大學(xué)物業(yè)管理專項(xiàng)方案范文

某大學(xué)物業(yè)管理方案物業(yè)管理整體設(shè)想及策劃

（一）物業(yè)特點(diǎn)：

吉林司法警官職業(yè)學(xué)院大樓，是新建設(shè)現(xiàn)代建筑，需要高等物業(yè)管理實(shí)施現(xiàn)代物業(yè)管理，需要精心呵護(hù)學(xué)府形象，高效服務(wù)確保大樓正常運(yùn)行。和其它類型物業(yè)相比，貴學(xué)院大樓和行政辦公大樓物業(yè)管理必需注意其本身特點(diǎn)，擯棄傳統(tǒng)管理方法，采取獨(dú)特管理模式：

1、重視學(xué)院形象。

暨南大學(xué)醫(yī)學(xué)院大樓和行政辦公大樓是暨南大學(xué)辦理公務(wù)及對(duì)外交流關(guān)鍵窗口。任何物業(yè)瑕眥和次質(zhì)服務(wù)肯定會(huì)降低物業(yè)檔次，損壞學(xué)院形象。適宜管理模式，需要關(guān)注暨南大學(xué)國(guó)際社會(huì)形象，和學(xué)院文化風(fēng)格氣氛相契合，匹配高層次物業(yè)管理人員，采取優(yōu)異管理模式，確保物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和效果，發(fā)明一流辦公和教學(xué)科研環(huán)境，塑造含有暨南大學(xué)特色文化氣氛。

2、把握功效特點(diǎn)。

辦公樓和醫(yī)學(xué)院大樓含有不一樣物業(yè)功效，其作息生命周期有所差異，需要樹立“業(yè)主至上，服務(wù)第一”服務(wù)理念，合理安排管理資源，提升資源利用率，使物業(yè)管理脈搏和物業(yè)功效脈搏協(xié)調(diào)頻率，確保各類服務(wù)步驟控制無(wú)縫連接，實(shí)現(xiàn)零缺點(diǎn)服務(wù)目標(biāo)。

3、整合技術(shù)資源。

行政辦公大樓和醫(yī)學(xué)院大樓距離近，完全能夠組織一個(gè)獨(dú)立服務(wù)中心進(jìn)行管理。和學(xué)生公寓及單純教學(xué)樓不一樣，行政辦公大樓和醫(yī)學(xué)院大樓功效多樣和設(shè)施設(shè)備技術(shù)層次高，需要技術(shù)等級(jí)完全高出多個(gè)層次，需要復(fù)合型人才管理。不過配齊各個(gè)專業(yè)口（電梯、中央空調(diào)、給排水、消防、供配電、用戶服務(wù)、樓宇自動(dòng)化、樓宇清潔、綠化、醫(yī)學(xué)垃圾處理、樓宇智能控制等）專業(yè)人員在任何服務(wù)中心組織管理中全部是不現(xiàn)實(shí)，那會(huì)大大增加管理成本。所以最理想技術(shù)組織方法是以主干專業(yè)管理人員為關(guān)鍵組建服務(wù)中心，以外圍技術(shù)組織為補(bǔ)充，強(qiáng)化專業(yè)管理水平，而且要確保外圍技術(shù)力量全方面性、立即性、常常性技術(shù)支持，才能確保兩座大樓安全無(wú)憂。

4、注意特殊專業(yè)。

行政辦公大樓和醫(yī)學(xué)院大樓安全管理包含到樓宇消防安全、治安安全、設(shè)施設(shè)備安全、環(huán)境安全等方面內(nèi)容，尤其是需要注意醫(yī)學(xué)院大樓環(huán)境安全，需要對(duì)醫(yī)學(xué)試驗(yàn)室通風(fēng)安全管理、排水安全管理、醫(yī)學(xué)垃圾處理安全、建筑配套設(shè)備安全等方面有著很高專業(yè)要求，需要加以強(qiáng)化控制。沒有相關(guān)專業(yè)技術(shù)支持，就無(wú)法保障醫(yī)學(xué)院大樓乃至暨南大學(xué)學(xué)院環(huán)境安全。國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)化組織ISO14000環(huán)境管理保障體系有效運(yùn)行，專業(yè)技術(shù)力量充足配置，能夠有利于環(huán)境安全全方面控制。

