新型養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)項目可行性分析報告

某新型養(yǎng)老社區(qū)可行性研究報告1.1項目概況1.2報告編制依據(jù)和內(nèi)容1.3問題與建議第二章項目建設(shè)背景及必要性2.1項目建設(shè)背景2.2項目建設(shè)的必要性第三章市場需求分析3.1項目定位3.2人口老年化趨勢3.3我國養(yǎng)老事業(yè)現(xiàn)狀及對策3.4中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)商機分析及民辦養(yǎng)老機構(gòu)的重要性分析3.5河南省老年人口和老齡事業(yè)發(fā)展概況3.6項目發(fā)展的前景3.7運營方案分析第四章項目建設(shè)規(guī)模與內(nèi)容4.1建設(shè)規(guī)模4.2建設(shè)內(nèi)容第五章場地選擇與建設(shè)條件5.1項目地塊概況5.2項目建設(shè)條件第六章總體規(guī)劃6.1規(guī)劃指導(dǎo)思想與目標(biāo)6.2規(guī)劃原則與理念6.3總體布局6.5豎向設(shè)計6.6技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)6.7項目區(qū)設(shè)計意向圖第七章建筑結(jié)構(gòu)7.1建筑方案7.2結(jié)構(gòu)方案第八章公用工程8.1電力工程8.2給排水工程8.3供熱工程第九章節(jié)能、節(jié)水措施9.1設(shè)計原則9.2設(shè)計依據(jù)9.3節(jié)能措施9.4節(jié)水措施9.5能源管理第十章環(huán)境保護與消防10.1環(huán)境保護第十一章組織機構(gòu)及勞動定員11.1組織機構(gòu)11.2機構(gòu)設(shè)置11.3人力資源開發(fā)第十二章項目管理與實施進度12.1項目建設(shè)期管理12.2項目實施進度第十三章項目招投標(biāo)方案13.1招標(biāo)依據(jù)13.2招標(biāo)組織原則13.4招投標(biāo)程序13.5招標(biāo)的具體情況第十四章投資估算與資金籌措14.1投資估算14.2資金籌措方式與來源第十五章財務(wù)評價15.1財務(wù)評價依據(jù)15.2營業(yè)收入估算和成本費用分析15.3財務(wù)評價指標(biāo)計算15.4財務(wù)評價結(jié)論第十六章社會評價16.1社會影響分析16.3社會風(fēng)險分析第十七章結(jié)論與建議17.1結(jié)論17.2建議1.1項目概況1.1.1項目名稱河南省某市某新型養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)項目1.1.2擬建地點本項目擬址于河南省某市市東北方向，項目所在地遠離喧鬧嘈雜的城區(qū)，建設(shè)在優(yōu)雅山林之間，臨近主干道，交通便利。前有清清溪水、后有郁郁山林，院內(nèi)空氣清新自然、恬靜、優(yōu)雅，環(huán)境舒適，是老人居住、活動的理想之地。1.1.3項目建設(shè)規(guī)模河南省某市某新型養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)項目總投資額為31100.50萬元，規(guī)劃用地約350畝，規(guī)劃總建筑面積71000.8平方米，項目建成后可滿足2500名不同年齡老年人居住、醫(yī)療、保健、學(xué)習(xí)教育、娛樂休閑1.1.4項目整體定位本項目的整體定位為：中國老齡服務(wù)產(chǎn)業(yè)的標(biāo)志性工程，國際一流標(biāo)準(zhǔn)的養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)——專為老年人設(shè)計的獨立公寓、護理院、康復(fù)中心、健康會所和公共服務(wù)中心群落。為住戶提供高檔的養(yǎng)老住房、養(yǎng)生餐飲及專業(yè)的醫(yī)療服務(wù)；本著“快樂健康養(yǎng)老”的理念，致力推動養(yǎng)老事業(yè)的發(fā)展，倡導(dǎo)養(yǎng)老新理念，突出規(guī)模優(yōu)勢，以超前的規(guī)劃設(shè)計，為中原地區(qū)乃至全國的老年朋友打造一個快樂、健康的樂園。創(chuàng)立集居住、療養(yǎng)、康復(fù)、保健、文化、娛樂、休閑等功能為一體的現(xiàn)代養(yǎng)老服務(wù)綜合社區(qū)。引進國外先進養(yǎng)老理念和服務(wù)方式，吸引中1.1.5養(yǎng)老服務(wù)內(nèi)容1、醫(yī)療保健服務(wù)，指為老年人提供疾病防治、康復(fù)護理、心理衛(wèi)生、建立健康檔案、定期進行健康宣傳教育、開展醫(yī)療保健上門服務(wù)；針對生活半自理和不能自理的老人提供醫(yī)護人員24小時巡診制度和護理人員24小時特別看護服務(wù)。2、文化服務(wù)，指為老年人提供知識講座、書法繪畫和圖書閱覽等服3、餐飲服務(wù)，為老年人上門送餐，定期舉辦食品衛(wèi)生及膳食營養(yǎng)講4、體育健身服務(wù)。為老年人提供活動場所、體育健身設(shè)施等服務(wù)。1.1.6項目的實施進度根據(jù)現(xiàn)狀相關(guān)條件和規(guī)劃功能布局的關(guān)系，結(jié)合本項目的特點，整個項目從初步設(shè)計到竣工交付使用，擬計劃建設(shè)期31個月，前期準(zhǔn)備6個月，開工到竣工驗收時間為某年10月至某年10月，建設(shè)周期為整2年，因此后期做財務(wù)分析按照建設(shè)期2年計算。1.1.7總投資及資金籌措本項目總投資額為31100.50萬元，其中工程費用23000.00萬元，其他費用6700.00萬元，預(yù)備費用1500.00萬元。本項目總投資31100.50萬元，項目所需資金擬全部由項目單位自籌1.2報告編制依據(jù)和內(nèi)容1.2.1編制依據(jù)4、全國老齡委辦公室和發(fā)展改革委等部門《關(guān)于加快發(fā)展6、河南省老齡委等部門《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)意見的通知》;7、《河南省社會養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)規(guī)劃(2011-某年)》8、河南省民政廳等部門《關(guān)于加快發(fā)展社會福利事業(yè)的通知》(豫民福(1998)19號);9、《老年公寓和養(yǎng)老院設(shè)計指南》13、項目業(yè)主提供的其它相關(guān)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和材料；1.2.2編制內(nèi)容本項目是主要編制內(nèi)容包括項目建設(shè)的背景及必要性、市場分析、建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模、建設(shè)地點與建設(shè)條件、總體規(guī)劃、建筑結(jié)構(gòu)、公用工程和輔助設(shè)施、環(huán)境保護與消防、安全衛(wèi)生、節(jié)能、組織機構(gòu)及勞動定員、項目管理與實施進度、項目招投標(biāo)方案、投資估算與資金籌措、經(jīng)濟與社會效益評價、結(jié)論與建議等。通過對各個方面進行合理性及可行性分析，為項目承辦單位和項目建設(shè)主管以及審批單位提供科學(xué)、準(zhǔn)確的決策依據(jù)。1.3問題與建議1、雖然本項目擁有良好的經(jīng)濟與社會效益，但項目建設(shè)主要通過自有資金解決，管理好資金使用流程，提高資金使用效率，降低資金使用成本，有效而合理的利用資金有利于項目總投資額的降低，是保證項目穩(wěn)定收益的首要因素。2、目前，我過老年住宅行業(yè)仍處于初級發(fā)展階段，行業(yè)經(jīng)驗不足，傳統(tǒng)養(yǎng)老觀念將導(dǎo)致老年住宅需要一定的市場培育期；本行業(yè)的建設(shè)投資額巨大，僅有部分發(fā)達城市個別開發(fā)商開發(fā)了老年住宅；同時，現(xiàn)有老年公寓主要為中高經(jīng)濟實力的老年客戶，受眾群體有限。隨著未來人口老齡化加劇，社會保障體系逐漸完善，人們養(yǎng)老觀念的改變，老年住宅行業(yè)市場前景日益廣闊?？傊?，本行業(yè)機會與風(fēng)險共存，整個行業(yè)總體市場前景廣闊。科學(xué)地吸收借鑒國內(nèi)外同行業(yè)成功案例的建設(shè)、經(jīng)營與管理模式，并結(jié)合本項目的特點取長補短，是保證本項目成功的主要因素。3、本項目屬于大型公共建設(shè)項目，且為老年人休養(yǎng)身心之地，所以在建設(shè)時需注意建筑物的寬敞簡便，進出口應(yīng)注意設(shè)置無障礙防滑設(shè)施，在建筑物的通道及邊緣應(yīng)多采取圓滑的樣式盡量避免棱角樣式，以此來避免老年人因腿腳不便而造成的意外事故。建筑布局宜多采用適合采光的布局，各活動與休憩區(qū)域之間有相對的距離，但距離不應(yīng)太遠，既要給予老年人活動的相對獨立性，又要具有互通性，讓老年人體會通暢和便與全面接觸生活的空間。4、該項目社會效益顯著,建議各級政府在政策和資金上給予扶持，使項目能夠盡快實施，早日完成，以便更好地發(fā)揮作用。第二章項目建設(shè)背景及必要性2.1項目建設(shè)背景2.1.1宏觀政策背景中共中央、國務(wù)院于2500年8月發(fā)出《關(guān)于加強老齡工作的決定》,號召全黨全社會從改革、發(fā)展、穩(wěn)定的大局出發(fā)，高度重視和切實加強老齡工作，發(fā)展老齡事業(yè)，大力營造全社會敬老養(yǎng)老助老風(fēng)氣?！稕Q定》指出，我國人口年齡結(jié)構(gòu)已開始進入老齡化階段。今后一個時期我國老年人口還將以較快速度增長。采取積極措施，加強老齡工作，是一項重要而緊迫的戰(zhàn)略任務(wù)。黨和人民政府歷來十分關(guān)心老年人。新中國建立后特別是改革開放以來，國家頒布實施了一系列維護老年人權(quán)益的法律法規(guī)和政策，加強了尊老愛幼思想教育，初步建立了養(yǎng)老、醫(yī)療等社會保障制度，老年福利、衛(wèi)生、文化、教育、體育等事業(yè)有了一定發(fā)展，老年人的生活水平和生活質(zhì)量不斷提高。老齡工作取得的進展和成績，對推動經(jīng)濟建設(shè)和社會發(fā)展起到了重老年人是社會的重要組成部分，在中國革命和建設(shè)事業(yè)中他們作出了重要貢獻。滿足廣大老年人日益增長的物質(zhì)和文化生活需要，讓老年人共享經(jīng)濟建設(shè)和社會發(fā)展的成果，是中國共產(chǎn)黨全心全意為人民服務(wù)根本宗旨的體現(xiàn)，也是國家和社會義不容辭的責(zé)任。養(yǎng)老、助老以及代際和諧的良好社會風(fēng)尚，是社會主義精神文明建設(shè)的一項重要內(nèi)容。正確處理和解決人口老齡化過程中出現(xiàn)的各種矛盾和問題，切實保障老年人的合法權(quán)益，對促進經(jīng)濟建設(shè)和社會發(fā)展具《決定》指出，全社會都要依據(jù)《中華人民共和國憲法》和《中華人民共和國老年人權(quán)益保障法》等法律法規(guī)，切實維護和保障老年人的合法權(quán)益。要加強法制建設(shè)，進一步完善有關(guān)維護老年人權(quán)益的法律法規(guī)，加大執(zhí)法和監(jiān)督力度，依法處理和打擊侵犯老年人合法權(quán)益的不法行為。依法取締傷害老年人身心健康、宣傳迷信邪說、侵害老年人合法權(quán)益的非法組織。