新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下商業(yè)地產(chǎn)租賃企業(yè)稅收籌劃策略探析

引言賦稅屬于影響企業(yè)經(jīng)營收益與基礎(chǔ)成本消耗的關(guān)鍵因素之一，為確保企業(yè)能夠?qū)崿F(xiàn)穩(wěn)定發(fā)展目標(biāo)，需要從新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則產(chǎn)生的變化與影響入手，探索稅收籌劃策略調(diào)整方式，為應(yīng)對國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境轉(zhuǎn)變趨勢與行業(yè)發(fā)展新挑戰(zhàn)夯實(shí)基礎(chǔ)條件。通過對新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則進(jìn)行深入研究，還可以使企業(yè)明確未來發(fā)展面臨的主要問題，可以幫助管理層貫徹落實(shí)全新的運(yùn)營理念，有利于減少企業(yè)實(shí)際風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)理想建設(shè)目標(biāo)。一、新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的特點(diǎn)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則屬于新時(shí)代指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)之一，其在市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境下具有顯著的規(guī)范作用。與傳統(tǒng)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則相對比，新準(zhǔn)則內(nèi)容更為全面，同時(shí)對財(cái)政工作的指導(dǎo)效果也更為突出。在全新框架背景下，新準(zhǔn)則轉(zhuǎn)變了傳統(tǒng)計(jì)量方式，進(jìn)一步拓展了實(shí)際應(yīng)用策略，能夠有效推動(dòng)會(huì)計(jì)工作實(shí)現(xiàn)良性發(fā)展目標(biāo)，具有重要的落實(shí)意義。從整體層面分析，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則具有基礎(chǔ)的“四性”特征，即規(guī)范、權(quán)威、發(fā)展、理論與實(shí)踐融合。同時(shí)，新框架還可以拓展出多元化與標(biāo)準(zhǔn)化兩種全新特征，可以為企業(yè)財(cái)政管理工作提供有力支持。多元化特征主要在新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的框架中予以體現(xiàn)，在市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，企業(yè)需要面臨更為復(fù)雜的財(cái)會(huì)業(yè)務(wù)活動(dòng)。在這種情況下，若仍然沿用傳統(tǒng)的管控策略，可能會(huì)導(dǎo)致會(huì)計(jì)控制效果出現(xiàn)問題，最終造成不可挽回的損失。因此，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)了標(biāo)準(zhǔn)的多元性，能夠有效適應(yīng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)變化情況，使企業(yè)財(cái)會(huì)工作在完善的指導(dǎo)框架下處理相關(guān)活動(dòng)，實(shí)現(xiàn)理想管理目標(biāo)。除多元化特征外，標(biāo)準(zhǔn)化也屬于新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的重要特性之一。為落實(shí)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展需求，我國企業(yè)稅收機(jī)制也經(jīng)歷了多次變革，開始與國際層面執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)相接軌。在這種情況下，傳統(tǒng)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則可能會(huì)在執(zhí)行過程中出現(xiàn)適應(yīng)性問題，削弱管理工作的有效性與針對性。