萬(wàn)科集團(tuán)總包招標(biāo)的反思及經(jīng)驗(yàn)總結(jié)

第1頁(yè)集團(tuán)合約管理部總包招標(biāo)的反思及經(jīng)驗(yàn)總結(jié)第2頁(yè)主要內(nèi)容工程工程概況總包招標(biāo)開(kāi)展趨勢(shì)清單招標(biāo)模式下的技術(shù)標(biāo)和商務(wù)標(biāo)清單招標(biāo)模式對(duì)全過(guò)程咨詢?cè)靸r(jià)的影響清單模式對(duì)施工過(guò)程中形象進(jìn)度勞動(dòng)力的影響清單招標(biāo)模式對(duì)本錢(qián)控制的影響清單招標(biāo)模式對(duì)施工單位選擇的要求清單招標(biāo)可以降低陰陽(yáng)合同帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn) 清單招標(biāo)模式和費(fèi)率招標(biāo)模式的優(yōu)缺點(diǎn)分析總結(jié)分析第3頁(yè)工程工程概況工程概況簡(jiǎn)介： 工程名稱(chēng)：常州·景瑞曦城工程三期總包工程 工程地點(diǎn)：位于常州鐘樓經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)茶花路以西、香樟路以南 工程規(guī)模：本工程三期建筑面積約7.9萬(wàn)平方米〔暫估〕，其中一標(biāo) 段為34202M2，一標(biāo)段為3＃、2＃、16＃商業(yè),二標(biāo)段為44861M2,, 二標(biāo)段為4＃、5＃，及16＃局部商業(yè)、17＃商業(yè)，共6棟〔含獨(dú)立 商業(yè)〕。 招標(biāo)單位：常州景申置業(yè) 招標(biāo)方式：企業(yè)內(nèi)部版清單招標(biāo)模式第4頁(yè)總包招標(biāo)開(kāi)展趨勢(shì)工程量清單招標(biāo)方式是每個(gè)開(kāi)發(fā)商向國(guó)外或港臺(tái)接軌的一種開(kāi)展趨勢(shì)，這一本身就說(shuō)明必須把價(jià)格的決定權(quán)逐步交給施工企業(yè)、交給建筑市場(chǎng)，并最終通過(guò)市場(chǎng)來(lái)配置資源，決定工程價(jià)格。工程量清單計(jì)價(jià)有利于將工程的“價(jià)”與“量”緊密結(jié)合起來(lái)。首先他更有利于開(kāi)發(fā)商對(duì)本錢(qián)的預(yù)先控制,對(duì)最終的本錢(qián)控制更有把握,同時(shí)也大大降低了勞動(dòng)量.其次表達(dá)了中標(biāo)企業(yè)的整體實(shí)力。實(shí)行工程量清單招標(biāo)要求施工企業(yè)必須跟著市場(chǎng)轉(zhuǎn)，只有熟悉市場(chǎng)才能報(bào)出合理的價(jià)位。由施工企業(yè)自主報(bào)價(jià)，不僅是將定價(jià)權(quán)交給施工企業(yè)，同時(shí)也向施工企業(yè)提出了更高的要求，促使施工企業(yè)在劇烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，加強(qiáng)本錢(qián)管理，降低工程造價(jià)。第5頁(yè)清單招標(biāo)模式下的技術(shù)和商務(wù)標(biāo)如何分析〔1〕首先我們要了解采用清單模式下招標(biāo)，什么樣的施工方案、技術(shù)、什么樣的施工內(nèi)容，施工步驟，就相對(duì)是什么樣的價(jià)格。而對(duì)技術(shù)標(biāo)的方案、施工技術(shù)要求筆者認(rèn)為要求更嚴(yán)，因?yàn)樗苯臃从吃诮窈蟮膱?bào)價(jià)中，對(duì)技術(shù)標(biāo)的分析主要考慮如下幾點(diǎn)：對(duì)技術(shù)、方案的編制合理性。對(duì)場(chǎng)地平面的布局合理性。對(duì)施工措施的合理性。對(duì)工期的安排合理性。對(duì)工程班組人員配置的合理性。第6頁(yè)清單招標(biāo)模式下的技術(shù)和商務(wù)標(biāo)如何分析〔2〕