要在全社會積極開展維護老年人合法權(quán)益的法制教育和普法工作。要健全法律援助制度，加強老年人法律服務(wù)工作。要大力弘揚中華民族傳統(tǒng)美德，在全社會廣泛開展敬老、養(yǎng)老、助老的道德教育，并與開展文明社區(qū)、文明村鎮(zhèn)、文明家庭創(chuàng)建活動結(jié)合起來，在全社會樹立尊重、關(guān)心、幫助老年人的社《決定》指出，要加強社區(qū)建設(shè)，依托社區(qū)發(fā)展老年服務(wù)業(yè)，進一步完善社區(qū)為老年人服務(wù)的功能。各地要充分利用現(xiàn)有設(shè)施，積極興辦不同形式、不同檔次的老年福利院、老年護理院、老年公寓、托老所、養(yǎng)老院等，為老年人提供生活照料、文化、護理、健身等多方面的服務(wù)。各級醫(yī)療衛(wèi)生機構(gòu)要大力開展多種形式的老年醫(yī)療保健服務(wù)，逐步建立起完善的社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)機構(gòu)，健全老年醫(yī)療保健服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，提高服務(wù)質(zhì)量。各級文化、體育、廣播電視等部門和工會、婦聯(lián)等群眾團體要進一步加強老年文化體育工作，發(fā)展老年文化體育事業(yè)。要建立社區(qū)老年活動中心或活動站，滿足老年人的精神文化需求，豐富老年人的精神文化生活。各地要重視發(fā)展老年教育事業(yè)，發(fā)展廣播、電視、網(wǎng)絡(luò)和函授教育，鼓勵和指導(dǎo)社會力量按照有關(guān)規(guī)定興辦各類老年學(xué)校。要培育和發(fā)展老年消費市場，引導(dǎo)老年人合理《決定》要求，各級人民政府要把老齡事業(yè)納入國民經(jīng)濟和社會發(fā)展中長期規(guī)劃和年度計劃。要高度重視社區(qū)建設(shè)，認真做好“十五”期間社區(qū)建設(shè)規(guī)劃。要堅決貫徹落實黨中央、國務(wù)院有關(guān)方針政策，確保城市居民最低生活保障金和離退休人員基本養(yǎng)老金按時足額發(fā)放，不得拖欠，并隨著經(jīng)濟發(fā)展合理增長。要進一步完善農(nóng)村“五?！惫B(yǎng)制度，提高供養(yǎng)水平，擴大農(nóng)村敬老院的服務(wù)范圍。要鼓勵社會力量興辦老年福利服務(wù)設(shè)施?！稕Q定》最后要求，加強老齡工作，發(fā)展老齡事業(yè)，是黨中央、國務(wù)院面向新世紀(jì)作出的重大決策。各級黨委和人民政府要認真貫徹落實本決定精神，在以江澤民同志為核心的黨中央領(lǐng)導(dǎo)下，高舉鄧小平理論偉大旗幟，努力開創(chuàng)我國老齡事業(yè)的新局面，為實現(xiàn)社會主義現(xiàn)代化建設(shè)的宏偉目標(biāo)作出更大貢獻。國家為積極應(yīng)對人口老齡化，建立起與人口老齡化進程相適應(yīng)、與經(jīng)濟社會發(fā)展水平相協(xié)調(diào)的社會養(yǎng)老服務(wù)體系，實現(xiàn)黨的十八大確立的“老有所養(yǎng)”的戰(zhàn)略目標(biāo)，根據(jù)《中華人民共和國國民經(jīng)濟和社會制定了“社會養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)十二五規(guī)劃”(以下簡稱《規(guī)劃》)?！兑?guī)劃》提出了到某年，基本形成制度完善、組織健全、規(guī)模適度、運營良好、服務(wù)優(yōu)良、監(jiān)管到位、可持續(xù)發(fā)展的社會養(yǎng)老服務(wù)體系。每千名老年人擁有養(yǎng)老床位數(shù)達到30張。居家養(yǎng)老和社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)《規(guī)劃》文件指出：要通過新建、擴建、改建、購置等方式，因地制宜建設(shè)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施。新建小區(qū)要統(tǒng)籌規(guī)劃，將養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建設(shè)納入公建配套實施方案。鼓勵通過整合、置換或轉(zhuǎn)變用途等方式，將閑置的醫(yī)院、企業(yè)、農(nóng)村集體閑置房屋以及各類公辦培訓(xùn)中心、活動中心、療養(yǎng)院、小旅館、小招待所等設(shè)施資源改造用于養(yǎng)老服務(wù)。通過設(shè)備和康復(fù)輔具產(chǎn)品研發(fā)、養(yǎng)老服務(wù)專用車配備和信息化建設(shè)，全面提升社會養(yǎng)老服務(wù)能力。2.1.2河南省養(yǎng)老政策河南省政府專門出臺了《關(guān)于加快推進社會養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)的意見》(以下簡稱《意見》),將推出稅費、貸款等方面的多項優(yōu)惠政策，大力引進民營資本進入養(yǎng)老市場。《意見》規(guī)定，在稅費方面，免征非營利性養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)的企業(yè)所得稅，免征養(yǎng)老服務(wù)收入的營業(yè)稅以及養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)城鎮(zhèn)土地使用稅和水利建設(shè)專項費等。在消費方面，用水、用電、供暖等價格與居民用戶同價，并免收相應(yīng)的配套費；免收養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)有線(數(shù)字)電視、寬帶互聯(lián)網(wǎng)一次性接入費。《意見》還支持社會辦養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)開展老年醫(yī)療衛(wèi)生和老年病護理服務(wù)，如果養(yǎng)老機構(gòu)取得醫(yī)療機構(gòu)執(zhí)業(yè)許可證，符合定點醫(yī)療機構(gòu)資格條件的，可納入城鄉(xiāng)醫(yī)療保障定點醫(yī)療機構(gòu)范圍。此外，對持有失登記類、證照類等各項行政事業(yè)性收費；自籌資金不足的，可申請小額擔(dān)保貸款。在養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)的從業(yè)人員，還可享受相關(guān)培訓(xùn)補貼政策。對管理規(guī)范、老人滿意度高并獲得省級以上政府或部門表彰的社會資本興辦的養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)，政府還將通過“以獎代補”的形式給《河南省老齡事業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃》文件指出：以鄧小平理論和“三個代表”重要思想為指導(dǎo)，全面貫徹落實科學(xué)發(fā)展觀，圍繞全面建設(shè)小康社會和構(gòu)建中原經(jīng)濟區(qū)的戰(zhàn)略目標(biāo)，堅持“黨政主導(dǎo)、社會參與、全民關(guān)懷”的老齡工作方針，優(yōu)先發(fā)展社會養(yǎng)老服務(wù)，完善老齡政策法規(guī)體系，健全老年社會保障制度，大力發(fā)展為老社會服務(wù)，維護老年人合法權(quán)益，促進老年人社會參與，加大對老齡事業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投入，健全老齡工作體制，努力滿足老年人不斷增長的物質(zhì)文化需求，推動老齡事業(yè)與經(jīng)濟社會統(tǒng)籌協(xié)調(diào)發(fā)展。到某年，建立健全政府、社會、家庭和個人相結(jié)合的老年人經(jīng)濟、醫(yī)療、服務(wù)的社會養(yǎng)老保障體系；基本建立居家養(yǎng)老、社區(qū)照顧和機構(gòu)供養(yǎng)相結(jié)合的養(yǎng)老服務(wù)體系；初步建立結(jié)構(gòu)合理、門類齊全、管理規(guī)范的老齡產(chǎn)業(yè)發(fā)展體系；逐步建立起基層組織健全、精神文化生活豐富、社會參與廣泛、合法權(quán)益有效保障的老年社會管理體系；加強和完善與經(jīng)濟社會和人口老齡化發(fā)展要求相適應(yīng)的、職能明確、協(xié)調(diào)高效的老齡工作體系。努力實現(xiàn)“六個老有”的老齡工作目標(biāo)，即老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所教、老有所學(xué)、老有所為、老有所樂。《規(guī)劃》明確提出了要加快養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)建設(shè)步伐。加強供養(yǎng)型、護養(yǎng)型和頤養(yǎng)型養(yǎng)老機構(gòu)建設(shè)，打造示范性養(yǎng)老機構(gòu)，深化公辦養(yǎng)老機構(gòu)改革。到某年，力爭縣(市、區(qū))及以上城市建立一所集生活照料、醫(yī)療康復(fù)、精神慰藉、文體娛樂于一體的，在全省有示范作用的綜合性養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)(省轄市350張床位以上、縣級150張床位以上),老年人平均擁有的機構(gòu)養(yǎng)老床位數(shù)達到每千名老年人擁有30張；各省轄市至少建有一所專業(yè)性養(yǎng)老護理機構(gòu)，養(yǎng)老護理床位數(shù)占高齡和失能老年人總數(shù)的10—15%。2.1.3某市市經(jīng)濟發(fā)展背景2012年是特別困難的一年，也是某市市上下迎難而上、大有作為的一年。面對復(fù)雜嚴峻的經(jīng)濟形勢，在市委的正確領(lǐng)導(dǎo)下，在市人大、市政協(xié)的監(jiān)督支持下，市政府團結(jié)帶領(lǐng)某市市人民，牢牢把握“持續(xù)求進，務(wù)實發(fā)展”總基調(diào)，全力以赴穩(wěn)增長，全力以赴保穩(wěn)定，全力以赴惠民生，較好地完成了市十四屆人大一次會議確定的各項目標(biāo)任務(wù)，經(jīng)濟社會發(fā)展呈現(xiàn)出總體持續(xù)、穩(wěn)中有進的良好態(tài)勢。2012年，某市市地區(qū)生產(chǎn)總值達到408.7億元，較上年增長12.5%;公共財政預(yù)算收入24.3億元，增長17.1%;全社會固定資產(chǎn)投資306億元，增長23.9%;規(guī)模以上工業(yè)增加值232億元，增長17.1%;社會消費品零售總額127.3億元，增長16.6%;出口總額2.1億美元，增長27.3%;城鎮(zhèn)居民人均可支配收入19860元，農(nóng)民人均純收入10207元，分別增長12.7%和13%。統(tǒng)籌推進中心城區(qū)、中心鎮(zhèn)區(qū)、新型農(nóng)村社區(qū)建設(shè)，全面加快新型城鎮(zhèn)化進程，城鎮(zhèn)化率達到37.58%,比上年提高1.9個百分點。112個城建重點項目累計完成投資54.8億元，祥云大道等7條道路建設(shè)實現(xiàn)竣工，許禹快速通道等10個重大基礎(chǔ)設(shè)施項目順利推進，財稅收付中心等14個社會事業(yè)項目加快實施。