城市開發(fā)與投融資-課件

城市開發(fā)與投融資備注：PPT中的圖表編號(hào)與教材保持一致。第1章概述一、城市開發(fā)的概念和范圍城市開發(fā)是以城市土地使用為核心的一種經(jīng)濟(jì)性活動(dòng)，主要以城市物業(yè)、市政基礎(chǔ)設(shè)施為對(duì)象，通過資金和勞動(dòng)的投入，形成與城市功能相適應(yīng)的城市物質(zhì)空間品質(zhì)，并通過直接提供服務(wù)，或經(jīng)過交換、分配、消費(fèi)等環(huán)節(jié)，實(shí)現(xiàn)一定的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益或環(huán)境效益的目標(biāo)?！俺恰迸c“市”的關(guān)系因“城”而“市”：先有城市后有市場(chǎng)因“市”而“城”：由于集市的興起而逐漸形成的城市在中國，通常把設(shè)市建制的地方稱作城市1.城市開發(fā)的概念城市開發(fā)的范圍又稱為城市開發(fā)邊界，是指根據(jù)地形地貌、自然生態(tài)、環(huán)境容量和基本農(nóng)田等因素劃定的，可進(jìn)行城市開發(fā)建設(shè)和禁止進(jìn)行城市開發(fā)建設(shè)的區(qū)域之間的空間界線，是允許城市建設(shè)用地拓展的最大限度。從保留地形地貌的角度，城市開發(fā)范圍應(yīng)該是具有地理界限的有限空間，這些地理界限的來源是地形、農(nóng)田、分水嶺、河流、海岸線和區(qū)域公園等；從城鄉(xiāng)關(guān)系的角度出發(fā)，城市開發(fā)范圍是城市與鄉(xiāng)村的分界線，是城市空間控制和管理的手段設(shè)立城市開發(fā)范圍的意義城市開發(fā)的“三區(qū)”和“四線”“三區(qū)”：禁建區(qū)、限建區(qū)和適建區(qū)，“四線”：綠線、藍(lán)線、紫線和黃線一、城市開發(fā)的概念和范圍2.城市開發(fā)的范圍二、城市開發(fā)的目標(biāo)、對(duì)象、任務(wù)、原則目標(biāo)經(jīng)濟(jì)方面：調(diào)整城市空間布局結(jié)構(gòu)、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)發(fā)展的空間組合社會(huì)方面：提供合理的土地供應(yīng)、提高城市安全性環(huán)境方面：建立和諧的綠化與生態(tài)系統(tǒng)，營造優(yōu)美的城市環(huán)境對(duì)象城市開發(fā)的對(duì)象是以土地使用為核心內(nèi)容的城市空間系統(tǒng)，城市空間體系是城市社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、政治、文化等要素的運(yùn)行載體。各類城市活動(dòng)所形成的功能區(qū)構(gòu)成了城市空間結(jié)構(gòu)的基本框架。它們伴隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，交通運(yùn)輸條件的改善，不斷地改變各自的結(jié)構(gòu)形態(tài)和相互位置關(guān)系，并以用地形態(tài)來表現(xiàn)著城市空間結(jié)構(gòu)的演變過程和演變特征。任務(wù)在特定時(shí)期，特定地區(qū)條件下，對(duì)土地資源的開發(fā)、利用和管理，城市土地在城市不同經(jīng)濟(jì)部門、不同項(xiàng)目之間的合理配置并通過組織，協(xié)調(diào)人地關(guān)系以及人與資源，環(huán)境的關(guān)系，使經(jīng)濟(jì)效益，社會(huì)效益，生態(tài)效益達(dá)到最佳社會(huì)方面：提供合理的土地供應(yīng)、提高城市安全性原則（1）生態(tài)先行原則（2）規(guī)劃先行原則（3）立體開發(fā)原則（4）整體統(tǒng)籌原則二、城市開發(fā)的目標(biāo)、對(duì)象、任務(wù)、原則三、城市開發(fā)的主體和參與方政府政府就是制度的主要制定者，包括國家政治制度、土地制度、戶籍制度等根本政治制度和土地租讓法規(guī)、動(dòng)遷政策等具體制度。而這些制度在根本程度上形塑了城市開發(fā)的原則和過程企業(yè)企業(yè)是指在社會(huì)再生產(chǎn)過程中專門從事商品生產(chǎn)和商品交換的、以盈利為目的的經(jīng)濟(jì)組織。在城市開發(fā)過程中，城市開發(fā)建設(shè)的工程量僅僅依靠政府是不可能完成的，而其中參與到城市開發(fā)的企業(yè)包括投資商、金融機(jī)構(gòu)、建造商和建筑事務(wù)所等，為城市開發(fā)提供了堅(jiān)實(shí)的財(cái)政基礎(chǔ)公民社會(huì)公民社會(huì)包含了當(dāng)?shù)鼐用?、產(chǎn)權(quán)所有者、商會(huì)、環(huán)保組織和其它在國家層面運(yùn)作的游說集團(tuán)等利益相關(guān)組織四、城市開發(fā)模式的演變和趨勢(shì)主體演變（1）政府主導(dǎo)型城市開發(fā)模式中國城市在發(fā)展初期主要采取的是政府主導(dǎo)型城市開發(fā)1.城市開發(fā)模式參與主體的演變（2）政府-市場(chǎng)合作型城市開發(fā)模式通過“毛地出讓”方式將土地出讓給企業(yè)，模式減輕了政府工作負(fù)擔(dān)和財(cái)政壓力趨勢(shì)變化（1）信息化（2）區(qū)域化城市群發(fā)展（3）以公共交通為導(dǎo)向四、城市開發(fā)模式的演變和趨勢(shì)2.城市開發(fā)模式的趨勢(shì)變化復(fù)習(xí)思考題1.現(xiàn)階段，我國城市開發(fā)與更新主要存在哪些投融資模式？2.請(qǐng)討論，改革開放以來，我國城市開發(fā)BOT融資方式的積極意義與其局限性。3.試找出一個(gè)我國近五年的城市開發(fā)/更新的案例，并結(jié)合本章知識(shí)，總結(jié)其中的主要參與方及其投融資模式。4.試討論目前我國地方政府融資平臺(tái)“四資聯(lián)動(dòng)”改革方案的具體運(yùn)行機(jī)制，并總結(jié)實(shí)施該機(jī)制的保障措施。5.結(jié)合國外經(jīng)驗(yàn)，及目前我國的城市開發(fā)實(shí)踐經(jīng)歷，試指出目前我國城市開發(fā)與更新的薄弱環(huán)節(jié)。第2章城市開發(fā)的理論與方法一、城市開發(fā)相關(guān)理論

1.平衡理論一、城市開發(fā)相關(guān)理論

1.平衡理論圖2-1土地價(jià)格與供應(yīng)量一、城市開發(fā)相關(guān)理論

2.動(dòng)態(tài)發(fā)展理論一、城市開發(fā)相關(guān)理論基本論點(diǎn)：從城市產(chǎn)生的第一天起，城市就形成一個(gè)系統(tǒng)，人類對(duì)城市系統(tǒng)的控制與反控制，始終貫穿于城市發(fā)展的過程中。在城市開發(fā)過程中，要以城市系統(tǒng)的整體最優(yōu)為目標(biāo)，對(duì)系統(tǒng)的各個(gè)主要方面進(jìn)行定性和定量的分析，以便為決策者提供直接判斷和決定最優(yōu)方案所需要的信息和資料，使城市開發(fā)更有科學(xué)依據(jù)和實(shí)際意義。系統(tǒng)論把城市看成一個(gè)耗散結(jié)構(gòu)。耗散結(jié)構(gòu)理論是由比利時(shí)物理學(xué)家普利戈金提出來的。他認(rèn)為，一個(gè)遠(yuǎn)離平衡的開放系統(tǒng)，在外界條件變化達(dá)到一定閾值時(shí)，量變可能引起質(zhì)變，系統(tǒng)通過與外界不間斷的交換能量與物質(zhì)，就可以從原來的無序狀態(tài)變?yōu)槟撤N時(shí)間、空間和功能的有序狀態(tài)，這種非平衡狀態(tài)下的新的有序結(jié)構(gòu)，就叫做耗散結(jié)構(gòu)。一座城市就是一個(gè)耗散結(jié)構(gòu)，它每天輸入食品、燃料、日用品、工業(yè)原料、商品，同時(shí)輸出產(chǎn)品和廢料，才能保持穩(wěn)定有序的狀態(tài)。3.系統(tǒng)理論一、城市開發(fā)相關(guān)理論城市系統(tǒng)是人工創(chuàng)造的，是一個(gè)超級(jí)系統(tǒng)。系統(tǒng)分為一般系統(tǒng)和控制系統(tǒng)。多個(gè)矛盾要素的統(tǒng)一體稱為系統(tǒng)。這些要素稱為系統(tǒng)成分、成員、元素或子系統(tǒng)。如果{A}來表示組成系統(tǒng)S的要素全體，{R}代表各要素間的各種關(guān)系（矛盾），則S={A，R}（2-4)這是按系統(tǒng)定義列成的集合數(shù)式。從城市學(xué)的觀點(diǎn)看，S代表城市系統(tǒng)，而A是組成城市系統(tǒng)的子系統(tǒng)，R表示子系統(tǒng)之間的相互關(guān)系。物理、工程系統(tǒng)稱為硬系統(tǒng)，如建筑物、道路等；而以人的主觀意識(shí)為轉(zhuǎn)移的系統(tǒng)是軟系統(tǒng)，如城市管理、城市文化意識(shí)等。3.系統(tǒng)理論一、城市開發(fā)相關(guān)理論

4.控制理論一、城市開發(fā)相關(guān)理論（2）控制人口——保持人口適度增長是房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵城市化因人口失控使土地人口承載量和人口環(huán)境容量改變的不合理，影響到城市經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。房地矛盾的實(shí)質(zhì)是人地矛盾，改善生態(tài)環(huán)境、避免人口城市化導(dǎo)致耕地減少和城市荒漠化的關(guān)鍵在于控制人口?！斑m度”的人口，是指人口的增長不超過環(huán)境資源承載力和不降低原來的發(fā)展能力，并能推動(dòng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)等諸多方面的可持續(xù)發(fā)展。4.控制理論一、城市開發(fā)相關(guān)理論（3）控制環(huán)境質(zhì)量——環(huán)境是未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支撐一方面，環(huán)境是資源的載體，維護(hù)環(huán)境就是為持續(xù)發(fā)展提供了可持續(xù)利用資源的可能；另一方面，環(huán)境又是人們共同的居所，發(fā)展生產(chǎn)的根本目的是為了提高人民的生活水平，其中，環(huán)境質(zhì)量是衡量現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人們生活質(zhì)量的關(guān)鍵性指標(biāo)。因此，我們?cè)诩涌斐鞘薪?jīng)濟(jì)發(fā)展，進(jìn)行城市房地產(chǎn)開發(fā)和再開發(fā)的同時(shí)，必須注意保護(hù)治理好我們的環(huán)境，堅(jiān)持走經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、資源、環(huán)境相互協(xié)調(diào)的可持續(xù)發(fā)展之路。這是防止走“先污染，后治理”的老路，避免出現(xiàn)隨著城市化的發(fā)展，而引起城市聚集經(jīng)濟(jì)效益功能衰退、生態(tài)失衡、環(huán)境惡化等不良社會(huì)后果的關(guān)鍵。建立適合現(xiàn)代化城市生態(tài)、經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的開發(fā)模式，才能求得生態(tài)效益、經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益的統(tǒng)一和最佳化，才能推動(dòng)城市房地產(chǎn)開發(fā)的可持續(xù)發(fā)展。4.控制理論一、城市開發(fā)相關(guān)理論城市發(fā)展閾限概念（即門檻理論）最早用于城市規(guī)劃，特別是居民區(qū)的規(guī)劃，是針對(duì)開發(fā)過程中受到的客觀環(huán)境制約這一現(xiàn)象提出的。這些限制導(dǎo)致開發(fā)過程的間斷，表現(xiàn)為開發(fā)速度的減慢，甚至停頓。完成這些制約需要額外的成本、即閾值成本，俗稱“門檻費(fèi)”。這些“門檻費(fèi)”通常很高，它們不僅僅是一般的投資費(fèi)用，同時(shí)也是社會(huì)和生態(tài)代價(jià)。5.門檻理論一、城市開發(fā)相關(guān)理論頂極環(huán)境閾限是開發(fā)過程的最終環(huán)境邊界，它們?cè)跒殚_發(fā)過程確定生態(tài)健康的“答案空間”（SolutionSpace）上有關(guān)鍵的意義，每一層次的規(guī)劃都在這種“答案空間”中尋求開發(fā)的途徑和方案。這種“答案空間”被認(rèn)為是對(duì)定義“承載力”的一個(gè)貢獻(xiàn)。規(guī)劃應(yīng)在保護(hù)自然的同時(shí)指導(dǎo)甚至促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。這一矛盾可以通過把規(guī)劃過程分解成兩個(gè)相互獨(dú)立的階段來解決：即限制性的和促進(jìn)性的。在限制階段中，優(yōu)先權(quán)應(yīng)歸于生態(tài)和資源的保護(hù)，而在促進(jìn)階段中，規(guī)劃應(yīng)注重在“答案空間”中探索各種開發(fā)的可能性方案，而這些可能性方案的邊界是由規(guī)劃的限制階段所決定的。因此，閾限理論現(xiàn)已廣泛的應(yīng)用到城市規(guī)模控制和房地產(chǎn)開發(fā)中容積率控制中。5.門檻理論一、城市開發(fā)相關(guān)理論

