商務中心區(qū)樓宇品質分級評價

1商務中心區(qū)樓宇品質分級評價本文件規(guī)定了商務中心區(qū)樓宇品質分級的評價要求、評級劃分、測評時限和評價內容。本文件適用于辦公用途為主的商務中心區(qū)樓宇，其它建筑的評價可參考本標準。2規(guī)范性引用文件下列文件中的內容通過文中的規(guī)范性引用而構成本文件必不可少的條款。其中，注日期的引用文件，僅該日期對應的版本適用于本文件;不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改單）適用于本文件。GB∕T39066-2020樓宇經(jīng)濟術語ISO14001:2015Environmentalmanagementsystems—Requirementswithguidanceforuse3術語和定義GB∕T39066界定的下列術語和定義適用于本文件。3.1商務樓宇officebuilding為商務辦公活動提供空間、設施及配套服務的建筑。4基本規(guī)定4.1基本要求4.1.1CBD樓宇品質分級評價對象應為單棟商務樓宇，凡涉及系統(tǒng)性、整體性的指標，應基于該棟建筑所屬項目的總體進行分檔評價。4.1.2CBD樓宇品質分級評價應從商務樓宇的竣工階段、改造階段和運營階段展開測評。內容涉及政府職能部門、業(yè)主、物業(yè)管理單位、供應商以及租戶掌握的該樓宇相關信息。4.1.3參評樓宇應根據(jù)本文件要求，如實填寫品質調查表并提交相關證書、圖紙、文字方案等附件作為旁證。4.1.4評價單位應按本文件的有關要求，對參評樓宇提交的報告、文件進行審查，出具評價報告，確定等級。4.2測評時限4.2.1自CBD樓宇品質評價體系上線之日起，參評樓宇需于30個工作日內完成調查表的填寫并提交證明文件。24.2.2審核時間為20個工作日。4.2.3評級有效期為2年，有效期滿后，樓宇需根據(jù)適用的評價體系技術要求更新調查表的內容并提供新的證明文件，二次評測通過后，可獲得或維持原有的樓宇評級。樓宇也可以在通過評測后12個月內申報二次評測。5評價指標內容及要求5.1選址與建筑設計5.1.1建筑設計a）項目在運營階段財產(chǎn)和責任保險應真實有效，評價時應重點關注包括建筑面積、寫字樓辦公空間凈高度、車位的服務面積、電梯數(shù)量及服務面積在內的硬性指標；b）樓宇內公共空間宜設立無障礙設施，為照顧特殊人群。5.1.2相關認證項目宜參與相關綠色建筑認證，如綠色建筑評價運行標識認證、LEED認證等。5.1.3資產(chǎn)管理a）可通過開發(fā)商或產(chǎn)權單位持有比例考核樓宇項目產(chǎn)權情況；b）為了加強業(yè)主信息管理，樓宇運營或管理單位宜掌握項目業(yè)主信息。5.1.4公共設施a）竣工階段周邊餐飲配套比滿足租戶需求的程度；b）周邊公共交通設施滿足租戶需求的程度。5.2節(jié)能與設備管理5.2.1節(jié)能運營a)制定并執(zhí)行樓宇節(jié)能激勵機制和節(jié)能運營方案，從而達到節(jié)能效果；b)樓宇在改造階段自控系統(tǒng)對電器設備宜進行在線監(jiān)控同時對設備的工作狀態(tài)進行檢測。c)樓宇物業(yè)服務企業(yè)宜與業(yè)主簽訂綠色管理服務協(xié)議，明確雙方在環(huán)保、節(jié)能等方面各自權責；樓宇項目還可與租戶簽訂綠色租約，保持能源效率。盡可能地提高項目效能，并為租戶提供綠色裝修指南。5.2.2設備管理a)在運營階段應有描述建筑物內機電設備的使用手冊和維護保養(yǎng)程序說明；宜制定針對冷卻裝置突發(fā)事件的應急方案；b)在運營階段應建立第三方保養(yǎng)維合同的管理體系，制定樓宇年度預防性維護計劃和設備臺賬表；c)在運營階段宜制定夜景照明運營方案，并根據(jù)屬地要求進行夜景照明。