經(jīng)房集團(tuán)-百儷景產(chǎn)品前期建議案

經(jīng)房集團(tuán)群力項(xiàng)目產(chǎn)品建議案前言2010年是房地產(chǎn)宏觀政策頻發(fā)震蕩的一年，在首季經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)公布后，中央政府便連續(xù)出臺(tái)了調(diào)控房地產(chǎn)系列政策，其力度歷史上任何一次房地產(chǎn)調(diào)控政策都更為嚴(yán)厲和具體。上半年哈爾濱房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然沒(méi)出現(xiàn)一、二線城市價(jià)格下調(diào)的特征，但價(jià)格和成交量萎縮，導(dǎo)致上半年市場(chǎng)低靡。2010年10月又一輪新政策的出臺(tái)，毫不留情的“撲滅”了樓市復(fù)蘇的微弱“火苗”，再一次凸顯了政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控決心，貫徹執(zhí)行之快也體現(xiàn)了調(diào)控的力度。在此環(huán)境下，本項(xiàng)目的產(chǎn)品建議將成為項(xiàng)目前期工作的重中之重，在提出對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)品建議之前，我司將哈爾濱在售和2011年有可能分流本項(xiàng)目客戶的樓盤(pán)都一一列舉并分析。政策及全國(guó)大環(huán)境趨勢(shì)分析1三大主題凸顯樓市深調(diào)控

政治 主題

經(jīng)濟(jì) 主題

民生 主題當(dāng)前中國(guó)社會(huì)面臨的三大主題“堅(jiān)決”“兩難”2012年的“來(lái)來(lái)去去“宏觀調(diào)控基調(diào)發(fā)生轉(zhuǎn)變事件2：8月21日，江蘇常州。李克強(qiáng)副總理在一次會(huì)議上要求：繼續(xù)落實(shí)好國(guó)務(wù)院關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的政策措施，堅(jiān)決抑制投機(jī)炒作行為。

事件3：9月17日，北京。李克強(qiáng)在“加快保障性安居工程建設(shè)工作 座談會(huì)”上強(qiáng)調(diào)，要堅(jiān)持以人為本、執(zhí)政為民，著力推進(jìn)保障性安居 工程，加快發(fā)展公共租賃住房，促進(jìn)人民群眾安居樂(lè)業(yè)。

響應(yīng)1：9月21日，住建部

響應(yīng)2：9月28日日下午，財(cái)政部 發(fā)通知要求，各地9月底前必發(fā)布《通知》表示，將對(duì)當(dāng)前公租 須實(shí)現(xiàn)保障房安居工程項(xiàng)目全房建設(shè)和運(yùn)營(yíng)中涉及到的土地使用 部開(kāi)工，年末建成或基本建成稅等多項(xiàng)稅收給予政策上的優(yōu)惠。 的要達(dá)到60%以上。背景：樓市調(diào)控不明顯

.事件1：8月13日，北京。李克強(qiáng)在考察工作是強(qiáng)調(diào)：繼續(xù)貫徹國(guó)務(wù)院關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的一系列措施，堅(jiān)決抑制投機(jī)沙炒作等不合理需求。政府換屆背景下，李克強(qiáng)親自掛帥，凸顯調(diào)樓市的決心我國(guó)同比走勢(shì)3季度單季GDP同比增速達(dá)9.6%，1-3度GDP同比增速10.6%，處于穩(wěn)定區(qū)間。在今年地產(chǎn)宏觀調(diào)控及強(qiáng)制節(jié)能季減排的背景下，宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)趨穩(wěn)將堅(jiān)定政府向轉(zhuǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整的決心。06Q3.0.006Q107Q107Q308Q108Q309Q109Q310Q110Q3

.14.012.0i10.08.06.0過(guò)熱趨熱穩(wěn)定偏冷過(guò)冷13.511.49.48.07.0經(jīng)濟(jì)主題：經(jīng)濟(jì)趨穩(wěn)增強(qiáng)了政府宏觀調(diào)控的底氣10名義利率數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、中國(guó)人民銀行86

名義利率、CPI及實(shí)際利率同比走勢(shì)

4 2

06.106.506.907.107.507.908.108.508.909.109.509.910.110.510.9

-2 -4

-6

CPI實(shí)際利率⊙10月份CPI同比增長(zhǎng)4.4%，通脹持續(xù)走高，達(dá)到25個(gè)月來(lái)的新高點(diǎn)?！雅c一年期存款利率相比，已經(jīng)連續(xù)9個(gè)月實(shí)際利率為負(fù)，且負(fù)利率水平不斷擴(kuò)大。⊙負(fù)利率的常態(tài)化將導(dǎo)致銀行儲(chǔ)蓄搬家和存款活期化，帶來(lái)流動(dòng)性泛濫。

通脹走高增加了宏觀經(jīng)濟(jì)未來(lái)風(fēng)險(xiǎn)4.15—7月底9.29以來(lái)8—9月<國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)部署遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲措施><國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知><關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管完善《關(guān)于規(guī)范商業(yè)個(gè)人住房貸款

中二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)通知》

商品住房預(yù)售制度有關(guān)問(wèn)題的通知>《關(guān)于做好住房保障規(guī)劃編制的通知》“京十二條“（包括限購(gòu)令）”深十三條“”穗24條“《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》《關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》4月20日4月30日5月5日5月17日5月22日5月26日6月3日6月5日6月21日取消7折利率《關(guān)于完善差別化住房信貸政策有關(guān)問(wèn)題的通知》《關(guān)于進(jìn)一步貫徹落實(shí)國(guó)發(fā)（2010）10號(hào)文件的通知》9月29日15個(gè)城市的限購(gòu)令調(diào)控密集期調(diào)控淡化期調(diào)控強(qiáng)化期”新國(guó)十條“出臺(tái)后，隨著時(shí)間推移，政策及相關(guān)細(xì)則不斷被市場(chǎng)消化，調(diào)控效果逐漸減弱。4月15日浙十八條力度再次加強(qiáng)政策引導(dǎo)市場(chǎng)，樓市調(diào)控主旋律從“新國(guó)十條”細(xì)則版向加強(qiáng)版轉(zhuǎn)變盛世聯(lián)合認(rèn)為,抑通脹和調(diào)樓市成為當(dāng)前中國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)兩個(gè)炙手可熱的主題。央行出人意料的啟用加息，說(shuō)明通脹問(wèn)題不再是經(jīng)濟(jì)隱患而是顯疾。對(duì)于樓市而言，調(diào)控已經(jīng)貫穿了整個(gè)10年，而加息同樣能夠控制資產(chǎn)價(jià)格上漲。此外，在十八大中央領(lǐng)導(dǎo)人換屆的背景下，未來(lái)新總理李克強(qiáng)，必將會(huì)在樓市這一民生領(lǐng)域不遺余力.一類限購(gòu)城市；限購(gòu)后，成交量應(yīng)聲而跌，再次呈現(xiàn)了探底的格局；成交均價(jià)由于缺乏量的支撐，下滑趨勢(shì)隱現(xiàn).二類限購(gòu)城市；限購(gòu)后，成交量出現(xiàn)大幅度下跌，其中天津因限購(gòu)范圍小，未出現(xiàn)趨勢(shì)性變動(dòng)；成交均價(jià)有所分化三類非限購(gòu)城市：調(diào)控加強(qiáng)后，成交量出現(xiàn)反復(fù)，目前總體趨向于走低；成本均價(jià)一直平穩(wěn)盛世聯(lián)合認(rèn)為,7月底調(diào)控政策的利空被消化，以及8、9月份樓市的反彈態(tài)勢(shì)，成為調(diào)控加強(qiáng)版來(lái)襲的主因。從市場(chǎng)層面來(lái)看，新一輪調(diào)控已經(jīng)在市場(chǎng)中有所反應(yīng)，其中全面限購(gòu)的一類城市下跌態(tài)勢(shì)尤為明顯；二類城市因限購(gòu)和未限購(gòu)，出現(xiàn)了趨勢(shì)性分化；三類城市的觀望情緒濃厚。概而言之，樓市開(kāi)始顯現(xiàn)新一輪的熊態(tài)。六個(gè)方面調(diào)控加強(qiáng)嚴(yán)格實(shí)行問(wèn)責(zé)制房?jī)r(jià)過(guò)高,上漲過(guò)快,供應(yīng)緊張的城市,要在一定時(shí)間內(nèi)限定居民家庭購(gòu)房套數(shù)調(diào)整90平方米以下首套房首付款嚴(yán)格二套房貸停止三套房貸款管理消費(fèi)性貸款首套房貸利率升至8.5折嚴(yán)肅處理違規(guī)商業(yè)銀行土地增值稅的清算以家庭為單位調(diào)整契稅稅征收標(biāo)準(zhǔn)房地稅改革試點(diǎn)嚴(yán)格住房用地供應(yīng)管理嚴(yán)格住房建設(shè)年度計(jì)劃的管理保障性安居工程建設(shè)任務(wù).規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)行為暫停違反違規(guī)企業(yè)其發(fā)行股票,公司債券和新購(gòu)置土地問(wèn)責(zé)限購(gòu)信貸稅收供給監(jiān)管紅色部分為相對(duì)于“新國(guó)十條”的突出點(diǎn)

新一波政策是對(duì)“4.15”新政的強(qiáng)化與突破“9.27”新政“4.15”新政“9.29”新政·首付90平米以下的，二成首付·首套90平米以上的，三成首付·已貸款買(mǎi)房，再次貸款二套及以上的，四成首付，利率1.1倍·房貸月支出不得高于月首付的50%⊙首套住房貸款，三成首付貸款購(gòu)買(mǎi)第二套的家庭，五成首付，利率1.1倍⊙第三套及以上住房貸款，暫停發(fā)放⊙選擇性限制發(fā)放異地購(gòu)房貸款⊙加強(qiáng)消費(fèi)性貸款的管理首套房貸利率8.5折（后期）⊙首套90平米以上的家庭，三成首付⊙貸款購(gòu)買(mǎi)第二套的家庭，五成首付，利率1.1倍⊙貸款購(gòu)買(mǎi)三套及以上，大幅提高首付比例貸款利率。部分城市可暫停發(fā)放⊙選擇性限制發(fā)放異地購(gòu)房貸款

信貸抑需求：樓市調(diào)控的常規(guī)性武器，限制購(gòu)房的必殺技《.4月16日4月22日4月23日5月27日6月8日6月11日8月5日8月21日9月17日9月27日政策頻出和中央領(lǐng)導(dǎo)為保障房建設(shè)保駕護(hù)航<關(guān)于做好城市和國(guó)有工礦棚戶區(qū)改造規(guī)劃編制工作的通知>《關(guān)于加強(qiáng)廉租住房管理有關(guān)問(wèn)題的通知》《關(guān)于加快發(fā)展公共粗憑住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》《關(guān)于利用住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè)試點(diǎn)工作的實(shí)施意見(jiàn)》《關(guān)于支持公共租憑住房建設(shè)和運(yùn)營(yíng)有關(guān)稅收優(yōu)惠政策的通知》⊙截至8月底，全國(guó)城鎮(zhèn)保障性住房和各類棚戶區(qū)改造已開(kāi)工410萬(wàn)套，占計(jì)劃的70%；建成175萬(wàn)套，占目標(biāo)的30%。1-8月，全國(guó)保障性安居工程完成投資4700億元，占年度投資計(jì)劃的60%，其中中央財(cái)政692億元專項(xiàng)補(bǔ)助資金已經(jīng)全部下達(dá)。⊙

