既有建筑改造項(xiàng)目的可行性研究

既有建筑改造工程的可行性研究〔上海同濟(jì)工程咨詢熊志杰、劉志鵬〕摘要：我國(guó)目前存在大量的既有建筑，其中包括不可再生的古建筑，需要開(kāi)發(fā)再利用的舊城區(qū)、舊工業(yè)區(qū)建筑和大量使用期限內(nèi)的一般建筑。很多既有建筑需要再改造，政府部門(mén)、投資者、建設(shè)方需要對(duì)既有建筑的改造做出科學(xué)的決策。可行性研究作為一種科學(xué)的方法，從技術(shù)可行性、經(jīng)濟(jì)可行性、不確定性、社會(huì)效益等多個(gè)方面對(duì)既有建筑改造工程進(jìn)行多方面的分析，能夠有效的提高既有建筑改造工程決策的正確性。關(guān)鍵詞：既有建筑改造可行性研究建筑改造類(lèi)別1、引言改革開(kāi)放三十年來(lái)，伴隨著經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)，我國(guó)建筑行業(yè)取得了飛躍式的開(kāi)展，2013年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額超過(guò)44萬(wàn)億元。由于我國(guó)建筑改造行業(yè)起步較晚，2013年固定資產(chǎn)改建投資僅為5.2萬(wàn)億。近年來(lái)，隨著我國(guó)“十二五規(guī)劃”將城市開(kāi)展中心由新城建設(shè)向舊城改造〔棚戶區(qū)改造〕轉(zhuǎn)移，我國(guó)開(kāi)始大量開(kāi)展對(duì)既有建筑的改造更新工作，為了應(yīng)對(duì)接下來(lái)大量的既有建筑改造任務(wù)，切實(shí)把我國(guó)建設(shè)成為“節(jié)約型社會(huì)”，如何使建筑改造行業(yè)盡快步入軌道，已經(jīng)成為我國(guó)建筑業(yè)當(dāng)前開(kāi)展的重要任務(wù)?？尚行匝芯窟@種方法最早出現(xiàn)于美國(guó)，第二次世界大戰(zhàn)之后，這種方法開(kāi)展迅速，通過(guò)幾十年的不斷充實(shí)和開(kāi)展，擴(kuò)大到很多領(lǐng)域，范圍十分廣泛，目前已形成一整套系統(tǒng)的科學(xué)的研究方法，在國(guó)外，不管是興旺國(guó)家，還是開(kāi)展中國(guó)家，可行性研究都已相當(dāng)普遍。不管是新建工程，還是改造工程，都要先做可行性研究，然后再?zèng)Q策。70年代被介紹到中國(guó)，80年代才被我國(guó)正式采用。建國(guó)幾十年來(lái)，我國(guó)在根底建設(shè)上所取得的成就是巨大的，但仍然存在一些缺乏。據(jù)有關(guān)專(zhuān)家估計(jì)，建國(guó)以來(lái)，我國(guó)建設(shè)工程由于投資失誤所造成的損失達(dá)千億元以上。其中，又以既有建筑改造工程為主要代表。因?yàn)楦脑旃こ叹哂衅洫?dú)特的文化原因、人文原因、改造技術(shù)、改造難度、實(shí)施環(huán)境等特殊性，導(dǎo)致在既有建筑改造工程上，出現(xiàn)許多投資的浪費(fèi)，以及投資的失誤。為了更好的實(shí)現(xiàn)既有建筑改造工程的投資目標(biāo)，本文以既有建筑改造理論和可行性研究理論為根底，從工程可行性的角度對(duì)既有建筑改造工程進(jìn)行客觀、科學(xué)、系統(tǒng)的研究，力求為政府部門(mén)、投資者、決策者提供科學(xué)的決策依據(jù)。2、既有建筑改造工程可行性研究概述2.1既有建筑的概念及其特點(diǎn)從時(shí)間維度來(lái)界定，我國(guó)一般民用建筑、工業(yè)建筑的設(shè)計(jì)基準(zhǔn)期為50年，那么新建和次新建筑〔建成3年以內(nèi)的既有建筑〕那么不屬于既有建筑。除此之外，一般的老建筑和歷史建筑那么屬于既有建筑。長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)各地對(duì)歷史建筑的時(shí)間界定不同，但一般將建成3年以上的建筑視為既有建筑。其中，建成三十年以上的具有一定歷史、科學(xué)、藝術(shù)價(jià)值的，反映城市歷史風(fēng)貌和地方特色的建筑物、構(gòu)筑物視為歷史建筑。由于既有建筑自身具有特殊性和復(fù)雜性，這決定了既有建筑改造的原因、方法、工藝、程序也是特殊和復(fù)雜的。