二、

廣電物業(yè)企業(yè)接管暨南大學(xué)物業(yè)綜合優(yōu)勢(shì)

廣電物業(yè)企業(yè)是國(guó)有廣州廣電企業(yè)集團(tuán)全資企業(yè)，是廣州市最具實(shí)力物業(yè)管理專業(yè)企業(yè)之一，積累了十幾年各類物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，含有優(yōu)異職員隊(duì)伍、完善管理體系和良好運(yùn)作機(jī)制，對(duì)負(fù)擔(dān)暨南大學(xué)物業(yè)管理?yè)碛谐渥阈判摹?/p>

優(yōu)勢(shì)一：規(guī)范物業(yè)管理運(yùn)作體系

●廣電物業(yè)企業(yè)ISO9002質(zhì)量體系和ISO14000環(huán)境管理體系經(jīng)

過多年實(shí)際運(yùn)作，縝密而富有操作性，確保暨南大學(xué)物業(yè)規(guī)范化管理。

●

廣電物業(yè)企業(yè)所屬十多個(gè)物業(yè)管理處，已經(jīng)接收了十幾年

市場(chǎng)礪煉，在依靠物業(yè)管理費(fèi)維持其資金運(yùn)作方面，積累了物業(yè)管理財(cái)務(wù)運(yùn)作方面豐富經(jīng)驗(yàn)，所以，我們有實(shí)力同時(shí)接收暨南大學(xué)物業(yè)，并在確保暨南大學(xué)物業(yè)在管理水平高質(zhì)高效同時(shí)，還能顯著降低管理成本，為暨南大學(xué)和廣大業(yè)主節(jié)省開支。

●

廣電物業(yè)企業(yè)高度重視人力資源開發(fā)和管理，在職員培訓(xùn)

工作中，從指導(dǎo)思想、培訓(xùn)方法、內(nèi)容直到考評(píng)手段等全部有十分規(guī)范要求實(shí)施程序。

●

從財(cái)務(wù)運(yùn)作、多項(xiàng)費(fèi)用收繳直到物業(yè)管理各個(gè)層面，廣電物

業(yè)企業(yè)計(jì)算機(jī)管理網(wǎng)絡(luò)早已經(jīng)全方面覆蓋。

●

廣電物業(yè)企業(yè)已經(jīng)形成一整套物業(yè)管理形象展示系統(tǒng)，從管

理形象上完全勝任暨南大學(xué)物業(yè)管理，假如接管暨南大學(xué)物業(yè)，我們將重視以暨南大學(xué)形象展示系統(tǒng)為主，使物業(yè)管理能充足表現(xiàn)暨南大學(xué)整體形象。

優(yōu)勢(shì)二：全方面豐富樓宇設(shè)備管理經(jīng)驗(yàn)

廣電物業(yè)企業(yè)擁有各類工程技術(shù)管理人員60余名，對(duì)各類物

業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施由電梯、中央空調(diào)、供配電、給排水設(shè)備、消防系統(tǒng)、保安系統(tǒng)、智能控制直到停車場(chǎng)自動(dòng)管理系統(tǒng)等全部有完善技術(shù)保障和豐富管理經(jīng)驗(yàn)，能夠按大廈設(shè)計(jì)、實(shí)用需求，安排最經(jīng)濟(jì)而實(shí)用設(shè)備管理方案，確保各項(xiàng)系統(tǒng)運(yùn)行正常，維修立即。

廣電物業(yè)企業(yè)對(duì)機(jī)電設(shè)備運(yùn)行管理和設(shè)備改造工程感受深刻，

對(duì)大廈中央空調(diào)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和水電供給系統(tǒng)節(jié)能降耗亦有得力方法，有充足把握管理好廣電物業(yè)接管各類機(jī)電設(shè)備。

優(yōu)勢(shì)三：管轄物業(yè)類型全方面

在廣電物業(yè)企業(yè)管理各項(xiàng)物業(yè)中，現(xiàn)有高層寫字樓、高層住

宅樓、又有綜合性商業(yè)大廈和多層多功效樓宇，所以能夠針對(duì)暨南大學(xué)物業(yè)各有側(cè)重地安排和實(shí)施物業(yè)管理方案，在較短時(shí)間內(nèi)使物業(yè)管理形象得到全方面提升，并使管理成本得到有效控制，設(shè)備運(yùn)行情況良好。