以常州工程三期總包招標(biāo)為例，投標(biāo)單位編制的技術(shù)方案與現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況有很大的差距,鑒于此我們對(duì)技術(shù)標(biāo)方面的主要問(wèn)題展開(kāi)如下談判：技術(shù)標(biāo)中缺少各工種的針對(duì)性施工方案及施工技術(shù)措施，整個(gè)技術(shù)標(biāo)泛泛而談,或?qū)κ┕し桨讣笆┕ぜ夹g(shù)措施針對(duì)性不強(qiáng)；技術(shù)標(biāo)中平面圖未標(biāo)明現(xiàn)場(chǎng)辦公場(chǎng)地位置；缺少卸料平臺(tái)的側(cè)向限位的平安重要保證；缺少懸挑腳手架，在施工當(dāng)層外腳手的施工保護(hù)措施；缺少針對(duì)后澆帶的做法；技術(shù)標(biāo)中未明確對(duì)各專(zhuān)業(yè)分包及甲方指定分包工程的分包管理和配合范圍及職責(zé),及對(duì)成品的保護(hù)措施。效果通過(guò)詢標(biāo),同時(shí)要求他們?cè)俅紊钊胧┕がF(xiàn)場(chǎng)實(shí)地踏看，后續(xù)的技術(shù)施工方案根本能滿足要求。原因因?yàn)榧夹g(shù)標(biāo)是反映的施工單位的自身的施工能力,企業(yè)的技術(shù)實(shí)力,同時(shí)采用清單計(jì)價(jià)模式后,特別是施工措施這塊，要反映到商務(wù)報(bào)價(jià)中去的，對(duì)造價(jià)的影響是很大的,它不同于定額方式。第7頁(yè)清單招標(biāo)模式下的技術(shù)和商務(wù)標(biāo)如何分析〔3〕商務(wù)標(biāo)是每家施工企業(yè)與開(kāi)發(fā)商重點(diǎn)關(guān)注的局部,對(duì)施工企業(yè)來(lái)說(shuō)采用的方法與策略通常是采用不平衡報(bào)價(jià)法。以常州工程為例：對(duì)商務(wù)標(biāo)分析如下：各投標(biāo)單位編制的清單凌亂無(wú)章，甲方將結(jié)合咨詢單位編制的清單與各投標(biāo)單位的量經(jīng)比較后重新梳理，重新統(tǒng)一了量。各投標(biāo)單位的措施費(fèi)均未按措施費(fèi)清單要求進(jìn)行詳細(xì)分析報(bào)價(jià)，要求各投標(biāo)單位需按甲方要求對(duì)所報(bào)措施費(fèi)欄目報(bào)價(jià)局部要求詳細(xì)的分析表，量與單價(jià)的組成。特別是要對(duì)平安文明費(fèi)、施工措施費(fèi)、臨時(shí)設(shè)施包干費(fèi)、保險(xiǎn)包干費(fèi)、乙方在投標(biāo)文件中未報(bào)列的，但實(shí)際施工中產(chǎn)生的技術(shù)措施費(fèi)〔如施工用設(shè)備根底等〕、各種檢驗(yàn)及試驗(yàn)包干費(fèi)、大型施工機(jī)械、設(shè)備進(jìn)出場(chǎng)及使用包干費(fèi)、腳手架、施工用水用電包干費(fèi)、配合施工包干費(fèi)、機(jī)械使用〔垂直運(yùn)輸機(jī)械費(fèi)〕、工程超高費(fèi)施工增加費(fèi)等施工措施費(fèi)的價(jià)格進(jìn)行詳細(xì)分析報(bào)價(jià)，要求按工程實(shí)際情況對(duì)施工措施費(fèi)有針對(duì)性的進(jìn)行報(bào)價(jià)。要求各投標(biāo)單位嚴(yán)格按照業(yè)主的要求合理報(bào)價(jià)，要求投標(biāo)單位在本錢(qián)分析時(shí)如用江蘇04版定額分析，那么合理考慮定額中所含的損耗率。第8頁(yè)清單招標(biāo)模式下的技術(shù)和商務(wù)標(biāo)如何分析〔4〕商務(wù)報(bào)價(jià)中，對(duì)綜合單價(jià)的分析，影響報(bào)價(jià)的主要在例如：C30砼混凝土板材料價(jià)與綜合單價(jià)聚氨脂防水綜合單價(jià)鋼筋的綜合單價(jià)磚砌體的綜合單價(jià)人工、機(jī)械臺(tái)班偏高等防水涂料綜合單價(jià)WP20踢腳線綜合單價(jià)配電箱、柜等甲供，投標(biāo)單位報(bào)價(jià)明顯偏高。弱電箱按詢標(biāo)文件界面報(bào)價(jià)，個(gè)別子項(xiàng)偏高。潛水排污泵及控制箱甲供，應(yīng)無(wú)供給價(jià)，安裝偏高。電線電纜供給價(jià)偏高，電線穿線管PVC20安裝價(jià)偏高，SC100管供給及安裝價(jià)都偏高等。第9頁(yè)清單招標(biāo)模式下的技術(shù)和商務(wù)標(biāo)如何分析〔5〕效果：通過(guò)詢標(biāo)，對(duì)報(bào)價(jià)明顯不合理的要求投標(biāo)單位作出合理解釋?zhuān)确戒摻罹C合單價(jià)、當(dāng)?shù)氐娜斯べM(fèi)、安裝配電箱價(jià)格、再如重點(diǎn)關(guān)注的措施費(fèi)這欄目，取得了一定的效果，例如：一標(biāo)段措施費(fèi)從最高時(shí)的516萬(wàn)到中標(biāo)價(jià)時(shí)的410萬(wàn)，二者相差106萬(wàn)。二標(biāo)段措施費(fèi)從最高時(shí)的697萬(wàn)到中標(biāo)價(jià)時(shí)的470萬(wàn)，二者相差227萬(wàn)。分析：筆者認(rèn)為這二個(gè)標(biāo)段的措施費(fèi)總共在750到800萬(wàn)是比較合理的范圍。這次二個(gè)標(biāo)段共為880萬(wàn)，但筆者認(rèn)為還沒(méi)到達(dá)最理想的效果。原因在于投標(biāo)單位認(rèn)為，由于我們采用清單總價(jià)包干形式，市場(chǎng)行情波動(dòng)大，沒(méi)法預(yù)估預(yù)判，對(duì)于他們來(lái)說(shuō)存在很大的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也考慮了企業(yè)的自身實(shí)力而采取的報(bào)價(jià)，不肯在降。可見(jiàn)即使我們二個(gè)標(biāo)段，兩家相對(duì)合理最低價(jià)中標(biāo)單位也有一定的保守，誰(shuí)也不肯冒更大的風(fēng)險(xiǎn)，這確實(shí)是我們作為業(yè)主單位今后的難點(diǎn)。