改造過(guò)程是針對(duì)建筑的一局部或者整體進(jìn)行的，小到從建筑設(shè)計(jì)外觀難以覺(jué)察的室內(nèi)舒適度改造，大到改造后根本無(wú)法區(qū)分建筑的本來(lái)面目的整體革新。因此，每個(gè)改造過(guò)程都不是從無(wú)到有，每個(gè)工程都有其獨(dú)一無(wú)二的問(wèn)題亟待解決。既有建筑改造的特殊性決定了這是一個(gè)典型的多學(xué)科、多專(zhuān)業(yè)寫(xiě)作的復(fù)雜性改造活動(dòng)，需要密切配合、共同協(xié)作，其可行性研究工作要比普通新建工程要復(fù)雜得多。主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：〔1〕原建筑信息缺乏完整性。既有建筑原始信息的保存很不充分，特別是歷史文物建筑，很多舊建筑在數(shù)次裝修、修繕、改造、再利用過(guò)程中漸漸變得面目全非。目前，大局部既有建筑改造工程信息得到了保存，但普遍存在對(duì)建筑歷史信息的保護(hù)不夠和過(guò)度利用的現(xiàn)象。伴隨我國(guó)大城市居民物質(zhì)生活水平的提升，其精神生活也日趨豐富，既有建筑改造工程的傳統(tǒng)文化和現(xiàn)代化信息的保存和轉(zhuǎn)化，越來(lái)越受到更多群眾和媒體的關(guān)注?！?〕改造過(guò)程涉及多專(zhuān)業(yè)、多工藝。性能改造的開(kāi)展，更是突飛猛進(jìn)，在新技術(shù)、新工藝、新理念的支持下，普遍注重對(duì)原始信息的保護(hù)保存，并合理運(yùn)用和進(jìn)行藝術(shù)化處理。對(duì)新植入的元素或建筑，那么手法多樣，從細(xì)部、空間、尺度、材料等多方面標(biāo)榜時(shí)代的特色。在采用現(xiàn)代技藝、表達(dá)現(xiàn)代歷年的同時(shí)，也提升歷史價(jià)值、強(qiáng)調(diào)傳統(tǒng)意義。在技術(shù)進(jìn)步和結(jié)構(gòu)進(jìn)化的帶動(dòng)下，體量改造開(kāi)展迅速，包括地下空間的有效利用、樓層的增刪、閣樓空間的利用，以及屋頂?shù)墓δ苌?jí)改造。功能改造的自由度較大，歷史上曾經(jīng)出現(xiàn)過(guò)的建筑類(lèi)型無(wú)論是軍事、古堡、宮殿、教堂、民居，還是水塔、磨坊、工廠、倉(cāng)庫(kù)，甚至馬廄，都可以得到持續(xù)再利用和合理的功能轉(zhuǎn)化?！?〕改造后效果是否滿足建筑改造標(biāo)準(zhǔn)要求，是否滿足建設(shè)方要求。大局部上世紀(jì)建造的房屋，由于當(dāng)時(shí)國(guó)家經(jīng)濟(jì)條件有限，建筑行業(yè)水平相對(duì)較低，施工水平有限等原因，許多房屋無(wú)法滿足2000年之后國(guó)家新公布的行業(yè)規(guī)章、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)要求，需要進(jìn)行平安、抗震、節(jié)能改造。同時(shí)，由于既有建筑改造的原因不一樣，建設(shè)方的要求也不一樣，有很多的特殊性和復(fù)雜性。2.2既有建筑改造的原因及類(lèi)別無(wú)論是施工質(zhì)量的隱患、建筑自身的老化、社會(huì)需求的變化、人口比例的變化，還是自然災(zāi)害等不可預(yù)知因素的介入，最終導(dǎo)致既有建筑進(jìn)行改造，但其主要原因可概括為以下三點(diǎn)：〔1〕使既有建筑能夠使用更長(zhǎng)的時(shí)間，延長(zhǎng)壽命；〔2〕使既有建筑走向一種節(jié)能減排的趨勢(shì)，更新性能；〔3〕使既有建筑能夠適應(yīng)不斷變化的社會(huì)需求，提升價(jià)值。同既有建筑改造的原因相比，既有建筑改造的類(lèi)別那么要簡(jiǎn)單許多。主要包括以下三個(gè)方面進(jìn)行改變：〔1〕體量改變：包括水平向的擴(kuò)建和垂直向的擴(kuò)建，改造將使既有建筑的水平荷載或垂直荷載發(fā)生變化?！?〕功能改變：改造的目的為功能的改變，包括改造后是相同功能和不同功能也包括單一用途和混合用途?！?〕性能改變：性能改變包括修復(fù)和革新，革新包括設(shè)備更新、管線改換等修復(fù)也包括外檐與室內(nèi)的整修等。圖1既有建筑改造的根本類(lèi)型框架圖2.3可行性研究概述可行性研究是20世紀(jì)30年代出現(xiàn)的一門(mén)科學(xué)。70年代被介紹到中國(guó)，80年代才被我國(guó)正式采用。對(duì)投資決策者來(lái)說(shuō)，可行性研究報(bào)告是方案評(píng)估、投資決策的依據(jù)和根底?？