16個“城中村”改造項目累計完成投資18億元，建設(shè)房屋面積45.5萬平方米。9個中心鎮(zhèn)的總體規(guī)劃全部通過許昌市評審。16個新型農(nóng)村社區(qū)開工建設(shè)，5個示范點建設(shè)扎實推進。城鄉(xiāng)生態(tài)環(huán)境持續(xù)改善，完成林業(yè)生態(tài)建設(shè)9.1萬畝，主要污染物減排任務(wù)超額完成，城市集中飲用水源地水質(zhì)穩(wěn)定達標(biāo)。市容環(huán)境綜合治理成效顯著,私搭亂建現(xiàn)象得到有效遏制，城市管理更加規(guī)范。糧食總產(chǎn)達到54萬噸，實現(xiàn)“六連增”;畜牧和中藥材產(chǎn)業(yè)化集群建設(shè)積極推進，新增省級農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)3家，農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值達到54.3億元。承擔(dān)的煤炭企業(yè)兼并重組任務(wù)全部完成，石灰?guī)r礦山資源整合大頭落地；煤炭開采和洗選等五大支柱產(chǎn)業(yè)完成增加值172.5億元，對規(guī)模以上工業(yè)的貢獻率達到59.8%;產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)規(guī)劃調(diào)整方案獲得批復(fù)，區(qū)內(nèi)規(guī)模以上企業(yè)實現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入350億元；企業(yè)上市實現(xiàn)突破，統(tǒng)一電器在天津股權(quán)交易所掛牌交易。旅游綜合收入持續(xù)增長，華中、萬家等大型醫(yī)藥物流項目加快建設(shè)，浦發(fā)銀行入駐某市，房地產(chǎn)、餐飲娛樂、通訊、保險等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)快速發(fā)展，第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)稅收突破7億元，占地方稅收的比重達到43.1%。三次產(chǎn)業(yè)比例調(diào)整為7.3:70.8:21.9?！笆椕裆こ獭比缙谕瓿?，民生支出達到29億元，增長26.4%,占公共財政預(yù)算支出的72.6%。新增城鎮(zhèn)就業(yè)1.7萬人，農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移就業(yè)2.5萬人，動態(tài)消除了“零就業(yè)家庭”。城鄉(xiāng)居民社會養(yǎng)老保險覆蓋面不斷擴大，企業(yè)退休人員養(yǎng)老金、城鄉(xiāng)低保金、五保供養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)持續(xù)提高。新開工保障性住房1396套、竣工200套，新建改建縣級公路52公里、村級公路380公里，建成了247個電氣化村，解決了7.9萬農(nóng)村居民飲水安全問題。“十五園七十四?！苯ㄔO(shè)扎實推進，被評為“全省中小學(xué)布局調(diào)整先進縣”。非物質(zhì)文化遺產(chǎn)保護成效顯著,新增國家級“非遺”生產(chǎn)性保護基地4家?！靶罗r(nóng)合”參合率持續(xù)提高，數(shù)字電視轉(zhuǎn)換有序推進，農(nóng)民健身工程全覆蓋活動正式啟動。精神文明建設(shè)不斷深化，新增省級文明單位9個，我市公民任萬祥榮登“中國好人榜”。認真落實計劃生育利益導(dǎo)向機制，繼續(xù)保持低生育水平。工作在一線、為民解難題”主題活動，領(lǐng)導(dǎo)方式加快轉(zhuǎn)變，服務(wù)型政府建設(shè)不斷向前邁進。自覺接受人大法律監(jiān)督和政協(xié)民主監(jiān)督，全年辦理人大議案、建議50件，政協(xié)提案210件，代表、委員滿意率保持100%。積極推進黨風(fēng)廉政建設(shè)和反腐敗工作，嚴肅查辦了一批違法違紀(jì)案件。深入開展“平安杯”競賽活動，社會管理科學(xué)化水平持續(xù)提高，市公安局繼續(xù)保持“全省優(yōu)秀公安局”稱號，我市被列為“全省健全完善社會治安防控體系工作試點市”;平安某市建設(shè)繼續(xù)決，信訪形勢總體平穩(wěn)，社會大局和諧穩(wěn)定。某年的主要目標(biāo)和重點任務(wù)：今年是全面貫徹落實十八大精神和實施《中原經(jīng)濟區(qū)規(guī)劃》的開局之年，也是實施“十二五”規(guī)劃承前啟后的關(guān)鍵一年，更是為全面建成小康社會奠定基礎(chǔ)的重要一年。今年政府工作的總體要求是：以科學(xué)發(fā)展為主題，以轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式為主線，堅持“持續(xù)發(fā)展、加快轉(zhuǎn)型、注重協(xié)調(diào)、著力惠民”,進一步強化項目帶動，進一步強化新型城鎮(zhèn)化引領(lǐng)，進一步強化生態(tài)文明建設(shè)，進一步強化工作作風(fēng)轉(zhuǎn)變，把握機遇、積極作為、保持“三勢”,努力邁出全面建成小康社會新步伐。經(jīng)濟社會發(fā)展的主要目標(biāo)是：地區(qū)生產(chǎn)總值增長10%;公共財政預(yù)算收入增長11%;全社會固定資產(chǎn)投資增長23%;社會消費品零售總額增長17%;外貿(mào)出口總額增長16%;實際利用外資增長13%;城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、農(nóng)民人均純收入實際增長10%;城鎮(zhèn)化率提高2個百分點；節(jié)能減排完成上級下達目標(biāo)；人口自然增長率控制在6.3‰以內(nèi)。堅持在改善民生和創(chuàng)新管理中加強社會建設(shè)，按照“盡力而為、量力而行”的原則，繼續(xù)實施好“十項民生工程”,加快老年公寓、養(yǎng)老院等項目建設(shè)，努力讓人民群眾過上更好的生活。2.1.4某市市老年化現(xiàn)狀第六次人口普查數(shù)據(jù)顯示，2010年某市市常住人口中，65歲以上老年人口10.63萬人，占某市市常住人口的9.39%。與2500年相比，65歲以上老年人口增加1.56萬人，增長比例1.32個百分點。預(yù)計到2020年末，某市市常住人口中65歲及以上人口將達到12.33萬人，凈增老年人口約1.7萬人，65歲以上人口老齡化率為10.86%,比2010年增加1.56個百分點，反映出某市市人口老齡化進程逐步加快，人口老齡化形勢非常嚴峻。同2500年第五次全國人口普查相比，0-14歲人口的比重下降6.2個百分點，15-64歲人口的比重上升4.78個百分點，65歲及以上人口的比重上升1.32個百分點，老齡人口比重比全省平均水平高1.03個百分點，高于許昌市0.51個百分點。某市市各個不同年齡段人員比重的變化，表明老齡人口比重呈現(xiàn)上升趨勢，人口老齡化程度加重。隨著人口老齡化的快速發(fā)展，老年人生活照料、醫(yī)療康復(fù)、長期照料、精神文化等需求凸顯，養(yǎng)老問題及養(yǎng)老服務(wù)問題日益嚴峻。加快推進養(yǎng)老服務(wù)工作已迫在眉睫，并且任務(wù)十分繁重。當(dāng)前某市市經(jīng)濟社會發(fā)展水平和人口老齡化程度，相當(dāng)于發(fā)達國家和地區(qū)20世紀(jì)80年代中后期水平。在當(dāng)時，這些國家和地區(qū)建立了一套完備的老齡工作機構(gòu)，規(guī)范的社會保障和社會福利法規(guī)體系，養(yǎng)老福利事業(yè)向多元化模式發(fā)展，構(gòu)建了政府監(jiān)管下的養(yǎng)老服務(wù)社會化、市場化運作機制，開始由重在養(yǎng)老機構(gòu)建設(shè)向加快發(fā)展社區(qū)照料和居家養(yǎng)老服務(wù)轉(zhuǎn)變。正是在響應(yīng)國家及省市相關(guān)政策規(guī)定，弘揚中華民族敬老、愛老、助老的傳統(tǒng)美德下，為了減輕社會負擔(dān)，改善民生，擴展新領(lǐng)域，發(fā)展新業(yè)態(tài)，優(yōu)化升級某市市老年服務(wù)業(yè)，加上項目區(qū)得天獨厚的自然環(huán)境的資源優(yōu)勢等背景下，提出了某市市某新型養(yǎng)老社區(qū)項目建設(shè)。2.2項目建設(shè)的必要性2.2.1項目建設(shè)符合國家社會福利政策的要求2500年，國務(wù)院辦公廳曾轉(zhuǎn)發(fā)民政部等11部委《關(guān)于加快實現(xiàn)社會福利社會化的意見》,確定了鼓勵社會力量投資興辦社會福利機構(gòu)的優(yōu)惠政策。2005年，民政局又下發(fā)《關(guān)于支持社會力量興辦社會福利機構(gòu)的意見》,在規(guī)劃、稅費減免、用地、用電等方面提出了一系列優(yōu)惠扶持政策，進一步支持社會辦福利機構(gòu)。根據(jù)國務(wù)院辦公廳《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)意見的通知》(國辦發(fā)[2006]6號)要求，“地方各級人民政府要不斷加大投入，建立健全老年福利服務(wù)體系，為城鄉(xiāng)無勞動能力、無生活來源、無贍養(yǎng)人的老年人和生活困難的老年人提供無償或低收費服務(wù)，保障他們的基本生活”;“地方各級人民政府和有關(guān)部門要采取積極措施，大力支持2.2.2養(yǎng)老服務(wù)社會化是適應(yīng)社會經(jīng)濟發(fā)展、構(gòu)建和諧社會的必然要求全面建設(shè)小康社會和構(gòu)建和諧社會成為我國在新時期社會發(fā)展的重要戰(zhàn)略。讓包括老齡人口在內(nèi)的全體社會成員共享經(jīng)濟和社會發(fā)展帶來的成果，是全面建設(shè)小康社會和構(gòu)建和諧社會的重要內(nèi)容。經(jīng)過多年的改革開放，我國經(jīng)濟發(fā)展和醫(yī)療技術(shù)水平得到了很大的提高，人們的生活水平也相應(yīng)得到極大的提升，人均壽命顯著延長，高齡老人明顯增多。在未來的15年間，我國老年人口將凈增1億，特別是新中國成立后五六十年代生育高峰出生的認可，在今后515年將陸續(xù)進入老年期，這將進一步加劇我國人口老齡化的進程。老齡化步伐的快速邁進對原有養(yǎng)老模式提出了嚴峻的挑戰(zhàn)。單靠政府機構(gòu)的數(shù)量不足，二是傳統(tǒng)養(yǎng)老服務(wù)的內(nèi)容和質(zhì)量也不能滿足老年人群的需要。這些問題不解決，將直接影響到我國構(gòu)建社會主義和諧社通過養(yǎng)老服務(wù)社會化的推行，可以很好的解決廣大老年朋友和家庭的實際問題，養(yǎng)老服務(wù)社會化的良好運作必然會讓老年朋友擁有穩(wěn)定、良好的心理狀態(tài)和生活狀態(tài)，并消除年輕一代關(guān)于家里老人的養(yǎng)老問題的擔(dān)憂，讓他們能精力充沛地投入到社會建設(shè)中去。老年朋友安享晚年，代際關(guān)系良好，家庭和諧幸福，社區(qū)氛圍安寧祥和是構(gòu)建2.2.3項目建設(shè)有利于促進河南省社會養(yǎng)老服務(wù)體系的建設(shè)，形成完善的養(yǎng)老服務(wù)體系根據(jù)《河南省社會養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)規(guī)劃(20117某年)》,到“十二五”末，我省60歲以上老年人將達到1595萬人，占常住人口的15.71%;到2020年，60歲以上老年人將達到1754萬人，占常住人口的16.98%。