5.門檻理論一、城市開發(fā)相關(guān)理論

6.熵理論一、城市開發(fā)相關(guān)理論典型用途：①城市開發(fā)時(shí)機(jī)選擇。一般來講可以認(rèn)為城市的功能區(qū)是一個(gè)封閉區(qū)域。根據(jù)耗散結(jié)構(gòu)的理論，發(fā)展到一定時(shí)期城市形態(tài)的作用相對(duì)穩(wěn)定，活力降低，進(jìn)入?yún)R寂期，就需要改造，這往往是再開發(fā)的最佳時(shí)機(jī)。②城市設(shè)計(jì)。在城市設(shè)計(jì)過程中利用統(tǒng)計(jì)的方法研究城市空間中人們的活動(dòng)趨勢(shì)，設(shè)計(jì)合理的流線通道、活動(dòng)空間。6.熵理論一、城市開發(fā)相關(guān)理論基本論點(diǎn)：可持續(xù)發(fā)展的內(nèi)涵要求首先是持續(xù)性，要求社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境三者協(xié)調(diào)發(fā)展，有機(jī)協(xié)調(diào)統(tǒng)一；其次是公平性，即是代際之間的公平、也是區(qū)際之間的公平，更是人與自然之間的公平；最后是共同性原則，要求可持續(xù)發(fā)展的原則在名國各地區(qū)應(yīng)是共同遵守的。典型用途：可持續(xù)發(fā)展理論是當(dāng)前城市開發(fā)和保護(hù)實(shí)踐的理論基礎(chǔ)，要求開發(fā)建設(shè)活動(dòng)在不破壞自然生態(tài)環(huán)境的基礎(chǔ)上，謀求科學(xué)合理的發(fā)展路徑。例如，如今海綿城市的建設(shè)其根本就是通過增強(qiáng)城市韌性來謀求可持續(xù)發(fā)展，在順應(yīng)自然、利用自然的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)人與自然的和諧共生發(fā)展。再如，對(duì)于城市開發(fā)中的雨洪管理來說，貫徹可持續(xù)發(fā)展的理論以實(shí)現(xiàn)雨洪管理的科學(xué)性、協(xié)調(diào)性和可持續(xù)性，即尋求城市建設(shè)發(fā)展的同時(shí)能夠有效管理雨水、避免洪澇災(zāi)害加劇。將雨水削減在徑流產(chǎn)生的源頭，通過產(chǎn)流匯流過程的控制和末端的調(diào)蓄治理解決城市開發(fā)建設(shè)與雨洪災(zāi)害之間的矛盾是可持續(xù)發(fā)展理論的典型應(yīng)用。7.可持續(xù)發(fā)展理論二、城市開發(fā)外部效應(yīng)外部效應(yīng)概念及其產(chǎn)生原因外部效應(yīng)一詞出自于公共經(jīng)濟(jì)學(xué)術(shù)語，是指為了自身目標(biāo)而努力的經(jīng)濟(jì)單位，在努力的過程中使其他經(jīng)濟(jì)單位獲得了意外的收益或損害的現(xiàn)象。這種正的或負(fù)的效應(yīng)一般不會(huì)記入前者的成本或收益，所以稱為外部效應(yīng)。城市開發(fā)的外部效應(yīng)的產(chǎn)生主要依賴于兩個(gè)重要的經(jīng)濟(jì)前提：第一個(gè)前提是城市公用物品的消費(fèi)是共有的而不是排他的，如果物業(yè)業(yè)主各行其是，很難建設(shè)并維持這些公共品的使用價(jià)值。在決定建造哪些公共品以及如何對(duì)其進(jìn)行投資、建設(shè)、管理的問題上，需要協(xié)調(diào)性機(jī)構(gòu)的介入。第二個(gè)前提是房地產(chǎn)的相互依賴性，即物業(yè)價(jià)值會(huì)在很大程度上受到周圍物業(yè)情況的影響，與其他業(yè)主的行為有緊密的聯(lián)系。房地產(chǎn)地塊的相互依賴性引出了業(yè)主之間的基本協(xié)調(diào)問題。為了解決這些協(xié)調(diào)問題，地方政府建立了一些介入私人物業(yè)決策的機(jī)制，其中最常見的是運(yùn)用區(qū)劃法，我國主要是用控制性詳細(xì)規(guī)劃來進(jìn)行城市開發(fā)。1.外部效應(yīng)概述二、城市開發(fā)外部效應(yīng)外部正效應(yīng)外部正效應(yīng)是指?jìng)€(gè)體的經(jīng)濟(jì)單位在進(jìn)行經(jīng)濟(jì)活動(dòng)時(shí)對(duì)其他經(jīng)濟(jì)單位或個(gè)人帶來了有利的影響或收益，但這種收益無法通過市場(chǎng)反映出來，即進(jìn)行此項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的單位無法得到任何報(bào)酬。如某單位投資改善其周圍環(huán)境，不僅自己單位受益，其周圍的鄰居也隨之受益，但沒有一種市場(chǎng)機(jī)制使受益的鄰居為此支付報(bào)酬。這就是外部正效應(yīng)。由于這種正效應(yīng)的存在，社會(huì)受益大于單位受益，這樣的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)就應(yīng)該得到鼓勵(lì)。與外部效應(yīng)相近的一個(gè)概念是外部經(jīng)濟(jì)。外部經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)是多個(gè)企業(yè)或多種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)在空間上集聚在一起所帶來的成本下降或收益增加。它與外部正效應(yīng)的差異在于其相互影響的結(jié)果可以在成本或收益中反映出來，而后者的結(jié)果無法反映出來，所以獲得外部經(jīng)濟(jì)效益是企業(yè)追求的目標(biāo)，而外部正效應(yīng)則不在企業(yè)決策的考慮之中。1.外部效應(yīng)概述二、城市開發(fā)外部效應(yīng)外部負(fù)效應(yīng)外部負(fù)效應(yīng)是指?jìng)€(gè)體的經(jīng)濟(jì)單位在進(jìn)行經(jīng)濟(jì)活動(dòng)時(shí)對(duì)其他經(jīng)濟(jì)單位或個(gè)人帶來了不利的影響或收益。城市中環(huán)境污染問題就是十分典型的外部負(fù)效應(yīng)。例如某些工廠“三廢”排放不合標(biāo)準(zhǔn)，污染了大片區(qū)域及水體，這些工廠在獲得生產(chǎn)性收益的同時(shí)，讓社會(huì)為此付出了高昂的代價(jià)。1.外部效應(yīng)概述二、城市開發(fā)外部效應(yīng)（1）周邊環(huán)境對(duì)城市開發(fā)的外部影響這里指的周邊環(huán)境不僅是綠化、公園等自然環(huán)境，還應(yīng)包括建筑物、城市道路等建成環(huán)境。同樣的周邊環(huán)境對(duì)不同的開發(fā)內(nèi)容具有不同的外部效應(yīng)。比如，鄰近工業(yè)區(qū)會(huì)降低住宅開發(fā)地塊的價(jià)值，但又可能使周邊工業(yè)區(qū)開發(fā)受益。2.外部效應(yīng)分類二、城市開發(fā)外部效應(yīng)（2）城市開發(fā)對(duì)周邊環(huán)境的外部影響周邊環(huán)境對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的外部影響比較容易看見，但開發(fā)商往往忽視自身開發(fā)的外部影響。舉個(gè)例子，到達(dá)地塊的容易程度是決定開發(fā)價(jià)值的重要指標(biāo)，但是，如果開發(fā)后增加的交通量使到達(dá)的容易程度顯著下降，那會(huì)怎么樣呢？更重要的是，如果開發(fā)降低了該地區(qū)其他土地（已開發(fā)的或比鄰的將要開發(fā)的）容易到達(dá)的程度（造成更多的交通擁塞），那又會(huì)怎么樣呢？這種開發(fā)還會(huì)在這個(gè)位置上進(jìn)行嗎？因而在城市開發(fā)之初，不僅要評(píng)價(jià)周邊環(huán)境的外部影響，還要對(duì)開發(fā)結(jié)果的外部效應(yīng)進(jìn)行充分的考慮，對(duì)外部效應(yīng)進(jìn)行積極的評(píng)價(jià)與調(diào)控。2.外部效應(yīng)分類二、城市開發(fā)外部效應(yīng)（3）房地產(chǎn)開發(fā)中的外部效應(yīng)分析外部效應(yīng)分為外部正效應(yīng)與外部負(fù)效應(yīng)。其劃分取決于個(gè)人或社會(huì)是否無償?shù)叵碛辛祟~外收益，或是否承受了不是由他導(dǎo)致的額外成本。具有外部正效應(yīng)的產(chǎn)品（諸如研究與開發(fā)）在市場(chǎng)上會(huì)供給不足，而具有外部負(fù)效應(yīng)的產(chǎn)品，諸如空氣及水污染，在市場(chǎng)上會(huì)供給過量。2.外部效應(yīng)分類二、城市開發(fā)外部效應(yīng)圖2-2房地產(chǎn)的供給與需求2.外部效應(yīng)分類圖2-2表示房地產(chǎn)的需求和供給曲線。市場(chǎng)均衡處于兩條曲線的交點(diǎn)，這一點(diǎn)被標(biāo)為E點(diǎn)，產(chǎn)量為Qp，價(jià)格為Pp。價(jià)格反映了個(gè)人從額外一單位房地產(chǎn)所獲得的邊際收益（它度量對(duì)額外一單位房地產(chǎn)的邊際支付意愿）；價(jià)格也反映了廠商生產(chǎn)額外一單位房地產(chǎn)的邊際成本。在E點(diǎn)，邊際收益等于邊際成本。在一個(gè)完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)上，市場(chǎng)供給曲線是所有廠商的邊際成本曲線（水平）相加之和，而市場(chǎng)需求曲線反映消費(fèi)者愿意支付的數(shù)額。二、城市開發(fā)外部效應(yīng)2.外部效應(yīng)分類圖2-3外部負(fù)效應(yīng)引起供給過量在圖2-3中，交點(diǎn)B為均衡點(diǎn)，數(shù)量為Qs，價(jià)格為Ps，對(duì)整個(gè)社會(huì)來說邊際成本等于邊際收益。私人邊際成本包括的只是由生產(chǎn)廠商實(shí)際支付的成本。如果對(duì)于整個(gè)社會(huì)還存在范圍更廣的成本（如污染），那么社會(huì)成本將超過私人成本。如果不要求供給者考慮這些額外成本，那么生產(chǎn)將處于Qp，大于邊際收益等于社會(huì)邊際成本時(shí)的Qs。如果建造房地產(chǎn)時(shí)有外部負(fù)效應(yīng)未受到懲罰，那么社會(huì)邊際成本，即由經(jīng)濟(jì)中所有個(gè)人所承擔(dān)的邊際成本將超過私人邊際成本。因此，在社會(huì)邊際成本等于社會(huì)邊際收益時(shí)，具有經(jīng)濟(jì)效率的房地產(chǎn)產(chǎn)量水平為Qs，它將低于只考慮私人成本時(shí)的產(chǎn)量水平Qp。二、城市開發(fā)外部效應(yīng)2.外部效應(yīng)分類圖2-4外部正效應(yīng)引起供給不足圖2-4顯示了一個(gè)開發(fā)商對(duì)減少污染的設(shè)備的需求曲線。這條需求曲線特別低，反映出廠商從購買減少污染的設(shè)備的開支中獲得的私人邊際收益是很小的這一事實(shí)（假設(shè)政府沒有對(duì)污染進(jìn)行管理）。廠商使它的私人邊際收益等于減少污染的邊際成本，結(jié)果是減少污染的開支水平處于E點(diǎn)。圖中也描繪了減少污染的社會(huì)邊際收益，它遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于私人邊際收益。效率要求社會(huì)邊際收益等于邊際成本，即E’點(diǎn)。因此，經(jīng)濟(jì)效率要求在減少污染上做出比自由市場(chǎng)上所達(dá)到的更大的支出。二、城市開發(fā)外部效應(yīng)（1）城市開發(fā)中外部效應(yīng)的評(píng)價(jià)對(duì)外部效應(yīng)的評(píng)價(jià)可以定性和定量兩種方法進(jìn)行：定性分析：根據(jù)開發(fā)的主要目的和要求，對(duì)周邊環(huán)境的外部效應(yīng)和自身產(chǎn)生的外部效應(yīng)進(jìn)行分析，區(qū)分輕重緩急，對(duì)外部正效應(yīng)和外部負(fù)效應(yīng)做對(duì)比研究，找到最佳的平衡點(diǎn)。定量分析：借鑒社會(huì)學(xué)的一些調(diào)查分析方法，列出相關(guān)因素，制定各因素相對(duì)合理的權(quán)重，專家、群眾共同評(píng)分，量化外部效應(yīng)。這種方法的合理性建立在權(quán)重的分配上，制定科學(xué)合理的權(quán)重比例，需要廣泛征詢專家和群眾的意見。3.外部效應(yīng)的評(píng)價(jià)與調(diào)控二、城市開發(fā)外部效應(yīng)（2）城市開發(fā)中外部效應(yīng)的調(diào)控具體而言，有如下兩種方法：1）政府管制政府法規(guī)文件可以用來保證公共設(shè)施水平的最低限度，強(qiáng)制要求個(gè)人業(yè)主或開發(fā)者的行為從集體利益出發(fā)，解決公共品外部效應(yīng)問題。2）經(jīng)濟(jì)誘導(dǎo)政府可以設(shè)立一些公共權(quán)力機(jī)構(gòu)對(duì)不受歡迎的行為予以收費(fèi)，并獎(jiǎng)勵(lì)或在資金上幫助那些有助于集體利益的行為。3.外部效應(yīng)的評(píng)價(jià)與調(diào)控二、城市開發(fā)外部效應(yīng)（3）外部負(fù)效應(yīng)的分區(qū)規(guī)劃調(diào)控公害分區(qū)是城市分區(qū)規(guī)劃的一種，常見情形如下：1）工業(yè)公害分區(qū)分區(qū)制將住宅用地和工業(yè)用地隔離開，減少人們暴露于污染氣體和噪聲的機(jī)會(huì)，因而減少了外部負(fù)效應(yīng)。分區(qū)制作為環(huán)境政策操作簡便，但不能減少污染總量，只能使污染源遷移，是一種簡單的外部負(fù)效應(yīng)轉(zhuǎn)嫁過程，而且沒有給廠商提供降低污染的激勵(lì)因素與強(qiáng)制性因素，所以與其他的環(huán)境政策相比缺乏效率。工業(yè)分區(qū)的另一種方案是立體排污費(fèi)。排污費(fèi)是一種針對(duì)污染征收的稅收，通過征收排污費(fèi)將污染的外部效應(yīng)“內(nèi)部化”，迫使污染者為污染付費(fèi)，他們就有動(dòng)機(jī)減少污染。在立體排污費(fèi)制度下，廠商以排污費(fèi)為基礎(chǔ)，決定其產(chǎn)量和廠址。目前大量的城市運(yùn)用分區(qū)制政策取代排污費(fèi)來控制工業(yè)污染。3.外部效應(yīng)的評(píng)價(jià)與調(diào)控二、城市開發(fā)外部效應(yīng)2）零售商業(yè)公害分區(qū)零售商業(yè)產(chǎn)生大量的外部效應(yīng)對(duì)附近的居民造成影響。傳統(tǒng)的分區(qū)法通過設(shè)立商業(yè)區(qū)以減少負(fù)面影響。按照性能分區(qū)制，只要零售商符合有關(guān)停車場(chǎng)、交通狀況和噪聲的性能標(biāo)準(zhǔn)，政府就允許他們?cè)谔囟ǖ貐^(qū)存在。這些性能標(biāo)準(zhǔn)迫使商業(yè)開發(fā)提供路外停車場(chǎng)以解決停車問題，同時(shí)提供交通信號(hào)設(shè)施，改善路況以解決交通問題，提供護(hù)道、優(yōu)美景觀以控制噪聲問題。3）住宅公害分區(qū)大部分住宅外部效應(yīng)產(chǎn)生于高密度住宅和高層住宅。按照傳統(tǒng)分區(qū)制，將高密度住宅排斥在單戶住宅之外，來保護(hù)其居民免受高密度住宅產(chǎn)生的外部效應(yīng)的影響。傳統(tǒng)分區(qū)制的一種替代方案是性能分區(qū)制。性能分區(qū)制是以對(duì)鄰居產(chǎn)生的實(shí)際影響為基礎(chǔ)，而不在于它是高密度住宅這樣一個(gè)簡單事實(shí)。在以性能為基礎(chǔ)的分區(qū)政策下，如果開發(fā)商采取相應(yīng)措施，例如提供足夠的路邊停車場(chǎng)、自費(fèi)改善道路狀況、充分進(jìn)行建筑設(shè)計(jì)、利用綠化緩沖等，將允許其建造公寓樓。3.外部效應(yīng)的評(píng)價(jià)與調(diào)控三、城市開發(fā)的內(nèi)容（1）城市開發(fā)策劃的理論框架城市開發(fā)策劃的理論架構(gòu)是：以用戶的根本需求為中心，以市場(chǎng)營銷理論為核心，以系統(tǒng)分析與評(píng)價(jià)理論和方法為基本工作思路，以經(jīng)濟(jì)分析和項(xiàng)目評(píng)估理論（可行性研究）為基本工作方法，以行政管理和項(xiàng)目管理理論為實(shí)施的指南。1.城市開發(fā)總體策劃圖2-5城市開發(fā)策劃的理論架構(gòu)三、城市開發(fā)的內(nèi)容（2）城市開發(fā)策劃的內(nèi)容城市開發(fā)的策劃主要包括的內(nèi)容有市場(chǎng)分析、功能策劃、文化策劃、空間策劃和行動(dòng)方法策劃。市場(chǎng)分析是整個(gè)城市開發(fā)策劃的靈魂，主要涉及項(xiàng)目定位。功能策劃主要是側(cè)重于城市土地的使用和布局結(jié)構(gòu)，對(duì)城市土地的利用方式進(jìn)行概念性構(gòu)思。文化策劃是對(duì)城市開發(fā)項(xiàng)目的一種文化內(nèi)涵的挖掘?？臻g策劃是創(chuàng)造適合目標(biāo)客戶群的城市空間。1.城市開發(fā)總體策劃三、城市開發(fā)的內(nèi)容（3）城市開發(fā)策劃的步驟①

