武清麒麟商業(yè)中心公寓產(chǎn)品策略建議

武清麒麟商業(yè)中心公寓產(chǎn)品策略建議新聯(lián)康（中國(guó)）天津公司研展部二零一一年七月凡成事者，三機(jī)不可缺其一，曰：天時(shí)、地利、人和。凡樓盤鼎立者，三足不可短一隅，曰：市場(chǎng)、產(chǎn)品、策略。項(xiàng)目分析思路圖解市場(chǎng)客戶營(yíng)銷宏觀環(huán)境區(qū)域環(huán)境產(chǎn)品市場(chǎng)產(chǎn)品定位目標(biāo)客群確立客群心理動(dòng)機(jī)客戶特點(diǎn)描述客戶共性提煉營(yíng)銷推廣建議銷售培訓(xùn)合作方式建議根據(jù)目前確定的產(chǎn)品，根據(jù)定位三角形關(guān)系，針對(duì)產(chǎn)品、客戶、營(yíng)銷三大要素，進(jìn)一步分析三者之間的動(dòng)態(tài)變化，未來發(fā)展，和互動(dòng)關(guān)系。大勢(shì)怎樣城市整體發(fā)展現(xiàn)狀及房地產(chǎn)走勢(shì)南開區(qū)的城市地位及未來規(guī)劃鞍山西道的現(xiàn)時(shí)情況，區(qū)域環(huán)境和未來發(fā)展市場(chǎng)產(chǎn)品如何產(chǎn)品市場(chǎng)沿革現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)供應(yīng)未來市場(chǎng)市場(chǎng)供應(yīng)市場(chǎng)結(jié)論建議產(chǎn)品建議產(chǎn)品套型面積建議產(chǎn)品裝修標(biāo)準(zhǔn)建議產(chǎn)品配套建議客戶動(dòng)態(tài)分析現(xiàn)時(shí)客戶描述未來客戶描述客戶心里描述需求理論應(yīng)用客戶需求確立客戶特點(diǎn)描述客戶共性提煉營(yíng)銷推廣建議全盤目標(biāo)建議整體推廣主題確立推廣周期、推廣主題、媒體選擇建議。銷售被需及管理銷售督導(dǎo)建議合作方式建議市場(chǎng)決定本質(zhì)產(chǎn)品市場(chǎng)解釋區(qū)域整體分析項(xiàng)目定位確立客戶決定細(xì)部目標(biāo)客戶解讀營(yíng)銷決定價(jià)值全盤目標(biāo)確立營(yíng)銷推廣建議項(xiàng)目細(xì)節(jié)建議銷售培訓(xùn)與督導(dǎo)報(bào)告提綱市場(chǎng)決定本質(zhì)區(qū)域整體分析宏觀市場(chǎng)區(qū)域市場(chǎng)產(chǎn)品市場(chǎng)解析項(xiàng)目基調(diào)確立市場(chǎng)決定定位把握全局才能推陳出新城市宏觀發(fā)展、項(xiàng)目的區(qū)位條件是決定市場(chǎng)接受程度的根本所在，因此從大局著眼，對(duì)區(qū)域的現(xiàn)狀及發(fā)展的分析是項(xiàng)目研究的出發(fā)點(diǎn)。2011，新國(guó)八條出臺(tái)，一石激起千層浪國(guó)八條與以往政策相比，有何不同？去市場(chǎng)化的政策下，市場(chǎng)何去何從？政策環(huán)境與經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變遷，開發(fā)商新機(jī)遇在哪里？1月12日央行上調(diào)準(zhǔn)備金率強(qiáng)力遏制信貸沖鋒2月20日銀監(jiān)會(huì)發(fā)布流動(dòng)資金貸款管理暫行辦法打擊炒房者3月10日國(guó)土部出臺(tái)19條土地新政強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)用地監(jiān)管3月11日國(guó)土部劍指土地市場(chǎng)四宗罪將開展全國(guó)檢查3月18日國(guó)資委要78家非地產(chǎn)主業(yè)央企15天出退出方案4月11日銀監(jiān)會(huì)：銀行不得對(duì)投機(jī)投資購(gòu)房貸款4月13日住建部：加快保障房建設(shè)遏制房?jī)r(jià)過快上漲國(guó)務(wù)院：貸款買二套房首付不得低于50%4月15日4月16日國(guó)土部公布2010年計(jì)劃住宅供地18萬公頃4月17日國(guó)務(wù)院：房?jī)r(jià)過高地區(qū)可暫停發(fā)放第三套房貸4月19日未獲預(yù)售許可開發(fā)商不得收取定金4月19日住建部要求商品住房嚴(yán)格實(shí)行購(gòu)房實(shí)名制4月21日二套房以住房套數(shù)界定不再以貸款為準(zhǔn)5月2日央行年內(nèi)第三次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率5月5日關(guān)于加強(qiáng)廉租住房管理有關(guān)問題的通知5月26日關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知6月4日三部委發(fā)文明確個(gè)人房貸二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)6月12日7月12日銀監(jiān)會(huì)：嚴(yán)格執(zhí)行差別化房貸政策不能動(dòng)搖8月2日國(guó)土部發(fā)1457宗閑置土地黑名單9月4日首批十城市土地規(guī)劃獲批102市須上報(bào)總體規(guī)劃9月27日國(guó)土部住建部出重拳閑置土地一年以上禁拿地9月29日中國(guó)出臺(tái)措施鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控成果2010年國(guó)家先后出臺(tái)20多條房產(chǎn)政策，遏制房地產(chǎn)價(jià)格上漲，9.29調(diào)控出臺(tái)后，房地產(chǎn)市場(chǎng)再次遭受沖擊，預(yù)計(jì)未來市場(chǎng)不容樂觀。天津又相繼出臺(tái)各種政策細(xì)則。住建部等七部門發(fā)文加快發(fā)展公租房10月13日沈陽出臺(tái)契稅細(xì)則沈公積金叫停第三套房貸款新政抑制投資購(gòu)房10月9日沈城第三套房貸全部叫停10月14日10月26日公積金利率從3.33%調(diào)為3.50%國(guó)家及地方房地產(chǎn)政策紛紛出臺(tái)政策概覽2010.4.17新“國(guó)十條”2010.9.29新“國(guó)五條”2011.1.26“新國(guó)八條”首套90平方米以上貸款首付款比例不得低于30%二套貸款首付款比例不得低于50%,貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍第三套及以上住房的,貸款首付款比例和貸款利率應(yīng)大幅度提高首付款比例調(diào)整到30%及以上二套嚴(yán)格執(zhí)行首付款比例不低于50%、貸款利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍的規(guī)定暫停發(fā)放居民家庭購(gòu)買第三套及以上住房貸款二套房首付不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍地方人民政府可根據(jù)實(shí)際情況,采取臨時(shí)性措施,在一定時(shí)期內(nèi)限定購(gòu)房套數(shù)。房?jī)r(jià)過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的城市，要在一定時(shí)間內(nèi)限定居民家庭購(gòu)房套數(shù)。擴(kuò)大限購(gòu)范圍，本地二套房家庭和外地一套房家庭將停購(gòu)加快研究制定引導(dǎo)個(gè)人合理住房消費(fèi)和調(diào)節(jié)個(gè)人房產(chǎn)收益的稅收政策。調(diào)整住房交易的環(huán)節(jié)的契稅和個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策。個(gè)人購(gòu)房不足5年轉(zhuǎn)手交易，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅增加住房有效供給，依法加快處置閑置房地產(chǎn)用地,對(duì)收回的閑置土地,要優(yōu)先安排用于普通住房建設(shè)加大對(duì)各地2010年住房建設(shè)計(jì)劃和用地供應(yīng)計(jì)劃實(shí)際完成情況的督查考核力度大力推廣“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”，閑置土地及時(shí)收回使用權(quán)加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，明確違法行為，從拿地、融資、市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)資格等方面對(duì)違規(guī)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行處罰明確違法行為，從拿地、融資、市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)資格等方面對(duì)違規(guī)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行處罰落實(shí)住房保障和穩(wěn)定房?jī)r(jià)約談問責(zé)機(jī)制“嚴(yán)打”虛假消息散布者確保完成2010建設(shè)保障性住房300萬套、各類棚戶區(qū)改造住房280萬套的工作任務(wù)切實(shí)落實(shí)中小套型普通商品住房和保障性住房建設(shè)計(jì)劃和供地計(jì)劃。擴(kuò)大住房保障制度覆蓋面，增加公共租賃住房供應(yīng)限購(gòu)稅收土地保障房規(guī)范本輪調(diào)控呈現(xiàn)出：“力度越發(fā)嚴(yán)厲，范圍越發(fā)擴(kuò)張，內(nèi)容越發(fā)具象”的趨勢(shì)。以信貸、限購(gòu)、稅收三大方面為核心，實(shí)現(xiàn)“提門檻，加成本，抑需求”。政策概覽2011年度“津十條”再次出臺(tái)

