【泰禾房地產(chǎn)企業(yè)融資方案探析15000字（論文）】

泰禾房地產(chǎn)企業(yè)融資方案分析【摘要】房地產(chǎn)行業(yè)在我國國民經(jīng)濟中有著舉足輕重的地位，它不僅提供了大量的就業(yè)崗位，促進了我國城鎮(zhèn)化發(fā)展，更對促進經(jīng)濟發(fā)展具有非常重要的作用。。在房地產(chǎn)進入“后白銀時代”，政策監(jiān)管越來越嚴(yán)，融資環(huán)境收緊的背景下，房企根據(jù)以往的融資經(jīng)驗與新興的融資方式，結(jié)合自身特色，設(shè)計合理的融資方案，包括公司自身資質(zhì)建設(shè)，融資方式，融資時間，融資地點等，對促進房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展具有十分重要的意義。為此，本文根據(jù)基本融資理論，結(jié)合以往房企融資案例經(jīng)驗，對比分析各類房企的融資成本，總結(jié)經(jīng)驗，對當(dāng)下新興的融資渠道進行分析，并結(jié)合泰禾自身特色，提出泰禾集團在未來設(shè)計融資方案時如何以更低的成本融資。為房地產(chǎn)行業(yè)中有著與泰禾類似情況的房企提供借鑒，以獲取更低的融資成本?！娟P(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；融資成本；資產(chǎn)負(fù)債率；泰禾；萬科；融資方案目錄1.緒論 11.1研究背景 11.2研究意義 11.3研究內(nèi)容 21.4研究方法 22.融資的概念與意義 32.1融資的概念 32.2融資方式 32.3房地產(chǎn)企業(yè)融資的意義 33.泰禾集團概況 33.1泰禾集團簡介 33.2泰禾集團面臨的困境 43.3疫情與債務(wù)危機 54.泰禾集團未來融資成本控制分析 64.1公司介紹 64.2項目分析 84.3管理團隊建設(shè) 104.4股權(quán)融資 114.5物業(yè)平臺融資 124.6銀行貸款融資 134.7項目合作融資 164.8信托融資 174.9債券融資 184.10銷售回款 205.總結(jié) 20參考文獻 211.緒論1.1研究背景自改革開放實施以來，我國經(jīng)濟發(fā)展取得了巨大成就，國民生活質(zhì)量不斷提高，從滿足最基本衣食住行，到對生活品質(zhì)的追求逐漸提高。人民對居住環(huán)境的不斷追求作用于房地產(chǎn)，促進了房地產(chǎn)市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展，其中，在經(jīng)歷2008年由次級貸引發(fā)的金融危機后，政府實施了著名的“四萬億”刺激經(jīng)濟的計劃，國內(nèi)房地產(chǎn)市場也從這一年開始，迎來了將近10年的黃金發(fā)展期，在近10年的黃金時代，國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的市場經(jīng)營環(huán)境、供給結(jié)構(gòu)、國家政策和融資渠道等都發(fā)生了很大的改變與進步。在2008年至2017年，我國房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速，全國各地城市房價不斷上漲，其中以一二線城市為代表，房價增長速度領(lǐng)跑全國，房地產(chǎn)市場利潤十分可觀，在如此火熱的市場背景下，各地房企各顯神通，除了以龍頭房企萬科，龍湖為代表的自律房企外，大多數(shù)房企都選擇通過“高負(fù)債，高杠桿”的模式發(fā)展，本篇文章的研究對象——泰禾集團便是如此，泰禾作為閩系房企代表，在福州站穩(wěn)腳跟后，憑借“高負(fù)債，高杠桿”的發(fā)展模式，在2013年至2017年，在北京上海等一二線城市完成布局，并于2017年銷售額突破千億，加入千億房企俱樂部，可謂風(fēng)光無限。這種發(fā)展模式在市場監(jiān)管環(huán)境較為寬松，房企自身對債務(wù)規(guī)?？刂坪侠淼那疤嵯拢軌蚝芎玫貛椭髽I(yè)發(fā)展，然而，從2018年前后，政府提出“房住不炒”的政策理念，各地政府更是發(fā)布各式各樣的“限購令”，監(jiān)管部門對信托貸款，銀行貸款等融資方式的監(jiān)管越來越嚴(yán)，加上2020年開始，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部，人民銀行頒布的“三道紅線”，這無疑給火熱的房地產(chǎn)市場澆了一盆冷水，在國家對房地產(chǎn)市場監(jiān)管與調(diào)控越來越規(guī)范與嚴(yán)格的大背景下，泰禾集團面臨債務(wù)逾期，項目停工，融資受阻，股價下跌等前所未有的挑戰(zhàn)，本文將結(jié)合當(dāng)前房地產(chǎn)市場背景下，分析泰禾集團融資方案將做出那些調(diào)整，幫助其度過當(dāng)前難關(guān)，向更好的方向發(fā)展。1.2研究意義房地產(chǎn)行業(yè)作為我國民生息息相關(guān)的行業(yè)，關(guān)乎到人們的衣食住行，它不僅提供了大量就業(yè)崗位，更加快了我國城鎮(zhèn)化發(fā)展。從某種程度上來說，房地產(chǎn)企業(yè)是政府穩(wěn)定經(jīng)濟發(fā)展的兜底產(chǎn)業(yè)，健康的房地產(chǎn)行業(yè)對于經(jīng)濟發(fā)展起著積極作用，不健康的發(fā)展模式將會妨礙經(jīng)濟健康發(fā)展。然而，在當(dāng)前大背景下，我國大部分房企都面臨著“負(fù)債高，融資難”的發(fā)展困境，泰禾集團亦是如此。