第10頁(yè)清單招標(biāo)模式下的技術(shù)和商務(wù)標(biāo)如何分析〔6〕與一、二期招標(biāo)的比照情況這里筆者簡(jiǎn)單的闡述下本次三期清單招標(biāo)與一、二期的定額招標(biāo)的比照情況說(shuō)明。一、二期的總包局部其實(shí)還存在變數(shù)，因?yàn)樗罱K要按實(shí)結(jié)算的，材料受市場(chǎng)的波動(dòng)也大，在決算沒(méi)出來(lái)之前，沒(méi)法判斷，實(shí)際本錢(qián)是多少，而三期根本明確了總包局部的實(shí)際本錢(qián)，變動(dòng)的幅度今后不大，也更能修正與確定本錢(qián)指標(biāo)。這里以總包局部為例見(jiàn)下表：說(shuō)明：一，二期僅僅是住宅局部，還沒(méi)包括地下車(chē)庫(kù)，及商業(yè)局部的，而三期不僅僅是住宅，還包括了商業(yè)、地庫(kù)所有關(guān)于由總包施工的局部。項(xiàng)目常州曦城一期二期三期面積M2總成本萬(wàn)元單位元面積M2總成本萬(wàn)元單位元面積M2總成本萬(wàn)元單位元一、住宅82696.967976.13964.555216.415199.25941.6179066.617569957.291.1總包部分82696.967976.13964.555216.415199.25941.6179066.617569957.29第11頁(yè)清單招標(biāo)模式對(duì)全過(guò)程咨詢?cè)靸r(jià)的影響景瑞地產(chǎn)現(xiàn)正開(kāi)發(fā)的工程共計(jì)7個(gè),大局部工程請(qǐng)了招標(biāo)咨詢公司全程控制,費(fèi)用支出很大,按面積的分?jǐn)傄竭_(dá)7-8元/M2左右,就拿羅店工程為例咨詢費(fèi)為73.677萬(wàn),面積分?jǐn)倿?-6元/M2左右。通過(guò)接觸筆者認(rèn)為效果并不是最好,跟我們的要求相去甚遠(yuǎn)。主要原因是：工程當(dāng)初開(kāi)發(fā)圖紙的不到位或只是在方案設(shè)計(jì)階段,無(wú)法滿足招標(biāo)條件的要求,加上時(shí)間的緊迫,我們不得不采用定額按費(fèi)率招標(biāo)的方式,進(jìn)行招標(biāo)。特別是針對(duì)于總包招標(biāo)局部,這樣務(wù)必產(chǎn)生了在施工過(guò)程中每次多要對(duì)量的計(jì)算與對(duì)價(jià)格的核定,及最終的竣工決算,這加大了咨詢單位的勞動(dòng)量另工程開(kāi)發(fā)根本多在2-3年以上的周期,所以咨詢費(fèi)用降下來(lái)的可能性不大?，F(xiàn)以常州三期總包招標(biāo)為例,三期的總建筑面積在7.91萬(wàn)M2：前期只是請(qǐng)?jiān)靸r(jià)咨詢單位按清單的格式編制了工程量清單。其次最主要的還是節(jié)約了本錢(qián),比方本次清單編制費(fèi)共計(jì)22萬(wàn)左右,按面積分?jǐn)偛?.78元/M2,這即降低了本錢(qián),又節(jié)省了勞動(dòng)力,筆者認(rèn)為這是今后值得推薦的。第12頁(yè)清單模式對(duì)施工過(guò)程中形象進(jìn)度勞動(dòng)力的影響常州三期采用清單招標(biāo)方式定標(biāo)后筆者認(rèn)為對(duì)今后在施工中可以大大節(jié)約本錢(qián)合約部及現(xiàn)場(chǎng)工程師的勞動(dòng)強(qiáng)度,把更多的精力投入到其它事物中去。如把主要精力放在采購(gòu)招標(biāo)、合約管理、本錢(qián)合同臺(tái)帳的完善。作為現(xiàn)場(chǎng)工程部可以重點(diǎn)放在對(duì)總包與分包商的協(xié)調(diào)管理,工程質(zhì)量的管理等方面。與定額相比主要表達(dá)在如下優(yōu)勢(shì):減少了合約部每月的形象進(jìn)度付款對(duì)工程量的計(jì)算,雙方對(duì)定額套用理解不同引起的爭(zhēng)議。比方我們常州工程一期與二期都是采用2004定額作為決算的依據(jù),在每月施工單位申報(bào)形象進(jìn)度款，和現(xiàn)在的決算階段,合約部會(huì)同工程工程部每次多要去現(xiàn)場(chǎng)測(cè)量審核，工作即費(fèi)時(shí)又費(fèi)力,這還只是完成了第一步,工程量統(tǒng)計(jì)完了之后,又要與施工單位核量,及核對(duì)定額單價(jià),核對(duì)材料價(jià)格,每次多是爭(zhēng)得面紅耳赤,浪費(fèi)了大量時(shí)間。而三期經(jīng)高管的決策,三期用清單招標(biāo)總價(jià)包干，降低了勞動(dòng)強(qiáng)度，只要按合同約定的節(jié)點(diǎn)計(jì)算與支付，增加了合約部的辦事效率。小結(jié)：合約部作為一個(gè)部門(mén)它管理著合約,本錢(qián)控制,及與其他局部的溝通協(xié)調(diào).我們通過(guò)采用清單招標(biāo)閉口總價(jià)模式,節(jié)約了或合理利用了時(shí)間,當(dāng)然前期在招標(biāo)過(guò)程中是比較辛苦點(diǎn),如要清單量的計(jì)算,每次的詢標(biāo),價(jià)格的談判,及最終商務(wù)合同的談判,每疏忽或走錯(cuò)一步那對(duì)帶來(lái)的損失后果是不堪設(shè)想的,因?yàn)樗吘故强們r(jià)包干形式的.但對(duì)中后期相對(duì)是比較省心點(diǎn)的,也省力點(diǎn),可以騰出時(shí)間把精力用在其它的事情上去,正正做到好鋼用在刀刃上。第13頁(yè)清單招標(biāo)模式對(duì)本錢(qián)控制的影響〔1〕每個(gè)工程在拿地方案階段,多要建立目標(biāo)本錢(qián),等施工圖齊全,通過(guò)對(duì)目標(biāo)本錢(qián)的修正,建立最終的本錢(qián)指標(biāo)。清單計(jì)價(jià)固定合同總價(jià)或固定綜合單價(jià)模式，特別是在建安這塊,如沒(méi)有其他的因素外,由于采用了圖紙包干與固定總價(jià)包干形式,到工程竣工最終決算根本上就與本錢(qián)指標(biāo)相匹配,無(wú)非就是多了點(diǎn)在圖紙中無(wú)法反映的簽證工程,筆者認(rèn)為即使超本錢(qián)指標(biāo)也不會(huì)太多的。以本次常州工程三期招標(biāo)為例:

