萬科金域藍(lán)灣項(xiàng)目-分析報(bào)告

萬科金域藍(lán)灣工程個(gè)案南京中原地產(chǎn)研究部項(xiàng)目配套解析數(shù)據(jù)來源：南京中原DRC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)項(xiàng)目詳細(xì)解析供銷及價(jià)格分析戶型詳細(xì)解析項(xiàng)目營銷推廣項(xiàng)目基本概況萬科金域藍(lán)灣項(xiàng)目個(gè)案分析精裝修、物管、智能化開發(fā)商：仁南京金域藍(lán)灣置業(yè)位置：清水亭東路9號(hào)占地面積：272298.4平米總建面：544596平米容積率：2.0綠化率：40%建筑風(fēng)格：西班牙車位配比：機(jī)動(dòng)車位4009個(gè)，非機(jī)動(dòng)車位6882個(gè)規(guī)劃總套數(shù)：3836套物業(yè)類型：住宅、商業(yè)、別墅建筑類型：高層〔22棟〕、花園洋房〔7棟〕，聯(lián)排〔36棟〕主力戶型：二房〔88平米〕、三房〔110、135平米〕、四房〔168平米〕銷售價(jià)格：14000-15000元/平米萬科金域藍(lán)灣——工程根本信息工程點(diǎn)評(píng)：做為曾經(jīng)名震南京樓市的“江寧牛首山河地王”金域藍(lán)灣是萬科在南京最大的開發(fā)工程，也是萬科進(jìn)軍江寧的開山之作。工程實(shí)景工程實(shí)景28#項(xiàng)目規(guī)劃圖8#7#5#3#1#2#4#6#19#31#30#29#37#42#41#22#萬科金域藍(lán)灣位于江寧百家湖、東山、科學(xué)園、九龍湖四大板塊的幾何中心。地鐵一號(hào)、三號(hào)線雙地鐵覆蓋區(qū)域，雙龍大道快速通道與主城無縫對(duì)接。緊鄰百家湖商圈，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。工程雖然沒有位于主城區(qū)，但卻位于百家湖、東山、科學(xué)園、九龍湖四大板塊的幾何中心,區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。萬科金域藍(lán)灣——工程區(qū)位【方位】工程位于江寧百家湖以南，雙龍大道以東、清水亭東路以北，雙河交匯之處，是江寧百家湖、東山、科學(xué)園、九龍湖四大板塊的幾何中心，還是牛首山河和外秦淮河雙河交匯處?！緦?duì)外道路】周邊有清水亭東路、雙龍大道、地鐵一號(hào)南延線、在建的地鐵三號(hào)線等，交通較為便利。【公共交通】區(qū)內(nèi)21路、119路、安廣線，地鐵一號(hào)南延線。小區(qū)在早晚頂峰有到地鐵百家湖站的班車。萬科金域藍(lán)灣——交通工程所在的九龍湖板塊是南部新城建設(shè)重點(diǎn)打造局部。工程規(guī)劃了商業(yè)街、會(huì)所、幼兒園、社區(qū)中心等一系列社區(qū)配套，打造高端宜居的西班牙風(fēng)情社區(qū)。工程周邊公共交通不太便利，周邊只有幾條公交線路，對(duì)外路網(wǎng)較為興旺，能便捷到達(dá)市區(qū)各區(qū)域。本項(xiàng)目駿景華庭天澤苑地鐵一號(hào)南沿線清水亭東路雙龍大道天元西路一號(hào)南沿線天元中路誠信大道清水亭東路21世紀(jì)國際公寓項(xiàng)目配套解析數(shù)據(jù)來源：南京中原DRC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)供銷及價(jià)格分析戶型詳細(xì)解析項(xiàng)目營銷推廣萬科金域藍(lán)灣個(gè)案分析精裝修、物管、智能化項(xiàng)目詳細(xì)解析項(xiàng)目基本概況萬科金域藍(lán)灣——工程規(guī)劃期數(shù)一期二期三期四期開盤時(shí)間2010.4.102011.7.29未定未定規(guī)劃物業(yè)高層、聯(lián)排高層、聯(lián)排未定未定面積區(qū)間89-30288-128未定未定主力戶型三房、四房、聯(lián)排二房、三房、聯(lián)排未定未定推案套數(shù)1038535未定未定裝修情況精裝(高層)精裝（高層）未定未定均價(jià)16000（高層）14000-15000未定未定萬科金域藍(lán)灣規(guī)劃四期，目前已經(jīng)推出兩期。該工程規(guī)劃了22棟高層〔16-33〕、7棟花園洋房〔5〕、36棟聯(lián)排別墅。其中一期規(guī)劃了8棟高層〔16-18〕、9棟聯(lián)排別墅〔3〕；二期規(guī)劃了4棟高層〔33〕、14棟聯(lián)排別墅；三期、四期未定。工程規(guī)劃了四期，目前已經(jīng)銷售到第二期。一期現(xiàn)已經(jīng)銷售殆盡。一期一期二期萬科金域藍(lán)灣——工程規(guī)劃兩大組團(tuán)項(xiàng)目規(guī)劃主力戶型高密度組團(tuán)精裝，22棟18-33層的高層90、118、168平方米低密度組團(tuán)（卡蒂斯莊園）毛坯，7棟花園洋房、36棟聯(lián)排別墅157-325平米北部、西部和東部的高密度成團(tuán)和南面的商業(yè)將卡蒂斯莊園圍合在內(nèi)部，形成園中園設(shè)計(jì)，進(jìn)可共享大社區(qū)配套，退可獨(dú)擁庭院靜謐，充分表達(dá)了低密度住宅特有的幽靜安逸工程規(guī)劃了兩大組團(tuán)，分別為高密度組團(tuán)和低密度組團(tuán)〔卡蒂斯莊園〕?？