尚行匝芯渴墙ㄔO(shè)工程投資決策前進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證的一門(mén)科學(xué)。它的任務(wù)是綜合論證一項(xiàng)建設(shè)工程在市場(chǎng)開(kāi)展的前景，技術(shù)上的先進(jìn)性和可行性，財(cái)務(wù)上的實(shí)施可能性，經(jīng)濟(jì)上的合理性和有限性。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就是研究、評(píng)價(jià)一個(gè)建設(shè)工程從技術(shù)、經(jīng)濟(jì)兩方面看是否可行，從而為投資者提供是否選擇該工程進(jìn)行投資的依據(jù)?？尚行匝芯繎?yīng)用的技術(shù)理論知識(shí)十分廣泛，可以說(shuō)是一門(mén)綜合性的交叉學(xué)科，并且隨著時(shí)代的開(kāi)展，給可行性研究又賦予了許多新的內(nèi)涵。它需要運(yùn)用自然科學(xué)、經(jīng)濟(jì)科學(xué)、現(xiàn)代管理科學(xué)等多學(xué)科的知識(shí)。特別是一個(gè)大型工程的可行性研究，更是涉及節(jié)能、環(huán)保、天文、地理、交通、能源、資源、設(shè)備、工藝、市場(chǎng)預(yù)測(cè)、經(jīng)濟(jì)效益等多學(xué)科的綜合知識(shí)。可見(jiàn)，工程可行性研究的成果，是多種科學(xué)技術(shù)知識(shí)在建設(shè)中綜合運(yùn)用的結(jié)果?？尚行匝芯恐饕菫橥顿Y效勞的，投資主體為了排除投資盲目性、減少風(fēng)險(xiǎn)，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中獲得最大經(jīng)濟(jì)效益，就需要在投資決策前做多方面的預(yù)測(cè)和估算，論證“可行”，還是“不可行”?？尚行匝芯恳话阋蟠饛?fù)以下問(wèn)題：〔1〕在技術(shù)上是否可行；〔2〕在經(jīng)濟(jì)上是否合理；〔3〕在財(cái)務(wù)上是否有利；〔4〕需要多少投資；〔5〕能否籌集到所需資金；〔6〕建設(shè)周期有多長(zhǎng)；〔7〕需要多少物力、人力資源；〔8〕環(huán)境影響與保護(hù)；〔9〕節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材措施；〔10〕衛(wèi)生防疫措施?？偟膩?lái)說(shuō)包括三個(gè)方面的內(nèi)容：工藝技術(shù)、市場(chǎng)需求和財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)情況，市場(chǎng)是前提，技術(shù)是手段，核心問(wèn)題是財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)，即投資盈利問(wèn)題，其他一切問(wèn)題，包括節(jié)能、環(huán)保、衛(wèi)生等都是圍繞財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)這個(gè)核心，并為之提供各種方案?？尚行匝芯康淖饔弥饕憩F(xiàn)在以下四個(gè)方面：〔1〕它是決策科學(xué)化的重要依據(jù)?！?〕它是提高經(jīng)濟(jì)建設(shè)綜合方案管理，平衡建設(shè)規(guī)模，優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)，防止重復(fù)建設(shè)、重復(fù)引進(jìn)和重復(fù)生產(chǎn)的有效手段?！?〕它是提高國(guó)家貸款和投資效益，厲行節(jié)儉，防止浪費(fèi)的有效方法?！?〕也是加強(qiáng)建設(shè)工程科學(xué)管理，防止官僚主義和專(zhuān)權(quán)獨(dú)斷的必要程序。3、既有建筑改造工程可行性研究理論及重點(diǎn)考慮因素3.1既有建筑改造工程可行性研究的框架根據(jù)既有建筑改造工程的可行性研究特點(diǎn)，改造工程可行性研究的框架如下列圖所示：圖2既有建筑改造可行性研究框架圖3.2既有建筑改造工程可行性研究的特點(diǎn)既有建筑改造工程可行性研究的特點(diǎn)，主要包括以下四個(gè)方面：〔1〕工程可行性研究目標(biāo)的多樣性。