城市整體形象策劃。城市的整體形象策劃是使城市的名牌企業(yè)成為城市的標(biāo)志。②

房地產(chǎn)營銷策劃。房地產(chǎn)開發(fā)營銷策劃促進(jìn)了房地產(chǎn)開發(fā)過程中市場(chǎng)機(jī)制的完善，也促進(jìn)了包括城市土地在內(nèi)的各種資源的有效配置。應(yīng)用到住宅項(xiàng)目的開發(fā)中，也為市民住宅環(huán)境的改善、居住生活水平的提高起到了積極的作用。③建筑策劃。建筑策劃是在建筑學(xué)領(lǐng)域內(nèi)，由建筑師根據(jù)城市規(guī)劃的目標(biāo)設(shè)定，從建筑學(xué)的學(xué)科角度出發(fā)，不僅依賴于經(jīng)驗(yàn)和規(guī)范，更以實(shí)態(tài)調(diào)查為基礎(chǔ)，通過運(yùn)用計(jì)算機(jī)等現(xiàn)代科技手段對(duì)研究目標(biāo)進(jìn)行客觀的分析，最終定量地得出實(shí)現(xiàn)既定目標(biāo)所應(yīng)遵循的方法及程序的研究工作。1.城市開發(fā)總體策劃三、城市開發(fā)的內(nèi)容（2）城市空間需求的預(yù)測(cè)①四象限模型2.城市開發(fā)空間規(guī)劃圖中，右側(cè)的兩個(gè)象限（第I和第Ⅳ）代表空間市場(chǎng)，左側(cè)的兩個(gè)象限（第Ⅱ和第Ⅲ）則是對(duì)資產(chǎn)市場(chǎng)上的房地產(chǎn)所有權(quán)進(jìn)行研究。第Ⅰ象限內(nèi)，曲線表明在國家特定的經(jīng)濟(jì)條件下，對(duì)物業(yè)的需求數(shù)量怎樣取決于租金。需求是租金R和經(jīng)濟(jì)狀況的函數(shù)：D（R，經(jīng)濟(jì)狀況）=S第Ⅱ象限代表了資產(chǎn)市場(chǎng)的第一部分，該象限的目的是對(duì)于租金水平R利用資本化率i來確定房地產(chǎn)資產(chǎn)的價(jià)格P：

圖2-6房地產(chǎn)：物業(yè)和資產(chǎn)市場(chǎng)三、城市開發(fā)的內(nèi)容（2）城市空間需求的預(yù)測(cè)①四象限模型2.城市開發(fā)空間規(guī)劃第Ⅲ象限是房地產(chǎn)資產(chǎn)市場(chǎng)（空間市場(chǎng)）的一部分。在這個(gè)象限中，可以解釋房地產(chǎn)資產(chǎn)的形成原因。這里的曲線f（C）代表房地產(chǎn)的重置成本。當(dāng)

時(shí)，該市場(chǎng)達(dá)到平衡。在第Ⅳ象限，年度新開發(fā)建設(shè)量（增量）C，被轉(zhuǎn)換成為房地產(chǎn)物業(yè)的長期存量。在一定時(shí)期間內(nèi)，存量變化△S，等于新建房地產(chǎn)數(shù)量減去由于房屋拆除（折舊）導(dǎo)致的存量損失。如果折舊率以表示，則圖2-6房地產(chǎn)：物業(yè)和資產(chǎn)市場(chǎng)

三、城市開發(fā)的內(nèi)容（2）城市空間需求的預(yù)測(cè)②城市空間需求預(yù)測(cè)的影響因子利用四象限模型，我們就能夠追蹤宏觀經(jīng)濟(jì)和消費(fèi)需求對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的各種影響。城市空間需求預(yù)測(cè)的影響因子主要包括以下幾個(gè)方面：經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度、城市空間價(jià)格（價(jià)格和租金）、消費(fèi)觀念（偏好）、長期利率（通貨膨脹速度）、政府發(fā)展目標(biāo)、管理政策的變化。2.城市開發(fā)空間規(guī)劃三、城市開發(fā)的內(nèi)容（1）時(shí)序規(guī)劃的概念城市空間開發(fā)的時(shí)序規(guī)劃是一種動(dòng)態(tài)的規(guī)劃手段，是把開發(fā)面積、高度、現(xiàn)金流量和時(shí)間序列等空間開發(fā)的諸多因素有機(jī)結(jié)合起來，在綜合評(píng)價(jià)城市的歷史發(fā)展進(jìn)程，正視城市的現(xiàn)實(shí)狀況和科學(xué)預(yù)測(cè)未來城市發(fā)展規(guī)模和定位等的基礎(chǔ)上，按照時(shí)間軸的形式，確定不同歷史時(shí)期所對(duì)應(yīng)的城市空間立體（面積與高度）開發(fā)和資金投入的規(guī)劃。3.城市開發(fā)時(shí)序規(guī)劃三、城市開發(fā)的內(nèi)容（2）城市開發(fā)資金的時(shí)序規(guī)劃①資金的時(shí)間價(jià)值感

在不同的時(shí)間付出或得到的同樣數(shù)額的資金在價(jià)值上是不等的。不同時(shí)間發(fā)生的等額資金在價(jià)值上的差別稱為資金的時(shí)間價(jià)值。資金時(shí)間價(jià)值的大小取決于多方面的因索，從投資的角度來看主要有投資收益率、風(fēng)險(xiǎn)因素和通貨膨脹因素。②項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)時(shí)序規(guī)劃針對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益，采用動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)的方法，不僅計(jì)入資金的時(shí)間價(jià)值，而且考察項(xiàng)目在整個(gè)壽命期內(nèi)收入與支出的全部經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，所以它較傳統(tǒng)的三維靜態(tài)指標(biāo)更全面、更科學(xué)。其指標(biāo)有項(xiàng)目投入成本、項(xiàng)目產(chǎn)出收益、年凈現(xiàn)金流量、投資償還期、凈現(xiàn)值、凈現(xiàn)值率、費(fèi)用現(xiàn)值、內(nèi)部收益率。3.城市開發(fā)時(shí)序規(guī)劃三、城市開發(fā)的內(nèi)容③項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)動(dòng)態(tài)評(píng)估準(zhǔn)則a.投資償還期（N）應(yīng)小于定額投資償還期（視項(xiàng)目不同而定）。b.凈現(xiàn)值為非負(fù)值：NPV≥0。c.凈現(xiàn)值率最大。d.費(fèi)用現(xiàn)值最小。e.內(nèi)部收益率（IRR）應(yīng)不小于基準(zhǔn)收益率或銀行貸款利率：IRR＞io。④可實(shí)施方案比較