優(yōu)勢(shì)四：發(fā)揮地域優(yōu)勢(shì)，實(shí)施華穎花園、平云路工業(yè)區(qū)、暨南大學(xué)管理資源共享

廣電物業(yè)在廣州所服務(wù)華穎花園、平云路工業(yè)區(qū)地域和暨南

大學(xué)辦公樓僅有幾分鐘路距，我們能夠綜合利用廣電物業(yè)全部資源實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)共享。

1、

人才共享：廣電物業(yè)除了選派優(yōu)異職員進(jìn)駐暨南大學(xué)外，

企業(yè)各個(gè)專業(yè)部門還能夠隨時(shí)直達(dá)暨南大學(xué)物管處，幫助找出管理和服務(wù)盲點(diǎn)。

2、

合作伙伴共享：華穎花園、平云路工業(yè)區(qū)綠化、垃圾清

運(yùn)、消殺等全部對(duì)外承包，請(qǐng)專業(yè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)，我們能夠把對(duì)暨南大學(xué)以上服務(wù)納入統(tǒng)一管理當(dāng)中，從而降低運(yùn)行成本。

3、

物資共享：三處物資能夠集體采購(gòu)，有利于降低成本。

優(yōu)勢(shì)五：鮮明企業(yè)文化，旺盛職員士氣

廣電物業(yè)企業(yè)在物業(yè)管理實(shí)踐中總結(jié)和凝煉出富有鮮明特色

企業(yè)文化：

促進(jìn)企業(yè)長(zhǎng)足發(fā)展關(guān)鍵原因是這一企業(yè)不為她人所克隆企業(yè)文化。廣電物業(yè)企業(yè)正是有了獨(dú)特鮮明企業(yè)文化，才形成了職員共同價(jià)值觀、信念追求和行為準(zhǔn)則，這是一個(gè)寶貴精神財(cái)富，它促進(jìn)職員展現(xiàn)出旺盛士氣，為實(shí)現(xiàn)高尚企業(yè)目標(biāo)，矢志不渝地探索和奮斗。

三、接管暨南大學(xué)物業(yè)指導(dǎo)思想和目標(biāo)承諾

(一)

確定正確指導(dǎo)思想：

真誠(chéng)合作、鼎力奉獻(xiàn)、長(zhǎng)遠(yuǎn)負(fù)擔(dān)

真誠(chéng)合作：表現(xiàn)在重協(xié)議、守信譽(yù)，以誠(chéng)信為根本。

鼎力奉獻(xiàn)：表現(xiàn)廣電物業(yè)企業(yè)人本、服務(wù)、卓越企業(yè)精神，全力以赴作好暨南大學(xué)物業(yè)管家人，為暨南大學(xué)物業(yè)增值和物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展傾力貢獻(xiàn)。

長(zhǎng)遠(yuǎn)負(fù)擔(dān)：力避急功近利和華而不實(shí)，著眼于合作長(zhǎng)遠(yuǎn)前景和綜合效益，腳扎實(shí)地負(fù)擔(dān)物業(yè)管理人應(yīng)盡職責(zé)。

(二)

我們作出目標(biāo)承諾

1、自接管之日起，第十二個(gè)月內(nèi)使暨南大學(xué)辦公大樓物業(yè)達(dá)成廣州市級(jí)物業(yè)管理優(yōu)異大廈考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)，兩年內(nèi)達(dá)成省級(jí)物業(yè)管理優(yōu)異大廈考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)。

2、自接管之日起，兩年內(nèi)，使暨南大學(xué)物業(yè)管理總體形象得到全方面提升，大廈機(jī)電設(shè)備管理和運(yùn)行情況良好，發(fā)明廣州市大學(xué)校園物業(yè)推向社會(huì)化、專業(yè)化管理成功典范。

我們要在暨南大學(xué)物業(yè)管理實(shí)踐中，表現(xiàn)企業(yè)實(shí)力，發(fā)揮企業(yè)優(yōu)勢(shì)，弘揚(yáng)企業(yè)企業(yè)精神，規(guī)范運(yùn)作，科技先導(dǎo)，發(fā)明優(yōu)異成績(jī)，向社會(huì)、向暨南大學(xué)領(lǐng)導(dǎo)和職員、住戶呈獻(xiàn)一份合格、滿意答卷。