ǖ偎骨f園為多層的花園洋房和聯(lián)排別墅?；▓@洋房一層住戶可享有一個(gè)30-70平米不等的南向小院和一個(gè)20平米左右的下沉式庭院，聯(lián)排別墅每位住戶均享有80-210平米不等的小院面積。高密度組團(tuán)低密度組團(tuán)〔卡蒂斯莊園〕萬科金域藍(lán)灣——工程規(guī)劃期數(shù)已推棟數(shù)已推套數(shù)占比多層1棟（5）16套1.23%高層9棟（16-33）1246套95.99%別墅7棟（2）36套2.77%萬科金域藍(lán)灣規(guī)劃四期，目前已經(jīng)推出二期。該工程規(guī)劃了22棟高層〔16-18〕、7棟花園洋房〔5〕、36棟聯(lián)排別墅。其中一期規(guī)劃了8棟高層〔16-18〕、9棟聯(lián)排別墅〔3〕；二期規(guī)劃了4棟高層〔33〕、14棟聯(lián)排別墅〔3〕；三期、四期未定。工程是一個(gè)以16-33層高層和聯(lián)排別墅為主的中密度住宅社區(qū)，但未來規(guī)劃了少量的多層花園洋房產(chǎn)品。高層住宅區(qū)聯(lián)排別墅區(qū)花園洋房區(qū)會(huì)所商業(yè)區(qū)社區(qū)中心幼兒園建筑風(fēng)格：西班牙建筑風(fēng)格

材質(zhì)：外墻為涂料屋頂：平頂陽臺(tái)：一期除168平米均封閉，二期為敞開式工程外立面采用淡黃色的涂料，顯得舒適而高貴，符合工程的西班牙建筑風(fēng)格。萬科金域藍(lán)灣——建筑風(fēng)格萬科金域藍(lán)灣——景觀設(shè)計(jì)工程營造出西班牙風(fēng)格的生態(tài)庭院，運(yùn)用綠植，結(jié)合坡地起伏打造出景觀層次感。景觀風(fēng)格：西班牙生態(tài)庭院設(shè)計(jì)公司：ACLA特點(diǎn)：運(yùn)用綠植，結(jié)合坡地起伏打造出景觀層次感。各個(gè)樓棟間的陽光草坪、兒童游樂場(chǎng)、景亭觀景平臺(tái)、花廊層次清楚、錯(cuò)落有致根據(jù)季節(jié)精心挑選了四季植被，綴以西班牙特色小品，打造出布局自然、錯(cuò)落有致的西班牙自然庭院。小區(qū)重點(diǎn)景觀：3000平米的內(nèi)部水景、5000平米社區(qū)廣場(chǎng)一期特別設(shè)計(jì)有陽光運(yùn)動(dòng)帶，用卵石鋪設(shè)出一條極富韻味的漫步長廊，長廊兩側(cè)配有芳香植物，演繹靈動(dòng)空間。二期入口設(shè)計(jì)了一個(gè)階梯式跌瀑水景，配以歐式風(fēng)情的木廊架，與鐵藝景觀亭一起構(gòu)成了精致的臺(tái)地景觀。S——優(yōu)勢(shì)W——劣勢(shì)1、品牌開發(fā)商1、項(xiàng)目周邊有多個(gè)變電站，南側(cè)有高壓線，存在輻射污染2、方山、牛首山河、外秦淮河，景觀資源優(yōu)越2、項(xiàng)目西南側(cè)設(shè)有一個(gè)垃圾房，存在氣味污染3、項(xiàng)目部分房源采用地暖、新風(fēng)系統(tǒng)等高科技系統(tǒng)3、地鐵一號(hào)線小龍灣站（高架），距離項(xiàng)目?jī)H700米，另小區(qū)外環(huán)線路，存在噪音污染4、精裝，國內(nèi)外一線品牌。U8全新家居空間系統(tǒng)，滿足更高層次的需求4、周邊配套尚待完善5、小區(qū)有21班幼兒園、運(yùn)動(dòng)主題會(huì)所、社區(qū)中心、凈菜市場(chǎng)和社區(qū)商業(yè)街等配套。5、已交付房源出現(xiàn)諸多問題，業(yè)主評(píng)價(jià)越來越低6、產(chǎn)品類型多樣，可滿足各階層人士的需求6、西北方向有一自來水廠，可能會(huì)有噪音污染7、品牌物業(yè)7、周邊的交通不太便利萬科金域藍(lán)灣——優(yōu)劣勢(shì)分析年齡層次：30歲以上從事行業(yè)：以企業(yè)高管、私營業(yè)主、公務(wù)員為主個(gè)人收入：年收入20萬以上購置方式：按揭、全款認(rèn)知渠道：地鐵廣告、老業(yè)主介紹客戶區(qū)域：江寧本地居民為主，少量其他區(qū)域居民購置動(dòng)機(jī)：改善性需求較多，二期剛性需求較多購置誘因：看重工程的品牌、物業(yè)管理等方面萬科金域藍(lán)灣——客群工程無論產(chǎn)品定位還是營銷推廣均定位高端，因此客群主要以35歲以上私營企業(yè)中高收入者為主。數(shù)據(jù)來源：南京中原DRC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)項(xiàng)目詳細(xì)解析供銷及價(jià)格分析戶型詳細(xì)解析項(xiàng)目營銷推廣萬科金域藍(lán)灣個(gè)案分析精裝修、物管、智能化項(xiàng)目配套解析項(xiàng)目基本概況萬科金域藍(lán)灣——外部配套工程位于新區(qū)，周邊配套尚未完全成熟，還需經(jīng)過多年開展才能完全滿足生活和日常需要?！