即改造工程由于其建筑本身帶有的人文、藝術(shù)、歷史特性，在改造后需要滿足多目標(biāo)組合到達(dá)的某種綜合效益?！?〕工程效益和費(fèi)用研究的顯著增量性。既有建筑改造工程屬于增量投資行為，增量經(jīng)濟(jì)效益是判斷工程投資可行性的指標(biāo)?！?〕工程投資和費(fèi)用估計(jì)的特殊性。既有建筑改造工程是在利用原有固定資產(chǎn)的價(jià)值前提下，再新增或改造少量設(shè)備和工程設(shè)施，最大化發(fā)揮經(jīng)濟(jì)效益?！?〕工程經(jīng)濟(jì)效益計(jì)算和評(píng)估的復(fù)雜性。對(duì)既有建筑改造工程的經(jīng)濟(jì)效益評(píng)估，原那么上應(yīng)采用有無(wú)比照法，即采用有工程和無(wú)工程比照的方法，有時(shí)也可采用前后比照法，即改造前、改造后進(jìn)行比照。3.3技術(shù)可行性改造技術(shù)是實(shí)現(xiàn)改造目標(biāo)的前提，其可行性研究要考慮其一般功能實(shí)現(xiàn)的可能性，同時(shí)要注重技術(shù)創(chuàng)新，因?yàn)閷?shí)現(xiàn)技術(shù)的簡(jiǎn)化和改造往往也能降低改造本錢(qián)和后期的建筑維護(hù)本錢(qián)。通常技術(shù)可行性分析是從技術(shù)方案的可行性和資源的可行性兩局部分析的，分析的主要內(nèi)容和步驟如下：〔1〕在當(dāng)前的限制條件下，該建筑改造的目標(biāo)能否到達(dá)；〔2〕利用現(xiàn)有技術(shù)，該建筑改造的功能能否實(shí)現(xiàn)；〔3〕對(duì)人員數(shù)量和質(zhì)量要求，并說(shuō)明這些要求能否滿足?？尚行匝芯康囊粋€(gè)重要內(nèi)容就是從工程的生產(chǎn)與建設(shè)條件，工程選用的技術(shù)、工藝、設(shè)備以及工程生產(chǎn)規(guī)模、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)等方面進(jìn)行技術(shù)分析，確定工程的內(nèi)部條件，進(jìn)一步從技術(shù)的角度分析工程的可行性。3.4經(jīng)濟(jì)可行性工程經(jīng)濟(jì)可行性是根據(jù)國(guó)家現(xiàn)行財(cái)務(wù)制度和會(huì)計(jì)體系，分析計(jì)算工程直接發(fā)生的財(cái)務(wù)效益和費(fèi)用，根據(jù)財(cái)務(wù)報(bào)表，計(jì)算評(píng)價(jià)指標(biāo)，考察工程的盈利能力、資產(chǎn)回收能力等財(cái)務(wù)狀況，據(jù)此判斷既有建筑改造工程的經(jīng)濟(jì)可行性。對(duì)工程的經(jīng)濟(jì)效益要進(jìn)行靜態(tài)和動(dòng)態(tài)的分析，不僅要計(jì)算工程本身的圍觀效益，而且要衡量工程對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)開(kāi)展所起的宏觀效益和分析對(duì)社會(huì)的影響。3.5不確定性分析隨著改造完成，建筑投入使用，很多外界環(huán)境可能會(huì)發(fā)生變化，明顯不同于建設(shè)初期預(yù)測(cè)時(shí)單純的外部環(huán)境假設(shè)條件，因此使得方案經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)中所有的投資、本錢(qián)、產(chǎn)量、價(jià)格等根底數(shù)據(jù)的估算和實(shí)際產(chǎn)生偏差，而這些因素也直接影響方案總體經(jīng)濟(jì)指標(biāo)值，導(dǎo)致最終經(jīng)濟(jì)效果實(shí)際值偏離預(yù)測(cè)值，給投資方、使用方、經(jīng)營(yíng)方帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。由此可見(jiàn)經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析的結(jié)論并非絕對(duì)的，即存在不確定性。不確定性分析就是針對(duì)不確定性問(wèn)題所采取的處理方法。