昆山房地產(chǎn)市場解讀-

第二部分：城市規(guī)劃第三部分：經(jīng)濟(jì)人口第一部分：城市概況第四部分：房地產(chǎn)市場昆山城市解讀——房地產(chǎn)專題研究第二部分：城市規(guī)劃第三部分：經(jīng)濟(jì)人口第一部分：城市概況第四部分：房地產(chǎn)市場1.1、城市概況—地理位置據(jù)上海50公里

據(jù)蘇州37公里昆山位于江蘇省東南部，是江蘇省的東大門，東距上海50公里，西鄰蘇州37公里。東北與常熟、太倉兩市相連，南至東南與上海嘉定、青浦兩區(qū)接壤，西與吳江、蘇州交界。昆山東西最大直線距離33公里，南北48公里，總面積927平方公里，其中水域面積占23.1%。昆山對外交通快速便捷，城市周邊航空、公路、鐵路交通配套興旺。虹橋機(jī)場80公里50分車程浦東機(jī)場120公里90分車程往上海往蘇州園區(qū)往蘇州吳江25分車程15分車程往蘇州常熟60分車程往蘇州太倉30分車程昆山·位于江蘇省東南部蘇州市與上海市之間，經(jīng)濟(jì)興旺的現(xiàn)代工貿(mào)型城市?！は群髽s獲國家衛(wèi)生城市、國家環(huán)保模范城市、中國優(yōu)秀旅游城市、國家園林城市、國家生態(tài)示范區(qū)等稱號。被臺灣電子電機(jī)同業(yè)公會評為“大陸投資環(huán)境最值得推薦城市〞之一·城市高鐵，地鐵、碼頭、機(jī)場、BRT公共交通等非常便捷，已形成高效率多層次的綜合交通體系。1.2、城市概況—區(qū)域交通陽澄湖站花橋站昆山南站城際鐵路開通后，大大縮減了昆山至上海和蘇州的時(shí)間，15分鐘便可到達(dá)上海站，20分鐘到達(dá)虹橋機(jī)場。極大的推動(dòng)了昆滬同城的理念。10月26日，上海軌道交通11號線北段工程〔安亭站——花橋站〕在昆山花橋正式奠基，昆山段于2021年3月1日開工，預(yù)計(jì)2021年12月通車試運(yùn)營。凸顯昆山與上海的“同城效應(yīng)〞花橋站光明路站兆豐路站上海11號軌道規(guī)劃京滬高速鐵路全長1318公里，設(shè)計(jì)時(shí)速為350公里/時(shí)，沿途共設(shè)北京、天津、濟(jì)南、南京、昆山、上海等21座車站，是聯(lián)系我國環(huán)渤海和長三角兩大經(jīng)濟(jì)區(qū)的重要交通大動(dòng)脈。2021年建成后，昆山至南京只需1個(gè)小時(shí)；昆山至北京約4小時(shí)30分鐘。1.2、城市概況—區(qū)域交通上海蘇州揚(yáng)州無錫杭州寧波嘉興常州鎮(zhèn)江南通舟山臺州泰州湖州紹興核心——對外窗口

第一圈層——次級輻射中心第二圈層——專業(yè)產(chǎn)業(yè)基地、專業(yè)市場第三圈層——原材料基地上海將重點(diǎn)發(fā)展國際經(jīng)濟(jì)、金融、貿(mào)易、航運(yùn)、信息服務(wù)等服務(wù)業(yè)，成為長江三角洲城市群的綜合服務(wù)中心；同時(shí)上海國際大都市的地位得到加強(qiáng)，承擔(dān)了長三角對外窗口的功能。次級中心城市一方面接受核心城市轉(zhuǎn)移出來的產(chǎn)業(yè)，向核心城市提供原材料和市場，同時(shí)調(diào)整自己在整個(gè)城市群內(nèi)的產(chǎn)業(yè)，向低一等級的區(qū)域轉(zhuǎn)移產(chǎn)業(yè)，帶動(dòng)低一等級區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。集中發(fā)展優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，形成專業(yè)性的產(chǎn)業(yè)基地南京為產(chǎn)業(yè)基地提供原材料，并形成專業(yè)市場昆山經(jīng)濟(jì)定位全球性IT產(chǎn)業(yè)制造、研發(fā)和交易平臺，長三角區(qū)域重要的先進(jìn)制造業(yè)和現(xiàn)代效勞業(yè)城市。城市規(guī)模到2021年，市域規(guī)劃總?cè)丝谝?guī)模250萬人，中心城區(qū)規(guī)劃人口規(guī)模195萬人，建設(shè)用地控制在242平方公里以內(nèi)。1.3、城市概況—經(jīng)濟(jì)屬性第三圈層原材料基地，以廉價(jià)的人力、物力、豐富的自然資源為核心競爭力。第二圈層依靠廉價(jià)的人力資源，對原材料進(jìn)行低附加值的粗加工，以集群優(yōu)勢、低成本、低利潤取勝。依靠人才、信息、技術(shù)、成本優(yōu)勢，完成產(chǎn)品的深加工，提高產(chǎn)品附加值。第一圈層核心層依靠便捷的交通樞紐、優(yōu)良的社會環(huán)境、高級人才的聚集、與國際接軌的大平臺建設(shè)，提高凝聚與展示優(yōu)勢。昆山處于之間昆山總面積927.7平方千米，其中陸地面積641.1平方千米，水域面積286.6平方千米；下轄10個(gè)鎮(zhèn)和一個(gè)國家級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，十個(gè)鎮(zhèn)是玉山鎮(zhèn)、巴城鎮(zhèn)、周市鎮(zhèn)、陸家鎮(zhèn)、花橋鎮(zhèn)、淀山湖鎮(zhèn)、張浦鎮(zhèn)、周莊鎮(zhèn)、千燈鎮(zhèn)、錦溪鎮(zhèn)；其中玉山鎮(zhèn)為昆山市市委、市政府所在地，是全市政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。1.4、城市概況—行政區(qū)劃各鎮(zhèn)區(qū)-人口、面積

