存量房招標(biāo)文件技術(shù)材料

PAGEPAGE1XX市存量房交易價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)入庫備選1包投標(biāo)文件（技術(shù)部分）目錄房屋評(píng)估工作總體實(shí)施方案；房屋評(píng)估工作的組織與實(shí)施；房屋評(píng)估報(bào)告編制及質(zhì)量保證措施；項(xiàng)目進(jìn)度保證措施；評(píng)估組織實(shí)施方案；評(píng)估流程；責(zé)任承諾；需業(yè)主協(xié)調(diào)的工作及雙方的權(quán)利和義務(wù)；自身的有利條件和優(yōu)勢(shì)的說明；合理化建議。PAGE12、在評(píng)估分區(qū)內(nèi)，通過現(xiàn)場(chǎng)踏勘和市場(chǎng)分析，確定評(píng)估分區(qū)內(nèi)各住宅小區(qū)、小區(qū)各樓幢之間標(biāo)準(zhǔn)房，樓幢內(nèi)部房屋與標(biāo)準(zhǔn)房的比價(jià)關(guān)系體系。3、由采購方提供XX市房地產(chǎn)信息系統(tǒng)有關(guān)數(shù)據(jù)，制作全市房屋坐落測(cè)繪地圖標(biāo)注，對(duì)全部存量房進(jìn)行拍照。4、評(píng)估每幢樓標(biāo)準(zhǔn)房在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。基于前期建立的比價(jià)關(guān)系和標(biāo)準(zhǔn)房市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格，批量計(jì)算出所有房屋的評(píng)估價(jià)格。5、評(píng)估結(jié)果檢驗(yàn)與校核。組織參與估價(jià)人員對(duì)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行審核、修正。（三）信息錄入。集中組織人員采取邊錄入、邊審核的辦法，確保數(shù)據(jù)準(zhǔn)確全面。構(gòu)建完整有效的數(shù)據(jù)平臺(tái)，在相關(guān)職能部門的指導(dǎo)下完成。（四）按規(guī)范要求出具評(píng)估報(bào)告。五、組織實(shí)施方案依據(jù)XX市存量房交易計(jì)稅價(jià)格評(píng)估評(píng)估機(jī)構(gòu)入庫備選項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)性談判的要求，計(jì)稅評(píng)估價(jià)格工作60天內(nèi)完成。此次工作范圍包括XX市城區(qū)范圍內(nèi)存量房，劃分2個(gè)區(qū)，每區(qū)預(yù)計(jì)5萬套，具體工作安排如下：（一）數(shù)據(jù)采集及評(píng)估準(zhǔn)備（15天）。采集相關(guān)數(shù)據(jù)。按照房地產(chǎn)評(píng)估的統(tǒng)一要求，運(yùn)用評(píng)估方法確定收集數(shù)據(jù)的項(xiàng)目，按類別編制表格，各評(píng)估小組成員單位組織信息普查，獲取評(píng)估所需基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。（二）評(píng)估實(shí)施階段（20天）。（三）數(shù)據(jù)錄入階段（15天）。（四）系統(tǒng)交付，成果校驗(yàn)。六、項(xiàng)目質(zhì)量保障措施1、建立項(xiàng)目負(fù)責(zé)人管理制度，進(jìn)行三級(jí)復(fù)核。成立項(xiàng)目工作組，由注冊(cè)評(píng)估師牽頭組成各評(píng)估小組。項(xiàng)目組負(fù)責(zé)人統(tǒng)一進(jìn)行工作調(diào)配，具體負(fù)責(zé)資產(chǎn)評(píng)估中控制的實(shí)施，確定目標(biāo)控制的方法和手段，制訂控制措施。