第六章市場(chǎng)法課件

第六章

市場(chǎng)法THEMARKETCOMPARISONAPPROACH1精選課件ppt熟悉市場(chǎng)法的基本原理，搜集交易實(shí)例和建立價(jià)格可比基礎(chǔ)。掌握可比實(shí)例的選取、交易情況修正、交易日期修正、房地產(chǎn)狀況修正和比準(zhǔn)價(jià)格的求取。目標(biāo)：2精選課件ppt第一節(jié)市場(chǎng)法概述一、市場(chǎng)法的含義

市場(chǎng)法是選取一定數(shù)量、符合一定條件、發(fā)生過(guò)交易的類似房地產(chǎn)，然后將他們與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行比較，對(duì)它們的成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)?shù)奶幚韥?lái)求取估計(jì)對(duì)象價(jià)值的方法。本質(zhì)：以房地產(chǎn)的交易價(jià)格為導(dǎo)向求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)值二、市場(chǎng)法的理論依據(jù)市場(chǎng)法的理論依據(jù)是經(jīng)濟(jì)學(xué)中的替代原理。替代原理：通過(guò)市場(chǎng)供求和競(jìng)爭(zhēng)的作用，效用相同或相近的商品之間將產(chǎn)生替代效應(yīng)，并最終使市場(chǎng)上相同或相近的商品之間具有相同的價(jià)格或一致的比價(jià)關(guān)系。3精選課件ppt類似房地產(chǎn)：是指在同一市場(chǎng)供求圈中，與待估房地產(chǎn)在權(quán)益、用途、區(qū)位、價(jià)格類型、建筑結(jié)構(gòu)等方面相似或相近的房地產(chǎn)。交易實(shí)例：已經(jīng)發(fā)生了交易的房地產(chǎn)?？杀葘?shí)例：與待估房地產(chǎn)相類似，并用于與待估房地產(chǎn)進(jìn)行比較的交易實(shí)例房地產(chǎn)。4精選課件ppt三、市場(chǎng)法適用的估價(jià)對(duì)象和條件（一）適用對(duì)象 住宅、寫字樓、商鋪、標(biāo)準(zhǔn)廠房、房地產(chǎn)開發(fā)用地（二）市場(chǎng)法需要具備的條件 估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期有較多的類似房地產(chǎn)的交易（三）市場(chǎng)法的其他用途 市場(chǎng)租金及成本法、收益法和假設(shè)開發(fā)法中重新構(gòu)建價(jià)格、房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成部分、經(jīng)營(yíng)收入、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、空置率、、、、、求取。第一節(jié)市場(chǎng)法概述5精選課件ppt[1]搜集交易實(shí)例；[2]選取可比實(shí)例；[3]對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行處理[4]求取比準(zhǔn)價(jià)格---交易情況修正；----交易日期修正；---房地產(chǎn)狀況修正。要求：每項(xiàng)修正對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的調(diào)整不得超過(guò)20％，綜合調(diào)整不得超過(guò)30％。

四.步驟：第一節(jié)市場(chǎng)法概述6精選課件ppt一、收集交易實(shí)例大量、全面、完整性準(zhǔn)確、真實(shí)性累計(jì)性多途徑性第二節(jié)搜集交易實(shí)例7精選課件ppt查閱政府有關(guān)職能部門的房地產(chǎn)交易登記資料；查閱各種報(bào)刊雜志所刊登的房地產(chǎn)租售信息；查訪房地產(chǎn)經(jīng)辦人或交易當(dāng)事人；查閱房地產(chǎn)網(wǎng)頁(yè)；同行之間相互提供有關(guān)信息資料；其他。如參加房地產(chǎn)交易展銷會(huì)、房地息發(fā)布會(huì)等。二、搜集交易實(shí)例的途徑第二節(jié)搜集交易實(shí)例8精選課件ppt9精選課件ppt從搜集的交易實(shí)例中選擇符合一定條件的作為估價(jià)中用于參照比較的交易實(shí)例。這些用于參照比較的交易實(shí)例，稱為可比實(shí)例。

