神木縣益辰倉儲物流貿(mào)易市場商業(yè)計劃書樣本

目錄

第一章前言1

第二章項目概述2

2.1項目提出背景2

2.2項目基本信息3

2.3項目發(fā)展和長期規(guī)劃5

第三章市場分析8

3.1中華人民共和國物流業(yè)市場8

3.2區(qū)域物流市場發(fā)展與展望9

3.3目的市場分析11

第四章項目定位和整體規(guī)劃13

4.1項目定位13

4.2項目經(jīng)營發(fā)展模式14

4.3項目整體規(guī)劃15

4.3.1功能分區(qū)16

4.3.2道路交通規(guī)劃19

4.3.3綠化景觀規(guī)劃20

4.3.4用地規(guī)劃20

第五章市場營銷22

5.1市場需求分析22

5.2營銷理念23

5.3營銷渠道方略23

5.3.1招商方略23

5.3.2市場推廣方略25

5.4招商推廣籌劃25

5.4.1籌辦期25

5.4.2簡介期25

5.4.3強力推廣期26

5.4.4穩(wěn)定推廣期26

第六章管理體制27

6.1管理體系27

6.2人力資源配備與薪酬體系27

第七章財務分析29

7.1預測根據(jù)29

7.1.1收入及利潤根據(jù)29

7.1.2成本估算根據(jù)29

7.2投資收益預測30

第八章資金需求38

第九章風險分析40

9.1風險概述40

9.2重要風險影響分析41

9.3風險對策與控制42

第十章結(jié)論44第一章前言

初，國務院在兩代會前夕通過了國家十大振興產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，將物流業(yè)列入其中，將倉儲、配送等各個物流環(huán)節(jié)營業(yè)稅稅率與運送業(yè)統(tǒng)一，調(diào)低為3%；擴大營業(yè)稅差額增收范疇、對各地物流園區(qū)布局進行合理規(guī)劃。

神木縣益辰倉儲物流貿(mào)易市場有限公司緊跟國家對于將來產(chǎn)業(yè)振興政策發(fā)展方向，結(jié)合陜西省榆林市神木縣第二新村產(chǎn)業(yè)規(guī)劃實際狀況，擬在本地構建一座大型綜合倉儲物流貿(mào)易中轉(zhuǎn)中心，以有效帶動地區(qū)經(jīng)濟，并增進其她產(chǎn)業(yè)繁華。

榆林市神木縣地處陜西北部，位晉陜蒙三省交界，南衛(wèi)關中，北屏河套，扼晉陽之險，持靈夏之沖，其獨特地理地貌、悠久歷史、豐富土地礦產(chǎn)資源以及完備都市配套設施使得本地建設牽一發(fā)動全身，成為陜西省和西部地區(qū)物流業(yè)發(fā)展必經(jīng)之地。

通過前期初步勘測和分析等工作，項目切實結(jié)合了國家政策、陜西省建設發(fā)展規(guī)劃及神木縣本地經(jīng)濟發(fā)展形勢，抓住了當代物流業(yè)發(fā)展機遇。項目可以有效彌補本地倉儲物流業(yè)空缺，通過開辟倉儲周轉(zhuǎn)中心和提供全面優(yōu)質(zhì)服務，緩和交通運送壓力，增長經(jīng)濟推動力，為工業(yè)園區(qū)建設和陜西省物流業(yè)發(fā)展注入新活力。同步，從經(jīng)濟效益方面看，項目具備較高投資回報率，項目稅前收益率可達28.90%，回收期在4.31年左右，高于行業(yè)基準，屬于投資小，收效快建設項目。

本籌劃書以國家和地方政策為指引，結(jié)合項當前期工作，分七大某些，從投資背景、目的市場、建設規(guī)劃、營銷方式、組織構造設立、風險控制，以及財務預測等方面綜合分析規(guī)劃，細致闡述項目各項基本方案，以呈現(xiàn)項目總體藍圖。

第二章項目概述

2.1項目提出背景

中央經(jīng)濟工作會議提出"拓寬民間投資領域和渠道，增強拉動經(jīng)濟增長社會合力"。會議強調(diào)，科學發(fā)展觀第一要義是發(fā)展，越是在經(jīng)濟發(fā)展面臨較大困難時候，咱們越是要堅定不移地貫徹發(fā)展是硬道理戰(zhàn)略思想，牢牢扭住經(jīng)濟建設這個中心，始終做到聚精會神搞建設、一心一意謀發(fā)展。隨著世界經(jīng)濟危機進一步深化，國家及地方投資項目逐漸開始萎縮，某些公司倒閉破產(chǎn)，給社會帶來極大就業(yè)壓力。2月25日國務院審議通過了倉儲物流產(chǎn)業(yè)調(diào)節(jié)振興規(guī)劃，物流業(yè)是融合運送、倉儲、貨運代理和信息等行業(yè)符合性服務產(chǎn)業(yè)，涉及領域廣，吸納就業(yè)人數(shù)多，增進生產(chǎn)、拉動消費作用大。但是國內(nèi)物流業(yè)總體水平落后，嚴重制約國民經(jīng)濟效益提高。必要加快發(fā)呈當代物流，建立當代物流服務體系，以物流服務增進其她產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

國務院在兩代會前夕通過了國家十大振興產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃。1月14日，鋼鐵和汽車產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃獲國務院常務會議通過；2月4日，紡織工業(yè)和裝備制造業(yè)調(diào)節(jié)振興規(guī)劃也獲原則通過；2月11日，國務院審議并原則通過了船舶工業(yè)調(diào)節(jié)振興規(guī)劃；2月18日，國務院常務會議審議并通過了電子信息產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃；2月19日，輕工業(yè)和石化產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃獲得通過；最后，有色金屬和物流業(yè)振興規(guī)劃也獲通過。至此，十大產(chǎn)業(yè)調(diào)節(jié)和振興規(guī)劃所有出齊，其實行時間將從至。

隨后陜西省政府下發(fā)了《關于進一步增進榆林跨越發(fā)展若干意見》文獻，積極響應號召，發(fā)展神木經(jīng)濟，神木縣政府制定了《神木縣國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一種五年規(guī)劃綱要》，編制了《第二新村產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃》，建立了神木縣第二新村產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

神木縣位于神府煤田，為中華人民共和國當前查明最大煤田，是世界七大煤田之一。該煤田重要分布于陜西省榆林地區(qū)，含煤面積24561km2，含煤地層為侏羅系中統(tǒng)延安組，單層最大厚度12.5m，總儲量2267億噸，其中探明儲量1556億噸。神府煤田儲量豐富，煤層穩(wěn)定，易于開采，煤質(zhì)優(yōu)良，屬于特低灰、特低硫、特低磷、中高發(fā)熱量、可選性好不粘煤和長焰煤，是良好動力燃料和工業(yè)氣化用煤。近年來，作為環(huán)保干凈煤被國家關于部門和北方都市廣泛推薦使用。煤化學活性和熱穩(wěn)定性好，是動力、氣化、液化、化工、建材、民用抱負用煤。石英砂探明工業(yè)儲量436萬噸，二氧化硅含量在97%以上。此外，鐵礦石、石灰石、石油、膨潤土等儲量也很可觀。

神木縣領導與規(guī)劃部門，也已經(jīng)充分注意到了發(fā)展神木物流業(yè)迫切性。在推動"五個轉(zhuǎn)型"發(fā)展途徑中提出了"推動第三產(chǎn)業(yè)發(fā)力，著力建設以工業(yè)（煤炭）為主流物流體系，形成與產(chǎn)業(yè)構造相匹配"能化產(chǎn)業(yè)物流+建材+裝備制造綜合物流"模式，成為"晉陜蒙地區(qū)物流集散中心"構想。

由此可見，本項目符合國家對于將來產(chǎn)業(yè)振興政策發(fā)展方向，抓住了本地經(jīng)濟起飛機遇，彌補了本地物流中轉(zhuǎn)空缺，項目建成后將會有效帶動地區(qū)經(jīng)濟，并增進其她產(chǎn)業(yè)繁華，項目建設前景遼闊。

2.2項目基本信息

項目名稱：神木縣益辰倉儲物流貿(mào)易市場建設項目。

承辦單位：神木縣益辰倉儲物流貿(mào)易市場有限公司。

項目地點：神木縣益辰倉儲物流貿(mào)易市場建設項目位于陜西省榆林市神木縣第二新村神錦大街南側(cè)。

項目總投資:9687.86萬元。

項目重要服務對象為陜西省榆林市神木縣第二新村經(jīng)濟開發(fā)區(qū)內(nèi)生產(chǎn)公司，以及經(jīng)本地交通網(wǎng)絡進行運送作業(yè)中間商、運營商等物流行業(yè)從業(yè)商。項目重要業(yè)務擬設立有：

