土地流轉(zhuǎn)大數(shù)據(jù)分析報告

土地流轉(zhuǎn)大數(shù)據(jù)分析報告1前言農(nóng)業(yè)農(nóng)村農(nóng)民問題是關(guān)系國計民生的根本性問題。鄉(xiāng)村興則國家興，鄉(xiāng)村衰則國家衰。沒有農(nóng)業(yè)農(nóng)村的現(xiàn)代化，就沒有國家的現(xiàn)代化。當前，我國發(fā)展不平衡不充分問題在鄉(xiāng)村最為突出，為全面建成小康社會和全面建設社會主義現(xiàn)代化強國，黨中央國務院提出鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略和數(shù)字鄉(xiāng)村發(fā)展戰(zhàn)略，各行業(yè)發(fā)展趨勢都表明，目前全球已進入一個將數(shù)據(jù)作為戰(zhàn)略資源的時代。大數(shù)據(jù)蘊藏著巨大價值和潛力，是建設農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化不可或缺的戰(zhàn)略資源。通過分析大數(shù)據(jù)，可以實現(xiàn)實時掌握土地信息，敏銳匹配客戶需求，并對應制定更完善的土地運營模式，為土地資產(chǎn)運營賦能。本次報告以土流網(wǎng)十年來深耕土地流轉(zhuǎn)行業(yè)的交易數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，對中國土地流轉(zhuǎn)市場進行多維度剖析，旨在為三農(nóng)工作者們提供更深度的決策參考。2土流網(wǎng)土地流轉(zhuǎn)交易概況---掛牌土地總面積4.8億畝---交易土地總面積1.18億畝---交易土地總金額：3萬億元3全國土地流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀01土地流轉(zhuǎn)總體趨勢從土地流轉(zhuǎn)市場的整體發(fā)展趨勢看，近年土地發(fā)布數(shù)量呈現(xiàn)爆發(fā)式增長的趨勢，目前共有4個土地交易量明顯快速增長的時間節(jié)點：1.2014年4月：同年的中央一號文件提出：“鼓勵有條件的農(nóng)戶流轉(zhuǎn)承包土地的經(jīng)營權(quán)，加快健全土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)市場，完善縣鄉(xiāng)村三級服務和管理網(wǎng)絡”。2.2017年10月：同年共有4份國家政策文件提及鼓勵農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，其中包括《關(guān)于加快構(gòu)建政策體系培育新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體的意見》，提出鼓勵新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體“通過流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營權(quán)，提升土地適度規(guī)模經(jīng)營水平?！?.2018年4月：同年1月份國務院發(fā)布《關(guān)于實施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的意見》4.2019年4月：同年年初，國務院發(fā)布《關(guān)于堅持農(nóng)業(yè)農(nóng)村優(yōu)先發(fā)展做好“三農(nóng)”工作的若干意見》，人民銀行、銀保監(jiān)會、證監(jiān)會、財政部、農(nóng)業(yè)農(nóng)村部等五部委發(fā)布《關(guān)于金融服務鄉(xiāng)村振興的指導意見》。除了政策文件對土地流轉(zhuǎn)市場的助推之外，我們還可以發(fā)現(xiàn)明顯的季節(jié)性規(guī)律：4個時間節(jié)點當中，有3個都集中在4月份，即春耕時節(jié)。02土地發(fā)布類型隨著中國土地流轉(zhuǎn)市場的不斷完善，土地交易類型逐漸增多，8大類土地流轉(zhuǎn)火熱。2016年10月，國務院發(fā)布《關(guān)于完善農(nóng)村土地所有權(quán)承包權(quán)經(jīng)營權(quán)分置辦法的意見》，提出規(guī)范土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)交易，因地制宜加強農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易市場建設。以土地發(fā)布量最大的廣東為例，農(nóng)村集體建設用地在近3年達到15259宗，占比51.8%，其次為閑置農(nóng)房3364宗、耕地2899宗、養(yǎng)殖用地2641宗、園地2222宗、林地1971宗、水域999宗、草地67宗。