一、選取可比實(shí)例的必要性第三節(jié)選取可比實(shí)例10精選課件ppt二、選取可比實(shí)例的要求：（一）數(shù)量要求-——3~10個(gè)（二）質(zhì)量要求1、與估價(jià)對(duì)象是類似房地產(chǎn)同一供求范圍內(nèi)。與待估房地產(chǎn)的用途。規(guī)模相當(dāng)。與待估房地產(chǎn)的建筑結(jié)構(gòu)相同。檔次相同權(quán)屬性質(zhì)相同。2、交易類型與交易目的相近。3、比較案例房地產(chǎn)的交易日期與待估房地產(chǎn)的估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近4、交易案例是正常交易或可修正為正常。第三節(jié)選取可比實(shí)例11精選課件ppt第四節(jié)建立可比基礎(chǔ)統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍范圍不同的情況帶有債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)含有非房地產(chǎn)成分房地產(chǎn)實(shí)物范圍不同統(tǒng)一付款方式

估價(jià)中通常以在其成交日期一次性支付的金額為準(zhǔn)例如：一物業(yè)合同總價(jià)20萬(wàn)元，分三期支付，首付30％，半年后支付30％，一年后支付40％，問(wèn)合同簽訂時(shí)一次性付款總價(jià)（銀行貸款年利率6％，按月付息）。12精選課件ppt統(tǒng)一價(jià)格單位統(tǒng)一價(jià)格表示單位統(tǒng)一幣種和貨幣單位；統(tǒng)一面積內(nèi)涵和單位；

如：建筑面積下的價(jià)格=套內(nèi)建筑面積價(jià)格×套內(nèi)建筑面積/建筑面積建筑面積下的價(jià)格=使用面積價(jià)格×使用面積/建筑面積

平方米下的價(jià)格＝畝下的價(jià)格÷666.67

平方米下的價(jià)格＝公頃下的價(jià)格÷10000

平方米下的價(jià)格＝平方英尺下的價(jià)格÷0.09290304

平方米下的價(jià)格＝坪下的價(jià)格÷3.30579

13精選課件ppt

例：搜集有甲、乙兩宗交易實(shí)例，甲交易實(shí)例的建筑面積200，成交總價(jià)80萬(wàn)元人民幣，分三期付款，首期付16萬(wàn)元人民幣，第二期于半年后付32萬(wàn)元人民幣，余款32萬(wàn)元人民幣于一年后付清。乙交易實(shí)例的使用面積2500平方英尺，成交總價(jià)15萬(wàn)美元，于成交時(shí)一次付清。如果選取此兩宗交易實(shí)例為可比實(shí)例，試進(jìn)行有關(guān)的修正。（假設(shè)人民幣的年利率為8％，假設(shè)乙交易實(shí)例成交當(dāng)時(shí)的人民幣與美元的市場(chǎng)匯價(jià)為1美元＝8.3元人民幣）

1．統(tǒng)一付款方式。以在成交日期時(shí)一次付清為基準(zhǔn)，則：

甲總價(jià)＝16+32/（1+8%）0.5+32/（1+8%）＝76.422（萬(wàn)元人民幣）乙總價(jià)＝15(萬(wàn)美元)2．統(tǒng)一價(jià)格表示單位。

甲單價(jià)＝764220÷200＝3821.1(元人民幣／平方米建筑面積)

乙單價(jià)＝150000÷2500＝60(美元／平方英尺使用面積)3．統(tǒng)一幣種和貨幣單位。

甲單價(jià)：3821．1(元人民幣／平方米建筑面積)

乙單價(jià)＝60×8.3＝498(元人民幣／平方英尺使用面積)14精選課件ppt

4．統(tǒng)一面積內(nèi)涵。如果以建筑面積為基準(zhǔn)，另通過(guò)調(diào)查得知該類房地產(chǎn)的建筑面積與使用面積的關(guān)系為1平方米建筑面積＝０.75平方米使用面積，則：

甲單價(jià)＝3821．1(元人民幣／平方米建筑面積)

乙單價(jià)＝498×0.75＝373．5(元人民幣／平方英尺建筑面積)5．統(tǒng)一面積單位。如果以平方米為基準(zhǔn)，由于1平方英尺＝0.09290304平方米，則：

甲單價(jià)＝3821．1(元人民幣／平方米建筑面積)