旧虡I(yè)配套】：殷巷商業(yè)中心、鳳凰港、同曦鳴城、小龍灣臺(tái)灣廣場(chǎng)、金鷹國際等；【生活配套】：殷巷農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)；【教育配套】：清水亭小學(xué)、南師大附中江寧分校、清水亭中學(xué)、東南大學(xué)江寧分校；【醫(yī)療配套】：同仁醫(yī)院，百家湖社區(qū)醫(yī)療中心；【娛樂配套】：1912；萬科金域藍(lán)灣——外部配套工程周邊的雙龍大道沿線云集了鳳凰港、同曦鳴城、21世紀(jì)商業(yè)等大型商業(yè)體。緊鄰江寧唯一三級(jí)甲等醫(yī)院――同仁醫(yī)院。雖然工程周邊的商業(yè)配套尚待完善，已有商業(yè)配套距離工程有一定距離，但是工程自身的配套獨(dú)立成體，配備了功能完善的公共配套效勞設(shè)施，有運(yùn)動(dòng)會(huì)館、21班的幼兒園、菜場(chǎng)、餐飲區(qū)、生活區(qū)、娛樂休閑場(chǎng)地。萬科金域藍(lán)灣——內(nèi)部配套內(nèi)部配套具體設(shè)施會(huì)所2000余平米運(yùn)動(dòng)主題會(huì)館，包含室內(nèi)外雙泳池、跳操房、瑜伽房、動(dòng)感單車房等幼兒園21班社區(qū)商業(yè)厚園、中國銀行、福奈特、好的、皇典賓府、百信藥業(yè)、藍(lán)灣咖啡、阿英煲、敘苑、胖魚頭、佐登妮絲SPA生活館、維利康、中國電信、梧桐雨菜場(chǎng)味洲生鮮超市社區(qū)中心2000平米3層的社區(qū)中心2000平米會(huì)所商業(yè)街（餐飲區(qū)）5000平米21班雙語幼兒園5000平米社區(qū)中心廣場(chǎng)3000平米小區(qū)內(nèi)部水景商業(yè)街〔生活區(qū)〕2個(gè)籃球場(chǎng)2000平米3層社區(qū)中心萬科金域藍(lán)灣——商業(yè)配套商業(yè)定位：社區(qū)型獨(dú)立式商業(yè)，以餐飲為主力業(yè)態(tài)，超市、會(huì)所、效勞配套等為輔助業(yè)態(tài)，為社區(qū)及周邊提供便捷的商業(yè)效勞。規(guī)劃業(yè)態(tài)：約24000平米，位于小區(qū)西側(cè)一層小型底商,另有局部大面積2-3層的獨(dú)立式商業(yè)，一層商鋪，二樓是物業(yè),局部有3層。17套小型商鋪(一樓),一個(gè)會(huì)館，5套獨(dú)立商鋪運(yùn)營方式：只租不售，開發(fā)商根據(jù)工程體量在各個(gè)區(qū)域規(guī)劃好業(yè)態(tài)，自主選擇招商，不能隨便更改業(yè)態(tài)。租金和售價(jià)：對(duì)符合條件的大型品牌是2元/平米/天。招商策略：全部招租結(jié)束。味洲生鮮超市〔2000平米〕餐飲區(qū)餐飲區(qū)

皇典賓府會(huì)所〔2000平米〕生活配套區(qū)中心景觀廣場(chǎng)工程商業(yè)定位于社區(qū)型商業(yè)，主要滿足小區(qū)居民日常生活需求為主。商業(yè)規(guī)劃為24000平米2-3層的沿街商業(yè)。萬科金域藍(lán)灣——商業(yè)配套一層平面圖三層平面圖二層平面圖商業(yè)規(guī)劃：總共規(guī)劃24000平米二到三層沿街商業(yè)。商業(yè)層高：一層〔4.8米〕二層—三層〔4.5米〕進(jìn)深開間：開間4米，進(jìn)深10-30米商管公司：萬科物業(yè)物管費(fèi)用：——商鋪面積：17套小型商鋪(一樓)，一個(gè)會(huì)所，5套獨(dú)立商鋪，一層50-60平米、三層2000平米該工程規(guī)劃了2-3層共60套左右的商鋪，主力面積在60-300平米之間。萬科金域藍(lán)灣——商業(yè)配套【招商引入品牌】2000多平方米奢華頂級(jí)會(huì)所，包括室內(nèi)外雙游泳池、高爾夫模擬器、健身房、動(dòng)感單車房、跳操房、瑜伽館等。萬科金域藍(lán)灣——會(huì)所項(xiàng)目配套解析數(shù)據(jù)來源：南京中原DRC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)項(xiàng)目詳細(xì)解析戶型詳細(xì)解析項(xiàng)目營銷推廣萬科金域藍(lán)灣個(gè)案分析精裝修、物管、智能化供銷及價(jià)格分析項(xiàng)目基本概況拿地時(shí)間2007.07售樓處開放產(chǎn)品發(fā)布會(huì)2010.03成交時(shí)間地塊名稱用地性質(zhì)土地面積（㎡）容積率綠地率限高樓面地價(jià)競(jìng)得公司2007.07NO.2007G33（江寧）二類居住用地272298.4≤2.040%≤60米3278上海朗達(dá)實(shí)業(yè)有限公司、上海寶靜置業(yè)有限公司二期2011年7月開盤2011年元月一期1-4#交付2010年4月領(lǐng)銷售許可證，并與4月10日開盤【推售歷史】【土地信息】萬科金域藍(lán)灣——推售歷史及土地信息2011年6月一期5-