常州工程一號(hào)地塊共分三期,其中一,二期為用江蘇2004定額形式招標(biāo)的最終按實(shí)結(jié)算.三期采用了我們企業(yè)內(nèi)部自編的清單形式招標(biāo)的,且總價(jià)包干形式.一期現(xiàn)在與施工單位決算階段,嵌有大量的簽證產(chǎn)生，費(fèi)時(shí)費(fèi)力費(fèi)財(cái)。三期用清單為計(jì)價(jià)方式,因?yàn)椴捎昧斯潭們r(jià)包干,特別是建安這塊對(duì)本錢(qián)指標(biāo)的修正具有實(shí)實(shí)在在的指導(dǎo)意義,主要表達(dá)在,以下幾點(diǎn):及時(shí)比照原指標(biāo)的科目,修正原訂立的本錢(qián)指標(biāo),因?yàn)椴捎霉潭們r(jià)包干,對(duì)今后指標(biāo)的變動(dòng)或影響不會(huì)很大。反過(guò)來(lái)本錢(qián)指標(biāo)的訂立,又會(huì)催促在施工過(guò)程中由于市場(chǎng)波動(dòng)的變化對(duì)造價(jià)的影響,如市場(chǎng)材料的波動(dòng),和讓在現(xiàn)場(chǎng)的管理人員時(shí)刻按本錢(qián)指標(biāo)制定的價(jià)格來(lái)監(jiān)督與管理施工企業(yè),而不會(huì)因采用了定額計(jì)價(jià)形式,有那么一種反正以后按實(shí)結(jié)算的,現(xiàn)在誰(shuí)也講不清楚,本錢(qián)指標(biāo)的設(shè)置不一定準(zhǔn)確那種僥幸心理。對(duì)于本錢(qián)指標(biāo)與最終的決算還是可以預(yù)判的,且通過(guò)工程經(jīng)驗(yàn)的積累,為本錢(qián)指標(biāo)的制定建立提供可參考的歷史數(shù)據(jù)庫(kù),做到正確的把本錢(qián)控制在本錢(qián)指標(biāo)之內(nèi)。第14頁(yè)清單招標(biāo)模式對(duì)本錢(qián)控制的影響〔2〕本次三期總包招標(biāo)與本錢(qián)指標(biāo)比較如下(僅已總包招標(biāo)為例)項(xiàng)目基數(shù)三期成本指標(biāo)三期清單實(shí)際招標(biāo)價(jià)建筑面積實(shí)際總成本(萬(wàn)元)單位面積造價(jià)元/m2建筑面積實(shí)際總成本(萬(wàn)元)單位面積造價(jià)元/m2一、住宅