乙單價(jià)＝373.5÷0.09290304＝4020．3(元人民幣／平方米建筑面積)

15精選課件ppt例：有倆同類物業(yè)同時(shí)交易，A物業(yè)使用面積為100坪，交易價(jià)為13萬(wàn)美金；B物業(yè)建面900平方米，人民幣總價(jià)288萬(wàn)元，一年后付?，F(xiàn)價(jià)為50萬(wàn)元的家具隨房屋一并交易，該類物業(yè)建使比為1.3，1美元兌換6.8元人民幣，年利率6％，試建立價(jià)格比較基礎(chǔ)。16精選課件ppt一、概念

是指剔除交易行為中的一些特殊因素而造成的價(jià)格的偏差。二、交易行為中可能存在的特殊因素比較復(fù)雜，一般有：1、有利害關(guān)系的交易。如親友之間、有利害關(guān)系的公司之間的交易活動(dòng)。2、急于出售、急于購(gòu)買.3、交易雙方或交易一方對(duì)市場(chǎng)行情缺乏了解的交易。4、交易雙方或一方有特別的動(dòng)機(jī)或偏好。5、特殊交易方式的交易。6、未按規(guī)則負(fù)擔(dān)交易稅費(fèi)。7、相鄰房地產(chǎn)的合并交易。8、強(qiáng)迫出售或強(qiáng)迫購(gòu)買的交易9、受迷信影響的交易第五節(jié)交易情況影響修正17精選課件ppt三、交易情況修正的方法:一般不選;不得不選必須修正;修正方法為百分率法和差額法。百分率法：可比實(shí)例成交價(jià)格×1／（1±s%）＝可比實(shí)例的正常市場(chǎng)價(jià)格

交易情況修正系數(shù)應(yīng)以正常市場(chǎng)價(jià)格為基準(zhǔn)來(lái)確定差額法：可比實(shí)例的成交價(jià)格±交易情況修正額＝可比實(shí)例的正常市場(chǎng)價(jià)格第五節(jié)交易情況影響修正18精選課件ppt正常成交價(jià)格-應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)=賣方實(shí)際得到的價(jià)格正常成交價(jià)格+應(yīng)由買方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)=買方實(shí)際付出的價(jià)格

例：一宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格為2500元／平方米，賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的7％，買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的5％，求賣方實(shí)際得到的價(jià)格和買方實(shí)際付出的價(jià)格。

解：賣方實(shí)際得到的價(jià)格＝2500－2500×7％＝2325(元／平方米)

買方實(shí)際付出的價(jià)格＝2500+2500×5％＝2625(元／平方米)

第五節(jié)交易情況影響修正19精選課件ppt例：某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方在合同中寫明，買方付給賣方2625元／平方米，買賣中涉及的稅費(fèi)均由賣方負(fù)擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的7％，應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的5％。求該宗房地產(chǎn)交易的正常成交價(jià)格。

解：正常成交價(jià)格+應(yīng)由買方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)＝買方實(shí)際付出的價(jià)格正常成交價(jià)格＝買方實(shí)際付出的價(jià)格／（１＋應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)比率）

＝２６２５／（１+５％）＝２５００（元／m２）

第五節(jié)交易情況影響修正20精選課件ppt在單獨(dú)考慮交易情況下，比較案例的修正價(jià)格為Va=Vc*100/()交易情況修正系數(shù)應(yīng)以正常市場(chǎng)價(jià)格為基準(zhǔn)來(lái)確定第五節(jié)交易情況影響修正21精選課件ppt第六節(jié)市場(chǎng)狀況調(diào)整一、概念：是將可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格調(diào)整到估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格。二、方法：可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格×市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù)＝可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格交易日期修正系數(shù)應(yīng)以成交日期時(shí)的價(jià)格為基準(zhǔn)來(lái)確定。 假設(shè)從成交日期到估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)，可比實(shí)例價(jià)格漲跌的百分率為±T％(當(dāng)可比實(shí)例的價(jià)格上漲的，為+T％；下跌的，為－T％)，則：