6#交付萬科金域藍(lán)灣——推盤節(jié)奏第一次開盤第二次開盤第三次開盤蓄客時(shí)間——————蓄客組數(shù)2500————開盤時(shí)間2010.4.102010.7.152010.12.11推出樓棟4棟高層（16-18）1棟高層（18）1棟高層（18）推出樓棟號(hào)01棟、03棟、04棟、02棟臨時(shí)加推02棟1單元和3單元，02棟的2單元被萬科內(nèi)部消化（4.11加推5、6棟）7棟8棟推出房源480144144銷售率96.25%13.89%——主力產(chǎn)品三房、四房三房、四房三房戶型面積90、118、135、168平米117、135、167平米135平米、118平米銷售均價(jià)14000-18000元/平米17000元/平米16000元/平米萬科金域藍(lán)灣——推盤節(jié)奏第四次開盤第五次開盤蓄客時(shí)間————蓄客組數(shù)————開盤時(shí)間2011.7.292011.9.24推出樓棟1棟高層（33）1棟高層（33）推出樓棟號(hào)19棟22棟推出房源260260銷售率60%30%主力產(chǎn)品三房二房、三房戶型面積88、113、128平米78、90、130平米銷售均價(jià)15000元/平米14000元/平米工程于2010年4月10日、7月15日/12月11日，2011年7月29日、9月24日分五次開盤。其中第一次推出的房源較多，到達(dá)480套，第二、三次較少，均為144套，第四次和第五次為二期房源，均為260套。工程五次開盤推出的產(chǎn)品類似，沒有太大的變化，但二期〔第四、五批〕推出的房源價(jià)格比一期〔第一、二、三批〕跌了1000-1500元/平米不等。8#7#5#3#1#2#4#6#19#31#30#29#37#42#41#第一批房源第二批房源第三批房源第四批房源22#第五批房源紅色字體為一期房源，藍(lán)色字體為二期房源【供銷及價(jià)格】萬科金域藍(lán)灣——供銷及價(jià)格總規(guī)模批準(zhǔn)預(yù)售量去化量存量待推量首次開盤時(shí)間年均去化銷售率面積（萬㎡）54.459616.385313.5062.879338.07432010.49.533682.43%套數(shù)383612981095203253877384.36%項(xiàng)目配套解析數(shù)據(jù)來源：南京中原DRC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)項(xiàng)目詳細(xì)解析供銷及價(jià)格分析項(xiàng)目營銷推廣萬科金域藍(lán)灣個(gè)案分析精裝修、物管、智能化戶型詳細(xì)解析項(xiàng)目基本概況萬科金域藍(lán)灣——戶型從銷售情況來看，81-90平米、121-143平米的供給最多，從銷售情況來說，81-90平米、121-143平米的銷售量也是最多的。從銷售率來看161-180平米是最高的，到達(dá)80.89%，81-90平米、111-120平米、121-143平米的銷售率均道道72%以上。二期的主力戶型為78平米的兩房，90平米、113平米、128平米的三房為主。該工程產(chǎn)品豐富，共有高層、聯(lián)排別墅和花園洋房三類產(chǎn)品，戶型面積從78-325平米均有分布，幾乎覆蓋所有的客群。產(chǎn)品戶型面積（平米）供應(yīng)套數(shù)成交套數(shù)銷售率花園洋房四房157-2681600%高層兩房786600%三房9051837772.78%11829422576.53%1281243024.1969%四房16818014982.78%聯(lián)排別墅六房280251144.00%303181161.11%3258675.00%該工程為兩梯兩戶、兩梯三戶，二期均為兩梯四戶，工程每次開盤前都有充分的蓄水，因此每次開盤的去化率都較高，一期的戶型以135、168平米的大戶型為主，二期的戶型以78-128的中小戶型為主。萬科金域藍(lán)灣——戶型產(chǎn)品戶型裝修面積供應(yīng)套數(shù)層高得房率銷售均價(jià)（元/平米）銷售總價(jià)（萬元）占比花園洋房四房毛坯157-26816——91%————1.02%高層兩房精裝78662.878%140001094.20%三房精裝905182.878%1400012632.93%精裝1182942.878%1400016518.69%精裝1281242.878%140001797.88%精裝1353242.878%1500020320.60%四房精裝1681803.078%1500025211.44%聯(lián)排別墅六房毛坯280253.095%16000-17000448-4761.59%毛坯303183.095%16000-17000485-5151.14%毛坯32583.095%16000-17000520-5530.51%M1戶型：78平米，兩房?jī)蓮d一衛(wèi)。1、南北通透，主臥、客廳南向設(shè)計(jì)，更佳通風(fēng)、采光效果。2、引入萬科全面家居解決方案，U8系統(tǒng)精工細(xì)作。3、78平米精睿兩房，更優(yōu)性價(jià)比，社會(huì)新銳首置首選。