公司經(jīng)營組織規(guī)劃為：

公司內(nèi)部運營組織架構實行中心管理制。公司是決策中心，各部門是管理中心。

公司組織機構共設1個高層決策系統(tǒng)，四大管理系統(tǒng)，若干個重要職能部門。組織決策系統(tǒng)實行總經(jīng)理負責制，各個管理系統(tǒng)實行副總經(jīng)理制。

組織決策管理層分為三層:總經(jīng)理層、副總經(jīng)理層和主管層。各層分別掌握不同層次決策權限和管理工作。

總經(jīng)理層為戰(zhàn)略決策層和總體規(guī)劃層，副總經(jīng)理層為戰(zhàn)術決策層和籌劃制定監(jiān)督層，主管層為事務決策層和籌劃執(zhí)行協(xié)調(diào)層。新組織機構開始向機構扁平集約化，管理柔性化、級別弱化趨勢發(fā)展。

各系統(tǒng)內(nèi)部協(xié)調(diào)與合伙由中心副總經(jīng)理負責，各個系統(tǒng)之間協(xié)調(diào)與合伙由總經(jīng)理負責。

部門設計原則為:各個管理系統(tǒng)內(nèi)部門設立必要保證是組織經(jīng)濟日標或組織資源價值優(yōu)化日標直接實行機構，不單設參謀性機構或指引性機構。

公司重要經(jīng)營模式為：

1、倉儲交易：為鋼材、工程機械和汽車租賃交易提供露天倉庫，收入來源重要為租金及自營收入；

2、倉庫物流：水泥、陶瓷、地板、裝飾裝修材料及日用百貨等貨品提供儲存?zhèn)}庫，收入來源重要為租金；

3、金屬鎂交易平臺：打造金屬鎂交易服務專業(yè)平臺，涉及交易服務和網(wǎng)絡服務平臺，收入來源重要為服務費；

4、臨街商鋪：建設大型工程機械配件供應中心，收入來源重要為周邊公司和個人提供工程機械配件和維修服務營業(yè)收入；

5、辦公區(qū)租賃：收入來源重要為租金。

2.3項目發(fā)展和長期規(guī)劃

戰(zhàn)略目的：公司經(jīng)營發(fā)展目的是構筑"全國知名倉儲物流中心，成為晉陜蒙地區(qū)物流中心集散地"產(chǎn)業(yè)基本格局。構建主業(yè)良性成長發(fā)展平臺，同步擇機發(fā)展有關服務產(chǎn)業(yè)，形成以物流為中心、集各項服務于一體綜合性商業(yè)平臺。

公司以倉儲物流為核心，在陜西神木縣建立一種大型物流產(chǎn)業(yè)基地，不斷擴展中心業(yè)務，在2年內(nèi)，逐漸完畢各項基本建設；5年內(nèi)，初具規(guī)模，逐漸開發(fā)有關配套產(chǎn)業(yè)；內(nèi)，成為陜北最大倉儲物流中心，并最后發(fā)展成為全國知名連鎖物流集散集群公司。

公司遠景規(guī)劃：

公司以品牌化為旗幟，以多領域、全方位為公司發(fā)展方向。依照這一思路，公司擬定了遠景規(guī)劃發(fā)展戰(zhàn)略：

1、致力于倉儲物流行業(yè)發(fā)展，開創(chuàng)當代倉儲物流產(chǎn)業(yè)新模式。

2、以品牌為旗幟，不斷進行品牌核心價值提高。

3、以人力資源為主線，營造人才發(fā)展環(huán)境，實現(xiàn)人才國際化戰(zhàn)略。

4、以服務為帶動，依托專業(yè)、全面、優(yōu)質(zhì)服務理念，以網(wǎng)絡推廣與品牌戰(zhàn)略為有力補充，實現(xiàn)多元化發(fā)展。

5、以創(chuàng)新為動力，加強多邊合伙關系，以創(chuàng)新服務形式來引導市場發(fā)展，從而提高核心競爭力。

詳細規(guī)劃：

公司將來發(fā)展思路如下：

-：

1、是公司創(chuàng)立之年，公司將完畢項目選址論證、項目可行性論證，并經(jīng)政府有關機構審批，獲得榆林市神木縣第二新村140畝土地使用權，完善建設規(guī)劃，并逐漸開展初期建設。

2、公司將在兩年內(nèi)完畢項目基地基本建設，開展有關配套服務業(yè)務。

3、初步確立公司品牌戰(zhàn)略研究及規(guī)劃，逐漸建立公司戰(zhàn)略品牌。

-：

1、建設成為完善物流產(chǎn)業(yè)基地，打造專業(yè)網(wǎng)絡商業(yè)服務平臺。

2、實現(xiàn)公司資本擴張，建立完善法人治理構造。

3、擴展有關產(chǎn)業(yè)及服務產(chǎn)品，建成集物流、服務、租賃、購物、休閑等各項業(yè)務為一體綜合大型物流周轉(zhuǎn)中心。

-：

1、公司進行規(guī)模擴張，建立集團化經(jīng)營管理模式。

2、建立長期合伙伙伴制度，發(fā)展全國性業(yè)務推廣，依托品牌效應，成為陜西省最大倉儲物流中心，并以此為基本向全國拓展，發(fā)展物流品牌連鎖經(jīng)營模式，并最后成為全國知名連鎖物流集散集群。

第三章市場分析

3.1中華人民共和國物流業(yè)市場

物流業(yè)是由服務分銷業(yè)、運送業(yè)、裝卸業(yè)、倉儲業(yè)、郵政業(yè)、流通加工業(yè)、物流信息業(yè)、貨運代理業(yè)、包裝業(yè)等構成復合型產(chǎn)業(yè)，是國民經(jīng)濟重要構成某些，涉及領域廣，吸納就業(yè)人數(shù)多，增進生產(chǎn)、拉動消費作用大，已經(jīng)成為服務業(yè)中骨干產(chǎn)業(yè)和國民經(jīng)濟新增長點。進入新世紀以來，國內(nèi)物流業(yè)總體規(guī)模迅速增長，服務水平明顯提高，發(fā)展環(huán)境和條件不斷改進，在增進產(chǎn)業(yè)構造調(diào)節(jié)、轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式和增強國民經(jīng)濟競爭力等方面發(fā)揮著重要作用。

，全國社會物流總額達89.9萬億元，比增長4.2倍，年均增長23%；物流業(yè)實現(xiàn)增長值2.萬億元，比增長1.9倍，年均增長14%。，物流業(yè)增長值占所有服務業(yè)增長值比重為16.5%，占GDP比重為6.6%。某些制造公司、商貿(mào)公司開始采用當代物流管理理念、辦法和技術，實行流程再造和服務外包；老式運送、倉儲、貨代公司實行功能整合和服務延伸，加快向當代物流公司轉(zhuǎn)型；一批新型物流公司迅速成長，形成了各種所有制、各種服務模式、多層次物流公司群體。全社會物流總費用與GDP比率，由19.4%下降到18.3%，物流費用成本呈下降趨勢，增進了經(jīng)濟運營質(zhì)量提高。

但是，國內(nèi)物流業(yè)總體水平依然偏低，還存在某些突出問題。一是全社會物流運營效率偏低，社會物流總費用與GDP比率高出發(fā)達國家1倍左右；二是社會化物流需求局限性和專業(yè)化物流供應能力局限性問題同步存在；三是物流基本設施能力局限性，尚未建立布局合理、銜接順暢、能力充分、高效便捷綜合交通運送體系，物流園區(qū)、物流技術裝備等能力有待加強；四是地方封鎖和行業(yè)壟斷對資源整合和一體化運作形成障礙，物流市場還不夠規(guī)范；五是物流技術、人才培養(yǎng)和物流原則還不能完全滿足需要，物流服務組織化和集約化限度不高。

下半年以來，隨著國際金融危機對國內(nèi)實體經(jīng)濟影響逐漸加深，物流業(yè)作為重要服務產(chǎn)業(yè)也受到了嚴重沖擊。物流市場需求急劇萎縮，運送和倉儲等收費價格及利潤大幅度下跌，一大批中小物流公司經(jīng)營浮現(xiàn)困難，提供運送、倉儲等單一服務老式物流公司受到嚴重沖擊。整體來看，國際金融危機不但導致物流產(chǎn)業(yè)自身發(fā)展激烈波動，并且對其她產(chǎn)業(yè)物流服務供應也產(chǎn)生了不利影響。