可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格×（1±T%）＝可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格22精選課件ppt價(jià)格指數(shù)法價(jià)格指數(shù)有定基價(jià)格指數(shù)和環(huán)比價(jià)格指數(shù)。如果是以某個(gè)固定時(shí)期作為基期的，稱為定基價(jià)格指數(shù)；如果是以上一時(shí)期作為基期的，稱為環(huán)比價(jià)格指數(shù)。23精選課件ppt例：某宗房地產(chǎn)2005年6月的價(jià)格為1500元/m2，現(xiàn)需要將其調(diào)整到2005年9月。所在區(qū)域類似房地產(chǎn)2005年4月至10月的價(jià)格指數(shù)為79.6，76.7，74.7，89.2，85，92.5，98.1（以2003年12月為100）。計(jì)算該宗房地產(chǎn)2005年9月的價(jià)格。解：1500×（92.5/74.7）=1857.4（元/m2）例：某地區(qū)某類房地產(chǎn)2002年4月至10月的價(jià)格指數(shù)分別為99．6，94．7，96．7，105.0，109.2，112.5，118.1(均以上個(gè)月為100)。其中某宗房地產(chǎn)在2002年6月的價(jià)格為2000元／m2，計(jì)算該房地產(chǎn)2002年10月的價(jià)格。

解：2000×1.05×1.092×1.125×1.181＝3046.8(元／㎡)

24精選課件ppt價(jià)格變動(dòng)率法采用逐期遞增或遞減的價(jià)格變動(dòng)率進(jìn)行交易日期修正的公式為：

可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格×（1±價(jià)格變動(dòng)率）期數(shù)＝在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格

采用期內(nèi)平均上升或下降的價(jià)格變動(dòng)率進(jìn)行交易日期修正的公式為：

可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格×（l±價(jià)格變動(dòng)率×期數(shù)）＝在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格

25精選課件ppt例：評(píng)估某宗房地產(chǎn)2002年9月末的價(jià)格，選取了下列可比實(shí)例：成交價(jià)格3000元／㎡，成交日期2001年10月末。另調(diào)查獲知該類房地產(chǎn)價(jià)格2001年6月末至2002年2月末平均每月比上月上漲1.5％，2002年2月末至2002年9月末平均每月比上月上漲2％。對(duì)該可比實(shí)例進(jìn)行交易日期修正。解：3000×(1+1.5％)４×(1+2％)７＝3658(元／㎡)

26精選課件ppt

例：某個(gè)可比實(shí)例房地產(chǎn)2005年2月1日的價(jià)格為1000美元／㎡，該類房地產(chǎn)以人民幣為基準(zhǔn)的價(jià)格變動(dòng)，平均每月比上月上漲0.2％。假設(shè)人民幣與美元的市場(chǎng)匯價(jià)2005年2月1日為1美元=8.26元人民幣，2005年10月1日為1美元=8.29元人民幣。對(duì)該可比實(shí)例修正到2005年10月1日的價(jià)格為：

解：1000×8.26×(1+0.2％)8＝8393(元人民幣／㎡)例：某個(gè)可比實(shí)例房地產(chǎn)2002年2月1日的價(jià)格為1000美元／m2，該類房地產(chǎn)以美元為基準(zhǔn)的價(jià)格變動(dòng)，平均每月比上月下降0．5％。假設(shè)人民幣與美元的市場(chǎng)匯價(jià)2002年2月1日為1美元＝8.26元人民幣，2002年10月1日為1美元＝8.29元人民幣。對(duì)該可比實(shí)例進(jìn)行交易日期修正，修正到2002年10月1日的價(jià)格為：

解：1000×(1－0.5％)8×8.29＝7964(元人民幣／㎡)27精選課件ppt一、房地產(chǎn)狀況調(diào)整的含義

將可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格，調(diào)整為在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格。（２）房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容區(qū)位狀況修正權(quán)益狀況修正實(shí)物狀況修正在這三個(gè)方面的修正中，還可進(jìn)一步細(xì)分為若干因素的修正。第七節(jié)房地產(chǎn)狀況調(diào)整28精選課件ppt三、房地產(chǎn)狀況修正的思路列出對(duì)估價(jià)對(duì)象這類房地產(chǎn)的價(jià)格有影響的房地產(chǎn)狀況各方面的因素；判定估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)和可比實(shí)例房地產(chǎn)在這些因素方面的狀況；將可比實(shí)例房地產(chǎn)與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)在這些因素方面的狀況進(jìn)行逐項(xiàng)比較，找出它們之間的差異造成的價(jià)格差異程度；根據(jù)價(jià)格差異程度對(duì)可比實(shí)例的價(jià)格進(jìn)行調(diào)整。