負(fù)責(zé)整個(gè)項(xiàng)目的人員安排、與招標(biāo)人的溝通、報(bào)告簽發(fā)；項(xiàng)目小組經(jīng)理負(fù)責(zé)整個(gè)評(píng)估項(xiàng)目評(píng)估計(jì)劃的制定、評(píng)估思路、評(píng)估方法選擇、評(píng)估結(jié)果確認(rèn)；項(xiàng)目復(fù)核人負(fù)責(zé)整個(gè)評(píng)估文件文字材料和評(píng)估明細(xì)表數(shù)據(jù)的復(fù)核；監(jiān)管部經(jīng)理負(fù)責(zé)評(píng)估報(bào)告、評(píng)估工作底稿合法性審核和監(jiān)管。2、合理安排各作業(yè)小組。由具有資格證書的評(píng)估專業(yè)人員和專業(yè)技術(shù)人員組成。具體負(fù)責(zé)各項(xiàng)房產(chǎn)的審核鑒定；對(duì)房產(chǎn)評(píng)估過程情況進(jìn)行詳細(xì)記錄；搜集詳細(xì)的評(píng)估資料，為控制層提供決策的第一手材料。通過建立責(zé)任制，層層把關(guān)，分工負(fù)責(zé)，為搞好評(píng)估階段目標(biāo)任務(wù)控制提供嚴(yán)格地組織保證和制度保證。3、遵守職業(yè)道德準(zhǔn)則，做到誠(chéng)實(shí)正直，勤勉盡責(zé)，恪守獨(dú)立、客觀、公正的原則。加強(qiáng)對(duì)員工的職業(yè)道德和行為守則教育放在工作的首要位置，把遵守《房地產(chǎn)評(píng)估師職業(yè)道德準(zhǔn)則》視作機(jī)構(gòu)生存和發(fā)展的前提條件。通過強(qiáng)化員工職業(yè)道德規(guī)范教育，保證在專業(yè)工作上維護(hù)注冊(cè)評(píng)估師的執(zhí)業(yè)形象，更好的促進(jìn)評(píng)估工作扎實(shí)有效進(jìn)行。七、項(xiàng)目進(jìn)度保證措施加大對(duì)在控制措施和手段的執(zhí)行力度，我們嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)評(píng)估的各項(xiàng)業(yè)務(wù)操作指導(dǎo)規(guī)程。1、為了保證項(xiàng)目進(jìn)度，配備轎車兩輛，筆記本電腦五臺(tái)，復(fù)印機(jī)一臺(tái)，數(shù)碼相機(jī)四部，其他根據(jù)需要及時(shí)采購；2、用嚴(yán)格的制度保證評(píng)估工作的規(guī)范性。我們?cè)诙嗄甑脑u(píng)估工作中形成了嚴(yán)格有效的規(guī)章制度，主要包括關(guān)于勞動(dòng)紀(jì)律、檔案管理制度、三級(jí)復(fù)核制度等規(guī)定，我們將把人員的職責(zé)分工進(jìn)行細(xì)化分解，由項(xiàng)目經(jīng)理帶領(lǐng)評(píng)估團(tuán)隊(duì)做到內(nèi)勤外勤協(xié)調(diào)統(tǒng)一，協(xié)調(diào)好與各有關(guān)單位各層面的工作關(guān)系，使團(tuán)隊(duì)可以圍繞為委托方提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的精神下全心全意地作好本職工作。我們強(qiáng)調(diào)工作紀(jì)律，進(jìn)行工作時(shí)間考核，要求人員緊盯各自分3、實(shí)行進(jìn)度情況調(diào)度制度，要求項(xiàng)目組每天向負(fù)責(zé)人匯報(bào)業(yè)務(wù)進(jìn)度情況，對(duì)出現(xiàn)的問題及時(shí)提出處理意見，對(duì)公司無法協(xié)調(diào)解決的重大問題，由項(xiàng)目負(fù)責(zé)人及時(shí)與招標(biāo)方進(jìn)行溝通與協(xié)調(diào)并及時(shí)解決。4、實(shí)行項(xiàng)目人員單獨(dú)進(jìn)行績(jī)效考核，對(duì)按時(shí)完成項(xiàng)目并受到招標(biāo)單位滿意的，兌現(xiàn)相關(guān)業(yè)務(wù)提成。表現(xiàn)突出的，再給予相應(yīng)獎(jiǎng)勵(lì)；對(duì)在未按時(shí)完成項(xiàng)目或雖完成項(xiàng)目但未達(dá)到招標(biāo)單位滿意的，取消相關(guān)業(yè)務(wù)提成。情節(jié)嚴(yán)重的，按單位責(zé)任制度追究相關(guān)責(zé)任人，承擔(dān)相應(yīng)處罰責(zé)任。評(píng)估技術(shù)工作管理制度