一、嚴(yán)格落實(shí)國(guó)家調(diào)控政策，切實(shí)將房?jī)r(jià)控制在合理水平。二、加大保障性住房建設(shè)力度，落實(shí)住房保障工作目標(biāo)。三、調(diào)整完善相關(guān)稅收政策，嚴(yán)格加強(qiáng)稅收征管。四、嚴(yán)格差別化住房信貸政策。對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。五、加強(qiáng)住房用地供應(yīng)管理。六、落實(shí)國(guó)家住房限購(gòu)政策，合理引導(dǎo)住房消費(fèi)。七、加強(qiáng)新建商品住房銷售管理。八、強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管。九、加強(qiáng)正面宣傳和輿論引導(dǎo)。十、明確責(zé)任，確保落實(shí)。2011年2月21天津地方細(xì)則出臺(tái)，加大力度限制地產(chǎn)投資行為。新聯(lián)康觀點(diǎn)：本次天津出臺(tái)的新政是天津政府根據(jù)中央對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的總體精神，結(jié)合天津本地特點(diǎn)制定的新政細(xì)則。本次“津十條”中的限購(gòu)細(xì)則，比去年出臺(tái)的限購(gòu)政策擴(kuò)大了限購(gòu)區(qū)域，因此可能會(huì)對(duì)目前市場(chǎng)中的剛性需求、改善性需求以及一部分投資性需求購(gòu)房者造成影響，因此未來1-3個(gè)月內(nèi)會(huì)出現(xiàn)由政策出臺(tái)直接造成的“觀望期”，成交量和成交價(jià)格也會(huì)出現(xiàn)松動(dòng)，但是總體來說價(jià)格不會(huì)大幅下降。預(yù)估剛性需求者仍會(huì)根據(jù)自己的需求來決定購(gòu)買行為，一部分改善性需求購(gòu)房者或許還會(huì)利用當(dāng)前的市場(chǎng)機(jī)會(huì)出手購(gòu)房。政策概覽板塊認(rèn)知/區(qū)域介紹/地產(chǎn)市場(chǎng)/認(rèn)知武清武清定位：京津城市發(fā)展主軸上的重要新城，宜居宜業(yè)武清是京津城市發(fā)展主軸上的重要新城，目標(biāo)建設(shè)成為京津之間的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)基地和生態(tài)宜居城市。區(qū)域定位武清北部與北京接壤，是天津?qū)ν忾_放的窗口和促進(jìn)京津聯(lián)合發(fā)展的重要橋梁和紐帶，有條件建成京津之間的“明珠新城”、天津的“第一新城”?！熬┙虺鞘邪l(fā)展主軸上的重要新城”“京津之間的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地”武清擁有國(guó)家級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，經(jīng)過15年的發(fā)展，形成了新型建材、新材料、電子信息、生物醫(yī)藥、汽車及零配件等支柱產(chǎn)業(yè)，為對(duì)接濱海新區(qū)、融入京津高科技產(chǎn)業(yè)帶打好基礎(chǔ)?！艾F(xiàn)代服務(wù)業(yè)基地”武清擁有國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的直通海關(guān)和交通優(yōu)勢(shì)，并正在建設(shè)國(guó)際保稅物流園區(qū)，打造京津大通道上的“陸港’。以物流為特色的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)將在武清新城蓬勃發(fā)展。武清海關(guān)/區(qū)域介紹/地產(chǎn)市場(chǎng)/認(rèn)知武清位于天津市西北部，百公里輻射范圍常住人口3000萬武清區(qū)域概況位于天津市西北部，海河水系中下游，系濱海平原地區(qū)，全區(qū)區(qū)域面積1574平方公里，東西寬41.78公里，南北長(zhǎng)65.22公里，北闊南狹。

武清城區(qū)規(guī)劃面積129平方公里，已建成區(qū)面積30平方公里，人口84萬。武清區(qū)處于環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)中心地帶，屬國(guó)務(wù)院首批沿海開放縣之一。武清城區(qū)為中心100公里半徑內(nèi)，有天津、北京、河北等省市，常住人口3000萬；500公里半徑內(nèi)，有100萬人口以上的城市11座，常住人口2億多。/區(qū)域介紹/地產(chǎn)市場(chǎng)/認(rèn)知武清城市主軸，京津要脈，區(qū)位優(yōu)勢(shì)凸顯無疑武清區(qū)規(guī)劃建設(shè)的中心城區(qū)位于京津發(fā)展主軸線上，區(qū)域的整體區(qū)位潛力價(jià)值非同一般地處京津之間，城區(qū)距天津市區(qū)僅25km；距離天津機(jī)場(chǎng)35km，驅(qū)車僅需要30分鐘距離北京市區(qū)、天津新港各71km，驅(qū)車經(jīng)高速去北京、天津港不超過1小時(shí)武清天津?yàn)I海新區(qū)北京區(qū)域優(yōu)勢(shì)天津城市規(guī)劃為“一軸兩帶三區(qū)”，城市主軸即“武清新城——中心城區(qū)——濱海新區(qū)核心區(qū)”。武清占據(jù)主軸咽喉。/區(qū)域介紹/地產(chǎn)市場(chǎng)/認(rèn)知武清公路、鐵路、城際等，交通網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)，出行便捷津永公路京福公路京福支線京津公路津圍公路武香公路廊大公路津同公路武寧公路楊北公路津楊公路梅豐公路楊王公路青龍灣左堤路堿東公路梅石公路唐廊高速公路京滬高速公路津保高速公路京津塘高速公路二線京津塘高速公路國(guó)道112高速公路京津塘高速公路三線京津高速聯(lián)絡(luò)線寶武高速公路豆張莊站崔黃口站曹子里站上馬臺(tái)站楊村站落垡站城際站汊沽港站區(qū)域內(nèi)規(guī)劃高速公路9條，19個(gè)出入口一級(jí)公路12條二級(jí)公路4條高速鐵路1條，城際鐵路1條其它鐵路6條，車站8個(gè)武清區(qū)縱橫交錯(cuò)的交通路網(wǎng)可通達(dá)京津冀等地區(qū)，京津城際大動(dòng)脈從西南區(qū)域穿過，可見武清區(qū)在經(jīng)濟(jì)、政治上的關(guān)鍵作用和地位。交通出行/區(qū)域介紹/地產(chǎn)市場(chǎng)/認(rèn)知武清天津逆城市化居住的趨勢(shì)將逐漸明顯一級(jí)市場(chǎng)（土地）2010年土地供應(yīng)量集中在上半年2-5月，每月供應(yīng)量均在300萬方以上，3月份成交量達(dá)到頂峰，約為780萬方。一級(jí)住宅類土地供應(yīng)絕大多數(shù)集中在市區(qū)以外，遠(yuǎn)郊區(qū)縣與環(huán)城四區(qū)所占比例最大，濱海新區(qū)緊隨其后，伴隨著這些地塊的建設(shè)和規(guī)劃，天津逆城市化居住的趨勢(shì)將逐漸明顯。特別是“天津限購(gòu)令”出臺(tái)后，中高端項(xiàng)目集中的市內(nèi)六區(qū)和以投資為主的濱海新區(qū)受到宏觀政策的沖擊較明顯，需求重心已經(jīng)開始向環(huán)城四區(qū)和遠(yuǎn)郊區(qū)縣傾斜、轉(zhuǎn)移。隨著后期品牌項(xiàng)目的陸續(xù)面市，近郊關(guān)注度也將繼續(xù)上升。