匯總列表比較各時(shí)序規(guī)劃的投入產(chǎn)出結(jié)果，從而確定最佳可行的城市開發(fā)資金的時(shí)序規(guī)劃推薦方案。3.城市開發(fā)時(shí)序規(guī)劃四、城市開發(fā)組織管理與調(diào)控（1）行政主導(dǎo)型管理模式所謂行政主導(dǎo)型管理模式，也就是在開發(fā)區(qū)的管理過程中，突出強(qiáng)調(diào)政府行政部門的主導(dǎo)作用，行政主導(dǎo)型管理模式根據(jù)開發(fā)區(qū)管委會(huì)的職能強(qiáng)弱又可分為“縱向協(xié)調(diào)型”管理模式和“集中管理型”管理模式兩種。（2）公司制管理模式公司制管理模式又稱為企業(yè)型管理模式或無管委會(huì)管理模式，主要是以企業(yè)作為開發(fā)區(qū)的開發(fā)者與管理者，目前在縣、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）級(jí)的開發(fā)區(qū)建設(shè)中使用較多。（3）混合型管理模式混合型管理模式是介于行政主導(dǎo)型和公司制管理模式之間的一種管理模式，或者是采用兩者結(jié)合的方式來管理開發(fā)區(qū)的一種管理模式。混合型管理模式在我國又有政企合一和政企分開兩種具體的模式。1.城市開發(fā)組織管理四、城市開發(fā)組織管理與調(diào)控（1）土地供應(yīng)控制土地供應(yīng)控制不僅是政府調(diào)控城市空間發(fā)展的最有力措施，也是城市發(fā)展最主要的資金來源。（2）規(guī)劃控制規(guī)劃控制是搞好城市土地供應(yīng)控制的先決條件。（3）建筑控制建筑控制的內(nèi)容包括建筑類型、建筑高度、容積率、建筑密度等。2.城市開發(fā)調(diào)控四、城市開發(fā)組織管理與調(diào)控（4）環(huán)境容量控制環(huán)境容量控制的內(nèi)容包括自然環(huán)境即山、水、綠和人文環(huán)境即歷史、文化。（5）設(shè)施配套控制設(shè)施配套控制是指對(duì)建設(shè)用地上的公共設(shè)施和市政設(shè)施建設(shè)提出定量配置要求。主要是由城市園林綠地、各類公共活動(dòng)廣場(chǎng)和停車場(chǎng)構(gòu)成“三種公共場(chǎng)地”。（6）形體景觀控制形體景觀控制主要是通過城市設(shè)計(jì)的手段和方法，對(duì)開發(fā)活動(dòng)從景觀構(gòu)成上提出了要求，對(duì)建筑的風(fēng)格、色彩、輪廓空間組合等方面的控制。2.城市開發(fā)調(diào)控四、城市開發(fā)組織管理與調(diào)控（1）財(cái)稅調(diào)控財(cái)稅調(diào)控是對(duì)城市開發(fā)控制的一個(gè)重要手段，對(duì)于發(fā)展急需項(xiàng)目采取鼓勵(lì)政策，如減免稅收、減少收費(fèi)等方法，以促進(jìn)城市合理開發(fā)。常用的方法有減稅、退稅、免稅等。（2）政府投入控制政府在考慮政府投資去向時(shí)，一般按照投入產(chǎn)出法來確定投資的去向。在產(chǎn)出方面，主要考慮的是地價(jià)的上升、稅收的增加及就業(yè)的擴(kuò)大。（3）法制控制法制是一種強(qiáng)制控制手段，是保證城市開發(fā)的順利進(jìn)行的基本方法，一般有國家法規(guī)和地方法規(guī)二大類法制控制。3.建設(shè)過程管理四、城市開發(fā)組織管理與調(diào)控（1）建立規(guī)范的土地市場(chǎng)1）建立健全土地有償使用的政策法規(guī)，探索符合國際慣例的土地市場(chǎng)管理模式。2）加速土地使用制度改革，全面建立土地有償使用制度。3）全面清理土地隱形市場(chǎng)，消除不公平競(jìng)爭(zhēng)。4）增加規(guī)劃儲(chǔ)備，嚴(yán)格規(guī)劃審批，保證規(guī)劃實(shí)施，建立科學(xué)的規(guī)劃體系。5）引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，加強(qiáng)有關(guān)行業(yè)和政府部門工作人員的培訓(xùn)，提高規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)和管理水平。4.市場(chǎng)調(diào)節(jié)四、城市開發(fā)組織管理與調(diào)控（2）完善房地產(chǎn)金融市場(chǎng)1）制定相應(yīng)的政策，規(guī)范競(jìng)爭(zhēng)行為，逐步放開房地產(chǎn)金融市場(chǎng)。2）建立房地產(chǎn)政策性金融機(jī)構(gòu)。3）調(diào)整房地產(chǎn)貸款結(jié)構(gòu)，完善住房消費(fèi)信貸機(jī)制4）推行住房抵押貸款證券化。5）建立以住房抵押貸款保險(xiǎn)為主的房地產(chǎn)保險(xiǎn)體系。4.市場(chǎng)調(diào)節(jié)四、城市開發(fā)組織管理與調(diào)控（3）培育和發(fā)展房地產(chǎn)中介服務(wù)市場(chǎng)和物業(yè)管理市場(chǎng)1）大力發(fā)展中介服務(wù)市場(chǎng)，組建大型中介企業(yè)。2）組建“連鎖式”中介服務(wù)企業(yè)，開展網(wǎng)絡(luò)經(jīng)營。3）規(guī)范中介服務(wù)，提高服務(wù)質(zhì)量。4.市場(chǎng)調(diào)節(jié)復(fù)習(xí)思考題1.閱讀本章關(guān)于城市開發(fā)的理論與方法，請(qǐng)結(jié)合現(xiàn)實(shí)案例進(jìn)行分析。2.列舉生活中由于城市基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)建設(shè)而帶來的其它外部影響。第3章城市開發(fā)投資一、政府投資政府投資是指使用政府預(yù)算安排的資金進(jìn)行固定資產(chǎn)投資建設(shè)活動(dòng)，包括新建、擴(kuò)建、改建、技術(shù)改造等。在政府作為投資主體所進(jìn)行的投資活動(dòng)中，投資決策權(quán)高度集中于政府，政府資金來源于財(cái)政預(yù)算撥款、政府性基金收入、國有資本經(jīng)營收益等，資金無償使用。既不同于宏觀層次的國家系統(tǒng)，也不同于微觀層次的企業(yè)系統(tǒng)。在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下，政府是社會(huì)資源的直接配置者，政府投資的范圍涵蓋所有的經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域。而在比較成熟的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，盡管市場(chǎng)機(jī)制成為資源配置的主要手段，但政府投資也是重要的“調(diào)控”和“補(bǔ)充”手段。1.政府投資的概念一、政府投資投資目標(biāo)：政府投資以實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的全面發(fā)展和良性循環(huán)等為目標(biāo)。投資作用：政府投資對(duì)社會(huì)資本具有引導(dǎo)和帶動(dòng)作用。投資的基本原則：政府投資的基本原則是彌補(bǔ)市場(chǎng)失靈。投資管理程序：為了保證投資效益，政府投資項(xiàng)目無論是在投資決策、還是在項(xiàng)目實(shí)施和監(jiān)督管理上都比一般項(xiàng)目更嚴(yán)格。2.政府投資的特點(diǎn)一、政府投資《政府投資條例》對(duì)我國政府投資范圍做出的界定是：政府投資資金應(yīng)當(dāng)投向市場(chǎng)不能有效配置資源的社會(huì)公益服務(wù)、公共基礎(chǔ)設(shè)施、農(nóng)業(yè)農(nóng)村、生態(tài)環(huán)境保護(hù)、重大科技進(jìn)步、社會(huì)管理、國家安全等公共領(lǐng)域的項(xiàng)目，以非經(jīng)營性項(xiàng)目為主。根據(jù)目前的行政管理體制，政府投資可分為中央政府投資與地方政府投資兩個(gè)層次。中央政府投資項(xiàng)目是以中央政府或部門作為投資主體或投資方參與的投資項(xiàng)目。例如全國的鐵路、公路、航空、內(nèi)河航運(yùn)、海運(yùn)和管道運(yùn)輸?shù)然A(chǔ)設(shè)施投資；具有重大影響的教育、科研和國防建設(shè)益在整個(gè)國家的范圍內(nèi)分布較為均勻的公共產(chǎn)品的投資；以及農(nóng)業(yè)、基礎(chǔ)工業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)等關(guān)系國計(jì)民生的重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)。地方政府投資項(xiàng)目是以地方政府作為投資主體或投資參與方進(jìn)行的投資項(xiàng)目，是中央政府投資的重要補(bǔ)充。例如地方性文化教育、社會(huì)治安、衛(wèi)生保健、就業(yè)培訓(xùn)、城市基礎(chǔ)設(shè)施等投資。保障有力的現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)體系，地方政府也會(huì)與其他地區(qū)合作進(jìn)行一些跨區(qū)域的基礎(chǔ)設(shè)施投資。3.政府投資的適用范圍一、政府投資政府投資方式一般是指政府及其相關(guān)部門通過預(yù)算資金直接進(jìn)行固定資產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)或引導(dǎo)社會(huì)資本投資，以實(shí)現(xiàn)特定投資目的的資金使用方式或安排方式。對(duì)于市場(chǎng)不能有效運(yùn)行的領(lǐng)域，政府投資方式主要有直接投資、資本金注入、采取投資補(bǔ)助、貸款貼息等。對(duì)于確需支持的經(jīng)營性項(xiàng)目，政府投資主要采取資本金注入方式，也可以適當(dāng)采取投資補(bǔ)助、貸款貼息等方式。4.政府投資的方式二、市場(chǎng)化投資市場(chǎng)化是指用市場(chǎng)作為解決社會(huì)、政治和經(jīng)濟(jì)問題等基礎(chǔ)手段的一種狀態(tài)，是一項(xiàng)在開放的市場(chǎng)中，以市場(chǎng)需求為導(dǎo)向，競(jìng)爭(zhēng)的優(yōu)勝劣汰為手段，實(shí)現(xiàn)資源充分合理配置，效率最大化目標(biāo)的機(jī)制，意味著政府對(duì)經(jīng)濟(jì)的放松管制，工業(yè)產(chǎn)權(quán)私有化的影響。市場(chǎng)化有多種工具，比較低程度的市場(chǎng)化是外包，比較高程度的市場(chǎng)化是完全出售。市場(chǎng)化投資模式是指城市開發(fā)投資以市場(chǎng)資本為主的市場(chǎng)主導(dǎo)型投資模式，即以企業(yè)為主體，由企業(yè)通過市場(chǎng)進(jìn)行開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目所需資金的融通，同時(shí)進(jìn)行后續(xù)開發(fā)建設(shè)。在該模式中，企業(yè)占據(jù)主導(dǎo)權(quán)，而政府只是處于輔助配合的地位。1.市場(chǎng)化投資內(nèi)涵界定二、市場(chǎng)化投資國家參股企業(yè)是指具有國有經(jīng)濟(jì)成分的企業(yè)，在廣義上包含國家控股企業(yè)和國有經(jīng)濟(jì)成分達(dá)不到控股比例的企業(yè)兩類。影響國有參股企業(yè)和純私有企業(yè)進(jìn)行投資的因素存在差異，二者在投資動(dòng)機(jī)、投資決策過程等方面都有所不同。2.以國家參股企業(yè)投資為主的投資二、市場(chǎng)化投資（1）投資動(dòng)機(jī)國家參股企業(yè)受到政府影響更大，具有多重投資動(dòng)機(jī)。由于我國政府掌握著大量資本，具有很大競(jìng)爭(zhēng)能力與談判能力，因此國家參股企業(yè)的投資動(dòng)機(jī)需要反映政府的目標(biāo)要求。因此，國有參股企業(yè)的投資動(dòng)機(jī)按照性質(zhì)可分為利潤動(dòng)機(jī)和非利潤動(dòng)機(jī)。其中，利潤動(dòng)機(jī)是指為所有者創(chuàng)造可觀的利潤；非利潤動(dòng)機(jī)包括實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益提高、公共服務(wù)質(zhì)量提升、充分就業(yè)、為勞動(dòng)者提供醫(yī)療保障、社會(huì)保障等。（2）投資決策過程國家參股企業(yè)的投資決策需要考慮多重投資目標(biāo)。投資動(dòng)機(jī)的特殊性決定了國家參股企業(yè)在進(jìn)行投資時(shí)至少要考慮雙重目標(biāo)。政府希望國家參股企業(yè)在完成利潤目標(biāo)的同時(shí)能夠承擔(dān)某些社會(huì)責(zé)任，如帶動(dòng)當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)等；而其余股東則更加關(guān)注自身的顯性收入。2.以國家參股企業(yè)投資為主的投資二、市場(chǎng)化投資企業(yè)投資是以價(jià)值再生產(chǎn)為主體的運(yùn)營過程，投資利潤率水平是決定企業(yè)投資規(guī)模和方向的基本依據(jù)。為實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化的目標(biāo)，企業(yè)投資需要通過資金的合理流動(dòng)與運(yùn)用，充分發(fā)揮資金的效益，擴(kuò)大企業(yè)的經(jīng)營效果，從而促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展。業(yè)投資方式有多種分類方法，其中最常見的分類則是依據(jù)投資范圍和投資與企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營控制權(quán)的關(guān)系等，分為直接投資（也稱實(shí)物投資）和間接投資（也稱金融投資）。企業(yè)直接投資是指企業(yè)直接投資形成經(jīng)營活動(dòng)所需要的固定資產(chǎn)和流動(dòng)資產(chǎn)，從事某種產(chǎn)品生產(chǎn)或提供某種服務(wù)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，其盈利方式主要是通過產(chǎn)品的生產(chǎn)銷售或提供服務(wù)。間接投資是指企業(yè)為了獲取預(yù)期的不確定性收益而購買如資產(chǎn)證券等從而形成金融資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。企業(yè)投資方式按時(shí)間還可分為短期投資、長期投資；按企業(yè)投資的影響程度可分為戰(zhàn)略性投資和戰(zhàn)術(shù)性投資；按用途可分為基本建設(shè)投資、更新改造投資、應(yīng)收款與存貨投資等。3.以私營企業(yè)資為主的投資三、多元投資多元化投資指政府結(jié)合實(shí)際，出臺(tái)相應(yīng)的政策，包括融資工具、方法等，正確地吸引和引導(dǎo)各類出資者共同參與城市基礎(chǔ)建設(shè)投融資活動(dòng)，從而促進(jìn)投資主體多元，并且兼顧資金來源的多元化，實(shí)現(xiàn)政府、企業(yè)、社會(huì)力量共同合作的多元化投融資體系。多元化投資一般包括投資主體多元化和投資渠道多元化。多元化投資通常包括國有資本投資主體和非國有資本投資主體。國有資本主要包括中央政府及地方政府的投資，以及國有企業(yè)的投資。而非國有資本又分為國外非國有資本和國內(nèi)非國有資本，國外非國有資本投資主要包括外國的金融機(jī)構(gòu)、政府、個(gè)人以及企業(yè)的投資，而國內(nèi)非國有資本主要包括民營企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)、社會(huì)公眾方面的投資。作為多元化投融資模式的最主要形式，PPP模式在國內(nèi)得到了廣泛發(fā)展。1.多元化投資的內(nèi)涵界定三、多元投資以PPP模式介紹多元化投資的特點(diǎn)：PPP模式主要用于基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的投融資和開發(fā)建設(shè)，結(jié)合公共部門和私人方的能力，通過項(xiàng)目合作的方式實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，有效提高私人資本在公共產(chǎn)品或服務(wù)領(lǐng)域的貢獻(xiàn)。作為國際上通用的較為成熟的概念，各國的基礎(chǔ)設(shè)施PPP基本上具有共同的特征：（1）項(xiàng)目具有社會(huì)性和公益性特點(diǎn)，投資成本高，建設(shè)周期長，回報(bào)率較低，非競(jìng)爭(zhēng)性和非排他性弱化，具有較強(qiáng)的公眾參與性。（2）政府通過讓渡特許經(jīng)營權(quán)和冠名權(quán)等項(xiàng)目權(quán)利的方式吸引社會(huì)資本參與項(xiàng)目建設(shè)，政府擔(dān)任項(xiàng)目發(fā)起人角色，社會(huì)投資主體擔(dān)任項(xiàng)目投資人的角色。（3）社會(huì)資本的參與有助于轉(zhuǎn)變政府職能，提高公共服務(wù)水平，增加基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)活力。（4）能夠讓政府和社會(huì)資本的雙方合作實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，合理分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。2.多元化投資的特點(diǎn)三、多元投資PPP模式的應(yīng)用范圍主要包括基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公用事業(yè)、公共服務(wù)提供三個(gè)方面。基礎(chǔ)設(shè)施：對(duì)于運(yùn)營已建的基礎(chǔ)設(shè)施，政府可以通過出售、租賃、運(yùn)營和維護(hù)合同承包等形式與民營企業(yè)合作，由政府向民營企業(yè)發(fā)放特許經(jīng)營權(quán)證，由民營企業(yè)進(jìn)行經(jīng)營管理。對(duì)于擴(kuò)建和改造現(xiàn)有的基礎(chǔ)設(shè)施，政府可以通過租賃-建設(shè)-經(jīng)營（Lease-Build-Operate，簡稱“LBO”）、購買-建設(shè)-經(jīng)營（Buy-Build-Operate，簡稱“BBO”）、外圍建設(shè)等形式與民營企業(yè)合作。對(duì)于新建的基礎(chǔ)設(shè)施，政府可以采用建設(shè)-轉(zhuǎn)讓-經(jīng)營（Build-Transfer-Operate，簡稱“BTO”）、建設(shè)-經(jīng)營-轉(zhuǎn)讓（Build-Operate-Transfer，簡稱“BOT”）、建設(shè)-擁有-經(jīng)營（Build-Own-Operate，簡稱“BOO”）等形式與民營企業(yè)合作。3.多元化投資的適用范圍三、多元投資公用事業(yè)：公用事業(yè)領(lǐng)域采用政府和社會(huì)資本合作模式與基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域大體類似，特別是在污水處理、自來水、煤氣、電力和熱力供應(yīng)等方面，采用政府和社會(huì)資本合作的項(xiàng)目，一般可通過使用者付費(fèi)和政府補(bǔ)貼相結(jié)合的方式使投資者能夠收回投資并得到合理的投資回報(bào)。公共鼓舞：主要通過政府購買服務(wù)的方式來實(shí)現(xiàn)。政府購買服務(wù)的要點(diǎn)在于政府公共部門確定所需服務(wù)的數(shù)量和質(zhì)量，具體服務(wù)由社會(huì)資本提供，提供價(jià)格可通過公開招標(biāo)價(jià)格聽證會(huì)或雙方議價(jià)等方式形成。3.多元化投資的適用范圍三、多元投資在我國，PPP模式的存在的問題主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。（1）民營資本比重過低。目前參與PPP項(xiàng)目的“社會(huì)資本”基本是中央國企、地方國企和融資平臺(tái)，民營資本比重過低。（2）缺乏發(fā)展PPP的正確理念。目前許多地方政府片面強(qiáng)調(diào)PPP的融資功能，忽視其作為項(xiàng)目管理模式和社會(huì)治理模式所帶來的其他優(yōu)勢(shì)，個(gè)別地方甚至明確社會(huì)資本“可以入股但絕對(duì)不能控股”，使PPP項(xiàng)目公司異化為國有控股企業(yè)，失去發(fā)展PPP的初衷。（3）PPP法律法規(guī)和規(guī)章制度有待健全。PPP項(xiàng)目涉及多個(gè)公共領(lǐng)域和政府部門，甚至跨越多個(gè)行政區(qū)域，因此需要設(shè)置專門機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)PPP項(xiàng)目全過程的實(shí)施和管理，并建立一套行之有效的工作機(jī)制。法治水平的相對(duì)滯后與人際關(guān)系的重要影響，必然對(duì)項(xiàng)目的契約治理模式產(chǎn)生消極的外部影響，因此，PPP項(xiàng)目難以完全按照契約治理模式實(shí)施。關(guān)系治理中所倡導(dǎo)的信任、溝通與合作，是項(xiàng)目合作各方都必須具備的。4.多元化投資存在的問題復(fù)習(xí)思考題1.簡述政府投資的概念及其在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系中的作用。2.簡述政府投資的方式及其在不同類型項(xiàng)目中的應(yīng)用。3.簡述市場(chǎng)化投資的基本概念，以及私營企業(yè)在市場(chǎng)化投資中的作用。4.簡述多元化投資的內(nèi)涵。5.簡述PPP模式在城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中的應(yīng)用情況，并分析存在的主要問題。第4章城市開發(fā)融資一、城市開發(fā)融資主要類別城市開發(fā)項(xiàng)目融資按照項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)性來劃分，可以分為商業(yè)類、公益類以及準(zhǔn)公益類。商業(yè)類項(xiàng)目建成后完全依靠其自身現(xiàn)金流可以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目資金平衡，此類項(xiàng)目可以依靠自身的未來收益通過市場(chǎng)化融資，比如商業(yè)綜合體，房地產(chǎn)以及住宅等，一般通過純市場(chǎng)化的商業(yè)融資模式獲取資金。公益類項(xiàng)目具有很強(qiáng)的外部性，不涉及使用者付費(fèi)，不能產(chǎn)生現(xiàn)金流，則須依靠政府財(cái)政來解決項(xiàng)目的融資問題，與之相應(yīng)，政府可以通過發(fā)債的模式來籌集項(xiàng)目建設(shè)資金，通過財(cái)政收入來還款。準(zhǔn)公益類項(xiàng)目便是介于商業(yè)類和公益類之間，具有一定的外部性和經(jīng)濟(jì)性，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益比較低或者短期內(nèi)尚不足以體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)價(jià)值，但項(xiàng)目的社會(huì)效益明顯，需要政府提供一定補(bǔ)助才可以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的現(xiàn)金流平衡，從而實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的市場(chǎng)化融資。1.城市開發(fā)融資分類一、城市開發(fā)融資主要類別政策起源2014年，《國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)地方政府債務(wù)管理的意見》（國發(fā)【2014】43號(hào)）頒布后，在地方債務(wù)管理方面修明道堵暗道，賦予省級(jí)和直轄市地方政府直接面向市場(chǎng)發(fā)行地方債的權(quán)利，同時(shí)要求地方融資平臺(tái)不得再新增地方政府債務(wù)開始推廣PPP模式。為了擴(kuò)大基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域資金來源，地方政府將PPP模式引入到城市開發(fā)中，面向市場(chǎng)招投標(biāo)吸引社會(huì)資本，社會(huì)資本依據(jù)項(xiàng)目本身和自身實(shí)力通過市場(chǎng)化融資負(fù)責(zé)項(xiàng)目的融資、建設(shè)和運(yùn)營，比如環(huán)保、市政基礎(chǔ)設(shè)施、收費(fèi)公路等。2.PPP融資二、開發(fā)性金融機(jī)構(gòu)定義世界銀行對(duì)開發(fā)性金融機(jī)構(gòu)的定義為：“國家政府全部或部分擁有或控制的各種類型的金融機(jī)構(gòu)。這些金融機(jī)構(gòu)明確的法定任務(wù)是在一定區(qū)域、領(lǐng)域或細(xì)分市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)目標(biāo)?！?/p>