03土地需求信息分布我國休閑農(nóng)業(yè)、鄉(xiāng)村旅游、鄉(xiāng)村養(yǎng)老等新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)用地需求旺盛，尤以農(nóng)業(yè)大省需求多。作為傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)大省的廣東、江蘇以及四川的土地需求最為強勁，并且需求的土地類型較為豐富。以四川為例，近3年來需求最多的土地類型為耕地達到了1411宗，其次為養(yǎng)殖用地846宗、林地422宗、園地367宗、農(nóng)村集體建設用地350宗、閑置農(nóng)房300宗、水域259宗、草地33宗。04土地經(jīng)營規(guī)模1000畝以下的掛牌土地占比高達90%，與政策風向高度吻合。根據(jù)土流網(wǎng)的掛牌交易數(shù)據(jù)，38.00%的掛牌土地大小在10-100畝之間，其次占比較大的是10畝以下的土地，占31.50%；100-1000畝的土地，占23.09%。2014年，中共中央辦公廳、國務院辦公廳印發(fā)了《關(guān)于引導農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)有序流轉(zhuǎn)發(fā)展農(nóng)業(yè)適度規(guī)模經(jīng)營的意見》，此后與土地流轉(zhuǎn)相關(guān)的國家政策文件，無一例外都會強調(diào)“適度規(guī)模”的原則。土流網(wǎng)掛牌土地大小，絕大多數(shù)集中1000畝以下，與國家提倡的土地流轉(zhuǎn)政策風向高度吻合。05土地流轉(zhuǎn)價格土地流轉(zhuǎn)價格差異大，影響土地價格的主導因素為常年經(jīng)營農(nóng)作物收益，農(nóng)作物經(jīng)濟價值越高，土地流轉(zhuǎn)價格越高，并且與當?shù)亟?jīng)濟水平及地域大小密切相關(guān)。從圖中耕地流轉(zhuǎn)價格數(shù)據(jù)顯示，我國各地區(qū)土地流轉(zhuǎn)價格差異明顯，尤其東西部差異尤為顯著。分省份來看，經(jīng)濟發(fā)達的上海、北京、香港、澳門、臺灣及天津地區(qū)的土地流轉(zhuǎn)價格排在了第一梯隊，均價在1400-1800元/畝/年不等。東部的農(nóng)業(yè)大省河北、山東、江蘇、河南、浙江、廣東、黑龍江以及吉林土地流轉(zhuǎn)價格排在了第二梯隊，均價在800-1200元/畝/年不等。西部地區(qū)的新疆、西藏、青海及甘肅等地區(qū)均價均低于全國平均價。我國西南、西北及一些傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)大省土地流轉(zhuǎn)面積大，流轉(zhuǎn)價格相對低于東南沿海及一些經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)。06土地流轉(zhuǎn)地域特征土地流轉(zhuǎn)地域差異明顯，資源配置有待進一步優(yōu)化從流轉(zhuǎn)面積來看，山東、內(nèi)蒙古、河北3個地區(qū)高居前3；但從土地交易宗數(shù)來看，江蘇、廣東、浙江是最為活躍的3個省份。主要原因在于北方機械化程度高于南方，且土地相對平整，更便于大宗地塊進入流轉(zhuǎn)市場，從而造成北方省份的土地流轉(zhuǎn)宗數(shù)相對少，但整體流轉(zhuǎn)面積大；南方省份土地流轉(zhuǎn)次數(shù)更頻繁，但總體交易面積并不多。較為典型的對比是內(nèi)蒙古和浙江：內(nèi)蒙古的土地流轉(zhuǎn)總面積為1285萬畝，高居全國第2，但交易宗數(shù)為3158宗，僅排在全國第20位；浙江的土地交易宗數(shù)高居全國第4，達到12210宗，但土地流轉(zhuǎn)總面積僅122萬畝，排名全國21位。各地流轉(zhuǎn)市場的差異化，也表明了全國土地流轉(zhuǎn)市場仍有巨大提升空間，隨著土地流轉(zhuǎn)政策進一步普及、土地配套基礎(chǔ)設施進一步完善，以及互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)讓跨區(qū)域流轉(zhuǎn)更為便捷，北方地區(qū)的土地流轉(zhuǎn)交易頻次有望大幅提升；而南方地區(qū)傳統(tǒng)上難以流轉(zhuǎn)的細碎化土地，也有望被盤活利用，從而提升整體的流轉(zhuǎn)面積。07流轉(zhuǎn)形式我國土地流轉(zhuǎn)形式目前以租賃、轉(zhuǎn)讓為主，兩者占到78%。目前，國家政策允許的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)形式包括轉(zhuǎn)包、租賃、互換、轉(zhuǎn)讓、股份合作等。