2010年全市住宅存量環(huán)城四區(qū)居首，因環(huán)城四區(qū)可依附于市區(qū)成熟生活配套，交通完善，2011年必將引起市場(chǎng)的高度關(guān)注；濱海新區(qū)及遠(yuǎn)郊區(qū)域并列第二，伴隨著濱海新區(qū)的最近戶籍政策的頒布和實(shí)施，必將引爆濱海新區(qū)的市場(chǎng)再度崛起；市內(nèi)六區(qū)生活配套設(shè)施十分完善，但總價(jià)相對(duì)較高，使得部分置業(yè)者望而卻步。/區(qū)域介紹/地產(chǎn)市場(chǎng)/認(rèn)知武清天津房地產(chǎn)市場(chǎng)供求基本平衡，前景向好。二級(jí)市場(chǎng)（新房）2010年全市商品住宅累計(jì)供應(yīng)1306.58萬方，累計(jì)成交1043.52萬方。供應(yīng)方面：2010年1-7月基本穩(wěn)定，基本維持在百萬方以下，伴隨著金九銀十的到來，9-12月大量產(chǎn)品上市，均維持在150萬方以上。成交方面：2010年政策頻出，5月市場(chǎng)受新政影響，成交量下降31%，但伴隨著開發(fā)商不斷調(diào)整營(yíng)銷策略及剛需客戶的爆發(fā)，自6月份開始成交量一直呈現(xiàn)上升的趨勢(shì)，由此可見，市場(chǎng)對(duì)于政策和產(chǎn)品本身的價(jià)值理解更趨于理性。成交價(jià)格方面：全市商品住宅全年除5月受政策影響出現(xiàn)大幅下探外，其余時(shí)間均穩(wěn)定在9000元左右，且呈現(xiàn)上升態(tài)勢(shì)。2010年天津整體市場(chǎng)表現(xiàn)較為穩(wěn)定，供求基本平衡。在政策頻頻的2010年，供應(yīng)呈現(xiàn)逐步攀升的局勢(shì)，表明開發(fā)商均看好未來市場(chǎng)，成交也在小幅震蕩中平穩(wěn)發(fā)展，價(jià)格雖然受到政策影響而出現(xiàn)短時(shí)間的一定幅度的下挫，但很快恢復(fù)平穩(wěn)回升態(tài)勢(shì)，因此天津整體市場(chǎng)未來前景向好。/區(qū)域介紹/地產(chǎn)市場(chǎng)/認(rèn)知武清市區(qū)受政策影響相對(duì)較大，別墅市場(chǎng)穩(wěn)步攀升二級(jí)市場(chǎng)（新房）市內(nèi)市場(chǎng)的政策影響相對(duì)較大，但后期已逐步平穩(wěn)回升；別墅市場(chǎng)影響甚微，供求價(jià)均穩(wěn)步攀升/區(qū)域介紹/地產(chǎn)市場(chǎng)/認(rèn)知武清武清土地供不應(yīng)求，商品房市場(chǎng)以滿足剛需為主導(dǎo)一級(jí)市場(chǎng)（土地）2010年1月以來，天津武清區(qū)住宅類用地總供應(yīng)面積為277.8萬方，總成交量為459.3萬方，呈現(xiàn)供不應(yīng)求的狀態(tài)。相較于前幾年武清住宅類土地成交情況，2010年呈現(xiàn)需求膨脹趨勢(shì)，主要由于天津整體市場(chǎng)土地供應(yīng)不足，而武清屬價(jià)值洼地，開發(fā)商對(duì)住宅用地趨之若鶩。可預(yù)見未來2-3年內(nèi)，區(qū)內(nèi)土地供應(yīng)仍將持續(xù)緊張。2010年上半年武清區(qū)商品住宅均價(jià)波動(dòng)較大，7月份價(jià)格出現(xiàn)較大波動(dòng)，約6760元/㎡，主要由于盛世天下的別墅產(chǎn)品開盤，將區(qū)域市場(chǎng)價(jià)格大幅拉升。下半年成交量逐月攀升，主要受市內(nèi)六區(qū)限購(gòu)等刺激，但成交價(jià)格比較穩(wěn)定，保持在5600元/㎡。2011年2月出現(xiàn)區(qū)域成交量的最高值，主要受買家“趕搭政策末班車”，搶在“津十條”3月執(zhí)行前紛紛出手置業(yè)影響。伴隨我市限購(gòu)政策3月1日起正式執(zhí)行，會(huì)對(duì)區(qū)域藍(lán)印樓市造成一定沖擊，但本案不受限購(gòu)影響，可以說此次限購(gòu)政策的出臺(tái)對(duì)本案是一大利好。隨著環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈規(guī)劃的不斷推進(jìn)，武清區(qū)域遠(yuǎn)期地產(chǎn)價(jià)值仍被看好，房?jī)r(jià)還有很大上升空間。二級(jí)市場(chǎng)（新房）/區(qū)域介紹/地產(chǎn)市場(chǎng)/認(rèn)知武清限購(gòu)不敵京津核心區(qū)位利好，武清別墅逆勢(shì)上漲二級(jí)市場(chǎng)（新房）近一年武清市場(chǎng)供應(yīng)量主要集中在2010年6月以后，田納溪湖，盛世天下等項(xiàng)目集中推出別墅產(chǎn)品，市場(chǎng)對(duì)于別墅產(chǎn)品的關(guān)注度逐步提升，由剛性需求主導(dǎo)過渡向兩極化市場(chǎng)。需求方面，2010年6月前，成交量維持在每月1200㎡左右，成交均價(jià)契合區(qū)域市場(chǎng)情況波動(dòng)不大，6月價(jià)格大幅下探，主要是由于田納溪湖低價(jià)推量，成交均價(jià)為4970元/㎡；7月價(jià)格驟升突破萬元，主要是因?yàn)槭⑹捞煜率组_，以11000元/㎡的單價(jià)首開消化87套，直接拉升了整體區(qū)域市場(chǎng)成交價(jià)格。后續(xù)成交又有所放緩，隨著年底供應(yīng)量的推出，成交量也開始上漲。今年2月達(dá)到一季度最大值，可見并沒有受新政影響，“限購(gòu)”政策出臺(tái)更是加劇了作為京津核心優(yōu)越區(qū)位的武清別墅市場(chǎng)的集中成交。/區(qū)域介紹/地產(chǎn)市場(chǎng)/認(rèn)知武清地理位置優(yōu)勢(shì)突出，交通便利，規(guī)劃發(fā)展方向積極有利優(yōu)勢(shì)（S）①地理位置優(yōu)越，距離天津市區(qū)、北京、河北等重點(diǎn)省市區(qū)域距離較近②周邊交通干道通達(dá)，出行便利③政府重點(diǎn)規(guī)劃發(fā)展區(qū)域，特別是武清軟件園項(xiàng)目，社會(huì)關(guān)注度高劣勢(shì)（W）①區(qū)域內(nèi)相關(guān)配套設(shè)施不夠完善②區(qū)域產(chǎn)業(yè)以農(nóng)業(yè)為主，耕地面積高達(dá)137萬畝，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展緩慢機(jī)會(huì)（O）①位于京津城市發(fā)展的主軸線之上，計(jì)劃建設(shè)成為京津之間的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地、物流基地和生態(tài)宜居城市②知名開發(fā)商陸續(xù)進(jìn)駐，市場(chǎng)關(guān)注度逐步提升③配套商業(yè)1500萬方仍在規(guī)劃中，未來商業(yè)發(fā)展空間顯著，大量外來人口涌入威脅（T）①區(qū)域內(nèi)別墅產(chǎn)品關(guān)注度逐步提升，同類產(chǎn)品項(xiàng)目逐步增多，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈②大規(guī)模固定資產(chǎn)及基礎(chǔ)設(shè)施投資有限武清大環(huán)境隨著“十一五”后武清城區(qū)規(guī)劃的進(jìn)一步調(diào)整，區(qū)域功能定位更為明確，本案處于規(guī)劃的宜居生活區(qū)內(nèi)，周邊居住氛圍也越見濃郁，區(qū)域進(jìn)一步的功能定位也將逐步加強(qiáng)客戶對(duì)于區(qū)域發(fā)展?jié)摿Φ恼J(rèn)可。經(jīng)濟(jì)武清經(jīng)濟(jì)水平近年來不斷增長(zhǎng)，為房地產(chǎn)的發(fā)展提供了穩(wěn)定的發(fā)展環(huán)境，并且隨著常駐人口數(shù)量的增長(zhǎng)，必將帶動(dòng)人均住房需求的逐漸上漲；房地產(chǎn)隨著武清經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，已吸引本市及外地各大房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)其關(guān)注，他們的進(jìn)入將進(jìn)一步加快武清房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范化與競(jìng)爭(zhēng)性，為武清房地產(chǎn)開發(fā)提供更為廣闊的空間。人口與居住條件隨著以武清開發(fā)區(qū)及逸仙產(chǎn)業(yè)區(qū)為主的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)的不斷完善，以及國(guó)際物流區(qū)籌建的逐步落實(shí)，必定帶動(dòng)區(qū)域產(chǎn)業(yè)人口及產(chǎn)業(yè)相關(guān)人口的增加，他們對(duì)居住新的一輪需求，必定刺激整個(gè)區(qū)域市場(chǎng)的供應(yīng)緊張，并影響到產(chǎn)品的設(shè)計(jì)方案。大環(huán)境/經(jīng)濟(jì)/房地產(chǎn)/人口與居住條件新聯(lián)康觀點(diǎn)

武清地處京津，區(qū)位優(yōu)勢(shì)得天獨(dú)厚。縱觀武清區(qū)近幾年發(fā)展情況，其GDP總值居環(huán)城五個(gè)區(qū)縣首位，并在2009年突破250億大關(guān)，其產(chǎn)業(yè)布局涵蓋農(nóng)業(yè)、工業(yè)及高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，未來將逐步轉(zhuǎn)向資金和技術(shù)密集型的產(chǎn)業(yè)。一級(jí)市場(chǎng)，區(qū)域市場(chǎng)目前呈現(xiàn)供不應(yīng)求的狀態(tài)，2010年呈現(xiàn)井噴趨勢(shì)，預(yù)計(jì)未來2-3年本區(qū)域住宅地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)激烈的競(jìng)爭(zhēng)格局。二級(jí)市場(chǎng)目前供銷兩旺，目前武清區(qū)居民以改善型的剛需為主，市場(chǎng)在售產(chǎn)品比較單一，風(fēng)格基本雷同，但是單位面積價(jià)差較大，形成了兩極分化的形式。目前武清區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于初級(jí)階段，開發(fā)項(xiàng)目基本囊括了所有的產(chǎn)品類型，其中多層產(chǎn)品是區(qū)內(nèi)主要供應(yīng)品種，小高層和高層均是輔助的產(chǎn)品形態(tài)，別墅產(chǎn)品相對(duì)稀缺；除了本地的購(gòu)房需求外，其余購(gòu)房者基本來自北京、河北省和天津市區(qū)；隨著城鎮(zhèn)化的不斷深化，周邊的配套設(shè)施也在不斷地完善中，已經(jīng)展現(xiàn)出住宅市場(chǎng)成熟區(qū)域的雛形。區(qū)域地產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚，地緣客戶具備較高購(gòu)買力新聯(lián)康觀點(diǎn)/競(jìng)品研究/格局預(yù)判/競(jìng)爭(zhēng)格局別墅項(xiàng)目排布分散，多在中心區(qū)外；區(qū)域無酒店式公寓新城居住區(qū)開發(fā)區(qū)居住區(qū)老城區(qū)產(chǎn)品類型：高層、洋房及少量別墅均價(jià)：高層、洋房：6700-7700元/㎡；別墅：12000元/㎡起主力總價(jià)：高層：60-130萬；別墅：200-300萬在售項(xiàng)目：盛世天下、五一陽光、松江運(yùn)河城、保利上河雅頌、雍景園等客戶情況：武清本地區(qū)改善型客戶為主，別墅產(chǎn)品有少量京津客群。產(chǎn)品類型：別墅均價(jià)：8000-10000元/㎡主力總價(jià)：160-500萬在售項(xiàng)目：卓達(dá)三溪塘、田納溪湖、博惠苑、翠金湖美墅島客戶情況：武清本地客戶及京津客戶，少部分河北省客戶武清項(xiàng)目分布——雙環(huán)格局本案/競(jìng)品研究/格局預(yù)判/競(jìng)爭(zhēng)格局當(dāng)前以公寓為市場(chǎng)主導(dǎo)，別墅集中供應(yīng)將在2011年目前區(qū)域內(nèi)在售項(xiàng)目多為混合型社區(qū)，產(chǎn)品供給類型以“中低端公寓+中高端別墅”模式為主，其建筑設(shè)計(jì)，景觀園林，物業(yè)管理等均處于較初級(jí)水平；區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，供給的主流是洋房和多層，從個(gè)案進(jìn)度推測(cè)，別墅供量將在2011年集中出現(xiàn)，屆時(shí)將可能形成白熱化的客源爭(zhēng)奪戰(zhàn)。但令人欣慰的是，本案不受限購(gòu)影響，特別是酒店式公寓項(xiàng)目也與區(qū)域其他項(xiàng)目無直接競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，因此，未來市場(chǎng)機(jī)會(huì)較大。項(xiàng)目名稱產(chǎn)品類型面積（平米）均價(jià)（元/平米）總價(jià)（萬）盛世天下高層、多層、別墅高層：100多層：74-90別墅：245-280公寓：7700聯(lián)排：11000雙拼：12000高層、多層：57萬起別墅：300萬左右田納溪湖別墅200-2559800196萬起翠金湖美墅島別墅獨(dú)棟：450-750（3F）聯(lián)排：230-310（2F）獨(dú)棟：8900聯(lián)排：8300獨(dú)棟：400萬起；聯(lián)排雙拼：191萬起

