項稅額)或：應(yīng)交稅費—簡易計稅營業(yè)外收入(差額)8、商品房出租(1)轉(zhuǎn)為出租時借：投資性房地產(chǎn)貸：開發(fā)產(chǎn)品(2)收取租金時借：銀行存款貸：其他業(yè)務(wù)收入應(yīng)交稅費—應(yīng)交增值稅(銷項稅額)或：應(yīng)交稅費—簡易計稅(3)如果將作為固定資產(chǎn)的房屋出租需要提取折舊時借：其他業(yè)務(wù)成本貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊9、資金拆借(1)借出資金時借：其他應(yīng)收款貸：銀行存款(2)收到利息時借：銀行存款貸：財務(wù)費用—利息收入應(yīng)交稅費—應(yīng)交增值稅(銷項稅額)10、期末應(yīng)交稅費—應(yīng)交增值稅處理(1)轉(zhuǎn)出未交增值稅借：應(yīng)交稅費—應(yīng)交增值稅(轉(zhuǎn)出未交增值稅)貸：應(yīng)交稅費—未交增值稅(2)預繳稅款抵減未交繳增值稅借：應(yīng)交稅費—未交增值稅貸：應(yīng)交稅費—預交增值稅(3)申報后繳納借：應(yīng)交稅費—未交增值稅貸：銀行存款11、購買增值稅防偽稅控設(shè)備時借：管理費用貸：銀行存款借：應(yīng)交稅費—應(yīng)交增值稅(減免稅款)貸：管理費用12、城市維護建設(shè)稅、固定資產(chǎn)調(diào)節(jié)稅、所得稅、房產(chǎn)稅、車船使用稅、土地使用稅各種稅種借：稅金及附加貸：應(yīng)交稅費——應(yīng)交城市維護建設(shè)稅應(yīng)交稅費——應(yīng)交教育費附加應(yīng)交稅費——應(yīng)交房產(chǎn)稅應(yīng)交稅費——應(yīng)交車船稅應(yīng)交稅費——應(yīng)交城鎮(zhèn)土地使用稅13、繳納印花稅、耕地占用稅、車輛購置稅、契稅時：(1)印花稅借：稅金及附加貸：銀行存款(2)耕地占用稅借：在建工程(或無形資產(chǎn))貸：銀行存款(3)車輛購置稅的核算借：固定資產(chǎn)貸：銀行存款(4)契稅的核算借：固定資產(chǎn)(或無形資產(chǎn))貸：銀行存款14、代扣代繳個人所得稅(1)計算時借：應(yīng)付職工薪酬/應(yīng)付利潤貸：應(yīng)交稅費—應(yīng)交個人所得稅(2)上交時借：應(yīng)交稅費—應(yīng)交個人所得稅貸：銀行存款15、交企業(yè)所得稅(1)預繳時借：所得稅費用貸：應(yīng)交稅費——應(yīng)交所得稅借：應(yīng)交稅費——應(yīng)交所得稅貸：銀行存款(2)匯算清繳時借：以前年度損益調(diào)整貸：應(yīng)交稅費——應(yīng)交所得稅或相反分錄1、轉(zhuǎn)讓國有土地但尚未辦理土地使用權(quán)證是否應(yīng)當征收土地增值稅？根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于未辦理土地使用權(quán)證轉(zhuǎn)讓土地有關(guān)稅收問題的批復》（國稅函〔2007〕645號）的規(guī)定，土地使用者轉(zhuǎn)讓或置換土地，無論其是否取得了該土地的使用權(quán)屬證書，無論其在轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地過程中是否與對方當事人辦理了土地使用權(quán)屬證書變更登記手續(xù)，只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權(quán)利，且有合同等證據(jù)表明其實質(zhì)轉(zhuǎn)讓或置換了土地并取得了相應(yīng)的經(jīng)濟利益，土地使用者及其對方當事人應(yīng)當依照稅法規(guī)定繳納營業(yè)稅、土地增值稅和契稅等相關(guān)稅收。2、以土地換房屋是否需要繳納土地增值稅？納稅人以土地換房屋（不含合作建房），應(yīng)對轉(zhuǎn)讓房屋和轉(zhuǎn)讓土地的雙方分別征收土地增值稅，其計征依據(jù)為房屋的交易價（或評估價）。3、對房地產(chǎn)抵押行為是否征收土地增值稅？房地產(chǎn)抵押的在抵押期間不征稅，抵押期滿后如房地產(chǎn)權(quán)屬未轉(zhuǎn)移的不征稅；如以房地產(chǎn)抵債而發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移的應(yīng)征稅。4、對房地產(chǎn)企業(yè)以開發(fā)產(chǎn)品對外投資是否應(yīng)當征收土地增值稅？財稅〔2018〕57號文件規(guī)定，單位、個人在改制重組時以房地產(chǎn)作價入股進行投資，對其將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅。上述改制重組有關(guān)土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移任意一方為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的情形。即對以房地產(chǎn)投資入股房地產(chǎn)企業(yè)或者房地產(chǎn)企業(yè)以房地產(chǎn)對外投資，都應(yīng)當征收土地增值稅，不能適用暫不征稅政策。5、對合作建房行為是否應(yīng)征收土地增值稅？財稅字〔1995〕48號文件規(guī)定，對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。6、對開發(fā)公司代建的房地產(chǎn)是否應(yīng)征收土地增值稅？對開發(fā)公司代建的房地產(chǎn)不征稅。代建房地產(chǎn)應(yīng)以委托方名義立項，其土地使用權(quán)和開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)應(yīng)歸屬于委托方。7、房地產(chǎn)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于自營、出租等其他用途時是否應(yīng)征收土地增值稅？房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費用。8、以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為是否征收土地增值稅？