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則在設(shè)計(jì)規(guī)劃過程中，充分考量了我國市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展現(xiàn)狀，同時(shí)從會(huì)計(jì)體制優(yōu)化層面著手，采用了全新的債務(wù)法設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。這種標(biāo)準(zhǔn)與國際標(biāo)準(zhǔn)具有趨同性，可以有效提高企業(yè)財(cái)會(huì)管理工作的規(guī)范程度，使我國市場發(fā)展與企業(yè)建設(shè)獲得充足的支持動(dòng)力?？梢哉J(rèn)為，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的落實(shí)與推廣將會(huì)轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)市場格局，使主流資金、基金以及保險(xiǎn)國資等面臨全新的戰(zhàn)略機(jī)遇，如估值分析、股價(jià)重定位等。在這種情況下，重組將成為新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的理想收益主體，低價(jià)重組板塊可能會(huì)成為市場主流行情。二、新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對于企業(yè)稅收籌劃的影響企業(yè)納稅籌劃，是指企業(yè)出于節(jié)稅的目的，通過對涉稅業(yè)務(wù)進(jìn)行謀劃，從而設(shè)計(jì)出一整套完整的納稅實(shí)施方案。納稅籌劃作為企業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和稅務(wù)管理中重要工作項(xiàng)目，保證企業(yè)稅務(wù)籌劃效果對于提升企業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平顯得至關(guān)重要。(一)稅收籌劃具有可行性國家稅收法律法規(guī)的健全，為稅收提供了可靠制度支持，為企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃工作提供了優(yōu)環(huán)境條件，在稅收法治環(huán)境下，國家征稅標(biāo)準(zhǔn)、征稅依據(jù)事實(shí)上屬于政府執(zhí)行需求的體現(xiàn)。這種需求并不代表國家可以隨意設(shè)定相關(guān)細(xì)節(jié)，而是需要從經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況著手，通過深入分析運(yùn)行模式、發(fā)展水平等細(xì)節(jié)，科學(xué)設(shè)置稅種、稅率與課稅對象。因此，稅收事實(shí)上屬于國家宏觀調(diào)控的基礎(chǔ)工具，在規(guī)定范圍內(nèi)，特定稅種的稅款應(yīng)存在兩種執(zhí)行方案，以確保調(diào)控效果達(dá)到理想標(biāo)準(zhǔn)。(二)稅收籌劃具有差別性稅收政策根據(jù)地區(qū)、行業(yè)的不同，其標(biāo)準(zhǔn)也存在相應(yīng)的差異。這種差異可以為籌劃工作提供執(zhí)行空間，有利于降低納稅主體的實(shí)際負(fù)擔(dān)?？梢哉J(rèn)為，稅收差別越大，納稅人可選擇的余地也就越明顯。因此，需要做好稅收籌劃工作，確保主體經(jīng)濟(jì)活動(dòng)能夠達(dá)到優(yōu)惠減免目標(biāo)。通過這種方式，降低自身稅負(fù)級別，并貫徹落實(shí)國家稅收政策，實(shí)現(xiàn)理想的節(jié)稅發(fā)展效果。在企業(yè)展開稅務(wù)籌劃工作的過程中，對于實(shí)際執(zhí)行層面的問題，可以要求相關(guān)人員按照新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則具體要求對企業(yè)稅務(wù)籌劃問題實(shí)施全面優(yōu)化，有效處理企業(yè)稅務(wù)籌劃問題，彰顯新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則在企業(yè)稅務(wù)籌劃中現(xiàn)實(shí)作用，為企業(yè)各項(xiàng)稅務(wù)工作順利開展提供準(zhǔn)確的參考依據(jù)。三、新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則進(jìn)行企業(yè)稅收籌劃的基本前提(一)完善企業(yè)財(cái)務(wù)管理制度在新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則背景下，為充分貫徹稅收籌劃相關(guān)工作，企業(yè)需要結(jié)合當(dāng)前發(fā)展?fàn)顟B(tài)，制定科學(xué)合理的財(cái)務(wù)管控計(jì)劃。