隨著人口老齡化、高齡化的加劇，失能、半失能老年人的數(shù)量還將持續(xù)增長，照料和護理問題日益突出，人民群眾的養(yǎng)老服務(wù)需求日益增長，加快社會養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)已刻不容緩。但是，我省社會養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)仍然處于起步階段，還存在著與新體系建設(shè)缺乏整體性和連續(xù)性；社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)和養(yǎng)老機構(gòu)床位嚴重不足，供需矛盾突出；設(shè)施簡陋、功能單一，難以提供照料護理、醫(yī)療康復(fù)、精神慰藉等多方面服務(wù)；布局不合理，區(qū)域之間、城鄉(xiāng)之間發(fā)展不平衡；政府投入不足，民間投資規(guī)模有限；服務(wù)隊伍專業(yè)化程度不高，行業(yè)發(fā)展缺乏后勁；國家出臺的優(yōu)惠政策落實不到位；服務(wù)規(guī)范、行業(yè)自律和市場監(jiān)管有待加強等。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，目前，我省各類收養(yǎng)性養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)共3605個，但養(yǎng)老床位總量不足，每千名老年人擁有的床位數(shù)約為18.6張，遠遠低于發(fā)達國家50~70張的水平，也低于發(fā)展中國家20~30張的水平。項目是一個專為老年人設(shè)計的現(xiàn)代養(yǎng)老服務(wù)綜合社區(qū)。本項目建成后，將成為中原地區(qū)規(guī)模最大設(shè)施最完善的社會養(yǎng)老工程。本項目擁有16000個床位以及大中小5000余套老年公寓。項目建成后，可容納2萬多位老人在此安享晚年。這不僅解決了我省社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)和養(yǎng)老機構(gòu)床位嚴重不足，供需矛盾突出的問題。也為河南省社會養(yǎng)老服務(wù)體系的建設(shè)，作出了很大的貢獻。2.2.4項目建設(shè)是擴大消費和促進就業(yè)的有效途徑長期以來，我省實行以家庭養(yǎng)老為主的養(yǎng)老模式，但隨著計劃生育基本國策的實施，以及經(jīng)濟社會的轉(zhuǎn)型，家庭規(guī)模日趨小型化，“4-2-1”家庭結(jié)構(gòu)日益普遍，空巢家庭不斷增多。家庭規(guī)模的縮小和結(jié)構(gòu)變化使其養(yǎng)老功能不斷弱化，對專業(yè)化養(yǎng)老機構(gòu)和社區(qū)服務(wù)的需求與日俱增。龐大的老年人群體對照料和護理的需求，有利于養(yǎng)老服務(wù)消費市場的形成。據(jù)推算，某年我國老年人護理服務(wù)和生活照料的潛在市場規(guī)模將超過4500億元，養(yǎng)老服務(wù)就業(yè)崗位潛在需求將超過500項目建成后，預(yù)計需要各類醫(yī)務(wù)人員、管理人員、服務(wù)人員等1000人。隨著項目正式運營后所帶來的產(chǎn)業(yè)乘數(shù)效應(yīng)，預(yù)計將帶動千余人的就業(yè)，能夠有效地緩解了當(dāng)?shù)氐膭趧泳蜆I(yè)的壓力。第三章市場需求分析3.1項目定位河南省某市某新型養(yǎng)老社區(qū)項目規(guī)劃占地面積350畝，總建筑面積達71000.8平方米。整體布局上分設(shè)三大服務(wù)功能板塊，即服務(wù)配套區(qū)、養(yǎng)生居住區(qū)和康體休閑區(qū)。服務(wù)配套區(qū)位整個養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)園的公共活動核心區(qū)域，包括主要休閑娛樂服務(wù)設(shè)施、醫(yī)療設(shè)施及辦公、公共配套及培訓(xùn)設(shè)施集中布置該區(qū)域。養(yǎng)生居住區(qū)為老年示范區(qū)、陪護型養(yǎng)老區(qū)及特護型養(yǎng)老區(qū)組成，設(shè)置開放性的公建服務(wù)設(shè)施，為各類老年護理中心提供服務(wù)?？刁w休閑區(qū)規(guī)劃為低密度的園林式養(yǎng)老度假區(qū)，配以大面積的生態(tài)水景運動樂園，為老齡人士量身打造的集療養(yǎng)、度假及運動休閑等功能為一體的頤養(yǎng)高端區(qū)域。3.2人口老年化趨勢在世界人口老齡化的大趨勢下，中國呈現(xiàn)老齡人口多、增長速度快的特點，全國開始步入老齡化階段。早在2002年，在全世界186個國家和地區(qū)中，有68個已進入“老年型”。目前，世界每10個人口中有1個老年人，預(yù)計到2050年，每5個人中有1老年人，到2150年每3個人中就有1個老年人。在1950~2050年，全球老年人口將平均每年增長2.38個百分點。根據(jù)國家統(tǒng)計局與全國老齡辦最新統(tǒng)計，當(dāng)前，我國60歲以上的老年人已達1.78億，占全國總?cè)丝诘?3.3%,占世界老年人口的20%。到某年，老年人口將達到2.16億，老齡化水平16.7%;到2020年，老年人口將達到2.48億，老齡化水平將達到17.17%,其中80歲以上的高齡老年人口將達到3067萬；到2050年，老年人口總量將超過4億，老齡化水平推進到30%以上。我國人口開始出現(xiàn)倒金字塔結(jié)構(gòu)，逐漸進入老年型國家?！笆濉睍r期，隨著第一個老年人口增長高峰到來，我國人口老齡化進程將進一步加快。從2011年到某年，全國60歲以上老年人將由1.78億增加到2.21億，平均每年增加老年人860萬；老年人口比重將由13.3%增加到16%,平均每年遞增0.54個百分點。老齡化進程與家庭小型化、空巢化相伴隨，與經(jīng)濟社會轉(zhuǎn)型期的矛盾相交織，社會養(yǎng)老保障和養(yǎng)老服務(wù)的需求將急劇增加。未來20年，我國人口老齡化日益加重，到2030年全國老年人口規(guī)模將會翻一番，老齡事業(yè)發(fā)展任重道遠。人口老齡化現(xiàn)象是社會經(jīng)濟不斷發(fā)展，醫(yī)療衛(wèi)生事業(yè)不斷改善，科學(xué)和文明程度不斷提高，出生水平、死亡水平不斷下降，科學(xué)平均期望壽命不斷延長的結(jié)果。目前我國社會正處于社會型態(tài)的轉(zhuǎn)型期，老年人消費觀念的升華，老年人保健、康復(fù)和養(yǎng)老越來越多的受到黨和政府的密切關(guān)注，也成為社會議論的主題。社會老齡化問題涉及政治、經(jīng)濟、文化、穩(wěn)定、發(fā)展和社會生活等諸多領(lǐng)域，是關(guān)系到國計民生和國家長治久安的重大問題。家家都有老人，人人都會老。因此，近幾年來黨和國家都非常關(guān)注和投入巨資改善老年人的養(yǎng)老問題。關(guān)心老人、關(guān)愛老人、也已經(jīng)越來越多的成為社會的一種風(fēng)尚。當(dāng)前，在我國養(yǎng)老以居家養(yǎng)老為主，社會養(yǎng)老為輔，社會機構(gòu)養(yǎng)老只是一種補充形式。隨著現(xiàn)代人生活節(jié)奏的加快，各種競爭的加劇，越來越多的年輕人將更多的精力投入到事業(yè)中，如何贍養(yǎng)老人，使他們擺孤獨感，也是現(xiàn)在很多年輕人頗費心思的問題。社會化養(yǎng)老機構(gòu)的出現(xiàn)，順應(yīng)了社會發(fā)展的形勢，有力地解決了社會養(yǎng)老問題。同時，還在全社會弘揚了中華民族傳統(tǒng)美德，形成敬老、尊老、愛老的良好社會風(fēng)尚，是社會主義物質(zhì)文明和精神文明的雙重體現(xiàn)，對于促進社會經(jīng)濟建設(shè)和發(fā)展都具有重要的意義。由于生活自理能力下降，老人們需要照料，然而生活工作節(jié)奏的加快，使一對中年夫婦既要供養(yǎng)一至四位老人，又要忙于工作和養(yǎng)育下一代的矛盾日益突出。傳統(tǒng)的家庭作為惟一養(yǎng)老地，主要由子女照顧老人的“反哺”模式和觀念遇到越來越多的問題和挑戰(zhàn)。3.3我國養(yǎng)老事業(yè)現(xiàn)狀及對策3.3.1我過養(yǎng)老事業(yè)現(xiàn)狀老年人養(yǎng)老服務(wù)已經(jīng)成為重大的社會問題，直接關(guān)系到科學(xué)發(fā)展，和諧社會的建立。養(yǎng)老事業(yè)已突出地擺在我們面前。隨著我國人口老齡化進程加快，人口老齡化年均增長率高；獨居老人增多，需要長期護理的老人不斷擴大；居家養(yǎng)老難尋“護老保姆”;養(yǎng)老院的床位不足；福利社會化在興起。究其原因：人口老齡化提前達到高峰；在社會經(jīng)濟不太發(fā)達狀態(tài)下進入人口老齡化；人口老齡化對社會保障覆蓋面提出了挑戰(zhàn)；人口老齡化對現(xiàn)行的家庭養(yǎng)老方式提出了挑戰(zhàn)，越來越多老人躲開“空巢”選擇住公寓。就其對策：要加強對養(yǎng)老事業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)，要確立老年人養(yǎng)老的共有目標(biāo)，要制定養(yǎng)老行動計劃，要健隨著我國人口老齡化進程加快，家庭養(yǎng)老功能日益弱化，老年人養(yǎng)老服務(wù)已經(jīng)成為重大的社會問題，直接關(guān)系到科學(xué)發(fā)展，和諧社會的建立。養(yǎng)老事業(yè)已突出地擺在我們面前。具體的養(yǎng)老現(xiàn)狀如下：1、人口老齡化年均增長率高。根據(jù)國家統(tǒng)計局與全國老齡辦最新統(tǒng)計，當(dāng)前，我國60歲以上的老年人已達1.78億，占全國總?cè)丝诘?3.3%,占世界老年人口的20%。到某年，老年人口將達到2.16億，老齡化水平16.7%;到2020年，老年人口將達到2.48億，老齡化水平將達到17.17%,其中80歲以上的高齡老年人口將達到3067萬；到2050年，老年人口總量將超過4億，老齡化水平推進到30%以上。在未來的15年間，我國老年人口將凈增1億，特別是新中國成立后五六十年代生育高峰出生的認可，在今后515年將陸續(xù)進入老年期，這將進一步加劇我國人口老齡化的進程。根據(jù)《河南省社會養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)規(guī)劃(2011~某年)》,到“十二五”末，河南省60歲以上老年人將達到1595萬人，占常住人口的15.71%;到2020年，60歲以上老年人將達到1754萬2、獨居老人增多，需要長期護理的老年人不斷擴大。中國內(nèi)地目前60歲以上老人1.78億，約有40%的老人是“空巢老人”,城市獨居老年人占49.7%,農(nóng)村亦達38.3%;常感孤獨的老年人，在城市為18%,農(nóng)村為30.9%。約有三千二百五十萬的老人需要不同形式的長期護理。在老年人口向高齡化快速發(fā)展的趨勢下，老年人口多，已成為一個不容忽視的社會問題。兒女不在老人身邊和老年人愿意單獨居住的家庭比例顯著增加。伴隨人口老齡化，需要長期護理的老年人會不斷擴大；老年群體在日常生活照顧、心理支持、康復(fù)護理、臨終關(guān)懷、緊急救助等需求將有更大增長。人口老齡化對現(xiàn)行的家庭養(yǎng)老方式提出了挑戰(zhàn)。