5.3室內外環(huán)境管理5.3.1室內環(huán)境管理3a)向業(yè)主和使用人宣傳垃圾處理工作的緊迫性和重要性，普及垃圾減量和分類知識，提高垃圾分類方法和效率，宜制定處理垃圾廢物的相關制度；b)樓宇可通過制定國際化的保潔標準，來對項目進行質量把控，提高租戶滿意度，延長建筑物表面材料的生命周期，保證項目內人員的健康與安全，從而提高項目的整體水平；c)宜制定并執(zhí)行綠色清潔管理制度，使用環(huán)保材料和方式進行保潔工作。5.3.2室外環(huán)境管理a)宜制定合理有效的暴雨水管理制度，且對降雨進行回收利用；b)在運營階段應制定建筑場地綠化，外圍護環(huán)境管理計劃，并定期對外墻進行檢修、維護與清潔。5.4健康與安全管理5.4.1健康管理a)在改造階段宜制定并執(zhí)行室內空氣品質管理方案、安裝樓宇新風系統(tǒng)、安裝并運行空氣凈化系統(tǒng)、放置室內綠化植物，從而讓租戶感受到健康舒適的辦公環(huán)境；b)宜設有健康通道并向所有員工開放、提供室內健身設施和管理方案、設有活力設計，比如在建筑入口、公共交通車站和人行道區(qū)域提供：長凳、可移動桌椅、自動飲水器或飲水站；室外可包含水景、廣場、花園、公共藝術品至少兩項設施；c)樓宇室內宜通過海報、手冊或可視媒體等方式鼓勵人們消費全食、天然食品和菜肴、抑制含糖食品、加工食品、飲料和零食消費等。5.4.2安全管理a)在運營階段應制定詳細的樓宇突發(fā)情況應急預案，如發(fā)生火災、水災、公共衛(wèi)生事件、治安事件、暴力事件、盜竊事件、交通事故、斷電、電梯困人、高空墜落、自然災害性天氣、地質災害、爆燃、危險化學品泄露、觸電和機械工傷事故等突發(fā)事件時的處理計劃，還應制定災后恢復計劃，以便在發(fā)生緊急情況后樓宇可迅速恢復正常運營秩序，還宜制定流感預防的規(guī)章制度或工作辦法；b)制定危險品管理方案，制定處理建筑危險材料的政策和規(guī)章，包括員工和租戶培訓以及危險品儲存方法，宜制定控制殺蟲劑使用量的計劃。5.5物業(yè)與租戶管理5.5.1物業(yè)管理a)項目辦公樓宇宜由一家物業(yè)公司提供管理服務且物業(yè)公司持有ISO14001認證證書；b)相關人力資源招聘，包括聘請總經(jīng)理、運營經(jīng)理、部門經(jīng)理、業(yè)務及行政人員、保潔人員等時，宜提前制定書面工作辦法和流程，員工宜有書面員工手冊、崗位職責，并能出示運營和管理本樓宇員工接受過相關培訓的證明，還宜提供物業(yè)鑰匙和門禁卡的門禁管理責任體系；c)編制有供安保人員使用的、描述他們的職責和應急處理規(guī)程的指南，宜設立安保承包商崗前培訓制度并開展培訓工作。5.5.2租戶管理a)宜進行綠色運營相關的宣傳行為，以促進樓宇運營管理與租戶攜手共同遵守執(zhí)行各項綠色環(huán)保的措施，打造綠色健康的辦公空間；應為租戶提供有關物業(yè)體系及規(guī)程信息的手冊；4b)在竣工階段宜開設網(wǎng)站或微信公眾號，同時建立租戶投訴管理體系，開通租戶投訴渠道。5.6貢獻與經(jīng)營管理5.6.1產(chǎn)業(yè)結構根據(jù)屬地產(chǎn)業(yè)指導目錄要求進行招商租賃，并達到一定比例。5.6.2租戶規(guī)范經(jīng)營率項目內規(guī)范經(jīng)營企業(yè)數(shù)量或面積占總數(shù)量或面積達到一定比例。5.6.3樓宇納稅情況項目上一年度產(chǎn)生稅收額度。5.6.4樓宇信用宜考量租戶開展非法集資等違法活動的風險并主動做出調整，降低非吸案件發(fā)生率，提升樓宇信用水平。5.7公益與社會效益5.7.1樓宇黨建情況項目運營方可掌握租戶黨建工作及活動相關信息。5.7.2慈善及志愿服務宜每年組織或參與慈善或志愿服務活動。5.8創(chuàng)新與示范5.8.1創(chuàng)新運營a）本文件之外的、如果項目有其他可量化的品質提升措施，則可在申報創(chuàng)新運營得分；b）項目申報的創(chuàng)新運營方案需具備可推廣性。