因此，對泰和集團的融資方案進行研究，，能夠幫助該企業(yè)改變以往的激進式，即高杠桿，高負(fù)債的發(fā)展模式,結(jié)合監(jiān)管政策與吸收以往優(yōu)秀房企的融資經(jīng)驗，對其融資方案做出調(diào)整，能夠幫助泰禾集團度過目前面臨的“債務(wù)預(yù)期，融資受阻，項目停工，股價下跌”等困境；不僅如此，本研究對于其他面臨同樣融資問題的房企同樣具有重要的借鑒意義，在一定程度上能夠促進房地產(chǎn)行業(yè)向健康平穩(wěn)的方向發(fā)展，進而促進經(jīng)濟持續(xù)健康發(fā)展。1.3研究內(nèi)容本文主要研究泰禾集團當(dāng)前面臨的主要問題，房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)管政策，房地產(chǎn)傳統(tǒng)與新興融資渠道，并結(jié)合分析不同房企之間融資成本產(chǎn)生差異的原因，找出與泰禾集團之間的異同，為泰禾集團所面臨的主要問題提出解決意見，并為集團在未來控制融資成本提出建議，幫助集團度過難關(guān)，朝更好的方向發(fā)展。1.4研究方法本論文的研究方法主要采用文獻資料法和案例分析法。（1）文獻分析法即通過圖書、網(wǎng)絡(luò)、報刊等途徑手機大量關(guān)于泰禾集團和房地產(chǎn)行業(yè)的資料，通過仔細(xì)閱讀、整理和歸納研究，使筆者對我國房地產(chǎn)行業(yè)和泰禾集團的大體情況有較清晰的了解，同時對融資方案分析有較宏觀的理解。通過對以往不同房企融資數(shù)據(jù)的分析，找出成本較低的融資方式與原因，并結(jié)合案例分析法，對泰禾未來融資方案給予建議。（2）案例分析法與對比分析法，主要是指收集以往優(yōu)秀房企融資的案例，從中找到融資成本較低原因，并對比泰禾與其之間的差距，總結(jié)未來融資時泰禾可以考慮利用的方法，使讀者更為信服。2.融資的概念與意義2.1融資的概念融資，是生活中十分常見的金融概念，主要可以從狹義與廣義兩個角度來說，從狹義上來說，融資可以理解為一個企業(yè)在資本市場上籌集資金的行為與過程。從廣義上來說，融資等于金融，即貨幣資金的融合與流通的過程，企業(yè)在資本市場上通過各種方式為企業(yè)發(fā)展需要籌集或者貸放資金的行為。2.2融資方式房地產(chǎn)企業(yè)主要融資方式包括銀行貸款，債券融資，信托基金融資，IPO等，其中銀行貸款與債券融資在市場上比較受歡迎，而由于IPO融資對公司的要求較高，對于一些小型地方房企并不適用，信托基金融資在近幾年憑借其靈活的優(yōu)勢發(fā)展迅速，備受泰禾集團喜愛，但其成本也比較高。不同融資方式在不同地方、時期、公司資質(zhì)、融資金額等不同情況下產(chǎn)生成本也是不同的，所以房企要根據(jù)具體情況選擇適合的融資方案。2.3房地產(chǎn)企業(yè)融資的意義房地產(chǎn)融資指房企為了獲得生存發(fā)展需要的資金，在資本市場籌措資金的行為，房地產(chǎn)行業(yè)作為資金密集型行業(yè)，項目的開發(fā)各個過程都需要有資金的支持，所以房地產(chǎn)行業(yè)的融資需求十分活躍，房企在市場進行融資是十分必要的，企業(yè)合理地利用融資取得的資金，能夠幫助企業(yè)更好地發(fā)展壯大，進而促進房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，進而促進我國經(jīng)濟發(fā)展。但是若不科學(xué)規(guī)劃融資方案，包括利率、融資地點、融資方等，若企業(yè)抗風(fēng)險能力不夠，那么將會在未來成為企業(yè)發(fā)展壯大路上的隱形炸彈，甚至可能導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)倒閉，所以融資是把雙刃劍，利用好，則能幫助企業(yè)發(fā)展，利用不好，則會拖累企業(yè)發(fā)展，所以本文將結(jié)合泰禾集團與其他房企以往融資案例的具體情況，對泰禾未來融資方案做出分析與建議。3.泰禾集團概況3.1泰禾集團簡介泰禾集團是一家從事房地產(chǎn)開發(fā)，醫(yī)療，壽險等多領(lǐng)域的大型知名上市公司。成立于1996年，并于2010年通過借殼福建三農(nóng)成功上市，并于2017年銷售額突破千億，加入千億房企俱樂部。集團始終堅定以房地產(chǎn)開發(fā)為核心，并依托集團多年來在住宅，商業(yè)，壽險，醫(yī)療，教育等多個領(lǐng)域積累的優(yōu)質(zhì)資源，積極實施“泰禾+”戰(zhàn)略，全面提高城市生活品質(zhì)于加強集團向多元化格局發(fā)展布局，努力開創(chuàng)“中國式美好生活”。房地產(chǎn)開發(fā)作為集團核心業(yè)務(wù)，集團堅持“深耕核心一線，全面布局二線”的發(fā)展戰(zhàn)略，獨具匠心地打造了院子系，府系，公館系，大院系等產(chǎn)品IP，堅持“文化筑居中國”的品牌內(nèi)涵，短短幾年，憑借其產(chǎn)品在國內(nèi)別具一格的文化內(nèi)涵與輸出，在國內(nèi)主要一二線城市完成布局，并廣受追捧，品牌認(rèn)可度與影響力不斷提升，規(guī)模不斷壯大，聞名全國。3.2泰禾集團面臨的困境即使泰禾集團在2018年取得了1456億的亮眼的銷售成績，成功躋身中國房企前20強，但距離2017年泰禾老板黃其森在公眾面前喊話，2018年要取得2000億的目標(biāo)仍有差距，而從豪言壯志立下2000億的銷售目標(biāo)我們就可以看出，黃其森在公司發(fā)展上是有些激進與不聯(lián)系公司實際情況的，因為2017年全年泰禾實現(xiàn)合同銷售金額823.73億元，同比增長285.59%，若想要實現(xiàn)2018年2000億的銷售目標(biāo)，就意味著泰禾要連續(xù)兩年將以接近三倍的速度飛速發(fā)展。