松江運(yùn)河城多層、小高層、高層、別墅公寓：87-166別墅：待定公寓：6700別墅：待定公寓58萬起尚清灣高層、洋房、別墅高層：81-142洋房：90別墅：待定高層：6700洋房：待定別墅：待定高層54萬起/競(jìng)品研究/格局預(yù)判/競(jìng)爭(zhēng)格局項(xiàng)目周邊路況良好，緊鄰武清政治中心，生活便捷盛世天下項(xiàng)目位置武清雍陽西道與泉達(dá)路交口

開發(fā)商奧克斯地產(chǎn)代理商易居（中國(guó)）占地面積26.37萬方建筑面積51.68萬方容積率1.8綠化率40%產(chǎn)品類型多層、高層、別墅別墅類型雙拼、聯(lián)排主力面積245-280㎡外報(bào)均價(jià)聯(lián)排：11000雙拼：12000主力總價(jià)300萬左右開盤時(shí)間2010年6月入住時(shí)間2012年1月泉達(dá)路雍陽西道盛世天下強(qiáng)國(guó)道泉發(fā)路盛世天下為復(fù)合型社區(qū)，產(chǎn)品類型豐富，其別墅產(chǎn)品以聯(lián)排（四聯(lián)）和雙拼為主，目前在售產(chǎn)品為高層產(chǎn)品，首期余6棟別墅目前為待售產(chǎn)品，具體開盤時(shí)間待定。區(qū)政府/競(jìng)品研究/格局預(yù)判/競(jìng)爭(zhēng)格局開銷勢(shì)良好，引領(lǐng)區(qū)域產(chǎn)品格局，備受關(guān)注別墅產(chǎn)品上市即獲得良好市場(chǎng)收益，目前僅剩余6棟別墅產(chǎn)品（雙拼和聯(lián)排）未開，其余產(chǎn)品均已售罄，待售產(chǎn)品包含206㎡、245㎡、255㎡三種戶型?？蛻魳?gòu)成方面，本項(xiàng)目大多數(shù)是武清本地居民，他們大多不是首置，北京客戶與投資人因考慮到本地的交通方便、價(jià)格適中，也會(huì)有來此置業(yè)的想法，外地投資客的數(shù)量明顯高于天津本地的購(gòu)房者。2010年6月別墅產(chǎn)品首開，7月持續(xù)供應(yīng)，整體去化集中，8月主要消化少許存量。伴隨9月項(xiàng)目的再次加推，銷售情況依舊火爆，成交價(jià)格相對(duì)平穩(wěn)，維持在11000元/㎡左右。隨著后續(xù)高層、多層等不同產(chǎn)品形式的推出，成交均價(jià)有所下降，但成交量依舊領(lǐng)跑全區(qū)。/競(jìng)品研究/格局預(yù)判/競(jìng)爭(zhēng)格局產(chǎn)品分區(qū)組團(tuán)，規(guī)劃合理，后期生活設(shè)施較完備翠金湖美墅島項(xiàng)目位置武清大黃堡（京津高速武清北出口）開發(fā)商天津翠金湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司代理商成業(yè)行占地面積200萬建筑面積93萬容積率0.46綠化率40%產(chǎn)品類型別墅別墅類型聯(lián)排、獨(dú)棟主力面積230-310㎡（聯(lián)排）；450-750（獨(dú)棟）外報(bào)均價(jià)獨(dú)棟：8900元/㎡聯(lián)排：8300元/㎡主力總價(jià)獨(dú)棟：400萬起；聯(lián)排雙拼：191萬起

開盤時(shí)間2011年5月入住時(shí)間2011年10月大黃堡路良廊延長(zhǎng)線翠金湖美墅島本項(xiàng)目為武清區(qū)別墅大盤，別墅產(chǎn)品線豐富，容積率低。項(xiàng)目將分5期約6-10年進(jìn)行規(guī)劃開發(fā)，一期工程已動(dòng)工，規(guī)劃為獨(dú)棟和聯(lián)排產(chǎn)品共400戶，并于今年“黃金周”上市銷售，首開情況較好。/競(jìng)品研究/格局預(yù)判/競(jìng)爭(zhēng)格局溫泉入戶純別墅社區(qū)規(guī)劃，水系綠地等稀缺資源優(yōu)勢(shì)綠洲灣·8號(hào)項(xiàng)目位置天津市武清區(qū)泗村店鎮(zhèn)開發(fā)商天津大通源德置業(yè)有限公司代理商37.3萬方占地面積25萬方建筑面積0.6容積率50%綠化率純別墅產(chǎn)品類型圍院式別墅、疊拼別墅及獨(dú)棟別墅別墅類型疊拼：220㎡獨(dú)棟：350-400㎡主力面積744外報(bào)均價(jià)待定主力總價(jià)300萬左右開盤時(shí)間一期推出100余套，預(yù)計(jì)2011年5月開盤入住時(shí)間2011年底項(xiàng)目定位為溫泉入戶純別墅社區(qū)，建筑特色以圍院式別墅為主，并配有1800平米幼兒園及8000平米會(huì)所，沿街還設(shè)有5000平米的配套商業(yè)。可以說整體規(guī)劃完善，未來人居氛圍良好。項(xiàng)目四面環(huán)水，擁有60000平米的水系和130000平米的園林綠地，宜居生態(tài)優(yōu)勢(shì)明顯。整體產(chǎn)品力較好，上市后也將成為本案的重要競(jìng)品。/競(jìng)品研究/格局預(yù)判/競(jìng)爭(zhēng)格局調(diào)控升級(jí)，酒店式公寓成“新寵”，武清市場(chǎng)空間巨大目前天津市在售待售酒店式公寓項(xiàng)目，主要分布于以下三類區(qū)域：（1）以和平區(qū)為中心的南京路、小白樓、老城廂、和平路等繁華商圈；（2）環(huán)城四區(qū)的經(jīng)濟(jì)開發(fā)園區(qū)，如東麗空港物流加工區(qū)、華苑等；（3）中新生態(tài)城、響螺灣等政府規(guī)劃的大型功能區(qū)。由于以上分布特點(diǎn)，繁華商圈集中的和平、河西、南開三分中心城區(qū)酒店式公寓之天下；而開發(fā)園區(qū)、功能區(qū)集中的濱海新區(qū)則與市區(qū)遙相呼應(yīng)。天津目前在售與待售的191個(gè)商服用地項(xiàng)目中，以酒店式公寓、LOFT為主打產(chǎn)品，或者直接以住宅形象示人的項(xiàng)目，有53個(gè)，占商服用地項(xiàng)目總數(shù)的28%。而如果排除73個(gè)商鋪商業(yè)街、賣場(chǎng)、購(gòu)物MALL等建筑形式不宜作為住宅的項(xiàng)目，商改住項(xiàng)目則占到45%。隨著一系列房地產(chǎn)新政的出臺(tái)，嚴(yán)厲的住宅限購(gòu)政策使得住宅市場(chǎng)的空間日益萎縮，商辦類房產(chǎn)在某種程度上成為住房投資的替代品，于是部分投資者轉(zhuǎn)向了商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，還有部分不符合限購(gòu)政策的非本地戶籍人口的居住需求，也被擠入酒店式公寓市場(chǎng)。目前作為京津城市主軸的武清板塊尚未出現(xiàn)酒店式公寓項(xiàng)目，這也間接說明本案市場(chǎng)空間巨大，這對(duì)于本案后期營(yíng)銷有絕對(duì)的優(yōu)勢(shì)和客戶資源。/競(jìng)品研究/格局預(yù)判/競(jìng)爭(zhēng)格局借鑒曠世國(guó)際，雖不精裝，但可通過服務(wù)確立高端形象曠世國(guó)際裝修標(biāo)準(zhǔn)：櫥柜：艾諾（ALNO）水槽：美國(guó)摩恩、瑞士弗蘭克淋浴房：高儀（GROHE）坐便器：杜拉維特（DURAVIT）洗手盆及其五金件：杜拉維特（DURAVIT）；高儀（GROHE）液晶電視：1臺(tái)，索尼洗衣機(jī)：1臺(tái)，阿里斯頓冰箱：1臺(tái)，阿里斯頓電磁爐：1件，阿里斯頓微波爐：1件，阿里斯頓抽油煙機(jī)：1件，阿里斯頓同時(shí)，配有床、床頭柜、衣柜、椅子、單座椅、工作椅、電視機(jī)柜。全套一線品牌家具家電3000元以上精裝名稱曠世國(guó)際概況占地：2.1萬方總建：18.1萬方產(chǎn)品類型：酒店式公寓(4-11F)物業(yè)費(fèi)：3.2元/㎡/月物業(yè)公司：第一太平戴維斯定位高端，含3000以上精裝（帶一線品牌家電）以智能化設(shè)施、服務(wù)為賣點(diǎn)主力戶型60㎡左右客戶以外地投資客為主導(dǎo)銷售狀況2010年4月開盤，2011年6月交房專業(yè)定制的“大管家”物管服務(wù)，針對(duì)社區(qū)每一位業(yè)主的生活習(xí)性，從服務(wù)的每一細(xì)節(jié)，給予業(yè)主全球頂級(jí)的生活禮遇，全面提升居住品質(zhì)服務(wù)的高端要求。當(dāng)閣下蒞臨曠世國(guó)際，即能感受細(xì)致無遺的生活貼心護(hù)航。從社區(qū)的安全、居住私密、資源專屬、人性化服務(wù)等引領(lǐng)區(qū)域國(guó)際化居住的全新標(biāo)準(zhǔn)理念，充分領(lǐng)略財(cái)智層峰的不凡尊崇體驗(yàn)，這也使曠世國(guó)際成為響螺灣具有代表性的地產(chǎn)項(xiàng)目。世界頂級(jí)物業(yè)服務(wù)第一太平戴維斯，彰顯財(cái)智層峰身份實(shí)力區(qū)域整體分析產(chǎn)品市場(chǎng)解析歷史沿革現(xiàn)時(shí)供應(yīng)未來供應(yīng)項(xiàng)目基調(diào)確立充分的了解市場(chǎng)才能趨利避害項(xiàng)目本身做為一種小戶型產(chǎn)品，其在市場(chǎng)上的同類型產(chǎn)品較多，但表現(xiàn)形式不同，怎樣的形式更易于被市場(chǎng)接受，正式我們要從市場(chǎng)分析中得出的結(jié)論。市場(chǎng)決定本質(zhì)2003年起服務(wù)式公寓上世紀(jì)九十年代初產(chǎn)權(quán)為酒店為自持性物業(yè)，物業(yè)配套要求高