9月份，全國(guó)城鎮(zhèn)保障性住房和各類棚戶區(qū)改造新增開(kāi)工110萬(wàn)套，累計(jì)開(kāi)工率達(dá)90%。《關(guān)于加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房管理有關(guān)問(wèn)題的通知》《關(guān)于2010年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作意見(jiàn)的通知》《關(guān)于做好住房保障規(guī)劃編制工作的通知》李克強(qiáng)在常州主持召開(kāi)加快保障性安居工程建設(shè)工作座談會(huì)李克強(qiáng)在北京主持召開(kāi)加快保障性安居工程建設(shè)工作座談會(huì)

能夠有效分流低收入人群及夾心層家庭的在商品住房市場(chǎng)的需求

通過(guò)對(duì)商品市場(chǎng)需求的區(qū)分，在不同時(shí)期調(diào)整有效需求的盤(pán)子的大小因打擊違法違規(guī)行為《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問(wèn)題的通知》《關(guān)于深入推進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域違規(guī)變更規(guī)劃調(diào)整容積率問(wèn)題專題治理工作情況的通報(bào)》打擊拖延開(kāi)竣工時(shí)間、捂盤(pán)惜售等違法違規(guī)行為，對(duì)有違法違規(guī)記錄的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，要暫停其發(fā)行股票、公司債券和新購(gòu)置土地。監(jiān)管

問(wèn)責(zé)影響預(yù)期

地方政府開(kāi)發(fā)商行政促供給：規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)行為，嚴(yán)肅查處違法違規(guī)行為中央政府盛世聯(lián)合認(rèn)為，中央9.29政策重申“調(diào)控決不放松”，邏輯依然是抑需求、促供給。從當(dāng)前市場(chǎng)走勢(shì)及以往的調(diào)控效果判斷，短期內(nèi)，市場(chǎng)成交量同比增速上漲的勢(shì)頭不可持續(xù)，而成交均價(jià)同比增速放緩的趨勢(shì)將得到鞏固。限購(gòu)及預(yù)售資金監(jiān)管范圍開(kāi)發(fā)商資金來(lái)源負(fù)利率房產(chǎn)稅供需的釋放11年兩會(huì)流動(dòng)性管理房地產(chǎn)市場(chǎng)的確定性邏輯房地產(chǎn)市場(chǎng)不確定性因素合理引導(dǎo)住房需求⊙加強(qiáng)土地、財(cái)稅（房地產(chǎn)稅）、金融政策調(diào)節(jié)⊙加快住房信息系統(tǒng)建設(shè)⊙完善符合國(guó)情的住房體制機(jī)制和政策體系2015促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展⊙加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管⊙規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序⊙抑制投機(jī)需求增加中低收入居民住房供給⊙強(qiáng)化各級(jí)政府職責(zé)⊙加大保障性安居工程建設(shè)力度⊙發(fā)票公共租賃住房長(zhǎng)期影響因素1：2011年，十二五規(guī)劃的啟動(dòng)年，房地產(chǎn)市場(chǎng)的定調(diào)將據(jù)頂未來(lái)發(fā)展方向。

“十二五”觃劃3000萬(wàn)套保障房的投放長(zhǎng)期影響因素2：保障房批量投放后期將逐步分流低收入人群及夾心層家庭的在商品住房市場(chǎng)的需求95908512011505.105.405.706.106.406.706.1005.1007.507.807.1108.208.508.809.270個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格指數(shù).

07.108.11

09.509.8

09.1110.210.510.8110105100《2005年政府工作報(bào)告》重點(diǎn)抑制房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)快上漲；繼續(xù)整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)《2006年政府工作報(bào)告》繼續(xù)解決部分城市房地產(chǎn)投資規(guī)模過(guò)大和房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的問(wèn)題；整頓規(guī)范房地產(chǎn)和建筑市場(chǎng)秩序《2007年政府工作報(bào)告》房地產(chǎn)業(yè)對(duì)發(fā)展經(jīng)濟(jì)、改善人民群眾住房條件有著重大作用，必須促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展《2008年政府工作報(bào)告》堅(jiān)持加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控和監(jiān)督，規(guī)范和維護(hù)市場(chǎng)秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)秩序穩(wěn)定健康發(fā)展；加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，嚴(yán)格房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)準(zhǔn)入和退出條件。《2009年政府工作報(bào)告》落實(shí)已出臺(tái)的房地產(chǎn)交易相關(guān)稅收優(yōu)惠；促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展；研究推進(jìn)房地產(chǎn)稅制改革《2010年政府工作報(bào)告》促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。要要堅(jiān)決遇制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲勢(shì)頭，滿足人民群眾的基本住房需求

短期影響因素3：11年兩會(huì)的召開(kāi)，左右房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控走勢(shì)的重 要節(jié)點(diǎn)

100009000800007.207.1008.809.610.4數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、中國(guó)人民銀行

2500 2000150070001000 60005005000

4000

03000

10年1-10月，累計(jì)新增貸款已達(dá)6.89萬(wàn)億，距離年初確定全年7.5萬(wàn)億左右的信貸目標(biāo)，僅剩0.61萬(wàn)億元。

10月份新增信貸持續(xù)高位，說(shuō)明當(dāng)前信貸需求依然穩(wěn)定，全年信貸目標(biāo)可能被突破，但年底新增貸款面臨緊縮趨勢(shì)已經(jīng)確立，其中居民中長(zhǎng)期消費(fèi)性貸款與購(gòu)房需求的釋放密切相關(guān)居民中長(zhǎng)期消費(fèi)性貸款（億元）商品住宅銷售面積（萬(wàn)平米）居民中長(zhǎng)期消費(fèi)性貸款與商品住宅銷售面積的關(guān)系核心影響要素：調(diào)整貨幣信貸投放直接關(guān)系購(gòu)房者的購(gòu)買(mǎi)能力關(guān)于二次探底的模型具體可參考世聯(lián)新政研究之四

確定性邏輯：政策調(diào)控下未來(lái)一段時(shí)間市場(chǎng)量?jī)r(jià)走勢(shì)模擬盛世聯(lián)合認(rèn)為，未來(lái)市場(chǎng)在眾多不確定性因素的影響下，市場(chǎng)的量?jī)r(jià)走勢(shì)以精確把握，至于11年上半年的走勢(shì)，只能基于某些確定性因素，包括成交量將在春節(jié)前后形成新一輪的低谷，開(kāi)發(fā)商銷售回款緊縮難以持久。哈爾濱市場(chǎng)分析2010年城市市場(chǎng)回顧圖片來(lái)源：哈爾濱市規(guī)劃局哈爾濱整體規(guī)劃規(guī)劃范圍：哈爾濱大都市圈是指包括哈爾濱市區(qū)、雙城市等共22個(gè)市縣，總面積84430平方公里；規(guī)劃發(fā)展規(guī)模：2010年人口總數(shù)目前，哈爾濱市戶籍總?cè)丝跒?91.6萬(wàn)人，占全省總?cè)丝诘乃姆种?，截至去?月末，哈爾濱市人口自然增長(zhǎng)率為3.49‰。；群力開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)版塊沿江棚戶改造南拓棚戶改造區(qū)哈西新區(qū)北躍城市首要目標(biāo)北躍、南拓中興、強(qiáng)縣北南東西項(xiàng)目建設(shè)提速年——繼2009年在全市開(kāi)展“項(xiàng)目建設(shè)年”活動(dòng)，大力推進(jìn)六大方面各100個(gè)項(xiàng)目建設(shè)后，今年又開(kāi)展了“項(xiàng)目建設(shè)提速年”活動(dòng)，明確提出實(shí)現(xiàn)“三個(gè)提速度”：一是土地供應(yīng)提速。二是資金保障提速。三是審批服務(wù)提速。在“北躍、南拓、中興、強(qiáng)縣”的發(fā)展戰(zhàn)略下，努力把哈爾濱建設(shè)成現(xiàn)代大都市，從而推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康有序發(fā)展。哈爾濱市財(cái)政收入穩(wěn)步增長(zhǎng)民生支出逐年增加哈爾濱市全口徑財(cái)政收入于2001年實(shí)現(xiàn)了歷史性跨越，首次突破100億元大關(guān)，達(dá)到103.1億元。經(jīng)過(guò)6年努力，2007年哈爾濱市全口徑財(cái)政收入再上新臺(tái)階，突破200億元大關(guān)，達(dá)到224億元。2009年，在全球金融危機(jī)的大背景下，哈爾濱市財(cái)政收入依然保持穩(wěn)步增長(zhǎng)的勢(shì)頭，前11個(gè)月全口徑財(cái)政收入就突破了300億元，兩年時(shí)間再次實(shí)現(xiàn)歷史跨越。2010年是哈爾濱市實(shí)施惠民行動(dòng)項(xiàng)目的第四個(gè)年頭，哈爾濱市計(jì)劃開(kāi)展十大方面、100項(xiàng)惠民行動(dòng)項(xiàng)目，計(jì)劃投資110億元。隨著哈爾濱市財(cái)政收入逐年向好，不但城市財(cái)力日益雄厚，人民生活也將越來(lái)越好。1、2010年財(cái)政收入一、城市數(shù)據(jù)2008年34.5%；2009年34.2%；2010年截止到5月份33.9%。結(jié)合哈爾濱市近年恩格爾系數(shù)和居民消費(fèi)水平增長(zhǎng)來(lái)看，城市居民購(gòu)買(mǎi)力增強(qiáng)，消費(fèi)增多。2、恩格爾系數(shù)哈爾濱市統(tǒng)計(jì)部門(mén)獲悉,一季度,全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值572.3億元,比上年同期增長(zhǎng)13.7%,分別高于全國(guó)、黑龍江省1.8個(gè)和0.9個(gè)百分點(diǎn)。全市城鎮(zhèn)就業(yè)人數(shù)比上年同期增長(zhǎng)2.1%。據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示,哈爾濱市第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值24.9億元,增長(zhǎng)4.1%;第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值159.5億元,增長(zhǎng)14.4%;第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值387.9億元,增長(zhǎng)14.1%。同時(shí),全市累計(jì)完成固定資產(chǎn)投資87.4億元,比上年同期增長(zhǎng)1.5倍,投資額和增幅創(chuàng)同期歷史新高。一季度,消費(fèi)市場(chǎng)呈現(xiàn)鄉(xiāng)村消費(fèi)增速高于城鎮(zhèn)現(xiàn)象,鄉(xiāng)村市場(chǎng)社會(huì)消費(fèi)品零售額增速高于城鎮(zhèn)市場(chǎng)1.3個(gè)百分點(diǎn)。3、GDP生產(chǎn)總值4、城市規(guī)劃信息哈西將成哈爾濱市首個(gè)無(wú)線新區(qū)哈市三年打造21個(gè)特色小鎮(zhèn)北躍戰(zhàn)略新進(jìn)展，17項(xiàng)目入駐松北科技創(chuàng)新城道里區(qū)顧?quán)l(xiāng)商圈崛起新商業(yè)廣場(chǎng)年內(nèi)建成投用十二所院校將入駐哈南新城教育園區(qū)開(kāi)建在即松北區(qū)優(yōu)化交通環(huán)境六條公交線路將延伸進(jìn)入隨著上半年哈市許多城建項(xiàng)目的規(guī)劃建設(shè)，下半年哈爾濱的房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步升溫，尤其以哈西、群力、松北等新區(qū)最為活躍。1、2010年1——10月成交量解讀二、房地產(chǎn)市場(chǎng)解讀2、2008、2009年、2010年10月成交量對(duì)比解讀3、2010年1—9月份成交均價(jià)走勢(shì)解讀分析：由于哈埠樓市三季度的銷售形勢(shì)一片大好，開(kāi)發(fā)商回籠了不少資金，資金方面還是比較充裕，從整體成交數(shù)據(jù)顯示，二次新政后的10月份哈爾濱成交量繼續(xù)呈現(xiàn)穩(wěn)步發(fā)展勢(shì)頭，成交均價(jià)一直堅(jiān)挺且穩(wěn)中有升。短期內(nèi)開(kāi)發(fā)企業(yè)壓力不大，故短期房?jī)r(jià)松動(dòng)的可能性較小，市場(chǎng)受影響較小。展望后市，差別化的信貸政策、限購(gòu)令等調(diào)控政策的出臺(tái)，可能會(huì)再次令整個(gè)市場(chǎng)的預(yù)期開(kāi)始轉(zhuǎn)向，整體觀望的氛圍或會(huì)再次形成。三、行業(yè)資訊1、松浦大橋帶熱江北樓市哈市民提前關(guān)注江橋房對(duì)于松浦大橋通車后，兩岸房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)，有關(guān)專家分析認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展受多種因素影響，比如說(shuō)周邊的環(huán)境因素或者小區(qū)的配套設(shè)施是否完善等，這些客觀因素都會(huì)影響到房地產(chǎn)的銷售，但松浦大橋的建設(shè)對(duì)兩岸房地產(chǎn)市場(chǎng)的推動(dòng)作用無(wú)疑是積極的。去年，在“大環(huán)境”的帶動(dòng)下，我市房地產(chǎn)市場(chǎng)保持平穩(wěn)發(fā)展，市民購(gòu)房剛性需求不斷釋放，尤其是近幾年，江北地區(qū)的房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升。目前，我市主城區(qū)商品房均價(jià)已達(dá)到了每平方米七八千元，中心地帶的房?jī)r(jià)近萬(wàn)元，而江北房?jī)r(jià)較低，松浦大橋通車后，使得交通更加便利，城市中心不斷向外延伸，市民生活圈子也將不斷擴(kuò)大。所以，在江北購(gòu)房也就順理成章。預(yù)計(jì)，未來(lái)幾年，江北肯定會(huì)成為市民購(gòu)房的一個(gè)熱點(diǎn)區(qū)域。無(wú)論是業(yè)內(nèi)人士、開(kāi)發(fā)商，還是普通市民都一致認(rèn)同一個(gè)觀點(diǎn)：松浦大橋通車后，江北的房?jī)r(jià)還會(huì)有一個(gè)更大的飛躍2、哈1-9月新建住宅價(jià)格漲6.9%二手房漲幅放緩1-9月份，我市新建住宅價(jià)格高位運(yùn)行，同比上漲6.9%，自4月份起連續(xù)6個(gè)月同比漲幅超過(guò)7.0%。非住宅價(jià)格同比上漲3.5%，漲幅呈波浪式回落，其中三季度各月漲幅分別為3.5%、2.3%和1.9%。

