REITs模式在充電基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)融資中的應(yīng)用研究

在我國發(fā)展充電基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)過程中，長期、穩(wěn)定的可持續(xù)性資金來源是相關(guān)項目順利實施的重要基礎(chǔ)。在此過程中，充電設(shè)施投資企業(yè)資本金投入成為項目最主要的資金來源，但遠(yuǎn)不能滿足項目實施的資金需求。因此，充電基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目應(yīng)積極結(jié)合自身發(fā)展特征，進(jìn)一步積極探索出更加創(chuàng)新的多元化融資方式。從全球金融市場來看，REITs已成為僅次于股票和債券的第三大基礎(chǔ)性金融產(chǎn)品，從REITs應(yīng)用的行業(yè)來看，其不僅適用于不動產(chǎn)領(lǐng)域，而且對于規(guī)模更龐大的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)領(lǐng)域，REITs模式更具吸引力。2021年6月，REITs試點的通知，將充電基礎(chǔ)設(shè)施項目納入試點行業(yè)，并提出優(yōu)先支持有一定知名度和影響力的行業(yè)龍頭企業(yè)的項目。因此，依托REITs模式的融資特性和優(yōu)勢，破解我國充電基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)目前面臨的融資困境，對促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展具有重要意義。一、REITs模式概念和優(yōu)勢（一）REITs模式概念REITs為“RealEstateInvestmentTrusts”縮寫，即房地產(chǎn)信托投資基金，概括來說就是將不動產(chǎn)打包分割成很多小份賣給投資者，通過發(fā)行收益憑證募集資金，同時將不動產(chǎn)交由專業(yè)機(jī)構(gòu)經(jīng)營管理提高投資收益，實現(xiàn)的收益包括基礎(chǔ)資產(chǎn)經(jīng)營收益和資產(chǎn)升值收益，將該收益按約定比例分配給投資者。這種產(chǎn)品不僅可以讓房地產(chǎn)商快速回籠資金，加快資金周轉(zhuǎn)，實現(xiàn)輕資產(chǎn)化擴(kuò)張模式和業(yè)績估值的同步提升；而且由于自身兼具穩(wěn)定股息和長期回報率優(yōu)勢，可提高組合收益率，可以讓投資者獲得穩(wěn)定的投資收益。（二）REITs模式的優(yōu)勢1．有利于盤活存量資產(chǎn)我國經(jīng)歷了20余年大規(guī)模高強(qiáng)度的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，估算全國基礎(chǔ)設(shè)施存量超100萬億，這部分資金沉淀在基礎(chǔ)設(shè)施上，沒有得到有效盤活，需要一種金融工具將這部分沉淀資金有效流轉(zhuǎn)起來，為后續(xù)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)開拓新的資金來源，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs可以實現(xiàn)上述目的。公募REITs試點采用“公募基金+ABS”模式，其實現(xiàn)路徑是：由持有基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的公司作為股東，通過資產(chǎn)劃撥、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、公司分立等方式，成立項目公司，作為資產(chǎn)的所有者?；鸸芾砣嗽O(shè)立并管理公募基金，收購項目公司股權(quán)，間接持有項目公司資產(chǎn)。原始權(quán)益人最終實現(xiàn)將實物資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為可以轉(zhuǎn)讓的流動性證券，快速回籠資金，實現(xiàn)輕資產(chǎn)模式經(jīng)營。2．有利于降低企業(yè)財務(wù)杠桿REITs作為投融資創(chuàng)新手段，能夠盤活巨量的基礎(chǔ)設(shè)施存量資產(chǎn)，通過對基礎(chǔ)設(shè)施項目REITs化，回籠資金進(jìn)而用于再投資，實現(xiàn)以存量帶動增量，持續(xù)滾動發(fā)展。