全市轄3區(qū)8鎮(zhèn)，華夏第一鎮(zhèn)——玉山鎮(zhèn)。1.4、城市概況—行政區(qū)劃昆山歷史悠久，人文薈萃。境內(nèi)有良渚文化遺址，“百戲之祖〞、“人類口述與非物質(zhì)遺產(chǎn)代表作〞昆曲誕生于此。不僅是顧炎武、歸有光、朱柏廬等先賢和電腦大王——王安的故土，還走出了航天英雄費(fèi)俊龍。水鄉(xiāng)古鎮(zhèn)——周莊、盛產(chǎn)大閘蟹的陽澄湖、碧波蕩漾的淀山湖皆為旅游勝地。陽澄湖大閘蟹是昆山的著名特產(chǎn)，聞名中內(nèi)外，每年秋季上市之時(shí)也為昆山帶來了大量游人。民間有詩曰：“不是陽澄蟹味好，此生何必住蘇州。〞1.5、城市概況—人文背景第二部分：城市規(guī)劃第三部分：經(jīng)濟(jì)人口第一部分：城市概況第四部分：房地產(chǎn)市場形成“中心城區(qū)〔核心區(qū)域、功能區(qū)〕-特色鎮(zhèn)-新型社區(qū)-自然村落〞四層五級的市域城鄉(xiāng)體系。中心城區(qū)：玉山鎮(zhèn)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)功能區(qū)：花橋、張浦、周市三鎮(zhèn)特色鎮(zhèn)：周莊、錦溪、千燈、淀山湖、巴城新型社區(qū)綜合整治撤并的街道辦事處集中建成區(qū)自然村落特色村莊、一般保存村莊2.1、城市規(guī)劃—城鎮(zhèn)規(guī)劃中心城綜合片區(qū)功能定位為高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)興旺、第三產(chǎn)業(yè)繁榮、適合居住的生態(tài)園林城市。北部片區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)并舉開展，依托太倉港。東部片區(qū)以花橋國際商務(wù)區(qū)為依托開展商貿(mào)物流等第三產(chǎn)業(yè)，同時(shí)開展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)制造為主的現(xiàn)代制造業(yè)。吳淞江工業(yè)園片區(qū)定位為以高新技術(shù)為主導(dǎo)，勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)為輔的現(xiàn)代生態(tài)制造業(yè)基地。中部生態(tài)農(nóng)業(yè)片區(qū)以高科技農(nóng)業(yè)研發(fā)、試驗(yàn)、生產(chǎn)為主。陽澄湖休閑旅游片區(qū)以陽澄湖為核心，以休閑、旅游、度假為主要功能。南部水鄉(xiāng)古鎮(zhèn)旅游片區(qū)以水鄉(xiāng)古鎮(zhèn)特色旅游為主體，重點(diǎn)開展第三產(chǎn)業(yè)。2.2、城市規(guī)劃—總體布局城市開展方向北延：昆太聯(lián)動(dòng)、提升二產(chǎn)南優(yōu)：優(yōu)化吳淞、轉(zhuǎn)型升級西育：聯(lián)合蘇州、保育陽澄東拓：整合花橋、融入上?？臻g布局思路交通樞紐引導(dǎo)城市中心體系構(gòu)建，促進(jìn)公共效勞設(shè)施向周邊設(shè)施集聚；公共交通走廊引導(dǎo)居住用地開發(fā)，提高開發(fā)強(qiáng)度引導(dǎo)人口向走廊地帶集聚；東拓南優(yōu)西育北延一核陽澄湖上海2.3、城市規(guī)劃—城區(qū)規(guī)劃空間布局結(jié)構(gòu)按照“強(qiáng)化核心、帶狀提升、分區(qū)開展〞的原那么，形成“一核五帶五區(qū)〞的空間結(jié)構(gòu)。一核：指昆山南站至現(xiàn)狀城市中心區(qū)，結(jié)合高鐵、城際鐵路周邊商務(wù)商貿(mào)中心區(qū)，通過人民路效勞設(shè)施南延，共同形成昆山未來新的城市中心。五帶：指由城市核心沿公共交通走廊向外延伸的五條聚集開展帶。五區(qū)：昆山開發(fā)區(qū)、昆山高新區(qū)〔玉山〕、花橋商務(wù)區(qū)、張浦分區(qū)、周市分區(qū)。〔見后頁〕一核現(xiàn)代服務(wù)業(yè)帶文化休閑帶生活服務(wù)帶生活服務(wù)帶生活服務(wù)帶2.3、城市規(guī)劃—城區(qū)規(guī)劃2.3、城市規(guī)劃—城區(qū)規(guī)劃高新區(qū)（玉山分區(qū)）經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)周市分區(qū)花橋商務(wù)區(qū)張浦分區(qū)上海太倉蘇州巴城鎮(zhèn)昆山高新區(qū)〔含市區(qū)〕。面積約159.94平方公里，為三產(chǎn)興旺、環(huán)境優(yōu)美、配套齊全的城市核心區(qū)域。昆山經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)。面積約113.22平方公里，以光電產(chǎn)業(yè)、IT研發(fā)和制造等先進(jìn)制造業(yè)為主導(dǎo)，融合研發(fā)創(chuàng)新、商務(wù)辦公、生活配套等功能的城市核心區(qū)域?；蛏虅?wù)區(qū)。面積約81.33平方公里，以總部經(jīng)濟(jì)、效勞外包和海峽兩岸商貿(mào)物流為主導(dǎo)的綜合性功能區(qū)。張浦分區(qū)。面積約55.18平方公里，以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為根底、以新興現(xiàn)代效勞業(yè)為導(dǎo)向、生活配套完善的綜合性功能區(qū)。周市分區(qū)。面積約60.33平方公里，以先進(jìn)裝備制造業(yè)為主導(dǎo)、居住和公共效勞設(shè)施配套完善的綜合性功能區(qū)。2.4、城市規(guī)劃—開發(fā)區(qū)老城區(qū)中央商貿(mào)區(qū)中華商務(wù)區(qū)精密機(jī)械產(chǎn)業(yè)園光電產(chǎn)業(yè)園醫(yī)療器械產(chǎn)業(yè)園綜合保稅區(qū)汽車工業(yè)城嘉昆工業(yè)園昆山東部新城（國家級）東部新城。占地10平方公里，規(guī)劃人口10萬人，是城市“東拓西擴(kuò)〞戰(zhàn)略和無縫對接上海的重要組成局部。建成后，東部新城將形成商務(wù)、居住、工業(yè)、教育、文化、體育、醫(yī)療、金融八個(gè)功能區(qū)域。