國稅函〔2000〕687號文件規(guī)定：“鑒于深圳市能源集團有限公司和深圳能源投資股份有限公司一次性共同轉(zhuǎn)讓深圳能源（欽州）實業(yè)有限公司100％的股權(quán)，且這些以股權(quán)形式表現(xiàn)的資產(chǎn)主要是土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物，經(jīng)研究，對此應(yīng)按土地增值稅的規(guī)定征稅?！眹惡痆2009]387號文件規(guī)定，鑒于廣西玉柴營銷有限公司在2007年10月30日將房地產(chǎn)作價入股后，于2007年12月6日、18日辦理了房地產(chǎn)過戶手續(xù)，同月25日即將股權(quán)進行了轉(zhuǎn)讓，且股權(quán)轉(zhuǎn)讓金額等同于房地產(chǎn)的評估值。因此，我局認為這一行為實質(zhì)上是房地產(chǎn)交易行為，應(yīng)按規(guī)定征收土地增值稅。國稅函〔2011〕415號文件規(guī)定，經(jīng)研究，同意你局關(guān)于“北京國泰恒生投資有限公司利用股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式讓渡土地使用權(quán)，實質(zhì)是房地產(chǎn)交易行為”的認定，應(yīng)依照《土地增值稅暫行條例》的規(guī)定，征收土地增值稅。蓮稅觀備注：個案批復是否具備通用效力？各地稅務(wù)機關(guān)需要根據(jù)具體情況具體對待。9、將國有土地歸還政府是否征稅？條例規(guī)定：“因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅?！奔殑t規(guī)定：“條例所稱的因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，是指因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而被政府批準征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)。因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，比照本規(guī)定免征土地增值稅?！必敹悺?006〕21號文件規(guī)定：“細則所稱：因‘城市實施規(guī)劃’而搬遷，是指因舊城改造或因企業(yè)污染、擾民（指產(chǎn)生過量廢氣、廢水、廢渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有關(guān)主管部門根據(jù)已審批通過的城市規(guī)劃確定進行搬遷的情況；因‘國家建設(shè)的需要’而搬遷，是指因?qū)嵤﹪鴦?wù)院、省級人民政府、國務(wù)院有關(guān)部委批準的建設(shè)項目而進行搬遷的情況?！备鶕?jù)現(xiàn)行政策規(guī)定，對“因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而被政府批準征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)”應(yīng)當免征土地增值稅。對于非因“城市實施規(guī)劃”或者“國家建設(shè)”需要而收回土地使用權(quán)的行為，應(yīng)當按規(guī)定征收土地增值稅。“城市實施規(guī)劃”和“國家建設(shè)”的范圍按財稅〔2006〕21號文件規(guī)定執(zhí)行。10、政府的事業(yè)單位合并或劃撥房地產(chǎn)權(quán)證變更是否視同轉(zhuǎn)讓？不構(gòu)成有償轉(zhuǎn)讓，不征稅。11、集體土地使用權(quán)上的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是否征稅？不征稅。12、在租用的國有土地上建造房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的是否征稅？最終形成不動產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移的應(yīng)征稅，未構(gòu)成不動產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移的不征稅。13、轉(zhuǎn)讓地下建筑物是否征稅？最終形成不動產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移的應(yīng)征稅，未構(gòu)成不動產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移的不征稅。14、飛機跑道、碼頭泊位轉(zhuǎn)讓征不征土地增值稅？國稅函〔2010〕347號文件規(guī)定：“根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規(guī)定，對轉(zhuǎn)讓碼頭泊位、機場跑道等基礎(chǔ)設(shè)施性質(zhì)的建筑物行為，應(yīng)當征收土地增值稅?！?5、架空的管道、輸送帶轉(zhuǎn)讓征不征土地增值稅？如果管道、輸送帶構(gòu)成不動產(chǎn)，且與國有土地一并轉(zhuǎn)讓的，其轉(zhuǎn)讓收入應(yīng)一并征收土地增值稅。16、銷售房地產(chǎn)同時贈送電視、空調(diào)等電器的，在計征土地增值稅時如何處理？電視、空調(diào)等電器屬于有形動產(chǎn)，不屬于土地增值稅征稅范圍。在計征土地增值稅時，應(yīng)當從轉(zhuǎn)讓收入中剔除電視、空調(diào)的價值（建議按買價確認），其成本費用中應(yīng)同時剔除電視、空調(diào)的價值。17、開發(fā)商超規(guī)劃多建的地下（層）或地上樓層轉(zhuǎn)讓是否征稅？最終形成不動產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移的應(yīng)征稅，未構(gòu)成不動產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移的不征稅。18、個人獨資企業(yè)將房產(chǎn)過戶到投資者個人名下或者投資者為業(yè)主的個體工商戶名下的，是否征稅？按照財稅〔2018〕17號文第六條的規(guī)定：同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間土地、房屋權(quán)屬的劃轉(zhuǎn)，包括母公司與其全資子公司之間，同一公司所屬全資子公司之間，同一自然人與其設(shè)立的個人獨資企業(yè)、一人有限公司之間土地、房屋權(quán)屬的劃轉(zhuǎn)，免征契稅。