5.8.2示范性項目得分項目品質提升措施超過了本文件的技術要求時可申請示范性得分。5.8.3租戶滿意度調查在評級兩年內對租戶展開滿意度調查，根據(jù)租戶滿意度得分情況界定達標程度。56驗收要求6.1驗收內容6.1.1商務中心區(qū)樓宇品質指標評價表必備要求表格規(guī)定了商務中心區(qū)樓宇應遵循的基本原則和必備要求，檢查評定時，確認達標后，再進入后續(xù)等級劃分程序，若必備要求表格中有一項不達標則不能參與評價。商務中心區(qū)樓宇品質指標評價表必備要求項見附錄A。6.1.2樓宇品質指標評價表通用項目總共包含70項，包含選址與建筑設計、節(jié)能與設備管理、室內外環(huán)境管理、健康與安全管理、物業(yè)與租戶管理、貢獻與經(jīng)營管理、公益與社會效益和創(chuàng)新與示范八部分。見附錄B。6.1.3個別單項樓宇品質指標評價項目，單獨分1-3檔進行分檔評價。6.2評級劃分6.2.1參評樓宇按照滿足評價內容的程度，劃分為4個等級，等級劃分表見表1。表1參評樓宇等級劃分品質等級七星級(頂級)樓宇六星級(超甲級)樓宇五星級(甲級)樓宇四星級(認證級)樓宇通用評分項目滿足90%以上80%-90%60%-80%60%以下6.3對于獲得頂級評定的參評樓宇項目，主管部門應統(tǒng)一頒發(fā)證書和標牌。6附錄A（規(guī)范性附錄）商務中心區(qū)樓宇品質指標評價表必備要求序號類別得分點階段技術要求政府業(yè)主物業(yè)供應商租戶1選址與建筑設計財產(chǎn)和責任保險運營階段驗證所有的財產(chǎn)和責任保險是否生效√√√2節(jié)能與設備管理樓宇系統(tǒng)管理手冊運營階段是否有描述建筑物內機電設備的使用手冊和維護保養(yǎng)程序說明√√3節(jié)能與設備管理設備維保合同管理運營階段是否有第三方保養(yǎng)維護合同的管理體系，并提供樓宇年度預防性維護計劃和設備臺帳表√√4室內外環(huán)境管理綠色場地管理方案運營階段是否制定建筑場地綠化、外圍護環(huán)境管理計劃；是否定期對外墻進行檢修、維護與清潔。√√√5健康與安全管理應急預案運營階段是否有應對突發(fā)事件（火災，水災、公共衛(wèi)生事件、治安事件、暴力事件、盜竊事件、交通事故、斷電、火災、電梯困人、高空墜落、自然災害性天氣、地質災害、爆燃、危險化學品泄漏、觸電和機械工少提交5項計劃）√√6健康與安全管理災后恢復計劃運營階段是否有發(fā)生緊急情況后，即刻恢復建筑運營的計劃√√77物業(yè)與租戶管理租戶物業(yè)手冊運營階段租客入住時是否發(fā)放有關物業(yè)體系使用和規(guī)程信息的手冊以及一系列須知文件√√8物業(yè)與租戶管理租戶裝修手冊運營階段是否為租戶提供完備的裝修手冊√√9公益與社會效益包運營階段項目是否參與“門前三包”工作，并履行相應社會義務?！蹋ㄒ?guī)范性附錄）CBD樓宇品質指標評價表序號類別得分點階段技術要求政府業(yè)主物業(yè)供應商租戶1選址與建筑設計建筑規(guī)?？⒐るA段根據(jù)房產(chǎn)證上的項目面積分2檔進行分檔評價：5萬平米以上，第1檔；2-5萬平米，第2檔；2萬平米為基礎性評價指標√2辦公空間凈高竣工階段項目辦公空間凈高分分3檔進行分檔評價：2.8米及以上，第1檔；2.7米及以上，第2檔；2.6米及以上，第3檔；2.6米為基礎性評價指標√3車位數(shù)量竣工階段每個車位服務面積分3檔進行第1檔；150-220平米，第2檔；220-300平米，第3檔；300平米為基礎性評價指標（商業(yè)綜合體項目需要按照項目總建筑面積計算）√84客梯數(shù)量竣工階段每部客梯服務面積是否小于5000平方米（核算面積基數(shù)按照辦公建筑面積，不含地下室與商業(yè)面積?？