我國現(xiàn)行的養(yǎng)老方式是以居家養(yǎng)老為基礎(chǔ)、社會養(yǎng)老為依托、機構(gòu)養(yǎng)老為補充的家庭養(yǎng)老方式。目前多數(shù)老人仍把居家養(yǎng)老作為首選養(yǎng)老方式，城市“護老保姆”的需求量越來越大。許多老人找過保姆的家庭感嘆：想要找個稱心如意的保姆怎么這么難?然而護老保姆也有苦衷，老人每天麻煩事特別多，還經(jīng)常挑剔飯菜不好吃，有時對保姆過于苛刻，讓保姆很傷心。加上護老保母年齡大，素質(zhì)差，未經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)，很難適應(yīng)護老的需要。居家養(yǎng)老難尋“護老保姆”又成了一個新的社會問題。4、養(yǎng)老院的床位不足。以前，子女們都和老人一起生活，老人們也都不愿去養(yǎng)老院?，F(xiàn)在養(yǎng)老院、老年公寓的設(shè)施好、環(huán)境好、服務(wù)好，又可以結(jié)交朋友，很多老人現(xiàn)在已經(jīng)愿意去養(yǎng)老院了。全國老齡工作委員會辦公室副主任、中國老齡協(xié)會副會長閻青春于2007年發(fā)表的一篇名為《試析養(yǎng)老機構(gòu)發(fā)展中的主要矛盾及原則性建議》的論文中提到，目前國際社會機構(gòu)養(yǎng)老通行的一般規(guī)律是養(yǎng)老床位約占老年人口總數(shù)的5%左右，中國內(nèi)地目前60歲以上老人1.78億。按“百名老人5張床位”的標(biāo)準(zhǔn)計算，這樣就需要有890萬張床位才能滿足。而截至2010年底，我國養(yǎng)老床位總數(shù)約為320.8萬張，每千名老人擁有床位數(shù)僅為18張，不僅低于主要發(fā)達國家每千名老人擁有50~70張的水平，甚至低于部分發(fā)展中國家20~30張的平均水平，與人民群眾的需求相比還有很大差距。3.3.2養(yǎng)老事業(yè)面臨的問題1、人口老齡化提前達到高峰。改革開放三十年來，為控制人口的急劇增長，國家推行計劃生育政策，使得人口出生率迅速下降，加快了我國人口老齡化的進程。由于本世紀(jì)前半葉人口壓力仍然沉重，還要繼續(xù)堅持計劃生育的國策，其結(jié)果將不可避免地使我國提早達到人口老齡化高峰。2、在社會經(jīng)濟不太發(fā)達狀態(tài)下進入人口老齡化。先期進入老齡化社會的一些發(fā)達國家，目前人均國民生產(chǎn)總值達到25000美元以上，呈現(xiàn)出“先富后老”,這為解決人口老齡化帶來的問題奠定了經(jīng)濟基礎(chǔ)。而我國進入老齡化社會時，人均國民生產(chǎn)總值約為1000美元，呈現(xiàn)出“未富先老”。3、人口老齡化對社會保障覆蓋面提出了挑戰(zhàn)。我國上世紀(jì)80年代逐漸建立起來的社會保障制度本應(yīng)遵循廣覆蓋原則，可是，現(xiàn)有的社會保障制度沒有做到應(yīng)保盡保，覆蓋面非常有限。人力資源和社會保障部昨日公布的“2011年全國社會保險情況”顯示，截至2011年底，全國參加城鎮(zhèn)職工基本養(yǎng)老保險人數(shù)為28391萬人，占總?cè)丝诘模?0.7%,僅僅達到國際勞工組織規(guī)定的20%最低線。再者，老年人是一個容易患病的特殊群體，隨著人口老齡化的加劇，他們對醫(yī)療保險的需求將會急劇增加。由于我國目前離退休人員醫(yī)療費用實行國家與單位共同負擔(dān)，因此，在離退休人員高速增長的情況下，人口老齡化對整個醫(yī)療費用的承受能力提出了嚴峻挑戰(zhàn)。4、人口老齡化對現(xiàn)行的家庭養(yǎng)老方式提出了挑戰(zhàn)。我國現(xiàn)行的養(yǎng)老方式是以居家養(yǎng)老為基礎(chǔ)、社會養(yǎng)老為依托、機構(gòu)養(yǎng)家庭模式和撫養(yǎng)系數(shù)比上升將使得現(xiàn)行的家庭養(yǎng)老模式發(fā)生困難。未成年小孩”這樣一種家庭結(jié)構(gòu)模式，另一方面，它也導(dǎo)致老年撫養(yǎng)比從2500年的10.1%逐漸上升到2050年的33%。在人口流動頻繁的今天，這兩種情況必然導(dǎo)致家庭物質(zhì)供養(yǎng)、生活照料以及精神安慰等方面嚴重缺乏，依靠現(xiàn)有的居家養(yǎng)老方式難以實現(xiàn)養(yǎng)老目標(biāo)。5、越來越多老人躲開“空巢”選擇住公寓。不僅城市的“空巢老人”有條件選擇入住老年公寓，不少在農(nóng)村生活的老人都因子女外出打工而獨居，有一些家庭，由于種種原因家里只剩下了老人，怎么辦呢?于是，養(yǎng)老院就成了這些老人的歸宿。越來越多的老人大多選擇老年公寓度過人生的“夕陽歲月”。那里設(shè)有讀書室、健身房等娛樂設(shè)施，還配有專職保健人員，有專職員工照顧老人的基本生活起居。老人可以根據(jù)自己的經(jīng)濟條件，選擇入住高檔公寓或政府資助的老年公寓。3.3.3完善和發(fā)展我國城市社會化養(yǎng)老事業(yè)的對策其一，多形式多渠道籌集解決養(yǎng)老機構(gòu)的建設(shè)資金，并采取“公助民辦”的形式開展經(jīng)營活動。養(yǎng)老事業(yè)是一項社會福利事業(yè)，應(yīng)不以贏利為目的，但應(yīng)能維持正常周轉(zhuǎn)，并保證工作人員應(yīng)得的福利待遇。因此，各級政府應(yīng)把養(yǎng)老機構(gòu)建設(shè)列入工作日程，并在財政上予以列之。還要鼓勵有實力的企業(yè)或私人進行投資或集資建設(shè)?？山梃b“公助民辦”學(xué)校的形式，鼓勵私人以承包方式經(jīng)營養(yǎng)老機構(gòu)，免征各項稅費，確保其能正常運轉(zhuǎn)并維持收支平衡或略有節(jié)余。其二，把發(fā)展養(yǎng)老事業(yè)和醫(yī)療社會保障制度改革相結(jié)合，確保老人能夠得到必要的養(yǎng)老和醫(yī)療服務(wù)。要多形式多元化發(fā)展社會養(yǎng)老機構(gòu)，以滿足老人的不同需求。特別應(yīng)大力興建老年醫(yī)院，力爭各縣都有一兩所這樣的機構(gòu)。結(jié)合推進醫(yī)療社保制度的改革，允許離退休人員選擇老年醫(yī)院作為公費醫(yī)療或大病統(tǒng)籌定點醫(yī)院，醫(yī)療費按有關(guān)規(guī)定解決，護理費和伙食費由個人負擔(dān)。這樣，既使老人在負擔(dān)得起的前提下滿足了基本的養(yǎng)老和醫(yī)療需要，也不致給單位、社會增加不合理的負擔(dān)。其三，在努力提高養(yǎng)老機構(gòu)服務(wù)質(zhì)量的同時，積極宣傳引導(dǎo)人們改變傳統(tǒng)的養(yǎng)老觀念。對各類養(yǎng)老機構(gòu)來說，不僅要提高硬件水平，更重要的是提高軟件的質(zhì)量。要在保障服務(wù)人員各種待遇的同時，加強對其職業(yè)道德、責(zé)任感和榮譽感的培養(yǎng)，使老年人不僅在生活上得到照顧，還能精神上保持心情舒暢。同時，應(yīng)積極進行正面的宣傳引導(dǎo)，改變養(yǎng)兒防老的傳統(tǒng)觀念，使老年人和年輕人都能認識到，社會化養(yǎng)老是現(xiàn)代社會普遍推行的養(yǎng)老方式，既有益于社會，更有利于個3.4中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)商機分析及民辦養(yǎng)老機構(gòu)的重要性分析3.4.1中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)商機分析據(jù)全國老齡辦城市養(yǎng)老服務(wù)調(diào)查，目前我國老年人總的服務(wù)需求滿足率僅為15.9%,還有84.1%的老年人服務(wù)需求沒有被滿足，目前我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)尚處于“沉睡”階段。中國老齡科學(xué)研究中心老齡社會保障與產(chǎn)業(yè)研究室副主任麻鳳利說，老年群體是“夕陽人群”,但養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)卻是“朝陽產(chǎn)業(yè)”。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)不僅指服裝、拐杖等單個商品，還包括養(yǎng)老機構(gòu)、生活照料、醫(yī)療保健等多個方面。當(dāng)前我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)存在需求大、供給??；產(chǎn)品門類少、層次低等“軟肋”,遠不能滿足老年群體消費需求。如美國專門生產(chǎn)老年用品的廠家有1000多家，一把老年人乘坐的輪椅就有上百種，國內(nèi)則很少。專家指出，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是個龍頭產(chǎn)業(yè)，不僅能夠帶動老年用品、餐飲、醫(yī)療、房地產(chǎn)等產(chǎn)業(yè)，而且對上下游產(chǎn)業(yè)如建筑、鋼材、水泥、機械、彩電等行業(yè)具有顯著的經(jīng)濟帶動效應(yīng)。僅以養(yǎng)老床位測算，按照國際通行的5%老年人需要進入機構(gòu)養(yǎng)老標(biāo)準(zhǔn)，我國至少需要890多萬張床位，而現(xiàn)在只有約350萬張，缺口達640多萬張。以平均每張床位6萬元的建設(shè)成本，光床位建設(shè)就有近4000億元的市場空間。再加上康復(fù)設(shè)施、培訓(xùn)基地等，還可拉動至少2500億元的投資。目前我國60歲以上老年人口已達1.78億，且以每年近千萬的速度增加，已成為潛力巨大的消費群體。在過去的2011年，我國人均GDP達到5414美元，居世界第87位，隨著人均GDP的提升，居民消費能量逐漸釋放，老年產(chǎn)業(yè)市場潛力巨大。預(yù)計到某年，我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)規(guī)模將超過1萬億元，這對于我國拉動內(nèi)需、化解當(dāng)前國際金融危機具有重要意義。從長遠看，促進我國第三產(chǎn)業(yè)特別是老年服務(wù)業(yè)的現(xiàn)代化，還將有力助推我國“綠色3.4.2民辦養(yǎng)老機構(gòu)成為養(yǎng)老服務(wù)事業(yè)發(fā)展的重要力量從以上分析，我們不難看出，我國目前養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)針對我國的老齡人口來說發(fā)展嚴重不足，國家對中國的老年人口養(yǎng)老問題也給予了充分關(guān)注，2009年1月關(guān)于老年人口養(yǎng)老問題峰會在京招開，特別強調(diào)要加強民辦養(yǎng)老機構(gòu)的建設(shè)來緩解老年人口增加所帶來的社會壓力。為了加快加強民辦養(yǎng)老機構(gòu)的建設(shè)，近些年來，國家連續(xù)出臺了多項政策，鼓勵社會力量發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)事業(yè)。2500年，國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)了民政部等部門《關(guān)于加快實現(xiàn)社會福利社會化的意見的通知》,2005年，民政部下發(fā)了《關(guān)于支持社會力量興辦社會福利機構(gòu)的意見》,在規(guī)劃、建設(shè)、稅費減免、醫(yī)療、用地、用水、用電等方面提出了一系列優(yōu)惠扶持政策，鼓勵和支持企事業(yè)單位、民間組織、個人等社會力量投資興辦養(yǎng)老機構(gòu)。