目前，首期啟動(dòng)3平方公里的核心區(qū)建設(shè)，以前進(jìn)東路與夏駕河景觀帶為軸線，分別建設(shè)企業(yè)科技園、行政辦公、大型商貿(mào)和會展酒店四大功能區(qū)?；蛑醒肷藤Q(mào)區(qū)。占地約4平方公里，規(guī)劃人口9萬人，以東新開放廣場等重要節(jié)點(diǎn)為核心，開展金融貿(mào)易、精品購物、高檔居住、休閑飲食等產(chǎn)業(yè)。中華商務(wù)區(qū)。占地約2平方公里，規(guī)劃人口6萬，以昆山人民廣場等重要節(jié)點(diǎn)為核心，開展適應(yīng)“鐘擺式〞人群需要的現(xiàn)代商務(wù)和站點(diǎn)經(jīng)濟(jì)。2.5、城市規(guī)劃—花橋規(guī)劃花橋國際商務(wù)城充分發(fā)揮靠近上海的區(qū)位優(yōu)勢，主動(dòng)融入上海，接受上海輻射，承接上海商務(wù)外溢，打造效勞外包基地和國家級金融效勞外包示范區(qū)。效勞外包。包括跨國公司、國內(nèi)大型企業(yè)集團(tuán)的IT效勞、客戶效勞等外移外包。金融機(jī)構(gòu)后臺處理中心。包括銀行、證券、保險(xiǎn)等大型金融機(jī)構(gòu)的財(cái)務(wù)結(jié)算中心、信用卡效勞和客戶呼叫中心等。制造業(yè)企業(yè)的區(qū)域性總部。包括運(yùn)營中心、研發(fā)中心、采購中心、營銷中心、管理效勞中心等。物流采購中心。以及與之相配套的酒店、商業(yè)、文化和居住等工程。規(guī)劃通過5—10年的努力，基本形成擁有30萬商務(wù)和服務(wù)人口、1000萬平方米建筑面積的城市構(gòu)架，努力打造“昆山服務(wù)”“昆山辦公”品牌，建設(shè)成為上海國際大都市的衛(wèi)星商務(wù)城?；驀H商務(wù)城內(nèi)部交通市域道路系統(tǒng)——四縱五橫為重心的道路系統(tǒng)公路交通方面——規(guī)劃維持“三橫三縱〞高速公路網(wǎng)絡(luò)軌道交通方面——軌道S1線：西接蘇州、東連上海軌道S2B線(蘇州-昆山-上海20號線)上海交通11號線西延至昆山外部交通滬寧鐵路、京滬高鐵、滬寧高鐵穿越昆山，區(qū)域鐵路運(yùn)輸在整個(gè)長三角綜合交通運(yùn)輸體系中將發(fā)揮更大作用。京滬高鐵規(guī)劃：2021年6月前通車。年單向輸送乘客8000余萬人沿途設(shè)北京、天津、濟(jì)南、南京、昆山、上海等21座車站。聯(lián)系我國環(huán)渤海和長三角兩大經(jīng)濟(jì)特區(qū)的重要交通大動(dòng)脈。滬寧高鐵〔上海-南京，1小時(shí)可達(dá)〕2021年7月投入使用站站停：250公里/小時(shí)。年旅客設(shè)計(jì)輸送能力單向超過6000萬人。昆山未來交通規(guī)劃開展目標(biāo)：軌道網(wǎng)、道路網(wǎng)、客貨樞紐等交通根底設(shè)施到達(dá)世界先進(jìn)水平。形成以軌道交通、各種交通方式協(xié)調(diào)開展的多層次、高效率綜合交通體系。開展目標(biāo)：到2021年，總體趕上中興旺國家和地區(qū)開展水平。到2021年，主要開展指標(biāo)到達(dá)興旺國家和地區(qū)開展水平，率先實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化。到2030年，總體趕上興旺國家和地區(qū)開展水平。城市規(guī)模到2021年，規(guī)劃總?cè)丝?0萬人。中心城區(qū)規(guī)劃195萬人。到2030年，規(guī)劃總?cè)丝?30萬人。中心城區(qū)規(guī)劃270萬人。產(chǎn)業(yè)目標(biāo)：2021年：GDP到達(dá)4000億元，年均增長15%，人均GDP達(dá)16萬元；2030年：GDP到達(dá)1.2萬億元，年均增長7.6%，人均GDP達(dá)36萬元。遠(yuǎn)景規(guī)劃2021—2030規(guī)劃城市定位：全球性IT產(chǎn)業(yè)制造、研發(fā)和交易平臺。長三角區(qū)域重要的先進(jìn)知道業(yè)和現(xiàn)代效勞業(yè)城市。昆山作為縣級城市，城市規(guī)模較大，由于其經(jīng)濟(jì)的繁榮，向外延伸需求迫切，提出了昆滬同城的口號；目前，城市的重點(diǎn)開展區(qū)域主要為東、西、南全面開展，北部以工業(yè)為主，開展略有欠缺；南部的昆山南站帶動(dòng)了周邊的開展，目前已經(jīng)初具規(guī)模，道路通暢，周邊居住配套設(shè)施齊全；西部主要占據(jù)了獨(dú)特自然資源，如陽澄湖、傀儡湖等，是昆山重點(diǎn)打造的高端居住、休閑區(qū)域；東部為經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，瀕臨上海，是昆山重點(diǎn)開展的具有現(xiàn)代化氣息的綜合園區(qū)；已開通和即將開通的滬寧城際鐵路、上海軌道交通11號線使得花橋片區(qū)與上海實(shí)現(xiàn)了無縫對接，有利于該片區(qū)外包、物流等行業(yè)的開展。2.6、城市規(guī)劃—本章小結(jié)第二部分：城市規(guī)劃第三部分：經(jīng)濟(jì)人口第一部分：城市概況第四部分：房地產(chǎn)市場3.1、經(jīng)濟(jì)人口—總體概況江陰張家港常熟太倉昆山吳江宜興蘇南地區(qū)縣級市經(jīng)濟(jì)及其興旺，根據(jù)2021福布斯中國大陸最正確縣級城市排名，前十位中蘇南城市占據(jù)7位，如以下圖和下表所示。多項(xiàng)指標(biāo)匯總后昆山綜合得分0.6255，排名第一，其中人才指數(shù)、消費(fèi)能力指數(shù)排名第一，城市規(guī)模、客運(yùn)指數(shù)僅次于江陰、義烏，排名第二。昆山市位列全國百強(qiáng)縣之首〔與江陰并列第一〕，與蘇南各縣市相比，昆山的經(jīng)濟(jì)水平處于上游位置。