大型交易市場建立和發(fā)展是搞活流通，繁華市場，擴大城鄉(xiāng)消費，保證市場繁華，不斷提高物流服務當代化水平，增進物流業(yè)跨越式發(fā)展重要戰(zhàn)略選取。面對國際金融危機影響，物流行業(yè)已成為當前拉動內(nèi)需，擴大消費，搞活流通，繁華市場，振興經(jīng)濟重要產(chǎn)業(yè)。在國家《物流業(yè)調(diào)節(jié)和振興規(guī)劃》指引下，各地區(qū)正在抓緊物流園區(qū)建設，發(fā)展大型物流交易市場。

3.2區(qū)域物流市場發(fā)展與展望

"十五"期間，隨著經(jīng)濟、社會和技術迅速發(fā)展，陜西省物流業(yè)發(fā)展步伐加快，由起步階段開始邁向理性、務實、迅速發(fā)展新階段。物流規(guī)模不斷擴大，貨運總量迅速增長，第三方物流開始起步，物流公司數(shù)量增多，物流設施建設步伐加快，產(chǎn)業(yè)增長值穩(wěn)步上升。究竟，物流業(yè)產(chǎn)值超過300億元，全省物流業(yè)增長值年均增長11.7%。物流業(yè)對經(jīng)濟發(fā)展增進作用不斷增強。

盡管陜西省物流業(yè)發(fā)展獲得了一定成績，但與發(fā)達國家和先進省市相比，還存在某些問題和差距。一是物流基本設施薄弱。重要體現(xiàn)為總量局限性，不同交通方式之間、交通與倉儲設施之間配套性、兼容性較差。保稅物流設施建設滯后。二是物流公司總體規(guī)模不大，服務范疇窄。既有物流公司普遍基本設施和裝備落后，管理方式粗放，缺少擔當龍頭大型當代物流公司。服務范疇集中在運送和倉儲領域，功能比較單一。三是物流專業(yè)人才嚴重匱乏。缺少具備當代物流理念和專業(yè)知識策劃、管理人才以及純熟掌握物流信息技術專門人才。四是觀念滯后，現(xiàn)行某些體制、政策、技術、原則等還嚴重制約著當代物流業(yè)發(fā)展。

加快發(fā)呈當代物流業(yè)是新時期經(jīng)濟社會發(fā)展必然趨勢。依照《陜西省"十一五"當代物流業(yè)發(fā)展專項規(guī)劃》，到，陜西省要基本建成以西安為樞紐，寶雞、榆林、漢中、安康、渭南、商洛為節(jié)點當代物流體系，把陜西建成國內(nèi)承東啟西、溝通南北重要物流集散地；大力發(fā)展第三方物流，積極哺育和發(fā)展具備較強競爭力大型物流公司，努力提高物流業(yè)社會化、專業(yè)化和國際化水平。全省物流業(yè)增長值年均遞增18%左右，達到900億元，占全省生產(chǎn)總值15%左右。物流費用占全省生產(chǎn)總值比率在當前23%左右基本上下降3-4個百分點。

神木縣物流業(yè)發(fā)展在陜西省處在較低水平，相對滯后于全縣整體經(jīng)濟發(fā)展，尚處在自發(fā)階段，急需整體規(guī)劃，統(tǒng)一布置，重點哺育，使其與全縣整體經(jīng)濟發(fā)展相協(xié)調(diào)，并成為神木縣新經(jīng)濟增長點。當前，神木縣政府已經(jīng)充分結(jié)識到發(fā)展神木物流業(yè)必要性和迫切性。

《神木縣國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一種五年規(guī)劃綱要》規(guī)定做大做強當代物流業(yè)，建立當代物流配送體系。詳細涉及：1、加快哺育和引進物流公司，建立和完善物流配送、連鎖經(jīng)營等當代物流配送體系。2、發(fā)展以縣城為中心消費和物流配送市場，滿足中、高收入者消費需求；發(fā)展以重點城鄉(xiāng)為中心流通、貨品集散市場，發(fā)展城鄉(xiāng)貿(mào)易。3、對老式商業(yè)應用當代經(jīng)營方式、服務理念進行改造，著重發(fā)展商貿(mào)流通、交通運送、市政服務等行業(yè)，增強流通公司活力，廣泛開辟市場。

隨著金融危機傳導效應顯現(xiàn)和擴散，神木縣域經(jīng)濟發(fā)展中產(chǎn)業(yè)構造不優(yōu)、公司自主創(chuàng)新能力弱和抗風險能力低等深層次問題逐漸暴露，已成為掣肘科學發(fā)展"短板"。危機既"凸顯"了發(fā)展中局限性，也帶來了調(diào)節(jié)構造、提高層次大好機遇。此種狀況下，神木縣政府正在積極推動產(chǎn)業(yè)層次、產(chǎn)業(yè)構造、民營經(jīng)濟、社會構造和民生建設五個方面轉(zhuǎn)型。在產(chǎn)業(yè)構造轉(zhuǎn)型發(fā)展途徑中，提出了"推動第三產(chǎn)業(yè)發(fā)力，著力建設以工業(yè)（煤炭）為主物流體系，形成與產(chǎn)業(yè)構造相匹配'能化產(chǎn)業(yè)物流+建材+裝備制造綜合物流'模式，成為晉陜蒙地區(qū)物流集散中心"構想。

3.3目的市場分析

，神木縣經(jīng)濟繼續(xù)保持了又好又快發(fā)展勢頭。全年實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值290.58億元，增長47%；完畢財政總收入72.27億元，增長52.1%，完畢地方財政收入16.7億元，增長55%；完畢固定資產(chǎn)投資134億元，增長45%；城鄉(xiāng)居民人均可支配收入達16075元、農(nóng)民人均純收入達6028元，分別增長27%和18%?？h域經(jīng)濟綜合實力居全國第59位，西部第5位，陜西省第一位，成為陜西省第一種綜合競爭力進入全國百強縣。

國民經(jīng)濟建設蓬勃發(fā)展，給本地鋼材、水泥等建材市場提供了遼闊市場空間?！渡衲究h國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一種五年規(guī)劃綱要》擬定了"十一五"期間，神木縣環(huán)繞強縣富民目的，以轉(zhuǎn)變經(jīng)濟增長方式為主線，大力推動工業(yè)化、城鄉(xiāng)化和新農(nóng)村建設進程，實現(xiàn)城鄉(xiāng)與農(nóng)村統(tǒng)籌發(fā)展、經(jīng)濟與社會協(xié)調(diào)發(fā)展、北部礦區(qū)與南部山區(qū)兼顧發(fā)展、人與自然和諧發(fā)展、中省市公司與地方經(jīng)濟共同發(fā)展，全面推動經(jīng)濟建設、政治建設、文化建設、社會建設，努力打造實力神木、活力神木、魅力神木、和諧神木。為了實現(xiàn)規(guī)劃目的，神木縣經(jīng)濟社會建設項目蓬勃發(fā)展。僅一年，神木縣共安排基本建設項目157個，年度投資145億元，其中縣財政投資18.5億元。如：大交通體系構建，涉及榆神高速公路、神府高速公路、包西鐵路、準神鐵路和紅檸鐵路建設等；工業(yè)區(qū)建設，涉及神木新村、第二新村和趙家梁、石窯店等工業(yè)區(qū)建設。

神木縣位于煤炭資源富集區(qū)中心地帶，縣境內(nèi)儲煤面積達4500平方公里，已探明儲量500億噸。近年來，能源化工項目強勢崛起，截至底，神木已經(jīng)成為全國第一產(chǎn)煤大縣（億噸級）、全國最大蘭炭生產(chǎn)基地（千萬噸）、全國最大聚氯乙烯基地（百萬噸），西部最大煤電基地（600萬千瓦）、西部最大浮法玻璃基地（600萬重量箱）、西部最大電石基地（百萬噸），煤制烯烴、煤制油和多晶硅、三氯氫硅、1.4-丁二醇、煤焦油輕質(zhì)化等高新技術能源化工項目已經(jīng)建成或正在加快建設。

當前，榆林市將金屬鎂產(chǎn)業(yè)列為重點發(fā)展產(chǎn)業(yè)項目，將打造"中華人民共和國鎂都"作為本地發(fā)展金屬鎂產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略目的，神木、府谷也已經(jīng)將金屬鎂產(chǎn)業(yè)發(fā)展提上日程，榆林地區(qū)金屬鎂產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，當前生產(chǎn)能力和產(chǎn)量均居國內(nèi)前列，成為國內(nèi)金屬鎂重要生產(chǎn)基地。當前，全世界約有200家金屬鎂生產(chǎn)公司，其中中華人民共和國有160多家，榆林地區(qū)有40家，約占全國1/4。其中，府谷17家，神木11家。