第一條

為保證評(píng)估工作的客觀公正,防范技術(shù)風(fēng)險(xiǎn),規(guī)范評(píng)估人員的行為，使評(píng)估工作保證做到客觀、公正、公平，特制定本制度。

第二條

評(píng)估公司是從事評(píng)估工作的專業(yè)公司，公司實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，技術(shù)管理實(shí)行三級(jí)審核制度。

第三條

評(píng)估項(xiàng)目確定后，公司即成立專門工作小組，小組至少有兩名估價(jià)師參與。地上有附屬物的，應(yīng)有造價(jià)師及審計(jì)師參與項(xiàng)目評(píng)估。

第四條

認(rèn)真做好標(biāo)的物現(xiàn)場(chǎng)勘察，并作好記錄，其內(nèi)容：

1、評(píng)估標(biāo)的物界定房產(chǎn)、地產(chǎn)或房地產(chǎn)綜合；

2、評(píng)估標(biāo)的物坐落、四至、面積、區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境；

3、拍照：A外觀

B內(nèi)部狀況

C對(duì)標(biāo)的物價(jià)格有重要影響的配套設(shè)施及裝修

D周邊環(huán)境狀況。

第五條

進(jìn)行標(biāo)的物實(shí)地測(cè)量并作記錄。

1、長(zhǎng)度、進(jìn)深、層高等；

2、對(duì)于群體標(biāo)的物分棟、分塊測(cè)量；

3、裝修面積、材料、檔次等

4、填寫查勘表，要求文字清楚、數(shù)據(jù)準(zhǔn)確、領(lǐng)測(cè)人簽字。

第六條

搞好相關(guān)的市場(chǎng)調(diào)查、不搞調(diào)查不準(zhǔn)編寫評(píng)估報(bào)告。內(nèi)容主要包括：標(biāo)的物周邊的土地及房地產(chǎn)價(jià)格、銷售情況、市場(chǎng)需求、發(fā)展趨勢(shì)等；2、標(biāo)的物所在區(qū)域的房地產(chǎn)二級(jí)、三級(jí)市場(chǎng)價(jià)格情況，商業(yè)店面的租金水平，基準(zhǔn)地價(jià)，相關(guān)稅費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)以及與汽車站、高速公路、鐵路客貨站、碼頭的距離；

3、當(dāng)?shù)卣鞴懿块T的政策文件、基準(zhǔn)地價(jià)、報(bào)建規(guī)費(fèi)、房地產(chǎn)交易稅費(fèi)及工商稅務(wù)部門規(guī)定應(yīng)交的其他費(fèi)用以及招商中的各項(xiàng)優(yōu)惠政策。

第七條

土地、房地產(chǎn)評(píng)估辦法主要包括收益法、市場(chǎng)比較法、成本法、假設(shè)開發(fā)法、路線價(jià)法和基準(zhǔn)地價(jià)修正法等。對(duì)不同的情況使用不同的方法，并對(duì)選用的方法進(jìn)行說明。

第八條

撰寫評(píng)估報(bào)告

1、嚴(yán)格遵守《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》、《土地估價(jià)技術(shù)規(guī)程》，做到客觀公正公平；