然而，從2018年前后，政府就陸續(xù)提出“房住不炒”的政策信號，加上各地政府陸續(xù)出臺“限購令”，這些政策都在告訴市場，未來政府將對以不合理增長速度的房價加以監(jiān)管與調(diào)控，尤其以一二線城市為代表，而泰禾的大部分土地儲備都集中在我國一二線城市，政府對房價的調(diào)控，打擊了房價不合理的增長速度，打擊了一些房產(chǎn)投資者，更是告訴普通購房者房價飛漲的時代將一去不復(fù)返，這對泰禾在一二線布局的樓盤十分不友好，換句話說，政府對房價的調(diào)控直接影響了泰禾在一二線城市布局的樓盤的銷售價格。政府對房價的調(diào)控直接影響了泰禾的銷售計劃，進而影響其銷售收入與現(xiàn)金流，最終影響凈利潤。例如泰禾北京西府大院項目，早在17年的時候就達到了出售條件，在正要開盤的時候，調(diào)控政策出來了，作為泰禾在全國項目中，位置最好的北京西府大院，黃其森始終不愿意以7、8萬的單價開盤的，然而，泰禾巨大的負(fù)債壓力由不得黃老板任性，終于，在捂盤捂了兩年后，迫于巨大的負(fù)債壓力，不得不先推出部分樓盤以回籠資金。然而開盤價卻遠遠低于曾經(jīng)暢想的“非20萬不賣”。盡管回籠部分資金，但由于遠遠低于預(yù)期價格，這與泰禾預(yù)期的現(xiàn)金流有很大偏差，導(dǎo)致了泰禾的資金壓力進一步加大。資金壓力大，市場監(jiān)管嚴(yán)，融資成本高是泰禾目前面臨的主要問題，本文主要討論未來泰禾如何降低融資成本，以及有何新的融資渠道可以開發(fā)。3.3疫情與債務(wù)危機隨著泰禾的實際現(xiàn)金流與預(yù)期有所偏差，導(dǎo)致其多年快速發(fā)展遺留下來的債務(wù)危機也慢慢曝光在公眾視野中，加上2020年遭遇了“黑天鵝”新冠肺炎，2020年7月6日，泰禾集團發(fā)布公告稱，因房地產(chǎn)市場整體環(huán)境下行、新冠肺炎疫情等疊加因素的影響，公司現(xiàn)有項目的去化率短期內(nèi)有所下降，銷售預(yù)期存在波動，同時由于公司自身債務(wù)規(guī)模龐大、融資成本高企、債務(wù)集中到付等問題，使得其短期流動性出現(xiàn)困難，全國各地項目無法施工，預(yù)期銷售計劃改變，預(yù)期現(xiàn)金流出現(xiàn)嚴(yán)重偏差，導(dǎo)致泰禾在2020年以來多支債務(wù)出現(xiàn)逾期。表3—1泰禾集團2020年到期債務(wù)統(tǒng)計表資料來源：第一財經(jīng)而泰禾集團之所以在2020年出現(xiàn)大規(guī)模債務(wù)逾期，一方面是因為政策調(diào)控與新冠肺炎突發(fā)對影響了泰禾集團的銷售收入與現(xiàn)金流，根本原因還是在于其連年高杠桿與激進擴張與，雖然在房地產(chǎn)行業(yè)高負(fù)債對于房企發(fā)展確實存在一定的積極意義，但當(dāng)公司在確定融資方案時，不結(jié)合公司發(fā)展規(guī)律，不觀察行業(yè)政策背景，不控制融資成本，不考慮公司現(xiàn)金流情況，那么公司的承壓能力將大大折扣，甚至在一些“黑天鵝”事件面前將影響公司生死存亡，所以泰禾集團包括類似房企在確定其融資方案時應(yīng)當(dāng)充分考慮各個因素，提高風(fēng)險應(yīng)對性，讓企業(yè)穩(wěn)中求進。泰禾集團未來融資成本控制方案一個公司想要在資本市場融資，就必須設(shè)計出一個融資方案，融資方案中體現(xiàn)的公司實力，融資方式，融資時期等對融資成本具有重要影響意義，例如龍頭房企或者國有房企在資本市場便能獲得較低的融資成本，因為其債務(wù)違約風(fēng)險小，也就意味著債權(quán)人所承擔(dān)的風(fēng)險相較于一些中小型房企來的小。另外，不同時期，地點，資金提供方，融資方式所需付出的成本也不一樣，例如在新冠肺炎后經(jīng)濟復(fù)蘇的時期，國家實行較為寬松的貨幣政策，市場利率處于歷史低位，這時發(fā)行債務(wù)便能承擔(dān)較低的融資成本，而在這些變數(shù)面前，泰禾集團又將如何在政府監(jiān)管越發(fā)嚴(yán)格與房地產(chǎn)進入“后白銀時代”的大背景下，度過債務(wù)危機并在未來合理控制融資成本，助力集團順應(yīng)時代發(fā)展，成為行業(yè)標(biāo)桿。為此，本研究從公司介紹、項目分析、管理團隊建設(shè)、股權(quán)融資、物業(yè)平臺融資、銀行貸款融資、項目合作融資、信托融資、債券融資、銷售回款等方面出發(fā)，為泰禾集團未來融資提出降低融資成本的方案。4.1公司介紹在公司介紹方面，泰禾集團可以在融資方案中體現(xiàn)其中國房企前20強，上市公司的身份，泰禾集團能夠成為中國房企前20強，并成功上市且市值一度高達540億元，這從側(cè)面反應(yīng)市場對泰禾集團還是具有一定認(rèn)可的，且泰禾多年來深耕國內(nèi)一二線城市，手中握有大量一二線優(yōu)質(zhì)土地儲備，這在下文項目介紹中會詳細(xì)介紹，而目前泰禾之所以深陷債務(wù)泥潭，雖然很大程度上歸根于其早些年的高杠桿與激進擴張，但這足以使泰禾的債務(wù)發(fā)生如此大規(guī)模的逾期，另外一個很重要的原因在于2020年初新冠肺炎這一突發(fā)事件，其全國范圍內(nèi)項目停止施工將近半年，預(yù)期現(xiàn)金流出現(xiàn)嚴(yán)重偏差，導(dǎo)致其發(fā)生如此大規(guī)模債務(wù)逾期，而目前國內(nèi)疫情基本得到控制，各地項目開始陸續(xù)復(fù)產(chǎn)復(fù)工，現(xiàn)金流回歸正常，債務(wù)問題將逐漸解決。后續(xù)再設(shè)計融資方案時，合理科學(xué)利用其中國房企20強，上市公司身份，融資成本都會比一些未上市的小型房企低，地方房企。另外，很重要的一點是，公司股東實力越強大，那么為公司提供的信用背書也就越強大，那么也能夠幫助公司獲得較低的融資成本。