同時，部分地區(qū)發(fā)揮政府資金的示范帶動作用，采取民辦公助的辦法，激發(fā)社會力量參與養(yǎng)老機構(gòu)的內(nèi)在活力。2011年，國務(wù)院下發(fā)了《中國老齡事業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃》再次提出了促進老齡事業(yè)發(fā)展的優(yōu)惠政策：“完善老齡產(chǎn)業(yè)政策。把老齡產(chǎn)業(yè)納入經(jīng)濟社會發(fā)展總體規(guī)劃，列入國家扶持行業(yè)目錄。研究制定、落實引導(dǎo)和扶持老齡產(chǎn)業(yè)發(fā)展的信貸、投資等支持政策。鼓勵社會資本投入老齡產(chǎn)業(yè)。引導(dǎo)老年人合理消費，培育壯大老年用品消費市場?！泵褶k養(yǎng)老機構(gòu)的發(fā)展，已經(jīng)成為推動養(yǎng)老服務(wù)事業(yè)發(fā)展的重要力量。綜上所述，中國的養(yǎng)老事業(yè)及養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)具有巨大的發(fā)展?jié)摿ΓB(yǎng)老機構(gòu)明顯匱乏，民辦養(yǎng)老機構(gòu)亟待增加，嚴重缺乏具有養(yǎng)老專業(yè)知識的3.5河南省老年人口和老齡事業(yè)發(fā)展概況3.5.1老年人口情況隨著人口老齡化趨勢的不斷加快，河南省老年人口數(shù)量進一步增加。據(jù)初步統(tǒng)計，截至2010年底，全省60歲以上老年人口約為1280萬人，約占全省總?cè)丝诘?2.9%。老年人口中60~69歲老年人口為720萬人，占老年人口的56%;70~79歲老年人口為380萬人，占老年人口的29.7%;80~89歲老年人口為149萬人，占老年人口的11.6%;90~99歲老年人口為28萬人，占老年人口的2.4%;100歲以上老年人口為0.4萬人，占老年人口的0.03%。在60歲及以上老年人口中，男性占46.8%,女性占53.6%。到“十二五”末，我省60歲以上老年人將達到1595萬人，占常住人口的15.71%;到2020年，60歲以上老年人將達到1754萬人，占常住人口的16.98%。3.5.2老齡事業(yè)發(fā)展情況全省各級老齡機構(gòu)專兼職人員5936人，其中市級老齡辦65人，均有編制；縣區(qū)老齡工作人員241人；鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道(兼職)老齡工作人員1121人；村(居)委會(兼職)老齡工作人員4509人。2010年全省各級老齡事業(yè)發(fā)展經(jīng)費總額為10010.35萬元。2010年底全省有老年公寓468家，比2009年增加了49家，增長了10.5%,床位46287張，比上年增加了5658張，增長了12%,年底入住32146人，入住率為69%。全省托老所有145家，床位有3443張。全省為老服務(wù)機構(gòu)建設(shè)步伐加快。全省社區(qū)為老服務(wù)組織機構(gòu)有5304家，其中衛(wèi)生服務(wù)機構(gòu)有2362家，占總數(shù)的44.5%;生活服務(wù)機構(gòu)有1072家，占總數(shù)的20%;其他服務(wù)機構(gòu)有1507家，占總數(shù)的28%。社區(qū)為老服務(wù)專兼職人員26787人，為老服務(wù)志愿者104052人。全省老年協(xié)會17128家，會員1786957人。全省老年體協(xié)2.3萬多個，各級老年活動場所2.6萬個，其中門球場地2600多塊，經(jīng)常參加體育鍛煉的老人780萬人。2010年舉辦各類老年體育比賽2350多項次，參加人數(shù)78多萬人。全省老年大學(xué)524家。截止到2011年12月，我省各類收養(yǎng)性養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)達3605個，但養(yǎng)老床位總量不足，每千名老年人擁有的床位數(shù)約為18.6張，遠遠低于發(fā)達國家50~70張的水平，也低于發(fā)展中國家20~30張的水平。3.5.3河南省養(yǎng)老機構(gòu)現(xiàn)狀河南省的養(yǎng)老機構(gòu)狀況與周邊省市具有相同之處，良莠不齊，他們的我省社會養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)還存在著與新形勢、新任務(wù)、新需求不相適應(yīng)的問題，主要表現(xiàn)在：缺乏統(tǒng)籌規(guī)劃，體系建設(shè)缺乏整體性和連續(xù)性；社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)和養(yǎng)老機構(gòu)床位嚴重不足，供需矛盾突出；設(shè)施簡陋、功能單一，難以提供照料護理、醫(yī)療康復(fù)、精神慰藉等多方面服務(wù)；布局不合理，區(qū)域之間、城鄉(xiāng)之間發(fā)展不平衡；政府投入不足，民間投資規(guī)模有限；服務(wù)隊伍專業(yè)化程度不高，行業(yè)發(fā)展缺乏后勁；國家出臺的優(yōu)惠政策落實不到位；服務(wù)規(guī)范、行業(yè)自律和市場監(jiān)管有待加強等。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，目前，我省各類收養(yǎng)性養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)達3605個，但養(yǎng)老床位總量不足，每千名老年人擁有的床位數(shù)約為18.6張，遠遠低于發(fā)達國家50~70張的水平，也低于發(fā)展中國家20~30張的水平。3.6項目發(fā)展的前景3.6.1“十二五”時期養(yǎng)老事業(yè)發(fā)展機遇“十二五”期間，我國將處于老齡化加速發(fā)展階段。到某年，60歲以上老年人口將達到2.16億，年均增加800多萬老年人口。其中，80歲以上高齡老人將達到2400萬，年均增加100萬。人口老齡化與經(jīng)濟轉(zhuǎn)型、社會轉(zhuǎn)軌的變化相交織，急劇增長的社會養(yǎng)老需求與老齡事業(yè)發(fā)展滯后的矛盾將日益突出?！笆濉逼陂g是我國全面建設(shè)小康社會的關(guān)鍵時期，也是老齡事業(yè)發(fā)展的重要機遇期，需要正確處理老齡事業(yè)與經(jīng)濟社會發(fā)展的關(guān)系，大力推進老齡戰(zhàn)略對策體系、老年經(jīng)濟供養(yǎng)體系，老年健康支持體系、老年宜居環(huán)境體系，老齡服務(wù)體系和老齡工作體系建設(shè)，從制度、物質(zhì)，文化、組織、精神等方面做好應(yīng)對人口老齡化挑戰(zhàn)的各項準(zhǔn)備，切實保障老年家庭和老年人基本生活，促進老齡事業(yè)與經(jīng)濟社會的協(xié)調(diào)發(fā)展。綜合考慮“十二五”期間人口老齡化形勢和經(jīng)濟社會發(fā)展條件，老齡事業(yè)發(fā)展的總體目標(biāo)是：建立與國民經(jīng)濟社會發(fā)展水平相適應(yīng)的老齡事業(yè)經(jīng)費投入增長機制；社會保障制度更加完善，保障水平不斷提高；養(yǎng)老服務(wù)體系初步建立，老年人基本養(yǎng)老服務(wù)需求得到滿足；老年社會管理進一步加強，老齡工作組織體系基本完善；社會敬老愛老氛圍更加濃老年人權(quán)益得到更好保護，廣大老年人生活質(zhì)量進一步提高；國際交流與合作更加活躍。整合社會和社區(qū)資源，加快建立縣(區(qū))、鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)和社區(qū)(村)居家養(yǎng)老三級服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，建設(shè)居家養(yǎng)老服務(wù)信息系統(tǒng)，促進居家養(yǎng)老服務(wù)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化、集約化發(fā)展。培育發(fā)展居家養(yǎng)老服務(wù)中介組織，引導(dǎo)和支持社會力量開展居家養(yǎng)老服務(wù)。全國城市街道和社區(qū)統(tǒng)籌安排服務(wù)設(shè)施，實現(xiàn)居家養(yǎng)老服務(wù)、老年日間照料，衛(wèi)生站和助餐網(wǎng)點的基本覆蓋，80%以上的鄉(xiāng)鎮(zhèn)和50%以上的農(nóng)村杜區(qū)建立包括養(yǎng)老服務(wù)在內(nèi)的綜合設(shè)施和站點。按照統(tǒng)籌規(guī)劃、合理布局的原則，進一步加大社會籌集和財政投入力度，推進保障型養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)建設(shè)，滿足“三無”老年人、失能老年人、貧困老年人、空巢老年人、高齡老年人等特殊人群的專業(yè)照料服務(wù)需求。積極推進公辦養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)體制改革，探索多元化、社會化的投資建設(shè)和管理模式，鼓勵社會力量參與興辦養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)，“十二五”期間，全國每千名老人平均擁有的養(yǎng)老床位達到30張，縣級以上城市至少建立一所綜合性養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)。防傷害、防走失、防食物中毒等安全工作。對寄宿制養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)等關(guān)系老年人安全和健康的重要場所，探索實行行政許可管理制度，納入消防安全和衛(wèi)生許可制度管理范圍。逐步建立養(yǎng)老服務(wù)從業(yè)人員職業(yè)資格認證制度，加強專業(yè)教育、在職教育和崗位技能培訓(xùn)，專業(yè)養(yǎng)老護理服務(wù)隊伍的持證上崗率達到85%以上。逐步提高養(yǎng)老服務(wù)從業(yè)人員工資福利待遇。發(fā)揮基層老年協(xié)會等社會組織的作用，開展助老志愿服務(wù)活動。3.6.2某市市“十二五”時期老齡事業(yè)發(fā)展規(guī)劃為充分調(diào)動社會力量參與養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的積極性，探索和建立與某市市經(jīng)濟社會發(fā)展水平相適應(yīng)、基本滿足老年人生活需求的養(yǎng)老服務(wù)體系，努力解決人口老齡化帶來的社會問題，某市市市委、市政府出臺了《關(guān)于加快某市市養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)的意見》,加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)《關(guān)于加快某市市養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)的意見》文件有關(guān)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的稅費政策扶持。