該計(jì)劃中，企業(yè)需要針對主要管理規(guī)定與原則，規(guī)劃具有可執(zhí)行性的改革措施，使關(guān)鍵數(shù)據(jù)能夠得到充分記錄，如會(huì)計(jì)憑證使用數(shù)據(jù)等。以相關(guān)計(jì)劃為基礎(chǔ)，企業(yè)可以建立高效管控體系，使財(cái)務(wù)管理活動(dòng)得到有效支持，顯著增強(qiáng)會(huì)計(jì)信息的精確性，并提高相關(guān)數(shù)據(jù)的實(shí)用性，為稅務(wù)籌劃工作的妥善展開打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。(二)加強(qiáng)管理籌劃認(rèn)知為進(jìn)一步增強(qiáng)稅收管理與籌劃工作的執(zhí)行效果，企業(yè)需要從實(shí)際活動(dòng)層面入手，建立科學(xué)的管理籌劃認(rèn)知。稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)屬于每個(gè)企業(yè)都需要面對的運(yùn)營挑戰(zhàn)，對此管理層需要加強(qiáng)相關(guān)認(rèn)識，落實(shí)風(fēng)險(xiǎn)防范基礎(chǔ)工作。通過此類方式，強(qiáng)化企業(yè)應(yīng)對風(fēng)險(xiǎn)的能力，為持續(xù)、穩(wěn)定的運(yùn)營提供有力支持。通過做好稅務(wù)籌劃工作，企業(yè)可以通過分析方式，快速定位潛在風(fēng)險(xiǎn)，有效提高工作保障效果，使自身運(yùn)營進(jìn)入穩(wěn)定的發(fā)展階段。(三)合理分析稅務(wù)籌劃成本效益在展開稅務(wù)籌劃活動(dòng)的過程中，企業(yè)主體應(yīng)當(dāng)做好成本分析工作，明確各項(xiàng)業(yè)務(wù)的實(shí)際效益。通過完善相關(guān)分析體系，可以有效提高企業(yè)綜合收益級別，使其能夠根據(jù)實(shí)際業(yè)務(wù)情況，制定科學(xué)、有效的稅務(wù)籌劃方案，盡可能降低稅負(fù)壓力。同時(shí)，企業(yè)還需要做好交流與溝通工作，使內(nèi)部部門能夠全面參與到稅務(wù)籌劃管理活動(dòng)中，最大限度提高決策科學(xué)性、合理性，為削減財(cái)務(wù)工作風(fēng)險(xiǎn)做好準(zhǔn)備。(四)建立穩(wěn)定的稅務(wù)機(jī)關(guān)交流關(guān)系在企業(yè)運(yùn)營過程中，與稅務(wù)機(jī)關(guān)的交流屬于必不可少的活動(dòng)之一。通過建立穩(wěn)定的交流關(guān)系，能夠使企業(yè)快速了解相關(guān)稅收政策，同時(shí)在機(jī)關(guān)的指導(dǎo)下順利完成稅務(wù)籌劃工作，有利于實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定運(yùn)營目標(biāo)。同時(shí)，與稅務(wù)機(jī)關(guān)的交流關(guān)系還可以為企業(yè)提供充足的指導(dǎo)信息，可以減少籌劃過程中出現(xiàn)問題的可能性，對于維持企業(yè)正常經(jīng)營發(fā)展具有重要意義。四、商業(yè)地產(chǎn)租賃企業(yè)具體涉稅籌劃分析商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)商品具有特殊性，其商品價(jià)值遠(yuǎn)高于其他一般企業(yè)，具有生產(chǎn)周期長、資金流動(dòng)大、基礎(chǔ)設(shè)施和項(xiàng)目分支龐大的特點(diǎn)。所以商業(yè)地產(chǎn)租賃涉稅問題也具有特殊性，特別是房產(chǎn)稅在商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的總稅負(fù)中所占比例較高，數(shù)額較大，其重要性可見一斑，需要在新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則及國家政策允許前提下進(jìn)行必要的稅收籌劃。(一)房產(chǎn)稅籌劃整租后根據(jù)市場業(yè)態(tài)、商場動(dòng)線進(jìn)行分割出租：依據(jù)《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》第2條規(guī)定，房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以將商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目整租給關(guān)聯(lián)方——商管公司，由商管公司裝修后轉(zhuǎn)租給租戶。