4、選用生態(tài)涂料，減輕裝修污染，品質(zhì)生活更健康。5、舒適地暖設(shè)計(jì)，操作簡(jiǎn)單單。6、特配新風(fēng)系統(tǒng)，室內(nèi)空氣持久保鮮。7、增設(shè)外遮陽系統(tǒng)，冬暖夏涼、自然低碳。8、多功能浴霸系統(tǒng)，枯燥、換氣、除菌、取暖四合一；配設(shè)活動(dòng)掛衣桿。萬科金域藍(lán)灣——經(jīng)典戶型鑒賞M2戶型：90平米，三房?jī)蓮d一衛(wèi)。1、寬闊戶型開間，主次臥、客廳朝南設(shè)計(jì)，更佳通風(fēng)、采光效果。2、引入萬科全面家居解決方案，U8系統(tǒng)精工細(xì)作。3、陽臺(tái)特設(shè)家政區(qū)域，更全收納設(shè)計(jì)，更高空間利用率。4、選用生態(tài)涂料，減輕裝修污染，品質(zhì)生活更健康。5、舒適地暖設(shè)計(jì)，操作簡(jiǎn)單單。6、特配新風(fēng)系統(tǒng)，室內(nèi)空氣持久保鮮。7、增設(shè)外遮陽系統(tǒng)，冬暖夏涼、自然低碳。8、多功能浴霸系統(tǒng)，枯燥、換氣、除菌、取暖四合一；配設(shè)活動(dòng)掛衣桿。萬科金域藍(lán)灣——經(jīng)典戶型鑒賞M4戶型：110平米，三房?jī)蓮d一衛(wèi)。1、寬闊戶型開間，主次臥、客廳朝南設(shè)計(jì)，更佳通風(fēng)、采光效果。2、引入萬科全面家居解決方案，U8系統(tǒng)精工細(xì)作。3、陽臺(tái)特設(shè)家政區(qū)域，更全收納設(shè)計(jì)，更高空間利用率。4、選用生態(tài)涂料，減輕裝修污染，品質(zhì)生活更健康。5、舒適地暖設(shè)計(jì)，操作簡(jiǎn)單單。6、特配新風(fēng)系統(tǒng)，室內(nèi)空氣持久保鮮。7、增設(shè)外遮陽系統(tǒng)，冬暖夏涼、自然低碳。8、110平米舒適三房，戶型方正。萬科金域藍(lán)灣——經(jīng)典戶型鑒賞M5戶型：125平米，三房?jī)蓮d兩衛(wèi)。1、客廳橫廳、主臥套房設(shè)計(jì)，沉著布局，彰顯居住氣度。2、引入萬科全面家居解決方案，U8系統(tǒng)精工細(xì)作。3、四件套舒適次衛(wèi)，全家衛(wèi)浴享受。4、選用生態(tài)涂料，減輕裝修污染，品質(zhì)生活更健康。5、舒適地暖設(shè)計(jì)，操作簡(jiǎn)單單。6、特配新風(fēng)系統(tǒng)，室內(nèi)空氣持久保鮮。7、增設(shè)外遮陽系統(tǒng)，冬暖夏涼、自然低碳。8、多功能浴霸系統(tǒng)，枯燥、換氣、除菌、取暖四合一；配設(shè)活動(dòng)掛衣桿。萬科金域藍(lán)灣——經(jīng)典戶型鑒賞B1戶型：135平米，三房?jī)蓮d兩衛(wèi)。1、功能強(qiáng)大的收納空間。2、引入萬科全面家居解決方案，U8系統(tǒng)精工細(xì)作。3、北陽臺(tái)空間預(yù)置洗衣機(jī)位，陽臺(tái)功能更豐富。4、“方太-柏廚”整體櫥柜，更科學(xué)，更專業(yè)。5、舒適地暖設(shè)計(jì)，操作簡(jiǎn)單單。6、特配新風(fēng)系統(tǒng)，室內(nèi)空氣持久保鮮。7、次衛(wèi)獨(dú)特親子蓋板設(shè)計(jì)，兒童使用更舒適。8、入戶密碼門鎖設(shè)計(jì)，平安更尊貴，電梯特設(shè)有適合兒童使用的按鈕，更貼心設(shè)計(jì)，方便兒童操作。萬科金域藍(lán)灣——經(jīng)典戶型鑒賞項(xiàng)目配套解析數(shù)據(jù)來源：南京中原DRC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)項(xiàng)目詳細(xì)解析供銷及價(jià)格分析戶型詳細(xì)解析萬科金域藍(lán)灣個(gè)案分析精裝修、物管、智能化項(xiàng)目營銷推廣項(xiàng)目基本概況萬科金域藍(lán)灣——營銷中心【萬科金域藍(lán)灣營銷中心】裝修風(fēng)格：外觀：西班牙風(fēng)格。內(nèi)部：西班牙風(fēng)格層數(shù)：2層建造價(jià)格：——萬未來用途：小區(qū)會(huì)所該工程的營銷中心位于小區(qū)的會(huì)所內(nèi)，共2層。一層是對(duì)外的接待區(qū)，二層為銷售區(qū)。營銷中心采用的西班牙風(fēng)格，符合工程的定位。營銷人員均經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)，對(duì)待客戶不卑不亢，對(duì)答得體，但專業(yè)能力稍差，對(duì)工程某些專業(yè)知識(shí)略顯缺乏。工程營銷中心裝修奢華、功能分布合理，銷售人員較為專業(yè)，符合工程的定位。樣板房類型：展示樣板間樣板房裝修風(fēng)格：現(xiàn)代裝修風(fēng)格樣板房房型：二期樣板間共有78、90、113、128平米四種樣板房點(diǎn)評(píng)：整個(gè)房間以喜慶的紅色和黃色為主，符合90平米主打的婚房裝修風(fēng)格；配以現(xiàn)代簡(jiǎn)約的家具擺設(shè)，配以燈光的設(shè)計(jì)，營造出溫馨的家庭氣氛。