7926.76

7784.32

1.1總包部分

5581.74983.15

669106382.27972.771.1.1主體建安住宅建筑面積56774.005581.7498327972.771.1.2現(xiàn)場(chǎng)簽證住宅建筑面積56774.00

66910

1.1.3鋼結(jié)構(gòu)線條住宅建筑面積56774.00

66910

二、地下機(jī)動(dòng)汽車(chē)庫(kù)2850.3301.421057.492850.30460.471615.512.1地下機(jī)動(dòng)汽車(chē)庫(kù)（總包部分）2850.3301.421057.492850.30460.471615.512.1.1主體建安2850.3301.421057.492850.30460.471615.512.1.2現(xiàn)場(chǎng)簽證

第15頁(yè)清單招標(biāo)模式對(duì)本錢(qián)控制的影響〔3〕2.2地下機(jī)動(dòng)汽車(chē)庫(kù)（分包部分）2850.3091.72321.802.2.1消防工程2850.3029.74104.352.2.1暖通工程2850.3017.1360.092.2.3土方2850.3034.90122.442.2.4基坑圍護(hù)

2850.309.9534.92五、商業(yè)

2043.601057.49

849.86913.275.1商業(yè)（總包部分）商業(yè)建筑面積19325.02043.601057.499305.71723.35777.325.2商業(yè)（分包部分）商業(yè)建筑面積