白領(lǐng)小公寓對(duì)于配套標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)服務(wù)的要求均較低，客群寬泛，市場(chǎng)認(rèn)知度較高；2005年起酒店式公寓介于酒店于住宅之間的一種產(chǎn)品，對(duì)于配套要求及物業(yè)服務(wù)的要求較高，售價(jià)較高，客群較少、市場(chǎng)認(rèn)可度較低及后期生活費(fèi)用較高；2006年起產(chǎn)權(quán)式酒店純投資性產(chǎn)品，對(duì)于區(qū)域位置、周遍高端商務(wù)人群、產(chǎn)品裝修標(biāo)準(zhǔn)、配套設(shè)置有極高的要求，且對(duì)酒店公司的運(yùn)營(yíng)能力要求較高，銷售價(jià)格最高，市場(chǎng)受眾窄長(zhǎng)產(chǎn)品市場(chǎng)沿革1991年1998年2004年2003年2005年2006年空中供給獨(dú)立時(shí)代

國(guó)際大廈都市坐標(biāo)摩登天空時(shí)代奧城SOMO城基中心非常公館精英匯煥日線2007年之后即將入市……奧林匹克大廈世紀(jì)泰達(dá)商務(wù)酒店龍悅.海上國(guó)際弘澤國(guó)際QQ堂別館公寓橙@HOUSE塞納國(guó)際金茂現(xiàn)場(chǎng)空白的一年產(chǎn)品市場(chǎng)沿革市場(chǎng)供應(yīng)量逐年增多；2006年供應(yīng)出現(xiàn)空檔期，集中于2007年面世，將帶來市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇。2009年至今中央公館、天津中心、力神廣場(chǎng)、倍幸福、熙匯廣場(chǎng)產(chǎn)品市場(chǎng)沿革項(xiàng)目名稱臥室及客廳地面墻面頂棚室內(nèi)門戶門窗戶時(shí)代奧城地毯壁紙涂料復(fù)合門鋼制三防門斷橋鋁合金非常公館王者瓷磚涂料涂料復(fù)合門鋼制三防門斷橋鋁合金精英匯大自然復(fù)合木地板立邦涂料立邦涂料復(fù)合門鋼制三防門斷橋鋁合金煥日線復(fù)合地板壁紙涂料復(fù)合門三防門斷橋鋁合金項(xiàng)目名稱廚衛(wèi)地面墻面天花油煙機(jī)灶具櫥柜面盆淋浴房座便時(shí)代奧城面磚面磚乳膠漆方太普通普通TOTOTOTOTOTO非常公館王者面磚王者面磚鋁扣板方太方太中意美標(biāo)泰力美標(biāo)精英匯馬可波羅面磚馬可波羅面磚鋁扣板老板九陽——普通阿波羅樂家煥日線美標(biāo)瓷磚美標(biāo)瓷磚鋁扣板——————美標(biāo)——美標(biāo)項(xiàng)目名稱家具及家電沙發(fā)床衣柜電視冰箱空調(diào)熱水器時(shí)代奧城布衣普通普通SONY/三星海爾\LG——AQ非常公館——————————格力——精英匯普通普通板材普通美的——海爾煥日線——————————————產(chǎn)品現(xiàn)時(shí)供應(yīng)內(nèi)部裝修一般為現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格，適應(yīng)性較強(qiáng)、裝修較簡(jiǎn)單；公寓市場(chǎng)結(jié)論：考慮到后期的物業(yè)費(fèi)用等情況，項(xiàng)目基本上都采用民用電；以減輕客群的置業(yè)壓力采暖方式各異，但以費(fèi)用及不占用有效空間等方面考慮，以中央空調(diào)采暖為首要選擇內(nèi)部裝修一般為現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格，適應(yīng)性較強(qiáng)、裝修較簡(jiǎn)單；項(xiàng)目大多平層面積較大，戶數(shù)較多，電梯少；項(xiàng)目定位開發(fā)商產(chǎn)品城市項(xiàng)目定位基礎(chǔ)立足核心區(qū)域，市場(chǎng)認(rèn)同的高端中堅(jiān)區(qū)價(jià)值定位，跳出區(qū)域市場(chǎng)層面。建立天津現(xiàn)代社區(qū)新標(biāo)準(zhǔn)，產(chǎn)品價(jià)值均好性，園林高標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)與細(xì)節(jié)精致化路線，良好的規(guī)劃配套環(huán)境，建立整體高標(biāo)準(zhǔn)核心產(chǎn)品力。國(guó)際背景的實(shí)力型開發(fā)商，多年的高端產(chǎn)品的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)與成功實(shí)踐，品質(zhì)與開發(fā)實(shí)力是本項(xiàng)目成功要素之一。承載力產(chǎn)品力發(fā)展力項(xiàng)目定位目標(biāo)建立酒店公寓模式新標(biāo)準(zhǔn)創(chuàng)造公寓市場(chǎng)的唯一性打造項(xiàng)目全新概念特征超越常規(guī)市場(chǎng)層面，面向廣泛目標(biāo)人群建立成品產(chǎn)品新模式，推出精細(xì)化精裝以標(biāo)準(zhǔn)和核心區(qū)域運(yùn)營(yíng)能力彰顯項(xiàng)目魅力定位價(jià)值解讀人文、歷史、生態(tài)景觀國(guó)際化、都市化、現(xiàn)代質(zhì)感和諧成熟生活區(qū)、城市核心項(xiàng)目市場(chǎng)形象定位核心構(gòu)建未來“武清”的核心——居于武清區(qū)創(chuàng)業(yè)總部基地核心位置，獨(dú)占京津城市大動(dòng)脈項(xiàng)目認(rèn)知多業(yè)態(tài)構(gòu)成，發(fā)展空間巨大麒麟商業(yè)中心項(xiàng)目位于天津市武清區(qū)，福源路北、翠享路東，武清經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)創(chuàng)業(yè)總部基地核心位置。擬建成集五星級(jí)酒店，高級(jí)公寓，影視娛樂，洗浴休閑中心為一體的高端商業(yè)配套區(qū)，打造京津兩地超規(guī)模，最豪華地影視娛樂中心。項(xiàng)目數(shù)量總用地面積47261.6㎡總建筑面積174657.51㎡地上總建筑面積151288.34㎡地下總建筑面積23369.17㎡容積率3.2建筑密度35.52%綠化率37.9%總戶數(shù)（酒店式公寓）1026戶2#1#3#4#項(xiàng)目認(rèn)知湖心島地塊規(guī)劃為21棟別墅產(chǎn)品，區(qū)位得天獨(dú)厚湖心島位于天津武清開發(fā)區(qū)軟件園內(nèi)，位于京津之間，距北京市區(qū)71公里，天津市區(qū)25公里，首都國(guó)際機(jī)場(chǎng)90公里，規(guī)劃中的首都第二機(jī)場(chǎng)50公里，天津?yàn)I海國(guó)際機(jī)場(chǎng)35公里，天津港71公里，地理區(qū)位優(yōu)越。武清湖心島項(xiàng)目占地8.26公頃，是整個(gè)軟件創(chuàng)意園的核心片區(qū)。用地周邊被湖水環(huán)繞，周邊環(huán)境條件優(yōu)越。打造其成為高貴典雅的商業(yè)中心，浪漫奢華商業(yè)街，并倡導(dǎo)以人為本，彰顯濱水休閑購(gòu)物中的低碳生活理念，使其成為武清開發(fā)區(qū)軟件園的高端服務(wù)平臺(tái)，乃至天津的典范項(xiàng)目和文化與形象地標(biāo)。項(xiàng)目認(rèn)知玉圭園麒麟商業(yè)中心C1地塊4#商業(yè)中心目前已接近封頂3#五星級(jí)酒店目前建設(shè)約三層1#商業(yè)及酒店式公寓目前建設(shè)約一層2#酒店式公寓目前建設(shè)已出地面本項(xiàng)目計(jì)劃于2011年11月完工項(xiàng)目進(jìn)度玉圭園湖心島目前已進(jìn)行湖心島實(shí)地勘測(cè)項(xiàng)目進(jìn)度如何打造我們的產(chǎn)品？問題所在：不利市場(chǎng)環(huán)境有利STRENGTH優(yōu)勢(shì)1.公司品牌蓄勢(shì)待發(fā)2.項(xiàng)目配套豐富，項(xiàng)目綜合體WEAKNESS劣勢(shì)