GDP總量與江陰相當(dāng)，但人均GDP遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他城市。其GDP近幾年來一直保持著較快且穩(wěn)定的增長速度，2007年前增速保持在20%以上，遠(yuǎn)高于全國GDP增速，2021—2021年增速穩(wěn)定在15%左右；2021年其GDP突破2000億元，為全國之首。數(shù)據(jù)來源：本報(bào)告經(jīng)濟(jì)局部與人口局部數(shù)據(jù)如無特殊說明均出自各市政府統(tǒng)計(jì)公報(bào)。3.2、經(jīng)濟(jì)人口—經(jīng)濟(jì)總量近三年增速穩(wěn)定人均GDP引領(lǐng)全省到達(dá)中等興旺國家水平昆山人均GDP遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出全省平均水平，2007年其人均GDP就突破10萬元大關(guān)，2021年增長至13.54萬元/人，2021年到達(dá)14.45萬元，是全省平均水平的2.77倍。以人均GDP核算，2021年昆山已經(jīng)到達(dá)中等興旺國家水平，該年其人均GDP為21800美元，排名全球第32位，高于韓國和中國臺灣。3.3、經(jīng)濟(jì)人口—人均經(jīng)濟(jì)江蘇省10年為5.24萬元/人注：局部數(shù)據(jù)來源于國際貨幣基金組織二產(chǎn)比重較高三產(chǎn)逐步改善由于昆山市已形成新型平板顯示、高端裝備制造、通信設(shè)備、計(jì)算機(jī)及其他電子設(shè)備等大量制造業(yè)的集聚，其二產(chǎn)業(yè)比重近幾年均在60%以上，但隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不斷調(diào)整二產(chǎn)比例有降低趨勢，三產(chǎn)優(yōu)勢逐步顯現(xiàn)；經(jīng)過近5年的產(chǎn)業(yè)開展，三產(chǎn)比例從2006年的31%上升至2021年的35%，增加4個(gè)百分點(diǎn)。2005年三產(chǎn)與二產(chǎn)比例為31：67.8，2021年為33.9：65.3，2021年調(diào)整為35：64.1。2021年三產(chǎn)比例得到改善3.4、經(jīng)濟(jì)人口—產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)出口是經(jīng)濟(jì)開展的主要?jiǎng)恿ν庀蛐徒?jīng)濟(jì)特征明顯來自于臺資及外資企業(yè)的出口是昆山市經(jīng)濟(jì)開展的主要?jiǎng)恿?，其出口額遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于投資和消費(fèi)之和，這使得昆山外向型經(jīng)濟(jì)特征極其顯著。如左圖所示，2021年出口額為3608億元，占比80%，而消費(fèi)和投資總和為885億元，占比合計(jì)為20%。注：進(jìn)出口總額是根據(jù)各年平均匯率換算而得。3.5、經(jīng)濟(jì)人口—三駕馬車3.6、經(jīng)濟(jì)人口—臺資經(jīng)濟(jì)昆山雖只是中國的一個(gè)縣級市，卻已成為大陸臺資最密集、臺商最活潑地區(qū)。昆山現(xiàn)已集聚3738家臺商在此投資，總投資金額達(dá)442.5億美元，平均每1平方公里就有4家臺資企業(yè)，利用臺資總額占全國的九分之一。臺資占昆山利用外資總量的60%，創(chuàng)造了昆山70%的工業(yè)產(chǎn)值和80%的出口。如上圖所示，近六年以來港澳臺商及外商的工業(yè)產(chǎn)值占全市工業(yè)產(chǎn)值的90%左右。堅(jiān)持開展外向型經(jīng)濟(jì)，積極利用臺資是昆山經(jīng)濟(jì)快速崛起的關(guān)鍵3.7、經(jīng)濟(jì)人口—產(chǎn)業(yè)集聚昆山目前已經(jīng)形成了1個(gè)千億級產(chǎn)業(yè)集群和9個(gè)百億級產(chǎn)業(yè)集群，如上圖所示千億級集群實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值4061.38億元，比上年增長23.5%，占規(guī)模以上工業(yè)的比重為61.8%。新興產(chǎn)業(yè)開展勢頭強(qiáng)勁，全年完成產(chǎn)值1540.34億元，占規(guī)模以上工業(yè)的比重為23.4%。全球排名前五位的筆記本電腦生產(chǎn)商，已陸續(xù)在昆山設(shè)廠。目前，全球筆記本電腦年產(chǎn)量約為1.4億臺，而昆山產(chǎn)量約占全球的50%。注：IT產(chǎn)業(yè)包括通信設(shè)備、計(jì)算機(jī)及其他電子設(shè)備產(chǎn)業(yè)；新興產(chǎn)業(yè)包括物聯(lián)網(wǎng)、新能源、新材料、新醫(yī)藥、新型平板顯示、高端裝備制造等產(chǎn)業(yè)。IT產(chǎn)業(yè)集聚之地世界筆記本電腦之都與蘇南各縣市相比，昆山戶籍人口并不算多，2021年其戶籍人口為70萬人。其暫住人口近幾年增長極快，且在2005年超過戶籍人口。從2005年的69萬人增長至2021年的121萬人，可見，其經(jīng)濟(jì)的迅速開展對人口的吸聚效應(yīng)凸顯。據(jù)保守估計(jì)目前在昆山的臺灣人約為10萬左右。戶籍人口穩(wěn)定暫住人口激增3.8、經(jīng)濟(jì)人口—人口概況2006年昆山人口統(tǒng)計(jì)顯示，戶籍人口66.68萬，城鎮(zhèn)人口45.5萬，其中城市人口34.45萬，鎮(zhèn)人口11.08萬，城鎮(zhèn)化率到達(dá)68.13%，截至近兩年城鎮(zhèn)化率應(yīng)略有提高。昆山約70%的城鎮(zhèn)化率，跟目前我國45.68%，以及上海北京88.6%、84.9%的城鎮(zhèn)化率相比，處在開展?jié)摿^大的區(qū)域。