金融中心項目設(shè)計介紹

金融中心項目設(shè)計介紹項目概況及規(guī)劃要求010204立面及景觀設(shè)計05總平面設(shè)計與指標03單體平面設(shè)計項目營銷定位回顧財務(wù)測算數(shù)據(jù)0607項目屬于陸家嘴的東擴，花木板塊北擴，已成為上海新世紀的國際都會中心項目概況

十一五期間“陸家嘴金融城”概念被首次提出。在小陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)的基礎(chǔ)上，“金融城”將向東擴展版圖，并在未來擔負起類似倫敦金融城的功能定位。本案項目概況周邊概況東側(cè)：民生路，對面即為長榮大廈與金融大廈。民生路為雙向六車道馬路。東側(cè)南側(cè)西側(cè)北側(cè)南側(cè)：浦東出入境檢驗檢疫局以及中國質(zhì)量認證中心上海分中心，更南側(cè)為丁香路，緊鄰匯商大廈與浦東新區(qū)總工會、浦東新區(qū)廣播電視臺以及浦東新區(qū)國資委等政府大樓。西側(cè)：規(guī)劃中的01-05地塊，目前現(xiàn)狀為停車場用途，西南為上海公安局浦東分局、浦東新區(qū)檢察院、法院等政府大樓。北側(cè)：楊高中路，緊鄰進才中學(xué)，地塊東北側(cè)即為九號線楊高中路地鐵站。楊高中路為雙向八車道馬路，向西轉(zhuǎn)世紀大道直通小陸家嘴，向北則直通外高橋保稅區(qū)。交通情況緊鄰軌道交通9號線，直接與規(guī)劃18號線楊高中路站相連，與最大的交通樞紐世紀大道站僅1站距離；軌道交通地面交通楊高中路是浦東最主要的干道之一，同時民生路也是快速干道；地面有多條交通線路支持，與陸家嘴與竹園的交通非常緊密隧道／高架南浦大橋、復(fù)興路隧道、人民路隧道、延安東路隧道、新建路隧道、大連路隧道在本項目５分鐘車行距離內(nèi)其他通過各交通能方便的抵達浦西各大商務(wù)區(qū)，及虹橋、浦東國際機場6規(guī)劃要求規(guī)劃要求規(guī)劃要點土地性質(zhì)：商務(wù)辦公用地面積：11088平方米容積率：4.5地上計容建筑面積：49896平方米建筑限高：80米建筑層高：不大于4.5米建筑密度：不大于50%綠地率：不低于20%出入口設(shè)置：民生路設(shè)置主要機動車出入口，楊高中路設(shè)置人行及消防出入口8項目概況及規(guī)劃要求010204立面及景觀設(shè)計05總平面設(shè)計與指標03單體平面設(shè)計項目營銷定位回顧財務(wù)測算數(shù)據(jù)06設(shè)計進度及合作單位072.1目標客戶定位人民廣場淮海路南京西路陸家嘴竹園北外灘火車站主要目標客戶次主要目標客戶小陸家嘴、竹園商貿(mào)區(qū)以及本項目周邊區(qū)域的客戶將是本項目主要目標客戶來源地，尤其是該區(qū)域內(nèi)優(yōu)質(zhì)的金融、生產(chǎn)制造、物流貿(mào)易、現(xiàn)代服務(wù)企業(yè)，以及出于成本考慮有搬遷意向的客戶依靠本項目品質(zhì)及區(qū)域優(yōu)勢、景觀優(yōu)勢、交通優(yōu)勢吸引南京路、淮海路等核心CBD區(qū)域的客戶陸家嘴區(qū)域、銀行及金融證券業(yè)占客戶比重按面積劃分接近60%，其次為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和生產(chǎn)制造與陸家嘴區(qū)域類似，竹園板塊的客戶中，金融業(yè)同樣占據(jù)了極大的比重，但銀行則面積較小。除金融業(yè)外，竹園板塊中、生產(chǎn)制造、物流貿(mào)易、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的比重也較大，這從側(cè)面說明目前竹園對于銀行的吸引力較弱，但相比陸家嘴區(qū)域?qū)ζ渌袠I(yè)客戶的吸引能力反而更強。客戶行業(yè)分析-陸家嘴客戶行業(yè)分析辦公樓項目的目標客戶金融類知名制造業(yè)總部IT/物流/貿(mào)易其他銀行，基金，證券，保險和其他金融機構(gòu)物流、貿(mào)易、航運、貨代等相關(guān)企業(yè)建筑設(shè)計，律師，會計，商業(yè)咨詢業(yè)等