從土流網(wǎng)的交易數(shù)據(jù)來看，租賃和轉(zhuǎn)讓是當前最主流的流轉(zhuǎn)形式，分別占比44%和34%。08流轉(zhuǎn)土地租期我國流轉(zhuǎn)土地租期普遍在20年以下，部分租期超過30年，存在一定法律風險。數(shù)據(jù)顯示耕地租期30年以下較為常見，其中5年及以下占比22%，6至10年25%，11至20年占比25%，21至30年占比23%，而30年以上僅占5%。《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》第二十條規(guī)定：耕地的承包期為三十年。除特別主體以外，其他一般主體訂立土地使用權(quán)租賃合同不得超過20年，超過二十年的，超過部分無效。雖然法律規(guī)定了租賃合同不能超20年，但還是有28%的土地租期超過了20年，因此對于土地流轉(zhuǎn)普及更多的法律知識十分必要。09流轉(zhuǎn)土地企業(yè)行業(yè)結(jié)構(gòu)分布土地流向涉農(nóng)企業(yè)多，“種植業(yè)”占比高。按照《國民經(jīng)濟行業(yè)分類》國家標準，我們將涉農(nóng)企業(yè)按照“農(nóng)業(yè)”、“林業(yè)”、“畜牧業(yè)”、“漁業(yè)”及“農(nóng)林牧漁服務業(yè)”等進行了分類，此處“農(nóng)業(yè)”主要指對各種農(nóng)作物的種植，也稱為“種植業(yè)”。分析結(jié)果顯示，種植業(yè)成為涉農(nóng)企業(yè)最為集中的行業(yè)。截至19年10月，土流網(wǎng)流土地入農(nóng)業(yè)行業(yè)企業(yè)數(shù)量占比為54%，占整個涉農(nóng)企業(yè)的54.87%，其次為林業(yè)及畜牧業(yè)分別占比18%及16%。10土地流轉(zhuǎn)流向大部分土地流向農(nóng)業(yè)種養(yǎng)大戶，農(nóng)業(yè)規(guī)模種養(yǎng)趨勢顯露。2013年的中央一號文件提出：“鼓勵和支持承包土地向?qū)I(yè)大戶、家庭農(nóng)場、農(nóng)民合作社流轉(zhuǎn)，發(fā)展多種形式的適度規(guī)模經(jīng)營?！睆耐亮骶W(wǎng)的交易數(shù)據(jù)來看，55%的土地流轉(zhuǎn)去向是農(nóng)業(yè)種植養(yǎng)殖大戶、18%的土地被用于開展農(nóng)業(yè)合作社經(jīng)營，流入農(nóng)業(yè)企業(yè)的土地則占14%。11發(fā)展種養(yǎng)殖業(yè)土地利用情況近3年糧食作物種植占比高，糧食規(guī)?；a(chǎn)趨勢明顯。國家政策文件多次強調(diào)，土地流轉(zhuǎn)必須堅守農(nóng)地農(nóng)用的底線，重點支持糧食規(guī)?；a(chǎn)。土流網(wǎng)通過不斷完善土地流轉(zhuǎn)用途監(jiān)控機制，對每一筆土地流轉(zhuǎn)交易的后續(xù)使用情況進行跟蹤，數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，通過土流網(wǎng)流轉(zhuǎn)的農(nóng)業(yè)用地，后續(xù)土地用途排名靠前的都是玉米、小麥、水稻等糧食作物的種植，或是魚、雞、豬等水產(chǎn)品或禽畜產(chǎn)品的養(yǎng)殖。12閑置農(nóng)房掛牌與分布受政策鼓勵閑置農(nóng)房掛牌數(shù)激增，流轉(zhuǎn)市場走向規(guī)范化。截至2019年10月，土流網(wǎng)閑置農(nóng)房掛牌宗數(shù)最多的省份是廣東，其他掛牌數(shù)較多的地區(qū)依次是山東、河北、遼寧、海南、河南、北京。2015年國務院發(fā)布的《關(guān)于2015年深化經(jīng)濟體制改革重點工作的意見》，提出“開展宅基地制度改革試點”，帶動了閑置農(nóng)房發(fā)布宗數(shù)的第一波上漲；2016年9月，國土資源部提出“允許進城落戶人員在本集體經(jīng)濟組織內(nèi)部自愿有償退出或轉(zhuǎn)讓宅基地，鼓勵農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)規(guī)范有序流轉(zhuǎn)”，進一步提升閑置農(nóng)房流轉(zhuǎn)市場的活躍度；2018年1月，中共中央國務院發(fā)布《關(guān)于實施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的意見》，提出“探索宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)三權(quán)分置”，閑置農(nóng)房流轉(zhuǎn)市場迎來黃金發(fā)展期；2019年9月，中央農(nóng)村工作領(lǐng)導小組辦公室、農(nóng)業(yè)農(nóng)村部發(fā)布《關(guān)于進一步加強農(nóng)村宅基地管理的通知》，鼓勵村集體和農(nóng)民盤活利用閑置宅基地和閑置住宅，意味著閑置農(nóng)房流轉(zhuǎn)市場進入規(guī)范化發(fā)展的階段。