城鎮(zhèn)化水平適中，房地產(chǎn)開展?jié)摿^大城鎮(zhèn)化率過高，未來城鎮(zhèn)化開展空間相對較?。环粗?，城鎮(zhèn)化過低，也并不代表潛力巨大，過低的城鎮(zhèn)化意味著該地區(qū)自然條件、根底設(shè)施建設(shè)、經(jīng)濟(jì)條件受到的制約較多，開展速度也相對更慢。因此城鎮(zhèn)化開展?jié)摿^大的地區(qū)應(yīng)該是目前城鎮(zhèn)化率相對適中的區(qū)域。3.8、經(jīng)濟(jì)人口—城鎮(zhèn)化率昆山近幾年城鎮(zhèn)人均可支配收入與消費(fèi)增速穩(wěn)定在12%左右，2021年收入突破30000元，與江陰、張家港相當(dāng)，處于全國之首，更是遠(yuǎn)遠(yuǎn)領(lǐng)先于全國平均水平。大件耐用品的保有量不僅反響了地區(qū)經(jīng)濟(jì)的活潑程度，還代表了當(dāng)?shù)鼐用竦纳钏剑?021年昆山每百戶居民家庭擁有汽車30量，同時(shí)平均每戶家庭均擁有電腦。收入與支出居全國之首居民生活富裕3.10、經(jīng)濟(jì)人口—居民生活全國人均可支配收入17175元昆山經(jīng)濟(jì)興旺，經(jīng)濟(jì)總量和人均量都處于全國縣市之首，人均GDP水平已經(jīng)到達(dá)中等興旺國家水平；經(jīng)濟(jì)主要依靠IT等高科技制造業(yè)帶動(dòng)，二產(chǎn)占比較高，近幾年保持在60%以上；外向型經(jīng)濟(jì)特征顯著，出口是經(jīng)濟(jì)開展的主要?jiǎng)恿?；產(chǎn)業(yè)集聚效用明顯，形成了多個(gè)高科技產(chǎn)業(yè)集群，主要集中在通信設(shè)備、計(jì)算機(jī)及其他電子設(shè)備、新型平板顯示、高端裝備制造等產(chǎn)業(yè)；外來人口多于本地人口，人口會聚能力極強(qiáng)，城鎮(zhèn)化率適中；居民生活水平富裕，消費(fèi)能力較強(qiáng)。3.11、經(jīng)濟(jì)人口—本章小結(jié)第二部分：城市規(guī)劃第三部分：經(jīng)濟(jì)人口第一部分：城市概況第四部分：房地產(chǎn)市場2021年房地產(chǎn)業(yè)投資額為210億元，且增速較快，近三年均保持在30%以上的增幅。市場容量大，2021年商品住宅成交量高達(dá)539萬平米，2021年市場下行時(shí)候也到達(dá)276萬平方米，市場受政策影響較大。2021年商品住宅成交額為303億元，2021年下調(diào)為266億元，同年成交均價(jià)大幅上漲至7622元/平方米。4.1、房地產(chǎn)市場—整體概況從2004年，昆山市的房地產(chǎn)業(yè)的施工面積迅速增加，但由于施工周期和著多因素使竣工面積增漲緩慢。銷售面積在蘇南幾縣市中高居前列，市場呈現(xiàn)外向?qū)傩?，這一點(diǎn)與其他縣級城市明顯不同；昆山市商品房供需狀況數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)范圍為商品房〔含鄉(xiāng)鎮(zhèn)〕，數(shù)據(jù)來源于昆山統(tǒng)計(jì)公報(bào)4.1、房地產(chǎn)市場—整體概況4.1、房地產(chǎn)市場—整體概況房地產(chǎn)投資/固定資產(chǎn)投資比值正常區(qū)間：。房地產(chǎn)投資增速/GDP增速比值正常區(qū)間：昆山房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比值自2006年以來不斷攀升，09、10年的比值都超過了0.3，房地產(chǎn)投資所占比重略高，顯露了一定的投資風(fēng)險(xiǎn)。昆山近年來房地產(chǎn)投資增速與GDP增速比值波動(dòng)較大，除了GDP增長有一定滯后性之外，說明昆山市GDP增長對房地產(chǎn)的相關(guān)程度不高。住宅市場——住宅片區(qū)分布目前昆山住宅市場分布，根據(jù)成交活潑程度分成三個(gè)梯隊(duì)。玉山鎮(zhèn)、開發(fā)區(qū)以及花橋鎮(zhèn)為目前昆山市場最活潑片區(qū)。玉山鎮(zhèn)為傳統(tǒng)片區(qū)，配套成熟完善，客戶認(rèn)知度高；花橋毗鄰上海，且規(guī)劃利好。巴城鎮(zhèn)、周市鎮(zhèn)以及千燈鎮(zhèn)出在第二梯隊(duì)。巴城依托陽澄湖資源，主要為別墅產(chǎn)品；周市鎮(zhèn)依托北部產(chǎn)業(yè)園區(qū)，并且接收中心城區(qū)的輻射；千燈規(guī)劃為生活新鎮(zhèn)、生態(tài)觀光片區(qū)；南部水鄉(xiāng)區(qū)以及其余鎮(zhèn)為第三梯隊(duì)。南部水鄉(xiāng)片區(qū)依托淀山湖資源，主要為別墅產(chǎn)品第一梯隊(duì)第二梯隊(duì)第三梯隊(duì)4.1、房地產(chǎn)市場—整體概況花橋、玉山、開發(fā)區(qū)是昆山成交最為活潑的片區(qū)，占昆山成交的64%，占比分別為24%、20%、20%，且與其他區(qū)域的差量較大。玉山是昆山市委市政府所在地，配套成熟，是傳統(tǒng)的房地產(chǎn)熱門片區(qū)；花橋因?yàn)榻暌?guī)劃利好，且直接接受上海輻射，能吸引外來客源。注：統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來源于昆山搜房網(wǎng)。所選數(shù)據(jù)為08、09年全年成交數(shù)據(jù)以及2021上半年成交數(shù)據(jù)。