如果可比實(shí)例房地產(chǎn)優(yōu)于估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)，則應(yīng)對(duì)可比實(shí)例的價(jià)格做減價(jià)調(diào)整；反之，則應(yīng)做增價(jià)調(diào)整。

29精選課件ppt四、房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法

百分率法：

可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格×房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)＝在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格

差額法：

可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格±房地產(chǎn)狀況修正額＝在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格

在百分率法中，房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)來(lái)確定?？杀葘?shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格×1／（1±R%）＝可比實(shí)例在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下價(jià)格30精選課件ppt直接比較修正確定影響房地產(chǎn)狀況的因素確定權(quán)重以估價(jià)對(duì)象狀況為基準(zhǔn)，將可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況逐個(gè)因素評(píng)分累計(jì)所的分?jǐn)?shù)轉(zhuǎn)化為調(diào)整價(jià)格的比率利用比率對(duì)可比實(shí)例價(jià)格進(jìn)行調(diào)整

31精選課件ppt房地產(chǎn)狀況權(quán)重估價(jià)對(duì)象可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C因素1f1100因素2f2100因素3f3100…….…..……因素n-1fn-1100因素nfn100綜合1100表達(dá)式：可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格×100/（）

=在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格32精選課件ppt間接比較修正

設(shè)想一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)狀況，以此標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)，將估價(jià)對(duì)象及可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況與它逐項(xiàng)比較打分，然后將所得的分?jǐn)?shù)轉(zhuǎn)化為修正價(jià)格的比率。33精選課件ppt34精選課件ppt房地產(chǎn)狀況修正注意的問(wèn)題

可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況應(yīng)是成交價(jià)格所對(duì)應(yīng)或反映的房地產(chǎn)在其成交日期時(shí)的狀況，而不是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)或其他時(shí)候的狀況。不同使用性質(zhì)的房地產(chǎn)，在進(jìn)行區(qū)位狀況和實(shí)物狀況的比較修正時(shí)，具體比較修正的內(nèi)容及權(quán)重應(yīng)有所不同。

35精選課件ppt第八節(jié)計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格

一、求取可比實(shí)例的比準(zhǔn)價(jià)格36精選課件ppt直接比較修正37精選課件ppt間接比較修正38精選課件ppt（2）最終比準(zhǔn)價(jià)格算術(shù)平均法將多個(gè)修正價(jià)格的算術(shù)平均值作為比準(zhǔn)價(jià)格。一般要求各比較案例與待估房地產(chǎn)之間的相似程度較接近，沒(méi)有大的區(qū)別。其計(jì)算公式為V=∑Vi/n加權(quán)平均比較案例與待估房地產(chǎn)有較大差異，則需賦予各比較案例的修正價(jià)格以不同的權(quán)重，然后加權(quán)平均，計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格。V=∑Vi*fi∑fi=139精選課件ppt中位數(shù)中位數(shù)是把修正出的各個(gè)價(jià)格按從低到高或從高到低的順序排列，當(dāng)項(xiàng)數(shù)為奇數(shù)時(shí)，位于正中間位置的那個(gè)價(jià)格為綜合出的一個(gè)價(jià)格；當(dāng)項(xiàng)數(shù)為偶數(shù)時(shí)，位于正中間位置的那兩個(gè)價(jià)格的簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)為綜合出的一個(gè)價(jià)格。

眾數(shù)

眾數(shù)是一組數(shù)值中出現(xiàn)次數(shù)最多的數(shù)值。

其他方法

還可以采用其他的方法將修正出的多個(gè)價(jià)格綜合成一個(gè)價(jià)格，如分別去掉一個(gè)最高的價(jià)格和一個(gè)最低的價(jià)格，將余下的簡(jiǎn)單算術(shù)平均。