13跨區(qū)域用戶訪問情況優(yōu)質(zhì)土地不受地域限制，數(shù)字化土地流轉(zhuǎn)呈現(xiàn)藍海市場。1.華中地區(qū)（湖南數(shù)據(jù)）2.華南地區(qū)（廣東數(shù)據(jù)）3.華東地區(qū)（浙江數(shù)據(jù)）4.西北地區(qū)（新疆數(shù)據(jù)）5.西南地區(qū)（四川數(shù)據(jù)）6.華北地區(qū)（內(nèi)蒙古數(shù)據(jù)）本次選取了華中、華南、華東、西北、西南、華北各一個省份作為樣本分析數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)土地流轉(zhuǎn)跨區(qū)域現(xiàn)象明顯。如內(nèi)蒙古地區(qū)的土地有66%的訪問用戶為外省用戶，其中河北用戶占6.59%，河南用戶占比6.41%，山東用戶占比5.60%，上海用戶占比4.49%，黑龍江用戶占比4.09%。同樣這個現(xiàn)象也在湖南、廣東、浙江、新疆及四川地區(qū)有顯著體現(xiàn)。土地流轉(zhuǎn)的跨區(qū)域現(xiàn)象，說明小范圍區(qū)域內(nèi)的交易難以滿足所有用戶的需求，突顯了全國性土地交易平臺的必要性，和土地交易市場的巨大發(fā)展空間。4土地流轉(zhuǎn)存在的問題01土地流轉(zhuǎn)不規(guī)范土地流轉(zhuǎn)不規(guī)范，普遍存在民間化、口頭化、短期化、隨意化問題。目前農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)普遍存在“三多三少”現(xiàn)象，即親戚朋友流轉(zhuǎn)的多，專業(yè)大戶流轉(zhuǎn)的少；轉(zhuǎn)包、出租或代耕的多，轉(zhuǎn)讓的少；口頭協(xié)商多，文字協(xié)議少。02流轉(zhuǎn)信息渠道不暢通流轉(zhuǎn)信息暢通、發(fā)布功能齊全、管理規(guī)范嚴密的土地流轉(zhuǎn)市場運作機制和服務機構(gòu)尚未完全形成，很多地區(qū)還沒有實現(xiàn)農(nóng)村土地承包信息化管理，流轉(zhuǎn)信息渠道不暢，流轉(zhuǎn)的供求雙方信息不能及時溝通，客觀上限制了土地流轉(zhuǎn)的規(guī)范發(fā)展。03舊習慣根深蒂固，土地流轉(zhuǎn)困難土地是農(nóng)民最基本的生產(chǎn)資料，也是農(nóng)民最基本的生活保障，尤其是在經(jīng)濟落后地區(qū)，農(nóng)民對土地具有根深蒂固的依賴情結(jié)。另外，部分農(nóng)民對土地流轉(zhuǎn)政策存在誤解，擔心土地流轉(zhuǎn)以后，將來政策一變會失去土地的承包經(jīng)營權(quán)；部分村民很難解決再就業(yè)，擔心土地流轉(zhuǎn)后生活無法保障，因此寧肯免費將土地轉(zhuǎn)給別人種，甚至拋荒也不愿流轉(zhuǎn)給別人耕種，導致撂荒、遺棄土地的現(xiàn)象不斷增加。04土地流轉(zhuǎn)的質(zhì)量有待提升一是流轉(zhuǎn)規(guī)?；潭炔桓?，流轉(zhuǎn)范圍較窄；二是流轉(zhuǎn)周期不統(tǒng)一，時間普遍較短；三是土地流轉(zhuǎn)規(guī)模比較小，流轉(zhuǎn)效益不高。05流轉(zhuǎn)的市場化程度低大部分地區(qū)尚未形成統(tǒng)一規(guī)范的土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)市場，流轉(zhuǎn)中介組織較少，缺乏土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)價格評估機構(gòu)。一些地方盡管建立了流轉(zhuǎn)中介組織，但服務滯后，市場運作機制尚未形成，限制著土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)。5農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易市場發(fā)展方向01農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易市場交易品種、規(guī)模、范圍逐步擴大《關(guān)于引導農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場健康發(fā)展的意見》提出法律沒有限制的品種均可以入市流轉(zhuǎn)交易，國家鼓勵農(nóng)村土地所有權(quán)、承包權(quán)、經(jīng)營權(quán)實現(xiàn)“三權(quán)分離”，農(nóng)地適度規(guī)?