4.1、房地產(chǎn)市場—整體概況住宅市場——主城區(qū)昆山主城區(qū)包含兩大行政區(qū)域：玉山鎮(zhèn)和開發(fā)區(qū)構(gòu)成了昆山主城區(qū)板塊玉山鎮(zhèn)涵蓋城中、城北、城西三大板塊開發(fā)區(qū)涵蓋城東、城南兩大板塊玉山鎮(zhèn)+開發(fā)區(qū)4.1、房地產(chǎn)市場—整體概況住宅市場——住宅片區(qū)分布城南區(qū)中心城區(qū)城東區(qū)城西區(qū)城北區(qū)昆山市中心城區(qū)可分為中心城區(qū)、城東區(qū)、城南區(qū)、城西區(qū)和城北區(qū)域。4.2、房地產(chǎn)市場—板塊分析住宅市場——中心城區(qū)板塊人口密集，并承擔(dān)綜合行政、居住、文化、教育、主要產(chǎn)業(yè)開展等功能。屬于市中心的高檔地段，土地資源稀缺，生活配套成熟，房價(jià)一直維持高位。中心城區(qū)：人口稠密區(qū)域成熟價(jià)格處于高位榮記玖瓏灣藍(lán)海LaVie弘輝首璽金鷹天地綠中海翡翠名都中心城區(qū)城東區(qū)城南區(qū)城西區(qū)城北區(qū)4.2、房地產(chǎn)市場—板塊分析中心城區(qū)板塊內(nèi)主要樓盤4.2、房地產(chǎn)市場—板塊分析板塊特點(diǎn)板塊內(nèi)配套設(shè)施完善，交通便利，居住氣氛濃厚，是昆山的商業(yè)文化中心。板塊內(nèi)目前土地供給較少，未來供給量較少，目前住宅的綜合開發(fā)量不大，以商業(yè)商務(wù)辦公物業(yè)開發(fā)為主。該區(qū)域的住宅檔次較高、置業(yè)主要目的為改善、投資。產(chǎn)品、價(jià)格中心城區(qū)由于地段絕好，土地資源稀缺，板塊內(nèi)的住宅產(chǎn)品主要以高容積率的高層公寓為主，以大面積戶型為主，符合當(dāng)?shù)厝藢ψ》康南M(fèi)需求。目前板塊均價(jià)10000元左右，個(gè)體樓盤依具體位置和產(chǎn)品力上下波動(dòng)。板塊特點(diǎn)、產(chǎn)品和價(jià)格分析4.2、房地產(chǎn)市場—板塊分析住宅市場——城東區(qū)板塊開發(fā)區(qū)管委會前進(jìn)東路洞庭湖路左岸尚海灣世茂東壹號珠江御景約62萬方綠地21新城約177萬方中冶昆庭酒店式公寓同豐東路震川東路具有經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和夏駕河景觀帶的雙重優(yōu)勢。目前城東大盤云集，幾十萬方的大盤依次沿前進(jìn)東路排開，，品牌開發(fā)商云集，區(qū)域內(nèi)有中航地產(chǎn)，世茂地產(chǎn)，珠江房產(chǎn)等。位于市政府以東，在城區(qū)內(nèi)前進(jìn)東路沿線區(qū)域中心城區(qū)城東區(qū)城南區(qū)城西區(qū)城北區(qū)4.2、房地產(chǎn)市場—板塊分析城東區(qū)板塊：大盤云集潛力巨大城東區(qū)板塊內(nèi)主要樓盤4.2、房地產(chǎn)市場—板塊分析典型樓盤世茂東一號城東大盤，世茂東壹號新城位于昆山東部經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的核心位置，是一個(gè)集居住、旅游、休閑、購物、娛樂為一體的大規(guī)模綜合社區(qū)。工程總占地64萬平方米，總建筑面積82萬平方米，交通便利，距市中心15分鐘車程，距滬寧高速陸家入口5分鐘車程，直驅(qū)上海市中心僅40分鐘即可到達(dá)。綠地21新城工程由上海綠地集團(tuán)(昆山)東城置業(yè)開發(fā)，物業(yè)地址在昆山震川路與洞庭湖路路口，總建筑面積約178萬平米(含地下)，占地面積約56.4公頃，容積率為2.5，綠化率為40%。綠地21新城4.2、房地產(chǎn)市場—板塊分析城東板塊現(xiàn)狀住宅格局成型，商業(yè)工程加速跟進(jìn)目前整個(gè)片區(qū)的住宅總體量約為500萬方隨著政府對城東建設(shè)力度的加大，地鐵S1號線〔規(guī)劃〕將會沿東城大道由花橋向北至前進(jìn)東路，再向西與蘇州接軌，未來可實(shí)現(xiàn)蘇昆滬三地的無縫對接；目前夏駕河西岸教育配套相比照較齊全，西湖路南北沿線分布有晨曦小學(xué)、藝術(shù)星空幼兒園、昆山開發(fā)區(qū)高級中學(xué)上海浦東機(jī)場在此設(shè)立的航站樓、未來虹橋機(jī)場航站樓也將會在此設(shè)立商業(yè)配套：大潤發(fā)進(jìn)駐將彌補(bǔ)區(qū)域的商業(yè)配套的空缺，世茂東壹號商業(yè)體已經(jīng)投入使用，在太湖路與同豐東路交匯處向東200米左右，晨曦公園南北兩園之間將建設(shè)旺角新天地將補(bǔ)充區(qū)域的效勞配套綠地21新城規(guī)劃36萬方商業(yè)中心4.2、房地產(chǎn)市場—板塊分析板塊特點(diǎn)、產(chǎn)品和價(jià)格分析板塊特點(diǎn)城東是產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，現(xiàn)有配套困乏，目前居住氣氛不高。板塊內(nèi)大盤云集，目前有珠江地產(chǎn)、世貿(mào)、中冶、中航等企業(yè)樓盤，案體本身多帶有商業(yè)，以城市綜合體的概念在城東布局。城東離上海較近，因此有相當(dāng)一局部比例的客戶來自上海。產(chǎn)品、價(jià)格板塊內(nèi)以大盤開發(fā)為主，樓盤的產(chǎn)品類型較為豐富，高層、小高層、多層、花園洋房，到聯(lián)排雙拼別墅都有一定占比。高層小高層的主力面積大約在80-140平米之間，比中心城區(qū)板塊略小，因?yàn)橐痪植啃枨髞碜酝獠啃枨笠约巴顿Y需求。純住宅工程較少，目前在售工程根本都有酒店式公寓、商業(yè)等其他物業(yè)類型，建造住宅的同時(shí)配置社區(qū)商業(yè)，符合商住片區(qū)的定位。目前板塊均價(jià)7500左右，個(gè)體樓盤依具體位置和產(chǎn)品力上下波動(dòng)。4.2、房地產(chǎn)市場—板塊分析住宅市場——城西區(qū)板塊城西地區(qū)：環(huán)境優(yōu)勢政府重點(diǎn)規(guī)劃區(qū)域老城區(qū)以西，根本圍繞亭林公園周邊及馬鞍山中路沿線一直往西到森林公園沿線開展起來的區(qū)域，屬于昆山生態(tài)環(huán)境最好的居住區(qū)，市場認(rèn)可度高。