本項目的辦公樓應(yīng)鎖定以陸家嘴區(qū)域為代表的金融業(yè)、銀行、生產(chǎn)制造業(yè)客戶同時力爭引本區(qū)域內(nèi)的優(yōu)質(zhì)的大型制造業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、物流貿(mào)易類客戶知名制造業(yè)企業(yè)總部或區(qū)域性總部客戶定位銀行的龐大需求面積在陸家嘴的面積分布中體現(xiàn)最為明顯，整個陸家嘴客戶中面積超過5000平方米的客戶比重超過了42%，而面積在2000-5000平方米的客戶比重也超過了30%，兩者合計表明租賃面積在1個整層(既2000平方米)的客戶比重在小陸家嘴區(qū)域超過70%。竹園板塊的客戶面積分布較為平均，大于2000平方米的客戶比重約48%，在小面積段的客戶數(shù)量和面積均相比陸家嘴區(qū)域有明顯的增長客戶需求面積分析-陸家嘴客戶行業(yè)分析近年上?？⒐さ亩鄠€高品質(zhì)甲級寫字樓均獲得非常滿意的表現(xiàn)，特別是當市場進入調(diào)整期時，高品質(zhì)甲級寫字樓抗市場風險能力高，本項目寫字樓采取“高價值戰(zhàn)略”可保障項目獲得穩(wěn)定可靠的投資回報，故建議本項目打造國際甲級寫字樓經(jīng)濟戰(zhàn)略虛假經(jīng)濟戰(zhàn)略騙取戰(zhàn)略低優(yōu)良價值戰(zhàn)略普通戰(zhàn)略高價戰(zhàn)略中超值戰(zhàn)略高價值戰(zhàn)略溢價戰(zhàn)略高品質(zhì)低中高價格本項目采取高價值策略可有效控制市場風險本項目打造高于甲級標準寫字樓，可避免陷入未來中低端寫字樓激烈的價格競爭中在打造國際標準的寫字樓，應(yīng)在部分核心項目上增加投入，可大幅提升項目的整體品質(zhì)及市場價值！辦公樓定位參考甲級項目東方金融廣場營銷定位回顧1、項目定位：世界高度、金融之心、超5A甲級寫字樓2、客戶定位：以大型銀行、基金或跨資機構(gòu)為主3、產(chǎn)品定位：作為智能生態(tài)化超5A甲級寫字樓，在符合建筑高度≤80米、建筑密度≤50%、容積率4.5等設(shè)計要點外，項目設(shè)計要力求創(chuàng)新，充分挖掘商務(wù)辦公價值。（1）建筑樓體：單體、大框架結(jié)構(gòu)；（2）建筑風格：現(xiàn)代風格，公建立面，全玻璃幕墻；（3）標準層建筑面積約2600平米，主力戶型面積約300-500平米，可以靈活拆分組合；柱間距約9-12米；整層使用率70%以上；（4）標準層高4.5米（以當?shù)厣舷拊O(shè)計）；標準層過道凈高不小于2.8米、寬度不小于1.8米；（5）首層大堂面積不小于1000平米，大堂高度12-15米，首層層高不小于8米（以當?shù)厣舷拊O(shè)計），首層電梯廳高度不小于8米、寬度不小于3.6米；（6）地下三層（不計容）負一層為商業(yè)，與地鐵相連，建筑面積約為4800平米，商業(yè)定位以商業(yè)公司為準；負二、三層為地下停車場和配套用房，建筑面積約為19000平米。