二手房?jī)r(jià)格受調(diào)控政策影響明顯。1-9月份，二手房?jī)r(jià)格上漲7.7%，自6月份起同比漲幅逐月回落，新政效果逐步顯現(xiàn)，特別是進(jìn)入三季度房?jī)r(jià)漲勢(shì)逐月回落，7至9月份二手房?jī)r(jià)格同比分別上漲7.7%、6.8%和6.5%。3、冰城樓市今年銷量首現(xiàn)跌勢(shì)9月份同比降三成

今年年初以來(lái)，哈市住宅與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)一直保持著穩(wěn)定增長(zhǎng)的良好勢(shì)頭，1-9月份，哈市市區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)總規(guī)模為2151萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)42.99%，竣工75.4萬(wàn)平方米。其中，商品房建設(shè)規(guī)模2077萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)46.15%。預(yù)計(jì)哈市全年開(kāi)發(fā)建設(shè)規(guī)模將達(dá)到歷史新高。與哈市房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)模不斷快速增長(zhǎng)相反的是，新建商品住宅銷量出現(xiàn)了增幅回落，9月當(dāng)月住宅銷量更是同比下降三成多，首次顯現(xiàn)跌勢(shì)。數(shù)據(jù)顯示，從商品住房銷售漲幅變化情況看，哈市市場(chǎng)需求增速?gòu)哪瓿跻詠?lái)逐月放慢，7、8兩個(gè)月雖有走穩(wěn)趨勢(shì)，但進(jìn)入9月份需求增速再次下滑。當(dāng)月銷售商品住房50.1萬(wàn)平方米，同比下降31.18%，環(huán)比下降17.12%。相關(guān)專家預(yù)測(cè)，進(jìn)入四季度，房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入“收官”階段，按目前發(fā)展趨勢(shì)判斷，全年總體銷售態(tài)勢(shì)預(yù)計(jì)不會(huì)樂(lè)觀。4、首貸三成現(xiàn)退房現(xiàn)象購(gòu)房者二次進(jìn)入觀望

此前，哈爾濱部分樓盤(pán)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)可以首貸2成，9.29新政出臺(tái)后，很多購(gòu)房者因?yàn)榻?jīng)濟(jì)壓力增大，無(wú)力承擔(dān)只好退房。樓市政策出臺(tái)一次，購(gòu)房者就觀望一次，原本在三季度“中國(guó)購(gòu)房者信心指數(shù)調(diào)查”哈爾濱地區(qū)購(gòu)房者信心指數(shù)有明顯回升，多數(shù)購(gòu)房者選擇近期出手購(gòu)房，9.29新政出臺(tái)后，原本對(duì)降房?jī)r(jià)不太抱希望的準(zhǔn)購(gòu)房者再一次燃起了希望，進(jìn)入了觀望的狀態(tài)，多位位購(gòu)房者表示，出于投資原因近期打算出手買(mǎi)房，但是政策再次出臺(tái)，對(duì)于未來(lái)的形勢(shì)不確定，房?jī)r(jià)有下降的可能，所以等等再看。5、冰城中小戶型仍是樓市成交主力群力成樓市火爆板塊隨著“金九銀十”的到來(lái)，商品房成交量較前幾個(gè)月有所增長(zhǎng)，成交主力總價(jià)區(qū)間在40萬(wàn)元至60萬(wàn)元的中小戶型，這說(shuō)明，在經(jīng)歷了一段時(shí)間的觀望之后，我市住房的剛性需求開(kāi)始不斷釋放，但從整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看，還有一部分人在觀望，其中改善型需求的購(gòu)房者并不急于購(gòu)房，他們選擇暫時(shí)等待。群力新區(qū)年初開(kāi)始重點(diǎn)打造丁香公園、城市濕地公園、體育主題公園、金河公園二期、音樂(lè)主題公園等特色景觀，與此同時(shí)，群力兆麟小學(xué)等一流教育配套設(shè)施已開(kāi)始招生，哈爾濱音樂(lè)廳等娛樂(lè)設(shè)施也已確定落戶群力，以及公交線路開(kāi)通、公交首末站投用等利好消息不斷，吸引了不少購(gòu)房者的目光。盛世聯(lián)合觀點(diǎn)：哈市將跟隨全國(guó)大勢(shì)，在11年一季度觸底，市場(chǎng)在4月份會(huì)因剛需有一定反彈，但09年那么大程度的反彈將不可能出現(xiàn)。四、總結(jié)受二次調(diào)控的影響，尤其是嚴(yán)厲的銀行貸款政策，使得改善性客戶望而卻步，投資客戶也轉(zhuǎn)向觀望，致使許多相對(duì)高端的項(xiàng)目，在上門(mén)、進(jìn)線及成交量上均受到不同程度的影響；目前哈埠市場(chǎng)主要靠剛需客群推動(dòng)，中小戶型仍是成交的主力，新政出臺(tái)后短時(shí)間內(nèi)對(duì)這批剛需客戶影響較小。第二章產(chǎn)品&營(yíng)銷板塊分析區(qū)域發(fā)展規(guī)劃

群力新區(qū)位于哈爾濱市城區(qū)西部，總占地面積2733公頃。哈爾濱市計(jì)劃用13至15年時(shí)間開(kāi)發(fā)建設(shè)群力新區(qū)，規(guī)劃中央商務(wù)區(qū)(CBD)、高新技術(shù)研發(fā)區(qū)、總部經(jīng)濟(jì)服務(wù)區(qū)、景觀文化游憩區(qū)、寒地生態(tài)園林城區(qū)和高級(jí)居住新區(qū)等功能區(qū)。新區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)計(jì)劃從東區(qū)入手，東區(qū)占地面積1363公頃，計(jì)劃分3期8年時(shí)間完成區(qū)域價(jià)值分析哈西的住宅有：天鵝灣、恒盛豪庭、雨陽(yáng)名居等。部分餐飲娛樂(lè)：世紀(jì)聯(lián)華超市、麥德龍超市、部分醫(yī)療：醫(yī)大醫(yī)院群力分院。中國(guó)工商銀行、交通銀行、商業(yè)銀行公園：雨陽(yáng)公園、濕地公園、丁香公園、金河公園。部分學(xué)校：兆麟小學(xué)、第七中學(xué)、十四中、新三中。政府的強(qiáng)力規(guī)劃和發(fā)展讓群力搶盡了本來(lái)正在高速發(fā)展江北的風(fēng)頭。群力和江北的最大不同就是群力具有向高端發(fā)展更綜合底蘊(yùn)。距離城市中心更近、交通更加便捷、規(guī)劃可操作性更務(wù)實(shí)，都使群力具備了高速發(fā)展的基礎(chǔ)。群力一直有高科技技術(shù)園區(qū)，在新形式下，產(chǎn)業(yè)鏈條必然更加合理。區(qū)域價(jià)值分析群力總用地2733公頃，總建筑規(guī)模3200萬(wàn)平方米，其中居住用地1139.5公頃，綠化用地451公頃，規(guī)劃人口32萬(wàn)人。版塊質(zhì)素群力區(qū)在恒盛豪庭項(xiàng)目進(jìn)駐前，圈層一直沒(méi)有得到明顯的提升實(shí)，在這之前集團(tuán)開(kāi)發(fā)的新城花園項(xiàng)目，是群力首個(gè)項(xiàng)目，但受多方面因素制約，沒(méi)有進(jìn)軍高端市場(chǎng)。政府的發(fā)展方向也沒(méi)有著重于此，以前的群力在客群眼中，發(fā)展?jié)摿σ话悖h(huán)境配套不成熟是城市中低收入階層的居住地。但在恒盛豪庭進(jìn)駐后，地王紛紛涌現(xiàn)后，群力區(qū)以成為市民眼中投資的熱點(diǎn)片區(qū)，發(fā)展前景被普遍看好。今后的群力將在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)成為哈市的投資和居住熱點(diǎn)。“兩橫三縱”路網(wǎng)工程是群力新區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)的第一步?！皟蓹M”為區(qū)內(nèi)康安路、安陽(yáng)街兩條主干道；“三縱”為區(qū)內(nèi)南北向的齒輪路、武威路、職工街三條主干道。由此，形成“兩橫三縱”的區(qū)內(nèi)主干道路網(wǎng)。五條道路兩側(cè)分別建設(shè)綠化帶，綠化總占地面積約20萬(wàn)平方米，與道路建設(shè)同時(shí)進(jìn)行的還有給排水工程、燃?xì)夤こ獭！皟蓹M三縱”路網(wǎng)工程建設(shè)預(yù)計(jì)總投資近5億元。項(xiàng)目四至東方莫斯科東方玫瑰家園漫步巴黎鑫都麗水雅居報(bào)達(dá)文化嘉園未來(lái)群力商業(yè)中心道里本項(xiàng)目所在位置距群力未來(lái)商業(yè)中心較遠(yuǎn)，四周公園環(huán)繞，但商業(yè)氛圍尚不成熟。地塊小結(jié)群力板塊受到政府的支持環(huán)境日漸成熟，未來(lái)的群力板塊將成為哈爾濱第一個(gè)真正意義的CBD，也將成為哈爾濱市“最大、最新、最美的住宅新區(qū)?！?/p>