4、

服務(wù)目標(biāo)承諾和考評(píng)指標(biāo)：

廣電物業(yè)是廣州市市屬一類大型企業(yè)廣電集團(tuán)下屬專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)，廣電集團(tuán)“老實(shí)為人，誠(chéng)信做事”企業(yè)品格享譽(yù)社會(huì)，廣電物業(yè)秉承集團(tuán)企業(yè)文化風(fēng)格，逐步形成“盡心為用戶著想，盡力讓用戶滿意”服務(wù)宗旨。我們發(fā)揮廣電物業(yè)高度自律意識(shí)工作精神，對(duì)水源大廈物業(yè)管理多種指標(biāo)根據(jù)國(guó)家及廣州市評(píng)優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行量化，并給予莊重承諾，在上級(jí)主管部門和水源大廈業(yè)主考評(píng)和監(jiān)督下實(shí)施兌現(xiàn)。

表1•1

廣電物業(yè)管理指標(biāo)承諾表

序號(hào)

指標(biāo)名稱

國(guó)優(yōu)市優(yōu)指標(biāo)

投標(biāo)指標(biāo)

指標(biāo)考評(píng)內(nèi)容

管理方法

1

房屋完好率

98%

98%

1、

房屋及配套設(shè)施完好整齊，無(wú)亂搭建、亂懸掛現(xiàn)象；2、

外墻無(wú)亂貼和銹跡、破損、污漬；3、

室外招牌、廣告、霓虹燈、引路標(biāo)識(shí)整齊統(tǒng)一美觀。

落實(shí)責(zé)任人，實(shí)施巡視制度，建檔統(tǒng)計(jì)，確保房屋完好。

2

房屋零修、急修立即率

99%

99%

1、

維修管理制度和方法完善；2、

維修值班統(tǒng)計(jì)和回訪統(tǒng)計(jì)無(wú)缺漏，無(wú)弄虛作假現(xiàn)象；3、

用戶對(duì)維修立即程度評(píng)定。

建立完善制度和方法；嚴(yán)格檢驗(yàn)考評(píng)；自評(píng)、考評(píng)和業(yè)主用戶調(diào)查相結(jié)合；多層次維修技術(shù)培訓(xùn)。

3

維修工程質(zhì)量合格率及回訪率

100%

100%

1、

全部維修工程全部必需有具體維修統(tǒng)計(jì)及驗(yàn)收統(tǒng)計(jì)；2、

關(guān)鍵維修工程要建檔造冊(cè)，并由管理人員簽署驗(yàn)收合格單；3、

每項(xiàng)維修工程完工后，對(duì)用戶進(jìn)行回訪，并針對(duì)回訪情況提出整改方法，達(dá)成用戶滿意。

分項(xiàng)檢驗(yàn)，一步到位，并實(shí)施回訪制度，以確保維修工程合格，滿足用戶需要。

4

維修返工率

≤1%

≤1%

維修返工統(tǒng)計(jì)和維修返工投訴

實(shí)施維修方案論證及監(jiān)理制度。

5

治安（含車輛安全）案件發(fā)生率（因物業(yè)管理過失）

0

0

1、

安管員和車輛實(shí)施一體化管理；

有完善安全制度和管理方法；2、

有專業(yè)保安隊(duì)伍并實(shí)施準(zhǔn)軍事化管理和訓(xùn)練；安管員統(tǒng)一服裝、熟悉轄區(qū)情況，言行規(guī)范，文明執(zhí)勤；3、

車輛停放有序，無(wú)違章行駛和停泊，場(chǎng)地整齊線標(biāo)清楚。

安管員經(jīng)培訓(xùn)考評(píng)后方能上崗，并每七天訓(xùn)練三次，每次兩小時(shí)；落實(shí)保安崗位職責(zé)，明確責(zé)任，實(shí)施二十四小時(shí)巡視制度。

5

綠化完好率

無(wú)

99%

1、

建立健全綠化管理制度，落實(shí)綠化工作負(fù)責(zé)制及巡查制度；2、

對(duì)管理區(qū)內(nèi)全部綠化品種、布局、長(zhǎng)勢(shì)、修剪、維護(hù)等情況建檔登記，不出現(xiàn)長(zhǎng)勢(shì)不好、局部有病蟲害、踐踏等情況；3、