吞輸?shù)量按照僅服務于辦公樓從首層起始的客梯數(shù)量計）√5無障礙設施竣工階段樓宇內及公共空間是否擁有：無障礙通道(路)、電(樓)梯、洗手間(廁所)等√6公共區(qū)域裝飾材料竣工階段裝飾標準外立面采用大理石、高級面磚、鋁板、玻璃幕墻等材料；有大堂，大堂地面應為大理石、花崗巖、天然石材等，墻面應為大理石、花崗巖、或高級墻紙等材料；公共部分的地面應為大理石、花崗巖、高級地磚或鋪高級地毯，墻面應為高級墻紙或高級漆(如立邦漆等)，應有吊頂，電梯間應有不銹鋼、大理石或木門套√√√7綠色建筑認證竣工階段本建筑之前獲得過綠色建筑評價運行標識認證，每個認證標識分3檔進行分檔評價：三星銀級第3檔，LEEDCS認證：鉑金級第1檔；金級第2檔；銀級第3檔LEEDEB認證：鉑金級第1檔；金級第2檔；銀級第2檔√√8餐飲配套竣工階段項目內餐飲配套面積分3檔進行分檔評價，大于等于項目建筑面積的6%，第1檔；大于等于5%，第2檔；大于等于3%，第3檔；小于3%，但設有員工餐廳，為基礎性評價指標√√9公共交通站點竣工階段樓宇公交站點分3檔進行分檔評價，有地鐵直通室內地下空間，第1檔；樓宇周邊500米內同時擁有地鐵站與公交車內有公共交通站點，第3檔；√√9第3檔為基礎性評價指標業(yè)權持有比例竣工階段開發(fā)商或產(chǎn)權單位業(yè)權持有比例分3檔進行分檔評價：第3檔；持有50%為基礎性評價指標√√快遞收發(fā)站運營階段樓宇內是否設有專門的快遞收發(fā)站，前臺代接不能得分√國際建筑測量標準運營階段按照國際IPMS標準進行建筑總面積及可出租面積的物理測量√√√業(yè)主檔案管理運營階段樓宇運營或管理單位擁有業(yè)主詳細信息。個人小業(yè)主信息包括姓名、產(chǎn)權面積、產(chǎn)權位置、聯(lián)系人、聯(lián)系方式；企業(yè)業(yè)主信息包括企業(yè)名稱、組織機構代碼、產(chǎn)權面積、產(chǎn)權位置、聯(lián)系人、聯(lián)系方式√√小計節(jié)能與設備管理樓宇節(jié)能激勵機制竣工階段制定并執(zhí)行節(jié)能激勵機制或制度；是否能提供節(jié)能激勵機制制度文件或其他材料√√綠色物業(yè)服務協(xié)議竣工階段是否能提供物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主簽訂的管理服務協(xié)議或其他佐證材料，協(xié)議中應明確物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主和使用人的綠色、節(jié)能、環(huán)保責任√√綠色租約設計竣工階段是否通過幫助項目業(yè)主方擬訂商業(yè)地產(chǎn)租約，修改租約，從而保持能源效率和可持續(xù)建筑物運營的標準，已盡可能的提高項目效能，并為租戶提供綠色裝修指南√√√設施管理信息化平臺建設運營階段是否有樓宇設施管理平臺以及工單管理評分項冷卻裝置應急運營階段是否有處理冷卻裝置突發(fā)事件的計劃√√方案夜景照明運營方案運營階段是否有夜景照明設計方案并履行其社會責任√√√水處理管理方案運營階段是否根據(jù)樓宇水處理，制定了管理計劃√√能源管理系統(tǒng)改造階段樓宇自控系統(tǒng)是否能對電器設備進行在線監(jiān)控，對設備的工作狀態(tài)進行檢測，并由控制機房的中心電腦得出分析結果，再返回到設備終端進行調節(jié)√√√統(tǒng)改造階段樓宇公共區(qū)域與辦公區(qū)域之間是否有門禁系統(tǒng)√√樓宇自控系統(tǒng)改造階段樓宇自控系統(tǒng)是否包含：空調、新風、給排水、制冷、制熱、配電、消防、緊急報警、閉路監(jiān)控、車庫管理、巡更、門禁系統(tǒng)等√√用電分項計量改造階段是否對各項設施用電進行分項計量并有進行檢測的軟硬件設施√√用熱分項計量改造階段是否對用熱進行分項計量并有進行檢測的軟硬件設施√√樓宇節(jié)能運營方案改造階段是否能提供節(jié)能效益評估報告或其他總結報告，并根據(jù)樓宇現(xiàn)有耗能，設計制定節(jié)能計劃√√√用水分項計量改造階段是否安裝永久的儀表測量整個建筑及如下多個系統(tǒng)的用水情況：灌溉、室內給水器具、冷卻塔、生活熱水系統(tǒng)和其他工藝用水?！