它通過(guò)運(yùn)用一定的方法計(jì)算出各種不確定性因素對(duì)工程經(jīng)濟(jì)效益的影響程度來(lái)推斷工程的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，從而為工程決策提供更加準(zhǔn)確的依據(jù)，同時(shí)也有利于對(duì)未來(lái)可能出現(xiàn)的各種情況有所估計(jì)，事先提出改良措施和實(shí)施中的控制手段。不確定性分析主要包括盈虧平衡分析和敏感性分析。盈虧平衡分析指在一定市場(chǎng)、生產(chǎn)能力和經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l件下，依據(jù)工程本錢(qián)和收益相平衡的原那么，確定改造工程投入使用后的收入指標(biāo)。其中，工業(yè)技術(shù)改造工程可以通過(guò)確定工程產(chǎn)量、銷(xiāo)量、價(jià)格等指標(biāo)的多邊界平衡點(diǎn)。敏感性分析時(shí)工程經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)中常用的一種不確定性分析方法，是通過(guò)分析、預(yù)測(cè)改造工程的主要不確定因素發(fā)生變化對(duì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響程度，從而對(duì)工程承受各種風(fēng)險(xiǎn)的能力做出判斷，為工程決策提供可靠依據(jù)。敏感性分析的核心問(wèn)題，是從眾多的不確定性因素中找出敏感因素，并提出有針對(duì)性的控制措施，為決策工程效勞。敏感性分析的步驟如下：〔1〕確定分析指標(biāo)。如凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率、投資回收期等?！?〕設(shè)定需要分析的不確定因素和其變動(dòng)范圍?！?〕計(jì)算設(shè)定的不確定因素對(duì)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的影響值，找出敏感因素?！?〕結(jié)合確定性分析，進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)，對(duì)工程風(fēng)險(xiǎn)情況做出判斷。3.6既有建筑改造工程可研重點(diǎn)考慮的因素和問(wèn)題目前既有建筑改造工程可行性研究中存在以下問(wèn)題：〔1〕可行性研究方法上存在問(wèn)題。如建筑歷史資料缺乏，在建設(shè)必要性的論述中沒(méi)有國(guó)家和地區(qū)或行業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃；在市場(chǎng)分析、組織機(jī)構(gòu)分析等方面與國(guó)外差異較大，研究深度嚴(yán)重缺乏；缺乏風(fēng)險(xiǎn)分析，或風(fēng)險(xiǎn)分析的內(nèi)容不全、深度缺乏，缺乏系統(tǒng)性同意規(guī)劃和策略論證?！?〕可行性研究報(bào)告編制中存在問(wèn)題。許多建設(shè)方先上工程，后做或不做可研，導(dǎo)致可行性研究那么已行為成為爭(zhēng)取國(guó)家資金支持的目的，而不是為決策提供依據(jù)?！?〕既有建筑改造工程可行性的隱含前提。許多建設(shè)方，為了工程而工程，使改造工程的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)根本達(dá)不到可行性研究預(yù)測(cè)出來(lái)的指標(biāo)值，使既有建筑改造工程從研究的“可研”成為現(xiàn)實(shí)的“不可行”。針對(duì)上述問(wèn)題，既有建筑改造工程的可行性研究時(shí)，應(yīng)重點(diǎn)考慮以下因素：〔1〕邊改造邊使用的建筑在使用的同時(shí)進(jìn)行局部改造的工程，有可能造成未改造部位的停用和停產(chǎn)，其造成的經(jīng)濟(jì)損失可列為改造工程的費(fèi)用。如果直接計(jì)算增量效益和增量費(fèi)用時(shí)，可將停用、停產(chǎn)的損失列為現(xiàn)金流出，營(yíng)業(yè)外的凈支出也可列為現(xiàn)金流出。如局部改造工程存在平安隱患，特別是存在人身平安隱患，應(yīng)將改造建設(shè)期內(nèi)其他未改造區(qū)域全部停止使用，直至改造施工完成。〔2〕改造工程經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中說(shuō)用到的增量費(fèi)用和新增費(fèi)用是對(duì)建設(shè)方總體而言的，但屬于建設(shè)方營(yíng)業(yè)范圍內(nèi)的漂浮費(fèi)用或生產(chǎn)本錢(qián)中的固定局部需識(shí)別出來(lái)，這局部費(fèi)用不計(jì)為增量費(fèi)用和新增費(fèi)用。