中心城區(qū)城東區(qū)城南區(qū)城西區(qū)城北區(qū)昆玉九里4.2、房地產(chǎn)市場—板塊分析典型樓盤——昆玉九里〔別墅〕華潤置地?昆玉九里華潤置地昆玉九里占地25萬方，容積率1.1，規(guī)劃業(yè)態(tài)為獨(dú)棟、雙拼別墅，全石材立面，占據(jù)昆山主城區(qū)最好的景觀資源，是最近城西乃至昆山最受矚目的別墅產(chǎn)品；據(jù)了解，華潤置地昆玉九里已經(jīng)完成第一次內(nèi)部認(rèn)購，首批推出20套獨(dú)棟別墅，已認(rèn)購16套，單套成交均價(jià)在1600萬元左右，均價(jià)在22000左右；農(nóng)房-風(fēng)景英倫風(fēng)景英倫占地12萬平米，建筑面積18萬方典型城西工程，目前工程處于尾盤銷售階段，剩余缺乏100套房源，主力戶型88-177平米，價(jià)格在9500元/平米左右，4.2、房地產(chǎn)市場—板塊分析城西區(qū)板塊內(nèi)主要樓盤4.2、房地產(chǎn)市場—板塊分析板塊特點(diǎn)板塊規(guī)劃成生態(tài)居住片區(qū)，以森林公園為主打，從目前所推樓盤來看，高檔住宅板塊已初具模樣?！爱a(chǎn)業(yè)向東、居住向西〞，政府導(dǎo)向推動(dòng)了城西的住宅市場開展；憑借政府規(guī)劃利好以及獨(dú)有的自然資源，區(qū)域認(rèn)同度較高。產(chǎn)品、價(jià)格區(qū)域樓盤數(shù)量多、量體大，產(chǎn)品類型以小高層、高層、別墅為主，樓盤以純住宅為主，戶型面積較大。目前板塊均價(jià)8500左右，由于占有生態(tài)資源，以及規(guī)劃利好，是昆山各大區(qū)域內(nèi)價(jià)格上漲幅度比較快的區(qū)域。板塊特點(diǎn)、產(chǎn)品和價(jià)格分析4.2、房地產(chǎn)市場—板塊分析住宅市場——城南區(qū)板塊城南地區(qū)：高鐵直射區(qū)域升值潛力大滬寧城際高鐵高鐵和城際輕軌的落定將城南的房價(jià)推上了一個(gè)新臺階，使城南成為昆山各大區(qū)域內(nèi)首選最值得投資的區(qū)域。眾多上海，外地客戶都紛紛看好城南的開展。代表樓盤：森隆瓏庭、吉田國際廣場、世茂蝶湖灣中心城區(qū)城東區(qū)城南區(qū)城西區(qū)城北區(qū)4.2、房地產(chǎn)市場—板塊分析占地5.27萬平米建筑面積：14萬方城南板塊最熱點(diǎn)的工程，位于中華商務(wù)區(qū)，目前工程處于在售階段，尚未有工程交付使用，因靠近高鐵站，吸引了一局部上?？蛻暨^來投資，全部精裝修產(chǎn)品，目前在售均價(jià)14000元/平米，2021年下半年開盤，銷售情況較好，近期無房源銷售；占地10萬方建筑面積：12萬方2021年5月開盤，推出4棟90套房源，面積88-98平米，均價(jià)9000元/平米左右，因價(jià)格相對較低，首次開盤情況較好，房源根本去化；森隆瓏庭巴比倫廣場吉田國際廣場占地面積15.6萬方建筑面積69萬方工程商業(yè)及酒店式公寓已經(jīng)建成投入使用，公寓局部二期在售，二期主力115-180平米的兩房和三房4.2、房地產(chǎn)市場—板塊分析城南區(qū)板塊內(nèi)主要樓盤4.2、房地產(chǎn)市場—板塊分析板塊特點(diǎn)、產(chǎn)品和價(jià)格分析板塊特點(diǎn)城南是出口加工區(qū)，以IT產(chǎn)業(yè)為主。區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有312國道、滬寧高速、客運(yùn)南站、滬寧城際高鐵，建設(shè)中的京滬高鐵，城南板塊的交通紐帶地位日漸凸顯，拉近了昆山與上海及周邊的距離，刺激了城南的房地產(chǎn)市場。一些高檔大盤的進(jìn)駐，改善了昆山人對城南板塊居住品質(zhì)差的觀念。產(chǎn)品、價(jià)格從板塊內(nèi)目前所推產(chǎn)品和將推產(chǎn)品來看，產(chǎn)品類型主要是高層、小高層，也有少量的高端產(chǎn)品，別墅以及花園洋房等。戶型面積區(qū)間較大，囊括各種戶型面積需求，主力面積90-140平米。由于高鐵以及城際高鐵的落實(shí)，拉動(dòng)了板塊的均價(jià)，目前板塊均價(jià)10000-12000，并有不斷上漲的趨勢，后續(xù)樓盤入市仍將保持在高位。4.2、房地產(chǎn)市場—板塊分析住宅市場——城北區(qū)板塊城北：中心城區(qū)以北北門路、柏廬路、長江路、青陽路為主干道，是老城區(qū)以北和周市鎮(zhèn)以南組成的城北片區(qū)，由于靠近工業(yè)區(qū)，面相看起來較差。城北地區(qū)：昆山開展起源地，老昆山人最多區(qū)域，剛需為主中心城區(qū)城東區(qū)城南區(qū)城西區(qū)城北區(qū)4.2、房地產(chǎn)市場—板塊分析城北區(qū)板塊內(nèi)主要樓盤4.2、房地產(chǎn)市場—板塊分析典型樓盤建屋樂活家園總建筑面積230000平方米，一期約為7萬平米，由6棟高層公寓和1.8萬平方米的獨(dú)立商業(yè)組成、規(guī)劃以兩房為主，三房次之，城北板塊主要以新昆山人購房為主，價(jià)格相對較低，購房以落戶安家為目的，成交均價(jià)在7500-8000元之間4.2、房地產(chǎn)市場—板塊分析板塊特點(diǎn)、產(chǎn)品和價(jià)格分析板塊特點(diǎn)城北曾是政府重點(diǎn)打造的城市副中心，目前居住概念已經(jīng)形成，居住氣氛濃厚。目前一些路段正在整改階段，未來即將再次成為重點(diǎn)打造的區(qū)位。板塊內(nèi)目前存量供給較大，從土地出讓的情況來看，后續(xù)供給不大，隨著市政規(guī)劃的改造，后期有利于拉動(dòng)后續(xù)板塊價(jià)格。產(chǎn)品、價(jià)格板塊內(nèi)樓盤眾多，目前供給量較大，住宅產(chǎn)品多為高層小高層產(chǎn)品，戶型面積多為90-140平米之間，以經(jīng)濟(jì)的兩房、三房為主。板塊均價(jià)集中在7000-7500左右，因靠近工業(yè)區(qū)，購房者主要為新昆山人、剛需客戶，相較于中心城綜合區(qū)的其他片區(qū)，價(jià)格偏低，且近年來漲幅不大。4.2、房地產(chǎn)市場—板塊分析住宅市場——花橋板塊花橋板塊：與上海同城效應(yīng)新熱點(diǎn)板塊花橋位于上海與江蘇交接的黃金地段，西臨昆山國家級開發(fā)區(qū)，東依上海安亭，地段優(yōu)勢帶動(dòng)板塊房地產(chǎn)市場迅猛開展，隨著上海地鐵11號線延伸至花橋，花橋正逐步成為上海居住轉(zhuǎn)移及投資的熱點(diǎn)區(qū)域，其中尤以綠地大道沿線集中了大量住宅工程。綠地大道4.2、房地產(chǎn)市場—板塊分析市場綜述