區(qū)域形象

依托群力大發(fā)展環(huán)境，與公園氛圍，適宜投資與居住。完善配套

目前生活配套尚不完善/缺少商業(yè)配套環(huán)境印象周邊社區(qū)氛圍成熟，綠化較多，公園環(huán)繞交通印象

未來(lái)兩縱三橫路網(wǎng)的即將建成，距離道里商業(yè)區(qū)20分鐘，火車站30分鐘。目前公交車尚不成熟SWOT分析S（優(yōu)勢(shì)）O（機(jī)會(huì)）地塊具備開(kāi)發(fā)高端項(xiàng)目的質(zhì)素及價(jià)值潛力。SWOT分析群力新區(qū)的日漸成熟，拉近群力板塊的區(qū)域價(jià)值，與發(fā)展?jié)摿?，將帶?dòng)本項(xiàng)目?jī)r(jià)值發(fā)展。項(xiàng)目所在地塊有較大的品質(zhì)空間。群力板塊價(jià)值日漸明朗，大環(huán)境可帶動(dòng)項(xiàng)目?jī)r(jià)值發(fā)展。區(qū)域土地供應(yīng)稀缺W（劣勢(shì)）項(xiàng)目緊靠主干道路，噪音影響大。周邊居住氛圍大于商務(wù)商業(yè)氛圍。偏離核心商業(yè)區(qū)，生活配套、商業(yè)配套尚無(wú)。T（威脅）１、無(wú)生活配套于商業(yè)配套的尷尬境地。

2、項(xiàng)目周邊景觀綠化較少。多項(xiàng)政策的調(diào)控，房地產(chǎn)市場(chǎng)的不穩(wěn)定，導(dǎo)致消費(fèi)者的持續(xù)觀望。群力板塊其他位置的項(xiàng)目較多，放量較大。

價(jià)值挖掘，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化通過(guò)項(xiàng)目的價(jià)值拔升，快速實(shí)現(xiàn)企業(yè)追求的最大化利潤(rùn)以及長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)。風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避，快速資金回籠開(kāi)發(fā)方向的思考1企業(yè)目標(biāo)終極目標(biāo)可類比項(xiàng)目分析本節(jié)需要解決的核心問(wèn)題：開(kāi)發(fā)方向判斷：各開(kāi)發(fā)方向的市場(chǎng)可行性？預(yù)判市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)：各開(kāi)發(fā)方向?qū)⒚媾R哪些風(fēng)險(xiǎn)？市場(chǎng)研判項(xiàng)目定位客戶分析：我們瞄準(zhǔn)中的市場(chǎng)哪拔目標(biāo)客戶？參考案例：各開(kāi)發(fā)方向成功案例借鑒產(chǎn)品規(guī)劃：如何打造符合市場(chǎng)的需求產(chǎn)品？項(xiàng)目名稱遠(yuǎn)大都市明珠開(kāi)發(fā)商遠(yuǎn)大房地場(chǎng)開(kāi)發(fā)有限公司售樓地址城鄉(xiāng)路與齒輪路交匯處售樓電話86612555園林及景觀規(guī)劃工大設(shè)計(jì)院建筑設(shè)計(jì)工大設(shè)計(jì)院占地面積：7.5萬(wàn)建筑面積：19.26萬(wàn)容積率：2.38綠化率：31%項(xiàng)目分期：二期建筑形態(tài)：板式高層建筑系數(shù)：1.57建筑風(fēng)格：西班牙園林風(fēng)格：西班牙建筑立面：西班牙風(fēng)格樓體間距：50—83戶型分布：35-103熱銷戶型：60-70主力戶型：67-90項(xiàng)目起價(jià)：6800項(xiàng)目均價(jià)：7300住宅銷售率：60%最高價(jià)格：8100元高層差價(jià)：50-75門(mén)市面積:140-200物業(yè)費(fèi)：未定進(jìn)戶時(shí)間：09.12.31車位面積：標(biāo)準(zhǔn)車位價(jià)格：未定園林特色：奔放的西式風(fēng)格，層次感強(qiáng)，色彩鮮明建筑特色：建筑圓角，落地觀景窗項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：背靠群里新區(qū)面臨哈西新區(qū)。能同時(shí)享受兩個(gè)新區(qū)的發(fā)展。開(kāi)發(fā)商在哈市具有較高的知名度，擁有良好的客戶資源。項(xiàng)目劣勢(shì)：項(xiàng)目位置相對(duì)較偏，交通動(dòng)線雖然眾多，但耗時(shí)較長(zhǎng)，同時(shí)相對(duì)于項(xiàng)目周邊客群，高層使用費(fèi)用大這一問(wèn)題會(huì)很大程度影響項(xiàng)目銷售。規(guī)劃設(shè)計(jì)項(xiàng)目規(guī)劃：項(xiàng)目以11層的板式小高層為主、部分為17層的高層產(chǎn)品。建筑高低錯(cuò)落，曲線形排布。整體圓潤(rùn)；實(shí)現(xiàn)板樓的通透，曲線型的靈動(dòng)，蝶形的唯美。其中，板式布局，體現(xiàn)了南北通透的特點(diǎn)；曲線造型，兼顧每戶景觀的均好性。建筑風(fēng)格：為“西班牙建筑風(fēng)情”，樓頂為紅瓦鋪設(shè)的平緩屋面、立面為淺咖啡色的高級(jí)涂料。蝶形設(shè)計(jì)：兼顧采光與通風(fēng)的統(tǒng)一性。項(xiàng)目整體彌漫著濃郁的、浪漫的、異域的西班牙筑風(fēng)情。園林主題：西班牙風(fēng)格四季景觀：結(jié)合北方寒帶氣候特征，將打造立體的、原生態(tài)的園區(qū)景觀使小區(qū)業(yè)主享受春日看綠、夏日賞花、秋日觀葉、冬天掛雪的四季美景。親水：在景觀上，將率先在哈爾濱市打造真正意義的水景住宅。景觀道：小區(qū)內(nèi)的景觀道路用彩色碎理石及花飾混凝土，色彩豐富多變。精心設(shè)計(jì)“S”型消隱車道，使得小區(qū)內(nèi)“步移景移，移步換景”。戶型范圍：40-110㎡主力戶型：60-70㎡的標(biāo)準(zhǔn)兩居、80㎡的小三房。戶型特點(diǎn)：可分可合可變戶型，能滿足投資及居住功能。戶型設(shè)計(jì)項(xiàng)目名稱潤(rùn)園翡翠城開(kāi)發(fā)商黑龍江省潤(rùn)園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司

售樓地址工農(nóng)大街112號(hào)售樓電話88888810/88888820/88888830園林及景觀規(guī)劃廣州文和園林建筑設(shè)計(jì)西埃迪建筑設(shè)計(jì)公司占地面積：5.9萬(wàn)建筑面積：38萬(wàn)容積率：5.40綠化率：36.80%

項(xiàng)目分期：2建筑形態(tài)：板高建筑系數(shù)：1.57建筑風(fēng)格：歐洲園林風(fēng)格：歐陸風(fēng)情建筑立面：涂料樓體間距：最大100米戶型分布：40-140熱銷戶型：70平米主力戶型：70平米項(xiàng)目起價(jià)：6700元/米項(xiàng)目均價(jià)：7200平米住宅銷售率：60%最高價(jià)格：7900平米門(mén)市面積:100-300平米（一帶二）物業(yè)費(fèi)：未定進(jìn)戶時(shí)間：2011-12-31

車位面積：標(biāo)準(zhǔn)車位價(jià)格：未定園林特色：臺(tái)梯式建筑特色：歐陸貴族風(fēng)格32層、24層高層住宅項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：項(xiàng)目位于道里連接群力的稀缺地段，享受兩個(gè)區(qū)域的發(fā)展，前期推廣較好，擁有良好的客戶資源。戶型區(qū)間較大，種類齊全，陽(yáng)臺(tái)弧形設(shè)計(jì)，時(shí)尚、實(shí)用。項(xiàng)目劣勢(shì)：部分戶型進(jìn)深較長(zhǎng)，存在灰色空間現(xiàn)象。規(guī)劃設(shè)計(jì)項(xiàng)目由12幢32層和2幢24層雄偉高層建筑組成。建筑面積達(dá)40萬(wàn)平方米。翡翠城地理位置得天獨(dú)厚，上風(fēng)上水，上品上位，占據(jù)城市規(guī)劃新中央居住區(qū)--群力新區(qū)發(fā)展核心地段，建筑風(fēng)格項(xiàng)目規(guī)劃為歐陸貴族風(fēng)格的高檔樓盤(pán)，建筑的外表面采用的是帶有濃郁歐洲風(fēng)味的高級(jí)涂料，氣質(zhì)頓顯。園林主題：臺(tái)梯式歐陸風(fēng)格四季景觀：步隨景換，景景不同，造型各異的亭臺(tái)，小品，雕塑散落其間，別有一番味道。親水：小區(qū)采用梯臺(tái)式精光設(shè)計(jì)，小溪穿梭流轉(zhuǎn)在小區(qū)的每個(gè)角落。景觀大道：景觀大道兩旁栽滿了奇花異木，夏天鳥(niǎo)語(yǔ)花香，冬天銀裝素裹。戶型范圍：40-140平米主力戶型：70平米戶型特點(diǎn)：動(dòng)靜分區(qū)合理。所有戶型均設(shè)計(jì)弧形陽(yáng)臺(tái)、大戶型主臥室配有外飄窗，明廳設(shè)計(jì)，倍享陽(yáng)光。戶型設(shè)計(jì)項(xiàng)目名稱漫步巴黎開(kāi)發(fā)商黑龍江建濱房地產(chǎn)有限公司售樓地址道里區(qū)工農(nóng)大街與景江東路交匯處售樓電話55585111園林及景觀規(guī)劃招標(biāo)中建筑設(shè)計(jì)西埃迪占地面積：17萬(wàn)建筑面積：39萬(wàn)容積率：2.25綠化率：36.42%