硅鐵、白云石和煤氣等是生產(chǎn)金屬鎂重要原料，占金屬鎂生產(chǎn)成本一半以上，其價格對金屬鎂成本影響非常大。在當前金屬鎂價格低迷，原材料價格波動激烈狀況下，低成本優(yōu)勢凸顯。神木及周邊地區(qū)硅鐵、白云石和煤氣等資源極其豐富，價格低廉，在發(fā)展金屬鎂產(chǎn)業(yè)方面，擁有其她地區(qū)不能比擬低成本優(yōu)勢。神木、府谷、榆林在國內(nèi)金屬鎂產(chǎn)業(yè)鏈中地位逐漸提高，金屬鎂流通業(yè)務在神木前景可人。

當前，神木縣境內(nèi)大型倉儲物流公司仍屬空白狀態(tài)，依照大型倉儲物流依照神木縣煤炭、電力、化工和城鄉(xiāng)化等所獲得成就，神木縣發(fā)展規(guī)劃，鋼鐵、工程機械、汽車和建材等產(chǎn)品大型倉儲物流將是神木縣經(jīng)濟發(fā)展重點發(fā)展產(chǎn)業(yè)。近年來，神木縣都市規(guī)模迅速擴張，神木縣相繼啟動了錦界工業(yè)園區(qū)、神木縣城第一新村建設，神木第二新村也已啟動。本項目即位于神木第二新村物流倉儲區(qū)內(nèi)。

神木第二新村規(guī)劃中，規(guī)劃產(chǎn)業(yè)項目涉及陶瓷、塑料、橡膠、鎂合金和機械加工等，并配套有占地約2500畝物流倉儲區(qū)。該物流倉儲區(qū)將為神木第二新村及周邊公司提供物流服務，依照需求，物流倉儲區(qū)擬劃分為鋼鐵倉儲物流區(qū)、貴金屬、化工與礦產(chǎn)原料倉儲物流區(qū)、水暖五金交易城、家具建材交易城，汽車城、工程機械等。第四章項目定位和整體規(guī)劃

4.1項目定位

項目建設理念：整體規(guī)劃，突出合理分布布局；突出配套功能，展示服務功能，發(fā)揮主導產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢；明確市場定位，按照"總量控制、層次清晰、特色突出、發(fā)展協(xié)調(diào)"原則，塑造益辰倉儲物流貿(mào)易市場交通便捷、配套完備、安全可靠、高效形象；構建完備信息服務平臺，建設當代化服務體系；注重經(jīng)濟發(fā)展和環(huán)境發(fā)展平衡，加強綠化建設。

本項目建設地點位于榆林市神木縣第二新村內(nèi)。第二新村位于神木縣城西北5公里處，占地面積15平方公里，依托神錦工業(yè)大街，以產(chǎn)業(yè)為主、人居為輔，由民營公司創(chuàng)業(yè)園和生態(tài)移民區(qū)兩大區(qū)構成。

本項目位于神錦工業(yè)大街南側(cè)，三面臨街，處在第二新村核心地帶，交通便利，配套公司、設施齊全，區(qū)位優(yōu)勢明顯。項目東面緊鄰第二新村管理中心，配套服務設施及其便利。神錦工業(yè)大街北側(cè)為陶瓷工業(yè)園區(qū)、鎂合金加工園區(qū)、橡膠加工園區(qū)和塑料工業(yè)園區(qū)，項目南側(cè)是機械裝備制造園區(qū)。

本項目擬建成神府地區(qū)設施裝備領先、市場規(guī)范協(xié)調(diào)、供貨質(zhì)量穩(wěn)定及時、服務完善大型綜合當代化倉儲、物流、貿(mào)易市場。目的顧客重要涉及：建材、機械、鋼材等生產(chǎn)公司和貿(mào)易商。項目建成后，將成為神木地區(qū)集鋼材、工程機械、汽車、建材（水泥、陶瓷、涂料、裝飾裝修材料等）生產(chǎn)廠家直銷、代銷及超市、商場貨品倉儲、物流、貿(mào)易為一體大型倉儲物流貿(mào)易中轉(zhuǎn)市場。

4.2項目經(jīng)營發(fā)展模式

益辰倉儲物流貿(mào)易市場采用規(guī)模開發(fā)、集約用地，注重可持續(xù)發(fā)展開發(fā)模式。倉儲交易區(qū)、倉庫物流區(qū)和臨街商鋪經(jīng)營，采用自營和租賃雙重模式。五年后，在經(jīng)營需要狀況下，可某些出售倉庫物流區(qū)倉庫（約2.15萬平方米）使用權或產(chǎn)權，以加速投資回收，減少投資者投資風險。

益辰倉儲物流貿(mào)易市場由神木縣益辰倉儲物流貿(mào)易市場有限責任公司負責管理。益辰倉儲物流貿(mào)易市場有限責任公司本著"便捷高效、透明公正"原則，全權負責為入駐商戶解決配套服務問題，為公司提供優(yōu)勢服務，營造良好倉儲物流貿(mào)易環(huán)境。其重要職責：統(tǒng)一負責項目規(guī)劃、建設、政策制定和入駐商戶管理等工作。園區(qū)由益辰倉儲物流貿(mào)易市場有限責任公司統(tǒng)一管理，入駐商戶將依照不同公司規(guī)模享有園區(qū)相應服務:除可以直接使用物流信息系統(tǒng)平臺支持外，尚有相應業(yè)務培訓和專家征詢支持，增進當代物流公司和當代工商公司成長。

金屬鎂交易中心則是依托神木優(yōu)勢金屬鎂產(chǎn)業(yè)，運用地緣優(yōu)勢，集中資源優(yōu)勢，建立起本地金屬鎂生產(chǎn)公司和外地采購商交易橋梁，通過各種增值服務，減少金屬鎂交易成本，為客戶創(chuàng)造價值。重要服務方式涉及：1、在益辰倉儲物流貿(mào)易市場辦公樓輔樓設立金屬鎂生產(chǎn)公司展廳；2、設立交易服務中心，進行金屬鎂市場信息收集整頓、采購中介服務等業(yè)務；3、構建網(wǎng)絡信息平臺，營造金屬鎂交易服務專業(yè)平臺。

4.3項目整體規(guī)劃

本項目規(guī)劃總用地面積為140畝，建筑面積51755.4平方米。在考慮用地、周邊環(huán)境和建設現(xiàn)狀等因素基本上，按照"集中高效"原則，確立了益辰倉儲物流貿(mào)易市場四大主題片區(qū)：（1）倉儲交易區(qū)。重要業(yè)務為鋼材、工程機械、汽車銷售；（2）倉庫物流區(qū)。重要業(yè)務是為建材貿(mào)易、日用百貨等貨品提供倉儲中轉(zhuǎn)物流服務；（3）臨街商鋪。重要業(yè)務為工程機械配件供應與售后維修服務等；（4）辦公區(qū)。重要業(yè)務為倉儲物流辦公服務和金屬鎂交易中心。

神木縣益辰倉儲物流貿(mào)易市場平面圖

4.3.1功能分區(qū)

1、倉儲交易區(qū)

倉儲交易區(qū)占地約56畝，建成6大交易區(qū)，交易區(qū)總面積2.76萬平方米，交易區(qū)道路寬8米。6大交易區(qū)細分為鋼材、工程機械和汽車交易區(qū)。

倉儲交易區(qū)平面圖

（1）鋼鐵交易區(qū)

重要服務客戶：神木第二新村工業(yè)區(qū)機械裝備制造園區(qū)公司，周邊煤礦、電廠、化工廠和建筑市場等。

重要鋼鐵品種：制造用鋼、建筑用鋼兩大類，涉及板材、線材、型材和管材。

（2）工程機械交易區(qū)

重要服務客戶：建筑工程公司、廠礦公司和運送公司等。

重要交易品種：載重車輛、挖掘機械、裝載設備、筑路機械、起吊設備等，兼營售后維修服務。

（3）汽車交易區(qū)

重要服務客戶：社會團隊、居民，廠礦公司和運送公司等。

重要交易品種：各類轎車，以中高檔為主，兼營售后維修服務。

2、倉庫物流區(qū)

倉庫物流區(qū)占地約48畝，建成6大倉庫，倉庫總面積2.15萬平方米，倉庫主干道道路寬12米。倉庫物流區(qū)服務重要對象是本地和外地建材公司及貿(mào)易商等，為她們提供貨品倉儲中轉(zhuǎn)物流服務。

倉庫物流區(qū)平面圖

3、臨街商鋪

在毗鄰神木第二新村管理中心臨街面和項目南側(cè)臨街面，建立一種大型工程機械配件供應中心，為周邊公司和個人提供工程機械配件和維修服務。臨街商鋪為兩層，臨街商鋪呈"L"行，臨街長度為597.4米，建筑面積2.42萬平方米。