——世界銀行“開發(fā)性金融是政策性金融的深化和發(fā)展，以服務(wù)國家發(fā)展戰(zhàn)略為宗旨，以國家信用為依托，以市場(chǎng)運(yùn)作為基本模式，以保本微利為經(jīng)營原則，以中長期投融資為載體，在實(shí)現(xiàn)政府發(fā)展目標(biāo)、彌補(bǔ)市場(chǎng)失靈、提供公共產(chǎn)品、提高社會(huì)資源配置效率、熨平經(jīng)濟(jì)周期性波動(dòng)等方面具有獨(dú)特優(yōu)勢(shì)和作用，是經(jīng)濟(jì)金融體系中不可替代的重要組成部分。”——我國國家開發(fā)銀行1.開發(fā)性金融機(jī)構(gòu)的概念及內(nèi)涵二、開發(fā)性金融機(jī)構(gòu)內(nèi)涵1、以服務(wù)國家戰(zhàn)略為宗旨，始終把國家利益放在首位，致力于緩解經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的瓶頸制約，努力實(shí)現(xiàn)服務(wù)國家戰(zhàn)略與自身發(fā)展的有機(jī)統(tǒng)一。2、以國家信用為依托，通過市場(chǎng)化發(fā)債把商業(yè)銀行儲(chǔ)蓄資金和社會(huì)零散資金轉(zhuǎn)化為集中長期大額資金，支持國家建設(shè)。3、以市場(chǎng)運(yùn)作為基本模式，發(fā)揮政府與市場(chǎng)之間的橋梁紐帶作用，規(guī)劃先行，主動(dòng)建設(shè)市場(chǎng)、信用、制度，促進(jìn)項(xiàng)目的商業(yè)可持續(xù)運(yùn)作。4、以保本微利為經(jīng)營原則，不追求機(jī)構(gòu)利益最大化，嚴(yán)格管控風(fēng)險(xiǎn)，兼顧一定的收益目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)整體財(cái)務(wù)平衡。5、以中長期投融資為載體，發(fā)揮專業(yè)優(yōu)勢(shì)，支持重大項(xiàng)目建設(shè)，避免期限錯(cuò)配風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)發(fā)揮中長期資金的引領(lǐng)帶動(dòng)作用，引導(dǎo)社會(huì)資金共同支持項(xiàng)目發(fā)展。1.開發(fā)性金融機(jī)構(gòu)的概念及內(nèi)涵二、開發(fā)性金融機(jī)構(gòu)多邊開發(fā)金融機(jī)構(gòu)：指兩個(gè)或者兩個(gè)以上國家共同設(shè)立，從區(qū)域發(fā)展定位上可進(jìn)一步劃分為全球性開發(fā)金融機(jī)構(gòu)，比如成員遍布全球的世界銀行集團(tuán)；也有區(qū)域性開發(fā)金融機(jī)構(gòu)，如亞洲開發(fā)銀行；以及更小的區(qū)域開發(fā)性金融機(jī)構(gòu)，如東非開發(fā)銀行。本節(jié)介紹與我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展相關(guān)的三個(gè)代表性多邊開發(fā)金融機(jī)構(gòu)。例如：世界銀行、亞洲開發(fā)銀行、亞洲基礎(chǔ)設(shè)施投資銀行國別開發(fā)金融機(jī)構(gòu)：指本國中央政府或者中央部委成立的開發(fā)金融機(jī)構(gòu)，如果是由地方政府發(fā)起成立的，則歸為次國別開發(fā)性金融機(jī)構(gòu)。本節(jié)介紹中國國家開發(fā)銀行、中國進(jìn)出口銀行和中國農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行三家國別開發(fā)金融機(jī)構(gòu)。例如：中國國家開發(fā)銀行、中國進(jìn)出口銀行、中國農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行2.開發(fā)性金融機(jī)構(gòu)的分類二、開發(fā)性金融機(jī)構(gòu)在發(fā)展定位上，開發(fā)性金融機(jī)構(gòu)的發(fā)展使命有關(guān)注一般性社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)，也有關(guān)注具體領(lǐng)域或部門發(fā)展。對(duì)于不同的發(fā)展階段的國家，開發(fā)性金融的發(fā)展定位有一定差異。高收入國家的開發(fā)性金融以貿(mào)易為重點(diǎn)，主要緩解中小出口者的融資壓力，這同時(shí)也可以防止國家濫用補(bǔ)貼。中等收入國家的開發(fā)性金融以基礎(chǔ)設(shè)施為重點(diǎn)，以彌補(bǔ)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域低成本、長期資金的缺口。我國的開發(fā)性金融：國家開發(fā)銀行——國家重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目，國家進(jìn)出口銀行——“走出去”、“一帶一路”；中國農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行——鄉(xiāng)村振興、縣域農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)/改造等。3.開發(fā)性金融在城市開發(fā)中的作用三、商業(yè)銀行貸款