而在去年債務(wù)危機爆發(fā)后，泰禾集團實際控制人即黃其森積極引入戰(zhàn)投，并最終在2020年7月31日與海南萬益管理服務(wù)有限公司簽署了《股份轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議》，而海南萬益為萬科全資子公司，萬科方面擬以總對價24.3億元，接受泰禾19.9%泰禾股份，正式入股后將成為泰禾集團第二大股東，換句話說這次泰禾將與萬科達成戰(zhàn)略合作，而此次正式入股后，萬科將享有在泰禾的表決權(quán)眾與項目收益權(quán)，眾所周知萬科作為我國房地產(chǎn)行業(yè)龍頭，截止2020年Q3，公司凈負(fù)債率僅為28.51%，遠遠低于“三道紅線”規(guī)定，常年保持行業(yè)低位，萬科對有息負(fù)債的控制在行業(yè)中相對嚴(yán)格，這得益于萬科管理團隊豐富的運營管理經(jīng)驗，敏銳的戰(zhàn)略判斷，嚴(yán)謹(jǐn)?shù)娘L(fēng)險控制策略。而此次萬科擬入股泰禾，雖然萬科方面表示不承擔(dān)泰禾任何債務(wù)，不提供任何增信措施，泰禾目前所面臨的更多的是資金與融資問題，其產(chǎn)品力與基礎(chǔ)力還是非常不錯的，言下之意即在幫泰禾解決完資金與融資問題后，萬科正式入股泰禾后，泰禾手中在一二線城市積累的項目將為萬科帶來可觀的收益。這或許才是萬科愿意入股泰禾的真正目的。盡管這會使泰禾手上的優(yōu)質(zhì)項目的收益一部分歸屬于萬科，但這對目前深陷債務(wù)危機的泰禾又何嘗不是一件好事呢，在地產(chǎn)行業(yè)進入“后白銀時代”的大背景下，泰禾以往靠“高杠杠，高負(fù)債”的激進擴張策略已經(jīng)不在是最優(yōu)選擇，相反，地產(chǎn)公司要穩(wěn)中求進，而萬科便是穩(wěn)中求進的代表之一，其作為行業(yè)龍頭，融資成本在國內(nèi)房企中也是處于低位。因為從各房企歷史融資成本數(shù)據(jù)來看，第一梯隊中包含中國海外發(fā)展，華潤置地，金茂，龍湖，萬科，招商蛇口等房企，融資成本大概在5%左右，第二梯隊中包含遠洋，綠城，富力，世茂，旭輝等房企，融資成本在5%—6%左右，第三梯隊包含合景泰富，中駿，華夏幸福等房企，融資成本大概在6%—7%左右，而泰禾則位于融資成本較高的第四梯隊，成本普遍高于7%?？偟膩砜待堫^房企的融資成本都是比較低的，而龍頭房企由一般為央企和大型公眾企業(yè)，例如有“業(yè)內(nèi)安全之王”之稱的中國海外發(fā)展融資成本在2018年融資成本僅為4.3%，為國內(nèi)房企最低，而萬科雖然不是國企，但由于深圳地鐵是萬科第一大股東，也讓萬科擁有了國資背景，讓其能夠以較低成本融資。所以，在萬科正式入股泰禾后，萬科多年積累下的財務(wù)經(jīng)驗，豐富的運營管理經(jīng)驗，嚴(yán)謹(jǐn)?shù)娘L(fēng)險控制策略，都將成為泰禾未來發(fā)展計劃中重要的指標(biāo)，而泰禾背靠房企龍頭萬科這棵大樹，也就擁有了來自萬科的信用背書，加上萬科的國資背景，這對于泰禾未來降低融資成本都將起到積極的作用，換句話說，泰禾在未來設(shè)計融資方案時，可將萬科為其第二大股東的重要地位體現(xiàn)出來，并結(jié)合泰禾自身特色與萬科在控制融資成本上的寶貴經(jīng)驗，加上融資市場對萬科的認(rèn)可與信任，將有利于泰禾降低融資成本。4.2項目分析誠然，泰禾在多年“高杠桿，高負(fù)債”的發(fā)展策略指導(dǎo)下，加上遇見突發(fā)“黑天鵝”，在近兩年遇到了資金鏈的問題，影響集團生存發(fā)展的問題。然而，房地產(chǎn)行業(yè)本來就是高杠桿行業(yè)，不得不承認(rèn)，高杠桿確實幫助泰禾從一家區(qū)域性房企發(fā)展為在全國多個一二線城市完成布局的房企。好在泰禾把錢花在了刀刃上，通過多年的布局，公司的項目資源大都集中于一二線城市，也就意味著泰禾手中擁有的大都為資產(chǎn)減值空間小，升值空間大的優(yōu)質(zhì)資源。根據(jù)國家統(tǒng)計局最新發(fā)布的2021年2月份商品住宅銷售價格變動情況統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2月份，一線城市新開發(fā)的商品房和二手房銷售價格同比漲幅分別為4.8%和10.8%，漲幅比上月分別擴大0.6和1.2個百分點；二線城市新建商品房和二手房銷售價格同比漲幅分別為4.5%和2.9%，比上月上升0.4個百分點；三線城市新建商品房和二手房銷售價格同比漲幅分別為3.6%和1.9%，比上月分別上升0.3和0.4個百分點。不難看出，即使我國房地產(chǎn)市場步入“后白銀時代”，但一二線城市新建商品房住宅銷售價格仍在小幅增長，即使一二線城市以外的房價也在上漲，但其增速還是低于一二線城市。而截止2019H1，根據(jù)現(xiàn)有資料顯示，公司土地儲備面積209.25萬平方米，分別分布在福建12%，京津冀10%，長三角72%，珠三角6%，而公司在建項目面積1637.06萬平方米，分別分布在福建39%，京津冀9%，長三角14%，珠三角18%和其他熱門一二線城市20%，而我國一二線城市在經(jīng)濟，政治，交通，教育，醫(yī)療等方面布局都比較全面于領(lǐng)先其他城市，這對消費者有著天生的吸引力，換句話說，一二線城市的購房需求大，且抗風(fēng)險能力也更強，泰禾手中的項目減值空間小，升值空間大，當(dāng)三四線城市紅利逐漸減弱后，隨著我國城鎮(zhèn)化進程逐步推進，手握大規(guī)模一二線土地儲備的房企，才有抵抗風(fēng)險，保障后續(xù)穩(wěn)定增長的勇氣。另外，泰禾能成為國內(nèi)知名大型房企，與其獨到的產(chǎn)品IP是離不開的，“文化筑居中國”，是泰禾對外宣稱的理念。對中國文化的驕傲之情，是串起泰禾“院子系”產(chǎn)品主線條。從北京的中國院子為原點，泰禾的院子系產(chǎn)品已經(jīng)占領(lǐng)全國22座城市，落地44個項目。泰禾將新中式豪宅發(fā)揚光大，尤其是“院子系”已經(jīng)成為地產(chǎn)圈內(nèi)的超級IP。憑借別具一格的產(chǎn)品文化，公司在豪宅市場立得自己的一席之位。其中，中國院子曾4次入圍“亞洲十大超級豪宅”，6次入圍“中國十大超級豪宅”。