獭绦∮嬍覂韧猸h(huán)境管理垃圾減量分類宣傳竣工階段是否向業(yè)主和使用人宣傳垃圾處理工作的緊迫性和重要性，普及垃圾減量和分類知識，提高垃圾分類方法和效率。提供垃圾減量分類、效率和參與率的統(tǒng)計文件√√垃圾管理方案運營階段處理垃圾廢物的政策和規(guī)章分3檔進行分檔評價決定回收率是否達標。如管理制度合格，√√回收率達標，第1檔；如果管理制度合格，回收率未達標，第2檔；如果管理制度合格，未回收，第3檔；建立管理制度，為基礎性評價指標樓宇保潔指標體系運營階段是否通過制定國際化的保潔標準，來對項目進行質量把控，提高租戶滿意度，延長建筑物表面材料的生命周期，保證項目內人員的健康與安全，從而提高項目的整體水平√√√√綠色清潔管理方案運營階段在綠色清潔方面是否達到下列要求：1.建立綠色清潔的政策；2.在建筑主要入口安裝通行方向至少10英尺的格柵或地墊，定期清潔和維護格柵及室外人行道。√√√暴雨水管理方案改造階段是否制定暴雨水管理計劃，且回用至少15%的降雨量。暴雨水管理方案分3檔進行分檔評價，如果管理計劃合格，回收率達標，第1檔；如果管理計劃合格，回收率未達標，第2檔；如果管理計劃合格，未回收，第3檔；建立管理計劃為基礎性評價指標√√√小計健康與安全管理危險品管理方案運營階段是否有處理建筑危險材料/化學品的政策和規(guī)章。包括員工和租戶培訓、危險品存儲方法√√√殺蟲劑管理方案運營階段是否有控制殺蟲劑使用量的計劃√√√流感預防方案運營階段是否有書面的流感預防計劃書√√防盜防災設施運營階段急救設備運營階段√√室內健身通道運營階段樓宇內是否設有健康通道并向所有員工開放?！獭淌覂瓤諝馄焚|管理方案改造階段是否制定并執(zhí)行室內空氣品質管理計劃√√√40樓宇新風系統(tǒng)改造階段是否安裝新風系統(tǒng)√√√√41樓宇空氣凈化系統(tǒng)改造階段是否安裝中央空調空氣凈化系統(tǒng)√√√√42室外活力設計改造階段a.水景、b.廣場、c.花園、√√√√43公共區(qū)域藝術品改造階段√√44健身空間和器材改造階段√√√45室內綠化植物改造階段√√√46健康食品廣告改造階段√√√√小計47租戶綠色物業(yè)管理竣工階段√√規(guī)范經(jīng)營率物業(yè)與租戶管理資質48綠色物業(yè)管理宣傳竣工階段是否能提交物業(yè)服務企業(yè)在綠色物業(yè)管理創(chuàng)新方面的成果展示、說明文件或其他材料√√√49樓宇官方網(wǎng)站竣工階段是否進行網(wǎng)站或微信公眾號建設，其中包括租戶手冊，消防疏散步驟等?！獭虖V告牌匾管理運營階段牌匾是否均經(jīng)過審批，且能出示審批證明√√物業(yè)人力資源管理運營階段樓宇工作人員聘請是否提前制定和實施以下描述的程序并有書面工作辦法和流程：招聘總經(jīng)理，運營經(jīng)理；招聘其他部門經(jīng)理；招聘業(yè)務及行政人員；清潔等√√√安保承包商崗前培訓運營階段是否有安保承包商崗前培訓并有書面工作辦法和相關規(guī)定√√物業(yè)員工手冊運營階段是否有書面員工手冊和崗位職責并能出示運營和管理本樓宇的員工接受過相關培訓的證明√√物業(yè)安保指南運營階段是否有供保安人員使用的、描述他們的職責和應急處理規(guī)程的指南√√理責任體系運營階段是否能提供證明具備物業(yè)鑰匙和門進卡的責任管理體系√√租戶投訴管理體系運營階段是否有用于處理投訴的表格和解決投訴的體系√√人才隊伍建設運營階段物業(yè)運營管理人員中是否有金牌管理員√小計貢獻與經(jīng)營管理產(chǎn)業(yè)結構運營階段產(chǎn)業(yè)結構分3檔進行分檔評價根據(jù)CBD產(chǎn)業(yè)指導目錄中鼓