2、報(bào)告中的數(shù)據(jù)，以委托方提供的資料及調(diào)查測(cè)量的數(shù)據(jù)為準(zhǔn)，遇有資料不全或資料未經(jīng)核實(shí)，要特別注明，并在報(bào)告中予以披露；3、報(bào)告的估值要有充分的依據(jù)，特別是涉案評(píng)估、拆遷評(píng)估。4、評(píng)估報(bào)告完成后，按要求由注冊(cè)估價(jià)師簽字。

第九條

評(píng)估報(bào)告的審定

評(píng)估公司實(shí)行分級(jí)審核制度各級(jí)審核必須認(rèn)真填寫報(bào)告審核意見表。

1、評(píng)估報(bào)告審查分為撰寫人自審、一審、二審、終審；

2、自審要求：語句通暢，無錯(cuò)別字，排版整齊，字體規(guī)范，編號(hào)統(tǒng)一，評(píng)估方法正確，核實(shí)報(bào)告內(nèi)容與委托方提交的各項(xiàng)資料等并對(duì)報(bào)告風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)價(jià)；

3、一審要求：一審由評(píng)估技術(shù)人員執(zhí)行。評(píng)估技術(shù)人員要求對(duì)自審中存在的錯(cuò)誤作出標(biāo)記以備匯報(bào)，特別注意審查報(bào)告中的區(qū)域的自然形態(tài)的描述是否準(zhǔn)確，報(bào)告中專業(yè)術(shù)語是否洽當(dāng)，報(bào)告排版、錯(cuò)別字及附件資料是否齊全及、核算評(píng)估結(jié)果等；同時(shí)對(duì)報(bào)告風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)價(jià)；

4、二審要求：二審由本部門技術(shù)經(jīng)理負(fù)責(zé)，要求：對(duì)自審、一審中是否有語言、文字、技術(shù)描述和評(píng)估計(jì)算過程等方面的誤差并及時(shí)糾正。特別復(fù)核評(píng)估方法的選用及計(jì)算以及計(jì)算依據(jù)是否正確，基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的取值是否符合相關(guān)政策、法律、法規(guī)的要求，評(píng)估結(jié)果是否合理并對(duì)報(bào)告進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)；

5、終審要求：終審由公司技術(shù)總監(jiān)負(fù)責(zé)，要求是確認(rèn)評(píng)估報(bào)告的合理、合法性，并對(duì)整體風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)價(jià)，并代表公司簽發(fā)，經(jīng)審不合格評(píng)估報(bào)告不得出具。

6、加大技術(shù)經(jīng)理二審及技術(shù)總監(jiān)終審責(zé)任。對(duì)重大評(píng)估報(bào)告實(shí)行技術(shù)總監(jiān)、總經(jīng)理聯(lián)審制，公司作出風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，出現(xiàn)問題由技術(shù)總監(jiān)、總經(jīng)理聯(lián)合承擔(dān)領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任。具體處罰根據(jù)問題嚴(yán)重性酌情處理；

7、報(bào)告轉(zhuǎn)送由業(yè)務(wù)人員負(fù)責(zé)；業(yè)務(wù)人員應(yīng)對(duì)報(bào)告中的證件、蓋章、簽字、頁碼、附件等進(jìn)行核對(duì)，并填寫報(bào)告審核意見表中的轉(zhuǎn)送欄。

第十條

評(píng)估報(bào)告存檔

評(píng)估報(bào)告存檔由報(bào)告人、技術(shù)經(jīng)理和文員完成。技術(shù)總監(jiān)和總經(jīng)理定期檢查。第十一條

估價(jià)人員的職業(yè)道德1、遵循公開、公平、公正、誠(chéng)實(shí)信用的原則；與委托方保持正常的業(yè)務(wù)來往，不向相關(guān)人員提供不正當(dāng)?shù)睦?；?yán)格執(zhí)行采購合同，完成合同要求；4、自覺接受政府采購部門的監(jiān)管。第十二條