營銷定位回顧4、設(shè)計要點：（1）立面全玻璃幕墻；大堂自然采光、陽光大堂；通過鏤空、空中花園等設(shè)計達到層層有贈送，打造立體綠化生態(tài)空間；（2）高級辦公硬件配置：進口VAV變風量變靜壓中央空調(diào)、電梯速度3-5米/秒、客梯轎廂高度（1.95米(寬)*1.7米(深)*3米(高)、標準層大門（2.4米（寬）*2米（高））；（3）智能化系統(tǒng)：智能化5A辦公系統(tǒng)、150毫米網(wǎng)絡(luò)地板、智能停層讀卡識別系統(tǒng)、智能化停車系統(tǒng)、獨立新風系統(tǒng)、生態(tài)建筑材料等；（4）VIP尊貴辦公：標準層要洗手間、茶水間等配置；設(shè)VIP電梯、VIP停車位和CEO盥洗室等。（5）企業(yè)會所：頂層設(shè)計為企業(yè)會所，包括中西餐（約200平米）、6-7個VIP會客包房（約400平米）、4間酒店客房（約300平米）、游泳池（25米（長）*12米（寬），約300平米）、健身SPA（約100平米）、雪茄吧（約100平米）、露天酒吧（約200平米）、預(yù)留商業(yè)產(chǎn)權(quán)面積（約800-1000平米）等。5、價格預(yù)估：本項目為公司自持物業(yè)，按照2015年入市預(yù)估，預(yù)估租金價格為元/平米/天；如對外銷售，銷售價格為7萬元/平米；地下車位租金為1300-1400元/月，預(yù)計銷售價格為35萬元/個。項目概況及規(guī)劃要求010204立面及景觀設(shè)計05總平面設(shè)計與指標03單體平面設(shè)計項目營銷定位回顧財務(wù)測算數(shù)據(jù)06設(shè)計進度及合作單位07物業(yè)形態(tài)：地面16層辦公樓（其中1-2F為辦公大堂和商業(yè)），地下3層（其中B1層為商業(yè)和設(shè)備用房，B2、B3為車庫和設(shè)備用房）建筑高度：80米層高：4.5米（首層辦公大堂挑空9米）總平面設(shè)計經(jīng)濟技術(shù)指標機動車停車位：地下287個，為根據(jù)規(guī)劃的最低要求配置，實際地下車位數(shù)量約382個（含無障礙停車位8個）車行交通分析人行交通分析廣場廣場項目概況及規(guī)劃要求010204立面及景觀設(shè)計05總平面設(shè)計與指標03單體平面設(shè)計項目營銷定位回顧財務(wù)測算數(shù)據(jù)06設(shè)計進度及合作單位07首層大堂：層高9m，面積約783平方米電梯：核心筒設(shè)計有5部高區(qū)客梯、4部低區(qū)客梯、2部VIP電梯、2部貨梯、2部轉(zhuǎn)換梯平面圖首層平面圖建筑面積：3814平方米二層平面圖平面圖建筑面積：2682平方米平面圖標準層平面圖（低區(qū)）建筑面積：3422平方米標準層尺寸：58.5m*58.5m，單層建筑面積3422平方米，分兩個防火分區(qū)。左圖為低區(qū)標準層，高區(qū)標準層與低區(qū)標準層布局基本一致，僅在低區(qū)電梯井道處有變化，低區(qū)電梯井道在高區(qū)作為儲藏功能使用。平面圖十六層平面圖建筑面積：2388平方米十六層北側(cè)部分為辦公，南側(cè)部分為露臺，后續(xù)可打造為屋頂花園等休憩空間，面積約750平方米。平面圖地下一層平面圖（商業(yè)及設(shè)備用房）建筑面積：8807平方米平面圖地下二層平面圖（車庫及設(shè)備用房）建筑面積：9276平方米平面圖地下三層平面圖（車庫及設(shè)備用房）建筑面積：9276平方米剖面圖地鐵連通口區(qū)域剖面示意圖3層到16層辦公區(qū)域，設(shè)計了兩個140平方米的中庭，通過屋面采光頂采集光線。營造視覺通透的溝通空間，提升辦公環(huán)境。