OPPORTUNITY機(jī)會(huì)1.市場(chǎng)上對(duì)小戶型的認(rèn)知度較高,市場(chǎng)剛性需求增加。2.未來區(qū)域內(nèi)大量大量辦公人群即將進(jìn)駐;THREAT威脅1、市場(chǎng)未來供應(yīng)量較大,市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈;2、項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目本身為在高速度下生活的人們節(jié)省時(shí)間的同時(shí)，為客戶保留了足夠的個(gè)性空間，可發(fā)揮自己對(duì)于生活的創(chuàng)意空間。室內(nèi)空間臥室及客廳裝修范圍地面墻面室內(nèi)門戶門窗戶裝修建議復(fù)合木地板壁紙復(fù)合門三防門斷橋鋁合金室內(nèi)空間衛(wèi)生間裝修范圍地面墻面面盆座便淋浴房熱水器裝修建議面磚面磚普通普通普通贈(zèng)送室內(nèi)空間廚房區(qū)域裝修范圍地面墻面廚柜廚具裝修建議面磚乳膠漆普通電磁爐保留生活創(chuàng)意空間產(chǎn)品建議產(chǎn)品建議產(chǎn)品建議裝修標(biāo)準(zhǔn)建議：可選配置（精裝小公寓）滿足日常工作繁忙無暇顧及裝修客戶的需求，及節(jié)省投資客戶的后期裝修成本，達(dá)到“提包入住”要求。家電配置建議電視冰箱洗衣機(jī)抽油煙機(jī)家具配置建議沙發(fā)茶幾衣柜床一步到位的便捷體驗(yàn)產(chǎn)品建議商業(yè)定位：鄰里中心配套區(qū)產(chǎn)品建議針對(duì)我們的項(xiàng)目定位分析，提出以下幾點(diǎn)業(yè)態(tài)建議：規(guī)劃業(yè)態(tài)配案一：健身中心運(yùn)作建議：引進(jìn)健身品牌連鎖機(jī)構(gòu)，為業(yè)主提供“健身、健康”運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所，使其成為項(xiàng)目后期配套的強(qiáng)有力支撐，為項(xiàng)目的軟性、內(nèi)在質(zhì)素提升搭建平臺(tái)。業(yè)主可獲得健身房的“VIP會(huì)員”優(yōu)惠等措施，讓我們的業(yè)主享受身邊最優(yōu)秀、最實(shí)惠的服務(wù)。規(guī)劃業(yè)態(tài)二：特色酒吧（賽車吧）運(yùn)作建議：引進(jìn)符合我們目標(biāo)人群的特色酒吧，為我們的業(yè)主在工作之余能享受到更多自由釋放的空間，體味溫馨浪漫，舒適優(yōu)雅；精彩與刺激，速度與力量，輕松與活潑盡在賽車吧。大屏幕每日為您播放精彩的一級(jí)方程式比賽和國(guó)際體育賽事;伴隨現(xiàn)場(chǎng)樂隊(duì)為您獻(xiàn)上的經(jīng)典旋律，您可盡情暢飲，畢竟，我們要為生活而喝彩。業(yè)主可獲得酒吧的優(yōu)惠服務(wù)，獲得更多“賓至如歸”的感覺。24小時(shí)便利店美容院快餐廳洗衣房咖啡廳其他規(guī)劃配套建議：客戶定位/酒店式公寓客戶分析/別墅客戶分析/客戶定位地緣客戶為主，職業(yè)多為私營(yíng)業(yè)主，偏好超大面積武清本地客戶的購(gòu)房動(dòng)機(jī)大部分屬于改善型需求，處在農(nóng)村向城市轉(zhuǎn)變的過程中，向往繁華的大都市生活，主力客戶多為政府事業(yè)單位和私營(yíng)業(yè)主，在付款方式上，雖然貸款比重不少，但22%的一次性付款比例不可小覷，證明地緣客戶不弱于異地投資客的購(gòu)買力。/酒店式公寓客戶分析/別墅客戶分析/客戶定位合理規(guī)劃發(fā)展，使區(qū)域引力逐步外擴(kuò)，客戶基數(shù)增長(zhǎng)新城規(guī)劃產(chǎn)業(yè)持續(xù)擴(kuò)張城際交通升級(jí)凝聚助推城市向心力發(fā)展帶動(dòng)力內(nèi)力外力武清本地客戶內(nèi)外雙力拉動(dòng)使武清城區(qū)客群基數(shù)持續(xù)提高，并呈現(xiàn)快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)吸引吸納帶動(dòng)天津市區(qū)客戶北京、外地客戶/酒店式公寓客戶分析/別墅客戶分析/客戶定位針對(duì)酒店式公寓展開客戶調(diào)研經(jīng)為期一周的100份(有效問卷85份)無差別人群調(diào)查問卷，并進(jìn)行后期問卷分析。其中，參與調(diào)查的年齡組成為：/酒店式公寓客戶分析/別墅客戶分析/客戶定位現(xiàn)有酒店式公寓客戶構(gòu)成客戶來源描述天津本地有固定居所，但距家較遠(yuǎn)，購(gòu)置本產(chǎn)品以投資和自住北京地區(qū)前來辦公及商旅者居多，多為公司統(tǒng)一購(gòu)置外籍人士旅居海外或公司外派，對(duì)居住舒適度要求高外地人士因工作等的居住需求

酒店式公寓的客戶以自住為主，目前天津本土所占比例不大，僅為35%左右；而本項(xiàng)目酒店式公寓正巧位于武清開發(fā)區(qū)軟件園內(nèi)，加之本區(qū)域尚無此類產(chǎn)品，因此，我們預(yù)估本項(xiàng)目產(chǎn)品將有近85%客戶來源于本區(qū)域。本項(xiàng)目產(chǎn)品將有近85%客戶來源于本區(qū)域/酒店式公寓客戶分析/別墅客戶分析/客戶定位客戶主流：居住改善型武清客戶、過度升級(jí)型天津客戶客戶類型需求強(qiáng)度需求類型精神需求自住改善升級(jí)過度改善升級(jí)過度投資安全歸屬升級(jí)感價(jià)值升級(jí)認(rèn)同感尊重自我價(jià)值實(shí)現(xiàn)居住改善型武清本地天津市區(qū)北京外地剛性柔性過度升級(jí)型保值升值型核心客戶重要客戶補(bǔ)充客戶/酒店式公寓客戶分析/別墅客戶分析/客戶定位順應(yīng)格局，以地緣客戶為主，輻射京津改變中的武清人知本高層資本新貴立足武清，將地緣客戶一網(wǎng)打盡！提升體驗(yàn)感、借助區(qū)位優(yōu)勢(shì)，吸引雙城客戶！改變中的京津人城際駐腳異地投資改變中的武清人改變中的京津人&營(yíng)銷建議銷售計(jì)劃建議整體銷售原則123分解銷售任務(wù)，以集中開盤形式保證分階段產(chǎn)品銷量，以確保全年任務(wù)完成資源質(zhì)量由低至高，產(chǎn)品組合搭配，確保價(jià)格逐步拉升態(tài)勢(shì)。保證首開資源去化量，形成產(chǎn)品旺銷態(tài)勢(shì)，為整體任務(wù)完成奠定基礎(chǔ)。城市勢(shì)能發(fā)展居住思維變遷政策面變化方向產(chǎn)品破局、個(gè)性塑造塑造產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)壁壘兩線并行系統(tǒng)制勝營(yíng)銷推廣的總體思路營(yíng)銷推廣建議優(yōu)術(shù)明道取勢(shì)明暗兩線·雙線并行交點(diǎn)對(duì)合·圈定打擊營(yíng)銷推廣建議推廣主線營(yíng)銷策略立足市場(chǎng)、區(qū)域、品牌、項(xiàng)目和產(chǎn)品五點(diǎn)，進(jìn)行營(yíng)銷開發(fā)商品牌

形象提升

營(yíng)銷推廣附加值項(xiàng)目客觀

存在的劣勢(shì)