4、辦公區(qū)

辦公區(qū)緊鄰神錦工業(yè)大街，由一棟8層主建筑和2棟三層輔樓構成，周邊輔以綠化帶、噴泉和廣場。辦公區(qū)負責整個倉儲物流貿(mào)易市場管理和服務職能，形成"一站式服務"和"全方位服務"服務中心。同步，在輔樓設立金屬鎂生產(chǎn)公司產(chǎn)品展廳和交易服務中心，為金屬鎂生產(chǎn)公司提供展示產(chǎn)品和公司形象窗口，同步為外地金屬鎂采購商提供一站式采購服務。

4.3.2道路交通規(guī)劃

本項目緊鄰神錦大街，項目2公里范疇內(nèi)有眾多公路交通樞紐：榆神、神府高速路出口；包神、榆神、神興、神佳二級出入境公路與神木過境線交匯處。貨品重要通過公路運送。此外，項目距神木火車站4公里，并有鐵路延伸第二新村規(guī)劃，鐵路交通也是本項目運送途徑之一。

項目場地內(nèi)道路系統(tǒng)設立合理，在項目北面，設有兩出入口與神錦大街相連，出入口寬8米，項目內(nèi)建設二縱七橫干道。南北向2條道路寬8米；辦公樓與倉儲交易區(qū)之間東西向道路寬12米；倉儲交易區(qū)內(nèi)道路寬8米；倉庫物流區(qū)四周東西向道路寬12米。項目內(nèi)道路寬敞，車少時，貨車可迅速實現(xiàn)倒車，車多時，可環(huán)線行駛，以便貨車高效進出。

4.3.3綠化景觀規(guī)劃

益辰倉儲物流貿(mào)易市場綠地建設分為如下幾種類型：

1、公共綠地：涉及草坪、花壇、噴泉廣場等公共設施綠地。

2、隔離綠地：益辰倉儲物流貿(mào)易市場在項目西側(cè)規(guī)劃有寬約5-6米，長約361.4米防護隔離林帶，可以有效隔離噪聲和污染。

3、林蔭大道：益辰倉儲物流貿(mào)易市場內(nèi)沿主次干道布置綠化帶，道路兩側(cè)種植樹木，形成綠色林蔭大道。

此外，在市場外圍綠地上用不同顏色自然花草編織廣告，既達到綠化目，又可為市場內(nèi)公司提供宣傳平臺，同步也形成了一道綠色圍墻。

4.3.4用地規(guī)劃

1、總體規(guī)劃用地

益辰倉儲物流貿(mào)易市場用地涉及倉儲交易用地、公共設施用地、道路交通用地及綠化用地等。倉儲交易用地重要承擔倉儲流通功能，規(guī)劃按低中、低密度開發(fā)，建筑形式進行簡潔。詳細用地規(guī)劃如下表。

益辰倉儲物流貿(mào)易市場規(guī)劃用地明細

2、建設周期

建設周期兩年。土建安排在每年3月15日-11月15日間。

項目實行進度表

第五章市場營銷

5.1市場需求分析

近年來，神木縣依托資源優(yōu)勢，高度注重城鄉(xiāng)一體化發(fā)展，重點建設縣城、大柳塔、店塔、錦界、大保當5個重點城鄉(xiāng)和四大工業(yè)園區(qū)，發(fā)展產(chǎn)業(yè)集群。第二新村位于神木老城區(qū)和錦界工業(yè)區(qū)中間位置，臨近縣城，綜合區(qū)位優(yōu)勢明顯。

神木縣第二新村物流倉儲區(qū)占地2500畝，其中，益辰倉儲物流貿(mào)易市場140畝，占第二新村物流倉儲區(qū)5.6%。依托神木縣第二新村產(chǎn)業(yè)集群優(yōu)勢和區(qū)位優(yōu)勢，益辰倉儲物流貿(mào)易市場合處市場需求旺盛。依照《陜西省神木縣第二新村產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃》，-，第二新村物流產(chǎn)業(yè)年平均銷售收入能達120億元。

-陜西省神木縣第二新村物流產(chǎn)業(yè)收入預測

5.2營銷理念

益辰倉儲物流貿(mào)易市場在招商和管理進程中將始終如一遵循如下宗旨：1、突出配套功能，展示服務水平；2、構建完美信息網(wǎng)絡平臺，提高信息互通速度；3、設施共享，以便入駐商戶經(jīng)營；4、生態(tài)設計，營造舒心工作和交易環(huán)境。

在項目建設經(jīng)營理念指引下，益辰倉儲物流貿(mào)易市場貫徹五個營銷理念，運用靈活多樣招商手段，分四個階段針對三類客戶，為入駐商戶全面解決倉儲物流貿(mào)易配套服務。

項目處在神木第二新村倉儲物流區(qū)內(nèi)，該區(qū)將建成各種物流園區(qū)。為了避免相鄰地區(qū)物流基地惡性競爭，為謀求自身更大發(fā)展空間，益辰倉儲物流貿(mào)易市場要采用恰當市場細分方略，依托自身獨特優(yōu)勢，爭取物流運作資源，比競爭對手更有效地為客戶提供與物流活動有關基本設施、信息、征詢等一系列服務。

5.3營銷渠道方略

益辰倉儲物流貿(mào)易市場營銷涉及兩某些內(nèi)容：1、招商，采用各種招商方式，吸引商戶入駐市場；2、市場推廣，將益辰倉儲物流貿(mào)易市場作為整體向市場推廣，擴大知名度，為入駐商戶開展業(yè)務提供良好市場環(huán)境。

5.3.1招商方略

在招商過程中一方面應準備完備宣傳資料,這些資料涉及宣傳畫、電子宣傳工具、原則服飾和招商手冊等，培訓專業(yè)招商人員，在此基本上可以運用如下招商手段，或者在某一階段只強調(diào)一種手段，或者將幾種辦法結(jié)合起來使用，靈活多樣地進行招商活動。

1、運用傳媒招商

針對目的客戶媒體習慣，設計打動心扉廣告，運用老式電子媒體和印刷媒體進行大規(guī)模招商宣傳。

2、舉辦或參加行業(yè)招商會

有選取地參加某些故意義行業(yè)會議，廣泛聯(lián)系客戶。針對意向客戶采用方案營銷方式進行深度接觸和談判。

3、借助中介機構聯(lián)系渠道招商

充分運用如招商代理機構等關于中介，向其傳遞招商信息，運用她們信息和渠道進行更大范疇招商活動。

4、安排招商小組積極招商

益辰倉儲物流貿(mào)易市場可積極派出專業(yè)招商隊伍，進行宣傳、信息收集、擬定意向客戶規(guī)定和原則，開展深度接洽和有籌劃談判進程。

5、借助電子網(wǎng)絡招商

設立益辰倉儲物流貿(mào)易市場專用網(wǎng)站，網(wǎng)站設立專門招商頻道，網(wǎng)站內(nèi)容要體現(xiàn)互動交流、內(nèi)容豐富、信任公正等特點，借助網(wǎng)絡搜索引擎連接各類招商網(wǎng)站和有關公司。

6、運用各類政府及協(xié)會渠道

運用政府關于機構和行業(yè)協(xié)會權威性，通過這種平臺宣傳和展示益辰倉儲物流貿(mào)易市場招商信息，搜尋目的客戶，提高招商推廣力度。

5.3.2市場推廣方略

倉儲物流貿(mào)易市場市場推廣目是提高市場知名度，吸引客源，增長市場交易額，為倉儲物流貿(mào)易市場和入駐商戶增長效益。益辰倉儲物流貿(mào)易市場可以采用宣傳手冊、顧客雜志、出席推介會和交易會、視覺形象設計、互聯(lián)網(wǎng)和廣告等各種手段混合使用綜合營銷方式，以達到預期效果。此外，招商和市場推廣可同步進行，也能互相增進，但各有側(cè)重點。

5.4招商推廣籌劃

益辰倉儲物流貿(mào)易市場營銷戰(zhàn)略能否最后貫徹，市場推廣能否成功，招商活動起著舉足輕重作用。招商活動可以分為四個時期，每個時期均有不同工作重心和工作內(nèi)容。

5.4.1籌辦期

籌辦期工作重心為：在進一步市場定位基本上，規(guī)劃招商預算，完畢招商宣傳工具制作，積極運用新聞媒體和各種有效宣傳工具，讓潛在客戶理解益辰倉儲物流貿(mào)易市場理念和經(jīng)營戰(zhàn)略，為簡介期招商活動做好準備。