由于房產(chǎn)稅由房屋的所有人——開發(fā)公司繳納，物業(yè)整租價(jià)格遠(yuǎn)低于向租戶分租價(jià)格，可大幅降低從租計(jì)算的房產(chǎn)稅繳款額，通過整租后分租的形式，整體降低房產(chǎn)稅的繳款額。(二)增值稅、所得稅籌劃租賃模式變換后，商管公司需多繳納增值稅、企業(yè)所得稅、印花稅。(1)在項(xiàng)目開發(fā)期間，開發(fā)公司存在較大進(jìn)項(xiàng)稅留抵。如采用整體出租模式，前四年無需繳納增值稅。由于商管公司除整租租金外，進(jìn)項(xiàng)稅較少，整租后溢價(jià)分租，需對溢價(jià)部分繳納增值稅。同時(shí)開發(fā)公司存在較大進(jìn)項(xiàng)稅留底。(2)開發(fā)公司年折舊額、前期待攤費(fèi)用等較大，前五年無需繳納企業(yè)所得稅。商管公司整租后，商管公司盈利，需繳納企業(yè)所得稅。同時(shí)開發(fā)公司存在較大虧損。(3)開發(fā)公司與商管公司均需要繳納整租、分租合同的印花稅，為了達(dá)到整體降低稅負(fù)的目的，合理的整租價(jià)格是關(guān)鍵，如果整租價(jià)格較低，房產(chǎn)稅繳稅額較低，但是增值稅、企業(yè)所得稅、印花稅較高；如果整租價(jià)格較高，增值稅、企業(yè)所得稅、印花稅較低，但是房產(chǎn)稅繳稅額較高。同時(shí)整租的租金價(jià)格必須做到公允且合理，以達(dá)到理想的總稅負(fù)。五、新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則條件下商業(yè)地產(chǎn)租賃企業(yè)開展稅收籌劃的策略(一)加強(qiáng)財(cái)務(wù)團(tuán)隊(duì)會(huì)計(jì)專業(yè)素養(yǎng)培育與人才引進(jìn)力度在新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則落實(shí)后，企業(yè)財(cái)務(wù)團(tuán)隊(duì)?wèi)?yīng)當(dāng)根據(jù)全新標(biāo)準(zhǔn)，展開收益與損失分析工作。通過此類方式，核查企業(yè)負(fù)債實(shí)際狀態(tài)，并做好相應(yīng)的指導(dǎo)工作。企業(yè)需要定期展開培訓(xùn)活動(dòng)，通過此類方式，強(qiáng)化財(cái)務(wù)團(tuán)隊(duì)的法律認(rèn)知能力，并切實(shí)提高個(gè)體管理水平，為提高企業(yè)核心競爭力打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。通過結(jié)合新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則信息，定位稅務(wù)管理活動(dòng)存在的不足之處，可以使企業(yè)有效適應(yīng)全新的發(fā)展環(huán)境，大幅提高稅收籌劃工作的科學(xué)性，為迎接未來擴(kuò)張?zhí)魬?zhàn)夯實(shí)基礎(chǔ)條件。企業(yè)應(yīng)當(dāng)在條件允許的情況下，加強(qiáng)人才招聘與引進(jìn)工作力度，拓展隊(duì)伍建設(shè)的基礎(chǔ)途徑，使其能夠從外界環(huán)境中引入高素質(zhì)、全面型人才，為企業(yè)稅收籌劃活動(dòng)提供重要支持。例如，企業(yè)可以與高校建立戰(zhàn)略合作關(guān)系，通過校企合作模式引入專業(yè)性人才，為隊(duì)伍提供財(cái)務(wù)工作的新鮮血液。同時(shí)，還可以提高人員準(zhǔn)入門檻，使具備專業(yè)素養(yǎng)與能力的個(gè)體能夠引領(lǐng)財(cái)務(wù)團(tuán)隊(duì)，在新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則背景下實(shí)現(xiàn)合理的稅收籌劃目標(biāo)。除此之外，企業(yè)還需要加強(qiáng)團(tuán)隊(duì)內(nèi)部建設(shè)，使職工的歸屬感、認(rèn)同感能夠得到顯著提升，為建立專業(yè)、強(qiáng)大的財(cái)務(wù)工作團(tuán)隊(duì)創(chuàng)設(shè)理想條件，實(shí)現(xiàn)應(yīng)對新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則挑戰(zhàn)的發(fā)展目標(biāo)。(二)健全稅務(wù)管理體系為確保企業(yè)能夠在新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則背景下實(shí)現(xiàn)理想發(fā)展目標(biāo)，首先需要強(qiáng)化規(guī)章制度的完善力度，使其可以明確稅收籌劃細(xì)節(jié)，減少執(zhí)行過程中出現(xiàn)不規(guī)范問題的概率。