9305.71126.51135.955.2.1消防工程商業(yè)建筑面積

9305.71126.51135.95第16頁(yè)清單招標(biāo)模式對(duì)本錢(qián)控制的影響〔4〕分析：從以上表格中我們看出原先的本錢(qián)指標(biāo)的制定與實(shí)際招標(biāo)下來(lái)的情況是有偏差的,且原指標(biāo)中不能正確反映現(xiàn)在的真實(shí)情況，而通過(guò)清單招標(biāo)在接下來(lái)按照清單招標(biāo)的價(jià)風(fēng)格整的本錢(qián)指標(biāo)中,我們可以預(yù)判到即使今后工程現(xiàn)場(chǎng)出現(xiàn)某些情況,只要不是大的物業(yè)形態(tài)的調(diào)整，根本上超經(jīng)修正后的本錢(qián)指標(biāo)不會(huì)太多。第17頁(yè)清單招標(biāo)模式對(duì)施工單位選擇的要求常州作為三線城市，有它的局限性，當(dāng)?shù)氐氖┕て髽I(yè)根本上多是二級(jí)的，少有壹級(jí)企業(yè)，且當(dāng)?shù)馗旧蠜](méi)大的工程，大工程根本有外來(lái)的城市來(lái)開(kāi)發(fā)，及外面的施工企業(yè)施工，如全部利用當(dāng)?shù)氐氖┕て髽I(yè)，存在資源的不夠，且施工力量存在缺乏。同時(shí)集團(tuán)為盡快落實(shí)《預(yù)售許可證》及常州曦城工程進(jìn)度開(kāi)發(fā)方案的要求，三期施工總承包招標(biāo)提前啟動(dòng)，因此根據(jù)公司下達(dá)的總承包單位應(yīng)具有的標(biāo)準(zhǔn)，筆者認(rèn)為考察的重點(diǎn)應(yīng)該在如下幾點(diǎn)：企業(yè)具有良好的施工資質(zhì)企業(yè)具有良好的信譽(yù)和口碑機(jī)械設(shè)備配備比較齊全和配置的施工團(tuán)隊(duì)技術(shù)力量雄厚近年來(lái)施工業(yè)績(jī)顯著曾經(jīng)施工工程施工質(zhì)量較好有積極的效勞意思和合作意向工程經(jīng)理的技術(shù)能力與實(shí)際經(jīng)驗(yàn)工程經(jīng)理的管理水平，班組的實(shí)際安排工程經(jīng)理以往做過(guò)的類(lèi)似工程簡(jiǎn)要分析 筆者認(rèn)為在滿足與具備施工資質(zhì)的條件下，應(yīng)考慮到施工總承包地社會(huì)品牌與效應(yīng)，同時(shí)，對(duì)現(xiàn)場(chǎng)工程經(jīng)理的業(yè)務(wù)水平，組織能力，管理能力，實(shí)際做過(guò)的類(lèi)似工程這幾點(diǎn)是最為關(guān)鍵的，在沒(méi)有其它因素的前提下工程的優(yōu)良與合格表達(dá)了工程經(jīng)理與及其帶著的管理班組的水平。第18頁(yè)清單招標(biāo)可以降低陰陽(yáng)合同帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)〔1〕“陽(yáng)合同”指針對(duì)招標(biāo)工程參與政府備案的施工合同，“陰合同”指的是雙方當(dāng)事人“私下”簽訂的合同，且對(duì)備案合同作實(shí)質(zhì)性變動(dòng)的未備案的合同，一般冠名為“補(bǔ)充協(xié)議”或“補(bǔ)充合同”，這里就存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)閲?guó)家明確規(guī)定“陰合同”不能作為最終的結(jié)算依據(jù)。這就給我們業(yè)主單位在辦理政府備案合同即“陽(yáng)合同”時(shí)要格外的仔細(xì)與小心，以便萬(wàn)一與施工單位有爭(zhēng)議時(shí)，盡量把風(fēng)險(xiǎn)降到最低，以我們常州工程三期總包招標(biāo)為例。我們這次采用清單招標(biāo)筆者認(rèn)為清單招標(biāo)在合同中給業(yè)主單位帶來(lái)的有利點(diǎn)是：我們常州三期總包工程是清單閉口總價(jià)合同，設(shè)計(jì)或簽證今后如沒(méi)大的變化，那么根本上就是今后的決算價(jià)，所以在辦理政府備案合同時(shí)，我們盡可能降低合同標(biāo)的，最好少于雙方內(nèi)部合同15％以上，以防止今后可能存在的糾紛，即使在雙方的官司中，由于政府備案合同的存在對(duì)我們起到保護(hù)作用。其次在合同中明確總包實(shí)際施工的范圍與工作內(nèi)容，防止工作界面不清帶來(lái)的扯皮現(xiàn)象。第19頁(yè)清單招標(biāo)可以降低陰陽(yáng)合同帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)〔2〕由于最近幾年市場(chǎng)材料行情波動(dòng)大，我們?cè)趦?nèi)部合同中材料這塊是如下規(guī)定的：如主體結(jié)構(gòu)施工期間鋼筋、商品砼單價(jià)算術(shù)平均值變動(dòng)在+5％～-2%之間〔含＋5%及－2%〕，那么鋼筋、商品砼中標(biāo)價(jià)不調(diào)整；變動(dòng)幅度在+10%～+5%之間〔含+10%〕，那么超出局部雙方平攤風(fēng)險(xiǎn)；增幅大于+10%，或者跌幅超過(guò)-2%，那么超出局部完全由甲方承擔(dān)或受益。因?yàn)檫@局部雙方的約定在備案合同即“陽(yáng)合同”中國(guó)家規(guī)定是不允許出現(xiàn)，要按市場(chǎng)行情價(jià)計(jì)算的，因?yàn)檫@表達(dá)了雙方的不平等，所以清單招標(biāo)“陽(yáng)合同”價(jià)一定要小于“陰合同”價(jià)，盡量降低我們業(yè)主方的風(fēng)險(xiǎn)。而如果雙方是用定額形式約定的計(jì)價(jià)方式那么必將采用中準(zhǔn)價(jià)形式計(jì)價(jià)，現(xiàn)在的趨勢(shì)材料根本上多是上漲的，用定額計(jì)價(jià)形式總價(jià)最終按實(shí)調(diào)整，加上材料上漲的因素，這務(wù)必增加了我們的本錢(qián)及對(duì)本錢(qián)的總控制沒(méi)法預(yù)先判斷，最終也影響到我們的銷(xiāo)售價(jià)。當(dāng)然以定額計(jì)價(jià)形式的招標(biāo)在時(shí)間上是比較快的，特別是采用費(fèi)率招標(biāo)，表達(dá)了它的優(yōu)勢(shì)，但筆者認(rèn)為可是在對(duì)本錢(qián)控制方面表達(dá)不了優(yōu)勢(shì)，且對(duì)今后的本錢(qián)控制與管理帶來(lái)比較多的麻煩。由此筆者認(rèn)為今后的所有總包或分包招標(biāo)建議全部采用清單總價(jià)包干形式。第20頁(yè)清單招標(biāo)模式和費(fèi)率招標(biāo)模式的優(yōu)缺點(diǎn)分析〔1〕隨著建筑行業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)，及招標(biāo)模式與國(guó)際的接軌，我們現(xiàn)在越來(lái)越多采用清單招標(biāo)形式。原先的采用的定額計(jì)價(jià)形式今后將逐步取消，定額的弊端在于：它的計(jì)價(jià)形式是綜合性的定額，定額子目里面包含了全部工作內(nèi)容，不能客觀反映工程的實(shí)際情況定額的局限性在于，由于定額的每次編制后多要用好幾年，而建筑市場(chǎng)在不斷更新與改進(jìn)，新技術(shù)，新工藝，新產(chǎn)品的不斷更新與推廣，務(wù)必使得定額的過(guò)時(shí)、失效，它不能準(zhǔn)確的反映在新形式下的造價(jià)與本錢(qián)控制。