自身產(chǎn)品附加值提升忽略未來市場(chǎng)大勢(shì)聚變整體市場(chǎng)參考價(jià)格典型在售樓盤價(jià)格最終

售價(jià)同時(shí)，需考慮以下五個(gè)方面：立足市場(chǎng)市場(chǎng)具備不可預(yù)期性，但從目前來看，酒店式公寓不限購(gòu)對(duì)本案十分有利。立足區(qū)域區(qū)域尚無酒店式公寓，一旦推出，受區(qū)域市場(chǎng)、天津、北京等周邊省市關(guān)注程度較高。別墅產(chǎn)品雖然供應(yīng)量較大，但本案總建較小，且擁有良好湖景資源，市場(chǎng)消化壓力相對(duì)較小。立足品牌玉圭園地產(chǎn)品牌力與影響力，特別是凱旋王國(guó)的順利公開必定再次提升項(xiàng)目知名度，樹立品牌形象。立足項(xiàng)目項(xiàng)目定位開發(fā)區(qū)軟件園高端綜合體配套，有一定影響力。立足產(chǎn)品不限購(gòu)酒店式公寓與稀缺特色別墅，宜居宜住宜投。定價(jià)策略/推盤策略/推廣策略/市場(chǎng)支撐自身支撐生態(tài)特色會(huì)所及配套物業(yè)服務(wù)價(jià)格定位定價(jià)策略/推盤策略/推廣策略/價(jià)格支撐依據(jù)自身支持·生態(tài)特色環(huán)繞四周的湖面親切宜人，碧波蕩漾，沿湖周邊的綠化帶更使得湖心島成為整個(gè)軟件創(chuàng)意園的綠肺,項(xiàng)目用地被湖水所環(huán)抱，猶如被大自然懷抱。商業(yè)北區(qū)建筑組團(tuán)被湖水和樹林環(huán)繞，或開或閉，開則遙望綺麗的湖面水色，閉則形成美好的私密空間。湖心島場(chǎng)地及周邊的茂密樹林也是不可多得的景觀資源,通過盡可能多的樹木的保留和局部的移栽，使建筑虛掩在綠樹叢中。水與樹的相映成輝，互相增加層次感，使整體環(huán)境潤(rùn)色不少，區(qū)域景觀品味有很大的提升。價(jià)格定位定價(jià)策略/推盤策略/推廣策略/自身支持·高端商業(yè)本案經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)特色定位高檔時(shí)裝、高檔手表、高檔餐飲的商業(yè)服務(wù)設(shè)施經(jīng)營(yíng)品種范圍定位形成多種經(jīng)營(yíng)的商業(yè)設(shè)施高檔餐飲高級(jí)時(shí)裝其它奢侈品連鎖便利店內(nèi)涵及概念的具體詮釋服務(wù)于武清區(qū)高收入階層，作為武清區(qū)高檔商業(yè)的組成部分價(jià)格定位定價(jià)策略/推盤策略/推廣策略/自身支持·會(huì)所及配套

綜合運(yùn)用社區(qū)公建配套用地設(shè)立私人會(huì)所，運(yùn)用私人會(huì)籍管理制度，打造業(yè)主“專屬型私人俱樂部”?！昂膷u”私人會(huì)所價(jià)格定位定價(jià)策略/推盤策略/推廣策略/麒麟中心會(huì)所設(shè)置之名流會(huì)所：名流會(huì)所設(shè)置觀景主題餐飲,按四星級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置中餐廳、咖啡廳或簡(jiǎn)易西餐廳等自身支持·會(huì)所及配套價(jià)格定位定價(jià)策略/推盤策略/推廣策略/自身支持·物業(yè)服務(wù)利用新理念、新科技、新材料打造綠色、環(huán)保、科技、生態(tài)的健康住區(qū)3G智能化社區(qū)價(jià)格定位定價(jià)策略/推盤策略/推廣策略/物業(yè)服務(wù)建議聘請(qǐng)國(guó)際知名的專業(yè)物業(yè)管理公司或酒店管理公司來管理，為本案在市場(chǎng)中樹立良好的品牌形象鋪平道路，如世邦魏理仕、戴德梁行、第一太平戴維斯、仲量聯(lián)行等。A、公共性服務(wù)1）總臺(tái)服務(wù)問訊服務(wù)、留言服務(wù)和訂房租賃服務(wù)信件報(bào)刊收發(fā)、分簡(jiǎn)、遞送服務(wù)2）公共區(qū)域的保潔、保安、綠化；3）化糞池清掏；4）共用部位共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行維護(hù)；5）日常管理。注：業(yè)主必須交納公共性服務(wù)費(fèi)。B、特約性服務(wù)內(nèi)容1）定期室內(nèi)清潔、綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)；2）室內(nèi)設(shè)施設(shè)備（電器、管道、家具）的維修、定期保養(yǎng)服務(wù)；3）園藝培植及保養(yǎng)、租擺；4）物品搬運(yùn)服務(wù)；5）訂餐及送餐服務(wù)；6）衣物洗燙；7）家政服務(wù)；8）接送子女上學(xué)；9）幼兒托管及老人陪伴；C、無限商務(wù)支持服務(wù)內(nèi)容1）信函電報(bào)及報(bào)刊速遞；2）商務(wù)服務(wù)（包括打字、復(fù)印、傳真等）；3）各種代辦及代理服務(wù)（如代購(gòu)商品,代聘家教,預(yù)定飛機(jī)、火車、船票,報(bào)刊訂閱,電話安裝,房屋轉(zhuǎn)讓出售、出租并代辦手續(xù)……）；4）豪華轎車租賃；5）機(jī)場(chǎng)以及其他地點(diǎn)接送服務(wù)。D、代辦性服務(wù)物管公司可接受委托代繳水、電、氣、有線電視等費(fèi)用的服務(wù)。特約性服務(wù)內(nèi)容均可進(jìn)行適當(dāng)收費(fèi)。自身支持·物業(yè)服務(wù)價(jià)格定位定價(jià)策略/推盤策略/推廣策略/生態(tài)特色高端商業(yè)會(huì)所及配套物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)價(jià)格根本以上因素，新聯(lián)康建議產(chǎn)品價(jià)格定為：麒麟商業(yè)中心酒店式公寓：7500元/m2湖心島頂級(jí)豪宅：800-1000萬元/套價(jià)格定位定價(jià)策略/推盤策略/推廣策略/從產(chǎn)品上講：先期開發(fā)銷售一般資源，保留優(yōu)勢(shì)資源等待市場(chǎng)時(shí)機(jī)，保持本項(xiàng)目的產(chǎn)品活力和競(jìng)爭(zhēng)力。從策略上講：伴隨著產(chǎn)品的逐步上市，先用較有優(yōu)勢(shì)價(jià)格吸引市場(chǎng)高度關(guān)注，建議使用低開高走，逐步攀升的策略，通過逐步的樓座加推實(shí)現(xiàn)開盤即清盤的市場(chǎng)熱度！策略TIPS玉圭園項(xiàng)目營(yíng)銷推盤策略營(yíng)銷策略定價(jià)策略/推盤策略/推廣策略/從與競(jìng)品推手節(jié)奏上講上講：價(jià)格提升點(diǎn)提煉：1集團(tuán)首發(fā)項(xiàng)目，占據(jù)定價(jià)優(yōu)勢(shì)，為了在開盤初期形成聲勢(shì)，建議首次開盤遵循低價(jià)策略，即穩(wěn)定在7000左右/平米，吸引社會(huì)廣泛關(guān)注，并搜羅武清開發(fā)區(qū)周邊片區(qū)內(nèi)剛需自主性客戶。即低價(jià)入市，贏得市場(chǎng)客戶共贏，在產(chǎn)品及市場(chǎng)成長(zhǎng)期加價(jià)。2我集團(tuán)麒麟項(xiàng)目剛剛啟動(dòng)，在宣傳造勢(shì)時(shí)可將兩個(gè)不同業(yè)態(tài)相結(jié)合，做到接待一組客戶宣傳兩種產(chǎn)品的效應(yīng)，并為開發(fā)區(qū)內(nèi)部客戶提供相應(yīng)點(diǎn)位優(yōu)惠，刺激市場(chǎng)的關(guān)注度，為后續(xù)產(chǎn)品的去化及提價(jià)提供保障。3玉圭園+俊安+……品牌開發(fā)商扮靚開發(fā)區(qū)片區(qū)，必然會(huì)吸引周邊及全國(guó)開發(fā)商關(guān)注，日后其土地價(jià)格有望進(jìn)一步提升，為本項(xiàng)目進(jìn)一步提升價(jià)格創(chuàng)造條件?？傊m然板塊內(nèi)部的絕對(duì)競(jìng)爭(zhēng)仍然存在，但是合理的營(yíng)銷策略將會(huì)規(guī)避次劣勢(shì)，并為我項(xiàng)目開拓市場(chǎng)創(chuàng)造條件。玉圭園項(xiàng)目營(yíng)銷推盤節(jié)奏營(yíng)銷策略定價(jià)策略/推盤策略/推廣策略/營(yíng)銷策略10月1日前完成案前工作銷售資料及道具齊備接待并釋放認(rèn)籌信息邀約客戶體驗(yàn)邀約驗(yàn)資排號(hào)釋放開盤信息規(guī)范銷售流程完成任務(wù)指標(biāo)維系客戶，開拓客源釋放客戶答謝活動(dòng)信息儲(chǔ)備二期客戶1日前售樓處具備接待能力1日前完成全案VI及導(dǎo)示1日前完成工地圍擋包裝體驗(yàn)區(qū)開放活動(dòng)公示排號(hào)規(guī)則優(yōu)化動(dòng)線包裝開盤活動(dòng)周末暖場(chǎng)活動(dòng)更新圍擋包裝持續(xù)公關(guān)、暖場(chǎng)活動(dòng)酌情增設(shè)固定外展場(chǎng)巡展（10月第一周開始）、道旗、高炮、電話亭、網(wǎng)絡(luò)、短信、大客戶拓展同步在已有媒介基礎(chǔ)上添加報(bào)廣、DM在已有媒介基礎(chǔ)上添加電臺(tái)減少硬廣，以直效媒體為主，酌情洽談大企業(yè)團(tuán)購(gòu)2月3月10月11月12月1月