1.貸款的概念及分類三、商業(yè)銀行貸款規(guī)則期限根據(jù)借款人的生產(chǎn)經(jīng)營周期、還款能力和貸款人的資金供給能力由借貸雙方共同商議后確定，并在借款合同中載明。自營貸款期限最長一般不得超過10年，但是隨著項(xiàng)目融資的普及，多數(shù)商業(yè)銀行的自營貸款期限也隨著項(xiàng)目走。當(dāng)貸款不能按期歸還貸款，借款人應(yīng)當(dāng)在貸款到期日之前，向貸款人申請(qǐng)貸款展期。短期貸款展期期限累計(jì)不得超過原貸款期限；中期貸款展期不得超過原貸款期限的一半；長期貸款展期不得超過3年。利率則是按照中國人民銀行規(guī)定的貸款利率的上下限，確定每筆貸款利率。在現(xiàn)實(shí)信貸中，貸款的利率與借款人的綜合資質(zhì)、風(fēng)險(xiǎn)緩釋條件、貸款期限有關(guān)，也與市場(chǎng)資金面是否寬松、貸款銀行的內(nèi)部資金價(jià)格有關(guān)。2.貸款的規(guī)則和流程三、商業(yè)銀行貸款流程借款人需要貸款，向銀行申請(qǐng)貸款一般要經(jīng)歷前期調(diào)查、貸款審批、簽訂貸款合同、落實(shí)放款條件、放款審核等過程。其中，前期調(diào)查一般需要提交借款人基本信息、經(jīng)審計(jì)的財(cái)務(wù)報(bào)告、同業(yè)貸款情況、貸款用途材料等，如果貸款涉及第三方擔(dān)?；虻仲|(zhì)押，則需要提供第三方擔(dān)保人信息和抵質(zhì)押物信息，包括抵質(zhì)押物的評(píng)估報(bào)告等。在貸款發(fā)放之后，要繼續(xù)做好授信的貸款管理工作，對(duì)貸款的合規(guī)性、企業(yè)或者項(xiàng)目經(jīng)營穩(wěn)定性以及抵質(zhì)押物的完備性進(jìn)行跟蹤調(diào)查和檢查，在出現(xiàn)嚴(yán)重風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警時(shí)，貸款人有權(quán)及時(shí)抽回貸款，確保資金安全。2.貸款的規(guī)則和流程三、商業(yè)銀行貸款作用在城市開發(fā)領(lǐng)域，商業(yè)銀行貸款主要用于城市一級(jí)開發(fā)、二級(jí)開發(fā)以及城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目。一級(jí)開發(fā)主要指土地儲(chǔ)備貸款，即銀行向土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)發(fā)放的用于土地拆遷、平整、三通一平/七通一平等項(xiàng)目的貸款，通常以地抵押或其他連帶責(zé)任擔(dān)保作為風(fēng)險(xiǎn)緩釋條件；二級(jí)開發(fā)主要是用于商業(yè)住宅、寫字樓、安置房等房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的貸款，期限通常在1~3年。城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)類貸款，主要是面向城市市政建設(shè)、污水處理、軌道交通、園區(qū)開發(fā)等項(xiàng)目的融資服務(wù)。3.貸款在城市開發(fā)中的作用四、債券債券是政府、企業(yè)、銀行等債務(wù)人依照法定程序發(fā)行，向債權(quán)人承諾按約定的利率和日期支付利息，并在約定日期償還本金的書面?zhèn)鶆?wù)憑證。按照發(fā)行主體不同有如下分類：國債在我國指財(cái)政部代表中央政府發(fā)行的國家公債，由國家財(cái)政信譽(yù)作為擔(dān)保。地方政府債券是指具有地方債發(fā)行資格的地方政府發(fā)行的債券，分為一般債券和專項(xiàng)債券。政府支持債券主要是鐵道債券和中央?yún)R金債券。金融債券是指金融機(jī)構(gòu)通過中央結(jié)算公司發(fā)行，在銀行間債券市場(chǎng)交易、在中央結(jié)算公司托管的債券，包括政策性金融債券和一般金融債券。企業(yè)信用債券。企業(yè)作為發(fā)行主體發(fā)行的債券，有企業(yè)債券、非金融企業(yè)債務(wù)融資工具、公司債券、可轉(zhuǎn)換公司債券、中小企業(yè)私募債券等。熊貓債券和點(diǎn)心債券。熊貓債券指境外機(jī)構(gòu)在中國境內(nèi)發(fā)行的人民幣債券，點(diǎn)心債券是在香港發(fā)行的、以人民幣計(jì)價(jià)的債券。1.債券的概念及分類四、債券目前，我國的債券市場(chǎng)形成了交易所（上交所、深交所）市場(chǎng)、銀行間市場(chǎng)和商業(yè)銀行柜臺(tái)市場(chǎng)三個(gè)子市場(chǎng)在內(nèi)的統(tǒng)一分層的市場(chǎng)體系。所有的投資者都可以通過不同形式參與到債券市場(chǎng)，有健全的結(jié)算登記、托管、清算機(jī)構(gòu)等配套體系以及相應(yīng)的服務(wù)和監(jiān)管機(jī)構(gòu)。包括以下：1）發(fā)行主體包括財(cái)政部、中國人民銀行、地方政府、政策性銀行、商業(yè)銀行、財(cái)務(wù)公司等非銀行金融機(jī)構(gòu)、證券公司、非金融企業(yè)或公司、外國政府、外國金融機(jī)構(gòu)、外國非金融企業(yè)等。2）投資主體，包括人民銀行、政策性銀行等特殊機(jī)構(gòu)、商業(yè)銀行、信用社、郵儲(chǔ)銀行、非銀行金融機(jī)構(gòu)、證券公司、保險(xiǎn)公司、基金、非金融機(jī)構(gòu)等機(jī)構(gòu)投資者、境內(nèi)個(gè)人投資者及境外投資者。3）清算機(jī)構(gòu)，相應(yīng)的機(jī)構(gòu)包括中證登、中央結(jié)算公司和上海清算所。4）債券監(jiān)管體系，我國的債券市場(chǎng)監(jiān)管機(jī)構(gòu)主要包括發(fā)改委、財(cái)政部、人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)和證監(jiān)會(huì)等。2.債券市場(chǎng)框架四、債券城市開發(fā)建設(shè)離不開多元化的資金來源，發(fā)行債券是重要的融資手段之一，主要體現(xiàn)在三方面：一是從政府層主導(dǎo)，即政府作為項(xiàng)目資金的籌資人，政府發(fā)行債券進(jìn)行籌集資金。根據(jù)2014年國辦發(fā)43號(hào)文，省、自治區(qū)、直轄市政府可以適度舉借債務(wù)，地方政府舉債采取政府債券方式。二是從企業(yè)層主導(dǎo)，即企業(yè)通過發(fā)行債券方式籌集城市開發(fā)建設(shè)相關(guān)資金，背后依托的是企業(yè)本身的信用資質(zhì)。三是項(xiàng)目層做主導(dǎo)，以項(xiàng)目未來的現(xiàn)金流為還款來源做支撐，以項(xiàng)目公司的名義發(fā)行債券。3.債券在城市開發(fā)中的作用五、基金概念：基金是由一定機(jī)構(gòu)發(fā)起，通過公募與私募方式從投資者手中募集資金，形成財(cái)產(chǎn)信托，由管理人管理，托管人托管，按預(yù)定目的投向相關(guān)產(chǎn)業(yè)的企業(yè)與項(xiàng)目以獲取較高收益，再按合同規(guī)定將本利回報(bào)投資者。根據(jù)運(yùn)作方式不同，分為開放型基金和封閉型基金。開放型基金的基金份額不固定，投資者可以隨時(shí)買賣；封閉型基金在合同期限內(nèi)規(guī)模固定，在封閉期內(nèi)不能申購和贖回，但是成立后可以在交易所掛牌交易。按照組織形式分類，有契約型與公司型兩種。契約型基金也稱信托型基金，是根據(jù)一定的信托契約原理，由基金發(fā)起人和基金管理人、托管人訂立基金契約組建的投資基金。公司型基金，是具有共同投資目標(biāo)的投資者依據(jù)公司法組成以盈利為目的、投資于特定對(duì)象的股份制投資公司，通過發(fā)行股份的方式籌集資金，是具有法人資格的經(jīng)濟(jì)實(shí)體?；鸪钟腥思仁腔鹜顿Y者又是公司股東，按照公司章程的規(guī)定享受權(quán)利、履行義務(wù)。我國目前的基金均為契約型基金，公司型基金主要在美國。1.基金的概念及分類五、基金根據(jù)交易場(chǎng)所不同，可分為場(chǎng)內(nèi)基金和場(chǎng)外基金。場(chǎng)內(nèi)是指股票市場(chǎng)，封閉式基金只能在場(chǎng)內(nèi)購買。場(chǎng)外指股票交易市場(chǎng)之外的市場(chǎng)，包括銀行、證券公司的代銷，基金公司的直銷，是開放式基金銷售渠道。根據(jù)發(fā)行方式不同，分為公募基金和私募基金。公募基金的募集對(duì)象是社會(huì)公眾，即不特定投資者，通過公開方式進(jìn)行募集。私募基金的募集對(duì)象則是少數(shù)特定投資者，包括機(jī)構(gòu)和個(gè)人，通過非公開發(fā)行方式募集。公募基金對(duì)信息披露要求非常嚴(yán)格，私募基金對(duì)信息披露要求則較低，具有一定保密性。在管理上，公募基金不提取業(yè)績報(bào)酬，只收取管理費(fèi)，而私募基金則收取業(yè)績報(bào)酬，通常不收管理費(fèi)。在資產(chǎn)配置上公募基金主要分為貨幣型、股票型、債券型、混合型和基金中的基金。主要根據(jù)其投資比重占比來劃分。1.基金的概念及分類五、基金政府引導(dǎo)基金作為由政府參與并主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)投資基金，是財(cái)政扶持產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要資金運(yùn)用方式。政府發(fā)起設(shè)立投資基金后，交由基金專業(yè)管理公司運(yùn)營，由銀行托管。政府負(fù)責(zé)基金管理方針政策、政府股權(quán)權(quán)益維護(hù)、公司監(jiān)管等，不直接干預(yù)基金投資具體工作。政府產(chǎn)業(yè)基金利用雙方優(yōu)勢(shì)資源，與項(xiàng)目進(jìn)行產(chǎn)業(yè)對(duì)接，使產(chǎn)業(yè)與金融相結(jié)合，加強(qiáng)各方的優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。2.政府引導(dǎo)基金在城市開發(fā)中的作用五、基金在基金結(jié)構(gòu)上，政府引導(dǎo)基金包括三個(gè)維度：出資方、管理方和投資目標(biāo)。主要包括以下幾個(gè)類型：一是政府（主要是財(cái)政）全額出資設(shè)立，政府管理，完全為政策目標(biāo)服務(wù)的產(chǎn)業(yè)投資基金；二是政府部分出資并參與設(shè)立市場(chǎng)化運(yùn)營的產(chǎn)業(yè)投資基金；三是政府發(fā)起設(shè)立，聯(lián)合國有資本運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)、政府平臺(tái)、國企乃至民間資本出資，設(shè)定總投資方向，一般為特定的政府政策目標(biāo)，政府主導(dǎo)投資方式、退出路徑等要素，典型交易結(jié)構(gòu)如下圖4-1所示2.政府引導(dǎo)基金在城市開發(fā)中的作用五、基金2.政府引導(dǎo)基金在城市開發(fā)中的作用圖4-1政府主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)基金典型交易結(jié)構(gòu)六、信托信托即“受人之托、代人理財(cái)”，指委托人基于受托人的信任，將其財(cái)產(chǎn)權(quán)委托給受托人，由受托人按照委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或特定目的進(jìn)行管理或者處分的行為。既是一種財(cái)產(chǎn)管理制度和法律行為，又是一種金融制度，與銀行、證券、保險(xiǎn)并稱為金融業(yè)四大支柱。我國于2001年頒布《中華人民共和國信托法》，為信托業(yè)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。根據(jù)信托財(cái)產(chǎn)形式分類，信托業(yè)務(wù)可分為單一資金信托、集合資金信托及管理財(cái)產(chǎn)信托。隨著資本市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)入大資管時(shí)代，資產(chǎn)證券化、家族信托、消費(fèi)金融等創(chuàng)新業(yè)務(wù)逐步發(fā)展，信托公司與同業(yè)機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)合作加深，信托原有分類也隨市場(chǎng)而變，原有分類不足以闡述信托的功能性定位。2020年5月《信托公司資金信托管理暫行辦法（征求意見稿）》出臺(tái)，確認(rèn)了資金信托、服務(wù)信托及公益慈善信托三大類業(yè)務(wù)分類監(jiān)管邏輯。1.信托的概念及分類六、信托信托在城市基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)領(lǐng)域以政信業(yè)務(wù)為主，通過發(fā)行信托為地方政府基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)籌集資金。典型的交易結(jié)構(gòu)分兩種：一是與地方融資平臺(tái)共同出資成立項(xiàng)目公司，以資本金方式注資項(xiàng)目公司，為地方基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目提供股權(quán)融資；二是通過信托方式為基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目籌集債權(quán)資金，也有兩種方式相結(jié)合，投貸聯(lián)動(dòng)。