時間安排：8月-3月。

5.4.2簡介期

簡介期目是在形成強有力銷售組織基本上，加大宣傳力度，引導潛在客戶對益辰倉儲物流貿(mào)易市場有一種明確人士，通過招商會和一對一招商人員推廣活動，使招商活動進入抱負啟動階段。

時間安排：3月-6月。

5.4.3強力推廣期

強力推廣目是加大推銷力度，力求益辰倉儲物流貿(mào)易市場在簡介期基本上完畢合計總量80%招商目的。

時間安排：6月-12月。

5.4.4穩(wěn)定推廣期

穩(wěn)定推廣期工作目的是完畢滯留20%招商任務，在以往招商經(jīng)驗基本上，尋找新客源和積極改進招商方案。

時間安排：1月-6月。

第六章管理體制

6.1管理體系

益辰倉儲物流貿(mào)易市場有限責任公司負責益辰倉儲物流貿(mào)易市場土地開發(fā)、基本設施建設、投資融資、招商引資、行政管理、協(xié)調(diào)和服務等工作。

公司采用直線職能管理體系，機構設立及職能劃分如下圖：

6.2人力資源配備與薪酬體系

需要配備各類人員125人。

用工形式：業(yè)務性較強崗位上所有采用合同制用工方式，別的采用暫時工用工形式。

本項目招聘有豐富經(jīng)驗管理人員、倉儲、物流、貿(mào)易專業(yè)人員，各類人員上崗邁進行專業(yè)知識培訓，并經(jīng)考核合格后方可上崗。掌握當代化管理方式，提高公司管理水平。

勞動定員表

第七章財務分析

7.1預測根據(jù)

7.1.1收入及利潤根據(jù)

1、基建貸款利率：執(zhí)行中華人民共和國人民銀行頒發(fā)現(xiàn)行3-5年期貸款年利率5.76%。

2、銷售稅金及附加擬定

（1）營業(yè)稅：依照地方稅務局規(guī)定，按銷售收入5%計提營業(yè)稅。

（2）增值稅：由銷售稅抵扣進項稅，稅率為17%。

（3）都市維護建設稅:依照國家財政部（1993）財發(fā)第42號文規(guī)定，按營業(yè)稅5%計取。

（4）教誨費附加：依照國務院國創(chuàng)造電（1994）第2號文規(guī)定，按營業(yè)稅3%計算。

3、所得稅：依照服務業(yè)所得稅原則，按利潤總額25%計取。

4、基準收益率：按8%計算。

7.1.2成本估算根據(jù)

（1）管理費用：本項目管理費用為開發(fā)公司在管理和經(jīng)營中所發(fā)生費用,按營業(yè)額4%計算。

（2）營業(yè)費用：本項目營業(yè)費用為公司經(jīng)營過程中及尋常所發(fā)生各項費用按銷售收入3%計算。

（3）財務費用：項目財務費用為開發(fā)公司為籌集建設資金所發(fā)生各項費用,本項目重要為貸款利息按年利率5.76%計算，第五年經(jīng)營產(chǎn)生正鈔票流入時，按利潤總額15%補充貸款利息。

（4）工資等費用：各類人員工資按人均工資1500元/月估算,職工福利費按工資總額14%估算，中高層管理人員工資略高于普通工作人員，共498.56萬元/年。

（5）其她費用：本項目場地維修費用及其她費用按銷售收入1.4%計算。

7.2投資收益預測

方案一：所有建筑物所有用于租賃

將來五年公司整體業(yè)務財務數(shù)據(jù)預測

總成本費用表

單位：萬元

項目收益估算表

單位：萬元

項目效益分析及財務評估按照新增資金來測算，即將項目投資及項目收益與公司其他投資及收益分開，計算增量投資及增量收益，并以此來評估項目投資收益及風險。項目鈔票流量估算表

單位：萬元

經(jīng)計算，該項目年平均利潤總額為4672.49萬元，年平均所得稅1168.12萬元，年平均所得稅后利潤為3504.37萬元。

依照利潤和利潤分派表計算投總投資收益率、資本金凈利潤率：

總投資收益率＝年平均息稅前利潤項目總投資×100%＝48.23%

資本金凈利潤率＝年平均凈利潤項目資本金

×100%＝67.55%

BEP（生產(chǎn)能力運用率）＝年固定總成本年營業(yè)收入-年營業(yè)稅金及附加-年可變成本×100%

＝25.09%

方案二：在經(jīng)營第四年出售倉庫物流交易區(qū)

將來五年公司整體業(yè)務財務數(shù)據(jù)預測

總成本費用表

單位：萬元

項目收益估算表

單位：萬元

項目效益分析及財務評估按照新增資金來測算，即將項目投資及項目收益與公司其他投資及收益分開，計算增量投資及增量收益，并以此來評估項目投資收益及風險。

項目鈔票流量估算表

單位：萬元

經(jīng)計算，該項目年平均利潤總額為5380.42萬元，年平均所得稅1345.11萬元，年平均所得稅后利潤為4035.32萬元。

依照利潤和利潤分派表計算投總投資收益率、資本金凈利潤率：

總投資收益率＝年平均息稅前利潤項目總投資×100%＝55.54%

資本金凈利潤率＝年平均凈利潤項目資本金

×100%＝77.78%

BEP（生產(chǎn)能力運用率）＝年固定總成本年營業(yè)收入-年營業(yè)稅金及附加-年可變成本×100%

＝25.60%

從計算指標看，方案一所有投資稅前財務內(nèi)部收益率為38.66%，稅后財務內(nèi)部收益率為28.90%，稅后財務凈現(xiàn)值為14,954萬元，只要年營業(yè)收入達到25.09%，公司就可以保本；方案二所有投資稅前財務內(nèi)部收益率為44.45%，稅后財務內(nèi)部收益率為35.76%，均高于行業(yè)基準收益率12%，并高于當前銀行長期貸款利率5.76%。稅后財務凈現(xiàn)值為19,323萬元，只要年營業(yè)收入達到25.60%，公司就可以保本。表白本項目除能滿足行業(yè)最低規(guī)定外，尚有盈余。表白該項目具備較強賺錢能力，在財務上是可以接受。

第八章資金需求

為適應迅速增長區(qū)域經(jīng)濟形勢，完善區(qū)域內(nèi)建材產(chǎn)品物流貿(mào)易體系，實現(xiàn)公司業(yè)務和規(guī)模奔騰，將募集9687.86萬元新建神木縣益辰倉儲物流貿(mào)易市場，為本地鋼材、鎂產(chǎn)品供銷提供良好平臺及工程機械、汽車租賃平臺。

本項目籌劃總投資9687.86萬元人民幣，其中，固定資產(chǎn)投資8587.06萬元，建設期利息100.8萬元，流動資金投資1000萬元，明細狀況見下表：

總投資估算表

單位：萬元

本項目項目建設總投資9687.86萬元。其中，自籌5187.86萬元，占總投資53.55%，別的46.45%投資額，即4500萬元采用債權融資方式獲得。

第九章風險分析

9.1風險概述

本項目在建設和全面投入運營后，將會受到各種風險困擾。這些風險重要來自于市場、內(nèi)部管理、財務以及某些不可預見因素。如下就項目重要風險及其來源做簡要闡述。

（1）市場風險

市場風險重要為行業(yè)市場發(fā)展進程風險、將來前景增長，以及行業(yè)內(nèi)既有和潛在競爭等所引起風險。本項目所建設倉儲物流園區(qū)，就所處地區(qū)、經(jīng)營范疇和政策導向等方面來看，在長期市場競爭中，隨著陜西省榆林市及周邊地區(qū)各產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，潛在競爭浮現(xiàn)幾率較大，存在著一定市場競爭風險。但是本項目具備獨厚地理、交通便利等優(yōu)勢，在一定限度上緩和了本項目市場風險。

（2）管理風險

管理風險重要針對公司在經(jīng)營過程中內(nèi)部風險控制，因而在設計時應從制度上規(guī)避也許存在內(nèi)部風險因素，在審計、管理流程上完善，從而在經(jīng)營過程中更好發(fā)揮公司自身管理優(yōu)勢，參加外部競爭。

本項目管理風險重要集中在領導團隊決策中。陜西省榆林市神木縣第二新村是一種集陶瓷、加工、物流、裝備制造等各大工業(yè)生產(chǎn)為一體綜合工業(yè)園區(qū)，中心物流園區(qū)管理和對大客戶之間協(xié)調(diào)將嚴重影響本項目長期運作和收益。因而本項目管理風險重要來源于其操作中存在風險。

（3）財務風險

公司融資產(chǎn)生財務杠桿作用猶如一把雙刃劍，公司財務風險重要表既有無力償還債務風險和利率變動風險。國家貸款利率有波動，必然導致公司資金成本控制難度增大，從而抵減了預期收益。