商業(yè)地產(chǎn)租賃企業(yè)需要在新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與稅法基礎(chǔ)上，結(jié)合實(shí)際情況條件，探索規(guī)范、科學(xué)的稅收籌劃方式。通過此類措施，使企業(yè)未來發(fā)展需求能夠得到貫徹落實(shí)，并強(qiáng)化實(shí)踐規(guī)范性，減少稅收籌劃出現(xiàn)違規(guī)問題的可能性。同時(shí)，企業(yè)財(cái)務(wù)團(tuán)隊(duì)需要在業(yè)務(wù)開展前進(jìn)行合理設(shè)計(jì)、分析與研究[1]。通過這種方式，使企業(yè)可以在合法、合規(guī)的前提下，實(shí)現(xiàn)減少納稅成本、提高經(jīng)濟(jì)效益的發(fā)展目標(biāo)。通過積極完善相關(guān)規(guī)章制度，可以有效降低惡性競爭發(fā)生率，使市場環(huán)境得到凈化，為企業(yè)主體的發(fā)展做好準(zhǔn)備。除此之外，企業(yè)需要鼓勵(lì)全體員工參與稅收籌劃相關(guān)工作。通過這種方式，提高稅收籌劃透明程度，并強(qiáng)化其工作可靠性與科學(xué)性。在實(shí)踐階段，企業(yè)可以設(shè)置職工反饋途徑，并根據(jù)反饋信息做好調(diào)整與內(nèi)容規(guī)劃工作，確保稅收籌劃能夠滿足新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則需求，提高執(zhí)行規(guī)范程度。為確保稅收籌劃方案能夠滿足各個(gè)階段的變化需求，財(cái)務(wù)團(tuán)隊(duì)?wèi)?yīng)當(dāng)積極收集資料信息，并整合職工對于稅收籌劃的意見[2]。通過這種方式，明確不同執(zhí)行方案與策略對企業(yè)產(chǎn)生的影響，為后續(xù)進(jìn)一步調(diào)整與優(yōu)化做好準(zhǔn)備。(三)推動(dòng)信息化建設(shè)并完善內(nèi)部溝通渠道商業(yè)地產(chǎn)租賃企業(yè)財(cái)務(wù)團(tuán)隊(duì)?wèi)?yīng)當(dāng)根據(jù)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則要求，可以積極推動(dòng)信息化建設(shè)工作，為稅收籌劃流程開展提供重要數(shù)據(jù)支持，減少出現(xiàn)偏差問題的可能性。在實(shí)踐工作中，企業(yè)使各部門能夠利用線上平臺完成信息交換流程，強(qiáng)化財(cái)務(wù)信息收集完整性與深度，為調(diào)整稅收籌劃工作夯實(shí)基礎(chǔ)條件。同時(shí)，財(cái)務(wù)團(tuán)隊(duì)還應(yīng)當(dāng)遵循規(guī)章制度，利用信息平臺與稅務(wù)部門進(jìn)行定期溝通。借助此類方式，收集稅務(wù)部門的工作意見與反饋信息，繼而調(diào)整稅收籌劃工作方針，減少出現(xiàn)問題的可能性，使企業(yè)能夠?qū)崿F(xiàn)經(jīng)營效益最大化的發(fā)展目標(biāo)[3]。通過此類措施，可以顯著提高企業(yè)內(nèi)部信息交換效率，有利于強(qiáng)化財(cái)務(wù)工作執(zhí)行質(zhì)量，減少出現(xiàn)問題的可能性，為應(yīng)對未來溝通需求與稅務(wù)籌劃工作打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。(四)結(jié)合稅法與地方規(guī)定落實(shí)稅收籌劃目標(biāo)稅收籌劃屬于企業(yè)各項(xiàng)工作開展的重要基礎(chǔ)條件，因此在進(jìn)行相關(guān)活動(dòng)的過程中，企業(yè)應(yīng)當(dāng)從稅法與地方規(guī)定出發(fā)，分析未來工作執(zhí)行方向，確保相關(guān)方針能夠與企業(yè)實(shí)際條件緊密結(jié)合，在保障經(jīng)濟(jì)效益的前提下實(shí)現(xiàn)理想執(zhí)行目標(biāo)。同時(shí)，稅務(wù)部門也應(yīng)當(dāng)將工作目標(biāo)與戰(zhàn)略規(guī)劃相結(jié)合，從實(shí)際效益層面出發(fā)，明確企業(yè)在新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則條件下受到的實(shí)際影響，并加強(qiáng)財(cái)務(wù)與稅務(wù)關(guān)注力度，為企業(yè)經(jīng)營優(yōu)化工作展開夯實(shí)基礎(chǔ)條件，確保稅收籌劃活動(dòng)能夠在理想條件下進(jìn)行。六、結(jié)語綜上所述，企業(yè)應(yīng)當(dāng)結(jié)合絕對收益、相對收益存在的差異概念，