40精選課件ppt三、方法運(yùn)用舉例41精選課件ppt例：為評(píng)估某寫字樓2005年10月1日的正常市場(chǎng)價(jià)格，在該寫字樓附近地區(qū)調(diào)查選取了A、B、C三宗類似寫字樓的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，有關(guān)資料見(jiàn)表：

可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C成交價(jià)格5000元人民幣/m2650美元/m25500元人民幣/m2成交日期2005年1月1日2005年3月1日2005年7月1日交易情況+2%+5%-3%房地產(chǎn)狀況-8%-4%+6%42精選課件ppt另假設(shè)人民幣與美元的市場(chǎng)匯價(jià)2005年3月1日為1：8.5，2005年10月1日為1：8.3；該類寫字樓以人民幣為基準(zhǔn)的市場(chǎng)價(jià)格2005年1月1日至2005年２月1日基本保持不變，2005年2月1日至2005年5月1日平均每月比上月下降1%，以后平均每月比上月上升0.5%。試?yán)蒙鲜鲑Y料估算該寫字樓2005年10月1日的正常市場(chǎng)價(jià)格。

解：1、計(jì)算公式：

比準(zhǔn)價(jià)格＝可比實(shí)例價(jià)格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)

2、比準(zhǔn)價(jià)格VA：

5000×100/（100+2）×（1-1%）3×（1+0.5%）5×100/（100-8）=5300.51（元人民幣/m2）43精選課件ppt3、比準(zhǔn)價(jià)格VB：650×8.4×100/（100+5）×（1-1%）2×（1+0.5%）5×100/（100-4）=5442.93（元人民幣/m2）4、比準(zhǔn)價(jià)格VC：

5500×100/（100-3）×（1+0.5%）3×100/（100+6）=5429.79（元人民幣/m2）5、估價(jià)對(duì)象單價(jià)（5300.51+5442.93+5429.79）／3=5391（元人民幣/m2）44精選課件ppt例：估價(jià)對(duì)象是城市規(guī)劃為住宅區(qū)的一塊空地，土地面積為45900m2，評(píng)估該土地在2004年7月的市場(chǎng)價(jià)值?？杀葘?shí)例的有關(guān)資料如下：1.可比實(shí)例成交價(jià)格和成交日期可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C成交價(jià)格2400元/m22040元/m22900元/m2成交日期2004.42004.32004.5

2.交易情況分析：可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C交易情況0-2%+1%45精選課件ppt

3.2004年3月至7月的價(jià)格指數(shù)月份34567價(jià)格指數(shù)100.392.4106.898.6109.04.房地產(chǎn)狀況比較結(jié)果：房地產(chǎn)狀況權(quán)重可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C因素10.580100105因素20.3120110100因素30.210010012046精選課件pptA首付15萬(wàn)，時(shí)隔半年再付15萬(wàn)，余款1年后付清，利率5%。B，C為一次性付款。市場(chǎng)價(jià)格2003年逐月上漲1.5%，2004年逐月上漲0.8%。評(píng)估房地產(chǎn)于2004年5月1日的價(jià)格。項(xiàng)目可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C建筑面積101.1m2120.3m2968.8平方英尺成交價(jià)格48.5萬(wàn)4980元/m248.6萬(wàn)成交日期2003.10.12003.8.12004.3.1交易情況-5%0%+2%房地產(chǎn)狀況+2%0%+2%47精選課件ppt例：基本情況與項(xiàng)目修正情況待估房地產(chǎn)A為一住宅。今在同一地區(qū)或鄰近地區(qū)搜集了四宗類似房地產(chǎn)作為比較案例（B、C、D、E），待估房地產(chǎn)與四宗比較案例房地產(chǎn)的基本情況及有關(guān)項(xiàng)目修正情況見(jiàn)表1。48精選課件ppt價(jià)格指數(shù)自１９９９年１０月以來(lái)，每月平均上漲１％。房地產(chǎn)資本化率為7.5％求Ａ宗房地產(chǎn)在２０００年１０月的比準(zhǔn)價(jià)格。容積率12345修正系數(shù)1.01.82.02.22.549精選課件ppt

解：⑴項(xiàng)目修正①交易情況修正各交易案例均為正常交易，故不作修正，各比較案例交易情況條件指數(shù)均為１００％。②時(shí)間差異修正