項(xiàng)目分期：4期建筑形態(tài)：高層建筑系數(shù)：1.45-1.5建筑風(fēng)格：哥特式園林風(fēng)格：歐式建筑立面：涂料樓體間距：50-80戶型分布：35-115熱銷戶型：68米主力戶型：50-70項(xiàng)目起價(jià)：7500元/項(xiàng)目均價(jià)：7800平米住宅銷售率：70%最高價(jià)格：8100平米高層差價(jià)：50元/米/層門(mén)市面積:120-230平米（一帶二）物業(yè)費(fèi)：未定進(jìn)戶時(shí)間：2011-10-31車位面積：標(biāo)準(zhǔn)車位價(jià)格：未定園林特色：組團(tuán)綠化分為入口綠化、街區(qū)綠化、組團(tuán)公園綠化、幾何綠化、林蔭道建筑特色：建筑風(fēng)格以斜塔與斜屋面相結(jié)合，9-10層多層住宅設(shè)有電梯項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：項(xiàng)目位于群力新區(qū)東南側(cè)，交通便利，毗鄰眾多知名學(xué)府，東、南、西三面為居住區(qū)，北面毗鄰麥德龍、世紀(jì)聯(lián)華等娛樂(lè)區(qū)域，有一定是升值潛力、項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)種類多樣、超大外飄窗菱形設(shè)計(jì)，時(shí)尚美觀。項(xiàng)目劣勢(shì)：部分戶型進(jìn)深較大，存在灰色空間，與空間浪費(fèi)現(xiàn)象。規(guī)劃設(shè)計(jì)：漫步巴黎占地面積17.5萬(wàn)m2，超大樓間距多層樓間距50至80米。設(shè)有地下停車場(chǎng)。社區(qū)實(shí)行全封閉式管理，人車分流，充分保證居住的舒適性與安全性。建筑風(fēng)格：住宅取自哥特式建筑風(fēng)格，整體建筑風(fēng)格以斜塔與斜屋面相結(jié)合而著名。社區(qū)設(shè)有大型會(huì)所，會(huì)所內(nèi)設(shè)有托幼，老年人活動(dòng)中心，健身中心，文化活動(dòng)站，社區(qū)服務(wù)中心，社區(qū)警務(wù)室等設(shè)施。園林主題：歐洲地中海風(fēng)格園林景觀：社區(qū)內(nèi)景觀設(shè)計(jì)移步易景，綠植花草與庭閣設(shè)計(jì)相得益彰，健身設(shè)施與景觀設(shè)計(jì)動(dòng)靜有序，滿足各個(gè)年齡群體的需求。整個(gè)組團(tuán)綠化分為入口綠化、街區(qū)綠化、組團(tuán)公園綠化、幾何綠化、林蔭道等，這些綠化空間為居民提供了老人、兒童及青少年休息、活動(dòng)場(chǎng)地園林規(guī)劃：漫步巴黎社區(qū)內(nèi)靈活的道路結(jié)構(gòu)將小區(qū)整合成有序的組團(tuán)結(jié)構(gòu)，各個(gè)組團(tuán)內(nèi)的樓體設(shè)計(jì)錯(cuò)落有致，給每戶充分的采光和最大最寬闊的視野。戶型范圍：35-115平米主力戶型：68平米戶型特點(diǎn)：部分戶型主臥室配置多角外飄窗立面時(shí)尚，且內(nèi)部空間明亮舒適。且部分房型五明設(shè)計(jì)，通透感強(qiáng)。戶型設(shè)計(jì)項(xiàng)目名稱鑫都.麗水雅居開(kāi)發(fā)商北大荒鑫都房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司售樓地址道里區(qū)工農(nóng)大街81號(hào)售樓電話88887779園林及景觀規(guī)劃未知建筑設(shè)計(jì)未知占地面積：4萬(wàn)建筑面積：18萬(wàn)容積率：4.41綠化率：30%

項(xiàng)目分期：建筑形態(tài)：高層建筑系數(shù)：1.57建筑風(fēng)格：歐式園林風(fēng)格：建筑立面：涂料樓體間距50-100米：戶型分布：60-180平米熱銷戶型：未開(kāi)盤(pán)主力戶型：70-80項(xiàng)目起價(jià)：6500元/米項(xiàng)目均價(jià)：未知住宅銷售率：0最高價(jià)格：未定高層差價(jià)：未定門(mén)市面積:100-300平米（一帶二）物業(yè)費(fèi)：未定進(jìn)戶時(shí)間：2011.12.31車位面積：標(biāo)準(zhǔn)車位價(jià)格：未定項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：項(xiàng)目位于工農(nóng)大街與職工街交匯處，周邊商業(yè)較群力新區(qū)在售樓盤(pán)成熟，生活便利，且商業(yè)、娛樂(lè)、餐飲配套齊全，且教育配套完善。項(xiàng)目劣勢(shì)：項(xiàng)目戶型種類齊全，但設(shè)計(jì)無(wú)創(chuàng)新，大戶型進(jìn)深較長(zhǎng)，項(xiàng)目整體無(wú)特色。規(guī)劃設(shè)計(jì)：鑫都麗水雅居位于工農(nóng)大街與職工街交匯處，項(xiàng)目由9棟高層組成，14層16層22層和32層。住宅的戶型在建筑面49米到182米之間，共24種戶型供您選擇，封閉式管理。建筑風(fēng)格：建筑是凝固的音樂(lè)。鑫都麗水雅居采用的是歐式建筑風(fēng)格，呈現(xiàn)變化豐富而鮮明的層次，使建筑的表情與人的情感相互融合。蝶形設(shè)計(jì)：小區(qū)采用經(jīng)典的南北朝向平行式布局，以宏觀的角度設(shè)定建筑的高低、錯(cuò)落與排列，給人以連續(xù)與和諧的感受。規(guī)劃設(shè)計(jì)脫離了物化的建筑模式，兼容生命力，貫通國(guó)際化思維園林景觀：該項(xiàng)目景觀規(guī)劃以歐洲風(fēng)格格局為藍(lán)本，合理設(shè)置人文景觀及自然風(fēng)情，整個(gè)社區(qū)環(huán)境充分利用水景和綠地結(jié)合的形式，營(yíng)造出一種“園林中的建筑”的居住氛圍。園林主題：歐洲風(fēng)格蝶形設(shè)計(jì)：小區(qū)采用經(jīng)典的南北朝向平行式布局，以宏觀的角度設(shè)定建筑的高低、錯(cuò)落與排列，給人以連續(xù)與和諧的感受。規(guī)劃設(shè)計(jì)脫離了物化的建筑模式，兼容生命力，貫通國(guó)際化思維戶型范圍：60-180平米戶型特點(diǎn)：項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)較大，戶型無(wú)創(chuàng)新。戶型設(shè)計(jì)項(xiàng)目名稱盛和世紀(jì)開(kāi)發(fā)商哈爾濱盛和置業(yè)有限公司售樓地址道里群力大道與景江東路交匯處售樓電話85861999/87195666

占地面積：29.8萬(wàn)建筑面積：70萬(wàn)容積率：2.3綠化率：40%項(xiàng)目分期：建筑形態(tài)：多層、高層建筑系數(shù)：1.5-1.6建筑風(fēng)格：新古典主義園林風(fēng)格：歐式建筑立面：涂料、石材樓體間距：65戶型分布：76-220平方米熱銷戶型：100米主力戶型：100-150項(xiàng)目起價(jià)：9000項(xiàng)目均價(jià)：10000元/平方米最高價(jià)格：11000住宅銷售率：60%物業(yè)費(fèi)：未定進(jìn)戶時(shí)間：2012.12.30項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：延續(xù)盛和天下的口碑和氣勢(shì)，項(xiàng)目綜合性價(jià)比很高，花園洋房和高層錯(cuò)落布局，第一太平戴維斯物業(yè)管理。項(xiàng)目劣勢(shì)：目前周邊配套不成熟。項(xiàng)目名稱盛和天下開(kāi)發(fā)商哈爾濱盛和置業(yè)有限公司售樓地址道里群力大道與景江東路交匯處售樓電話85861999/87195666

占地面積：37萬(wàn)建筑面積：50萬(wàn)容積率：1.2建筑密度：25%綠化率：40%建筑形態(tài)：高層、別墅建筑系數(shù)：1.5-1.6建筑風(fēng)格：新古典主義園林風(fēng)格：歐式建筑立面：涂料、石材樓體間距：65戶型范圍：79-242熱銷戶型：100、140主力戶型：100-140起價(jià)：10000均價(jià)：12000元/平方米最高價(jià)格：15000高層銷售率：70%物業(yè)費(fèi)：未定進(jìn)戶時(shí)間：2012.12.30項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：十八億地王讓盛和天下具備了很大的轟動(dòng)效應(yīng)，加上開(kāi)發(fā)商本地各方面的人脈，項(xiàng)目前期有明顯的明星效應(yīng)。項(xiàng)目周圍的景觀優(yōu)勢(shì)和環(huán)境優(yōu)勢(shì)比較突出，友誼西路貫通后，交通瓶頸打破后，地段升值潛力更大。新古典主義建筑風(fēng)格、雙會(huì)所動(dòng)靜分區(qū)、游泳館、籃球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、羽毛球館、兵乓球館、健身俱樂(lè)部、兒童游樂(lè)場(chǎng)、中西餐廳、咖啡廳、酒吧、24小時(shí)影院，物業(yè)公司為第一太平戴維斯。項(xiàng)目劣勢(shì)：價(jià)值體現(xiàn)不明顯，推廣過(guò)程中節(jié)點(diǎn)把握不理想，周邊生活配套不成熟。項(xiàng)目名稱恒盛豪庭開(kāi)發(fā)商哈爾濱陽(yáng)光濱海置業(yè)有限公司售樓地址道里區(qū)愛(ài)建上海街8-12號(hào)售樓電/p>

園林及景觀規(guī)劃美國(guó)威爾考特設(shè)計(jì)事務(wù)所建筑設(shè)計(jì)上海創(chuàng)盟國(guó)際建筑事務(wù)所占地面積：20.5萬(wàn)建筑面積：56.8萬(wàn)容積率：2.3綠化率：56%項(xiàng)目分期：三期建筑形態(tài)：板高建筑系數(shù)：1.57建筑風(fēng)格：意大利結(jié)合海派園林風(fēng)格：歐式建筑立面：涂料、面磚樓體間距：戶型分布：30-130熱銷戶型：58-68主力戶型：58-68項(xiàng)目起價(jià)：8700項(xiàng)目均價(jià)：9300住宅銷售率：80%最高價(jià)格：10000高層差價(jià)：50/米門(mén)市面積:未定物業(yè)費(fèi)：未定進(jìn)戶時(shí)間：2010年12月車位面積：車位價(jià)格：未定園林特色：以羅馬為主題意大利園林風(fēng)格建筑特色：豪華入戶大堂、社區(qū)醫(yī)療、游泳館、雙會(huì)所。項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：項(xiàng)目位于群力新區(qū)中心、周邊緊鄰群力大道、交通便捷、項(xiàng)目未來(lái)周邊配套及景觀非常適宜居住、生態(tài)環(huán)境較好、有一定是升值潛力、項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)種類多樣、遵循大開(kāi)間、短進(jìn)深的設(shè)計(jì)原則、目前哈埠地區(qū)、同等品質(zhì)樓盤(pán)戶型設(shè)計(jì)最好。項(xiàng)目劣勢(shì)：項(xiàng)目目前周邊比較荒涼、沒(méi)有成熟的商圈、周邊配套有待建設(shè)、在外來(lái)的幾年內(nèi)此區(qū)域人氣不夠旺盛。項(xiàng)目名稱群力觀江國(guó)際開(kāi)發(fā)商高盛投資發(fā)展有限公司