但土地增值稅方面沒有類似屬于同一主體之間的權(quán)屬變更，暫不征稅土地增值稅的明確規(guī)定。19、非直系親屬繼承能否不征稅？細則在規(guī)定繼承不征稅時，未對法定繼承和遺囑繼承進行區(qū)分。根據(jù)繼承法的相關(guān)規(guī)定繼承不動產(chǎn)的行為，不構(gòu)成有償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)，不征收土地增值稅。20、房地產(chǎn)企業(yè)在土地增值稅清算時，如何確認開發(fā)產(chǎn)品銷售收入？國稅函〔2010〕220號文件規(guī)定：“土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷項的，按照發(fā)票所載金額確認收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應(yīng)在計算土地增值稅時予以調(diào)整。”根據(jù)上述規(guī)定，在計算土地增值稅時，稅法有可能比會計提前確認收入，即需要調(diào)增土增稅應(yīng)稅收入。需要注意的是，在調(diào)增收入的同時，應(yīng)當允許配比扣除與收入相對應(yīng)的扣除項目成本。21、房地產(chǎn)企業(yè)代收費用是否應(yīng)確認為收入？根據(jù)財稅字〔1995〕48號文件規(guī)定，對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅；如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。對于代收費用作為轉(zhuǎn)讓收入計稅的，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計20％扣除的基數(shù)；對于代收費用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計稅的，在計算增值額時不允許扣除代收費用。22、房地產(chǎn)企業(yè)以開發(fā)產(chǎn)品安置回遷戶應(yīng)如何進行土地增值稅處理？根據(jù)國稅函〔2010〕220號文件以及國稅發(fā)〔2006〕187號文件的規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房應(yīng)當視同銷售確認收入，其銷售價格按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定，或者由主管稅務(wù)機關(guān)參照當?shù)禺斈?、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。同時，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)將視同銷售的金額確認為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償費。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補差價款，應(yīng)抵減本項目拆遷補償費。房地產(chǎn)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值按上述規(guī)定計算，計入本項目的拆遷補償費；異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。23、對房地產(chǎn)企業(yè)向購房者收取的違約金是否征收土地增值稅？《土地增值稅暫行條例實施細則》規(guī)定：“轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟收益。”此處所稱“有關(guān)的經(jīng)濟利益”包括納稅人因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收取的違約金、滯納金、賠償金、分期付款（延期付款）利息以及其他各種性質(zhì)的經(jīng)濟收益。對完成購房的購房者，因未按規(guī)定的期限付款等原因向房地產(chǎn)企業(yè)支付的違約金，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當確認為轉(zhuǎn)讓開發(fā)產(chǎn)品收入，計算繳納土地增值稅。但是以下情形的違約金不屬于土地增值稅收入：一是因房地產(chǎn)購買方違約，導致房地產(chǎn)未能轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓方收取的該項違約金不屬于與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的有關(guān)的經(jīng)濟利益，不確認為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入。二是對未完成購房的購房者，因退房等原因向房地產(chǎn)企業(yè)支付的違約金，不屬于房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓開發(fā)產(chǎn)品收入，不征收土地增值稅。房地產(chǎn)企業(yè)因銷售房地產(chǎn)收取的分期付款（延期付款）利息、滯納金、賠償金以及其他各種性質(zhì)的經(jīng)濟利益，比照上述原則進行處理。24、土地增值稅視同銷售情形有哪些？視同銷售收入應(yīng)如何確定？土地增值稅視同銷售情形主要有：一是根據(jù)實施細則以及財稅字〔1995〕48號文件的規(guī)定，房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過中國境內(nèi)非營利的社會團體、國家機關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)之外的情形，應(yīng)當視同銷售征收土地增值稅；二是根據(jù)國稅發(fā)〔2009〕91號文件的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)；三是根據(jù)國稅函〔2010〕220號文件的規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于安置回遷戶的，安置用房應(yīng)當視同銷售處理。