特色中庭中庭意向室內(nèi)裝飾標準綠色建筑——LEED金級LEED（綠色能源與環(huán)境設(shè)計先鋒獎）認證主要特點：國際認可的綠色建筑體系、由美國綠色建筑委員會開發(fā)、對多種類型建筑均適用、提供實用且可量化評估的綠色建筑解決方案。本項目已獲得或很有希望獲得38分。余下的分數(shù)中，有28分被評定為可得分。也就是說，本項目應(yīng)該可以在完成以上設(shè)計施工要求的情況下獲得66分，從而通過LEED金級。具體的得分評級見下圖表。總體而言，本項目在選址上有著比較大的先天優(yōu)勢；在節(jié)水方面通過回收雨水、購買節(jié)水型潔具也能獲得高分甚至滿分；在節(jié)能方面采用了高效的系統(tǒng)和其他先進節(jié)能措施、設(shè)置分項分租戶計量系統(tǒng)；在材料資源方面，建議制定采購目標、優(yōu)化采購計劃；在室內(nèi)環(huán)境品質(zhì)方面，優(yōu)化新風設(shè)計、選擇環(huán)保材料以取得LEED目標得分。目前已得分與高可能得分總和為66分，6分作為LEED的保守余量。綠色建筑——LEED金級項目概況及規(guī)劃要求010204立面及景觀設(shè)計05總平面設(shè)計與指標03單體平面設(shè)計項目營銷定位回顧財務(wù)測算數(shù)據(jù)06設(shè)計進度及合作單位07立面效果圖全玻璃幕墻立面，現(xiàn)代感強；突出自身地標性的同時，不失穩(wěn)重、大方、謙和的氣度；采用鋁板幕墻分段的手法，將立面自上而下分為6段；主要出入口上部的立面材料和分隔做了一些變化，穩(wěn)重之中不失靈動。立面效果圖夜景鳥瞰圖東立面和南立面西立面和北立面塔樓立面剖析外墻類型1（可視部位）：龍骨：鋁合金斷熱型材面材：6mm+1.52PVB+6mm(Low-E)+12A+8mm超白雙銀夾層中空鋼化玻璃外墻類型2（窗檻墻部位）：龍骨：鋁合金斷熱型材面材：6mm+1.52PVB+6mm(Low-E)+12A+8mm超白雙銀夾層中空鋼化玻璃背襯板：2mm鋁板保溫層：50mm厚TPS或65mm厚巖棉外墻類型3（非可視部位）：龍骨：鋁合金斷熱型材面材：鋁板保溫層：50mm厚TPS或65mm厚巖棉裙房立面剖析外墻類型1（可視部位）：龍骨：鋁合金斷熱型材面材：6mm+1.52PVB+6mm(Low-E)+12A+8mm超白雙銀夾層中空鋼化玻璃外墻類型2（窗檻墻部位）：龍骨：鋁合金斷熱型材面材：6mm+1.52PVB+6mm(Low-E)+12A+8mm超白雙銀夾層中空鋼化玻璃背襯板：2mm鋁板保溫層：50mm厚TPS或65mm厚巖棉外墻類型3（非可視部位）：龍骨：鋁合金斷熱型材面材：鋁板保溫層：50mm厚TPS或65mm厚巖棉大堂立面剖析外墻類型4（可視部位）：龍骨：鋁合金斷熱型材面材：8mm+1.52PVB+8mm(Low-E)+12A+8mm+1.52PVB+8mm夜間效果營造為突出主要出入口上部的窗口，立面材料采用彩釉玻璃，并且考慮使用燈光照射的手法，展示夜間的建筑立面效果。夜間立面展示景觀概念方案景觀設(shè)計造價指標：1000元/平方米。景觀意向項目概況及規(guī)劃要求010204立面及景觀設(shè)計05總平面設(shè)計與指標03單體平面設(shè)計項目營銷定位財務(wù)測算數(shù)據(jù)06設(shè)計進度及合作單位07金融中心項目可售部分，總收入37.19億，總投入32.70億，項目凈利潤4.49億，銷售凈利潤率12%；金融中心項目新增地下商業(yè)部分，運營20年，需補地價及地鐵通道費約1.30億，支出建安成本0.54億；佳兆業(yè)金融中心主要財務(wù)指標關(guān)于融資資金成本：由于該項目總投資金額很大，按照開盤時間為2015年12月