區(qū)別于銀行貸款、發(fā)債募資，REITs模式將實物資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為可以轉(zhuǎn)讓的流動性證券，增強(qiáng)資產(chǎn)流動性，改善現(xiàn)金流，進(jìn)而改善財務(wù)報表，可降低杠桿率，符合國家目前降杠桿的總體要求。3．有利于加快重點項目建設(shè)REITs試點工作通知要求，要引導(dǎo)原始權(quán)益人履行承諾，將回籠資金用于新項目建設(shè)。發(fā)展公募REITs有助于解決充電基礎(chǔ)設(shè)施市場融資渠道不足、投資效率低下、資本退出渠道不暢通等問題，可以有效提升資源配置效率，為基礎(chǔ)設(shè)施投資項目提供相匹配的長期資金，利于穩(wěn)投資、補(bǔ)短板。通過開展REITs試點，建立多樣化融資結(jié)構(gòu)，企業(yè)可籌集資金用于后續(xù)新建工程，解決基礎(chǔ)設(shè)施投資規(guī)模大，投資資金不足的問題，有利于加快推進(jìn)一批重點地區(qū)、重點項目建設(shè)。二、充電基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)融資面臨的問題（一）充電基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的發(fā)展催生較大融資需求近年來，國內(nèi)充電基礎(chǔ)設(shè)施市場快速發(fā)展，充電樁建設(shè)規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大，車樁比持續(xù)改善，但是與“十四五規(guī)劃”設(shè)置的目標(biāo)相比，仍存在較大差距，充電樁市場仍有廣闊的發(fā)展空間。在努力實現(xiàn)“碳中和”的背景下，未來我國將會刻不容緩地發(fā)展新能源汽車，預(yù)計到2030年，中國電動車保有量將達(dá)到1億輛。新能源汽車保有量地穩(wěn)步增長將會促進(jìn)充電樁需求地擴(kuò)大，預(yù)計到2060年，我國充電樁新增投資額將達(dá)到18.15億元，催生較大融資需求。（二）充電基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)融資能力不足由于新能源汽車仍處于培育期、保有量有限，充電樁投入成本高、利用率偏低，投資回收期長、資金周轉(zhuǎn)速度相對較慢、流動性較差，上述特點決定了企業(yè)很難從銀行獲得借款用于充電樁建設(shè)。目前來看，充電樁建設(shè)融資的主要渠道為通過增資擴(kuò)股方式引入戰(zhàn)略投資者，2021年上半年充電樁運(yùn)營商相繼宣布獲得融資，6月20日，充電樁運(yùn)營商“特來電”通過增資擴(kuò)股方式引進(jìn)戰(zhàn)略投資，獲得約3億元融資。5月17日，充電樁運(yùn)營商“星星充電”宣布獲得B輪融資。雖然多家充電樁企業(yè)拿到融資，但從融資規(guī)模來看，只有2家融資額在3億元以上，融資金額遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足投資的需求，產(chǎn)生巨大融資缺口。（三）充電基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)政策風(fēng)險影響投資者積極性隨著充電樁納入新基建，全國各地加大了對充電樁建設(shè)和運(yùn)營的補(bǔ)貼力度，政策的扶持及相關(guān)的財政補(bǔ)貼政策極大地促進(jìn)了充電基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的發(fā)展。但同時，這些補(bǔ)貼政策具有階段性且有可能退坡，政策的不確定性風(fēng)險影響投資者對于充電基礎(chǔ)設(shè)施項目未來現(xiàn)金流的預(yù)測，進(jìn)而影響投資的積極性。三、充電基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)融資困境的原因分析（一）充電基礎(chǔ)設(shè)施投資回報率較低充電基礎(chǔ)設(shè)施的盈利來源主要包括電費(fèi)差價、服務(wù)費(fèi)，成本主要包括電費(fèi)成本、后期的維護(hù)成本、設(shè)備折舊等，充電樁時間利用率是實現(xiàn)盈利的關(guān)鍵性因素。目前，新能源汽車仍處于培育期、保有量有限，充電樁投入成本高、利用率偏低，除公交、物流、環(huán)衛(wèi)等專用車充電市場外，其他基本都處于虧損狀態(tài)。另外，由于公共充電設(shè)施缺乏政府統(tǒng)一規(guī)劃引導(dǎo)，無序競爭問題較為突出，行業(yè)惡意低價競爭頻頻出現(xiàn)，嚴(yán)重擾亂充電樁市場秩序。充電樁行業(yè)雖處在發(fā)展的“風(fēng)口”上，但整體充電樁運(yùn)營商均未擺脫虧損的處境。（二）充電服務(wù)市場競爭進(jìn)一步加劇充電樁行業(yè)頭部效應(yīng)凸顯，下一階段競爭格局變數(shù)加大。