以定額為計(jì)價(jià)的，往往定額里所含的含量較高，即損耗率，在實(shí)際工作中其實(shí)是用不了這么多的，這往往造成對(duì)于業(yè)主單位來(lái)說(shuō)本錢(qián)的增加。每省每市都有各自不同的定額，且差異很大，而隨著市場(chǎng)的不斷擴(kuò)大，異域開(kāi)發(fā)的企業(yè)越來(lái)越多，這造成了大量的造價(jià)本錢(qián)控制工程師對(duì)異地定額的不熟悉，對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的不了解，進(jìn)而無(wú)法準(zhǔn)確判斷與控制本錢(qián)及造價(jià)管理。第21頁(yè)清單招標(biāo)模式和費(fèi)率招標(biāo)模式的優(yōu)缺點(diǎn)分析〔2〕采用清單形式對(duì)于這樣的風(fēng)險(xiǎn)要小些，且采用市場(chǎng)報(bào)價(jià)形式，可以同市場(chǎng)平均價(jià)相比較。采用清單計(jì)價(jià)形式的優(yōu)點(diǎn)在于：工程量清單為投標(biāo)單位提供了公平競(jìng)爭(zhēng)的機(jī)制，由于工程量清單作為招標(biāo)文件的組成局部，包括了擬建工程的分局部項(xiàng)工程、措施工程、其它工程和相應(yīng)數(shù)量的明細(xì)清單，由招標(biāo)人負(fù)責(zé)提供，投標(biāo)人在招標(biāo)圖的根底上可以對(duì)招標(biāo)人的清單作補(bǔ)充增或減，從而有效的保證了投標(biāo)單位競(jìng)爭(zhēng)根底的一致性。同時(shí)，由于工程量的統(tǒng)一提供，簡(jiǎn)化了投標(biāo)報(bào)價(jià)的計(jì)算過(guò)程，節(jié)省了時(shí)間，減少了不必要的重復(fù)勞動(dòng)。采用清單招標(biāo)模式前期是辛苦的，如計(jì)算量的繁重，時(shí)間的緊湊，對(duì)量的準(zhǔn)確性要求高，但在中期與后期的結(jié)算過(guò)程中是比較省事的，在過(guò)程中按合同約定的工程進(jìn)度節(jié)點(diǎn)，劃分與統(tǒng)計(jì)量，而綜合單價(jià)是固定的，也防止了不必要的爭(zhēng)議。投標(biāo)單位通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)，按照清單招標(biāo)確定的中標(biāo)價(jià)，在不提高設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)或設(shè)計(jì)變動(dòng)情況不大的前提下，投標(biāo)價(jià)與最終結(jié)算價(jià)是根本一致的，這對(duì)于我們業(yè)主單位來(lái)講這更能控制工程的本錢(qián)，對(duì)因本錢(qián)帶來(lái)的不確定因素而影響對(duì)銷(xiāo)售價(jià)格的定位，對(duì)市場(chǎng)的判斷不是最大，同時(shí)也為本錢(qián)控制提供了準(zhǔn)確、可靠的依據(jù)。第22頁(yè)清單招標(biāo)模式和費(fèi)率招標(biāo)模式的優(yōu)缺點(diǎn)分析〔3〕當(dāng)然用清單招標(biāo)也存在一定的問(wèn)題：工程量清單編制質(zhì)量不高，在招標(biāo)過(guò)程中，由于業(yè)主單位時(shí)間往往比較緊，要求加快確定施工單位的速度，在編制清單中量不夠準(zhǔn)確，清單工程劃分不合理，對(duì)圖紙了解不夠及工程量計(jì)算錯(cuò)誤，量多算或清單漏項(xiàng)等方面。有經(jīng)驗(yàn)的投標(biāo)單位在投標(biāo)中會(huì)采用不平衡的報(bào)價(jià)法，在追求總價(jià)不變的情況下，通過(guò)對(duì)招標(biāo)圖紙的熟悉與深入了解，在清單中可能存在量多算或量少算，或今后存在設(shè)計(jì)變更及業(yè)主明確局部子項(xiàng)今后要調(diào)整的，在有把握的前提下量多算的適當(dāng)調(diào)低綜合單價(jià)，量少算的那么提高綜合單價(jià)或在不明朗的前提下干脆提高綜合單價(jià)，只要最終總價(jià)控制在范圍之內(nèi)就可以了。而清單招標(biāo)為固定中標(biāo)價(jià)包干，或至少綜合單價(jià)包干，這種情況往往造成今后本錢(qián)的增加及本錢(qián)的難以控制，所以招標(biāo)時(shí)因盡量圖紙工程量算準(zhǔn)確，招標(biāo)圖紙與施工圖紙相一致，施工界面與施工包含的內(nèi)容要清晰明確。第23頁(yè)清單招標(biāo)模式和費(fèi)率招標(biāo)模式的優(yōu)缺點(diǎn)分析〔4〕以我們常州工程三期總包招標(biāo)為例：我們這次招標(biāo)作為今后集團(tuán)采用清單模式的一種方向，今后將逐步淘汰以定額為計(jì)價(jià)的模式，這次以中海清單的招標(biāo)文件為藍(lán)本，融合我們集團(tuán)自有比較好的招標(biāo)文件統(tǒng)一編制了以清單為根底的招標(biāo)文件，我們這次招標(biāo)采用的方式經(jīng)過(guò)招標(biāo)小組大家集體討論，引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制：第一輪讓施工單位按我們提供的招標(biāo)圖自行計(jì)算工程量，第二步我們通過(guò)各家投標(biāo)單位的工程量與我們工程上自身請(qǐng)?jiān)靸r(jià)咨詢單位計(jì)算的工程量作比照，盡量減少誤差，接著統(tǒng)一量且工程量圖紙內(nèi)是包干的，然后要求投標(biāo)單位進(jìn)行第二輪報(bào)價(jià)，這樣通過(guò)各家單位的相互間的競(jìng)爭(zhēng)看投標(biāo)單位是否高估多算量。同時(shí)經(jīng)過(guò)與咨詢單位的比照也檢驗(yàn)了造價(jià)咨詢公司對(duì)工程量清單計(jì)價(jià)的熟悉程度，業(yè)務(wù)水平，業(yè)務(wù)能力的反映。從實(shí)際效果看來(lái)，這種方式是可以提倡的，至少在工程量上我們是有了一定的把握，與判斷。第24頁(yè)清單招標(biāo)模式和費(fèi)率招標(biāo)模式的優(yōu)缺點(diǎn)分析〔5〕定標(biāo)：通過(guò)各輪的詢標(biāo)，尋求合理低價(jià)中標(biāo)單位。根據(jù)商務(wù)開(kāi)標(biāo)的實(shí)際分析，按最低合理總價(jià)中標(biāo)的原那么確定一標(biāo)段為南通海州，總價(jià)為3230萬(wàn)。而二標(biāo)段，海州報(bào)價(jià)為4310萬(wàn)，次低報(bào)價(jià)單位為南通四建為4339萬(wàn)，二者共相差29萬(wàn)元左右，如按最低價(jià)中標(biāo)原那么，應(yīng)全部為海州中標(biāo)，但考慮到海州未與我們單位合作過(guò)，為了防范施工過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)考慮到施工單位的資金問(wèn)題，機(jī)械設(shè)備，勞動(dòng)力的安排，材料的周轉(zhuǎn)等，鑒于上述分析，所以一致決定二標(biāo)段中標(biāo)單位為南通四建。而其它投標(biāo)單位如：一標(biāo)段中建四局六公司，二標(biāo)段中建四局六公司、龍信集團(tuán)其商務(wù)報(bào)價(jià)均很高。第25頁(yè)清單招標(biāo)模式和費(fèi)率招標(biāo)模式的優(yōu)缺點(diǎn)分析〔6〕具體中標(biāo)單位報(bào)價(jià)見(jiàn)下表：第四次開(kāi)標(biāo)商務(wù)報(bào)價(jià)分析表