售樓地址哈爾濱市道里區(qū)友誼路383號(hào)觀江國(guó)際接售樓電話87805888/82957888/82092222園林及景觀規(guī)劃美國(guó)Z＆T公司，丹麥翰斯特設(shè)計(jì)公司建筑設(shè)計(jì)哈爾濱建筑設(shè)計(jì)院占地面積：16萬(wàn)平方米建筑面積：61萬(wàn)平方米容積率：3.81綠化率：35%項(xiàng)目分期：定建筑形態(tài)：高層、多層建筑系數(shù)：1.5-1.6建筑風(fēng)格：現(xiàn)代園林風(fēng)格：現(xiàn)代建筑立面：涂料、石材樓體間距：65戶型分布：70-123平方米熱銷戶型：70-90主力戶型：70-90項(xiàng)目起價(jià)：1萬(wàn)項(xiàng)目均價(jià)：1.1萬(wàn)住宅銷售率：40%左右最高價(jià)格：1.3萬(wàn)高層差價(jià)：7000-8000（2層起）物業(yè)費(fèi)：未定進(jìn)戶時(shí)間：2011。12.31車位面積：標(biāo)準(zhǔn)車位價(jià)格：21萬(wàn)，23萬(wàn)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：項(xiàng)目位于群力新區(qū)，受到群力新區(qū)大環(huán)境影響，項(xiàng)目升值潛力較大，項(xiàng)目周邊公園環(huán)繞、環(huán)境較好，適宜居住，且項(xiàng)目具有較強(qiáng)的品牌優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目劣勢(shì)：項(xiàng)目售樓團(tuán)隊(duì)素質(zhì)較差，主力戶型以大戶型為主，造成一定的客戶分流。且部分戶型存在空間浪費(fèi)現(xiàn)象。項(xiàng)目名稱天鵝灣3期開(kāi)發(fā)商哈爾濱中威投資有限公司售樓地址康安路延長(zhǎng)線售樓電話53009995園林及景觀規(guī)劃老圃（臺(tái)灣）景觀建筑工程咨詢有限公司建筑設(shè)計(jì)上海斯丹邁建筑設(shè)計(jì)公司占地面積：22萬(wàn)建筑面積：60萬(wàn)容積率：2.5綠化率：40%項(xiàng)目分期：二期建筑形態(tài)：板高建筑系數(shù)：1.57建筑風(fēng)格：artdeco園林風(fēng)格：現(xiàn)代建筑立面：干掛石材，涂料樓體間距：60-80戶型分布：41-169熱銷戶型：78主力戶型：60--70平方米項(xiàng)目起價(jià)：7900項(xiàng)目均價(jià)：8500住宅銷售率：3期約40%最高價(jià)格： 9500元左右高層差價(jià)：1-2萬(wàn)門(mén)市面積:未定物業(yè)費(fèi)：未定進(jìn)戶時(shí)間：2011.9.30車位面積：未定車位價(jià)格：18萬(wàn)園林特色：圍繞湖景、現(xiàn)代簡(jiǎn)約、景觀軸清晰建筑特色：art—deco項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：距離康安路較近，率先打出群力牌吸引客戶關(guān)注度，項(xiàng)目周圍規(guī)劃主題濕地公園、社區(qū)景觀軸與交通軸規(guī)劃科學(xué)，十萬(wàn)平米的景觀園林、三百株原生樹(shù)、千米中心湖、高速直達(dá)電梯、入戶大堂、斷橋鋁合金窗。項(xiàng)目劣勢(shì)：開(kāi)發(fā)商缺少大型樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)、企業(yè)缺少知名度、群力為發(fā)展新區(qū)，居住配套不成熟、居住交通仍然不便捷，規(guī)劃能否實(shí)現(xiàn)仍存疑問(wèn)。項(xiàng)目名稱天薇麗景園開(kāi)發(fā)商中威置業(yè)售樓地址道里工農(nóng)大街80號(hào)售樓電話84547288

園林及景觀規(guī)劃未知建筑設(shè)計(jì)未知占地面積：8.57一期建筑面積：19.3容積率：2.25綠化率：43%項(xiàng)目分期：二期建筑形態(tài)：板多建筑系數(shù)：1.49建筑風(fēng)格：現(xiàn)代園林風(fēng)格：現(xiàn)代建筑立面：涂料樓體間距：25米戶型分布：33-110熱銷戶型：50-75主力戶型：50-75項(xiàng)目起價(jià)：5800項(xiàng)目均價(jià)：6300住宅銷售率：60%最高價(jià)格：7000高層差價(jià)：50/米門(mén)市面積:未定物業(yè)費(fèi)：未定進(jìn)戶時(shí)間：2011.12.31車位面積：未定車位價(jià)格：未定園林特色：中央水景、植物綠化、傳統(tǒng)的審美理念與現(xiàn)代設(shè)計(jì)相結(jié)合。建筑特色：建筑底層舉架架空設(shè)計(jì)、創(chuàng)造自然風(fēng)感。項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：位于工農(nóng)大街旁，哈大齊走廊、齒輪路、汽車交易中心，省、市各級(jí)經(jīng)濟(jì)動(dòng)脈穿梭而過(guò)，交通較暢通、在政府的逐漸規(guī)劃下、此地段將越趨成熟化、項(xiàng)目周邊名牌學(xué)校環(huán)繞、人文環(huán)境較好、配套相對(duì)成熟、項(xiàng)目戶型多樣、布局多緊湊、性價(jià)比較高。項(xiàng)目劣勢(shì)：項(xiàng)目位于工農(nóng)大街旁，目前規(guī)劃尚未成熟、環(huán)境較嘈雜、最目前居住生活造成影響、周邊的新城花園、目前即買(mǎi)即住、現(xiàn)房銷售、對(duì)此樓盤(pán)造成銷售壓力。競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手技術(shù)分析此版塊樓盤(pán)均價(jià)8000元/平方米銷售單價(jià)（建筑面積）131圖表中總結(jié)數(shù)據(jù)，最低成交總價(jià)為40萬(wàn)左右，最高成交總價(jià)為569萬(wàn)左右。銷售總價(jià)（建筑面積）232板塊項(xiàng)目戶型分布主要集中在35-242平米之間。戶型分布（使用面積）333從統(tǒng)計(jì)中很明顯可以看出，本版塊熱銷戶型主要集中在60-70、70-90平米左右。暢銷面積（使用面積）434二室一廳戶型和三室一廳最為暢銷。暢銷戶型（使用面積）535本版塊客群購(gòu)買(mǎi)目的主要以剛性需求的自住為主。客戶購(gòu)買(mǎi)目的分析636群力版塊主要分兩大部分，工農(nóng)大街縱深，傳統(tǒng)的城鄉(xiāng)結(jié)合部，居住品質(zhì)較差其二康安路縱深，可塑性強(qiáng)，居住品質(zhì)明顯高于工農(nóng)大街區(qū)域。交通十分便捷，購(gòu)物、出行更加方便，城市高速發(fā)展的交通瓶頸不明顯。隨著政府的大力支持，群力新區(qū)的逐漸完善，各條交通主干道路逐漸打通，新三中等知名學(xué)府的逐漸入住，對(duì)群力新區(qū)的居住價(jià)值起到了重要的作用，得到越來(lái)越多的投資客與購(gòu)房者的關(guān)注。銷售均價(jià)：8000元/平方米戶型范圍：35-242平方米熱銷戶型：60-70、70-90平方米目標(biāo)客戶群分析目標(biāo)客群私營(yíng)業(yè)主理性投資客哈市白領(lǐng)2010年8月調(diào)查年輕白領(lǐng)成熟白領(lǐng)隨著市場(chǎng)的變化，年輕白領(lǐng)置業(yè)的比例逐漸下降，支付能力更強(qiáng)的成熟白領(lǐng)則擴(kuò)容進(jìn)來(lái)。目標(biāo)客源設(shè)定通過(guò)調(diào)查，我們能強(qiáng)烈感知到本案項(xiàng)目的目標(biāo)客群廣度其實(shí)非常大，且特征具有較大的差異，大致可分二大客群：享樂(lè)優(yōu)越群成功品位群精神需求大于物質(zhì)考慮小資、金領(lǐng)、新銳考慮品位價(jià)值大于物理價(jià)值商賈、富人、公務(wù)員目標(biāo)客戶定位A型：以一房或二房為主總價(jià)：30-40萬(wàn)面積：40-60平方米B型：二房及小三房為主總價(jià)：40-60萬(wàn)面積：60-80平方米C型：以三房為主總價(jià)：60-80萬(wàn)面積：80-120平方米1、市場(chǎng)置業(yè)人群戶型需求分析目標(biāo)客戶定位依據(jù)購(gòu)買(mǎi)一房：面積在40-60平方米之間；總價(jià)范圍在：30-40萬(wàn)

家庭月收入：3000-5000元左右

家庭年收入：4-6萬(wàn)元左右

家庭儲(chǔ)蓄：8-15萬(wàn)左右

購(gòu)買(mǎi)二房、小三房：面積60-80平方米之間總價(jià)范圍在：50-70萬(wàn)

家庭月收入：6000-8000元左右

家庭年收入：8-10萬(wàn)元左右

家庭儲(chǔ)蓄：15-25萬(wàn)左右

購(gòu)買(mǎi)三房及以上：面積在80-120平方米之間；總價(jià)范圍：80-100萬(wàn)

家庭月收入：10000-20000元左右

家庭年收入：15-25萬(wàn)元左右

家庭儲(chǔ)蓄：30-60萬(wàn)左右

ABC2、從收入背景分析來(lái)看

目標(biāo)客戶定位依據(jù)本地

偶得公務(wù)員、教師、醫(yī)生、記者、律師、外企或貿(mào)易公司高級(jí)管理人士等。

外企中高級(jí)管理人員為主，含有高級(jí)技術(shù)人員等。

省內(nèi)其他城市政府官員具有較高灰色收入，省內(nèi)其他城市為子女投資，個(gè)體私營(yíng)企業(yè)老板、企業(yè)高級(jí)商務(wù)人士、來(lái)哈高級(jí)管理人員等。省內(nèi)

3、從職業(yè)背景分析來(lái)看

目標(biāo)客戶定位依據(jù)本地

偶得以自我為主，崇尚自由，高消費(fèi)及時(shí)尚一族。以事業(yè)為重，生活品位的追求者以事業(yè)為中心，同時(shí)也是高消費(fèi)一族省內(nèi)