近年來，隨著昆山經(jīng)濟(jì)的快速開展，花橋國際商務(wù)城規(guī)劃的深入實(shí)施，以及上海、蘇州等房地產(chǎn)市場的帶動(dòng)，花橋房地產(chǎn)市場得到快速的開展。產(chǎn)品類型由以前單一的多層公寓到現(xiàn)如今別墅、花園洋房、青年公社、老年公寓的百花齊放。銷售價(jià)格也呈逐年增長趨勢。但周邊配套不成熟、交通不方便，區(qū)域人氣不旺是制約該區(qū)域房地產(chǎn)市場開展的因素。隨著綠地21城工程配套設(shè)施的啟動(dòng)，花橋國際商務(wù)城規(guī)劃的進(jìn)一步實(shí)施，輕軌11號線的正式開動(dòng)，該區(qū)域房地產(chǎn)市場將會得到更為迅速的開展。供求狀況綠地大道沿線區(qū)域地處花橋國際商務(wù)城核心區(qū)域，力圖打造品位高雅，配套完善，個(gè)性多元的生態(tài)化居住空間。因此，目前該區(qū)域以公寓，搭配別墅的產(chǎn)品為主。未來一段時(shí)間，綠地21城仍是市場供給的主力，花橋·國際華城未來也有6萬左右的高層公寓工程推出；以及綠地大道南側(cè)地塊，綠地大道南側(cè)、蔣蒲河西側(cè)地塊，花橋鎮(zhèn)商務(wù)中心核心區(qū)內(nèi)A地塊工程的啟動(dòng)，未來市場供給量巨大。市場需求量相對較旺，別墅、公寓工程消化速度較快。花橋市場綜述4.2、房地產(chǎn)市場—板塊分析戶型面積：公寓主要集中在75-90平米，也有少量42-53平米的單身公寓別墅主要集中在200-270平米；價(jià)格：公寓集中在8500-9500元/平米之間，其中綠地集團(tuán)開發(fā)的公寓工程普遍比周邊高1000元/平米；客戶群體：大局部都是上海居民，多為中產(chǎn)階層，其中投資客占很大比例；銷售情況：銷售情況良好，其中花橋·國際華城別墅工程已售磬，公寓工程銷售率也到達(dá)80%；綠地21城、鑫苑國際的銷售情況較好。花橋市場特征4.2、房地產(chǎn)市場—板塊分析4.2、房地產(chǎn)市場—板塊分析典型樓盤312國道旁，毗鄰國際汽車城、國際F1賽車場。距上海市中心35公里，距昆山18公里，工程占地4000畝，工程屬花橋大盤，目前工程已經(jīng)建成商業(yè)局部，客戶主要為上?？蛻?，價(jià)格在9000-10000之間；高層工程，位于綠地大道沿線，緊鄰綠地21城工程，客戶主要以上?？蛻魹橹?，投資自住比例相當(dāng)，看好軌道11號線及投資價(jià)值，其中上海剛需客戶占據(jù)較高比例，均價(jià)9000元/平米左右；綠地21城4.2、房地產(chǎn)市場—板塊分析鑫苑國際板塊特點(diǎn)、產(chǎn)品和價(jià)格分析板塊特點(diǎn)板塊目前以大品牌大盤開發(fā)為主。常發(fā)、綠地、東方海外、鑫苑集團(tuán)等。交通便利。11號線、滬寧城際鐵路、京滬高鐵在板塊內(nèi)均有站點(diǎn)。開展起點(diǎn)高。希爾頓酒店入駐、太平洋百貨即將落成，易買得購物中心，高檔生活配套齊全。產(chǎn)品、價(jià)格板塊內(nèi)住宅工程產(chǎn)品類型較為豐富，幾乎涵蓋了各種類型物業(yè)。公寓產(chǎn)品由于客源結(jié)構(gòu)的關(guān)系，以100以下的小戶型為主，貼近剛需以及投資需求客戶。板塊內(nèi)高層小高層均價(jià)10000左右，別墅價(jià)格依位置以及產(chǎn)品力不定。4.2、房地產(chǎn)市場—板塊分析住宅市場——客戶分析〔客源結(jié)構(gòu)〕公寓在上海工作的年輕工薪階層臺企管理層周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城人昆山自住的本地人新昆山人長三角投資客政府、外企高管

上?？蛻襞_灣人、部分新加坡人昆山本地私營業(yè)主別墅4.3、房地產(chǎn)市場—客戶分析住宅市場——客戶分析〔客戶特征〕4.3、房地產(chǎn)市場—客戶分析住宅市場——客戶分析〔客戶特征〕4.3、房地產(chǎn)市場—客戶分析住宅市場——客戶分析〔客戶特征〕4.3、房地產(chǎn)市場—客戶分析住宅市場——客戶分析〔客戶特征〕4.3、房地產(chǎn)市場—客戶分析住宅市場——客戶分析〔客戶特征〕4.3、房地產(chǎn)市場—客戶分析住宅市場——客戶分析〔客戶特征〕4.3、房地產(chǎn)市場—客戶分析住宅市場——客戶分析〔別墅客戶特征〕別墅客戶的特征以及關(guān)注點(diǎn)較為相似：4.3、房地產(chǎn)市場—客戶分析住宅市場——客戶分析〔客戶分布情況〕昆山本地客戶：由于地緣情節(jié)，遍布各個(gè)區(qū)域，但相對來說傾向于城中、城西等配套設(shè)施齊全、生態(tài)環(huán)境好、交通便利的版塊；新昆山人：主要分布在城北城東地區(qū)，城北城東區(qū)域目前價(jià)格相較于其他區(qū)域較低，剛需客戶主要傾向于購置城北、城東的樓盤；上?？蛻簦阂酝顿Y為主，偏愛城南、城東、花橋三個(gè)往返上海交通較方便的版塊；投資客戶：傾向于投資升值潛力較大的區(qū)域，雖然城西、城南以及花橋目前價(jià)格較高，但由于政府重點(diǎn)規(guī)劃或者預(yù)期較好等原因，仍