本制度的解釋權(quán)歸本公司。存量房評(píng)估作業(yè)流程獲取評(píng)估任務(wù)，接受委托獲取評(píng)估任務(wù)，接受委托簽定評(píng)估委托合同書委托方提供資料制定評(píng)估作業(yè)計(jì)劃審核委托方提供資料評(píng)估數(shù)據(jù)的采集選擇評(píng)估方法、測(cè)算價(jià)格撰寫評(píng)估報(bào)告成果校驗(yàn)數(shù)據(jù)更新是否合格內(nèi)部三級(jí)審核評(píng)估報(bào)告是否數(shù)據(jù)錄入簽定評(píng)估委托合同書委托方提供資料制定評(píng)估作業(yè)計(jì)劃審核委托方提供資料評(píng)估數(shù)據(jù)的采集選擇評(píng)估方法、測(cè)算價(jià)格撰寫評(píng)估報(bào)告成果校驗(yàn)數(shù)據(jù)更新是否合格內(nèi)部三級(jí)審核評(píng)估報(bào)告是否數(shù)據(jù)錄入評(píng)估準(zhǔn)備評(píng)估準(zhǔn)備現(xiàn)場(chǎng)勘察現(xiàn)場(chǎng)勘察明確評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)明確評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)存量房評(píng)估成果保密管理制度為切實(shí)保障存量房評(píng)估成果的安全，特制定存量房評(píng)估成果保密管理制度。一、本單位工作人員須嚴(yán)格遵守國(guó)家保密法律法規(guī)的規(guī)定，切實(shí)做好存量房評(píng)估成果的保密工作。二、建立存量房評(píng)估成果保密管理責(zé)任制，項(xiàng)目主要負(fù)責(zé)人承擔(dān)存量房評(píng)估成果保密管理領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任，保密管理人員承擔(dān)存量房評(píng)估成果的保密管理責(zé)任。三、成果檔案管理機(jī)構(gòu)和檔案管理人員承擔(dān)涉密存量房評(píng)估成果保密的日常管理工作。設(shè)立專門的存量房評(píng)估成果保密保管庫房，建立涉密存量房評(píng)估成果保密存放設(shè)施，配置必要的監(jiān)控、防火、防潮等設(shè)施。檔案管理人員離開時(shí)應(yīng)關(guān)門落鎖，發(fā)生工作調(diào)動(dòng)時(shí)應(yīng)辦理資料管理交接手續(xù)。四、對(duì)存量房評(píng)估成果的使用、傳遞、復(fù)制、保存等情況實(shí)行登記管理制度。凡使用存量房評(píng)估成果須經(jīng)主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，并予登記后，方可提供。存量房評(píng)估成果使用后應(yīng)及時(shí)歸檔。登記清冊(cè)須存檔保存，要求帳物相符、記錄清晰。任何個(gè)人不得擅自復(fù)制、轉(zhuǎn)讓或轉(zhuǎn)借存量房評(píng)估成果保密，不得拷貝、對(duì)外傳送存量房評(píng)估成果保密數(shù)據(jù)。確需復(fù)制的，應(yīng)報(bào)原提供成果的評(píng)估行政部門批準(zhǔn)，并向原存量房評(píng)估成果保密提供部門登記備案。五、使用基礎(chǔ)信息數(shù)據(jù)，須嚴(yán)格遵守《計(jì)算機(jī)信息系統(tǒng)保密管理暫行規(guī)定》、《計(jì)算機(jī)信息系統(tǒng)國(guó)際聯(lián)網(wǎng)保密管理規(guī)定》等計(jì)算機(jī)信息系統(tǒng)保密管理的有關(guān)規(guī)定，杜絕外傳、丟失、泄密事件的發(fā)生。六、處理、傳輸、存儲(chǔ)存量房評(píng)估成果保密數(shù)據(jù)的計(jì)算機(jī)軟件和硬件系統(tǒng)必須采取安全保密防護(hù)措施，設(shè)置進(jìn)入登陸密碼和屏幕保護(hù)密碼，密碼應(yīng)超過八位；安裝加密防毒軟件。涉密計(jì)算機(jī)及信息系統(tǒng)應(yīng)采取物理隔離措施，不得與互聯(lián)網(wǎng)、外部網(wǎng)絡(luò)相聯(lián)，不使用無線網(wǎng)卡等無線聯(lián)網(wǎng)裝置。涉密計(jì)算機(jī)和載體介質(zhì)未經(jīng)批準(zhǔn)不得帶出保密檔案室。使用和維修涉密計(jì)算機(jī)系統(tǒng)，須有成果資料專管人員監(jiān)督。七、存量房評(píng)估成果只能用于被許可的使用目的和范圍。因使用目的或應(yīng)用項(xiàng)目結(jié)束等原因，須銷毀存量房評(píng)估成果的，必須報(bào)本單位主要領(lǐng)導(dǎo)審批，并報(bào)原存量房評(píng)估成果提供單位備案。八、銷毀涉密存量房評(píng)估成果保密須經(jīng)專人清點(diǎn)、核對(duì)、登記、造冊(cè)，由本單位主管領(lǐng)導(dǎo)和成果資料檔案負(fù)責(zé)部門派員銷毀。對(duì)銷毀的時(shí)間、地九、如發(fā)現(xiàn)涉密存量房評(píng)估成果泄密、失密事件，應(yīng)及時(shí)報(bào)告單位主管領(lǐng)導(dǎo)和國(guó)家保密管理部門，及時(shí)查清事件發(fā)生的原因及責(zé)任，將事件調(diào)查處理到位。十、本管理制度應(yīng)根據(jù)國(guó)家規(guī)定的新要求和新情況作必要補(bǔ)充和修訂。需業(yè)主協(xié)調(diào)的工作及雙方的權(quán)利和義務(wù)委托人的權(quán)利和義務(wù)