當(dāng)前，行業(yè)前三運(yùn)營企業(yè)的充電設(shè)施占比接近70%。但考慮到“十四五”末充電需求將比當(dāng)前增長約10倍，增長空間很大，給新進(jìn)入者留出了較大空間。近兩年，已經(jīng)出現(xiàn)了小桔充電、云快充等依托優(yōu)質(zhì)客戶資源優(yōu)勢或者平臺服務(wù)優(yōu)勢等新進(jìn)入者，快速搶占了一定市場份額。隨著市場趨勢日趨明朗，眾多油氣企業(yè)、能源企業(yè)、整車企業(yè)以及電池企業(yè)也加快了在充電市場的布局，給未來市場競爭格局帶來了較大變數(shù)，市場競爭有望進(jìn)一步加劇。高增長與不確定并存，對企業(yè)資源和資金實力要求提高，行業(yè)洗牌和兼并重組有望加劇。由于公共充電樁和專用充電樁屬于高度市場競爭領(lǐng)域，盡管市場需求仍將快速增長，但也面臨較大的市場競爭不確定性。充電服務(wù)企業(yè)在“十四五”期間既需要加大投入以鞏固和擴(kuò)大市場份額，又面臨局部和階段性過度競爭風(fēng)險帶來的不確定性，很可能迎來行業(yè)兼并重組的機(jī)會窗口，對企業(yè)資源和資金實力提出了較高要求。從單一服務(wù)向綜合服務(wù)轉(zhuǎn)變，對企業(yè)資源整合與能源服務(wù)提出了更高要求。當(dāng)前充電企業(yè)仍以單一充電服務(wù)為主，但隨著車樁互動、車網(wǎng)互動以及停車充電一體化新模式逐步應(yīng)用，未來充電服務(wù)企業(yè)需要進(jìn)一步強(qiáng)化與整車、出行、停車等平臺的互聯(lián)互通和資源互補(bǔ)性合作，并提升參與電力市場交易的聚合商能力，為用戶提供“充電+能源”“充電+出行”等更多基于跨行業(yè)大數(shù)據(jù)驅(qū)動的創(chuàng)新服務(wù)和體驗，進(jìn)一步提升平臺用戶黏性和提升平臺價值。（三）新型充電模式有望出現(xiàn)并對行業(yè)產(chǎn)生重大影響目前充電基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)技術(shù)更新迭代較快，新的充電模式不斷出現(xiàn)，對行業(yè)產(chǎn)生重大影響，不確定性增加了行業(yè)的融資難度。充電功率大幅度提高，超級快充技術(shù)有望在“十四五”末期逐步商用，可在10分鐘補(bǔ)充200-300公里續(xù)航里程，很可能逐步成為行業(yè)主流公共充電解決方案，對現(xiàn)有快充設(shè)施將產(chǎn)生較大沖擊。車網(wǎng)互動等新型充電模式則有望逐步取代無序充電模式成為家庭和單位充電主流模式，有序充電模式有望實現(xiàn)規(guī)模應(yīng)用，V2G有望通過規(guī)模示范具備商用條件，車網(wǎng)互動新模式將成為產(chǎn)業(yè)鏈上下游協(xié)同創(chuàng)新重點領(lǐng)域。停車與充電一體化模式有望實現(xiàn)燃油車和電動車輛的有效區(qū)隔，顯著緩解車輛占位等痛點問題，大幅提升電動汽車用戶充電體驗，涌現(xiàn)出更多公共和社區(qū)充電設(shè)施服務(wù)新模式。換電模式和無線充電模式有望在部分細(xì)分市場得到商業(yè)應(yīng)用，更好滿足特定用戶需求。自動充電配合無人駕駛與能源互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)創(chuàng)新有望在特定區(qū)域完成示范驗證，成為行業(yè)技術(shù)和模式創(chuàng)新的熱點。因此，充電樁行業(yè)的前景不確定性較強(qiáng)，投資者的意愿不高。四、運(yùn)用REITs模式為充電基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)融資的對策建議（一）統(tǒng)籌搭配底層資產(chǎn)投資者實現(xiàn)收益分配的主要來源是項目自身的經(jīng)營性收益。根據(jù)目前公募REITs試點階段的要求，穩(wěn)定的現(xiàn)金流是項目利用REITs融資的基本條件，基礎(chǔ)設(shè)施項目成熟穩(wěn)定，要求項目近三年內(nèi)總體保持盈利，收益來源合理分散，預(yù)計未來三年年度可分配現(xiàn)金流與目標(biāo)不動產(chǎn)評估凈值的比率不得低于4%。因此，建議原始權(quán)益人將橫跨多個細(xì)分領(lǐng)域的充電基礎(chǔ)設(shè)施項目進(jìn)行分類，通過把可以產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流收益的公交、物流、環(huán)衛(wèi)等專用車充電設(shè)施項目與收益較差的公共充電設(shè)施項目“肥瘦搭配”，形成具有良好收益率的底層資產(chǎn)，滿足充電基礎(chǔ)設(shè)施項目經(jīng)營成熟穩(wěn)定的要求。