某市市規(guī)定，凡是經(jīng)民政部門、稅務(wù)部門審核，符合條件的福利性、非營利性養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)，依法享受免征或暫免征收服務(wù)收入營業(yè)稅、養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)自用房產(chǎn)及土地的房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等優(yōu)惠政策，并享有國家有關(guān)所得稅的優(yōu)惠政策；減免其行政事業(yè)性收費；對繳納水利建設(shè)專項資金確有困難的養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)，經(jīng)優(yōu)先安排建設(shè)用地。某市市規(guī)定，國土部門對符合規(guī)劃要求并具備劃撥條件的公辦和社會辦的養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)建設(shè)用地要優(yōu)先予以保證，對已審批的要嚴格監(jiān)督，確保土地真正用于養(yǎng)老服務(wù)事業(yè)。對擅自改變土地用途的，由土地部門依法收回土地使用權(quán)。舍得投入，加大財政扶持力度。某市市規(guī)定，對取得《社會福利機構(gòu)設(shè)置批準(zhǔn)證書》和《民辦非企業(yè)單位證書》的社會辦養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)，建設(shè)補貼。某市市規(guī)定，按照屬地管理的原則，市、縣區(qū)新建(自建房和租用房)的社會辦養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)，經(jīng)民政部門考核驗收達標(biāo)后，由同級財政按照民政部門核定的床位數(shù)給予建設(shè)補貼。其中床位在50張以上(含50張)的，自建房的每張床位補貼900元(分三年按每年每張床位350元),運營三個月經(jīng)驗收合格后給付。租用房且租用期5年以上的，每張床位補貼600元(分五年按每年每張床位120元),運營三個月經(jīng)驗收合格后給付。床位在100張以上(含100張)的，自建房的每張床位補貼1500元(分三年按每年每張床位500元),運營三個月經(jīng)驗收合格后給付。租用房且租用期5年以上的，每張床位補貼1000元(分五年按每年每張床位200元),運營三個月經(jīng)驗收合格后給付。接受補貼的社會辦養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)5年內(nèi)改變用途的，由相關(guān)部門收回一次性開辦補助款。床位運營補貼。某市市規(guī)定，從2011年起，在運營期間，按照床位數(shù)、收養(yǎng)人數(shù)和服務(wù)對象的類別、入住率、管理水平、效益等指標(biāo)，由養(yǎng)老機構(gòu)所在的當(dāng)?shù)卣o予一定的運營補貼。具體標(biāo)準(zhǔn)及操作細則由每個縣區(qū)根據(jù)財力狀況和養(yǎng)老機構(gòu)發(fā)展情況確定。市級財政可對市區(qū)養(yǎng)老機構(gòu)床位運營適當(dāng)補助。由于某市市今年剛剛推行補貼政策，對市區(qū)養(yǎng)老機構(gòu)床位運營補貼每人每月按10元標(biāo)準(zhǔn)補貼，以后每年將逐步提高補貼標(biāo)準(zhǔn)。今年這兩項補貼所需經(jīng)費的報告已報市政府，由市政府轉(zhuǎn)至市財政局，待審核后下?lián)?。及低收入的高齡、獨居、失能和計生雙女老人、省級以上勞動模范等困難老年人提供養(yǎng)老服務(wù)，實行政府購買服務(wù)。財政每年撥付一定的居家養(yǎng)老服務(wù)工作專項經(jīng)費，用于建立健全老年人居家養(yǎng)老服務(wù)管理網(wǎng)絡(luò)和個人檔案、老年人日間照料中心、社區(qū)托老站建設(shè)的補助；對居家養(yǎng)老護理員進行培訓(xùn)和資格認證；扶持農(nóng)村居家養(yǎng)老工作的開實施以獎代補。某市市規(guī)定，對管理規(guī)范、老人滿意度高，經(jīng)考核后獲得省級、市級以上政府或部門表彰的社會資本興辦的養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)，由上級民政部門和當(dāng)?shù)卣o予表彰和物資獎勵。3.6.3需求分析根據(jù)以上的統(tǒng)計數(shù)字，截止到2011年底我省60歲以上老年人口數(shù)量約為1400萬人，僅以養(yǎng)老床位測算，按照國際通行的5%老年人需要進入機構(gòu)養(yǎng)老標(biāo)準(zhǔn)，養(yǎng)老床位需求約為70萬張；目前我省的每千名老年人擁有的床位數(shù)約為18.6張，則總床位數(shù)約為26.04萬張。養(yǎng)老床位需求缺口43.96萬張。由以上數(shù)據(jù)可以看出，老齡服務(wù)產(chǎn)業(yè)在我省甚至全國需求旺盛，市場前景廣闊。據(jù)國家老齡委統(tǒng)計，從2007年到2070年這一時期平均每年將有596萬人進入老齡，而中國目前只有1000家私營養(yǎng)老院，容納大約25萬人，國營養(yǎng)老院容納不到200萬人，因此，隨著中國人口老齡化的不斷加劇，中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的黃金時代已經(jīng)到來。3.6.4需求群體分析出生在50-60年代的群體很快進入空巢期，有一定的支付能力，是目前老年社區(qū)的主要需求群體。生在新中國，長在紅旗下；經(jīng)歷過上山下鄉(xiāng)，沐浴過改革春風(fēng)；其中也有一部分人，成為了國家經(jīng)濟體制改革的第一批受影響者，40~50歲人員中的絕大多數(shù)主體就是他們；他們并不渴求的財產(chǎn)上的大富大貴，而是在經(jīng)歷種種風(fēng)浪之后的平靜和踏實。追求安逸、平穩(wěn)的生活，養(yǎng)老度假迫在眉睫。主流客戶：高知識、高收入階層中老年人，具有穩(wěn)定的經(jīng)濟來源；職業(yè)：退休教師教授、退休軍官、商人、企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、文藝工作者為主；客戶特征：很多有過在國外居住或者工作的經(jīng)歷，思想先進有活力，對于這種新型的養(yǎng)老形式容易接受。3.7運營方案分析3.7.1國內(nèi)類型項目分析1、項目概況項目是北京市屬公辦民營綜合性養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)，位于昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)八仙莊。規(guī)劃用地54.21公頃，總建筑面積約50萬平方米，共規(guī)劃為2期。一期工程147畝，設(shè)計床位712張，于2007年10月31日投入使用。二期工程計劃于2011年下半年動工，床位超過一萬張。2、項目配套設(shè)施綜合服務(wù)中心：為老人提供日常休閑的場館，包括臺球廳、舞蹈廳、健身房、卡拉OK廳、書畫室、閱覽室、網(wǎng)絡(luò)教室、多功能廳、餐廳、醫(yī)務(wù)部、超市溫泉會館、游泳館3、經(jīng)營模式項目由北京市民政局投資興建，由匯晨進行運營管理。匯晨是專業(yè)的4、養(yǎng)老服務(wù)內(nèi)容·基本服務(wù)：房屋整理和日常房間整理、定期換洗床上用品和窗簾。健康講堂特聘營養(yǎng)專家現(xiàn)場講座和交流，向老人和家屬提供健康飲食·健康管理服務(wù)：由專業(yè)醫(yī)護人員為老人提供健康管理服務(wù)。·文化生活服務(wù)：包括文化娛樂活動、休閑健身親和源坐落上海浦東康橋小鎮(zhèn)，一期工程占地8.33公頃，10萬平方米建筑。親和源老年公寓有12幢多層電梯住宅樓組成，樓與樓之間有連廊相接。老年公寓設(shè)838套居室，可供1600位左右的老人享受其中。居室建筑面積約五十八到一百一十九平方米不等，室內(nèi)櫥柜床椅、家用電器一應(yīng)俱全，有線電視、寬帶網(wǎng)絡(luò)、電話全部開通，冷暖水二十四小時供應(yīng)。2、項目配套設(shè)施健康會所、老年護理院、公共服務(wù)大樓、養(yǎng)生餐廳、醫(yī)院/藥房、頤3、經(jīng)營模式餐費自訂；入住頤養(yǎng)院收醫(yī)療保證金10000元，出院退還。會員制，分A/B/C三種會員卡。A卡B卡C卡永久使用權(quán)可指定符合條件老人入住終身使用權(quán)。未滿15年，按年限退還，住滿15年后，只需繼續(xù)繳納年費50年產(chǎn)權(quán)入會時一次性支付入會費根據(jù)選擇的房型大小付不同入會費根據(jù)選擇的房型大小付不同入會費根據(jù)選擇的房型大小每年支付不同年費入會時一次性支付入會費入會時一次性支付入會費可繼承、可轉(zhuǎn)讓不可繼承、不可轉(zhuǎn)讓不可繼承、不可轉(zhuǎn)讓房型床位費護理服務(wù)費合計豪華房(月/間)包房(月/間)三人房(月/人)四人房(月/人)·提供生活管家、健康管家和快樂管家三大板塊服務(wù)?！ゐB(yǎng)生餐廳、健康會所分別由專業(yè)的索迪斯和美格菲兩個專業(yè)運營機基本服務(wù)：生活照料服務(wù)、醫(yī)療康復(fù)服務(wù)、康樂服務(wù)；特色服務(wù)：提供養(yǎng)老介護服務(wù)；貼心服務(wù)：陪同就醫(yī)就要、老人貴重物品及錢財?shù)谋９艿姆?wù)、代買北京太陽城占地總面積42萬平方米。建筑面積30萬平方米，其中：住宅式公寓和租住式、安養(yǎng)式銀齡公寓共23萬平方米，商業(yè)配套設(shè)施7萬平方米。北京太陽城集醫(yī)療救護、生活照料、精神贍養(yǎng)三大功能于一身，為老年人制定了全程化的養(yǎng)老服務(wù)模式。不僅接養(yǎng)身體健康的老人，還接養(yǎng)生活半自理、無自理能力和需要臨終關(guān)懷的老人，涵蓋了老年人必經(jīng)的四個階段?！べ徫镏行?、太陽城醫(yī)院、文化宮、國醫(yī)堂、幼兒園·奧林匹斯俱樂部：溫泉會館、假日酒店由北京太陽城集團投資興建并自行運營管理。項目采取住宅公寓及別墅出售，養(yǎng)老公寓(銀齡公寓)出租兩者相結(jié)合的經(jīng)營模式。4、養(yǎng)老服務(wù)內(nèi)容：·住宅公寓及別墅：為購買了住所的老人提供醫(yī)療、購物、送餐、家·銀齡公寓A棟、帝陽公寓：是安養(yǎng)護理公寓，主要針對生活半自理和不能自理的老人采用醫(yī)護人員24小時巡診制度和護理人員24小時特別看護制度。而需要臨終關(guān)懷的老人是由北京太陽城醫(yī)院負責(zé)接收，老人臨終時，將有醫(yī)生和護理人員全程陪護。·銀齡公寓B棟：租住式老年公寓，主要接養(yǎng)身體健康的老人。公套服務(wù)流程，每日為老人清掃房間、由值班醫(yī)生對老人進行巡診及服務(wù)員叫早等。二是餐飲服務(wù)由營養(yǎng)師提供營養(yǎng)配餐；為身體不適老人送餐到房間等。三是組織老人開展豐富多彩的文化活動。以“開退休社區(qū)之先河，立晚年幸福之標(biāo)準(zhǔn)”為目標(biāo)的東方太陽城，坐落于有東方萊茵河之美譽的順義潮白河畔，7000畝浩瀚林木自成天然綠色屏風(fēng)，占地234萬平米，建筑面積為80萬平米，配套公建5萬平方米。七個風(fēng)格各異的小區(qū)，約16萬平方米人工湖和75萬平方米的景觀綠地。