在院子系之后，泰禾也在不斷進行產(chǎn)品的創(chuàng)新，細(xì)分出升級版的大院系和微縮版的小院系兩種產(chǎn)品類型。目前，泰禾已經(jīng)形成了院子系、大院系、府系和園系等多條差異化的產(chǎn)品線，成為新中式豪宅的引領(lǐng)者。站在一個更高的層面來說，泰禾的院子系產(chǎn)品彌補了建筑的中國文化缺失問題，它也成為高識別度的產(chǎn)品。而泰禾院子系樓盤所到之處均成為現(xiàn)象級紅盤。泰禾手中大量一二線城市土地儲備，與其在國內(nèi)獨一無二的產(chǎn)品IP，在房地產(chǎn)進入“后白銀時代”的大背景下，為泰禾在后續(xù)資本市場融資時提供了較強的資產(chǎn)支持，加上若萬科后續(xù)正式入股，相當(dāng)于又有了萬科的信用背書，所以泰禾在后續(xù)融資方案設(shè)計時，可以體現(xiàn)出其手中掌握的大量一二線優(yōu)質(zhì)土地儲備資產(chǎn)，因為這些資產(chǎn)減值空間小，升值空間大，換句話說，只要不再發(fā)生類似新冠肺炎這種黑天鵝，在與萬科逐步深入合作開發(fā)項目后，這些資產(chǎn)將為泰禾帶來大量現(xiàn)金流，加上泰禾近年來也開始逐步降負(fù)債，控制融資成本，將降低債權(quán)人的債務(wù)風(fēng)險，風(fēng)險降低，也將促進泰禾的融資成本降低。4.3管理團隊的建設(shè)一個公司是否能夠穩(wěn)定發(fā)展，也是影響融資成本的一個重要因素，國內(nèi)龍頭房企之所以能夠獲得較低的融資成本，一方面是有來自國資的信用背書，另一方面也是因為其管理團隊和方式多年穩(wěn)定，企業(yè)能夠按照發(fā)展規(guī)劃穩(wěn)健發(fā)展，變相使債權(quán)人所承擔(dān)的風(fēng)險降低，獲得債權(quán)人信任，愿意以較低的利率為其提供資本。反觀泰禾近幾年的管理團隊，公司高管變動十分頻繁，這與泰禾喜歡重金在行業(yè)內(nèi)挖人是息息相關(guān)的，而這些花高新挖過來的管理者，身上一般都帶有上一家任職公司的企業(yè)特征，曾經(jīng)有泰禾內(nèi)部員工表示，部門領(lǐng)導(dǎo)是萬科出身的，這個部門這陣子的行事風(fēng)格就是萬科風(fēng)格，而過了不久，當(dāng)部門領(lǐng)導(dǎo)換成從龍湖挖來的領(lǐng)導(dǎo)后，這個部門又會變成龍湖的工作模式開展工作，這僅僅只是泰禾管理管理混亂的一角。而這些花重金挖過來的高管，由于來了后發(fā)現(xiàn)其工作風(fēng)格或者方向與泰禾并不適用于泰禾，又或是不認(rèn)可泰禾的文化定位等其他原因，導(dǎo)致在泰禾爆發(fā)資金鏈危機后，集團副總經(jīng)理級別以上的高管離職人數(shù)達到了數(shù)十人，例如原龍湖北京總營銷李亮，被挖來做副總裁，雖然為集團組織起了集團營銷、策劃以及各區(qū)域營銷的完整系統(tǒng)，但由于其穩(wěn)中求進的發(fā)展理念與泰禾老板黃其森火燒眉毛急于求成的理念不符合，導(dǎo)致李亮不久后便離職。而企業(yè)高管團隊往往是公司重要決策的參與者，團隊主要人物是否穩(wěn)定，對于企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展起著不可忽視的作用，尤其泰禾這種處于快速發(fā)展階段的企業(yè)，頻繁的人事變動可能導(dǎo)致接任者對前任領(lǐng)導(dǎo)政策，公司內(nèi)部問題，文化，項目進展程度等不夠了解，導(dǎo)致其在后續(xù)工作開展上不夠順利，甚至可能改變以前的發(fā)展政策，導(dǎo)致公司在發(fā)展策略上經(jīng)常做出調(diào)整，而泰禾便是如此，頻繁的人事變動導(dǎo)致其沒有持續(xù)穩(wěn)定的按照其最初制定的政策發(fā)展，增加了企業(yè)發(fā)展的風(fēng)險性，變相提高了了債權(quán)人所需承擔(dān)的風(fēng)險，風(fēng)險提高則導(dǎo)致融資所需付出的成本變高。好在泰禾近期為了能夠盡快度過債務(wù)危機，走出泥潭，開始借鑒萬科的發(fā)展理念，例如2021年3月1日宣布任命曾經(jīng)有萬科工作背景的黃耀文擔(dān)任集團副總經(jīng)理，其深厚的萬科背景或許能夠幫助泰禾盡早走出債務(wù)危機，促進萬科正式入股泰禾。既然泰禾如今有與萬科達成戰(zhàn)略合作的希望，且萬科的發(fā)展模式在國內(nèi)被證明還是比較成功的，那么其在今后的發(fā)展規(guī)劃中，可以借鑒萬科多年來管理團隊穩(wěn)定的經(jīng)驗，取其精華，去其糟粕，并將其運用在泰禾自身，總的來說，要盡量保證公司管理團隊的穩(wěn)定，使公司在一個穩(wěn)定軌道上發(fā)展，降低風(fēng)險性，能夠降低其融資成本。4.4股權(quán)融資房地產(chǎn)企業(yè)集團層面的股權(quán)融資主要形式是公募融資，公募股權(quán)融資一般指通過股票交易市場向社會公眾投資者發(fā)行企業(yè)股票在資本市場上募集資金的行為，包含我們常提到的上市（IPO），上市后公司增發(fā)或者配股（SPO），而房企則經(jīng)常過這種方式在資本市場進行股權(quán)融資。而房企通過IPO或者SPO融資獲的資金，無需向投資者支付利息，也不用償還本金，但實際上，即使這樣，在投資者購買上市公式股票后，即使上市公司不用向投資者償還本金，但投資者將享受上市公司的股息，分紅，還有凈資產(chǎn)的增值收益，還有買賣股票賺取差價獲利，這與債券融資按照合約規(guī)定在固定日期支付固定利息有所差異，股權(quán)融資的成本是否產(chǎn)生具有不確定性，換句話說，該成本是或然成本，當(dāng)然，發(fā)生時有高，也有低，即使企業(yè)盈利高，但分紅少，企業(yè)選擇將更多利潤留存在企業(yè)，那么投資者的每股凈收益也會上升。但是無論用何種方式來體現(xiàn)，其成本大概都可以用資產(chǎn)回報率來權(quán)衡。