1、按約定的日期為評(píng)估人提供與評(píng)估相關(guān)的文件、資料，并對(duì)提供的文件、資料的真實(shí)性，準(zhǔn)確性和合法性負(fù)責(zé)。

2、委托人為評(píng)估人在工作過程中協(xié)調(diào)與評(píng)估有關(guān)的事宜，為評(píng)估工作創(chuàng)造良好條件。

評(píng)估人的義務(wù)與權(quán)利

1、在估價(jià)工作執(zhí)行過程中，堅(jiān)持獨(dú)立、客觀、公正在的原則進(jìn)行評(píng)估，認(rèn)真執(zhí)行有關(guān)法律和法規(guī)，對(duì)出具的房地產(chǎn)評(píng)估結(jié)果負(fù)相應(yīng)的法律責(zé)任；

2、遵守職業(yè)道德，對(duì)委托人提供的內(nèi)部資料和評(píng)估結(jié)果，嚴(yán)守秘密；

3、評(píng)估人必須制定詳細(xì)的實(shí)施計(jì)劃，包括人、財(cái)、物的投入計(jì)劃、質(zhì)量、進(jìn)度控制計(jì)劃、評(píng)估報(bào)告格式、工作實(shí)施大綱

、細(xì)則、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)等，并經(jīng)委托人同意后才能實(shí)施。

4、評(píng)估人按約定時(shí)間提交房地產(chǎn)評(píng)估成果。

合理化建議存量房計(jì)稅價(jià)格評(píng)估工作量大，涉及面廣，做好這項(xiàng)工作，需要上級(jí)相關(guān)部門的協(xié)助和指導(dǎo)，為項(xiàng)目順利實(shí)施，建議：（一）加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)。市政府成立應(yīng)用房地產(chǎn)評(píng)稅技術(shù)核定交易環(huán)節(jié)計(jì)稅價(jià)格工作領(lǐng)導(dǎo)小組。市財(cái)政局、市地稅局、市住建局、市規(guī)劃局、市國(guó)土局、市房產(chǎn)局、市物價(jià)局、市民政局、市工商局、市公安局等部門負(fù)責(zé)人為成員，負(fù)責(zé)全面