儲(chǔ)客期售卡期順銷期4月熱銷期10.6事件：售樓處開放營(yíng)銷：開始儲(chǔ)客12.3事件：體驗(yàn)區(qū)開放營(yíng)銷：驗(yàn)資排號(hào)1.20事件：一期開盤節(jié)點(diǎn)動(dòng)作銷售：現(xiàn)場(chǎng)：推廣：新聯(lián)康7:1來訪成交比定價(jià)策略/推盤策略/推廣策略/營(yíng)銷策略購(gòu)房動(dòng)機(jī)六要素價(jià)格、功能、享受身份、投資、情感以上五型均為本案可拓展客源情感型老板、企業(yè)家成功人士、金領(lǐng)豪富階層、社會(huì)名流享受型、身份型高收入人群企業(yè)高管、職場(chǎng)精英事業(yè)處于快速上升通道價(jià)格型中低收入人群尚未步入小康的家庭普通職員、職場(chǎng)新人功能型、投資型功能型收入中等穩(wěn)定職場(chǎng)白領(lǐng)、小康家庭投資型收入高但不穩(wěn)定私營(yíng)業(yè)主、企業(yè)中高層物質(zhì)弱弱強(qiáng)強(qiáng)需明確高端項(xiàng)目客戶類型，有的放矢，針對(duì)不同類型受眾，打準(zhǔn)心理訴求。客戶類型通?？煞譃椋壕窀邫n樓盤中高檔樓盤低檔樓盤中檔樓盤客戶的購(gòu)房動(dòng)機(jī)指導(dǎo)他們的訴求表現(xiàn)定價(jià)策略/推盤策略/推廣策略/營(yíng)銷策略針對(duì)區(qū)域客群，找到訴求：

企事業(yè)單位高層（身份型、投資型）品牌、地段、價(jià)格、獨(dú)特性高收入職場(chǎng)精英（享受型、功能型）地段、品牌、價(jià)格、舒適度私營(yíng)業(yè)主、老板（身份型、情感型）品牌、品質(zhì)、地段、收藏性落戶客、投資客（功能型、投資型）地段、品牌、價(jià)格、稀缺性有閑有錢富二代（身份型、享受型）品牌、地段、配套、獨(dú)特性高收入自住家庭（功能型、享受型）地段、價(jià)格、配套、舒適度訴求點(diǎn)放大賣點(diǎn)客戶的訴求表現(xiàn)指導(dǎo)我們的推廣方向推廣角度分析，本案于競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)不明顯如需傳遞獨(dú)特性和舒適度，應(yīng)落點(diǎn)在服務(wù)感和體驗(yàn)感的營(yíng)造方面營(yíng)銷活動(dòng)（常效、即時(shí)）將是推廣主線定價(jià)策略/推盤策略/推廣策略/事業(yè)平臺(tái)旨在為業(yè)主提供更理財(cái)投資，商業(yè)外交等平臺(tái)，如商會(huì)；SP活動(dòng)定價(jià)策略/推盤策略/推廣策略/

京津外商俱樂部揭牌儀式暨招待晚宴

地點(diǎn)：本項(xiàng)目會(huì)所內(nèi)會(huì)所人物：政要名流、商界精英、外企領(lǐng)袖定價(jià)策略/推盤策略/推廣策略/SP活動(dòng)

外商俱樂部正式揭牌定價(jià)策略/推盤策略/推廣策略/SP活動(dòng)架設(shè)溝通的橋梁——領(lǐng)導(dǎo)蒞臨項(xiàng)目視察定價(jià)策略/推盤策略/推廣策略/SP活動(dòng)極品盛宴——使節(jié)國(guó)際上流私密聚會(huì)定價(jià)策略/推盤策略/推廣策略/SP活動(dòng)

定價(jià)策略/推盤策略/推廣策略/SP活動(dòng)修為平臺(tái)奢旨在為業(yè)主提升個(gè)人修養(yǎng)，承擔(dān)社會(huì)價(jià)值資源，世界侈品協(xié)會(huì)文藝慈善等；定價(jià)策略/推盤策略/推廣策略/SP活動(dòng)LUXURYCHINA世界奢侈品協(xié)會(huì)進(jìn)駐本項(xiàng)目發(fā)布會(huì)暨慈善晚宴定價(jià)策略/推盤策略/推廣策略/SP活動(dòng)定價(jià)策略/推盤策略/推廣策略/SP活動(dòng)邀請(qǐng)明星參與互動(dòng)，增加本項(xiàng)目人氣私人飛機(jī)類：賽斯納、西科斯基（如需親臨現(xiàn)場(chǎng)，需至少一個(gè)月預(yù)約）豪華游艇類：圣斯克、法拉蒂、公主；（如需親臨現(xiàn)場(chǎng)，需至少一個(gè)月預(yù)約）世界名車類：世爵、阿斯頓馬丁、幽靈、賓利、保時(shí)捷、法拉利、瑪莎拉帝、邁巴赫、美國(guó)哈雷、德國(guó)威茲曼、幽靈速跑鉆石珠寶類：寶格麗、卡地亞、蒂芬尼、卡洛夫、梵克雅寶、萬寶龍、施華洛世奇、邦克、締彩麗；世界名表類：百達(dá)翡利、伯爵、江詩丹頓、愛彼、芝柏、積家、寶璣、豪雅；時(shí)尚名品類：愛馬仕、香奈兒、范思哲、路易威登、喬治·阿瑪尼、古奇、杰尼亞、亨利、葛瀾、費(fèi)爾格蒙、高級(jí)成衣定制等；世界名酒類：路易十三、皇家禮炮、軒尼詩、人頭馬、馬爹利、及歐洲頂級(jí)紅酒；名品雪茄類：古巴雪茄、大衛(wèi)杜夫、高斯巴世界名茶類：竹葉青論道頂級(jí)生活類：施坦威鋼琴、VERTU手機(jī)、美國(guó)外太空旅游、SEGWAYPT光能車、POLARDECK毛皮家具、特種豪華防彈車、CRU游艇度假方式數(shù)百種奢侈品唾手可得定價(jià)策略/推盤策略/推廣策略/SP活動(dòng)武清篇“住在武清區(qū),不用去巴黎”----品質(zhì)生活藝術(shù)季國(guó)內(nèi)外珠寶品鑒嘉賓齊聚一堂，其中包括法國(guó)影星蘇菲瑪索的專屬珠寶設(shè)計(jì)師蘇菲瑪索定價(jià)策略/推盤策略/推廣策略/SP活動(dòng)吸引價(jià)值過億的頂級(jí)品牌全美游艇進(jìn)駐定價(jià)策略/推盤策略/推廣策略/SP活動(dòng)當(dāng)代藝術(shù)展定價(jià)策略/推盤策略/推廣策略/SP活動(dòng)價(jià)值上百萬的WITTMANN頂級(jí)家具現(xiàn)場(chǎng)展出定價(jià)策略/推盤策略/推廣策略/SP活動(dòng)全球昂貴紅酒的法國(guó)酒莊--木桐紅酒羅斯查爾德(ChateauMoutonRothschild)定價(jià)策略/推盤策略/推廣策略/SP活動(dòng)團(tuán)隊(duì)配置（擬）三年以上萬科TOP系列項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)專案經(jīng)理1名副專案1名置業(yè)顧問6名一年以上房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目銷售經(jīng)驗(yàn)業(yè)務(wù)助理1名半年以上住宅項(xiàng)目助理崗位從業(yè)經(jīng)驗(yàn)業(yè)務(wù)策研策劃專員1名市場(chǎng)研展1名分管廣告推廣、現(xiàn)場(chǎng)物料、活動(dòng)執(zhí)行分管市場(chǎng)調(diào)研、監(jiān)測(cè)、常規(guī)數(shù)據(jù)報(bào)告提供兩年以上萬科項(xiàng)目銷售經(jīng)驗(yàn)團(tuán)隊(duì)配置/服務(wù)內(nèi)容及取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)主委：任軍職業(yè)生涯簡(jiǎn)歷：1999.12-2001.03青島天賜良園組長(zhǎng)（17萬平米市中心高端社區(qū)）2001.03-2002.04成都羅浮世家專案（26萬平米市中心高端社區(qū)）2002.05-2002.07青島公司研展部業(yè)務(wù)指導(dǎo)、專項(xiàng)學(xué)習(xí)（青島百盛、湖光山舍、城市桂冠等）2002.08-2003.08青島大同銀座項(xiàng)目經(jīng)理（36萬平米近郊綜合性大盤）2003.08-2006.03青島海逸翠庭項(xiàng)目經(jīng)理（7萬平米海景別墅、洋房）2004.11-2006.03青島恒基新天地業(yè)務(wù)指導(dǎo)、副主委（13萬平米青島頂級(jí)海景豪宅）2006.04-2006.05上海公司總部研展、策劃、企劃專項(xiàng)學(xué)習(xí)2006.06-2006.09天津萬科水晶城營(yíng)銷指導(dǎo)（天津洋房頂級(jí)社區(qū)）2006.10-2008.12天津萬科金域藍(lán)灣銷售經(jīng)理、主委（濱海核心區(qū)24萬平米社區(qū)）2009.01-2009.12天津金域藍(lán)灣、華亭國(guó)際主委、城市負(fù)責(zé)人2010.01-今天津分公司、華北區(qū)域天津、華北地區(qū)運(yùn)營(yíng)總監(jiān)團(tuán)隊(duì)配置/服務(wù)內(nèi)容及取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)策劃經(jīng)理：衛(wèi)星出生日期：1984年10月25日畢業(yè)院校：四川音樂學(xué)院導(dǎo)演系當(dāng)前職務(wù)：新聯(lián)康（中國(guó)）天津公司策劃經(jīng)理職業(yè)生涯簡(jiǎn)歷：（一）2006年09月-2007年08月主語傳媒集團(tuán)《東方早報(bào)》地產(chǎn)評(píng)論員（二）2007年08月-2009年04月上海中原地產(chǎn)代理有限公司住宅事業(yè)部2007.08東方庭院（策劃師——負(fù)責(zé)二三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)、媒體及活動(dòng)推廣）2008.03中大九里德（高級(jí)策劃師——負(fù)責(zé)營(yíng)銷策略制定、二三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)）2008.05疊墅ONE（策劃主管——統(tǒng)籌整案策劃工作）（三）2009年04月至今新聯(lián)康（中國(guó)）天津公司策劃經(jīng)理執(zhí)行項(xiàng)目——萬科金域