樣板房裝修風(fēng)格為現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格，裝修突出產(chǎn)品的優(yōu)勢(shì)，注重細(xì)節(jié)，增加潛在客戶的購置欲望。萬科金域藍(lán)灣——樣板間衣櫥主臥餐廳衛(wèi)生間化裝屋客廳整體景觀效果已根本呈現(xiàn)，各種樹種搭配比較協(xié)調(diào)，施工現(xiàn)場(chǎng)有圍欄阻擋，現(xiàn)場(chǎng)在緊張的施工中。萬科金域藍(lán)灣——示范區(qū)小區(qū)水景小區(qū)噴泉小區(qū)水景小區(qū)泳池小區(qū)道路施工現(xiàn)場(chǎng)較為雜亂，例如參觀通道雜亂、施工材料亂放，給客戶印象較差。萬科金域藍(lán)灣——施工現(xiàn)場(chǎng)萬科金域藍(lán)灣——營銷活動(dòng)時(shí)間活動(dòng)類型活動(dòng)內(nèi)容2010.4.10開盤活動(dòng)4月10日開盤推出1、2、3、4四棟共計(jì)480套房源，4月11日加推5、6棟2010.7.25開盤活動(dòng)推出7號(hào)樓，共144套2010.12.11開盤活動(dòng)推出8號(hào)樓，共144套2011.7.29開盤活動(dòng)推出二期19號(hào)樓，共260套2011.9.24開盤活動(dòng)推出二期22號(hào)樓，共260套萬科金域藍(lán)灣——營銷活動(dòng)時(shí)間活動(dòng)類型活動(dòng)內(nèi)容2010.5.1-3DIY類家庭派對(duì)活動(dòng),包括滑冰、風(fēng)箏、沙畫、肥皂等DIY親子活動(dòng)2010.5.8-9餐飲娛樂類非常YUMMY——西班牙美食派對(duì)2010.5.13業(yè)主聯(lián)誼會(huì)邀請(qǐng)金域藍(lán)灣已購房業(yè)主細(xì)品樣板房2010.5.15餐飲娛樂類現(xiàn)場(chǎng)舉辦了品嘗自助餐、牛排，捏泥人等多種活動(dòng)2010.7.25DIY類舉辦現(xiàn)場(chǎng)布藝、泥塑等各種DIY小活動(dòng)?，F(xiàn)場(chǎng)可以參加抽獎(jiǎng)，獎(jiǎng)品為野餐包。2010.8.28促銷類周六上午10點(diǎn)至下午16點(diǎn)30分，萬科與福特聯(lián)合舉辦“福特嘉年華放肆IN樂會(huì)萬科”活動(dòng)回饋禮品包括：1．到訪有禮：到訪前20組客戶，每組可獲得2張電影券。2010.11.7晚會(huì)類11月7日晚上19點(diǎn)30分，萬科金域藍(lán)灣在五臺(tái)山體育館舉辦“愛與家同在，萬科家年華”活動(dòng)。晚會(huì)由著名節(jié)目主持人汪涵主持。2010.11.14親子類快樂寶貝動(dòng)起來，當(dāng)天參加活動(dòng)的前50名贈(zèng)嘉賓送毛絨玩具，另有機(jī)會(huì)獲得汽車加油卡等獎(jiǎng)品。萬科金域藍(lán)灣——營銷活動(dòng)時(shí)間活動(dòng)類型活動(dòng)內(nèi)容2010.11.20-21促銷活動(dòng)藍(lán)灣聯(lián)手紅星美凱龍實(shí)現(xiàn)筑家夢(mèng)，活動(dòng)期間到訪即可獲得一份愛家大禮包；活動(dòng)期間到訪的老業(yè)主及萬客會(huì)會(huì)員，可憑愛家手冊(cè)，以最優(yōu)惠的價(jià)格購買紅星家居的產(chǎn)品。2010.11.27親子類舉辦“愛享天倫家庭節(jié)”活動(dòng)之孩子王專場(chǎng)2010.12.5親子類金域藍(lán)灣攜手瑞思英語，奉上一場(chǎng)精彩絕倫的“愛享天倫家庭節(jié)”；同時(shí)還推出365投資理財(cái)版版聚活動(dòng)，進(jìn)行“薦股達(dá)人”頒獎(jiǎng)。2010.12.12拍賣類舉辦茶坊CP虛擬貨幣線下拍賣活動(dòng)。2010.12.18促銷類活動(dòng)期間到訪客戶即可獲贈(zèng)精美小禮品及12月31日萬客會(huì)員專場(chǎng)團(tuán)購入場(chǎng)券；預(yù)交20元即可獲得價(jià)值50元精美禮品或400元電子心意券，預(yù)交20元并充值，即有機(jī)會(huì)贏取長安鈴木天語SX4兩廂靈動(dòng)型汽車。2010.12.25節(jié)假日活動(dòng)萬科金域藍(lán)灣圣誕奇幻樂園游異彩紛呈。2011.2.9體驗(yàn)類“藍(lán)灣美家沙龍”系列活動(dòng)的第一期，萬科金域藍(lán)灣與美克美家攜手，帶來品質(zhì)生活的現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)，也為客戶送出更大實(shí)惠。2011.2.26講座類“藍(lán)灣美家沙龍”系列活動(dòng)的第二期，現(xiàn)場(chǎng)請(qǐng)到專家講解裝飾品的搭配，還可自己動(dòng)手，在客廳和餐廳現(xiàn)場(chǎng)擺放裝飾品。