因?yàn)楦脑旃こ痰姆秶赡苤皇且粋€(gè)車(chē)間、一條生產(chǎn)線，并不一定包括整個(gè)建筑或廠區(qū)生產(chǎn)線和產(chǎn)品?！?〕改造工程可行性研究中的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)一般應(yīng)采用“有無(wú)比照”法進(jìn)行分析，以最終投資效果反映工程的增值效益。4、既有建筑改造工程可行性研究案例分析4.1工程概要圖3上海煙草〔集團(tuán)〕公司營(yíng)銷(xiāo)中心技改工程總平圖〔1〕工程概況上海煙草集團(tuán)有限責(zé)任公司按照國(guó)家煙草總局“深化改革、推動(dòng)重組、走向聯(lián)合，共同開(kāi)展”的總體要求，加快實(shí)施營(yíng)銷(xiāo)資源整合工作。由于受歷史條件限制，上煙集團(tuán)目前承當(dāng)卷煙營(yíng)銷(xiāo)的營(yíng)銷(xiāo)部、貿(mào)易中心、煙草進(jìn)出口公司，辦公地點(diǎn)分散，辦公面積狹小，阻礙了集團(tuán)營(yíng)銷(xiāo)機(jī)構(gòu)、人才、流程的進(jìn)一步優(yōu)化和整合。為此，上煙集團(tuán)決定對(duì)上海市黃浦區(qū)延安東路500號(hào)，30500平方米，30層，99.5米高的“延福大廈”進(jìn)行整體改造，同時(shí)對(duì)所有水電、空調(diào)、消防、監(jiān)控、電梯等系統(tǒng)進(jìn)行重新設(shè)計(jì)，以滿足國(guó)家新的標(biāo)準(zhǔn)要求。使其到達(dá)滿足4個(gè)部門(mén)，285人集中辦公的需求，展現(xiàn)上煙集團(tuán)形象。即：上海煙草〔集團(tuán)〕營(yíng)銷(xiāo)中心技術(shù)改造工程?！?〕改造內(nèi)容1〕撤除北面沿街裙房?jī)煽缃Y(jié)構(gòu)局部，建筑物整體由北向南回收18米，擴(kuò)大自行車(chē)道、地下車(chē)庫(kù)入口空間，同時(shí)解決歷史遺留的規(guī)劃紅線模糊問(wèn)題。2〕將2000平方裙房中的800平方米改造成立體機(jī)械車(chē)庫(kù)，增加30個(gè)停車(chē)位，解決來(lái)訪客戶停車(chē)問(wèn)題。3〕主樓地下室由2層改為1層，滿足地下室新型輸變電設(shè)備高度需要。地上1層樓板整體下降1.4米。4〕主樓、裙房局部梁、板、柱、墻進(jìn)行加固，以滿足新的結(jié)構(gòu)抗震要求，提高建筑抗震性能。5〕主樓25-30層撤除局部樓板、梁、墻，擴(kuò)大結(jié)構(gòu)空間。6〕建筑物內(nèi)原水、電、風(fēng)等系統(tǒng)全部撤除，重新建造。7〕原有4部電梯撤除，改造后配備6臺(tái)客梯、1臺(tái)貨梯及2臺(tái)餐廳電梯。8〕結(jié)構(gòu)改造完成后，還要對(duì)建筑物內(nèi)部水、電、風(fēng)、燃?xì)狻⑷蹼姷裙门涮紫到y(tǒng)進(jìn)行升級(jí)改造，最后進(jìn)行建筑物內(nèi)、外部裝修，給予老樓新的生命和活力。4.2改造必要性上海煙草〔集團(tuán)〕營(yíng)銷(xiāo)中心技術(shù)改造工程從以下四個(gè)方面論證建筑改造的必要性：〔1〕貫徹落實(shí)國(guó)家煙草總局“四個(gè)中心”建設(shè)的需要，強(qiáng)化集團(tuán)公司經(jīng)營(yíng)決策中心、品牌營(yíng)銷(xiāo)中心的功能，必須通過(guò)改造老樓的結(jié)構(gòu)和空間，以解決4個(gè)營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)集體辦公的問(wèn)題?！?〕貫徹落實(shí)煙草行業(yè)“十二五規(guī)劃”開(kāi)展需要，形成整個(gè)集團(tuán)組合營(yíng)銷(xiāo)的合理，必須將營(yíng)銷(xiāo)中心大樓改造成上煙集團(tuán)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)能力的重要載體和支撐?！?〕抓住上海新一輪改革，為了更好的展示煙草行業(yè)形象，必須在上海市人民廣場(chǎng)、外灘等核心區(qū)域有一幢標(biāo)志性建筑，能夠進(jìn)一步提升和展示煙草行業(yè)良好現(xiàn)象?！?