信托與地方融資平臺(tái)合作的模式，主要由于金融市場(chǎng)中基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目資本金匱乏，傳統(tǒng)金融渠道股權(quán)融資困難，且隨著地方政府債務(wù)管理的監(jiān)管強(qiáng)化，傳統(tǒng)金融機(jī)構(gòu)對(duì)于基建債券融資較為謹(jǐn)慎，使得信托在基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域有一定的發(fā)展空間，但是融資成本較高，一些項(xiàng)目也存在合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)。2.信托在城市開發(fā)中的作用六、信托信托在房地產(chǎn)領(lǐng)域的應(yīng)用：近些年受監(jiān)管影響，銀行對(duì)于房地產(chǎn)額度管控趨緊。由于信托投資方式靈活多樣的特點(diǎn)，彌補(bǔ)了銀行貸款的不足，在房地產(chǎn)開發(fā)中得到了快速發(fā)展應(yīng)用。主要模式為信托公司作為受托人設(shè)立信托計(jì)劃，將信托資金以信托計(jì)劃的名義投資于房地產(chǎn)企業(yè)，由房地產(chǎn)企業(yè)用于房地產(chǎn)項(xiàng)目，進(jìn)而獲得信托收益，并將信托收益分配給信托計(jì)劃受益人的投融資方式。根據(jù)交易結(jié)構(gòu)不同，房地產(chǎn)信托可以分為債權(quán)型信托、股權(quán)型信托、特定資產(chǎn)收益權(quán)信托、混合型信托。但是隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)外部調(diào)控政策的收緊，房地產(chǎn)信托也暴露出較多的風(fēng)險(xiǎn)問題。2.信托在城市開發(fā)中的作用七、保險(xiǎn)保險(xiǎn)，是指投保人根據(jù)合同約定，向保險(xiǎn)人支付保險(xiǎn)費(fèi)，保險(xiǎn)人對(duì)于合同約定的可能發(fā)生的事故因其發(fā)生所造成的財(cái)產(chǎn)損失承擔(dān)賠償保險(xiǎn)金責(zé)任，或者被保險(xiǎn)人死亡、傷殘、疾病或者達(dá)到合同約定的年齡、期限等條件時(shí)承擔(dān)給付保險(xiǎn)金責(zé)任的商業(yè)保險(xiǎn)行為。按照保險(xiǎn)標(biāo)的，可分為財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)和人身保險(xiǎn)。資金來源屬性決定了保險(xiǎn)投資的投資特征：一是偏好低風(fēng)險(xiǎn)投資。保險(xiǎn)資金主要是由各項(xiàng)準(zhǔn)備金構(gòu)成，注冊(cè)資本、各類公積金、未分配利潤等所占比重較小，這部分資金即是保險(xiǎn)公司的負(fù)債。負(fù)債屬性決定了其投資的風(fēng)險(xiǎn)偏好，追求低風(fēng)險(xiǎn)，投資穩(wěn)健。二是期限較長、穩(wěn)定性強(qiáng)。三是具有一定的規(guī)模。近些年保險(xiǎn)公司保費(fèi)收入不斷增加，形成了規(guī)模龐大的保險(xiǎn)資金。在投資上，為了追求可觀的投資回報(bào)，并兼顧對(duì)于低風(fēng)險(xiǎn)的偏好，相比于其他金融機(jī)構(gòu)，保險(xiǎn)資金具有顯著的規(guī)模性。1.保險(xiǎn)的概念及保險(xiǎn)資金的特點(diǎn)七、保險(xiǎn)在資金運(yùn)用結(jié)構(gòu)上，根據(jù)保監(jiān)會(huì)發(fā)布的《保險(xiǎn)資金運(yùn)用管理暫行辦法》，保險(xiǎn)資金運(yùn)用包括：銀行存款；買賣債券、股票、證券投資基金份額等有價(jià)證券、投資不動(dòng)產(chǎn)以及國務(wù)院規(guī)定的其他資金運(yùn)用形式。保險(xiǎn)資金從事境外投資的，應(yīng)當(dāng)符合中國保監(jiān)會(huì)有關(guān)監(jiān)管規(guī)定。從保險(xiǎn)資金投資發(fā)展階段看，銀行存款和債券是我國保險(xiǎn)資金運(yùn)用的主要形式，其中銀行存款曾經(jīng)占很大比重，隨著資本市場(chǎng)的快速發(fā)展，投資渠道逐步放開，運(yùn)用形式擴(kuò)展到債券、股票、抵押貸款、不動(dòng)產(chǎn)投資、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和境外投資等。在保險(xiǎn)資金運(yùn)用風(fēng)險(xiǎn)與收益平衡下，運(yùn)用于股票、基金、債券等的比重逐漸擴(kuò)大，運(yùn)用于銀行存款等的比重逐漸縮小。1.保險(xiǎn)的概念及保險(xiǎn)資金的特點(diǎn)七、保險(xiǎn)保險(xiǎn)資金的長期性和穩(wěn)定性，很適用于城市基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)建設(shè)領(lǐng)域，在政策推動(dòng)下，保險(xiǎn)資金開始逐步深入其中。2006年國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于保險(xiǎn)業(yè)改革發(fā)展的若干意見》，充分發(fā)揮保險(xiǎn)資金長期性和穩(wěn)定性的優(yōu)勢(shì)，為國民經(jīng)濟(jì)建設(shè)提供資金支持。同年，原保監(jiān)會(huì)出臺(tái)了《保險(xiǎn)資金間接投資基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目試點(diǎn)管理辦法》（保監(jiān)會(huì)令[2006]1號(hào)），投資范圍包括交通、通訊、能源、市政、環(huán)境保護(hù)等國家級(jí)重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，投資計(jì)劃可以采取債權(quán)、股權(quán)、物權(quán)及其他可行方式投資基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目。2016年，原保監(jiān)會(huì)保監(jiān)會(huì)令[2006]1號(hào)進(jìn)行修訂，去掉“試點(diǎn)”二字，出臺(tái)了《保險(xiǎn)資金間接投資基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目管理辦法》，明確簡化行政許可、強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)管控、完善制度規(guī)范外，該辦法進(jìn)一步拓展了保險(xiǎn)資金投資基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的行業(yè)范圍，在模式上增加了PPP模式。2.保險(xiǎn)資金在城市開發(fā)中的作用七、保險(xiǎn)2.保險(xiǎn)資金在城市開發(fā)中的作用2021年，基礎(chǔ)設(shè)施REITs政策的出臺(tái)邁出了基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域股權(quán)融資的重要一步，同年11月，銀保監(jiān)會(huì)下發(fā)了《保險(xiǎn)資金投資公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金有關(guān)事項(xiàng)的通知》，允許保險(xiǎn)資金投資公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金，為保險(xiǎn)公司深入基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域打開了渠道。八、資產(chǎn)證券化資產(chǎn)證券化（AssetSecuritization，簡稱“AS”）是指將缺乏流動(dòng)性但具有未來穩(wěn)定現(xiàn)金流的財(cái)產(chǎn)或財(cái)產(chǎn)權(quán)作為基礎(chǔ)資產(chǎn)，通過結(jié)構(gòu)化金融技術(shù)，將其轉(zhuǎn)變?yōu)榭梢栽谫Y本市場(chǎng)上流通和轉(zhuǎn)讓的證券，而與之相應(yīng)的資產(chǎn)支持證券（Asset-BackedSecurities,簡稱“ABS”）是指將上述具有自動(dòng)清償能力的資產(chǎn)組成的資產(chǎn)池所支持的證券。資產(chǎn)證券化誕生于20世紀(jì)60年代末70年代初的美國，初衷是增加金融機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)流動(dòng)性。1.資產(chǎn)證券化的概念與分類八、資產(chǎn)證券化根據(jù)基礎(chǔ)資產(chǎn)種類的不同，可以將資產(chǎn)證券化產(chǎn)品劃分為債權(quán)類資產(chǎn)證券化、收益權(quán)類資產(chǎn)證券化、股權(quán)類資產(chǎn)證券化。債券類資產(chǎn)證券化的基礎(chǔ)資產(chǎn)包括銀行的債權(quán)資產(chǎn)，如住房抵押貸款、商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款、信用卡貸款、汽車貸款、企業(yè)貸款等，以及企業(yè)的債權(quán)資產(chǎn)，如應(yīng)收賬款、設(shè)備租賃等。收益權(quán)類資產(chǎn)證券化的基礎(chǔ)資產(chǎn)包括收費(fèi)路橋、水電氣、能源、景區(qū)等設(shè)施未來收費(fèi)的收益權(quán)。股權(quán)類資產(chǎn)證券化主要是權(quán)益型REITs，主要投資于可帶來收入的房地產(chǎn)項(xiàng)目，例如購物中心、寫字樓等，通過獲得不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)來取得經(jīng)營收入，投資收益來源于租金收入和房地產(chǎn)升值。從資產(chǎn)證券化發(fā)起人角度區(qū)分，又可以分為信貸資產(chǎn)證券化和企業(yè)資產(chǎn)證券化，前者主要用于提高銀行、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)等金融機(jī)構(gòu)的資金流動(dòng)性，加大金融機(jī)構(gòu)的信貸資產(chǎn)投放；企業(yè)資產(chǎn)證券化則是直接作用于企業(yè)，提高企業(yè)的資產(chǎn)流動(dòng)性，盤活企業(yè)存量資產(chǎn)。1.資產(chǎn)證券化的概念與分類八、資產(chǎn)證券化以信貸資產(chǎn)證券化為例，有以下要素和環(huán)節(jié)：（1）借款人（2）資產(chǎn)原始權(quán)益人（發(fā)起人）（3）特殊目的機(jī)構(gòu)（SpecialPurposeVehicle，SPV）（4）服務(wù)商（5）增信措施（6）信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)（7）證券化產(chǎn)品投資者。資產(chǎn)證券化典型的交易結(jié)構(gòu)如圖4-2所示：2.資產(chǎn)證券化的框架結(jié)構(gòu)圖4-2資產(chǎn)證券化的交易結(jié)構(gòu)八、資產(chǎn)證券化在基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域，資產(chǎn)證券化作為一種重要的資本市場(chǎng)融資方式備受關(guān)注。其方式有兩種：一種是以企業(yè)資產(chǎn)證券化的方式，以企業(yè)的應(yīng)收賬款作為還款現(xiàn)金流發(fā)行資產(chǎn)證券；另一種是基于具體基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目收費(fèi)受益權(quán)的資產(chǎn)證券化，例如PPP模式項(xiàng)下企業(yè)對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施的特許經(jīng)營權(quán)將帶來一部分收益，以此作為基礎(chǔ)資產(chǎn)發(fā)行證券，收益權(quán)類型包括高速路橋收費(fèi)受益權(quán)、供熱收費(fèi)收益權(quán)、供電收費(fèi)受益權(quán)、供水收費(fèi)受益權(quán)、公交地鐵收費(fèi)受益權(quán)、燃?xì)馐召M(fèi)受益權(quán)等。3.資產(chǎn)證券化在城市開發(fā)中的作用八、資產(chǎn)證券化關(guān)于PPP資產(chǎn)證券化的兩個(gè)政策文件：2016年發(fā)改委和證監(jiān)會(huì)聯(lián)合推出了《關(guān)于推進(jìn)傳統(tǒng)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域政府和社會(huì)資本合作（PPP）項(xiàng)目資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》發(fā)改投資〔2016〕2698號(hào)文，推進(jìn)PPP領(lǐng)域的資產(chǎn)證券化。此后，發(fā)改委、證監(jiān)會(huì)、人民銀行又相繼推出了《關(guān)于規(guī)范開展政府和社會(huì)資本合作項(xiàng)目資產(chǎn)證券化有關(guān)事宜的通知》財(cái)金[2017]55號(hào)文，擴(kuò)大了PPP資產(chǎn)證券化的基礎(chǔ)資產(chǎn)范疇，將股權(quán)、債券、收費(fèi)收益權(quán)一并納入PPP資產(chǎn)證券化的基礎(chǔ)資產(chǎn)，同時(shí)免除了項(xiàng)目必須進(jìn)入運(yùn)營期滿兩年才能發(fā)行資產(chǎn)證券化的規(guī)定。3.資產(chǎn)證券化在城市開發(fā)中的作用九、ReitS