對于上述視同銷售項目，在計算土地增值稅時應(yīng)按公允價值計量原則確定相關(guān)開發(fā)產(chǎn)品銷售收入，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)做相應(yīng)的納稅調(diào)整。按照國稅發(fā)〔2009〕91號文件的規(guī)定，視同銷售收入按下列方法和順序確認：①按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；②由主管稅務(wù)機關(guān)參照當?shù)禺斈?、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。需要說明的是，執(zhí)行《企業(yè)會計準則》的房地產(chǎn)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于換取戶的存貨、固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)等非貨幣性資產(chǎn)，按照收入準則進行會計處理。25、房地產(chǎn)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于出租取得的租金收入是否征收土地增值稅？根據(jù)國稅發(fā)〔2006〕187號文件規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)用于對外出租，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費用。26、哪些情況下應(yīng)對轉(zhuǎn)讓價格進行評估？條例規(guī)定，對于納稅人隱瞞、虛報房地產(chǎn)成效價格的或轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)成交價格低于房地產(chǎn)評估價格又無正當理由的，按照房地產(chǎn)評估價格計算征收。細則規(guī)定：①房地產(chǎn)評估價格，是指由政府批準設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)根據(jù)相同地段、同類房地產(chǎn)進行綜合評定的價格。評估價格須經(jīng)當?shù)囟悇?wù)機關(guān)確認。②隱瞞，虛報房地產(chǎn)成交價格，是指納稅人不報或有意低報轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物價款的行為。③轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當理由的，是指納稅人申報的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的實際成交價低于房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的交易價，納稅人又不能提供憑據(jù)或無正當理由的行為。④隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格，應(yīng)由評估機構(gòu)參照同類房地產(chǎn)的市場交易價格進行評估。稅務(wù)機關(guān)根據(jù)評估價格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。⑤轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當理由的，由稅務(wù)機關(guān)參照房地產(chǎn)評估價格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。國稅函發(fā)〔1995〕110號文件規(guī)定：對評估價與市場交易價差距較大的轉(zhuǎn)讓項目，稅務(wù)機關(guān)有權(quán)不予確認，要求其重新評估。27、如何確認房地產(chǎn)銷售價格明顯偏低？二、關(guān)于“計稅價格明顯偏低”的問題。河南省地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知（豫地稅函[2010]202號）明確：“明顯偏低”是指低于該項目當月同類房地產(chǎn)平均銷售價格的10%，如當月無銷售價格的應(yīng)按照上月同類房地產(chǎn)平均銷售價格計算；無銷售價格的，主管稅務(wù)機關(guān)可參照市場指導價、社會中介機構(gòu)評估價格、繳納契稅的價格和實際交易價格，按孰高原則確定計稅價格。28、在計算土地增值稅時，對關(guān)聯(lián)交易是否應(yīng)進行調(diào)整？《稅收征收管理法》規(guī)定：“企業(yè)或者外國企業(yè)在中國境內(nèi)設(shè)立的從事生產(chǎn)、經(jīng)營的機構(gòu)、場所與其關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來，應(yīng)當按照獨立企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來收取或者支付價款、費用；不按照獨立企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來收取或者支付價款、費用，而減少其應(yīng)納稅的收入或者所得額的，稅務(wù)機關(guān)有權(quán)進行合理調(diào)整?！眹惏l(fā)〔2009〕91號文件規(guī)定：“在審核收入和扣除項目時，應(yīng)重點關(guān)注關(guān)聯(lián)企業(yè)交易是否按照公允價值和營業(yè)常規(guī)進行業(yè)務(wù)往來?！备鶕?jù)上述規(guī)定，對房地產(chǎn)企業(yè)因關(guān)聯(lián)交易多確認或者少確認收入和扣除項目的，應(yīng)當相應(yīng)予以調(diào)增或調(diào)減。29、“營改增”后如何確認土地增值稅收入？財稅〔2016〕43號規(guī)定：自2016年5月1日起，土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。國家稅務(wù)總局公告2016年第70號規(guī)定，自2016年11月10日起：一是營改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項稅額；適用簡易計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。為方便納稅人，簡化土地增值稅預征稅款計算，房