；鬓D(zhuǎn)必然成為趨勢；隨著確權(quán)頒證登記工作的完成使產(chǎn)權(quán)更加明晰，更有利于跨區(qū)域土地流轉(zhuǎn)交易，為滿足規(guī)模化農(nóng)業(yè)發(fā)展，跨區(qū)域流轉(zhuǎn)土地現(xiàn)象會屢見不鮮。此外，農(nóng)村建設用地交易將展開破冰之旅，一方面農(nóng)村用房閑置嚴重，“空心村”現(xiàn)象明顯，盤活農(nóng)村建設用地需求強烈，必要性和可行性都已經(jīng)具備，使城鄉(xiāng)土地有望同權(quán)、同價、同等入市。02貫通的農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易平臺將逐步建成縣級是我國政權(quán)的基層建制，也是“三農(nóng)”工作最重要的環(huán)節(jié)，農(nóng)民、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)要素及活動，基本在縣級，目前我國農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易市場建設以縣域為主，確有需要的地方，可以設立覆蓋地(市)乃至省(區(qū)、市)地域范圍的市場，承擔更大范圍的信息整合發(fā)布和大額流轉(zhuǎn)交易。省級農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易市場將是發(fā)揮監(jiān)督和管理功能的主要層級，全國農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易平臺應該更多發(fā)揮引導和扶助功能，未來以縣級平臺為主導，形成上下貫通、左右聯(lián)結(jié)的市場體系，農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易信息將會傳遞更廣，市場半徑也會擴大，進場交易也會更加活躍。03農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易平臺服務將不斷延伸農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易平臺除了提供與農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)直接相關(guān)的交易信息、受理交易咨詢和申請、協(xié)助產(chǎn)權(quán)查詢、組織交易、出具產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易鑒證書，協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)變更登記和資金結(jié)算手續(xù)等基本服務外，未來，還將逐步開展與農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)間接相關(guān)的服務，如資產(chǎn)評估、法律服務、產(chǎn)權(quán)經(jīng)紀、項目推介、抵押融資等配套服務，此外，發(fā)揮農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易平臺信息中樞的功能，通過該平臺為合作社、家庭農(nóng)場和種養(yǎng)大戶等具備規(guī)模經(jīng)營的新農(nóng)人提供包括農(nóng)機農(nóng)技服務、農(nóng)資購買、農(nóng)產(chǎn)品銷售、合作社運營管理、土地托管等全程社會化服務。04農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易平臺金融服務能力增強未來，吸引社會各方進入農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場交易的更大動力可能來自農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易提供的農(nóng)村金融服務。在逐步完善農(nóng)村產(chǎn)權(quán)擔保、評估的市場機制基礎(chǔ)上，開發(fā)挖掘土地、林權(quán)、水域、房屋等產(chǎn)權(quán)的抵（質(zhì)）押功能，把農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場打造成集各類農(nóng)村產(chǎn)權(quán)要素于一體，兼具產(chǎn)權(quán)交易、技術(shù)與資本結(jié)合、投融資服務等多項功能的綜合性農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)平臺，成為金融機構(gòu)獲取農(nóng)村資產(chǎn)征信的主要機構(gòu)，