4、從居住意識(shí)分析來(lái)看

目標(biāo)客戶定位依據(jù)自在自我的年輕新貴，這一介于25至35的人群，大多學(xué)歷較高，優(yōu)越的原由多出自富庶的家境或伴侶的經(jīng)濟(jì)寬裕，從其多將享樂(lè)與對(duì)自我物欲精神的滿足放置在行為前列知悉，他（她）的行動(dòng)規(guī)則——喜歡就去愛(ài)。享樂(lè)優(yōu)越群特征關(guān)鍵詞：新銳、感性、時(shí)尚目標(biāo)客戶特征分析通常稱他們?yōu)樾沦F、精英或者投資精明眼，真正的為品位而著迷的知性人士及某種層度上的成功者，對(duì)自己的經(jīng)濟(jì)前景很看好。他們可能是企業(yè)家、是技術(shù)精英、也可能是都市白領(lǐng)。用品味這樣的抽象概念進(jìn)行劃分很難。但他們有一個(gè)共同點(diǎn)就是：對(duì)時(shí)尚的癡迷，對(duì)精品生活的追尋成功品位群特征關(guān)鍵詞：質(zhì)感、熱枕、品位目標(biāo)客戶特征分析■是行業(yè)里的精英“達(dá)人”1、哈市區(qū)中外企業(yè)的高管層和白領(lǐng)人士2、政府少壯派公務(wù)人員。3、上升期中的私企、個(gè)體業(yè)中佼佼者4、早期哈市“富人”的第二代子女?！龈嵌际猩畹慕^對(duì)擁護(hù)者1、城市動(dòng)物，工作生活離不開(kāi)都市。2、品牌至上，善于經(jīng)營(yíng)、敢于消費(fèi)、敢為潮流先。3、看好區(qū)位未來(lái)，是新事物的追隨者

和愛(ài)慕者。絕對(duì)都市“達(dá)人”目標(biāo)客戶特征描述12%其他區(qū)3%省內(nèi)30%南崗區(qū)17%道外38%道里區(qū)區(qū)塊客戶特征研究產(chǎn)品定位項(xiàng)目定位需要解決的核心問(wèn)題區(qū)域形象的提升價(jià)值定位認(rèn)同產(chǎn)品特色的提煉生活方式認(rèn)同歐陸府邸，花園社區(qū)定位語(yǔ)目前群力各項(xiàng)目均以未來(lái)發(fā)展價(jià)值與公園綠氧的大環(huán)境為主，極少數(shù)樓盤(pán)追求綠化品質(zhì)，這給本項(xiàng)目留出較大的品質(zhì)發(fā)展空間，我司建議打造簡(jiǎn)歐風(fēng)情的花園社區(qū)概念。在樹(shù)立開(kāi)發(fā)商企業(yè)形象的同時(shí)，也成為此版塊的一道風(fēng)景線。定位詮釋定位支撐1、智能科技：科技低碳生活成為國(guó)家對(duì)未來(lái)住宅的主要目標(biāo)，萬(wàn)科率先響應(yīng)，可以預(yù)見(jiàn)未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，將會(huì)圍繞科技和低碳建設(shè)新的標(biāo)準(zhǔn)。能在先手之時(shí)將科技真正融入生活，對(duì)開(kāi)發(fā)商的形象和未來(lái)的品牌建設(shè)無(wú)疑是最大的幫助?？萍歼x擇：社區(qū)智能一卡通、地下停車場(chǎng)智能系統(tǒng)、24小時(shí)緊急求助系統(tǒng)、指紋四重門(mén)鎖、下水管螺旋消音系統(tǒng)、可控地?zé)嵯到y(tǒng)等等。2、宜居生活：利民整體的低密度居住環(huán)境，松北哈爾濱天然大氧吧的自然環(huán)境，都成為項(xiàng)目外部的宜居因素。社區(qū)內(nèi)部考慮到業(yè)主的生活舒適度，園林綠化采用立體園林、建筑小品更多考慮生活實(shí)用功能、都增設(shè)健身廣場(chǎng)、保健路。3、國(guó)際物管讓社區(qū)的物業(yè)成為項(xiàng)目真正的口碑之源。開(kāi)發(fā)集團(tuán)的發(fā)展戰(zhàn)略是長(zhǎng)期發(fā)展，占據(jù)市場(chǎng)，那么物業(yè)就要格外重視特別在目前的利民物業(yè)服務(wù)并沒(méi)有收到各開(kāi)發(fā)商的重視，市場(chǎng)存在很大的機(jī)會(huì)點(diǎn)。可針對(duì)老人、兒童有物業(yè)增值服務(wù)。產(chǎn)品建議百年儷景，傳奇城邦群力之上，風(fēng)景人居百年儷景，風(fēng)景里的家廣告語(yǔ)：1建筑節(jié)點(diǎn)建議建筑節(jié)點(diǎn)建議1、項(xiàng)目立面建議

風(fēng)格建議：新古典主義風(fēng)格材質(zhì)建議：涂料與面磚結(jié)合立面——一層與二層商業(yè)部分外立面建議采用

大理石。商業(yè)和住宅使用不同色彩建議使用條形的大理石，目前哈爾濱使用較少，但效果十分明顯。一層與二層相接處可以使用鋼鐵材質(zhì)突出線條。建筑節(jié)點(diǎn)建議側(cè)面客廳的弧型窗設(shè)計(jì)充滿現(xiàn)代感的陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)建筑節(jié)點(diǎn)建議部分西向單元可考慮增加百葉窗阻擋陽(yáng)光直射豐富外立面形象東西向百頁(yè)窗建筑節(jié)點(diǎn)建議住宅入口設(shè)計(jì)外部與內(nèi)部的切換體現(xiàn)私密性彰顯主人尊貴身份入戶方式建議建筑節(jié)點(diǎn)建議入戶方式商業(yè)連廊產(chǎn)品細(xì)節(jié)的打造建筑節(jié)點(diǎn)建議小區(qū)入口水景：大氣、有震撼力，身臨其境的感受精神堡壘建議建筑節(jié)點(diǎn)建議標(biāo)志物小品路燈其他精神堡壘——建立區(qū)域識(shí)別地圖建筑節(jié)點(diǎn)建議區(qū)隔建筑節(jié)點(diǎn)建議2園林規(guī)劃建議園林規(guī)劃建議景觀組團(tuán)：中心廣場(chǎng)層級(jí)綠化綠化組團(tuán)：一層獨(dú)立庭院園林規(guī)劃建議綠化組團(tuán)：樹(shù)木美化園林規(guī)劃建議“造場(chǎng)”——建立區(qū)域識(shí)別地圖道路與周邊相區(qū)別的顏色鋪裝帶有標(biāo)志性線條或LOGO園林規(guī)劃建議沈陽(yáng)萬(wàn)科四季花城第三重園林——半私密空間，通過(guò)宅間組團(tuán)綠地、架空層、花木、花架和水池滿足客戶對(duì)綠色自然居家生活的需求園林規(guī)劃建議沈陽(yáng)萬(wàn)科四季花城深圳萬(wàn)科四季花城南昌萬(wàn)科四季花城廣州萬(wàn)科四季花城第二重園林半公共空間：廣場(chǎng)、噴泉、兒童游樂(lè)場(chǎng)和小品，表現(xiàn)為輕快活潑的設(shè)計(jì)園林規(guī)劃建議底層抬高后，住宅高于高架高度，影響不明顯。針對(duì)于本案，在臨交通主干路及火車線時(shí)，均可采用底層架空形式，減少環(huán)境對(duì)生活的影響。高架裙樓一層住宅大堂架空層頂部做裝飾，既美觀又可以掩飾管道系統(tǒng)架空層沒(méi)有明顯的界限，綠化、水系都進(jìn)入架空層，將建筑與景觀融合在一起簡(jiǎn)歐風(fēng)格小品、供業(yè)主休憩的小品，裝飾架空層第三重園林——建筑底層架空?qǐng)@林規(guī)劃建議點(diǎn)狀水景迷宮為主題的園林點(diǎn)狀水景人工造出的坡地各種尺度的園林節(jié)點(diǎn)及蜿蜒的小徑相互交錯(cuò)園林規(guī)劃建議藤蔓陶藝與園林的結(jié)合藤蔓園林風(fēng)格與建筑風(fēng)格相互交溶藤蔓不僅可以起到美觀效果，同時(shí)還可以隔音減燥作用園林規(guī)劃建議細(xì)節(jié)體現(xiàn)品質(zhì)木質(zhì)集水蓋精致的樹(shù)篦

園林規(guī)劃建議鋪裝的質(zhì)感不同材質(zhì)，不同顏色的拼接，突出項(xiàng)目的品質(zhì)感，及生活的品質(zhì)感。園林規(guī)劃建議水系（非中央水景）建議采用淺水，既安全又便于維護(hù)，同時(shí)，淺水容易打造出自然流淌的感覺(jué)小區(qū)道路路應(yīng)富于變化，可由石板、裝飾混凝土、卵石等自然和類自然材料鋪裝而成的道路系統(tǒng)與水系統(tǒng)相互交融地面的水系與道路、綠化結(jié)合，強(qiáng)調(diào)參與性園林規(guī)劃建議注重趣味與參與性兒童沙池石質(zhì)象棋兒童攀巖鋼琴長(zhǎng)椅園林規(guī)劃建議3戶型建議U5的五大優(yōu)勢(shì)：U-1與傳統(tǒng)戶型直接進(jìn)入客廳相比，有獨(dú)立的內(nèi)外過(guò)渡空間，采用大理石地面，有效保證室內(nèi)空間清潔；并設(shè)計(jì)舒適的尺度與通用性細(xì)節(jié)。玄關(guān)兩旁的收納系統(tǒng)分類細(xì)致，通過(guò)不同寬度與高度的空間分割，可合理收納各類出入戶用品，特別設(shè)計(jì)的旋轉(zhuǎn)式鞋架，高低錯(cuò)落的13層放置空間，可擺放不同種類的鞋子約40雙?？胺Q整個(gè)收納系統(tǒng)潛心之作。U-2創(chuàng)意洗衣間一方面保持與起居室空間干濕分離，另一方面也帶來(lái)更強(qiáng)大的收納系統(tǒng)功能。洗衣間內(nèi)，各種衣物與洗滌用品不但有各自獨(dú)立放置空間，同時(shí)預(yù)留出尺寸合理的洗衣機(jī)位置及折疊式熨斗的位置，創(chuàng)造出傳統(tǒng)戶型不可比擬的空間優(yōu)勢(shì)。戶型設(shè)計(jì)參照萬(wàn)科U5標(biāo)準(zhǔn)戶型建議U-3根據(jù)人體視線角度考量設(shè)計(jì)的景觀窗，帶來(lái)通透空間的同時(shí)，也賦予廚房更多含義——看得見(jiàn)美麗風(fēng)景的廚房，是對(duì)廚房忙碌主婦最好的犒賞；廚房的內(nèi)部設(shè)計(jì)也充滿了人性化細(xì)節(jié)：內(nèi)藏式金屬拉籃、米箱、刀叉架、碗柜，不僅帶來(lái)廚房的整潔，其合理的功能搭配，讓備餐過(guò)程充滿舒適。U-4主臥特別設(shè)置步入式衣帽間，從功能出發(fā)的收納設(shè)計(jì)：大衣、上衣、褲架、領(lǐng)帶盒抽屜、擱板等考慮周全，尺寸經(jīng)過(guò)仔細(xì)研究，符合實(shí)際需要；折疊式鏡門(mén)與布面金屬框移門(mén)，增設(shè)梳妝功能，為生活所需考慮更多。U-5特別設(shè)有分布于客廳與廚房的智能化識(shí)別系統(tǒng)與可視終端系統(tǒng)，皆與大堂入口處的監(jiān)視終端連接，值得一提的是，廚房可視終端系統(tǒng)同時(shí)具備可視對(duì)講、電話、電視、DVD等功能，不但為居住提供安全保障，更讓烹飪過(guò)程充滿樂(lè)趣，先進(jìn)科技的應(yīng)用，讓生活更舒適。戶型設(shè)計(jì)參照萬(wàn)科U5標(biāo)準(zhǔn)戶型建議產(chǎn)品細(xì)節(jié)：可觀賞性的廚房:通透、采光、可觀景戶型建議菜單式