本項目借貸和償還能力方面財務風險較小，重要風險來自于對流動資產(chǎn)使用和控制方面。大型倉儲物流行業(yè)需要固定流動資金以便進行正常運作。對大量流動資金進行精準運用和控制將增長公司在財務操作中難度，同步也會增大公司財務風險。因而本項目財務風險將集中在流動性風險中。

（4）其她不可預見風險

本項目所存在不可預見風險重要指社會環(huán)境、金融環(huán)境、自然災害等因素所帶來風險。在經(jīng)歷了世界金融危機后來，國內(nèi)出臺了十大振興產(chǎn)業(yè)籌劃，大力扶持物流業(yè)。同步項目所在地社會及人文環(huán)境相對穩(wěn)定，長期發(fā)展前景良好，因而，重要不可預見風險將來自于本地自然環(huán)境及自然災害方向。

9.2重要風險影響分析

通過對本項目各種重要風險來源判明，可以得知各種風險在不同方面影響著本項目建設和實行?，F(xiàn)就各項目影響限度做綜合比較，以便得以全面分析風險，并得出相應對策。

本項目重要風險影響限度對比

就本項目各種重要風險影響力來看，操作風險和流動風險相對較大，對項目順利建設和持續(xù)運作有較大影響，需要著重引起注重；市場風險和項目風險位居另一方面，承辦單位應在一定限度上予以必要考慮，提前做好應對辦法；而行業(yè)風險等其她風險影響較小，公司只需實時進行必要方略調(diào)節(jié)即可。

9.3風險對策與控制

在分析了本項目各種風險及其影響限度之后，制定相應對策和控制辦法就顯得格外重要。因而，現(xiàn)就幾種重要風險對策和控制方式進行闡述。

1、操作風險

為了減少操作風險所帶來影響，本項目將引入當代管理機制，詳細做法如下：

（1）制定明確長期戰(zhàn)略目的和規(guī)劃；

（2）建立強大管理和決策團隊；

（3）開發(fā)各種經(jīng)營業(yè)務，建立各業(yè)務實時跟蹤評價體系；

（4）完善人力資源管理制度，建立有效績效考核體制和公平公正薪金制。

2、流動性風險

減少流動性風險，最重要辦法為加強資金掌控能力，為此本項目將：

（1）確立長期資金籌措和管理規(guī)劃方針，有效保持一定限度流動資金比例；

（2）加強資金預算工作，建立靈活有效資金鏈監(jiān)測和管控體系；

（3）加快項目建設周期，合理安排各項建設進度，以壓縮建設成本、盡快達產(chǎn)；

（4）合理運用資我市場、投資公司、民間資金、基金機構等等廣泛吸引投資，為項目將來發(fā)展提供充分資金保障。

3、市場風險

針對項目存在長期市場競爭風險，公司將努力建設長期合伙體系，以穩(wěn)定客戶和服務對象為依托，建立品牌效應：

（1）與大型運送商建立長期合伙伙伴關系；

（2）多元化服務模式，避免單一服務所帶來風險增量；

（3）建立品牌效應，以品牌拉動市場。

第十章結(jié)論

本項目是在充分分析國際國內(nèi)形勢基本上，積極相應國家號召，結(jié)合本地實際狀況，支持本地經(jīng)濟建設，為創(chuàng)業(yè)者提供經(jīng)營平臺，提高公司競爭優(yōu)勢基本之上提出。

本項目符合國家產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策，2月25日國務院審議通過了倉儲物流產(chǎn)業(yè)調(diào)節(jié)振興規(guī)劃，隨著物流行業(yè)發(fā)展，市場需求量將進一步增長，為行業(yè)提供了良好發(fā)展環(huán)境。

本項目重要收益除來自倉儲租賃、金屬鎂貿(mào)易外，尚有商鋪、辦公樓租賃收入，此外項目地理位置決定項目土地具備較強增值潛力，在經(jīng)營與土地雙重獲利模式下保證投資人資金安全。

神木縣第二新村產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套設施完備，動力成本低，可以大幅減少項目投資?？傮w來說，該投資項目風險小，回報率高，投資回收期短，具備較大投資效益。

本項目建成后，不但可覺得陜西省榆林市神木縣帶來可觀政府財政收入，并且彌補了本地倉儲物流業(yè)行業(yè)空缺，服務于神木及周邊地區(qū)各產(chǎn)業(yè)及地方建設，不但支持了本地地方經(jīng)濟建設，也搞活了附近地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展。該項目將會吸引國內(nèi)外各類有關產(chǎn)業(yè)公司、物流、商貿(mào)等產(chǎn)業(yè)進入，在本地形成產(chǎn)業(yè)集群，最后形成龐大產(chǎn)業(yè)集群，給本地注入前所未有經(jīng)濟活力，并向周邊形成輻射，帶動周邊地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展。項目鈔票流量估算表

單位：萬元

經(jīng)計算，該項目年平均利潤總額為4672.49萬元，年平均所得稅1168.12萬元，年平均所得稅后利潤為3504.37萬元。

依照利潤和利潤分派表計算投總投資收益率、資本金凈利潤率：

總投資收益率＝年平均息稅前利潤項目總投資×100%＝48.23%

資本金凈利潤率＝年平均凈利潤項目資本金

×100%＝67.55%

BEP（生產(chǎn)能力運用率）＝年固定總成本年營業(yè)收入-年營業(yè)稅金及附加-年可變成本×100%

＝25.09%

方案二：在經(jīng)營第四年出售倉庫物流交易區(qū)

將來五年公司整體業(yè)務財務數(shù)據(jù)預測

總成本費用表

單位：萬元

項目收益估算表

單位：萬元

項目效益分析及財務評估按照新增資金來測算，即將項目投資及項目收益與公司其他投資及收益分開，計算增量投資及增量收益，并以此來評估項目投資收益及風險。

項目鈔票流量估算表

單位：萬元

經(jīng)計算，該項目年平均利潤總額為5380.42萬元，年平均所得稅1345.11萬元，年平均所得稅后利潤為4035.32萬元。

依照利潤和利潤分派表計算投總投資收益率、資本金凈利潤率：

總投資收益率＝年平均息稅前利潤項目總投資×100%＝55.54%

資本金凈利潤率＝年平均凈利潤項目資本金

×100%＝77.78%

BEP（生產(chǎn)能力運用率）＝年固定總成本年營業(yè)收入-年營業(yè)稅金及附加-年可變成本×100%

＝25.60%

從計算指標看，方案一所有投資稅前財務內(nèi)部收益率為38.66%，稅后財務內(nèi)部收益率為28.90%，稅后財務凈現(xiàn)值為14,954萬元，只要年營業(yè)收入達到25.09%，公司就可以保本；方案二所有投資稅前財務內(nèi)部收益率為44.45%，稅后財務內(nèi)部收益率為35.76%，均高于行業(yè)基準收益率12%，并高于當前銀行長期貸款利率5.76%。稅后財務凈現(xiàn)值為19,323萬元，只要年營業(yè)收入達到25.60%，公司就可以保本。表白本項目除能滿足行業(yè)最低規(guī)定外，尚有盈余。表白該項目具備較強賺錢能力，在財務上是可以接受。

第八章資金需求

為適應迅速增長區(qū)域經(jīng)濟形勢，完善區(qū)域內(nèi)建材產(chǎn)品物流貿(mào)易體系，實現(xiàn)公司業(yè)務和規(guī)模奔騰，將募集9687.86萬元新建神木縣益辰倉儲物流貿(mào)易市場，為本地鋼材、鎂產(chǎn)品供銷提供良好平臺及工程機械、汽車租賃平臺。

本項目籌劃總投資9687.86萬元人民幣，其中，固定資產(chǎn)投資8587.06萬元，建設期利息100.8萬元，流動資金投資1000萬元，明細狀況見下表：

總投資估算表

單位：萬元

本項目項目建設總投資9687.86萬元。其中，自籌5187.86萬元，占總投資53.55%，別的46.45%投資額，即4500萬元采用債權融資方式獲得。

第九章風險分析

9.1風險概述

本項目在建設和全面投入運營后，將會受到各種風險困擾。這些風險重要來自于市場、內(nèi)部管理、財務以及某些不可預見因素。如下就項目重要風險及其來源做簡要闡述。

（1）市場風險

市場風險重要為行業(yè)市場發(fā)展進程風險、將來前景增長，以及行業(yè)內(nèi)既有和潛在競爭等所引起風險。本項目所建設倉儲物流園區(qū)，就所處地區(qū)、經(jīng)營范疇和政策導向等方面來看，在長期市場競爭中，隨著陜西省榆林市及周邊地區(qū)各產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，潛在競爭浮現(xiàn)幾率較大，存在著一定市場競爭風險。但是本項目具備獨厚地理、交通便利等優(yōu)勢，在一定限度上緩和了本項目市場風險。