思量到資產(chǎn)收益率（ROE）融合考慮了銷售凈利率，資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，凈負(fù)債率等多項因素，所以選擇使用資產(chǎn)收益率來衡量公募股權(quán)融資的成本。例如當(dāng)ROE為20%時，即相當(dāng)于投資者每在該企業(yè)投資100元，一年后，若企業(yè)正常發(fā)展，投資者就可以額外獲得20元的收益，而這20元投資者收益可以當(dāng)作房企為公募股權(quán)融資付出的成本。通過對A股135家房企公募融資隱形成本數(shù)據(jù)分析，主要有以下特征，像龍頭萬科的資產(chǎn)收益率比較高，導(dǎo)致其公募股權(quán)融資的“隱形成本”較高，所以其更常用成本較低的債權(quán)融資。而像泰禾這種中型房企的ROE為10.6%，其他類似房企如中南建設(shè)為7.27%，金科股份為6.55%，北辰實業(yè)為5.3%，可以看出其資產(chǎn)收益率并沒有太高，但是又由于其規(guī)模有限，股東實力有限，導(dǎo)致資本市場面對中型房企進行債權(quán)融資時普遍比資產(chǎn)收益率高，使其承擔(dān)成本變高，所以泰禾在后續(xù)融資方案設(shè)計時也可以考慮成本較低的公募融資，減少成本較高的債券融資。4.5物業(yè)平臺融資另外，談到公募融資，不得不說到近兩年房地產(chǎn)企業(yè)分拆旗下物業(yè)公司獨立上市的浪潮，2020年物業(yè)資本市場空前火熱，有18家物業(yè)服務(wù)企業(yè)成功在不同交易所掛牌上市，截止2020年12月31日，成功上市的物業(yè)服務(wù)企業(yè)共達42家。圖4—12014年以來港股與A股物業(yè)服務(wù)企業(yè)上市情況統(tǒng)計資料來源：觀點指數(shù)通過上圖可以看出，隨著房地產(chǎn)市場進入存量時代，物業(yè)服務(wù)的輕資產(chǎn)發(fā)展模式的價值開始獲得資本市場的認(rèn)可與接受，并在2017年后高速增長。中指研究院分析指出，2021年即后續(xù)兩三年將是資本市場的集中爆發(fā)期，同時也是物業(yè)服務(wù)企業(yè)上市融資的最佳窗口期，原因在于隨著房地產(chǎn)市場逐漸進入存量時代，物業(yè)服務(wù)的價值也開始逐漸被資本市場發(fā)現(xiàn)并認(rèn)可追捧，即將進入下一個藍海市場，尤其是去年疫情期間，社區(qū)在防疫第一線中發(fā)揮了關(guān)鍵作用，物業(yè)服務(wù)的價值進一步被挖掘。通過對已上市的物業(yè)服務(wù)企業(yè)分析發(fā)現(xiàn)，截止2020年12月31日，在港股上市的38家物業(yè)服務(wù)企業(yè)的市盈率平均值為38倍，甚至超過了同期科技公司的平均市盈率，而同期恒生指數(shù)市盈率平均值僅為10.8倍，可以看出資本市場對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的良好預(yù)期。中指院數(shù)據(jù)顯示，2000—2020年全國商品房銷售面積預(yù)計累計達到209.3億平方米，其中住宅面積約184.4億平方米，“十四五”期間預(yù)計我國商品住宅銷售面積有67.8億平方米，加上保障性住宅，住宅供給總量將很有希望超過90億平方米，此外，伴隨城鎮(zhèn)化發(fā)展催生出來的老舊城區(qū)改造也催生出了更多的物業(yè)需求，全國需要改造的小區(qū)大約有22萬個，設(shè)計改造面積約30億平方米。中信證券研報指出，預(yù)測未來3—5年物業(yè)管理市場總體規(guī)模將增加至24080億元，其中，住宅物業(yè)管理市場規(guī)模將增加至15360億元，增值服務(wù)市場規(guī)模擴張至4224億元，市場容量將進一步被打開.而物業(yè)服務(wù)當(dāng)前發(fā)展勢頭最好的地方大都位于國內(nèi)一二線城市，因為其土地成交量大，交易市場活躍，舊改項目多，人們收入的提高對高質(zhì)量的物業(yè)服務(wù)需求也在快速增長，而泰禾早先在布局上項目大多布局在國內(nèi)一二線城市，這些城市物業(yè)服務(wù)需求高，增長快，而泰禾集團早已在這些城市布局配套物業(yè)服務(wù)，且泰禾的定位是高端住宅，這也意味著公司通過物業(yè)管理獲得的毛利率較高，增值空間大，其下沉市場空間也大，鑒于物業(yè)行業(yè)屬于輕資產(chǎn)模式發(fā)展，凈資產(chǎn)收益率高且物業(yè)管理合同屬于長期合同，具備跨越周期和抵抗疫情之類突發(fā)事件的能力，收入也比較穩(wěn)定，能夠為房企帶來穩(wěn)定的現(xiàn)金流，在借助自身在一二線的樓盤完成布局后，完善物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，也可以考慮進軍國內(nèi)三四線城市甚至縣城，提高市場占有率，為母公司帶來持續(xù)收入，緩解泰禾集團的債務(wù)壓力，與融資壓力?？偟膩碚f，既然泰禾旗下有相關(guān)的物業(yè)平臺公司布局，那么也可以好好利用，并考慮將其在近幾年打造成集團旗下控股的另一個上市平臺，增加融資渠道，支撐主營業(yè)務(wù)發(fā)展。4.6銀行貸款融資銀行貸款與債券融資一直以來都是房企幾種融資渠道中常用的方式，其中銀行貸款利率比起債券融資一般情況下比較低，但銀行出于風(fēng)險考慮，總是傾向于大型房企或者有國資背景的房企，他們往往能夠獲得利息較低的貸款，因為這類房企一般信譽資質(zhì)較為優(yōu)秀，市場認(rèn)可度高，根據(jù)CRIC數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2012—2014年房企向銀行貸款的年利率在6.15%—15%之間，行業(yè)平均借貸利率大約為7.6%，相較于大部分融資渠道成本明顯偏低，其中，像保利，綠地，萬科等大型和具有國資背景的房企的貸款利率在6.15%—6.85%區(qū)間浮動，而中小型房企從成本浮動區(qū)間則為6.15%—15%，成本明顯偏高，尤其是對于泰禾這種憑借“高負(fù)債，高杠桿”模式發(fā)展的中型房企，銀行基于風(fēng)險管控，在放貸時都會十分謹(jǐn)慎，要么給予更高的利率，要么不放貸。