景瑞曦城三期總包一標(biāo)段二標(biāo)段南通海州南通四建1措施費(fèi)410000047000002土建總價(jià)24700000343000003安裝總價(jià)350000043900004合計(jì)32300000433900005工期6006506一標(biāo)段面積34202448617經(jīng)濟(jì)指標(biāo)944.38967.2第26頁(yè)清單招標(biāo)模式和費(fèi)率招標(biāo)模式的優(yōu)缺點(diǎn)分析〔7〕在過(guò)程中其它不是最清晰的地方：比方我們指標(biāo)中高層與商務(wù)拆分的不是最清晰，且機(jī)電與土建也沒(méi)有拆分，筆者認(rèn)為與我們本次三期清單招標(biāo)比較的意義不是最大。因?yàn)樵谥笜?biāo)中反映不出工作界面，及所包含的內(nèi)容，比方土建主體是多少，安裝是多少，其次高層局部的裙房在指標(biāo)中是放在商業(yè)局部里面的，嚴(yán)格意義上說(shuō)與真正的商業(yè)還是有區(qū)別，再次指標(biāo)的面積也存在一定的誤差，住宅高層局部與商業(yè)局部多有，且拆分的比例也不準(zhǔn)確，這對(duì)我們想通過(guò)指標(biāo)來(lái)控制造價(jià)會(huì)帶來(lái)一定的誤判。建議：今后全部采用清單招標(biāo)方式后，在制定本錢(qián)指標(biāo)時(shí)，應(yīng)按清單的格式制定，指標(biāo)拆分因更加要清晰明朗，特別是對(duì)于總包局部在指標(biāo)劃分是土建與