精裝小戶型戶型建議普通住宅◆

戶型：二室一廳一廚一衛(wèi)；三室二廳二衛(wèi)；一廚一衛(wèi)◆菜單式精裝戶型交付及毛坯◆臥室朝南◆有線電視、通訊網(wǎng)絡(luò)及煤氣管道入戶；◆集中抄表（水、電、煤氣）◆預(yù)留分體空調(diào)外掛機(jī)組位置（外墻百葉全封閉）◆車輛停放在小區(qū)專用地下停車場(chǎng)，并設(shè)專用通道◆精裝樣板示范單位◆出入24小時(shí)安防管理，并設(shè)立監(jiān)控中心◆可以在陽(yáng)臺(tái)直接進(jìn)入消防樓梯戶型建議3停車場(chǎng)建議3戶型建議停車場(chǎng)◆

商業(yè)與小區(qū)停車場(chǎng)獨(dú)立分開(kāi)，主入口處將進(jìn)行分隔◆設(shè)置人行出口◆停車場(chǎng)柱網(wǎng)間距在10米左右◆留有車輛環(huán)形通道◆出入口設(shè)置欄桿◆車庫(kù)層高須達(dá)到2。8米高◆

24小時(shí)安防值班，設(shè)置停車管理值班室◆車輛進(jìn)出實(shí)施單向行駛◆停車場(chǎng)頂部設(shè)置防水層◆視車輛發(fā)展?fàn)顩r，預(yù)留車輛停放舉升機(jī)設(shè)備高度物業(yè)其它建議物業(yè)建議地下停車場(chǎng)入口物業(yè)建議4物業(yè)建議選擇著名物管顧問(wèn)樹(shù)立物業(yè)形象考慮因素：良好的物管形象有利于項(xiàng)目的保值及項(xiàng)目的銷售充分利用開(kāi)發(fā)商資源，并保持開(kāi)發(fā)商品牌持久影響力建議要點(diǎn)：建議選擇世界著名品牌物管顧問(wèn)，確保物業(yè)整體經(jīng)營(yíng)管理，借助其品牌建立客戶信心；提供國(guó)際化的酒店式服務(wù)，例如：前臺(tái)一站式服務(wù)；物業(yè)管理引進(jìn)星級(jí)物業(yè)管理滿意的物業(yè)管理服務(wù)，才能體會(huì)高品質(zhì)生活物業(yè)建議周界防范報(bào)警系統(tǒng)、

閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、

電子巡更系統(tǒng)、

居家防盜報(bào)警系統(tǒng)

一卡通系統(tǒng)、

樓宇可對(duì)講系統(tǒng)等

緊急求助系統(tǒng)物業(yè)建議智能系統(tǒng)說(shuō)明：周界防范報(bào)警系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、居家防盜報(bào)警系統(tǒng)、一卡通系統(tǒng)、樓宇可對(duì)講系統(tǒng)、緊急求助系統(tǒng)物業(yè)建議社區(qū)共分二層設(shè)防：一級(jí)設(shè)防：社區(qū)門(mén)禁系統(tǒng)需要智能刷卡，進(jìn)入社區(qū)需要保安和業(yè)主確認(rèn)，陌生人百分百無(wú)法進(jìn)入社區(qū)。二級(jí)設(shè)防：進(jìn)戶單元門(mén)，彩色可視對(duì)講，社區(qū)內(nèi)24小時(shí)保安巡更，進(jìn)入單元需要業(yè)主的再次確認(rèn)。同時(shí)社區(qū)采用臺(tái)階阻隔，實(shí)現(xiàn)百分百人車分流。停車場(chǎng)◆

商業(yè)及酒店與小區(qū)停車場(chǎng)獨(dú)立分開(kāi)，主入口處將進(jìn)行分隔◆設(shè)置人行出口◆停車場(chǎng)柱網(wǎng)間距在10米左右◆留有車輛環(huán)形通道◆出入口設(shè)置欄桿◆車庫(kù)層高須達(dá)到2。8米高◆

24小時(shí)安防值班，設(shè)置停車管理值班室◆車輛進(jìn)出實(shí)施單向行駛◆停車場(chǎng)頂部設(shè)置放水層◆視車輛發(fā)展?fàn)顩r，預(yù)留車輛停放舉升機(jī)設(shè)備高度（商業(yè)地下停車場(chǎng)）物業(yè)其它建議物業(yè)建議5會(huì)所建議健身房是年輕人時(shí)尚，追求健康生活方式的場(chǎng)所多個(gè)功能會(huì)所解決日常休閑娛樂(lè)需求，彰顯業(yè)主身份棋館老年人的流連忘返的地方咖啡館點(diǎn)綴一種生活方式書(shū)吧增加文化感幼兒園解決業(yè)主小孩的教育會(huì)所建議歐式風(fēng)味濃厚、大氣穩(wěn)重、石材的會(huì)所外立面會(huì)所建議歐式風(fēng)味濃厚的會(huì)所與廣場(chǎng)會(huì)所建議會(huì)所內(nèi)部國(guó)際化世界時(shí)鐘與背景板會(huì)所建議會(huì)所內(nèi)部歐式裝飾會(huì)所建議會(huì)所內(nèi)部歐式裝飾會(huì)所建議小區(qū)會(huì)所◆前期作為銷售現(xiàn)場(chǎng)◆層高高度適應(yīng)未來(lái)物業(yè)裝飾◆中央部位設(shè)置中庭，提升項(xiàng)目形象◆留有商務(wù)功能通訊接口◆一層門(mén)面采用大型玻璃隔墻◆前期一層將作為產(chǎn)品展示與銷售接待場(chǎng)所，二層作為銷售辦公區(qū)域◆前期門(mén)前景觀綠化設(shè)施布置到位◆一層銷售現(xiàn)場(chǎng)功能劃分：沙盤(pán)展示區(qū)、銷售接待區(qū)、客戶洽談區(qū)、簽約區(qū)影像區(qū)、衛(wèi)生間等◆二層管理部門(mén)功能劃分：項(xiàng)目主管辦公區(qū)、財(cái)務(wù)室、VIP區(qū)域、營(yíng)銷策劃辦公區(qū)、銷售資料庫(kù)房、衛(wèi)生間、小型會(huì)議室、更衣室等◆外立面預(yù)留門(mén)頭展示區(qū)域◆門(mén)口預(yù)留車輛停車場(chǎng)會(huì)所其它建議會(huì)所建議6商業(yè)建議大型集中商業(yè)區(qū)域性商業(yè)中心提升整體區(qū)域居住價(jià)值提升周邊商業(yè)的價(jià)值對(duì)周邊住宅影響度不大食街與酒吧街特色商業(yè)街，外向型商業(yè)建立與城市的聯(lián)系營(yíng)造區(qū)域人文氛圍，提升整體區(qū)域形象提升商業(yè)價(jià)值社區(qū)商業(yè)街社區(qū)商業(yè)，內(nèi)向型商業(yè)提升樓盤(pán)的形象檔次餐廳、酒吧超市、百貨、等洗衣店、美發(fā)店、餐廳等區(qū)域價(jià)值住宅價(jià)值商業(yè)價(jià)值區(qū)域性商業(yè)中心最大程度地提升了區(qū)域的整體價(jià)值，特色商業(yè)街次之；社區(qū)商業(yè)對(duì)整個(gè)區(qū)域的影響度不大，但對(duì)樓盤(pán)的形象塑造貢獻(xiàn)大；區(qū)域性商業(yè)中心和特色商業(yè)街能創(chuàng)造最大的投資價(jià)值。商業(yè)業(yè)態(tài)服務(wù)性質(zhì)作用通過(guò)商業(yè)提升區(qū)域價(jià)值商業(yè)建議可承受租金高低小化妝品、服裝、珠寶、皮具、鞋、鐘表、眼鏡、通信大美食廣場(chǎng)、超市、電影院、電器、音像、美容中心、家居用品、運(yùn)動(dòng)用品、健身中心需承租面積零售商鋪特色主力店主力店大型酒樓、娛樂(lè)中心主力店選擇租金承受能力較高的商業(yè)業(yè)態(tài)，同時(shí)兼顧配套的完整性商業(yè)建議商業(yè)部分是提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值和區(qū)域價(jià)值的核心要素，所以項(xiàng)目的商業(yè)街一定要體現(xiàn)出獨(dú)特的味道。項(xiàng)目周邊沒(méi)有集中化的商業(yè)業(yè)態(tài)，難以提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值；所以對(duì)項(xiàng)目商業(yè)部分的處理應(yīng)優(yōu)先招商主力店及其它生活配套業(yè)態(tài)。商業(yè)部分與項(xiàng)目整體風(fēng)格統(tǒng)一，形成一個(gè)品牌效應(yīng)。商業(yè)街規(guī)劃為兩層商鋪、一層商鋪結(jié)合，一層層高最好大于4.8米，二層3.6以米以上，不但有利于商業(yè)經(jīng)營(yíng)，還能有效放大商業(yè)街尺度，彌補(bǔ)接到過(guò)寬、人流難以集中的缺陷。商業(yè)布局，使建筑成為一道亮麗的風(fēng)景商業(yè)建議國(guó)際美食坊——中西美食街商務(wù)酒樓、中餐酒樓、中餐風(fēng)味餐廳、休閑餐飲、快餐類商業(yè)的業(yè)態(tài)——三大主題，三種風(fēng)情商業(yè)建議時(shí)尚購(gòu)物中心——生活超市、風(fēng)情街區(qū)，體驗(yàn)式購(gòu)物通過(guò)“街、鋪、景”等多角度多方面的建筑景觀，又注入歐陸風(fēng)情，使整個(gè)商業(yè)街演變成為一個(gè)集購(gòu)物、休閑、游玩于一體的風(fēng)情街區(qū)。主題購(gòu)物業(yè)態(tài)分為二種類型：日常購(gòu)物：社區(qū)超市，具備生活必需品特色購(gòu)物：歐陸風(fēng)情的購(gòu)物走廊，針對(duì)周圍高收入人群商業(yè)的業(yè)態(tài)——三大主題，三種風(fēng)情商業(yè)建議娛樂(lè)休閑廣場(chǎng)——開(kāi)放式城市廣場(chǎng)文化廣場(chǎng)為消費(fèi)者提供巨大的逗留場(chǎng)所，為商家?guī)?lái)潛在客人，也為商家促銷提供了場(chǎng)所。業(yè)態(tài)有茶館、酒吧等。商業(yè)的業(yè)態(tài)——三大主題，三種風(fēng)情商業(yè)建議商業(yè)街