從下圖可以看出，擁有國資背景的保利地產(chǎn)差不多在同時期獲得銀行貸款的利率大約為民營企業(yè)泰禾集團的一半，可見股東實力與自身信譽資質(zhì)對銀行貸款利率有著重要影響。表4—2保利地產(chǎn)（國資背景）與泰禾集團銀行貸款利息對比資料來源：中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)（CRIC）基于銀行貸款利率具有很高的浮動性，而浮動多少更多取決于房企自身負(fù)債率，股東實力，泰禾在這兩點上有多種解決方法，在降低資產(chǎn)負(fù)債率上，泰禾在今后幾年可以放緩拿地腳步，減少利息較高的融資，控制融資成本，甚至可以出售部分項目股權(quán)以回籠資金，降低資產(chǎn)負(fù)債率，從而降低銀行房貸后的風(fēng)險。這樣有利于其獲得安全且利息較低的貸款。在股東實力方面，鑒于未來萬科可能成為泰禾第二大股東，在一定程度上能夠增加泰禾的股東實力，另外，據(jù)官方消息報道，在泰禾與萬科初步達成戰(zhàn)略合作后，福建省政府多次牽頭多個相關(guān)職能部門與金融機構(gòu)共同協(xié)商解決泰禾債務(wù)危機問題，并要求金融機構(gòu)對泰禾不抽貸，不斷貸，共同推進債務(wù)重組和風(fēng)險化解處理，而東方資產(chǎn)，興業(yè)銀行，信達等都愿意協(xié)助泰禾度過債務(wù)危機。由此可見，鑒于泰禾為社會提供大量工作崗位，促進福州經(jīng)濟發(fā)展，泰禾在福州市政府心中具有一定重要性，這也為后續(xù)泰禾引入福州市國資入駐，成為其股東帶來了可能性，若有機會引入國資成為集團股東，這對于當(dāng)前深陷債務(wù)危機的泰禾無疑是個好消息，增強股東實力的同時，也為集團提供了國資信用背書，也給予銀行和其他債權(quán)人信心，從而幫助泰禾獲取較以前來講更低利息的融資。總得來說，集團在未來應(yīng)該加強對自身的信譽資質(zhì)建設(shè)，提高資本市場對集團的認(rèn)可與信任，這樣有利于其獲得較低利率的銀行貸款。另外，房企從銀行貸款獲取較低的利息還有一個辦法便是注意借貸時間，例如2020年初突發(fā)疫情，國家為了穩(wěn)定經(jīng)濟，實施了較為寬松的貨幣政策，而融資成本也處于歷史地位，從國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)來看也印證了這一結(jié)論，2020年1—9月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金136976億元，同比增長4.4%，其中國內(nèi)貸款20484億元，增長4.0%，自籌資金44485億元，增長5.9%，定金及預(yù)收款45145億元，增長2.9%，個人按揭貸款21783億元，增長9.5%.圖4—2國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)到位資金增速表資料來源：國家統(tǒng)計局圖4—32020年1—9月房地產(chǎn)開發(fā)到位資金情況資料來源：國家統(tǒng)計局由此可見，國內(nèi)房企正在借助融資成本相對處于低位是時間窗口抓緊儲備未來幾年的資金。所以泰禾在未來融資時也可以考慮當(dāng)利率處于相對低位的時期向銀行貸款或發(fā)行債券，儲備未來發(fā)展資金，在利率相對較高時期減少發(fā)債與貸款，合理科學(xué)地融資，這樣也可以節(jié)省融資成本。4.7項目合作融資對于一些因踩中“三道紅線”而融資受限的企業(yè)，由于其負(fù)債率偏高，風(fēng)險高，融資成本往往較高，且礙于政策監(jiān)管，不方便在資本市場融資，泰禾則處于“三道紅線”中的紅線檔，不能增加有息負(fù)債，在此情況下，便可以引入其他有實力的房企共同開發(fā)某個項目，達到緩解資金壓力的目的，雖然收益也會合作方分走一部分，但是鑒于其無法增加有息負(fù)債，且債務(wù)壓力大，聯(lián)手其他開發(fā)商不妨也是一種好辦法，分散開發(fā)風(fēng)險與資金壓力。另外，泰禾也可以適當(dāng)出售一些資產(chǎn)的股權(quán)，獲得開發(fā)資金，當(dāng)然，這一方式的成本取決于最初獲得該項目時的成本與出售該項目的售價之間的差價，泰禾在債務(wù)危機時期，曾經(jīng)頻繁出售手中項目股權(quán)，來回籠資金。表4—3泰禾2019年項目出售統(tǒng)計表數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告，觀點數(shù)據(jù)整理從上表可以看出，截止2019年9月底，泰禾公告交易了14次，項目遍及杭州，廣州，佛山，福州，蘇州，漳州，長沙等一二線城市，交易金額總計大約120億元，這筆資金對于無法增加有息負(fù)債的泰禾來說能夠一定程度上緩解其融資壓力，幫助其解決債務(wù)危機問題。這種出售項目股權(quán)來獲取資金的成本控制關(guān)鍵在于其最初獲得該項目的成本，例如上圖中世茂收購的杭州蔣村項目，這宗土地是泰禾在2016年11月28日以14億元競標(biāo)獲得，而世茂僅以3.79億元就拿下該項目51%的控股權(quán)，遠低于14億元50%的7億元的對價。所以泰禾在后續(xù)打算以這種方式進行后續(xù)融資時，應(yīng)該改變其以往喜歡以高溢價拿地的習(xí)慣，合理控制拿地成本，降低其后續(xù)出售該而付出的代價。4.8信托融資信托可就其字面而言，即接受他人的委托，經(jīng)營代辦業(yè)務(wù)的行為。信托融資最大特點便是十分靈活，受托人根據(jù)委托人的意志，為了讓受托人的利益最大化，而擁有并依照專業(yè)方法管理信托財產(chǎn)。