2011.3.19體驗(yàn)類攜手奧迪激情試駕萬科金域藍(lán)灣——營銷活動(dòng)時(shí)間活動(dòng)類型活動(dòng)內(nèi)容2011.4.15DIY活動(dòng)在售樓處舉辦“下一站米羅湖，浪漫春日派對(duì)”巧克力DIY活動(dòng)，活動(dòng)內(nèi)容有魔術(shù)表演、抽獎(jiǎng)活動(dòng)等.2011.4.30業(yè)主聯(lián)誼會(huì)在橄欖廣場(chǎng)舉辦初夏游園會(huì)，同時(shí)米羅湖畔項(xiàng)目二期的售樓處公開2011.5.8節(jié)假日活動(dòng)5月8日，金域藍(lán)灣聯(lián)合新愛嬰早教，為媽媽們送上一份節(jié)日的問候?，F(xiàn)場(chǎng)還能和寶寶一起，親手制造漂亮小首飾。金域藍(lán)灣還特別準(zhǔn)備了溫馨的康乃馨DIY，為到場(chǎng)的媽媽們送出上最真摯的祝福。參與的前30組家庭還有機(jī)會(huì)獲得玩具反斗城禮金券。2011.5.14產(chǎn)品推介類二期戶型模型發(fā)布會(huì)。同時(shí)為慶祝二期戶型首發(fā)，當(dāng)天萬科金域藍(lán)灣還特別打造了民謠燒烤派對(duì)活動(dòng)。2011.6.5節(jié)假日活動(dòng)6月5號(hào)上午10點(diǎn)，在金域藍(lán)灣售樓處舉辦“粽情端午派對(duì)”。2011.6.11產(chǎn)品推介類項(xiàng)目邀請(qǐng)福特福聯(lián)，舉辦“盛夏嘉年華音悅會(huì)”。同時(shí)，該項(xiàng)目二期78、90、110平米U8精工樣板間公開，特推出嘉年華三廂車型，并且現(xiàn)場(chǎng)有歌曲表演。2011.6.17-26促銷類

6月26日晚，項(xiàng)目將舉行老狼露天民謠音樂會(huì)，目前搶票活動(dòng)已經(jīng)開始。2011.6.26晚會(huì)類項(xiàng)目在橄欖廣場(chǎng)舉辦“老狼露天民謠音樂會(huì)”，現(xiàn)場(chǎng)有2000余名歌迷參加。萬科金域藍(lán)灣——營銷活動(dòng)時(shí)間活動(dòng)類型活動(dòng)內(nèi)容2011.7.2抽獎(jiǎng)?lì)惣钨e們持老狼演唱會(huì)門票上的抽獎(jiǎng)券，即可參加抽獎(jiǎng)。2011.7.10親子類聯(lián)合江寧新愛嬰早教機(jī)構(gòu)精心為小朋友們準(zhǔn)備一場(chǎng)生日party2011.7.17會(huì)館開業(yè)萬科金域藍(lán)灣運(yùn)動(dòng)會(huì)館“藍(lán)灣會(huì)”7月17日正式開業(yè)，面向業(yè)主及周邊人群開放。2011.8.6-7促銷類約“惠”藍(lán)灣，四重好禮，一重禮：甜蜜若初見本周末光臨萬科金域藍(lán)灣銷售中心的客戶，均可獲甜蜜伴手禮一份，二重禮：幸運(yùn)贏七夕全天候幸運(yùn)抽獎(jiǎng)，來就有機(jī)會(huì)贏取蘇果卡、電影票等幸運(yùn)禮品，三重禮：8月6日，寶馬轎跑、mini全天試駕，四重禮：本周末認(rèn)購金域藍(lán)灣二期高層房源的客戶，均能獲得藍(lán)灣送出的心愛大禮，精美鉆戒一枚。2011.8.20-21業(yè)主聯(lián)誼會(huì)周六，為客戶準(zhǔn)備了清涼甜蜜的冰淇，還特設(shè)抽獎(jiǎng)環(huán)節(jié)。周日，南京、鎮(zhèn)江8個(gè)萬科社區(qū)業(yè)主共同參與的萬運(yùn)會(huì)隆重開幕，為慶祝萬運(yùn)會(huì)開幕，藍(lán)灣售樓中心有呼啦圈、飛鏢、踢毽子等趣味運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目2011.9.3-4名人講座類藍(lán)灣聯(lián)合和中移民留學(xué)機(jī)構(gòu)共同舉辦留學(xué)講座；周六全天舉辦“民俗DIY”活動(dòng)，邀請(qǐng)民間藝人現(xiàn)場(chǎng)演示捏面人、扎花燈等活動(dòng)；周六周日兩天更有多輪抽獎(jiǎng)環(huán)節(jié)，送出月餅券、電影票等禮品。2011.9.17餐飲娛樂類舉辦燒烤，飲料無限量暢享的BBQ投放時(shí)間投放版位投放版面投放媒體投放主題2010.3.18A02整版金陵晚報(bào)這一刻世界已大有不同萬科金域藍(lán)灣，3月21日耀世綻放2010.3.26封1版半版南京日?qǐng)?bào)萬科金域藍(lán)灣成熟商業(yè)配套，提前恭候2010.4.7A23整版金陵晚報(bào)萬科金域藍(lán)灣4月10日盛大開盤敬請(qǐng)期待2010.4.9C3整版揚(yáng)子晚報(bào)萬科金域藍(lán)灣4月10日盛大開盤敬請(qǐng)期待2010.4.9封24版整版現(xiàn)代快報(bào)萬科金域藍(lán)灣4月10日盛大開盤敬請(qǐng)期待2010.4.12A16整版東方衛(wèi)報(bào)萬科金域藍(lán)灣以城敬獻(xiàn)感恩金陵2010.4.12A32整版南京晨報(bào)萬科金域藍(lán)灣以城敬獻(xiàn)感恩金陵2010.4.12B4整版南京日?qǐng)?bào)萬科金域藍(lán)灣以城敬獻(xiàn)感恩金陵2010