確保綠化布局合理優(yōu)美，花草盆景擺放配置適當(dāng)，修剪整齊美觀、無(wú)踐踏、無(wú)黃土裸露。

落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，實(shí)施巡查制度，建檔統(tǒng)計(jì)，并由服務(wù)中心經(jīng)理監(jiān)督實(shí)施。

6

保潔達(dá)標(biāo)率

無(wú)

99%

1、

清潔衛(wèi)生建立一體化管理制度并落實(shí)；2、

專業(yè)清潔隊(duì)伍，實(shí)施門前三包；環(huán)衛(wèi)設(shè)備完善；3、

小宗垃圾（煙頭、紙屑、痰跡）每200平方米控制在1處以下。

責(zé)任人進(jìn)行定區(qū)保潔，實(shí)施巡查制度，建檔統(tǒng)計(jì)，大廈每層通道地板、衛(wèi)生間、玻璃等專員進(jìn)行不間斷保潔。

7

電梯月故障停機(jī)率

≤1%

≤1%

1、

專業(yè)人員，持證上崗，電梯安檢審證俱全；2、

嚴(yán)格運(yùn)行制度和操作規(guī)程，養(yǎng)護(hù)巡視統(tǒng)計(jì)齊全，技術(shù)檔案完整；3、

轎廂整齊、通風(fēng)、照明、通訊完好；4、

出現(xiàn)故障，立即搶修，無(wú)重大事故。

建立快速反應(yīng)搶修機(jī)制；配置專業(yè)管理人員；嚴(yán)格實(shí)施管理制度和操作規(guī)程。

8

智能化設(shè)施完好率、

無(wú)

99%

1、

建立健全大型及關(guān)鍵機(jī)電設(shè)備管理制度，制訂定時(shí)維修、保養(yǎng)計(jì)劃；2、

配置專業(yè)人員，持證上崗，24值班；3、

配電設(shè)備和空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行正常，無(wú)嚴(yán)重噪音和漏水現(xiàn)象；4、

設(shè)施設(shè)備檔案資料、運(yùn)行統(tǒng)計(jì)、維修養(yǎng)護(hù)統(tǒng)計(jì)齊全并歸檔保留；5、

系統(tǒng)節(jié)能效果好；6、

無(wú)亂收費(fèi)現(xiàn)象。

對(duì)各類關(guān)鍵機(jī)電設(shè)備每班填寫運(yùn)行統(tǒng)計(jì)日志，并進(jìn)行運(yùn)行情況分析，使設(shè)備在動(dòng)態(tài)運(yùn)行中隱患得到立即排除，落實(shí)以服務(wù)中心經(jīng)理、全方面負(fù)責(zé)，主管工程師質(zhì)量、技術(shù)把關(guān)崗位責(zé)任制及工程程序，使各類設(shè)備運(yùn)行、保養(yǎng)立即合理，延長(zhǎng)設(shè)備使用壽命。

9

大型機(jī)電設(shè)備完好率

99%

99%

10

中小型機(jī)電設(shè)備完好率

95%

95%

11

公共照明完好率（含路燈亮燈率）

99%

99%

公共照明隨時(shí)處于完好狀態(tài)，在二十四小時(shí)中不管任何時(shí)間出現(xiàn)故障做到立即修復(fù)。

落實(shí)責(zé)任人，實(shí)施巡視制度，建檔統(tǒng)計(jì)，服務(wù)中心經(jīng)理監(jiān)督實(shí)施。

12

給排水設(shè)施完好率

95%

99%

1、

用水、供水制度完善，給排水設(shè)備系統(tǒng)運(yùn)行良好，排水通暢，無(wú)大面積漏水；2、

嚴(yán)格遵照要求收取水費(fèi)，停水通知立即；3、

定時(shí)清洗二次供水蓄水設(shè)備，有封閉方法、衛(wèi)生許可證、操作員健康證，無(wú)二次污染。

嚴(yán)格檢驗(yàn)統(tǒng)計(jì)，落實(shí)各項(xiàng)管理制度。

13

消防設(shè)施設(shè)備完好率

98%

98%

1、

配置專兼職消防人員，嚴(yán)格制度，落實(shí)責(zé)任，定時(shí)訓(xùn)練義務(wù)消防隊(duì)，組織消防宣傳；2、

總控中心系統(tǒng)設(shè)備完好