房地產(chǎn)信托憑借其靈活的特點與優(yōu)勢，在我國近年來的房地產(chǎn)市場發(fā)展迅猛，根據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截止2019年2季度，我國房地產(chǎn)信托基金總額大概在2.93萬億，占國內(nèi)信托基金總額的15.38%，2018年房地產(chǎn)信托基金為我國房地產(chǎn)公司提供了新增貸款1.34萬億，在房地產(chǎn)企業(yè)外部融資方式中排名第二，可見其重要地位。利用好這種新型融資工具，在一定程度上能夠幫助企業(yè)更好地發(fā)展，但是若不合理利用，則會為加重企業(yè)的資金壓力。因為房地產(chǎn)信托基金融這種新型的融資工具，其具有融資成本與風(fēng)險都相較于其他傳統(tǒng)融資方式來的高的特點。據(jù)統(tǒng)計，2012年國內(nèi)房地產(chǎn)信托收益率達到頂峰，平均收益率基本都超過10%，雖然在2017年下降到7%左右，但是截止2018年年底，國內(nèi)房地產(chǎn)信托平均收益率還是接近9%，在這一收益率水平上，加上近幾年國家開始逐漸對房地產(chǎn)信托產(chǎn)品監(jiān)管越來越嚴(yán)格的背景下，再加上信托產(chǎn)品的發(fā)行費用，房企通過信托產(chǎn)品融資所需承擔(dān)的成本將不低于13%，與銀行貸款，股權(quán)融資等傳統(tǒng)融資方式相比，13%的融資成本對于任何一家房企來說都已經(jīng)相當(dāng)高了。通過分析泰禾集團負(fù)債結(jié)構(gòu)，我們能夠發(fā)現(xiàn)，借用2018年的數(shù)據(jù)來看，集團有息負(fù)債占比65.09%，而有息負(fù)債中，成本與風(fēng)險較低的銀行貸款僅占比18%，公司債占比20.73%，成本與風(fēng)險較高的信托貸款則占比很重，高達61.27%，換句話說，信托貸款占集團負(fù)債總額的42%，這對于一個想要健康長遠發(fā)展的房企來說，無疑加重了其未來的償債壓力與資金壓力，當(dāng)然這種融資結(jié)構(gòu)也是不健康的。所以集團在未來選擇融資方式時，最好不要過度依賴成本風(fēng)險雙高的信托貸款融資，且在未來政府對國內(nèi)房地產(chǎn)市場調(diào)控與監(jiān)管越來越嚴(yán)格的背景下，豐厚利潤的黃金時期已經(jīng)一去不復(fù)返，若泰禾還是選擇以往激進的發(fā)展模式，在未來房企逐漸朝穩(wěn)健發(fā)展轉(zhuǎn)變的大背景下，那么其必將被淘汰出局。4.9債券融資債券融資作為傳統(tǒng)的融資方式，在市場上備受青睞，債券融資的成本其實與銀行貸款成本有共通之處，其主要看公司自身資質(zhì)，公司資質(zhì)越好，也就意味著債權(quán)人的風(fēng)險更低，風(fēng)險低，那么也就意味著成本低，泰禾集團作為一家上市公司，且其手中握有大量一二線土地儲備，加上市場對其產(chǎn)品IP的認(rèn)可，加上未來不乏萬科入股的可能，結(jié)合其目前除了遇見債務(wù)危機外，公司本身并沒有什么其他能夠影響公司生死存亡的事情，待其度過債務(wù)危機后，加強自身信用資質(zhì)建設(shè)，借鑒萬科歷年來的融資經(jīng)驗，加強融資成本管理，按照泰禾多年來積累下的不錯的底子來說，可以繼續(xù)利用債券融資，將成本控制在一個相對較低的范圍。另外，影響債券融資的因素還有發(fā)債時間，發(fā)債地點等。表4—4泰禾集團2020年后需兌付債券統(tǒng)計資料來源：企業(yè)公告表4—7泰禾2019年發(fā)債融資統(tǒng)計表資料來源：企業(yè)公告通過上表我們可以看出，國內(nèi)外發(fā)債的利息是不同的，國內(nèi)發(fā)債的利息一般比在海外發(fā)債來的低，國內(nèi)發(fā)債也需要找到相對合適的時機，例如在新冠肺炎后，為了助力企業(yè)平穩(wěn)度過危機，我國實行了較為寬松的貨幣政策，融資成本在這時期處于歷史低位，根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2020年前三個季度，房企境內(nèi)外合計發(fā)行債務(wù)約9718億元，其中境內(nèi)發(fā)債規(guī)模占比62%，第三季度房企境內(nèi)外債券融資發(fā)行307次，融資規(guī)模約3247億元，同比增長14%，可以看出，企業(yè)正在借助融資成本相對較低的窗口期儲備企業(yè)未來發(fā)展所需要的資金。另外，對于海外發(fā)債，集團也可以考慮近兩年持續(xù)走熱的綠色美元債券，雖然其只能用于合格的綠色項目，或者與其相關(guān)現(xiàn)有債務(wù)的融資，但根據(jù)以往房企成功發(fā)行的利率來看，其利率相對較低，對于集團滿足綠色債券發(fā)行標(biāo)準(zhǔn)的項目來說，也能夠一定程度上滿足資金需求。所以在未來，泰禾集團也可以考慮在融資成本較低的時期發(fā)行債務(wù)進行融資，并同時分析海內(nèi)外資本市場的利率，同時也要考慮不同債券品種在不同市場與時期的利率，選擇其中利率相對較低的市場發(fā)行。4.10銷售回款銷售回款作為房企現(xiàn)金流中最重要的一員，我們可以將其看為企業(yè)的內(nèi)源融資，其成本基本可以忽略不計，回款快，也就意味著將為企業(yè)帶來充裕的現(xiàn)金，能夠為其他項目提供開發(fā)資金，回款慢可能導(dǎo)致企業(yè)庫存增加，資金壓力大，那么不得不去市場融資，那么就必須付出一定成本。那么便會加大企業(yè)資金壓力，所以企業(yè)在未來需加強銷售回款能力。分析泰禾集團2019年年報可以發(fā)現(xiàn)，截止2019年底，公司存貨賬面余額約為1470億元，占資產(chǎn)66%，而集團產(chǎn)品大都為高端住宅和商業(yè)