（二）制定充電基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)估值標(biāo)準(zhǔn)公募REITs的發(fā)行，實質(zhì)上是資產(chǎn)的交易，在充電基礎(chǔ)設(shè)施REITs的底層資產(chǎn)重組過程中，底層資產(chǎn)所有權(quán)和控制權(quán)從項目公司轉(zhuǎn)移至SPV公司。交易能否達(dá)成取決于交易雙方就底層資產(chǎn)交易價格能否達(dá)成共識，因此，對底層資產(chǎn)的估值方法能否達(dá)成一致決定了公募REITs發(fā)行的成敗。根據(jù)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs規(guī)則適用指引，原則上要求以收益法作為基礎(chǔ)設(shè)施項目評估的主要估價方法，這將涉及到對未來現(xiàn)金流和折現(xiàn)率的估計。對于未來現(xiàn)金流的預(yù)測，具有很大的不確定性，需摸索并建立起適用于基礎(chǔ)設(shè)施項目公募REITs的定價體系。REITs估值共識達(dá)成的過程是各參與方共同研究、評估、博弈的復(fù)雜過程，需要有關(guān)部門從頂層出發(fā)統(tǒng)籌各參與主體，以法律法規(guī)和制度為依據(jù)，制定充電基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)估值標(biāo)準(zhǔn)。（三）爭取稅收優(yōu)惠政策目前我國還未明確專門針對REITs的稅收政策，充電基礎(chǔ)設(shè)施REITs模式的交易過程中，涉及多重交易環(huán)節(jié)，例如REITs的設(shè)立環(huán)節(jié)、資產(chǎn)運(yùn)營環(huán)節(jié)、現(xiàn)金分紅及退出環(huán)節(jié)，各個環(huán)節(jié)交易均涉及征稅，REITs的設(shè)立環(huán)節(jié)，原始權(quán)益人轉(zhuǎn)讓股權(quán)可能需繳納企業(yè)所得稅、印花稅，出售資產(chǎn)給SPV公司可能需要繳納增值稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、印花稅、企業(yè)所得稅；資產(chǎn)運(yùn)營環(huán)節(jié)，項目公司的租金、使用費(fèi)收入等經(jīng)營收入需要繳納增值稅、企業(yè)所得稅、印花稅；現(xiàn)金分紅及退出環(huán)節(jié)，收到現(xiàn)金分紅時，機(jī)構(gòu)或個人投資者有可能需相應(yīng)繳納個人所得稅、企業(yè)所得稅和增值稅；轉(zhuǎn)讓基金份額退出時，機(jī)構(gòu)投資者有可能還需就資本利得繳納企業(yè)所得稅。針對上述環(huán)節(jié)，未來或?qū)⑼瞥鰧ｉT的稅收政策，解決多重征稅的問題，以減輕稅負(fù)。一方面，提高充電基礎(chǔ)設(shè)施的穩(wěn)定現(xiàn)金流，滿足REITs融資對于投資回報率的要求，另一方面，提升投資者投資充電基礎(chǔ)設(shè)施REITs的積極性。（四）完善充電基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)配套政策推動將充電設(shè)施納入國家戰(zhàn)略規(guī)劃體系，推動國家出臺充電樁發(fā)展專項規(guī)劃，推動各地市制訂公共服務(wù)領(lǐng)域新能源汽車替代規(guī)劃與配套充換電設(shè)施專項規(guī)劃。推動政府出臺以充換電量為基準(zhǔn)的充電樁運(yùn)營補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)，通過爭取政府補(bǔ)貼，充電設(shè)施有望獲取更高收益水平。推動建立公共充電樁、城際快充樁和換電站的規(guī)劃管理機(jī)制，避免無序和惡性競爭。爭取政府支持推動新技術(shù)和新模式應(yīng)用與產(chǎn)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)升級換代，強(qiáng)化跨行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)合作，高效穩(wěn)妥推進(jìn)標(biāo)準(zhǔn)升級換代，為我國搶占技術(shù)和標(biāo)準(zhǔn)制高點，引領(lǐng)行業(yè)發(fā)展模式創(chuàng)造有利政策環(huán)境。此外，如涉及國有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，需遵循國有資產(chǎn)公開轉(zhuǎn)讓的特殊規(guī)定，給基礎(chǔ)設(shè)施REIT