.9.21A24整版金陵晚報(bào)156-325平米低多層產(chǎn)品精彩盛放2010.12.31B53整版現(xiàn)代快報(bào)萬科金域藍(lán)灣精裝118平米至135平米一期經(jīng)典三房收官鉅獻(xiàn)2010.12.31A26半版金陵晚報(bào)萬科金域藍(lán)灣精裝118平米至135平米一期經(jīng)典三房收官鉅獻(xiàn)萬科金域藍(lán)灣——媒體投放萬科金域藍(lán)灣主要在金陵晚報(bào)、揚(yáng)子晚報(bào)、現(xiàn)代快報(bào)、南京晨報(bào)、南京日?qǐng)?bào)五個(gè)平面媒體投放廣告，2010年至今合計(jì)投放30次共139個(gè)版面，廣告主題主要以為開盤造勢(shì)為主。投放時(shí)間投放版位投放版面投放媒體投放主題2011.1.7T31整版南京晨報(bào)萬科金域藍(lán)灣精裝118平米至135平米一期經(jīng)典三房收官鉅獻(xiàn)2011.6.30B60整版現(xiàn)代快報(bào)精裝典范，青出于藍(lán)2011.7.8A48半版揚(yáng)子晚報(bào)萬科金域藍(lán)灣2期即將盛大開盤2011.7.8A疊/24整版金陵晚報(bào)萬科金域藍(lán)灣2期即將盛大開盤2011.7.14A411/3版揚(yáng)子晚報(bào)萬科金域藍(lán)灣2期即將盛大開盤2011.7.14封16半版現(xiàn)代快報(bào)萬科金域藍(lán)灣2期即將盛大開盤2011.7.14A48整版東方衛(wèi)報(bào)萬科金域藍(lán)灣2期即將盛大開盤2011.7.15A10整版南京日?qǐng)?bào)萬科金域藍(lán)灣2期即將盛大開盤2011.7.15A35半版南京晨報(bào)萬科金域藍(lán)灣2期即將盛大開盤2011.7.15A疊/01半版金陵晚報(bào)萬科金域藍(lán)灣2期即將盛大開盤萬科金域藍(lán)灣——媒體投放萬科金域藍(lán)灣主要在金陵晚報(bào)、揚(yáng)子晚報(bào)、現(xiàn)代快報(bào)、南京晨報(bào)、南京日?qǐng)?bào)五個(gè)平面媒體投放廣告，2010年至今合計(jì)投放30次共139個(gè)版面，廣告主題主要以為開盤造勢(shì)為主。投放時(shí)間投放版位投放版面投放媒體投放主題2011.7.20A32整版東方衛(wèi)報(bào)萬科金域藍(lán)灣2期現(xiàn)正接受誠意登記2011.7.20A08半版南京晨報(bào)萬科金域藍(lán)灣2期現(xiàn)正接受誠意登記2011.7.21A14整版南京日?qǐng)?bào)萬科金域藍(lán)灣2期現(xiàn)正接受誠意登記2011.7.21C4半版揚(yáng)子晚報(bào)萬科金域藍(lán)灣2期現(xiàn)正接受誠意登記2011.7.21封24半版現(xiàn)代快報(bào)萬科金域藍(lán)灣2期現(xiàn)正接受誠意登記2011.7.22A疊/23整版金陵晚報(bào)萬科金域藍(lán)灣2期現(xiàn)正接受誠意登記2011.7.27A疊/011/3版金陵晚報(bào)萬科金域藍(lán)灣2期88-128平米高性價(jià)比精裝產(chǎn)品全城首發(fā)2011.7.27封24半版現(xiàn)代快報(bào)萬科金域藍(lán)灣2期88-128平米高性價(jià)比精裝產(chǎn)品全城首發(fā)2011.7.28C3半版揚(yáng)子晚報(bào)萬科金域藍(lán)灣2期88-128平米高性價(jià)比精裝產(chǎn)品全城首發(fā)萬科金域藍(lán)灣——媒體投放萬科金域藍(lán)灣主要在金陵晚報(bào)、揚(yáng)子晚報(bào)、現(xiàn)代快報(bào)、南京晨報(bào)、南京日?qǐng)?bào)五個(gè)平面媒體投放廣告，2010年至今合計(jì)投放30次共139個(gè)版面，廣告主題主要以為開盤造勢(shì)為主。萬科金域藍(lán)灣——廣告鑒賞廣告訴求點(diǎn)：品牌廣告訴求點(diǎn)：營銷節(jié)點(diǎn)、產(chǎn)品廣告訴求點(diǎn)：產(chǎn)品、戶型廣告訴求點(diǎn)：精裝、樣板間廣告訴求點(diǎn)：營銷節(jié)點(diǎn)、誠意登記廣告訴求點(diǎn)：營銷節(jié)點(diǎn)、戶型項(xiàng)目配套解析數(shù)據(jù)來源：南京中原DRC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)項(xiàng)目詳細(xì)解析供銷及價(jià)格分析戶型詳細(xì)解析項(xiàng)目營銷推廣萬科金域藍(lán)灣個(gè)案分析精裝修、物管、智能化項(xiàng)目基本概況已推房源毛坯精裝修推出棟數(shù)915房源占比4.26%95.74%銷售均價(jià)16000-1700014000-15000萬科金域藍(lán)灣自2010年4月10日開盤以來，共推出24棟樓共1573套房源，其中精裝修10棟，共計(jì)推出1506套。毛坯房源集中在花園洋房和聯(lián)排別墅，合計(jì)推出67套，占到整體供給的4.26%，精裝修房源為高層房源，集中在