全社區(qū)無障礙設(shè)計，紅外無線安防、水源/地源熱泵等高科技智能產(chǎn)品應(yīng)用于社區(qū)各項安全保障與服務(wù)設(shè)施。·高爾夫球場借鑒國外老年住宅的先進經(jīng)驗提出“第三養(yǎng)老模式”,即家庭養(yǎng)老與一經(jīng)交付即可入?。婚_發(fā)商從次年起，逐年向業(yè)主回購部分產(chǎn)權(quán)，以解決老年家庭的養(yǎng)老金、醫(yī)療保健費。如果業(yè)主較早過世，而開發(fā)商還沒完全回購產(chǎn)權(quán)，子女可繼承住宅的部分產(chǎn)權(quán)；如果業(yè)主身體健康長壽，而開發(fā)商已經(jīng)全部購回了產(chǎn)權(quán)，開發(fā)商承諾無限期免費居4、養(yǎng)老服務(wù)內(nèi)容：豐富社區(qū)生活，東方太陽城乒乓球俱樂部、太極拳俱樂部、棋牌俱樂部、釣魚俱樂部已于2003年7月份正式成立，今后還將根據(jù)廣大業(yè)主的不同需求和興趣愛好，成立各種各樣的俱樂部，為業(yè)主們創(chuàng)造我健康”的快樂感染居所中的每個人；先進完善的醫(yī)療服務(wù)機構(gòu)和“持續(xù)性照顧計劃”,為每位業(yè)主建立的健康跟蹤檔案和科學(xué)的照護體系。位于中心會所內(nèi)的老年大學(xué)，環(huán)境優(yōu)美，教學(xué)設(shè)施先進，旨在豐富老年人的精神、文化生活，為老人開辟一個學(xué)習(xí)、交流和增長知識的場所。課程設(shè)置形式多樣且不拘一格，含蓋陶藝、繪畫、攝影、雕刻、京劇、酒類品鑒、文學(xué)、地理學(xué)等課程，讓每個有興趣和特長的業(yè)主都可以參加進來教學(xué)相長，營造了一種積極向上的生活氛圍和健康愉悅的生活態(tài)度。目前國內(nèi)開發(fā)商在老年住宅的開發(fā)上在收益模式方面有三種形式：“出售”、“出租”和“出售與出租相結(jié)合”;對于大型綜合性老年住宅社區(qū)則存在住宅建設(shè)與經(jīng)營管理相結(jié)合的經(jīng)營模式以及住宅建設(shè)與經(jīng)營管理相分離的經(jīng)營模式。圖3-1國內(nèi)贏利型老年住宅經(jīng)營模式3.7.2本項目的運營方案單從盈利模式來說，老年住宅的盈利模式是由產(chǎn)品銷售和物業(yè)服務(wù)兩方面組成。產(chǎn)品銷售盈利是一次性的，而養(yǎng)老地產(chǎn)是將地產(chǎn)與福利事業(yè)組合起來的一種全新的復(fù)合地產(chǎn)。目前養(yǎng)老地產(chǎn)因?qū)I(yè)養(yǎng)老服務(wù)團隊的缺乏以及較低的得房率等原因一直停滯不前。而有些區(qū)域項目打出“養(yǎng)老”或者“養(yǎng)生”的招牌，但這些養(yǎng)老項目幾乎都在遠郊，實際賣的是自然資源。此類產(chǎn)品往往遠離購物、醫(yī)療、大眾娛樂等基本配套，根本無法實現(xiàn)“老有所養(yǎng)”的目標(biāo)?！半m然養(yǎng)老地產(chǎn)的市場需求前景光明，但是現(xiàn)階段開發(fā)的養(yǎng)老社區(qū)與真正養(yǎng)老社區(qū)的職能及運營模式還存在一定差距。養(yǎng)老地產(chǎn)是一種體現(xiàn)生活品質(zhì)的概念，作為一種對未來生活描繪的藍圖，需要各方共同努力。”參考國內(nèi)同行業(yè)類似案例的經(jīng)營模式，通過國內(nèi)及當(dāng)?shù)厥袌鲂枨鬆顩r的分析，結(jié)合本項目的自身特點，我們建議本項目采取以下運營方案：經(jīng)營理念：通過人性化的科學(xué)養(yǎng)老模式使得老年人重新獲得自由、獨立、安全、快樂的生活方式，提高老人平均壽命，延緩老人的衰老過收益模式：本項目采取長、中、短期租賃的經(jīng)營模式，以適應(yīng)目前的市場，同時又可取得長期穩(wěn)定收益。經(jīng)營管理：可以聘請專業(yè)的老年公寓經(jīng)營公司負責(zé)經(jīng)營管理，或者跟專業(yè)公司聯(lián)營，以實現(xiàn)長遠的經(jīng)營收益。配套設(shè)施：資源共享，向整個項目的住戶開放，獲取經(jīng)營收入。在充分滿足住戶的前提下，可以考慮向周邊樓盤或社會開放。3.7.3本項目服務(wù)的供應(yīng)及收費方式1、服務(wù)內(nèi)容參照國內(nèi)外現(xiàn)有老年住宅的社區(qū)服務(wù)內(nèi)容，針對老年人生、心理特征的老年住宅服務(wù)應(yīng)包括下列內(nèi)容：·床位費——根據(jù)選擇的房型大小每年或每月支付不同費用·醫(yī)療護理方面——醫(yī)院、診所、社區(qū)護理中心·體育活動方面——適合老年人的各類運動如門球、保齡球、高爾夫等·休閑活動方面——如棋牌、書畫、釣魚等·教育配套方面——老年大學(xué)、圖書館·中介資源提供——家政服務(wù)中心、旅游服務(wù)公司、房屋中介、婚介所等·社區(qū)活動的組織——如各類表演活動、交友活動、聚會等費用收取可按會員制收費或使用次數(shù)收取。第四章項目建設(shè)規(guī)模與內(nèi)容為緩解某市市日益增長的機構(gòu)養(yǎng)老壓力，加快某市市社會福利化進程，改善其設(shè)施和服務(wù)，打造一流的敬老服務(wù)機構(gòu)，為老人提供一個良好的晚年居住環(huán)境，并根據(jù)不同老年群體的需求和本地實際，為老年人提供物質(zhì)生活、精神文化生活、醫(yī)療保健以及維護權(quán)益等多方面的需要，經(jīng)過對某市市及周邊養(yǎng)生市場現(xiàn)狀及潛力調(diào)研，根據(jù)《老年人居住建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》(GB/T50340-2003)和河南省民政廳等部門《關(guān)于加快發(fā)展社會福利事業(yè)的通知》(豫民福(1998)19號),欲在某市市東北方向規(guī)劃用地350畝，為老人提供優(yōu)質(zhì)的環(huán)境和服項目建成后將形成以養(yǎng)老居住、旅游度假、娛樂休閑、養(yǎng)生為主體的全新型生態(tài)式養(yǎng)生場所。4.1建設(shè)規(guī)模某市市某新型養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)項目總投資額為31100.50億元，規(guī)劃用地20萬平方米(合約350畝),規(guī)劃總建筑面積71000.8平方米，項目建成后可滿足2500名不同年齡老年人居住、醫(yī)療、保健、學(xué)習(xí)教4.2建設(shè)內(nèi)容①土建工程項目總建筑面積約71000.8平方米，其中老年大學(xué)3500平方米，保健中心2500平方米，營養(yǎng)食療會館3500平方米，老年公寓40000平方米，園林式公寓9000平方米，老年康復(fù)中心5000平方米，康體休閑會所4000平方米，綜合服務(wù)中心8000平方米，配套服務(wù)設(shè)施503.5平方米。②設(shè)備工程購置相應(yīng)老年生活、康復(fù)、娛樂、健身、餐飲、洗衣等設(shè)備。③輔助工程建設(shè)門球場1500平方米，室外休閑場地5000平方米，垂釣園2500平方米，停車場3500平方米。配套完善涼亭、假山、噴水池、給排水、變配電、消防、道路、綠化、圍墻等基礎(chǔ)設(shè)施工程。第五章場地選擇與建設(shè)條件5.1項目地塊概況某市市位于河南省中部，地處伏牛山脈與豫東平原過渡帶，在東經(jīng)113°03′-113°39′和北緯33°59′-34°24′之間。總面積1461平方公里。項目用地位于某市市東北方向，規(guī)劃用地面積約350畝。項目所在地遠離喧鬧嘈雜的城區(qū)，建設(shè)在優(yōu)雅山林之間，臨近城市主干道，交通便利。前有清清溪水、后有郁郁山林，院內(nèi)空氣清新自然、恬靜、優(yōu)雅，環(huán)境舒適，是老人居住、活動的理想之地。5.2項目建設(shè)條件5.2.1地勢地貌項目區(qū)屬淺山丘陵地帶，全縣地勢西南高隆，東北低平，山地、丘陵、平原面積各占三分之一。西部山區(qū)重巒疊嶂，東部平原一望無際，山間盆地及山區(qū)平原過渡地帶廣布丘陵。5.2.2抗震設(shè)防根據(jù)《中國地震動參數(shù)區(qū)劃圖》(GB18306-2001)及《建筑抗震設(shè)計規(guī)范》(GB50011-2010)規(guī)定，某市市所在地抗震設(shè)防烈度為6度，設(shè)計基本地震加速度為0.05g,所有建筑物均需按規(guī)定要求抗震設(shè)防，在建筑群體和總平面布置中，應(yīng)嚴格執(zhí)行有關(guān)方針間距及其它規(guī)定。5.2.3氣候、氣象及水文某市市屬暖溫帶季風(fēng)氣候區(qū)，熱量資源豐富，雨量充沛，光照充足，無霜期長。因?qū)俅箨懶约撅L(fēng)氣候，多旱、澇、風(fēng)、雹等氣象災(zāi)害。某市市四季氣候總的特征是：春季干旱多風(fēng)沙；夏季炎熱雨集中；秋季晴和氣爽日照長；冬季寒冷少雨雪。歷年年平均氣溫在13.0℃一16.0℃之間。最暖年是1961年，年平均氣溫為15.7℃。較冷年是1984年，年平均氣溫為13.6℃,暖、冷年相差2.1℃。年極端最高氣溫為42.9℃,發(fā)生在1972年6月；年極端最低氣溫為-13.9℃,發(fā)生在1958年1月和1971年12月。最熱月在7月份，平均氣溫為27.6℃;最冷月在1月，平均氣溫0.2℃。日平均氣溫穩(wěn)定通過0℃以上的初日平均為2月11日，終日為12月21日，其間積溫為5176.6℃。歷年年平均降水量為650毫米左右，最多年為1073.8毫米，發(fā)生在1967年；最少年為442.3毫米。由于受季風(fēng)氣候影響，各季節(jié)降水量分布懸殊，全年以夏季(6—8月)雨水最為集中，平均達353毫米，占年平均降水量的54%。秋季和春季雨量分別為151毫米和122毫米，占年降水量的23%和19%。冬季雨雪稀少，平均降水量僅25毫米，占年平均的4%。某市市處于大陸季風(fēng)區(qū)，風(fēng)向、風(fēng)速均有明顯的季節(jié)變化。年平均風(fēng)速每秒為2.5米。夏季多偏南風(fēng)，冬季多偏北風(fēng)，常年主要風(fēng)為東北風(fēng)。歷年年平均無霜期為218天，最長達248天(1977年),最短只有179天(1962年)。最低氣溫≤2.0℃為霜凍指標(biāo)，霜凍平均初日為11月1日，平均終日在4月5日，間隔日數(shù)為155天。5.2.4交通條件某市基礎(chǔ)設(shè)施日臻完善，交通便利，東接許昌、長葛，北靠新鄭、新密，西北鄰登封，西及南部連汝州、郟縣、襄縣。鄭(州)一堯(山)高速與永(城)一登(封)高速在境內(nèi)交匯；鄭(州)—南(陽)公路和許(昌)—洛(陽)公路、彭(店)—花(石)公路貫穿全境，并通過公路與京深鐵路、隴海鐵路相接，沿鄭南公路北上80公里，鄭(州)一堯(山)高速公路北上64公里到省會鄭州，沿永(城)一登(封)高速公路東去35公里到許昌市，距新鄭國際機場60公里，以上公路與縣、鄉(xiāng)公路構(gòu)成四通八達的交通網(wǎng)絡(luò)5.2.5基礎(chǔ)設(shè)施條件項目區(qū)水資源豐富，電力充足，通訊快捷，移動、聯(lián)通、網(wǎng)通信號覆蓋全境，固定電話已普及至村村組組。5.2.6施工條件本項目所在地地勢平坦，不占用城市主干道，無需大規(guī)模拆遷。城市主次干道的水、電、煤氣、通訊等市政設(shè)施配套完善，承擔(dān)施工任務(wù)的施工隊伍，只要滿足施工資質(zhì)的企業(yè)就能完成施工任務(wù)。而河南施工道路、用水、用電均已滿足，故施工條件較好。第六章總體規(guī)劃6.1規(guī)劃指導(dǎo)