〕整合辦公資源，提高辦公效率。4.3技術(shù)可行性〔1〕工程技術(shù)方案工程根本標(biāo)準(zhǔn)立面外觀建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格鮮明，氣勢(shì)宏大，高品質(zhì)的外立面裝修。斷面層高凈高不小于2.70M。樓板對(duì)應(yīng)辦公自動(dòng)化和地板式空調(diào)的要求，應(yīng)考慮150-300mm的OA層。構(gòu)造樓板負(fù)重為了對(duì)應(yīng)書(shū)架、機(jī)房等重物和辦公室布置的自由度，可以考慮采用300kg/M2的樓板負(fù)重，局部負(fù)重可以達(dá)800-1000kg/M2。垂直交通電梯等候時(shí)間不大于45秒。電氣電源容量為適應(yīng)辦公自動(dòng)化，要求100W/M2的電力負(fù)荷。照明要求500LX以上的亮度，采用防眩光燈具和局部調(diào)光裝置來(lái)保證光質(zhì)。弱電通訊小于等于10M2智能化采用集成系統(tǒng)，到達(dá)5A智能化標(biāo)準(zhǔn)。內(nèi)部環(huán)境空調(diào)能提供四管空調(diào)系統(tǒng)，通過(guò)層控制、個(gè)別控制，能夠應(yīng)對(duì)用戶對(duì)空調(diào)細(xì)微變化的要求，并能為特殊用戶〔如機(jī)房〕提供24小時(shí)空調(diào)。幕墻通過(guò)減輕熱負(fù)荷和提高熱阻斷性，抑制外部的影響，確保室內(nèi)環(huán)境的舒適性。平安門(mén)禁各層均設(shè)智能門(mén)禁系統(tǒng)。大門(mén)管理24小時(shí)警衛(wèi)值班。應(yīng)急電源配備兩路獨(dú)立電源、消防應(yīng)急電源，重要負(fù)荷采用雙電源供電。其它停車(chē)位車(chē)位充足。無(wú)障礙設(shè)計(jì)照顧到殘障人士的人性化設(shè)計(jì)必須予以考慮。配套設(shè)施設(shè)置、食堂、休息區(qū)、會(huì)議廳、商務(wù)交流區(qū)等。從立面改造、平面布局、結(jié)構(gòu)改造、給排水系統(tǒng)重建、空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)升級(jí)、電氣系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)升級(jí)等多個(gè)方向論證改造工程的技術(shù)可行性?！?〕結(jié)構(gòu)改造程序原結(jié)構(gòu)可靠性檢測(cè)與鑒定；加固改造設(shè)計(jì)方案選擇；對(duì)改造的結(jié)構(gòu)方案進(jìn)行抗震性能評(píng)估；改造工程結(jié)構(gòu)計(jì)算；加固改造工程施工方案設(shè)計(jì)與工程施工；改造工程驗(yàn)收。〔3〕改造技術(shù)與改造工藝立面改造是通過(guò)保護(hù)性撤除技術(shù)撤除外立面原有馬賽克，改為金屬鋁板門(mén)窗系統(tǒng)，提高外立面的美觀性和節(jié)能效果。結(jié)構(gòu)撤除采用非振動(dòng)機(jī)械作業(yè)下的保護(hù)性撤除工藝，結(jié)構(gòu)加固采用黏貼碳纖維布和包鋼工藝，提高梁、柱、墻的抗壓、抗剪性能。給水系統(tǒng)、空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)撤除既有設(shè)備管道，重新設(shè)計(jì)、重新施工，采用新的給水分區(qū)、消防分區(qū)，提高建筑的平安性和使用舒適度。電氣系統(tǒng)和弱電系統(tǒng)，撤除原有管線，全部使用新技術(shù)、新材料、新工藝，使改造后的建筑滿足5A級(jí)智能甲級(jí)寫(xiě)字樓的要求?！?〕環(huán)保、節(jié)能分析現(xiàn)場(chǎng)施工中，需要使用大量建筑材料，在裝卸、堆放、拌和過(guò)程中會(huì)產(chǎn)生大量粉塵，故建材的堆放及混凝土拌和應(yīng)定點(diǎn)、定位，并采取防塵措施，設(shè)置擋風(fēng)板。施工期間盡量選用煙氣量較少的內(nèi)燃機(jī)械和車(chē)輛，減少尾氣污染，施工道路經(jīng)常保持清潔、濕潤(rùn)，以減少汽車(chē)輪胎與路面接觸而引起的揚(yáng)塵污染，同時(shí)車(chē)輛應(yīng)限速行駛。