（2）管理風險

管理風險重要針對公司在經(jīng)營過程中內(nèi)部風險控制，因而在設計時應從制度上規(guī)避也許存在內(nèi)部風險因素，在審計、管理流程上完善，從而在經(jīng)營過程中更好發(fā)揮公司自身管理優(yōu)勢，參加外部競爭。

本項目管理風險重要集中在領導團隊決策中。陜西省榆林市神木縣第二新村是一種集陶瓷、加工、物流、裝備制造等各大工業(yè)生產(chǎn)為一體綜合工業(yè)園區(qū)，中心物流園區(qū)管理和對大客戶之間協(xié)調(diào)將嚴重影響本項目長期運作和收益。因而本項目管理風險重要來源于其操作中存在風險。

（3）財務風險

公司融資產(chǎn)生財務杠桿作用猶如一把雙刃劍，公司財務風險重要表既有無力償還債務風險和利率變動風險。國家貸款利率有波動，必然導致公司資金成本控制難度增大，從而抵減了預期收益。

本項目借貸和償還能力方面財務風險較小，重要風險來自于對流動資產(chǎn)使用和控制方面。大型倉儲物流行業(yè)需要固定流動資金以便進行正常運作。對大量流動資金進行精準運用和控制將增長公司在財務操作中難度，同步也會增大公司財務風險。因而本項目財務風險將集中在流動性風險中。

（4）其她不可預見風險

本項目所存在不可預見風險重要指社會環(huán)境、金融環(huán)境、自然災害等因素所帶來風險。在經(jīng)歷了世界金融危機后來，國內(nèi)出臺了十大振興產(chǎn)業(yè)籌劃，大力扶持物流業(yè)。同步項目所在地社會及人文環(huán)境相對穩(wěn)定，長期發(fā)展前景良好，因而，重要不可預見風險將來自于本地自然環(huán)境及自然災害方向。

9.2重要風險影響分析

通過對本項目各種重要風險來源判明，可以得知各種風險在不同方面影響著本項目建設和實行?，F(xiàn)就各項目影響限度做綜合比較，以便得以全面分析風險，并得出相應對策。

本項目重要風險影響限度對比

就本項目各種重要風險影響力來看，操作風險和流動風險相對較大，對項目順利建設和持續(xù)運作有較大影響，需要著重引起注重；市場風險和項目風險位居另一方面，承辦單位應在一定限度上予以必要考慮，提前做好應對辦法；而行業(yè)風險等其她風險影響較小，公司只需實時進行必要方略調(diào)節(jié)即可。

9.3風險對策與控制

在分析了本項目各種風險及其影響限度之后，制定相應對策和控制辦法就顯得格外重要。因而，現(xiàn)就幾種重要風險對策和控制方式進行闡述。

1、操作風險

為了減少操作風險所帶來影響，本項目將引入當代管理機制，詳細做法如下：

（1）制定明確長期戰(zhàn)略目的和規(guī)劃；

（2）建立強大管理和決策團隊；

（3）開發(fā)各種經(jīng)營業(yè)務，建立各業(yè)務實時跟蹤評價體系；

（4）完善人力資源管理制度，建立有效績效考核體制和公平公正薪金制。

2、流動性風險

減少流動性風險，最重要辦法為加強資金掌控能力，為此本項目將：

（1）確立長期資金籌措和管理規(guī)劃方針，有效保持一定限度流動資金比例；

（2）加強資金預算工作，建立靈活有效資金鏈監(jiān)測和管控體系；

（3）加快項目建設周期，合理安排各項建設進度，以壓縮建設成本、盡快達產(chǎn)；

（4）合理運用資我市場、投資公司、民間資金、基金機構等等廣泛吸引投資，為項目將來發(fā)展提供充分資金保障。

3、市場風險

針對項目存在長期市場競爭風險，公司將努力建設長期合伙體系，以穩(wěn)定客戶和服務對象為依托，建立品牌效應：

（1）與大型運送商建立長期合伙伙伴關系；

（2）多元化服務模式，避免單一服務所帶來風險增量；

（3）建立品牌效應，以品牌拉動市場。

第十章結(jié)論

本項目是在充分分析國際國內(nèi)形勢基本上，積極相應國家號召，結(jié)合本地實際狀況，支持本地經(jīng)濟建設，為創(chuàng)業(yè)者提供經(jīng)營平臺，提高公司競爭優(yōu)勢基本之上提出。

本項目符合國家產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策，2月25日國務院審議通過了倉儲物流產(chǎn)業(yè)調(diào)節(jié)振興規(guī)劃，隨著物流行業(yè)發(fā)展，市場需求量將進一步增長，為行業(yè)提供了良好發(fā)展環(huán)境。

本項目重要收益除來自倉儲租賃、金屬鎂貿(mào)易外，尚有商鋪、辦公樓租賃收入，此外項目地理位置決定項目土地具備較強增值潛力，在經(jīng)營與土地雙重獲利模式下保證投資人資金安全。

神木縣第二新村產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套設施完備，動力成本低，可以大幅減少項目投資?？傮w來說，該投資項目風險小，回報率高，投資回收期短，具備較大投資效益。

本項目建成后，不但可覺得陜西省榆林市神木縣帶來可觀政府財政收入，并且彌補了本地倉儲物流業(yè)行業(yè)空缺，服務于神木及周邊地區(qū)各產(chǎn)業(yè)及地方建設，不但支持了本地地方經(jīng)濟建設，也搞活了附近地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展。該項目將會吸引國內(nèi)外各類有關產(chǎn)業(yè)公司、物流、商貿(mào)等產(chǎn)業(yè)進入，在本地形成產(chǎn)業(yè)集群，最后形成龐大產(chǎn)業(yè)集群，給本地注入前所未有經(jīng)濟活力，并向周邊形成輻射，帶動周邊地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展。項目鈔票流量估算表

單位：萬元

經(jīng)計算，該項目年平均利潤總額為4672.49萬元，年平均所得稅1168.12萬元，年平均所得稅后利潤為3504.37萬元。

依照利潤和利潤分派表計算投總投資收益率、資本金凈利潤率：

總投資收益率＝年平均息稅前利潤項目總投資×100%＝48.23%

資本金凈利潤率＝年平均凈利潤項目資本金

×100%＝67.55%

BEP（生產(chǎn)能力運用率）＝年固定總成本年營業(yè)收入-年營業(yè)稅金及附加-年可變成本×100%

＝25.09%

方案二：在經(jīng)營第四年出售倉庫物流交易區(qū)

將來五年公司整體業(yè)務財務數(shù)據(jù)預測

總成本費用表

單位：萬元

項目收益估算表

單位：萬元

項目效益分析及財務評估按照新增資金來測算，即將項目投資及項目收益與公司其他投資及收益分開，計算增量投資及增量收益，并以此來評估項目投資收益及風險。

項目鈔票流量估算表

單位：萬元

經(jīng)計算，該項目年平均利潤總額為5380.42萬元，年平均所得稅1345.11萬元，年平均所得稅后利潤為4035.32萬元。

依照利潤和利潤分派表計算投總投資收益率、資本金凈利潤率：

總投資收益率＝年平均息稅前利潤項目總投資×100%＝55.54%

資本金凈利潤率＝年平均凈利潤項目資本金

×100%＝77.78%

BEP（生產(chǎn)能力運用率）＝年固定總成本年營業(yè)收入-年營業(yè)稅金及附加-年可變成本×100%

＝25.60%

從計算指標看，方案一所有投資稅前財務內(nèi)部收益率為38.66%，稅后財務內(nèi)部收益率為28.90%，稅后財務凈現(xiàn)值為14,954萬元，只要年營業(yè)收入達到25.09%，公司就可以保本；方案二所有投資稅前財務內(nèi)部收益率為44.45%，稅后財務內(nèi)部收益率為35.76%，均高于行業(yè)基準收益率12%，并高于當前銀行長期貸款利率5.76%。稅后財務凈現(xiàn)值為19,323萬元，只要年營業(yè)收入達到25.60%，公司就可以保本。表白本項目除能滿足行業(yè)最低規(guī)定外，尚有盈余。表白該項目具備較強賺錢能力，在財務上是可以接受。

第八章資金需求

為適應迅速增長區(qū)域經(jīng)濟形勢，完善區(qū)域內(nèi)建材產(chǎn)品物流貿(mào)易體系，實現(xiàn)公司業(yè)務和規(guī)模奔騰，將募集9687.86萬元新建神木縣益辰倉