不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（RealEstateInvestmentTrusts，簡稱“REITs”）是指通過發(fā)行收益憑證匯集多數(shù)投資者的資金，交由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。REITs最早于1960年出現(xiàn)在美國，后于1971年出現(xiàn)在澳大利亞。在亞洲市場(chǎng)上，REITs最初于2001年出現(xiàn)在日本，其后于2002年在新加坡出現(xiàn)，緊接著在我國臺(tái)灣和香港等地區(qū)相繼推出。目前，REITs已成為股票、債券及衍生品之外的第四大類資產(chǎn)配置產(chǎn)品。2020年4月，我國發(fā)改委和證監(jiān)會(huì)出臺(tái)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs政策，全稱“公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金”，為基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域?qū)淤Y本市場(chǎng)開辟了新的資金通道。2021年6月，我國大陸地區(qū)市場(chǎng)上推出第一批REITs項(xiàng)目。1.Reits的概念及發(fā)展九、ReitS

基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs主要參與主體有：（1）原始權(quán)益人：指基礎(chǔ)設(shè)施基金持有的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的原所有人。（2）基金管理人：負(fù)責(zé)對(duì)擬持有的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目進(jìn)行全面的盡職調(diào)查，聘請(qǐng)符合規(guī)定的專業(yè)機(jī)構(gòu)提供評(píng)估、法律、審計(jì)等專業(yè)服務(wù)；負(fù)責(zé)向證監(jiān)會(huì)申請(qǐng)注冊(cè)基礎(chǔ)設(shè)施基金，向證券交易所提交上市申請(qǐng)，負(fù)責(zé)基金份額的發(fā)售，投后管理等。（3）基金托管人：負(fù)責(zé)保管基礎(chǔ)設(shè)施基金財(cái)產(chǎn)；監(jiān)督基礎(chǔ)設(shè)施基金資金賬戶、基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目運(yùn)營收支賬戶等重要資金賬戶及資金流向；監(jiān)督、復(fù)核基金管理人投資運(yùn)作、收益分配、信息披露等。（4）財(cái)務(wù)顧問：接受基金管理人委托，開展盡職調(diào)查，并出具財(cái)務(wù)顧問報(bào)告，辦理基礎(chǔ)設(shè)施基金份額發(fā)售的路演推介、詢價(jià)、定價(jià)、配售等相關(guān)業(yè)務(wù)活動(dòng)。2.Reits的框架結(jié)構(gòu)九、ReitS

基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs主要參與主體有：（5）評(píng)估機(jī)構(gòu)：接受基金管理人委托，對(duì)擬持有的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估，并出具評(píng)估報(bào)告。（6）會(huì)計(jì)師事務(wù)所：接受基金管理人委托，對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目財(cái)務(wù)情況進(jìn)行審計(jì)并出具報(bào)告。

（7）律師事務(wù)所：接受基金管理人委托，就基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目合法合規(guī)性、基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓行為合法性、主要參與機(jī)構(gòu)資質(zhì)等出具法律意見書。（8）外部管理機(jī)構(gòu)：接受基金管理人委托，負(fù)責(zé)運(yùn)營管理基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目。（9）投資人：基礎(chǔ)設(shè)施REITs的投資人分為以下三類：戰(zhàn)略配售投資人、網(wǎng)下投資者、公眾投資。2.Reits的框架結(jié)構(gòu)九、ReitS

2.Reits的框架結(jié)構(gòu)圖4-3

REITs“公募基金+資產(chǎn)支持計(jì)劃”交易結(jié)構(gòu)圖九、ReitS

長期以來，城市開發(fā)的投資拉動(dòng)在我國經(jīng)濟(jì)增長中占據(jù)重要地位，但缺乏權(quán)益類融資工具，一直依靠債權(quán)融資工具或者“明股實(shí)債”方式獲得資金，長期以來積累了過高的財(cái)務(wù)杠桿。同時(shí)，伴隨著改革開放后數(shù)十年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，不論是企業(yè)還是居民都積累了豐厚的財(cái)富，卻缺乏穩(wěn)健、多元化的投資渠道?；A(chǔ)設(shè)施REITs的出臺(tái)，從資本市場(chǎng)角度，開啟了我國真正權(quán)益類融資的先河。從投資角度，基礎(chǔ)設(shè)施具有收益穩(wěn)健、抗周期波動(dòng)的特性，也為機(jī)構(gòu)和個(gè)人投資者打開了新的投資領(lǐng)域，聯(lián)通了資本市場(chǎng)和基礎(chǔ)設(shè)施市場(chǎng)，具有重要的戰(zhàn)略發(fā)展意義。其主要作用有：（1）有效盤活國內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施存量資產(chǎn)，降低宏觀杠桿率、防范系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)，降低地方政府和國有企業(yè)債務(wù)負(fù)擔(dān)，激活地方投融資效率。（2）基礎(chǔ)設(shè)施REITs將為基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)提供定價(jià)的“錨”，有助于中國新型城鎮(zhèn)化背景下基礎(chǔ)設(shè)施的投融資體制改革。3.Reits在城市開發(fā)中的作用九、ReitS

（3）通過PPP+REITs的有效組合，有利于提高PPP的落地?cái)?shù)量和項(xiàng)目質(zhì)量。PPP+REITs可為PPP項(xiàng)目的社會(huì)資本方提供退出渠道和閉環(huán)的商業(yè)盈利模式。（4）在企業(yè)層面上，基礎(chǔ)設(shè)施REITs為項(xiàng)目提供了退出渠道，成為新的商業(yè)模式和核心競(jìng)爭(zhēng)力。（5）推動(dòng)公募基金、養(yǎng)老金、保險(xiǎn)資金等投資于優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)資產(chǎn)，為全民共享經(jīng)濟(jì)發(fā)展成果提供投資渠道。3.Reits在城市開發(fā)中的作用復(fù)習(xí)思考題

1.城市開發(fā)建設(shè)主要融資方式有哪些？2.政策性金融機(jī)構(gòu)融資與商業(yè)銀行融資有什么不同？3.債券融資在城市開發(fā)建設(shè)領(lǐng)域如何應(yīng)用？4.信托在基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的業(yè)務(wù)合作模式主要有哪些？5.保險(xiǎn)資金運(yùn)用的特點(diǎn)有哪些？6.資產(chǎn)證券化的交易結(jié)構(gòu)中主要的參與方有哪些？7.基礎(chǔ)設(shè)施REITs的基本交易結(jié)構(gòu)包括哪些？第5章城市土地開發(fā)一、城市土地開發(fā)概述含義城市土地開發(fā)是為適應(yīng)城市經(jīng)濟(jì)、社會(huì)文化發(fā)展的需要，對(duì)土地進(jìn)行投資、改造和建設(shè)，提高土地的質(zhì)量和價(jià)值，使其具有社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益的一種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。這一活動(dòng)是通過一定的技術(shù)經(jīng)濟(jì)手段，擴(kuò)大對(duì)土地的有效利用范圍，提高對(duì)土地的利用深度，增加城市建成區(qū)面積或使原有城市建成區(qū)功能更符合當(dāng)?shù)厣鐣?huì)的時(shí)代發(fā)展要求，以滿足生活和生產(chǎn)不斷變化的需要。1.城市土地開發(fā)概念一、城市土地開發(fā)概述特點(diǎn)城市土地開發(fā)的目標(biāo)是“實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟(jì)效益的和諧統(tǒng)一”城市土地開發(fā)是綜合性的開發(fā)城市土地開發(fā)具有完善的規(guī)劃體系城市土地開發(fā)是社會(huì)物質(zhì)文明與精神文明成果的積淀城市土地開發(fā)導(dǎo)致原有的土地?cái)?shù)量或質(zhì)量的變化1.城市土地開發(fā)概念一、城市土地開發(fā)概述城市土地利用對(duì)城市發(fā)展的影響具有雙重性，城市土地價(jià)格過低不利于政府獲取土地出讓收益，價(jià)格過高會(huì)增加企業(yè)和居民的生產(chǎn)和生活成本，影響城市競(jìng)爭(zhēng)力。城市土地的利用應(yīng)實(shí)現(xiàn)保證土地收益與保持合適的城市生產(chǎn)和生活成本的平衡、房地產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展的平衡、完成城市近期發(fā)展目標(biāo)與提高城市競(jìng)爭(zhēng)力、實(shí)現(xiàn)城市可持續(xù)發(fā)展等長期目標(biāo)的平衡。所以，城市土地開發(fā)的目標(biāo)是平衡土地開發(fā)的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和生態(tài)效益，實(shí)現(xiàn)公平、效率和環(huán)境的統(tǒng)一，保證人口、資源、環(huán)境和社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展。2.城市土地開發(fā)的目標(biāo)一、城市土地開發(fā)概述政府主導(dǎo)制定和完善有關(guān)土地一級(jí)開發(fā)的法律、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件；制定城市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、詳細(xì)規(guī)劃及配套的專業(yè)規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