施工中做到無(wú)高噪聲及爆炸聲，吊裝設(shè)備噪聲滿足環(huán)保要求。地塊周?chē)鷺?shù)立高于3米混凝土拌和等高噪聲作業(yè)及施工車(chē)的進(jìn)出口，盡可能遠(yuǎn)離辦公區(qū)或居民住宅，施工車(chē)場(chǎng)地盡量平整，減少顛簸聲，以減少施工噪聲對(duì)周邊辦公樓宇及居民生活的影響。施工中不產(chǎn)生超標(biāo)準(zhǔn)的空氣污染。建筑垃圾及時(shí)清理，文明施工。4.4經(jīng)濟(jì)可行性〔1〕市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)改造后的建筑主要供應(yīng)上煙集團(tuán)所屬四個(gè)業(yè)務(wù)部門(mén)使用，不對(duì)外出租，不存在沒(méi)有使用需求的問(wèn)題?！?〕業(yè)務(wù)部門(mén)需求預(yù)測(cè)四個(gè)營(yíng)銷(xiāo)業(yè)務(wù)部門(mén)，承接上煙集團(tuán)全球業(yè)務(wù)，預(yù)計(jì)四部門(mén)在市中心集中辦公后，四部門(mén)的業(yè)務(wù)量將增長(zhǎng)15%以上，滿足上煙集團(tuán)開(kāi)展戰(zhàn)略規(guī)劃要求?！?〕增量投資估算“延福大廈整體改造工程”投資估算表總建筑面積30988M2，其中地上28244M2、地下2744M2序號(hào)工程或費(fèi)用名稱(chēng)單位工程量單價(jià)〔元〕合計(jì)(萬(wàn)元〕備注第一局部建筑安裝工程費(fèi)m2309888093250781撤除工程m2309881614992建筑結(jié)構(gòu)工程m2309888502634地下三層底板折厚3.5m3外立面改造裝飾工程m230988122037804室內(nèi)裝修工程m230988199561835機(jī)電設(shè)備安裝m2309883418105925.10其它設(shè)備m230988122037806室外附屬工程309884491390第二局部市政配套m2309888132520第三局部工程建設(shè)其他有關(guān)費(fèi)用m23098811883681第四局部不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)m2309887612359第五局部總投資〔不含建設(shè)期貸款利息及土地費(fèi)等〕m2309881085533638估算說(shuō)明：以上費(fèi)用依據(jù)概念設(shè)計(jì)方案和2009年2月建安工程價(jià)格水平，并考慮建設(shè)期工料價(jià)格波動(dòng)因素確定?！?〕資金籌措本改造工程所需資金全部由上煙集團(tuán)利用自有資金解決。4.5不確定性分析〔1〕盈虧平衡分析以建筑投入使用后，四部門(mén)的增產(chǎn)能力進(jìn)行盈虧分析，用投產(chǎn)后第二年的指標(biāo)計(jì)算。本工程投產(chǎn)后使用率到達(dá)71%時(shí)，盈虧平衡?！?〕敏感性分析該工程所得稅后投資回收期為3.29年，按照12%折現(xiàn)率計(jì)算的凈現(xiàn)值測(cè)算，內(nèi)部收益率為27.92%，滿足財(cái)務(wù)基準(zhǔn)值的要求。4.6社會(huì)效益分析上煙集團(tuán)營(yíng)銷(xiāo)中心改造工程的社會(huì)效益具體表現(xiàn)在如下幾個(gè)方面：強(qiáng)化上海煙草〔集團(tuán)〕公司的經(jīng)營(yíng)決策中心、品牌營(yíng)銷(xiāo)中心的功能，提升集團(tuán)的管理和盈利能力，為國(guó)家創(chuàng)造更多的稅收和提供更多的就業(yè)時(shí)機(jī)。工程建成后，將為上海煙草〔集團(tuán)〕公司市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)部、貿(mào)易中心和進(jìn)出口公司創(chuàng)造一個(gè)統(tǒng)一、集中的辦公場(chǎng)所，提高部門(mén)之間的溝通效率并改善員工辦公環(huán)境，從而加強(qiáng)整個(gè)營(yíng)銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)的信息溝通和資源共享，提高市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)的準(zhǔn)確性